2018年长租公寓门锁分析

第一篇：2018年长租公寓门锁分析

2018年长租公寓门锁分析

2018年，随着房屋租赁市场迎来变化，以及国家一系列政策法规的出台。长租公寓市场迎来了自己的发展契机。以“租售并举”为着力点的品牌公寓正备受资本市场青睐。而在长租公寓的运营中，门锁是一个非常重要的细节。门锁的好坏，不仅影响到用户的安全，同时也会影响到用户的租住体验和品牌口碑。

就目前的市场情况来看，智能门锁在长租公寓的应用中出现了两种分化：安装物联网关和安装互联网指纹智能锁。得益于政府的政策力道，互联网指纹智能锁得到了一定程度的推广与应用。

现在采集指纹的方式分为两种：

1、光学指纹采集

这种设备最为常见，比如公司人的指纹打卡机。指纹打卡机上有绿色光线照在指纹上，内部摄像头对准你的指纹拍照。然后分析拍摄到的指纹是否和数据库里的指纹相匹配，最终判定门锁是打开还是关闭。

2、半导体指纹采集

这种技术比光学指纹采集高端一些，这种方法将手指贴在半导体指纹表面上，由于手指平面凸凹不平，凸点处和凹点处接触的实际距离大小就不一样，形成的电容，电感数值也就不一样。指纹设备根据这个原理，将采集到的不同数据汇总，就完成了指纹的采集。类似盲人摸书，摸着凹凸点识别。就两种技术来说，存在一定的区别，这两种技术都能实现指纹识别的目的。但是实际使用中，往往会发生这样或那样的突发情况，遇到这种情况，只能用密码开门了。

目前在市面上很多厂家把光学指纹门锁的价格定的有些偏高。还有一种解决方案，就是把光学指纹模块安装在智能指纹锁上，但是建议价格便宜点，再便宜点。乐派公寓就采用智能门锁，酒店式的管理，齐全的家电，让您随时拎包入住。相信随着智能门锁产业的不断普及，今年半导体指纹锁的价格将要下调，也会有一大批门锁厂商推出适合公寓使用的新型智能门锁。

第二篇：长租公寓策划书

长租公寓策划书

2012级电子商务1班 何欢 20129408

一、项目简介

本项目是长租式公寓酒店，将采用集中式公寓的形式提供租住服务，其一酒店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务，即融合了酒店的细微服务，又保留了公寓的家居特色，舒适、友好、便捷。我们将致力于为租客营造如酒店一样的家。我们将租下整栋楼，重新改造之后出租。计划是装修到开业周期约3个月。卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。

公寓将采用清新的装修风格，配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、独立卫生间、阳台、1.5米床，电热水壶、茶几、衣橱、24小时免费宽带等。统一配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。布置温馨，让你体会到回家的温馨。

公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清晰消毒，卫生间、厨房等均经过统一消毒，进行简单的入住手续后，你就可以甩开沉重的包袱，享受家一般的温馨和酒店式的优质服务。

本项目将会建造一个自己的电子商务平台，提供网上查询和网上预定等服务。采用线上线下相结合的模式。

旅行房屋租赁社区Airbnb共享经济模式的成功，引起了国内创业团队的争相效仿，也得到了投资人们的追捧。2014年更多的目光转移到了长租市场上，雷军五分钟决定投资YOU+国际青年公寓之举，赢得了广泛关注。对于创业者而言，选择信息类平台的方向空间将会十分有限。将租房与服务结合，切入到交易的过程中可以产生更多的想象空间。对于不限房源种类的中介服务平台，获取房源并非难事，目前主要方法是从58同城等平台获取个人房源再发布到自己的平台内。据亿家网的石总介绍，服务平台的难点在于获取租客上，爱屋吉屋的经纪人为获取客源也会亲自去信息平台上重新发布房源信息。个性化的服务可以强化品牌的概念，并逐渐降低获取客户的成本。

下面是调查的关于租房行业市场概况：

根据58同城《2013年租房行业研究报告》，2013年全国租房市场规模约为2.5万亿RMB。

我国目前房屋空置率较高，仍然存在可拓展房源，《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告中显示了房屋空置情况：

租客方面，赶集网发布的《2013年租房市场报告》中显示：58%的人选择整租，42%选择合租。在所有租客中42%为20~24岁，35%人为25~29岁，12%人30~34岁，8%人35岁以上，3%人19岁以下。

根据调查我们发现公寓品牌长租为重资本的方向，且国内公寓租房还处于很早期的阶段，公寓品牌分散度较高。集中式的公寓在一线城市获取房源会有很大的难度，从装修到开业的周期也较长，将商用房改为民用出租房后面临着降低收益的风险。但集中式公寓的品质可以更高，配套设施可以更完备，也很适合发展成创业孵化器的场所。分散式公寓在发展速度上会占有相对优势。

租房领域在从信息化转到服务化的过程中，无论是哪种模式，对团队的线下能力都有着较高的要求，一方面快速的获取高质量房源，另一方面为租客做好租后服务，留住租客，并通过老客的认可获取更多的新客源。

三、项目商务设计

1、市场定位

因为我们公寓关注的是年轻群体，所以我们的目标群体为二十岁到四十岁的青年一代，主要是初上班的年轻人。因为房间和楼梯为单身成年人设计，40岁以上的不租，结婚带小孩的不租。我们公寓的目的是让年轻一代能够更好的交流。而且年轻人人口简单，对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高 具有生活品味，对住宅要求在中高档次，崇尚“物有所值”的消费观点，希望通过外在的居住环境体现自己的文化内涵。公寓也多位于大中城市商圈周围，客户多为高素质的年轻人群。

