日中房地产历程浅析（本站推荐）

第一篇：日中房地产历程浅析（本站推荐）

日中房地产历程浅析

关键词： 中国 日本 房地产 对比

摘要：在国内房子价格高涨的今天，不少人大声惊呼“这岂不是80年代后期日本的情况”。究竟当今的中国与80年代后期房地产泡沫经济繁盛的日本有何异同之处，而中国又是否会步日本的后尘，一下贴入“房地产泡沫破裂”的深渊？本文将会对此做出一些分析。

21世纪世界经济发展的焦点在亚洲，面对着国际上正在“如火如荼”地进行着的美国金融危机和欧洲欧债危机，这句话似乎有了更强的说服力。诚然，美国英国等老牌资本主义国家发展时间过长，发展的态势早已疲软了，而与此同时，资本主义经济危机的周期也在不断缩短，使各主要资本主义国家的情况更是不容乐观。在亚洲，中国早已成为一支举足轻重的力量，不可小觑，而韩国和日本也曾以他们骄人的发展成绩受到世界的瞩目。

但是，近年来发展一直受到世界瞩目的中国一直被一个严重的问题所困扰，即房价问题，随着问题的愈演愈烈，房子问题已从一个简单的经济问题上升到了一个困扰着许多中国人的顽疾。这种情况对于一些人来说并不陌生，因为在我们的近邻日本相似的场景也曾上演过，而日本为此付出的代价也是惨重的，虽然两国的国情和情况都不尽相同，但是，我们仍可以从他们的经历中吸取一些经验和教训。

一、日本及日本房地产基本介绍

日本由1都1道2府43县组成。日本有三大都市圈，即东京圈（包括东京都、琦玉县、千叶县和神奈川县），大阪圈（包括大阪府、京都府和兵库县）和名古屋圈（包括爱知县和三重县），三大都市圈囊括了六个最大的工业城市，即东京市、横滨市、大阪市、京都市、神户市和名古屋市。

1985年，日本人口1.21亿，人口密度达到325人/平方公里，其中三大都市圈人口占日本总人口的比重达50.5%，但是面积占比仅10.4%，三大都市圈人口密度高达1578人/平方公里。

日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄。日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的经出让方，而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。

二、日本房地产泡沫形成的背景及其原因

日本的房地产泡沫发源于20世纪末期。第二次世界大战竣事后，日本在美国的经济援助下起头了三十多年的经济成长的黄金期。但是，在这个飞速成长的经济体中，存在着房地产泡沫经济的隐患。1985年，东京都的商业用降价钱指数为120．1（以1980年为基期100），到了1988年就暴涨到了 334．2，在短短的三年间暴涨了近2倍。东京都中心区的降价上涨了3倍。1990年，仅东京都的降价就相当于美国全国的土降价钱，河山面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986—1989年，日本的商品房价钱整整涨了2倍。

（一）背景

1、日本的城市化进程已经接近尾声

战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录：1947年到1965年，仅仅18年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约228万人。其中1947年到1955年，城市化率每年提高2.9个百分点，城市人口每年增加305万。到1985年，日本的城市化已经达到76.7%，日本的城市化已经接近尾声。2、1980年代以前日本土地市场情况：“土地神话”

与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。这在日本形成了所谓的“土地神话”。土地神话是指土地价格的上涨幅度会永远高于物价上涨幅度。主要是因为日本国土面积非常狭小，土地被认为是最为可靠的财富，生产技术可以不断发展，商品可以不断生产出来，国土面积却无法扩大，因此，土地价格似乎会只升不降。

日本统计局公布的资料显示：从1956年到1985年的30年间，日本名义GDP增长了约38.6倍，而全国土地价格和六大城市平均土地价格分别增长41.8倍和56倍。这正是土地神话的现实依据。

3、日本宏观经济面的变化

1970年所发生的两次石油危机是日本宏观经济的重要转折点。经济增长的速度和方式均发生了重大变化。

（1）宏观经济由“高速增长”转为““稳定增长”

战后的日本，进入工业化进程和城市化进程的高潮。这一时期最为显著的特点就是基础设施建设滞后，产品供不应求，国内缺乏资金，投资利润率高涨。固定资产投资成为这一时期，经济增长的主导方式，而出口的主要任务在于获取资金，以便于引进技术和设备。到1970年初，日本的重工业化进程和城市化进程基本结束，国内产能过剩，产品供过于求，国内投资增速放缓，投资主导型经济增长方式面临瓶颈，日本经济开始向外需求突破。出口的主要任务变为消化国内过剩产生，维持经济增长。经济增长方式逐渐由“投资主导型”转变为“出口主导型”。

（3）日元的国际化

日元国际化进程起步于1970年代初，1985年《广场协议》后基本实现。日元国际化包括日元汇率改革和外汇管制改革。前者的最终目标是汇率自由化，后者的最终目标是外汇进出自由化。

