关于镇集中居住的调研报告

第一篇：关于镇集中居住的调研报告

加快旧村改造推进居住集中

――关于***镇集中居住的调研报告

***镇总面积67.6平方公里，总人口5.86万人。行政村总数55个，其中农业人口5.39万，17650户。人均宅基地占有面积约150平方米，远超过省政府规定的人均100平方米。现在一户两宅、一户多宅现象比较严重，再者现在很多村都是沿路建房居住，空心村有很多，荒费了大量了土地。市委、市政府提出统筹城乡一体化，实现“三个集中”以来，我们按市、区工作部署，积极开展工作，加快旧村改造，推进农民向城镇集中。

一．我镇集中居住的开展情况

2005年，针对原先城镇规划滞后，集约化水平较低的现实，聘请了山东城乡设计院修编完善了小城镇总体规划和住宅生活区、行政办公区、文化区、游园绿地和工业聚集区5个详细规划。2007年按照市区的规划布局要求，立足实际，制定完善了新一轮村庄规划，把全镇55个村调整合并为6个中心村，18个重点村。同时，按照“科学规划、合理布局、因地制宜、分类指导”的原则和社会主义新农村居住发展规划的要求，以旧村改造，建农村新社区带动居住集中，集中力量开展了镇驻地中心居住区――方厦家园建设工作。

(一)规模选址。按照实际、实效、实用的原则，经过反复分析分析论证、估算预测，对居住集中区的规模进行了界定，在方寨路以东、幸福路（土楼村委大院外南北路）以西，府前路（泰山路）以南、土楼路以北的位置。总面积800亩，其中居住用地680亩，公共设施占地30亩，商业设施占地20亩，公共绿地54亩。拟建居民楼200栋，总建筑面积600000平方米，建成后，可安置镇驻地周边12个村1万余居民及企事业单位职工入住，12个村整体搬迁后，可节约土地2000多亩。主要依据是：1.靠近省道(泰莱路)、县道(方寨路)、城市路（泰山路），交通便利；2.镇政府及教育、企业居民楼已建成并投入使用4栋，沈家岭、刘家庙的旧村改造早已起步，进展较快，前期基础工作较好，容易在近期内尽快形成居住规模；3.近靠已经形成的行政办公、文化教育等功能区，新一轮总体规划确定的大型市场、公共汽车站点等设施也在该区域之中，已完成中心公园一期工程，并且靠近泰山纸业热电厂，供排水设施已有基础，便于配套公共设施基础、综合利用资源、减少资金投入，对周围单位形成辐射带动作用；4.土楼砖厂承包期满，停产关闭，便于调剂使用建设用地指标，解决土地制约问题。

（二）规划设计。立足于建设布局合理、功能齐全、环境优美、特色鲜明、适宜居住的一流的居住小区，聘请莱芜市城乡设计院在遵循城市总体规划的前提下高标准进行了规划设计。在功能布局上，分为居住区、办公区、商贸区、休闲区、绿化区等五个功能区，内设幼儿园、超市等配套设施；在位置摆布上，按照相对集中的原则，对12个村庄各自划分集中居住区，便于今后社会事务的统一和各自管理；在楼房设计上，分为小户型、一般型、别墅刑，满足不同群众的居住需求。同时对建筑风格、单体设计、功能配套等进行了详细规划。此外，还将按照市场化运作方式，成立物业公司，统一管理。

（三）工程进展。一是调整充实领导小组，加强工作班子的力量。由镇长牵头，分工领导负责，从建设、国土、环保、财政、经管、经贸、水利等部门抽调得力人员组成镇中心居住区建设工作领导小组，设立办公室，集中开展镇驻地中心居住区建设工作。

二是强化宣传，积极引导。运用各种方式大力宣传农民集中居住的重要意义，并组织镇驻地12个村的两委成员和部分村民代表到九龙家园、工业区等旧村改造建设较好的单位进行参观学习，使他们亲身感受到外地推进居住集中的魄力，体会居住集中的好处，提高参与的积极性和主动性。

三是完善政策，调动积极性。根据市、区旧村改造的有关规定，结合我镇情况，制定具体的政策措施和实施办法，对被迁并的村，在履行民主程序、住户异地安置、腾空土地分配、投入资金筹集、经济利益调节、竞争激励扶持等方面，认真调查研究，制定出符合上级要求和各村实际、能够充分调动各方面的积极性、加快居住集中区建设实质性工作的政策措施。特别是对拆迁户安置补偿，采取评估公司评估旧房，成本价安置新房的方式，统一实行低于市场价、略高于成本价的价格，严格按政策规定面向搬迁户销售，这样除去旧房补偿款，农户再花很少的钱就能买到一套楼房，真正让群众买得起、住得起，杜绝将楼房变成商品房或变相成为房地产开发项目，损害群众利益，真正把好事办好。

四是严格管理，确保质量。按照市场经济规律，坚持用创新的观念、思路和措施，实行市场化开发、市场化建设、市场化管理。根据总体设计，聘请有资质的预算单位对整个工程进行了综合测算，经专业机构评审后对外公开招标，由承包商严格按设计进行开发建设。为保证工程的质量和安全，聘请监理公司对工程开发的各个环节全程监控，确保不出问题。一期工程由土楼村、刘家庙、沈家岭率先建设24栋居民楼。现已相继动工建设，已建成居民楼13栋，力争在3年内建成居民楼50栋，安置1500户。

二、工作中存在困难和问题

1、乡土观念制约。青年人进城镇居住愿望迫切，而中老年人特别是老年人由于习惯了恬静安逸的农村生活方式，对节奏较快竞争激烈的城市生活有所顾虑，无法完全从传统的“乡里乡亲”热热闹闹向住宅楼里的“左邻右舍”各自忙碌、较少往来的生活方式转变，同时对土地的眷恋和传统的家乡观念使得他们长期的农耕生活形成对土地较强的依赖性。

2、配套建设滞后。集中居住不是简单的建房集中，必须各类设施配套同步到位。基础设施。主要指路、水、电等生活必须的基础性设施，据有关方面测算每平方至少需要60－70元的投入。怎么样将集中区的基础设施迅速建设到位，又牵涉到紧张的资金问题。公共服务设施。主要指直接服务于生活的有线电视、电信、绿化、垃圾处理等公共设施，现代人越来越依赖于这类服务，农民也不例外。这类设施的配套完善也需要有一个过程，农民进区后生活的实际困难就显而易见。