2、推广策略

总体策略：

（1）打造良好的品牌形象，与竞争对手相区别，彻底的分析调研，发掘该项目的个性之处。要细致周到，体现出处为客户着想的专业理念。

（2）将都市繁华和心灵交流为一体，打造“个性、休闲、时尚、现代”的 形象。不仅是酒店，更是身心的渡假场所、生活品质的体现。分期策略：（1）引导试销期

该项目重在树形象，在这个期间通过多方位的媒体宣传来造势，针对目标消费者给出足够的信息，通过强势的宣传吸引消费者的注意力。在正式投入之前要对对媒体进行严格筛选，争取达到最好的效果；同时也要对目标市场及产品进行严格的调查和细分，从而给酒店准确地定位，也更准确地锁定目标消费群体。（2）公开强销期

媒体宣传继续造势，巩固前期宣传结果 适时宣传销售成果，刺激消费者 充分利用媒体资源，进一步挖掘潜在客户

（3）销售冲刺期

根根据前期市场反应，及时检讨，适时的调整宣传策略、方向。

3、盈利分析

（1）租金收益

本公寓提供长租，月租金为2000-3000元。（2）广告收益

在公司电子商务平台发展到一定知名度，访客量增多之后，可以收取广告费用。

4、主要风险（1）政策风险：国家对长租酒店式公寓行业还未有规范，在国外例如美国，该行业已经相当成熟，但国内因为政策还存在一定风险。（2）投资风险：房源集中的公寓的价钱很高。回报不确定。

（2）自身问题：长租公寓形式在近年才开始，专业运营长租公寓的团队很少。没有前辈的经验，只能自己摸索。很多工作都需要投资者本人兼任。

四、电子商务平台设计

1、设计原则

（1）安全性原则

系统安全性和保密性对于计算机软件系统是至关重要的，系统中的任何数据丢失、数据错误以及数据泄露都有可能对公司和相应的业务客户带来巨大的经济损失，所以在方案设计中要充分考虑系统的安全和保密因素，保证系统数据不会被非法修改、窃取、破坏。（2）稳定性原则

本系统设计要具有高稳定性，系统在正常的访问使用过程中能够稳定、可靠地进行业务数据处理。（3）高效性原则

由于系统随时都可能需要处理并发的业务请求，所以要求系统设计要尽可能紧凑、高效，尽量加快每次业务请求的响应时间，避免出现用户需要长时间等待系统进行数据处理的情况（4）技术先进性原则

系统方案设计和软件开发的实现应采用先进、成熟的软件设计技术，所采用的开发和实现技术应符合今后的技术发展潮流，使得整个系统具有更长的技术生命周期，从而保护系统的开发投资。（5）可扩展性原则

系统要充分考虑今后平台业务的发展、运营管理体制的改变等因素，系统设计要具有高度的灵活性和可扩展性，以便于在今后业务情况发展、变化时，可以根据应用需求的改变而方便地扩充和调整系统功能，从而满足新的应用需求。（6）易维护性原则 系统设计应该便于安装、升级和维护，尽可能减少因系统维护问题对平台的管理服务产生影响。（7）易使用性原则

系统的用户接口界面设计应符合用户已有的操作习惯，系统操作应易学易用。

2、网站形象设计

第一，酒店的主页应能够给顾客比较强烈和突出的印象。第二，网页结构设计合理，层次清楚。顾客应该可以从主页的目录中得知自己应查得的方向。第三，网页的内容应全面，尽量涵盖顾客普遍所需的信息。第四，网页的链接应方便浏览，传输速度和图片的下载的速度快，应注意避免死链接，调不出图形等情况存在。面对网上如此从多的网丫，酒店节省顾客的时间从而吸引顾客就是在给酒店互联网营销创造机会。

由于项目的目标定位式年轻人，所以网站风格会以个性轻松为主，以当下流行的用词来布置页面。

3、系统功能设计

（1）公寓信息子系统

公寓的基本信息包括所在城市，具体地址，联系方式，基本情况，入住要求，以及公寓的配图。每个房间的宽带情况，以及活动时的价格跳动情况。（2）网上订单子系统

会员便捷预定功能，会员登陆后，可免填写基本信息并获得奖励积分。涵盖业务流程多种订单状态设置，方便业务管理（为确认、确认中、一确认、已入住等）强大的订单查询、统计功能，可按照下单用户、订单状态、订单日期等多种条件组合查询或模糊查询。订单处理结果可以短信、邮件等方式通知顾客。也会同时通知酒店销售人员。（3）客房、房价管理系统

编辑员可以在后台添加、删除、修改房态、发布图片等。（4）公寓点评管理系统

客人入住公寓后可以发布入住体验，对公寓进行真实点评。(5)公寓地图定位系统 按照客户要求提供主流地图系统的地图标注服务，以及公寓按照地图进行精确位置查询。

4、电子商务平台人员配置

程序员：2-3名。核心程序开发1人，辅助开发2人。核心人员由于涉及到网站整个技术平台的开发，故必须有大型网站建设经验，数据库开发严谨，同时，由于我们的站点是由政府类的旅游资讯门户和新兴的web2.0电子商务模式，故要求必须具备门户网站开发经验，和国内的web2.0交互网站开发经验。并且对数据库极为深入和熟悉。

网站美工设计师：1名。作为一个高规格要求的网站，网站设计水平，我们也有高的要求，因此，网站美工设计要求较高。

网站编辑：1名。在网站搭建过程中，有相当多的文档资料需要手工录入电脑，虽然我们可以用技术手段实现数据的采集发布，但当中难免出现电脑的死板性没有办法取代认为的灵活性。太多的数据需要网络编辑的修改和添加。

第三篇：长租公寓行业舆情分析报告

长租公寓行业舆情分析报告

新浪舆情通-政务舆情大数据服务平台，为政企用户提供舆情监测、预警、分析、报告等服务。

近期，长租公寓行业狂风骤起，在热点城市房租涨势凶猛的背景下，先是在8月初被业主爆料自如和蛋壳争抢房源，轮番抬高租金；而后在8月17日我爱我家副总裁胡景晖炮轰资本大幅度进入长租公寓推高房租，当日晚间，北京市住建委集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人；同时，自如、蛋壳也相继否认哄抬租金价格；8月18日，胡景晖宣布辞职；8月19日，SOHO中国董事长潘石屹发表言论称“不建议去做长租公寓”；8月20日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等企业共同承诺不涨租金，并将手中超过12万套的全部存量房源投向市场。而就在当天，杭州的鼎家长租公寓“爆仓”，4000多住户受损，长租公寓再次站在了舆论的浪尖之上。