4、金融自由化

金融自由化包括三个方面的内容，即融资自由化，利率自由化和业务管制自由化。日本的金融自由化进程于1979年起步，1985年日本政府发布《关于金融自由化、日元国际化的现状及展望》后，金融自由化进程全面加速。

（二）原因

1、投资理念失去理性追逐泡沫

（1）房地产投资收益高于一般商品，且预期高涨 日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1／4。（3）企业大量净买入土地是地价上涨的主要推动力量

投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高，地价不会下跌。只能买进，否则以后只能买更高的地价。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致房地价越走越高。反过来由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。

2、宏观金融政策连连失误

20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。随后日本中央银行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和楼市同时崩溃，价格直线下降跌入低谷，进入连续十多年的地价持续低迷时期。

（1）日元国际化导致扩张性货币政策的实施

日元国际化，尤其是1985年9月，《广场协议》之后，日元进入升值通道。（2）低通胀导致扩张性货币政策的实施

日本宏观经济持续增长，但是CPI指数非常低，日本政府缺乏提高利率的动力。

期间，日本低通胀的主要原因是过剩的资金并没有进入商品市场，引起通货膨胀，而是进入股票市场和房地产市场，引起资产价格膨胀。

（3）扩大内需的具体政策

在日元升值出口下降以及国际社会的压力下，日本确立了扩大内需的发展战略：主要思路就是增加投资和消费，减少储蓄，这势必要求政府实施扩张性的货币政策。

3、金融自由化导致金融机构行为扭曲

4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心

三、日本房地产泡沫破裂结果

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达20多年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。至2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%。绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平；

四、中国经济、房地产市场现状及与日本的对比

（一）不同点

1、中国新建住房存量仍存在总量不足、户型不平衡等问题

与日本相比，中国住房市场存量有两个特征：其一，城镇住房存量中新建住房占比仍较低。2009年中国城镇住房存量约为170亿平方米，其中1997年房改以来新建住宅存量约为50亿平方米，总体上新建住房占比为30%，相比而言，截至1975年，日本的住房存量几乎已经全部更新换代。再从城镇家庭住房解决方式来看，根据抽样调查结果，城镇家庭自建住房、购买商品房、购买经济适用房、购买原有公房、租赁住房的比重分别为20%、20%、9%、32%、15%。其二，截至2009年，中国户均住房套数约为0.9，扣除非成套房，这一数字约为0.7，但中国的人均住房面积已经达到28平方米，超过日本20世纪80年代的水平。这反映了中国的成套房大户型占比不断加大的趋势。从相关数据上分析，近年来，城镇竣工住房中90~120平方米的住房占比由9%提高到22%、120平方米以上的住房比例由13%提高到28%、90平方米以下的住房比例由77%下降到50%，说明近年来户型面积有扩大的趋势，小面积住房占比则不断下降。其三，是面向中低收入阶层的保障性住房占比过低，供应严重不足。

2、中国的住宅地产仍将主导未来城市化推进阶段的商品房市场发展，保障性住房需加快发展

日本在20世纪80年代房地产泡沫膨胀期间一个突出特征是商业地产和商业用地价格的迅速上涨，这取决于以下几个因素：其一，80年代，日本已完成工业化，工业用地需求扩张的空间已经十分有限，工业用地价格基本停止上涨趋势；其二，80年代，日本的住宅存量已基本达到上限，新建住房已几乎全部取代旧房，户均住房套数已超过1，整体上住宅市场的发展空间已经不太大，而且由于城市化接近尾声，人口老龄化的来临，整个住宅需求也不存在太大的增长空间。

3、中国人民币汇率大全仍掌握在自己手中

日本1985年在G5其他成员的压力下，签订了“广场协议”导致了日元的急速上升。然而，现在中国政府虽然面临着来自美国的巨大压力，人民币汇率升值与否的大全仍然掌握在我们自己手中

4、中国政府的宏观调控能力强于20世纪80年月时代的日本政府 我国政府对经济成长过热出格是房地产市场成长过热高度关注，先后出台一系列调控措施为房地产的过热成长降温，2010年国务院为了果断遏制部门城市房价过快上涨，发布了《国务院关于果断遏制部门城市房价过快上涨的通知》，今年年初又颁布了“国八条”。

6、“城市化进程”