3、建设资金不足。农民集中居住区建设是一个系统工程，需要投入大量资金，尤其在启动阶段，首先要解决路、水、电等基础设施建设问题。而目前我镇村级经济还不壮大，多元化筹措资金的机制和渠道还未形成。政府资金十分有限的情况下，集中居住区建设存在不同程度的资金缺口。

4、相关政策缺乏。由于农民集中居住区建设缺乏可依托的相关政策，因此，市政配套设施管理部门目前对农民集中居住建设项目基本上参照房地产开发的标准收费，手续申批繁琐、费用过高，所需费用将占农民集中居住区房屋售价的10%-15%，这也增大集中居住区建设的资金缺口。

三、推进农民居住集中的几点建议

(一)加快编制农民居住集中区的控制性详规。根据规划部门总体规划的要求和我区的发展特点，应该进一步深化、细化、优化镇村布局，加快编制完成新型社区控制性详细规划，从而为农民居住集中区建设提供有力的规划指导。规划、建设等政府职能部门要在宏观上进行统筹考虑，使农民居住集中点的规划布局符合我区的总体发展要求。建议农民居住集中点的布局要尽量紧邻原有城镇，利用和完善原有基本配套设施和其他生产、生活资源，以降低建设成本。要充分体现“有利农民生产，方便农民生活”的原则，照顾到农民居住的各种功能需要。

(二)加强建设管理，坚持高标准建设农民居住集中区。农民居住集中区的建设应坚持”造价不高标准高、面积不大功能全、占地不多环境优”的原则，平面布置要合理，功能设计要齐全。在方案设计上，要听取农民的意见，以农村城市化为前提，以改善农民居住条件、提高农民居住水平为目的，既要考虑农民经济上的实际承受能力，又要顾及农民生产、生活方面的特点和要求。建设行政管理部门应当加强管理，对房屋的建设通过招投标，择优确定施工单位和监理单位，按城镇建设标准进行严格管理，确保建筑质量。开发商和施工单位统一思想、加深认识，在工程质量方面要加强管理，杜绝安置房工程质量问题。

(三)多方筹措农民居住集中区的建设资金。农民居住集中区的建设资金一直是一个困扰人的问题，要主动研究对策，多方筹措建设资金，政府也要在合理、合法的原则下提供政策支持。农民居住集中区的建设应区别于房地产开发项目，其市政配套设施建设费用不应由农民承担，政府应当减免煤气、污水、供电等各种配套设施费用，减免农民居住集中区建设过程中的一些行政事业性收费与经营服务性收费。要落实相关优惠政策，将农户拆迁复垦土地收益用于集中居住区建设。要探索市场化运作方式，把部分公用基础设施和社会服务设施的建设、维护和经营，交给社会，交给市场，吸引和鼓励企业、个人投资。

(四)及时完善推进农民居住集中的相关配套政策。农民居住集中区的规划、建设是一项事关全局的工程，除房屋本身的规划、建设外，还必须完善农民保障、就业等各项相关的配套政策措施，统筹考虑并切实解决农民居住集中过程中引发的社会问题，为农民居住集中区的规划与建设创造良好的社会环境。如在集中过程中统筹联动推进社保、建立农民承包地的流转机制、打破镇或村的行政区域界限、增加农民非农就业机会、缩小农民住宅拆迁补偿价格差距等，切实保护农民的基本权益。

(五)拓展非农就业渠道，提高社会保障水平。要保证农民居住集中工作的最终成效，必须着力研究实现农民居住集中以后的就业和生活保障问题。农民的居住环境由农村传统的分散居住转化为集中公寓式居住，并不意味着农民就转变成了市民。要切实加强对失地农民的就业服务，强化就业技能教育和培训，增强其就业能力。要充分发挥城镇的产业集聚优势，大力发展二、三产业，创造更多的非农就业岗位。要积极推进十大民生保障体系建设，为失地农民提供基本生活保障、医疗保障，解决其后顾之忧。(六)建立健全土地储备、使用的控制机制。国土部门要切实加强土地的规划、使用管理。对农民居住集中后腾出的土地实施平复还耕，并根据政策规定实行集中管理和经营，其土地出让收入和经营收入要统一纳入专项扶持基金，以弥补前期的农民居住集中工作的投入。

第二篇：居住建筑调研报告

居住小区调研报告

-----巨海城五区规划及建筑理念

巨海城位于大学东路与丰州路交接处，总建筑面积超过百万平米，其中一区，二区、三区以多层住宅为主，四、五、六、七、九、十以高层住宅为主，六区为联排式住宅和别墅。巨海新城是呼市地区规模较大的一块开发用地，地理位置好，交通便捷，外部环境十分优越，居住区内道路通畅，配套设施相当完善。本次调研的项目为巨海新区中的第五区。

巨海五区整体环境优越，交通便利，布局合理，位于新建东街和丰州路交接处，对面为巨海十区，南面为巨海六区，小区是一个高质量、高品位、富有魅力的居住小区，户户朝阳，通风采光良好，房间布置合理，面积利用充分的优化小区。

巨海城五区总图

一、总平面规划设计

1、结构布局

整个小区由12幢高层板式塔楼组成，西侧有六幢板楼沿丰州路平行布置，东侧另外六幢与二区多层住宅相接，小区为了营造一安静祥和、舒适的环境，设计成纯住宅小区，周边没有底层商业及商铺，而是在整个巨海居住区内集中考虑商业位置，集中布置，在小区中部设置了小区的会所，会所内设施齐全，健身、娱乐、交流均可以较好进行，南入口处为小区的幼儿园，目前已有鼎奇幼儿园入住，相关配套设施十分完善。

五区建设时标准定位为大众住房，居住对象为市区内工薪阶层，档次为中高档，容积率》2，住宅以十一~十八层为主，板式住宅日照间距满足日照分析计算结果，西侧设置机动车出入口，小车停车位基本满足1辆每户，分为地上和地下停车和地上停车两种。自行车停车位2辆每户。小区周边建筑红线为，退丰州路10米。小区人流主要来自西向。小区幼儿园为12班，小学位于巨海三区内，五区北侧巨海商厦为大型商业设施，可以满足小区居民日常所需。小区市政设施条件已具备，给水、排水、煤气、供电、电讯及有线电视等均可介于基地周边城市干道。