长租公寓行业的舆论**折射出住房租赁市场的一潭深水已被搅动。那么，长租公寓平台在其中又扮演了怎样的角色呢？

政策利好 需求释放 长租公寓认知度显著提升

2017年来，中央积极构建购租并举的住房体系，先后出台多个政策鼓励住房租赁市场发展。特别是十九大开幕报告中强调的“加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度”，成为了住房租赁，乃至房地产市场的新风向。

同时，数据显示，2017年，我国租房市场总规模在1.38万亿元。链家研究院则预测，到2020年，中国租赁市场规模将达到1.6万亿元，租赁人口达到1.9亿人；到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元，租赁人口达到2.3亿人；到2030年将会超过4.6万亿，租赁人口达到2.7亿人。

伴随政策利好以及需求的释放,租赁市场蓬勃发展。据新浪舆情通舆情监测统计，在2017年第1季度—2018年第2季度，长租公寓相关网络舆情信息量呈现出攀升的趋势。其中，2017年第3季度环比上升59.49%，成为环比涨幅最大的季度。2018年第一季、第二季度分别同比上升177%和116.05%，可见，相较于2017年，长租公寓的认知度得到了显著提升。

除了全网舆情信息大幅上涨外，在2017年第1季度—2018年第2季度，长租公寓的媒体报道量和微博舆情信息量也呈现出攀升趋势。在一定程度上可以说明，媒体和网民对于长租公寓的关注度均在逐渐升温。

四派玩家入局 自如领跑各品牌热度

作为房地产市场上炙手可热的新星，长租公寓吸引了众多玩家入局，逐渐划分出以万科旗下的泊寓为代表的“地产派”；以链家旗下的自如为代表的“中介派”；以如家旗下的逗号为代表的“酒店派”；以魔方为代表的“创业派”四类长租公寓玩家，各有优势所在。

从运营模式看，国内的公寓主要有集中式公寓和分散式公寓。集中式出租是平台通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业。分散式出租是平台从分散的房东处获取物业。

通过对“iHoBand寓新榜”2018集中式长租公寓平台TOP50进行数据统计，在2018年1月-8月，链家旗下自如寓成为了最受关注的集中式长租公寓平台，熊猫公寓、YOU+国际青年社区分列二三位。

通过对“iHoBand寓新榜”2018分散式长租公寓平台TOP50进行数据统计，在2018年1月-8月，依旧是链家旗下的自如友家成为了最受关注的分散式长租公寓平台，土豆公寓、蛋壳公寓分列二三位。

由此可见，作为成立于2011年的早期长租公寓品牌，自如的知名度要稍占优势。据了解，截至2018年3月，自如已进入

了北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、广州、武汉9座城市，为超过25万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客，管理资产规模超过6000亿。

此外，根据通过以上热度榜单可以看出，除了横跨越两种运营模式的自如外，集中式长租公寓的热度指数普遍高于分散式长租公寓。

90后成为租客主力 租金上涨成为租房痛点TOP1

除了抢滩布局的经营者外，还有哪些群体在关注着长租公寓，有望成为潜在的消费者呢？ 在长租公寓的关注者中，东南沿海及华北区域的网民更为关注长租公寓；从个体城市的角度来看，北京、上海、深圳、广州四个一线城市，以及杭州、武汉、成都、南京、重庆、天津等二线城市更为关注长租公寓。这与长租公寓的发展现状刚好吻合，数据显示，2017年，仅北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家，管理房间数量超过200万间。而二线城市的抢人大战，则促成了二线租赁市场的高需求，数据显示，2017年成都、杭州、武汉、重庆等二线城市的租房需求量占全国需求量的20%，对比2016年上涨43%，涨幅超过多数一线城市。有部分业内人士预测，在未来，国内的长租市场会下沉到二线核心城市。

在长租公寓的关注者中，男性占比达65%，女性占比为35%，差值较大。而据《中国住房租赁蓝皮书》统计，国内租赁者性别占比虽然也是男性占比居高，但差值仅为2%。

在年龄方面，根据中国房地产报的问卷调查显示，在当前的租赁人群中，90后租客最多，占比达86.18%，80后10.57%；70后为2.44%。这在一定程度上也为长租公寓平台提供一定的用户年龄参考。

在租房的问题上，很多人或多或少都遇到过一些麻烦事。据新浪舆情通统计，在2018年1月-8月，租金上涨成为了热度指数最高的租房痛点，且远远领先。此外，合租人不理想，房子老旧、消防不安全、虚假房源、装修存在问题、交通不便等也成为了热度较高的租房痛点。

抢房传闻、爆仓、甲醛超标等负面问题浮现

在快速发展的同时，长租公寓也出现了一些负面问题，对各品牌和行业造成了一定的影响。

【抢房传闻】例如开篇提及的“自如和蛋壳争抢房源，哄抬房价事件”，虽然随后两家平台均否认了这一做法，但是大部分舆论依旧将房租上涨的原因扣在了长租公寓上。据新浪舆情通统计，在2018年8月，有关“长租公寓促使租金上涨”的信息近22万，敏感信息占比超过半数，达56.93%。新浪财经发起的“你认为是什么原因造成了房价上涨？”调查中，在1000多位网友中，有45.19%的网友投票给“中介垄断房源，蓄意涨价”选项。

在舆论对于长租公寓的指责声中，希望监管能尽早介入该领域的呼声渐高。例如：中国青年报《让年轻人租得起房 需要共同作为》指出“政府应建立租赁指导价，并根据指导价对于市场的异常行为及时检查，同时，有关部门应加强对资本进入长租公寓的监管，避免其助推房租过快上涨。”对此，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确指出不得恶性竞争抢占房源。