85年，日本房地产价格开始上涨的时候，其城市化率已经达到了76.7%，城市化进程已经接近尾声；而目前中国的城市化率仅为45%，城市化进程正在处于加速阶段。

（二）相同点

1、人平易近币升值

同日本一样，中国资进入21世纪也起头面临欧美列国要求人平易近币升值的壮大压力。更始开放以来，中国的经济进入飞速成长时代，因为中国的人力资本丰硕且廉价，按照斗劲优势理论，制造业成长迅猛，经济结构倾向出口型，使中国一向以来处于对概况易顺差，形成了数额重大的外汇储蓄。这导致欧美诸国的强烈不满，商业摩擦不竭发生而且慢慢进级，对人平易近币形成了重大的升值压力。自2003年至今，人平易近币汇率从美元兑人平易近币8.0∶1，上升到今朝的6.6∶1，升值了17.5%。对人平易近币升值的强烈预期，吸引了大量国际成本进入中国市场，良多成本以国际游资的体例进入房地产市场。此外，人平易近币的升值给中国的经济成长带来了重大影响，出格是2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，国内的大量闲置成本也选择进入股市和房市。

2、城市化历程与房市预期。

中国今朝正处于加速城市化的历程之中，城市化水平在以每年1%~2%的速度增添。中国的企业和居平易近对房地产市场形成了这样的刚性预期：土地属于稀缺且不成再生资本，在这个加速城市化的阶段，土降价钱只会跟着经济的成长的增添越来越高，而不会降低。如此刻不买地买房，未来就会要支出更大的价钱才能拥有。这个预期更刺激人们对商品房的需求以及企业对房地产市场的投入。

3.政府在相关打点方面的缺失踪以及土地轨制不健全

政府在经营土处所面缺乏监管，一些房地产开发商和政府往往有着慎密亲密的关系，政府与房地产商及银行合作，把大量资产投入房地产市场的成长，暗箱操作和政治寻租的现象斗劲普遍。此外，中国的土地出让轨制是由政府一次性收掏出让金，这部门的收入进入财政收入，算作政绩考绩的一部门。导致一部门政府率领人会超量开发和出让土地。中国的房地产市场成长和日本房地产泡沫时代的有良多相似之处，两国国内的经济结构都是以出口型经济为主，堆集了巨额外汇，本币被迫升值，导致国内经济受挫等等。

4、持有环节基本没有税负，但交易环节税负很重

这严重影响了土地的供给效率，市场交易费用过高，使得高地价支撑高房价，造成房价泡沫不断膨胀。这与目前中国极为相似，而近期十分热议的物业税的开征，目的之一便是完善税制结构，改变持有环节税负不合理的问题。

5、金融机构积极投身房地产市场

当时日本的土地价格不断飙升，土地作为抵押品的估价都明显偏高。加上银行系统自身资金充裕，当年的日本政府，对金融机构的监管存在着严重的疏忽。银行系统放贷的欲望甚为强烈。由此，当房价暴跌，大量金融机构不良资产率迅速蹿升，很多机构深陷破产的边缘。这与目前中国银行机构纷纷将房地产业列为优质贷款客户，房地产信贷不断破纪录的情况颇为相似。

五、结论

虽然，现在中国的房地产市场存在着过热现象，但是现在就断言说是泡沫还为时过早。况且，国家从年初就出台了一系列的措施来调控房价，如今年年初颁布的“国八条”，且至今这些调控措施也已经初见成效了。虽说中国房地产市场尚待进一步的发展，而且房价调控的道路也是任重而道远，但通过上面的分析，我们也可以看出中日两国的基本国情毕竟有所不同，而且虽然人民币现在是处于上升的趋势中，但是本国币种升值并不一定就会造成房地产泡沫，何况现在中国政府对于人民币升值问题上一直采取一种谨慎的态度，而人民币汇率也一直是在波动性变化，和当时日本签订“广场协议”时的情况还是很不同的。并且，现在房价已经有所下降，必定会有一些人从中跳出，采取观望态度。所以，我们现在所需要的不是对于两国相似性及其结果的恐慌而是要积极从日本的经验教训中吸取其中有用的部分“前事不忘后事之师”，来指导我们应对后面面对房市变动。

参考资料：浅谈日本房地产泡沫与中国房地产现状 日本地产泡沫对我们的启示

房 地 产：日本房地产泡沫经验及其借鉴

第二篇：房地产发展历程总结

房

地

产

市

场

发

展

历

程

班级：08城建建筑一班 姓名：何非学号：08290020112

我国房地产市场发展历程

我国房地产业发展的一个基本特色是：与住房制度改革齐头并进，相辅相成。住房制度改革是中国房地产市场经济复苏和发展的重要契机与强大推动力。而房地产业的迅速发展又有力地支持了住房制度改革。这也可以说是中国特式的房地产业发展道路。我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年就系统地提出了住房制度改革的一整套改革思路，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计。从而拉开了我国住房制度改革和房地产业发展的大幕。回顾我国房地产业30年的发展历程，大致可以划分为以下四个阶段.......第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