2、道路结构与交通系统

小区两个出入口分别开于丰州路，和新建东街。居民主要从西进入时，会体会到中心绿地及路两侧的景观。小区主干道以简洁、自然的形式将小区整体贯通，并利于组团级中心区的均衡划分，小区次级道路则考虑到人车分流，在小区建筑外环设计道路环线，尽量减少进入中心组团的车辆，小区主干道7m宽，两侧均有1.5米人行道，小区次级道路均为3m宽。随着生活水平的提高，私家车的数量也在增多，小区设置停车场已经是必不可少，五区设置了地下和地上两种停车场，地下停车通过四个地下入口到达停车场，采用了人车分流的流线设置，避免了人车的混乱拥挤，地下车位井然排列，起到很好的停车效果。地上停车没有地下那么正规，调查中发现许多车辆乱停乱放，但比较好的一点是，地上也有明显的车辆禁入的栏杆，很好的隔离了车辆。

3．绿化系统

巨海五区的绿化系统是由点、线、面统一构成的。首先是以中心绿地为面，将人文景观（水池、广场、休憩亭廊、各种植物、树种组合）有机结合。形成具有鲜明风格的中心区绿化并确定了小区的整体风格和基调。其次，以院落及组团之间的相互关联不分的绿化作为视觉绿化线。最会是每个院落均有绿化和亭阁座为绿化点。小区内植被丰富，草皮波澜起伏，凹凸不平，景观小路蜿蜒曲折，地面铺装层次多样，每幢楼前均围合出小院。4． 景观设计

利用小区内建筑布置的形式营造小区中心的主景观轴，主景观轴结合休闲广场，亭，及硬质铺地、绿化形成界面丰富而连贯的景观带。植物类型的选用以乡土特色树种为主，采取乔、灌、草结合。常绿、落叶相结合的搭配。

二、住宅设计问题

本规划为不同层次的用户提供了4中以上的户型，呼市地处西北严寒地区，气候特点夏热冬冷，调研过程发现住宅均为南北向，平均进深大于30米，个房间均有自然采光，户内自然通风较好，每户至少一卧室朝南。

户型有三室两厅、两室两厅、两室一厅等。入户空间利用楼电梯的剩余空间设计成储藏室，以便用户出入时放置鞋帽用具。起居室与过渡空间紧密相连，拥有较完整的墙面，以利于住户家庭安装视听装置及现代化家具，起居室有一个大阳光室，可以满足北方地区冬天寒冷时隔各种活动需求。厨房设计模数化，为安装成套厨房家具提供了条件，在跟住户交流过程中发现，由于水电设计不够精细化导致装修过程中改水电地方多，并且插座、电箱设计位置还需多加考虑。住宅卫生间去不做到分室布置，洗衣机位置固定以便使用，部分卫生间为机械通风，间接采光。

住宅建筑采用现代风格的建筑形式，实墙较低的阳光室、大的南向飘窗，以及转角飘窗等扩大视野，北向较小的开窗，符合呼市地区的气候特点。以简洁的立面造型创造具有浓厚生活气息、高雅文化环境的空间，建筑外墙运用中灰色与米黄色两种配色。北方寒冷地区采用暖色系可以更好吸收太阳光，而灰色主墙面能更好应对北方风沙大的特点，墙面不容易显脏。外饰面材料以喷涂涂料，石材，和面砖相结合的装饰。外墙粘贴挤塑聚苯板保温材料，外贴面砖，由于保温材料外贴面砖容易掉砖，时有掉落砖的事故发生，故面砖粘贴技术非常关键。五区建成一年多，目前为止砖面情况良好。每户均考虑了空调室外机的挂位，所以整体建筑风格统一，不会杂乱。落水管采用内排水的方式，外墙干净整洁。

三、公建配套

五区没有布置商业裙房，打造纯住宅的设计理念，小区内部设计了12班幼儿园，其他如变电站、垃圾站、煤气调压站、换热站等均布置在小区内。其他公建诸如物业管理等在其他区内集中考虑设计。小区内在住宅入口处设计了无障碍坡道，但缺乏无障碍标志。小区内道路也没有设置盲道，及缘石坡道等。

经过此次调研学习到了不少知识，同时也发现了一些问题。首先是高密度社区越来越多，土地紧张，为了节地只能尽量盖高层，这就需要解决好诸多问题，日照采光、高层消防、给排水等等。五区内部分户型采光不足，其他情况良好。其次，小区停车没有做到完全的人车分流，不过这也与车辆多相矛盾，是需要深入研究才能更好处理的。再次，五区高层间距大，能够留有更多的地方布置景观绿化，所以小区内环境优美，绿化充足。相关配套诸如健身、运动、活动的场所较多。由于小区新建成，入住户数不多，许多问题还没有暴露出来，需要日后跟踪随访才能够更全面的了解。总之通过此次调研对高层居住小区有了更加深刻的了解，为以后小区规划及高层住宅设计提供更多的实际案例经验。

第三篇：新桥镇外来人口集中居住中心调研报告(5.4)--信息

给外来务工人员一个“家”

——上海市新桥镇外来务工人员集中居住中心的调研报告

随着城市化进程的加快，大量外来务工人员集中到工业化程度较高的城镇地区,在当地经济发展中起到重要的作用，而这些务工人员的居住、医疗、同住子女教育等问题是当地政府必须面对的一个重大现实问题。我们调研组于4月11日至15日考察了上海、浙江的城乡统筹建设情况。松江区新桥镇外来务工人员集中居住中心的统一运营、规范管理等做法对北京城市化发展有借鉴意义和推广价值。

一、基本情况

上海市松江区新桥镇，地处上海市西南郊，位于松江区东北部，属于城郊结合部，是松江区重点发展的城乡经济开发地区之一。入驻实体企业1000家，商贸企业1400家，外来务工人员8万人，当地户籍居民2.44万人，外来务工人员是当地居民的3倍。但是，大量的外来人口，并不意味着无序。近年来，新桥镇积极探索创新外来流动人口服务管理机制，让外来务工人员在居住、就业、子女教育等领域逐步享受到市民化的基本公共服务，进而和谐融入当地社会。从2005年始，新桥镇党委政府决策建造外来务工人员集中居住中心。截至目前，新桥镇已经建成并交付使用四处外来务工人员集中居住中心（以下简称集中居住中心），分别是新华公寓、春申公寓、杉华公寓及场东公寓。四处集中居住中心共占地面积221亩，建筑面积12.86万平方米，现共居住外来人员1.4万人，占外来人员的20%左右，150多家实体企业员工，占实体企业15%。“十二五”期间，新桥镇规划建造集中居住中心30万平方米，除了企业为自己员工安排集体宿舍外，基本上解决新桥镇所有外来务工人员的居住问题。