但也有舆论认为单单仅凭长租公寓，是无法造成全国多地房租上涨的局面。例如公众号“三联生活周刊《房租大涨，”谁在惩罚不买房的人？》一文章指出“这一轮北京房租大涨归罪于长租公寓的哄抬，这显然过于高看了他们的实力。长租公寓在北京的住房租赁市场并非主流，在个别区域，这些长租公寓可能的确哄抬了租金，但在整个北京市场，他们还不具备这样的实力。”“真正引发租金价格上涨的，还是由供求关系决定。”

【爆仓】8月的长租公寓可谓一波三折，抢房传闻还没有平息，8月20日，杭州的鼎家长租公寓又发生了“爆仓”，公司发布通知称因经营不善导致资金断裂，已停止运营，4000多住户受损，但让租户更意想不到的是“房租变贷款”。据了解，鼎家利用6家网贷平台“套路”租客，让租户在不知情的情况下绑定网贷平台，每月返还给贷款APP相应的金额来缴纳房租；而鼎家拿到金融机构贷款后，也没有全部交付给房东，而是去盘下更多的房子，上演了一出“空手套白狼”大戏。

据新浪舆情通统计，在2018年8月20日-8月30日，有关“鼎家爆仓”的信息多达6.6万条，敏感信息占比高达80.47%。数据显示，该事件自8月22日后开始快速发酵，而通过对比舆论对于长租平台的情绪走势来看，22日后“愤怒”迅速攀升，成为了舆论对于该行业的主要情绪，可见“鼎家爆仓”对长租公寓行业带了极大的负面影响。

【甲醛超标】长租公寓的甲醛超标问题长期以来一直存在，在新浪黑猫消费者平台@黑猫投诉 上，自如、蛋壳等头部品牌也被爆出过甲醛超标的问题。据新浪舆情通统计，在2018年1月-8月，有关“长租公寓甲醛超标”的信息达6000余条，敏感信息占比33.3%。据了解，造成甲醛超标主要是因为长租公寓平台对房屋进行统一装修后，短时间内就再次出租。当前，对于长租公寓装修标准是什么，违规处罚等都处于空白状态。这也就意味着出现问题后，租客想要维权很难。

蛋糕虽能看得见 如何盈利尚在探索

对比租赁市场与交易市场规模，目前我国租赁市场比重仅有6%，相比于日本市场的72%，美国市场的50%来说，我国的租赁市场相对于交易市场的发展严重不足。有业内人士预测提高租赁市场的地位将是我国住房新体系的一个大趋势。因此，虽然滋生了一些亟待监管的问题，但总体来看，长租公寓市场在政策支持、资本追捧、消费升级等因素的影响下发展依旧向好。

在此背景下，长租公寓已是一块看得见的蛋糕，但是举起刀叉的玩家们想要真正把其吃到嘴里，依然需要突破重重关卡。除了上文提及的鼎家外，自2017年以来，还有GO窝公寓、Color 公寓多家长租公寓“阵亡”，资金链断裂是关店的主要原因。这也体现出长租公寓行业发展过程中的一大难题——盈利。据多家长租公寓品牌相关负责人介绍，目前的长租公寓品牌大多是依靠风投等资本支撑在运作，基本没有实现盈利。

对于如何盈利，很多业内人士作出了设想。自持物业、租金差、增值服务等成为了长租公寓普遍的“求生”渠道。但也有一部分业内人士认为目前谈长租公寓的盈利为时尚早，例如，自如 CEO熊林曾表示，长租公寓这个行业在中国还普遍处在一个初级的水平，今天去谈它的盈利还有点早。

因此，站在风口的长租公寓能否飞得起来，还需要时间来验证。

第四篇：长租公寓公司工作总结

长租公寓公司工作总结

中国房价居高不下，庞大的人口流动基数，给国内的租房市场带来了巨大的机遇，且其中80后、90后是国内租房的主力军，巨大的市场需求也催热了长租公寓的发展，但中国目前品牌公寓的出租占比不到2%，未来的发展空间非常大，根据全国第六次人口普查数据显示，89.5%的可出祖房屋来自与私人出租住宅，而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。

据国家卫计委发布的数据显示，2015年至2017年间，我国年均流动人口达到2.46亿，主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区，这一群体已经成为我国房屋租赁需求第一大群体。

从我国租房市场的需求结构来看，逐年增长的全国普通高校毕业生也是房屋租赁需求的重要群体。据不完全统计，2014年至2018年五年间，全国普通高校毕业生总人数约3832万人，人口流向呈现出向东南沿海地区集中的趋势。

根据上海发布的《2016

年上海市国民经济和社会发展统计公报》，至

2015

年末，全市常住人口总数为

2415.27

万人。其中，户籍常住人口

1433.62

万人，占比

59.4%；外来常住人口

981.65

万人，占比

40.6%，全年常住人口自然增长率为

2.45‰，上海面积

6340

平方公里，人口密度达到

3809

人/平方公里。

5月11日，国务院办公厅发布《国务院2019年立法工作计划》，其中包括将住房租赁条例加入立法计划。早在2017年，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》就已经开始向社会公开征求意见。业内人士分析指出，2019年住房租赁条例再次列入立法计划，由此可见中央对住房租赁市场发展的重视。

“住房租赁相关法律条例亟须出台，以进一步监管市场，保障租赁双方权益。”

由上可见，上海以至中国租赁市场前景广大，因此东方装饰公司顺势而为，落实双主业、双品牌战略，推进企业转型，成立中建幸福公寓（上海）有限公司，发展租赁业务。

中建幸福公寓（上海）有限公司2018年年初成立，主要开展长租公寓投资、建设、运营业务。公司设置“六部一室”，目前共有员工43人，30岁以下员工占比67%，队伍整体较为年轻，符合长租公寓这一新兴行业特征。

中建幸福公寓公司是整个中建系统在租赁市场的第一家公司，公司按照“五化”（社区化、品质化、个性化、便捷化、智能化）产品定位，以青年公寓为依托，精心为区域青年人才打造的集精品酒店、品牌公寓、高档办公、配套社区商业于一体的高品质创意园区。

相比于公司传统业务，长租公寓对于公司来说是一个从未涉及到的业务板块，幸福公寓公司更像一个创业公司，承担着公司在长租公寓领域的探索任务，积累行业经验。通过将近一年的运营以来，公司业务工作呈现了诸多创新。

一、积极采用新科技，适应C端设计新思路。设目建设初期，设计管理部存在人员紧缺（仅2人）、设计任务繁重、专业跨度大等困难。但设计团队咬紧牙关，两个人就承担了建筑、结构、机电、设备、室内、软装配饰以及灯光照明等多项设计任务，推动了后续施工。此外，他们也积极创新，与总部科技部共同研究VR技术，用以更好的展示设计效果。VR技术可呈现90%的设计意图，不仅让施工方充分理解设计意图，还能及时优化方案，方便施工掌控，同时也在后期将VR利用在了公寓的看房选房上，让租客更直观的了解房型，大大提高了租房成交率。在设计之初，他们也请教了雄安设计团队，利用3D打印技术打印整个园区模型，直观的体现园区特点，同时成本从30万降至4万，有效节约了设计成本。

经过首个项目设计的锻炼后，设计团队已开发出适合企业自身的公寓房型标准化设计，并在由上海市住房租赁工作推进小组（办公室）、静安区人民政府主办，上海市北高新技术（集团）有限公司承办的上海市租赁住房设计大赛比赛中获得好评，并受邀于6月参加颁奖典礼。

参与了整个设计历程的设计师潘子君表示，幸福公寓的设计对他来说是一个全新的体验，改变了传统思维。相比传统被动的B端设计，C端设计开拓了自身视野，让其更注重产品的标准化设计与市场需求，设计工作的目标更明确，不是为了设计而设计。他相信在这些设计工作的积累之下，公司能推出更多让消费者满意和欢迎的产品，也可以拓宽设计人员的职业发展通道。

二、积极探索新模式，打开企业转型新局面。项目面临一个关乎能否顺利开业的关键问题——建筑使用性质的变更。项目所有建筑原始使用性质均为商业办公，无法作为租赁住房对外招租。虽然国家在2016年颁布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》文件中提到，“允许改建房屋用于租赁”、“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，然而上海市及静安区均未出台相关地方文件，且静安区没有一个“商改租”先例，政府的态度决定着项目的命运。

面对这一形势，领导班子在吃透国家政策的前提下，不断与静安区各委办局、区政府领导沟通，消除政府顾虑，争取政策支持。同时，作为直接执行者的运营管理部员工周鑫熙，倒排时间节点，详细计划每个节点需要处理的事务，白天往返于各部门机关咨询相关办理流程，晚上加班加点准备各项申报材料。在历时近5个月后，于

2018

年

月初取得静安区住房保障和房屋管理局批复，认定静

安

项

目为“

租赁住

房”，成为静安区第一个获得正式批复的商办改租赁项目。

此外，在办理园区开业其他相关证件方面，对公司来说也是一切从零开始。公司领导带头积极与政府相关部门及外部单位协调沟通，各系统职工在岗位发挥所长，总计办理了涉及市场监督管理局、建设和管理委员会等11个部门，包含“消防验收”、“特种行业经营许可证”等18个证件在内的各类开业必备证件。这些办证经历不仅为项目后续的销售、运营工作铺平了道路，也为其他项目的投资建设积累了经验，奠定了基础。

三、积极适应新身份，做好本职工作新业务。陈颖是公司合约法务部的负责人，这项工作对她来说是几乎是职业的重新开始，也创造了她职业的两个第一：第一次以甲方与乙方的双重身份工作；第一次以市场和商务双重身份对接新项目。相比与传统业务的不同，租赁业务对商务的要求也更高，更广泛。在项目上，她仅仅只需负责劳务工班和材料商，但在新岗位下，还要负责酒店运营、商铺、停车场等诸多合约，这些对陈颖来说是全新的挑战，但她并没有因此而打退堂鼓，而是迎难而上，虚心学习新业务，新知识。在陈颖的带领下，公司的商务工作从最初的被动到最后的主动，熟练联动设计、商务、采购等各项工作；为了控制成本，在机电分包工作中，合约法务部全程深度参与，共签订了53项劳务与分包

合同，有效的完成公司下达的各项成本控制目标。

部门领导在积极适应身份转变时，也帮助部门职工适应新身份，有效发挥了穿帮带的作用。公司合约法务部的员工在陈颖的带领下也得到了极大的锻炼与成长，合约法务部党员徐文节由衷的说到：“我很感谢陈姐，在她的带领和鼓舞下，我克服了畏难情绪，我也有了成长，已经完全适应了新身份，能够做好新业务，我在她身上看到了一个平凡人的不平凡之处。”

以陈颖为代表的是活跃在公司各个业务线积极转变的普通职工，他们都是从传统业务出身，但都积极适应新业务，细心学习，在新岗位、新业务上都做出了卓越的成绩，也培养了许多新人，为公司在后续的工作积累业务人才。

四、做好角色新转变，打造园区党建新特色。相比于传统业务，作为一个施工方，项目党建更多只是面向职工，面向上级党组织，很少外延，但作为一个园区运营者，传统的党建模式已经不适用新业务，面对的不仅是职工，也有租客以及属地党组织。公司支部充分利用起园区资源，将党的建设融入服务中。充分利用共享厨房、职工书屋、咖啡吧、多功能厅等多种载体，开展真正受年轻群体欢迎的各类活动，同时加强于属地的联动，深入联合创建活动。