二、主要做法

1.依托新桥镇资产经营公司推进集中居住中心建设

一是分散建设。新华公寓建立的最早，2002年10月竣工，是民意村委托上 1

海申桥建筑管理有限公司承建，2004年撤村撤队时由新桥资产经营有限公司回购；其次是春申公寓，于2003年8月竣工，由春申村承建，2010年9月1号由新桥资产经营有限公司回购；场东公寓和杉华公寓是由新桥资产经营有限公司承建，分别于2007年5月和2009年3月竣工。二公寓基本情况。集中居住中心的小区环境、建筑品质等同于一般商品房。新华公寓总面积22000平方米，平均造价1000元/平米，共计540套；春申公寓总面积27000平方米，平均造价1000元/平米，共计997套；场东公寓总面积46216平方米，平均造价1945元/平米，共计492套；杉华公寓总面积25128平方米，平均造价2234元/平米，共计公寓房360套、配套门面房28套。

2.统一出租基本实现资金平衡

集中居住中心的出租原则上是由新桥资产经营公司与企业签署合同，不与个人发生租赁关系。中心出租房的户型结构有小户42平米、中户71平米及大户108平米（含厅、厨房及卫生间）。根据不同户型，每户居住人员容量控制在每人居住面积不少于6平米。四处公寓房的建筑用地是新桥镇统一划拨的，2004年撤村撤队时，按每亩2.5万元补偿失地农民。场东建筑成本9000万元、杉华建筑成本5600万元、新华回购成本2300万元、春申回购成本3500万元，总成本2.04亿元。每年的管理成本大约500万元。目前，四处公寓出租率达97%以上，2010年租赁收入3000万人民币。据测算，预计8年回收成本，实现盈亏平衡。

3.统一管理服务

四处集中居住中心均由新桥资产经营有限公司进行统一经营管理。新桥资产经营有限公司和物业公司提供集中居住中心的专司保安、保绿、保洁和保修，不另行收取租户的物业服务费。集中居住中心配备了活动室、阅览室、宣传栏、健身点、篮球场、会所、民工子弟小学、幼儿园、中心卫生室、人口和计划生育咨询室、外来人员登记站、治安联防站、物业公司、商业餐饮、银行邮政电信等网点，不断完善对外来务工人员的服务和管理。

4.农村集体土地建设集中居住中心

2002年新华公寓和2003年春申公寓的建筑用地是村集体土地，新桥资产经营公司回购之后属于镇集体土地，2007年杉华公寓和2009年场东公寓的建筑用地是镇集体土地。据新桥镇经管所桑所长介绍，“十二五”规划30万平米的集中居住中心的用地指标在申报之中。

三、主要成效

1.居安——集中居住中心的小区环境、房屋品质、安全保障等同于商品房 不仅有完善的水电气等配套设施，而且有夜间行政值班、夜间联防巡查、楼组服务中心、走访企业、走访住户等制度。中心底楼设置成门面房出租给便利店、洗衣房、生活日用品店、小吃店等，在这里居住的外来务工人员生活非常方便。

2.居廉——外来务工人员能用低廉的价格租到合适的住房

在集中居住中心，外来务工人员每月仅需要大约600元就能租一个面积大约为40多平米的独立房间供6个人居住，按0.5元/天/平米（含物业服务费）租赁费用计算，居住员工的每月房租在106元以下。不仅有独立的卫生间、煤气灶，还有轮班工作的门卫及清洁工负责楼道卫生。多数外来务工人员房租由企业按人承担30-50%的费用，部分企业员工房租由企业全额承担，水电等相关生活费用由员工自己承担。因此，员工实际居住费用低廉。

3.居好——集中居住中心管理有序、服务到位

在集中居住中心，专门设立了外来人口居住中心管理委员会，并建立长效常态的规范服务体系。管委会相当于“居委会”，对外来人口实行小区化管理，获得小区居住人员的基本信息，了解住户所想、所需及日常困难。管委会还探索多元化的社区服务，建立了社区服务站、社区人口计划生育指导室、社区图书馆等，提供生活、健康、文化等多方面的服务，并选出一批居住时间长、思想品德好的居民代表当楼组长，制订居民代表会议制度，定期召开代表座谈会，听取代表们的意见和建议，让代表参与小区建设和管理。外来务工人员越来越感受到自己也是当地社会的一分子，在认同中进一步融入，在融入中进一步认同。

4.集中服务机构还解决了外来务工人员的生活难题

除居住外，外来务工人员还面临着寻找工作、子女入学、就医等难题。当地政府依托集中服务中心，为外来务工人员解决各种困难。一是外来务工人员就业问题。松江区2006年专门设立了“来沪人员就业服务中心”，在新桥镇工业区的社区事务受理服务中心设立了求职窗口，为外来人员提供免费、规范的政策咨询、求职登记、职业指导、招聘及培训等就业服务。二是同住子女教育问题。新桥镇已通过公办学校吸纳（初中）、建立公办学校分校教学点（小学）和设立国有民办民工子弟小学等形式，解决外来务工人员同住子女接受免费义务教育问题，外来务工人员同住子女入学率达90%以上。三是外来务工人员医疗问题。医疗机构有管委会社区卫生服务中心、居委会社区卫生服务中心以及松江区和闵行区区级医院（20分钟车程）等。新桥镇还指定医疗机构和计生服务机构，免费为外来务工人员提供国家规定的计划生育基本项目服务。这些基本公共服务市民化的推进，使来沪务工人员真正做到在工作上安心、生活上舒心、子女入学上放心，进而和谐融入当地社会。

调研组组长：张秋锦

调研组成员：焦守田王 新王修达杨万宗

张英洪陈雪原贺 潇黄 丽

执笔人：陈雪原黄 丽

第四篇：城乡居住状况调研报告.doc

关于城乡居住状况的调研报告

调查人： 王磊指导教师：方建斌

时间：2013年8月地点;咸阳市长武县

一、调查情况简介

调查地点：相公镇各村

调查对象;各村居民

调查目的：通过对各村镇的走访考察以及查阅参考了相关文献、数据统计、网上查找资料等途径调查了解各村居民实际环境状况，未来发展方向以及政策落实情况，对居住环境中存在的问题进行统计，并寻找出相应对策建议，以帮助解决居民在居住生活中存在的问题，帮助居民向更好的居住状况发展，提高生活质量、生活水平。

二、调查内容

调查过程:调查期间，通过预先对村镇的实际情况进行调查，以确保合理安排行程，有效节省时间，提高效率。每到一地，按照事先安排好的路线，先去寻找旧房屋进行考察，向当地居民询问有关房屋数据（房龄、人口、面积等）得到原始数据，然后采访村民们有关未来新屋建设，家庭生活方式，社会交往，以及对国家政策的了解与落实情况、个人感受如何等等。之后，再到当地新村居民点调查走访，主要从房屋外貌（包括环境绿化，房屋设计，整体感觉，整洁程度等）生活方式（包括家庭生活如室内装修，家居家电，交通用具等；日常消费方式如超市，餐馆等；闲暇方式如家庭影院，KTV，广场舞等；社会交往）。并且在调研期间还向当地向政府有关部门如：国土资源局进行走访，了解到一些寡欲城镇化的问题以及国家的政策方针落实等情况，收集之后，再作统一汇总。

调查结果:通过为期多日的调查，对全乡14个乡镇的村落居住房屋性质、人均住房面积、独立卫生间、水电供应、生活方式等方面作一统计。

1）全乡一共14个村镇，有12个村子已经开始建成新村居民点，另有两个村镇还尚未开始，原因是村子地理结构简单，居民均沿公路住房定居，交通通达性好，世代居住，大部分居民已在原有旧房基础上建成新居，并有小的商铺营业，已形成了较为稳定的生活方式，2）房屋性质，全乡住房均为村民自行修建，且少数村民已建有二层小楼，舒适优雅。

3）在向乡镇政府的走访调查得到的数据，平均每户3.87人，人均住房面积50.6平方米，以新村居民点住房为标准，每户规划用房面积为14×14㎡,后带卫生区2m×14m。

4）各新村居民点建立时间从1998到2013均有新兴居民新村建成，房龄最高15年，最低1年，平均5.04年；而旧房屋可上溯至上世纪80年代末，且数量占绝少数，基本每村只有2户.5）各居民点房屋均建有独立卫生间1.5m×2m，且配有太阳能热水器，可淋浴。且多数居民家里另设置有其它独立小卫生间。而旧房一般没有安装太阳能热水器，没有独立卫生间。

6）水电供应，全乡电力均由朝阳水电站及胡家河水电站供应，电力充盈。生活用水均为自来水，其中坳南村、坳北村、龙头村、南村等4个村均有自建机井水塔，为自给供水，水质清冽，价格低廉，新兴堡村、胡家河村2个村自来水水源取自然山泉水，有完整的净化设施，水源环境良好，为泾河流域支流，不受上流水质影响。其余8自来水均由彭公乡丰头水站供给支线分新旧两种，新线以新的居民新村为主，属塑料材质；旧线覆盖广泛，历史悠久，为钢制管道。两种管道支线交错分布，井然有序供水充裕冬季最冷时不会停止供水，水质合格，基本达到引用标准。

三、存在问题及对策建议

1）居民点建成之后，村民们往往不习惯新的居住环境，自由及可支配空间突然变得狭小不比之前。在堆放了原有家具物品之后显得拥挤，有些混乱。

对策建议：多接触新事物，新思想，摆脱原来的思维习惯，尽快适应新的环境。时间久了之后，随着生活的稳定，对新环境的适应，使对狭小空间环境的充分有效利用变得得心应手，家具摆放渐渐变得井然有序，一个焕然一新的家庭便会融入每个居民的心中。

2）生活用水排放不便，没有完整的下水管道系统收集雨水，排放污水；污水处理系统建造缓慢，给日常生活造成了极大的困扰。

对策建议：迅速及时的建立起合理有效的排水、处理系统，并且在居民新村实施之初，就应该将水处理设施统一规划，不仅如此，像植物保护，文物古迹都应该考虑周全，统筹兼顾。

3）新村广场缺少人员管理健身设施年久失修，部分设施已丢失重要零部件，根本无法正常使用，风光大不比兴建之初，秋千等儿童经常玩的设施存在许多安全隐患；广场周围杂草丛生，一派生机勃勃的繁荣景象。

对策建议：设立专门的管理看护人员，维持广场秩序及设施安全，以及定期维修更换损坏的实施，并在一定时间铲除杂草，合理利用广场空间种植观赏性花草树木，资金可由村委会负责筹建，积极开展文体活动，呼吁大家保护公共设施。

4）植被破坏严重，旧房一般绿树围绕，且树龄较高，对保持水土环境起重要作用，但搬

迁之后，旧址均充作耕地，原有树木植被由于归属问题均不再保留，而新房为方便统一规划，减少人地财产纠纷，均选在重新开发的平坦地区，又会对许多高龄树木植被造成破坏，绿树成荫以极为少见。

对策建议：在规划之初，应该把环境问题重视起来，合理规划，减少破坏，并且在建成之后积极植草种树，向村民们宣传种树好处及作用，呼吁合理利用土地，把环境放在第一位，保留原有旧区域植被。

5）居民饮用自来水水质不好，偶尔会伴有浑浊泥沙，漂白剂浓度较大，饮用不便，需收集自来水沉淀之后才能使用，且主要为丰头水站的使用居民。

对策建议：水利部门要加强水源处的管理及环境保护，对于净水设施要经常检查、维修、更换，认真检查水质问题，查找出问题所在，若是由于管道老化问题，应认真排查，进行及时更换，以人为本，把群众的身体健康放在首位。居民也要加强维权意识，认真监督水站工作，必要时向县政府上访投诉，坚决维护自身利益。

6）居民生活压力由于新村建设加重，由于建造房屋造价一般在25万左右，而国家政策平均所得仅两三万，而农民实际收入水平并未提高，而各种原材料及人工费用涨价，使得建造成本又明显提高，造价上涨，房价较高居民难以承担，新村建成之后部分居民依然保持原先生活风貌，农民实际并未减轻负担。