在中秋节，支部与公寓运营团队联合，组织留守项目的员工和公寓租客，齐聚共享厨房，互相搭档着备齐一桌美食，虽然未能回家，但心却是温暖的；利用职工书屋组织员工和租客一同开展读书漂流活动，不定期举办读书分享会，不仅营造了读书的氛围，更是陶冶了情操；利用园区入驻企业资源，邀请知名音乐人黄中源作为嘉宾，举办了首届“幸福公寓歌唱大赛”，给企业员工及租客一个表现自我的平台，深受好评；深挖属地政府资源，与彭浦新村街道合作，争创静安区“白领驿家”服务站点，做好园区白领需求服务，打造党建品牌亮点；与区人武部合作，党员带头、年轻员工跟上，打造坚强有力的专业化民兵队伍，开展训练、点验工作；充分对外拓展资源，邀请各领域专家，与主题党日活动有机结合，每月举办一堂“幸福课堂”，让年轻人在惊叹于唐卡的精美，沉浸在中国千年的酒香之时，也让他们见证了不一样的支部工作。这些活动吸引了大量员工与租客参与，打破了单位界限、身份界限、隶属界限，让年轻群体在公寓党建新模式中找到新的归属感，彰显了公司文化软实力，走进公寓，面向年轻人，以文惠人，打造群团共建新模式。

将近一年运营以来，公司逐渐再公寓市场站稳了脚跟，公司的各项工作稳步推进，呈现出百舸争流、千帆竞发的良好态势，各个业务线也打开了新局面，为集团在公寓市场的长远发展积累了宝贵的经验。未来，幸福公寓公司将继续落实双主业，双品牌战略，深耕长租公寓市场，当好企业改革的排头兵，为公司在未来的发展奠定基础。

第五篇：西安家庭旅馆 西安短租公寓

基本介绍 定义

所谓家庭旅馆，是指以家庭为经营主体的旅馆。一般是利用自己的住宅改造为旅馆，成本低，价格低，规模小。类型

在西方国家，家庭旅馆的形式分为两种：一种叫B&B(Bed + Breakfast)即床位加早餐，家庭旅馆

由一个家庭空出几间房屋作为客房出租经营；另一种叫Guesthouse，是家庭经营的小型旅馆，其房间大部分用来出租。值得指出的是，现在一些人把家庭旅馆的概念泛化，把家庭成员不住在内、由聘用的外来人员经营的住宿接待设施也列入家庭旅馆，是不够严谨的。我们认为，家庭旅馆必须是家庭自己经营、成员住在该设施内。起源与发展 产生

家庭旅馆起源于英国。二战后，许多美国士兵等待回国，但许多人要等待好几个星期才轮到机会，因此士兵们就利用这个机会去看看他们曾经战斗过的地方。由于当时旅馆房源紧缺，出现严重的供不应求的现象，当地妇女便向年轻的士兵开放自己的家。这种行为立即得到了当地政府的支持，于是家庭旅馆就这样应运而生了。发展

家庭旅馆在欧、美发展迅速。今天的英国，约40%的一夜旅客都在家庭旅馆住宿。欧洲的其他国家如意大利、德国等国的家庭旅馆也发展很快。在美国，由于乡村与城市两种互异文化的吸引，家庭旅馆分为乡村家庭旅馆和城市家庭旅馆。20世纪60年代末，两种形式的家庭旅馆在美国都很盛行，尤其是80年代后，得到了迅速的发展。据有关资料统计，1998年美国有5000万旅游者选择了家庭旅馆，是1994年的两倍。日前，美国家庭旅馆代表了一个50亿美元的产业。这两年我国为适应假日旅游的需要而涌现了大量的家庭旅馆，市民将有闲置的商品房进行装潢，配备了全面的住宿设备，并向公安部门、工商和卫生部门申报，经核查符合条件的核发治安证、卫生许可证、经营许可证等。这种“家庭旅馆”在一露面，立即以它的独有的温馨魅力、经济实惠、简洁方便而受到老百姓的青睐，有些家庭出外旅游，已经不再选择那种传统的商住旅馆，而是选择家庭气氛比较浓的家庭旅馆，让自己身处异乡也有一种在家的感觉。国内产生必然性

（一）“假日旅游”呼唤家庭旅馆

家庭旅馆的起源告诉我们：家庭旅馆是旅馆业在特殊的时期供不应求的产物。随着我国假日旅游的发展，大量游客集中在国家的法定假日出游，旅游基础设施与管理上的薄弱环节越来越突出。以张家界2000年“五一”的假日旅游为例，张家界平均每天接待的游客量为6万人次，而全市所有大小宾馆酒店的接待能力仅为5万个床位，近万名游客只好住在市区或武陵源的居民家中，有的则住在离景区较远的常德、石门等地，有的因找不到住处只好在车上过夜。因此，解决游客“假日旅游”住宿难的课题迫在眉睫，家庭旅馆呼之欲出家庭旅馆采取淡季居家、旺季接客的灵活经营方式，可以弥补旅游旺季各大宾馆酒店床位的不足，较好的实现了节假日期间游客量合理分流。

三亚家庭旅馆

（二）国内游客需要家庭旅馆

随着我国人民生活水平的不断提高，人民生活方式的转变，旅游成了人民的需要。如2000年“五一”期间，全国有4600万人出游，北京外出旅游150－170万人次，外地来京旅游250—270万人次，国内旅游市场全面启动。但是国内游客的消费主要集中在中低档饭店，且以家庭旅游者为主体。据中国旅游报报道，2000年“五一”期间，各地中低档酒店的出租率是100%，热点景区的饭店均告爆满，而四五星级的高档饭店则无明显提升。目前，价格是决定国内游客选择饭店的关键因素。如福建省泰宁县农民自筹资金兴建了近50家家庭旅馆，有1300多个床位，其收费标准仅是星级饭店的20－30%，深受广大国内游客的欢迎。