对策建议：对于新村建设不要急功近利，应“稳扎稳打”认真规划，统筹兼顾，百年基业不能只顾眼前，采取自愿方式，让村民们有时间准备，按照梯次慢慢建成富强民主文明和谐的社会主义新农村！并且要不断提高全乡人民的收入水平，使更多的人在住房建设上减轻负担，配套设施也有所提升。

四、调查总结

相公乡虽然在新农村建设中较于其它乡镇稍晚，但是其发展稳定，村落布局、道路建设合理，且未来规划方向优良，发展潜力巨大，有条不紊，井然有序，值得其他村镇借鉴。在新农村的建设中，其发展变化巨大，其生活方式发生明显变化。居民们的生活意识及消费观念也产生了较之以前更先进的跨越，人们越来越向城市居民看齐，并且新的生活产生了许多生活方式上的特点：生活追求便捷，更加珍惜时间；生活节奏加快，忙碌而有序；审美情趣增加，更加追求时尚，觉得变化中的潮流更代表社会的进步、生活的提高；在生活中并不都是付出与收获，在农闲的时候也享受着闲暇的恬适时光；在环境方面村民也希望建立一个绿树成荫的绿色环境，并正在付诸行动。

虽然村民的住房及生活条件有了较大改善，但离广大居民日益提高居住生活水平的要求，尚有一定的差距，仍要不断努力、不断改进。对于新村建设，要从根本上改善居住条件，既是社会主义优越性的体现，同时也是扩大内需的要求。一方面需要政府的各种房屋建设政策实施到位、加大对房屋建设的合理规划，另一方面需要大力搞活和发展地方经济，让居民的收入得到较大提升，只有口袋鼓起来了，居民才有购买或建造住房的能力，才能不断的提高住房配套设施，从而进一步提高和改善居民居住条件。少数居民生活确实存在困难，政府加大低矮旧房改造力度的政策，已经让这些居民住进质量好，配套设施较完善的房屋。砖木结构80—90年代建筑的住房一直是农村危房改造、住房改善的重点，全乡已经改造约98.7%，其它住户正在移入新村居民点的筹备中。

未来全乡要继续加大自来水网管建设，保证城乡居民都能用上自来水。10年间乡镇政府实施的居民自来水饮用工程取得了很大的成绩，已经将自来水覆盖至全乡各个村镇。但是，距离城乡普及自来水饮用的标准还有一定距离，尤其是居住于区域偏僻且分散的乡村居民，更要下大力气扎实的做好自来水饮用工作，力争早日让全乡居民都能用上标准自来水。

另外，虽然县委、县政府高度重视“三农”问题，更注重农村经济的发展，全县经济发展迅速，生活水平得到明显地提高。但是本县城区与乡镇居民生活水平仍然存在一定的差距，今后依旧需把发展重点放在农村，把农民增收放在首位。认真贯彻党的十六届五中全会提出的建设社会主义新农村精神，加大农村投入，优化农村发展环境，调整农业产业结构，提高综合生产能力，加大农村劳动力转移，改善农村医疗卫生环境，整治村容村貌，为农村提供平等教育就业机会，完善农村保障制度，出台更多惠民政策，确保城乡协调发展，缩短城乡居民生活水平差距。

在国家大力推行的农民集中居住便于提高集约化用地水平，能够节省大量土地资源，能够集中资金全面整合农村现有的各项基础设施资源，实现公共服务事业发展的集约化、科学化，可以实现农村管理的社区化，提升广大农村社会治安管理、计划生育管理水平，有效提高农村文化程度和农民的生活质量。是优化配置、高效利用土地，切实保护耕地的切实有效办法；是土地、社保、户籍、行政管理、产业发展等多项改革的重要载体；是西北地区推进新型工业化、城镇化、农业现代化的重要途径。国家既积极引导农民致富，也积极推进集中居住，在我看来这既是长远发展的需要，也是对农民切身利益负责，实现城乡统筹发展的现实举措。

障碍与挑战是发展中必然遇到的问题，发展中的问题必将在发展中得到解决。全乡人民只有继续奋发图强，与时俱进，突破局限才能早日建成富强民主文明和谐的社会主义新农村！

参考文献

《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》 《十七届三中全会后的乡村旅游发展研究报告》

《农村房子拆迁补偿安置原则和补偿安置标准》

第五篇：农民集中居住得失

农民集中居住得失

本文见《财经》杂志2010年第22期 出版日期2010年10月25日 共有7条点评

农民放弃了宅基地，最终能够得到什么？

《财经》实习记者 潘国建 记者 姚佳威

在山东、河南、江苏、天津等省市，农村房院结合的散居传统正在加速消失。与之相对应，集中居住，即农民按照政府规划集中住进楼房，则方兴未艾。

农民集中居住，多年前肇始于江苏等经济发达省份。目前，各地集中居住的推进速度加快，运作模式也不尽相同。

近日，《财经》记者先后赴山东、河南、江苏等地实地调查采访，发现通过集中居住，农民居住环境得到一定改善，所获公共服务也有所增加。但由此引发的建设用地流转、农民生产生活保障等问题也日益凸显。此外，复垦出的土地产权归属，及其引发的利益分配问题也亟须厘清。

现行的“城乡建设用地增减挂钩”政策，则成为集中居住的另一助力。依据该政策，农民集中居住后节约的土地指标可转为城市建设用地。在依赖土地财政的大背景下，地方政府对用地指标的热情不减。作为最主要利益方的农民，其长短期利益如何得到切实保障是难以回避的现实问题。

应当承认，随着工业化和城镇化的发展，农民集中居住趋势难以逆转。而就地方政府来说，考虑农民意愿顺势而为，应为正确选择，以行政手段强推，则为不智之举。

集中居住潮

集中居住，就是农民搬离原来自家房屋，住进成片的标准化楼房。在各地推行集中居住之前，中国农村的规模、样态演进缓慢且自然。

热衷推行此政策的地方越来越多，特别是县域或乡镇经济发达地区。

诸城是山东潍坊市的一个县级市，毗邻青岛。106万人口中虽有80万农村人口，但县域经济综合实力位列全国百强。

9月中旬，《财经》记者在诸城的集中居住点内看到，高高的塔吊与远方的平房相映，其下则是在建的楼房，部分集中居住点的开发场面显得甚为壮观。

单从外观看，这里有着和城市外观雷同、整齐划一的多层住宅楼，还配有幼儿园、诊所、健身器材等公共设施。部分地区的村落就近合并，并冠以农村社区的名谓。

2009年，诸城辛兴镇大杨家庄子村的管恩兵搬离旧宅住进了统一规划的住宅楼。他家合计240平方米的两层连体住宅楼建在村边，内部装修和城市居民别无二致。

这个居住点用于安置周围四个村子的农民，计划建设住宅楼87栋，建成后可供767户农民入住。这个规模已经超过了四个村子的总户数。目前，24栋两层连体住宅楼已建成，五栋多层住宅楼主体已经完工。用于建设这些房屋的土地性质仍为集体建设用地，这意味着这些房屋并不能正常上市交易。

管恩兵和妻子的收入主要靠在本地打工。他们原本在县城挑选了一套90平方米的楼房，但在得知村里统一盖楼后改了主意。“花同样的钱买下的房子面积却更大，就下决心在村里买楼”。管恩兵夫妇认为，楼房只为自住，土地即使为集体性质也无妨。

吸引他们的还有诸城所倡导的农村社区化服务。所谓农村社区化服务，是指在乡镇范围内，把地域相邻的几个村庄规划为一个社区。公共服务机构设立在社区中心村，设医疗卫生、社会保障、警务、环卫、计生等服务站（室）。到2008年6月底，诸城市共规划了208个农村社区，涵盖村庄1257个，并全部投入运行。管恩兵家所住的大杨家庄子村就是辛兴镇大杨家庄子社区的中心村。

农民决定搬进楼房的同时，其拥有的宅基地必须同时放弃，并收归集体。大杨家庄子社区党委书记尤廷春表示，该社区的居住点建成后，可节约集体建设用地329亩。

目前，诸城通过停止审批在非中心村建新房、到中心村建房购房给予优惠等政策，引导农民集中居住。截至2010年9月，诸城全市已经有79处农村社区中心村的93个集中居住点开工建设，住宅970栋。在2010年诸城市政府工作报告中提道，全年将完成聚集融合1.2万户。

而地处黄河中下游的河南省新乡市，集中居住声势也颇为浩大。享有“中国民营经济最具活力城市”头衔的地级市新乡，酝酿将其所辖3571个行政村，合并为1050个新型社区。第一批列入硬性发展规划的有329个新型社区，150万农村人口将迁入其内，目前已启动建设的社区为263个。

上述329个新型社区主要集中在城郊村、主干道两侧和工业园区、产业集聚区附近。在社区内仿效城市居民小区，建设农民别墅区或高层住宅楼，将几个村的村民集中到新社区居住，农民原有住房则会被拆除。

按照新乡的政策，农村社区的房屋和基础设施比照城市社区建设，但其土地仍属于集体建设土地，农民也继续保有耕地。

除山东、河南，江苏、天津等省市的集中居住热潮也方兴未艾。

上不上楼，是个问题

尽管各地集中居住模式各异，但居住形态的变化对农民来说则仍需适应。

同在诸城，69岁的舜王街道南解留村村民马洪勋一家现有一套农宅，因其子女在市里上班而购买了商品房。他觉得，再花几万元钱买一套楼房既无财力也无必要。

长久以来，中国农村的居住有其特点：以宗族小聚居为依托，以小规模农耕为习惯。从绝对数量上看，农民的平均居住面积大于城市。

记者走访诸城多个乡镇村落发现，收获不久的玉米、花生等作物就摆放在房前屋后。而牲畜、家禽、农具的摆放也有专门的空间。住进楼房，意味着这一切都要变化。

因此，即便有意购买居住点楼房的农民，他们也表示眼前不会考虑搬过去。

诸城辛兴镇一位齐姓村民认为，能住进楼房当然是好事，“前提是不再种地，但这不太现实。”诸城是国内较早进行农村土地承包经营权流转探索的地区之一。但目前各乡镇流转的比例并不均衡，多数农民还耕种自家承包地。

各地推行的农村社区化，使得居住形态从分散变为相对集中。农民享受公共服务的活动半径短了，但社区服务质量与城区比较尚有差距。

农民集中居住原本在城中村和城郊地带较为常见。“上楼” 往往伴随着土地性质、农民身份的变化。在城乡统筹、新农村建设等名义下，部分地方政府将这些场景直接复制到了远郊的农村。

这些村远离城市，每户拥有面积不等的宅基地和若干亩耕地。他们的楼房外观虽和城市类似，但其土地性质不同，仍归集体所有。

没有改变的还有他们的农民身份。在教育、社会保障、医疗等公共服务上，他们还无法和城市居民看齐。

更为重要的是，农民“上楼”的前提条件，就是要退还宅基地，同时，宅基地上的房屋将被拆除。最终，这些被“节约”出来的农村建设用地经过整合后，或用于工业企业用地，或者用于规模农业经营，还有一种方式，是通过复垦后，腾挪出建设用地指标，缓解城市用地紧张。

自1949年以来，中国农村的土地制度屡经变迁。上世纪50年代农村实行初级合作社之前，农民的农用地、房屋和宅基地一直是他们的私有财产。

1962年9月27日，中共中央颁布《农村人民公社工作条例修正草案》，宣布“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等，一律不准出租和买卖”。这是中国农村土地集体所有的开端。

由于农民的房屋建筑在宅基地上，农民实际占有并支配这些宅基地。宅基地作为一种不动产，一直被农民视为自己的家产。

进入上世纪90年代后，土地管理部门给农村宅基地发放了“农村集体建设土地使用证”，进一步确认了农民的宅基地权。事实上，除了不能进入市场公开买卖，宅基地形同私有。

农民的忧虑现实而具体。郑州大学建筑规划研究室主任吕红医认为，有些新社区出于卫生考虑，不允许养殖牲畜，很多养猪、养鸡的村民因此不愿搬迁。

各地政府对外一再强调遵循农民自愿原则，但即使在基层官员看来，农民生活方式的转变将会是一个漫长的过程。

土地诱惑

农民集中居住涉及的资金投入庞大，各地只能分期投入、循环使用相关资金。较早启动集中居住的河南新乡就感受到现实的压力。

新社区的道路、给排水、供电、供暖等基础设施，以及社区内的卫生院、中心小学、便民超市等公共服务设施，由地方政府财政出资。新乡市农村工作办公室主任刘思江介绍，每个社区根据大小不同，一般要投入500万元－1000万元进行基础设施建设。