（三）家庭旅馆是满足旅游者探求异地文化的需要

大多数旅游者出游的主要目的是探求异地文化，了解异地民族风情，满足自身的求知欲望。家庭旅馆是以当地家庭为依托，以当地居民为经营管理者，以当地的特色为支撑点。旅游者入住家庭旅馆可以全面感受当地民风民俗，可以全真领略一番异地风情，原汁原味地收获一种文化的体验与感受。

（四）家庭旅馆是旅游业可持续发展的需要

旅游业可持续发展是以保护资源、尊重资源的原貌为前提的，既满足当代人旅游的需求，又不对后代人旅游的需求造成危害。家庭旅馆可以缓解旅游地的社会承载力和环境承载力，降低各种现代文明对旅游地的污染。在各景区尤其是自然风景区建立家庭旅馆，对旅游业的可持续发展有着重要的意义。

（五）家庭旅馆是促进区域经济发展的需要

目前，在部分风景名胜区，农民问题是制约旅游业高速、高质发展的瓶颈。家庭旅馆可以是低投入高产出，为农村脱贫致富提供了一条捷径。在区域内大力发展家庭旅馆，不仅可以促进区域经济的发展，而且可以节省国家的投资，避免重复建设，解决供需矛盾。定位与风格 定位

假日旅游，家庭形式唱主角，家庭形式的旅游队伍是假日旅游市场的主力军，这支旅游队伍的旅游消费能力大约为1000－1500元/家次，另外，众所周知的原因，家庭形式出游一般只能是节假日，而商务游客出游时间一般不受节假日限制，因此，我们可以说，家庭旅游者是造成假日旅馆供求变化的主要因素，家庭旅馆的目标市场定位应该是经济型的家庭出游队伍，而非商务客人。另外，由于我国出现假日客房供求矛盾显著的旅游区主要是自然风景旅游区，这些旅游区往往地处广大农村之间，或者说那些旅游区以前本来就是以农为主，旅游开发一方面使一部分人先富了起来，另一方面也有一部分人面临就业压力，在这种情况下，开办农家乐家庭旅馆是一种两全齐美的办法。因此，与国际上家庭旅馆发展特点不同的是，我国的家庭旅馆将首先从农家乐家庭旅馆开始。建设风格

一般而言，家庭旅馆有与客同住式和与客分住式两种，根据我国家庭旅馆的目标市场以及家庭出游者的特点，家庭旅馆建设一定要充分体现当地特色和家庭氛围，具体可作如下考虑：

家庭旅馆房间

1．家庭旅馆所处地理位置的交通相对方便，可进入性较好。

2．家庭旅馆宜成片集中建设，总体风格要体现村落特点，同时也便于统一管理,保证安全。

3．家庭旅馆的总体建筑风格必须与当地民宅风格一致,充分体现当地民俗民风，与周围环境融洽和谐。

4．家庭旅馆内部构造尽量做到客人房进出不经过主人客房,有共用客厅，但也要有客人独用客厅。

5．客房内必须有客人独用卫生间，洗漱间。

6．客房内摆设尽可能亲切、温馨，房间装修要简朴。

7．客房卧室必须干净、整洁、安静和空气流通。

8．提供的早餐必须卫生，并具有当地特色。优点 优点

传统的家庭旅馆主要有下面优点：

1、省钱——在同档品质下，家庭旅馆的费用将比宾馆便宜30%~70%，活动空间却更大。是节约差旅费用的好办法。

2、舒适——均备齐包括床铺被褥在内的居家必须用品。您放下行李即可入住，就像回到自己的家，尽享家的温馨与方便。

3、自助——您可以按自己的习惯和喜好洗衣做饭打扫卫生，完全私密的独立空间，不受外界干扰。

4、灵活——因为租期完全灵活，客人可随意安排自己的行程，而不必担心诸如“房租没到期”“自己添置的家具”等棘手 的问题。家庭旅馆与酒店、一般旅馆旅馆的区别:费用低于酒店，可以提供居家的服务，租期一般比酒店长些,计价、租期更灵活.酒店式公寓在提供住宿的同时，还提供类似酒店式的服务，比如：定期打扫房间、送餐等；而家庭旅馆提倡自助服务，住在这里更像一个自己的“家” 家庭旅馆与青年旅馆和小旅馆的区别青年旅馆虽然也提倡自助服务，但是他们同样也是旅店，以1天－7天的住宿为主；众多游客拥挤在有限的空间内，缺少个人的独立空间；家庭旅馆却弥补了以上缺点，同时又不失青年旅馆的实惠.家庭旅馆更有居家的感觉。

5、闹中取静——一般家庭旅馆都处在市区的繁华位置，交通便利，而且独享私密房间，免受打扰，让您远离都市的喧嚣，尽情享受安静的个人空间。装修考究，风格独特，给租住者以家的感觉。

6、家居享受。房间的床单被套抛弃酒店那种纯白的单调，改用高档的居家温馨。并且您可以按自己的习惯和喜好生活，可以像在家一样洗衣做饭，不用担心饮食的差异，享用自己亲手做的饭菜。有了我们的服务，您更有一种在家的清闲享受。社会效益

1、各级工会组织围绕深入推进新一轮创建全国文明城市工作，通过丰富多彩、形式多样的活动形式，加强诚信教育和诚信实践，特别是庭旅馆为契机，制定文明诚信家庭旅馆建设标准，开展文明礼仪诚信教育。