照此计算，接下来新乡全市300多个社区建设中，政府共需投入30多亿元。而2009年，新乡为新型农村社区基础设施多方筹资，也只投入了3亿元。

新乡市委党校培训部主任秦小星认为，集中居住项目较少时，基础设施的财政投入尚可应付，但更多农民开始搬迁时，政府投资将捉襟见肘。

既然如此，政府热衷推行集中居住的动力何在？

城市建设需要更多土地，但现有城市土地供应量不足，“缺地”已成为各地方发展的瓶颈。

随着国家保护耕地力度加大，此前各地滥占耕地扩大建设用地规模的现象得到一定遏制。地方为寻求经济发展和提升城镇化进程，只得另寻他途。

而“城乡建设用地增减挂钩”政策的施行，则为地方政府提供了契机。所谓“增减挂钩”，就是指依规划将城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，减少农村建设用地规模，复垦出耕地，增加的建设用地指标可以用于城市发展建设。

从2006年开始，国土资源部在山东、江苏等五个省市推行“增减挂钩”试点。其中山东一省就争取到全部183个试点项目区中的66个，位居全国第一。

2008年6月，在总结此前试点的基础上，国土部颁布《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》。

政策的初衷是集约用土地，促进城镇化，却为试点区域提供了用地“活”指标。集体建设用地中，农民拥有使用权的宅基地面积最大。在实施集中居住后，宅基地将退给村集体后加以复垦，在保证耕地面积不减的前提下，腾挪出的土地按照“增减挂钩”，即可转为城市建设用地。

受访的诸城县乡两级政府人士表示，土地指标紧张致使许多新项目不能上马。诸城当地多为食品加工、纺织等劳动密集型产业，可大量吸纳当地劳动力。新项目的投产可以拓展上述能力。

《诸城市土地利用总体规划（2006－2020年）》显示，诸城农村居民点面积占城乡建设用地的70.07％。农村居民点占建设用地比重高，整理潜力大。

2006年，诸城参与“增减挂钩”试点申报，但最终没有进入首批试点名单。但此后，作为山东省县级综合配套改革试点县（市），诸城随后获批“增减挂钩”指标，共计1069亩。

2008年5月，诸城下发文件要求各地“用足用好”国土部“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策，逐步扩大挂钩范围和规模。节约的土地优先解决中心村建设用地，拆旧建新节省的建设用地指标则由全市统一调配使用。政府谋求建设用地指标的意图明显。

诸城市土地储备中心主任安文丰接受当地媒体采访时曾表示，农民全部都迁到社区中心村居住，将可腾出8万亩宅基地。

而河南新乡市是国土部的“土地增减挂钩”试点。全市重点区域规划的329个新型农村住宅社区五年建成后，预计能节约土地近24万亩，约占原村庄土地面积的47.9％。

如果规划的千余个农村社区全部完成建设，则可为新乡新增耕地50万亩以上。将这些土地复垦，即可通过“增减挂钩”置换出城市建设用地指标。农村建设用地原本难以直接获益，但其置换的城市建设用地指标则溢价明显。

利益得失账

城镇化是一个自然的过程，抛开政府引导农民集中居住的必要性不谈，农民关心的是自己的利益是否得到保障。

在集中居住过程中，农民放弃了宅基地，最终能够得到什么？

新乡对于农民自筹资金到规划区域建房的，地方政府给予补贴水泥、贴息贷款等优惠，第一批在新社区建房的农民，政府每户补贴10吨水泥，最高可在当地农业银行获贴息贷款5万元；第二批建房的补贴5吨水泥，最高可获贴息贷款3万元。这些贴息贷款给予农民的利息优惠，由政府补贴给银行。

而山东诸城，迁到集中居住点的农民在原有房屋评估后获得相应补偿。为了调动农民集中居住的积极性，当地还推出“阶梯式”补贴。如截至2009年9月30日，建设或购买住宅楼房，每平方米建筑面积补贴建房或购房户80元－100元；2009年10月1日起，补贴就减至每平方米50元－80元。

诸城大杨家庄子村居民于青山家的宅基地上将建起楼房，他同意搬迁并选了楼房。新房位于一幢五层楼房的第三层，为一套110平方米三居室。加上一个车库，于青山总共将为新居支付16万元。除去所获原有房屋拆迁补偿款和新购房补贴外，于家还另需支付约7万元。

一些农民认为，宅基地和建在上面的房屋皆属自己的资产，但是政府只对房屋进行补偿，对宅基地不给补偿或者补偿很少，这损害了自己的利益。

集中居住点每平方米1200元-1300元的价格，相较于城市房屋，对农民来说有一定吸引力。但多位受访农民认为，因为集中居住小区的房产并不能进入房地产市场交易，所以并不急于置换集中居住地的房子。

河南社科院农业发展研究所原副所长李铜山曾有调查，面对十几万元房款，新乡有60％－70％的农民拿不出足额资金。但在基层官员看来，农民在集中居住中并没有吃亏。他们认为，政府将大量资金投向社区基础设施和公共服务，能够改善农民的生活环境和质量，这也应该计入农民的收益之中。

记者采访中发现，绝大多数受访农民并不知道自己腾出宅基地后，集体建设用地指标将在何处“落地”。

按照各地政策，这些指标部分就地转为工业用地，部分转为城市建设用地，其中蕴含的级差地租，政府将从中获益。

随之而来的现实是，已退出宅基地的农民无缘建设用地增减挂钩所产生的增值收益。

国土部“增减挂钩”政策要求，建新地块实行有偿供地所得收益，“要用于项目区内农村和基础设施建设，优先用于支持农村集体发展生产和农民改善生活条件。”但并没有详细规定收益如何分配，各试点地区在操作上也不尽相同。

诸城所在的潍坊市实行最低补偿制度：异地使用的由居民点整治节余出的增减挂钩指标每亩不得低于15万元。该市还鼓励有条件的地方适当提高补偿标准。

周转指标调剂使用所获收益返还村集体，但这些收益在村集体中如何使用和分配，目前并不明确。

诸城贾悦、桃林、昌城等镇多位受访村民表示，其所在村集体尚未参与或讨论过上述资金的分配，农民整个过程的参与性很弱。