2、增强从业者的诚信意识，通过诚信文明经营，为职工增收，为社区发展发挥了积极作用。

3、通过家庭旅馆示范街年接待游客，增加职工群众人均收入，解决安置职工就业。操作模式及入住流程 操作模式

一般家庭旅馆的操作模式如下——

1、业主自己拥有一套或多套房产，装修后自己经营。

2、专业人士经营，业主把自己的房产委托其经营，利润分成。

3、业主把自己的房产委托物业管理公司，由物业管理公司经营，收取一定费用。

*报价不包括发票钱，如需索要发票，在总房费上加收8%的税点费。

*提前预订房间，必须交纳押金，不提供留房。

*每套房间超过标准入住人数后，加床加钱（婴幼儿除外）入住流程

一般家庭旅馆注意事项及入住流程——

一、入住：

1、客人需要提前电话通知店家大概入住时间，然后在约定的时间抵达房子所在小区，必须电话联系确认。

2、入住时需要准备全部房费和押金，如果房客事先支付了定金，将会从房费中扣除定金。家庭旅馆不接受退房时交费，请谅解,填写入住单.3、店家向房客交代相关事宜。

4、查验身份证等有效证件；

5、承租人核对房间内所有配置及设施，领取钥匙。

二、退房手续：

1.退房时间为中午12：00，12：00～18：00算半天，超过18：00算全天；

2.现场清点物品和检查相关设施后返还押金。

三、退住：

1.如果在入住期间需要延长住宿，需提前一天以上通知店家，经确认后方可生效，否则只好让给已经预定的客人居住。

2.房客如果需要提前缩短租期，需提前二天以上通知店家，经店家确认后方可生效；没有提前确认或未经认可，店家有权扣押定金作为补偿。（如需签合同的客人请按合同约定执行）。规范建设 问题

由于种种原因，自发形成的家庭旅馆存在问题比较突出。主要表现在：

（一）家庭旅馆普遍档次较低、特色不突出、服务不能规范。

（二）有特色的家庭旅馆数量少，如何打造高品位、功能齐全，有一定规模的家庭旅馆品牌产品，仍有得进一步的探索和实践

（三）对家庭旅馆的管理、协调、疏导以及宣传推介仍有许多不足。

（四）发展有特色家庭旅馆、受资金及配套设施制约。主要环节

在家庭旅馆发展工作中，首先必须重视建设规范化。其中主要环节是以下四个方面：

1、卫生间。家庭旅馆一般位于农村，农民对于卫生间的卫生要求往往达不到游客的标准，需要进行改造，并加强卫生管理。例如，藏族的卫生间是传统的蹲式，没有冲水设备，粪便从二楼直接露天下落到一楼，在一楼自然堆积，难以满足游客对卫生状况的要求。在林芝家庭旅馆规划设计中，广东省旅游发展研究中心对其进行了改造，增加冲水和排污管道，使游客能够接受。

2、通水通电：一些村落的自来水管道尚未建成，往往用山溪水或井水，水质卫生得不到保证。家庭旅馆的建设首先要完善基础设施，铺设供水管道。

3、床铺。各地的床铺各不相同，我们认为没有必要统一，但是对于床铺的结实、平整、卫生、舒适四个方面不能马虎。睡在北方的炕上、睡在南方古镇的老式大床上都能够增加游客的兴奋感。在家庭旅馆规划建设中，我们提倡被褥用有地方特色的花布，在窗户和家具方面增强地方文化气息。

4、公共活动场所。家庭旅馆客人需要与居民交流，与共同住宿的游客交流。家庭旅馆往往也难以做到每个房间都有电视，所以需要有一个公共活动场所。这个场所一般与餐厅在一起。在阳朔和拉萨、丽江，这个公共场所是酒吧。在林芝的家庭旅馆，这个场所是二楼的大厅，旅游者可以与藏民一起用餐，看藏民打酥油茶、做糌粑，马上品尝酥油茶和糌粑，还可以一起看电视、打扑克牌、下棋，交流旅游经历。

5、标准图则和审定标准。

一般群众对于如何改造出一个家庭旅馆没有经验，政府应给予一定的指导。例如，房间和床位的大小如何适应游客的习惯。标准图则的出台十分必要。在林芝家庭旅馆建设规划中，广东省旅游发展研究中心制定了三个标准图则，指导当地群众改造和新建家庭旅馆。对于申报营业的家庭旅馆，当地旅游主管部门也可以对照图则进行审定，确定其是否可以成为家庭旅馆协会的一员。管理 标准

家庭旅馆是以原有的住宅为基础进行改造。为了提升家庭旅馆的规模、档次，家庭旅馆采取“公司+农户”的经营方式，由社区工会牵头注册成立了公司，按照现代企业制度制定了章程和家庭旅馆星级管理标准，又在星级家庭旅馆的基础上制定了文明诚信家庭旅馆的标准，对家庭旅馆从卫生、安全、价格及服务等方面进行规范，实行统一管理、统一标准、统一标识。在内部硬件建设方面，要求做好基础设施配套和精装修，在外部环境建设方面先后投资200余万元整治环境卫生、硬化、绿化和亮化，基本做到四季常青，三季有花，营造了良好的旅游环境。途径

建设是一时的，管理是长期的。家庭旅馆的健康发展，需要政府加强管理。

1、首先，要让家庭旅馆合法经营。税收、工商、卫生等部门要提前介入，预先审核登记、年审，办理有关证照。

2、其次，要建立家庭旅馆协会，负责进入审核许可和日常管理，各家庭旅馆也通过协会交流信息，提高水平。目前，国外家庭旅馆的发展较为成熟，英国、法国、加拿大等国的家庭旅馆已经基本形成网络，信息、中介宣传、预订等都十分方便。以家庭为单位进行经营、自己招徕客源是很难的，协会可以收取会费，编印一些小册子，组织一些宣传活动，开拓游客市场。广东南昆山旅游区成立了“旅游协会”和“个体劳动协会”两个机构，对家庭旅馆进行协调管理，同时制订了管理规定和协会章程，使各成员单位守法经营和行业自律。

3、第三，要统一家庭旅馆的徽标和形象。这主要是规范市场秩序，便于开拓市场，让旅游者住得放心。广东省旅游发展研究中心建议林芝地区家庭旅馆采用“家”的汉藏双语言艺术字徽标。游客如果在路口就可以看到家庭旅馆的招牌随风飘扬，也就知道歇脚之地已经不远。

4、最后，在家庭旅馆集中的村落要建立“接待中心”，起到管理中心的作用，处理游客投诉，解决拉客问题，集中洗衣、救护，同时可以解决游客的基本的购物需求。