另一方面，回顾改革开放30年来，我国房地产发展经历了一下五个时期：

第一，初步形成时期

也就是1978年到1991年。我不知道在座的朋友是否了解，在1978年之前的20多年当中，其实我国是没有房地产业的，也没有房地产，有的只是建筑业。当时城镇住房是由国家统一建设，建好了之后不出售，而是由职工所在单位按照工龄、学历和职务进行排队分配。分配之后的房子，国家只是象征性的收取比较低的租金，近乎无偿使用。在这种住房的体制下爆发了一个问题，那就是政府的投资是有去无回的，而且收的比较低的租金是不足以支付房屋日常使用和修缮的。在1980年的时候，中央政府和国务院提出了住房改革制度，也就是准许私人建房、买房、售房，不但是已经新建的商品房可以出售，已有的房子也可以出售。

也就是说从1978年到1991年期间，是房地产逐步形成的阶段。

第二，房地产过热时期

大家可以看到只有一年的时间，1992年到1993年，发生了什么？我不知道大家现在对于我们现在的地产大腕有没有了解，比如潘石屹就是在1992年到1993年一年的时间掘了第一桶金，在海南和北海，那个地方是房地产热持续高涨的地方。随后在1993年底的时候，由于国家的一系列的宏观政策调控，把这个泡沫挤破了

第三，市场调整时期

经过了1993年，到我们整个市场的调整时间，就是1994年到1997年，1994年继续了1993年的宏观调控政策，在1995年到1997年之间，国家继续执行的是从紧的货币政策和财政政策。在1996年的时候，从我们的经济相对的短缺，已经发展到了经济相对过剩，职工下岗、企业倒闭的情况频繁的出现。在1997年的时候大家应该知道，1997年我们经历了亚洲金融风暴。

第四，市场萧条期

1994年到1997年是波动比较频繁的，应该说是房地产市场的箫条期。从1998年到2002年，我们出现了培育新的经济增长点的时期，在这期间，国家把房地产业作为新的经济增长点，出台了一系列房地产优惠的房贷政策和税收政策。

第五，宏观调控时期

2003年到2007年这四年，我们进入到了宏观调控时期，这几年我们清晰的感觉到土地政策的调整、税收政策的条件，廉租房和经济适用房的大力投入和建设。在2008年到2009年这段时间，我们先遭遇了经济危机，从2008年上半年开始房价急剧回落，到2009年又上涨到了一个高点，2010年又频繁出台了很多的政策，尤其是从年初到4月底。

我们可以看一下从1990年到2008年整个利率变化的过程，大家就会看清整个房价的变化。1990年的时候，我们是历史上最高的利率水平，是年利率9.72%，这可能是我们想象不到的。我们现在可能还觉得5.94%已经很高了，1990年最高是9.72%，中间有一次回落是2002年的5.04%，5.04%是我们目前最低点的利率。大家可以看到，2008年12月23号5.94%是我们延续到五年以上的基准利率。在去年的时候，为了刺激房地产市场，针对5.94%利率贷款打七折，利率基本上接近于公积金的贷款利率。所以目前我们享受到的利率应该说是历史追低值，现在是七折利率。但是目前很多银行首套房已经取消了这个折扣，我们再次申请的时候普遍变到了8.5折。那么8.5折的利率，5.94%的8.5折应该是5.049%，也是2002年的最低点。这是从1990年到2008年的利率变化水平。我们看一下北京商品房均价的走势，从2000年到2007年：2000年的4771一直上涨到2007年的14411，2008年我们的房地产均价在2万以上，今年接近3万。所以大家从这个房价的走势可以看出来，现在即使房价陷入了低谷，但再降也不可能降到1.4万均价的水平了。我先给大家简单的介绍了一下，从2003年到2007年这四年的时间，我们的房价上涨的幅度是223%。

总的来说：中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起

来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着人们所要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”--凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

第三篇：我国房地产金融发展历程

我国房地产金融发展历程

第一阶段：改革开放前的停滞阶段

这一阶段的吋间是新中国成立至1978年。在计划经济体制和住房供给体制下，城市住房建设投资是由国家财政预算统一承担的，建成的住房在全部城镇中作为福利品无偿分配给每家每户使用，而且基本上分配依据家庭人口数量。在这种投资体制和分配体制下共同作用下，房地产资金的循环被人为切断，资金周转无法顺利进行下去，呈现出有投入、无回收的特点。土地归属于国家，由政府审批划拨，不允许转让。住房则由国家分配，不允许买卖、出租、抵押，这样整个房地产交易活动基本处于停滞，房地产市场也不复存在。因此房地产金融活动也无从谈起。

第二阶段：探索住房制度改革，房地产金融的复苏

这一阶段的时间是1979年至1984年上半年。从1978年十一届三中全会以后，政府出台了一系列改革开放的方针政策。1978年，国务院批准了《加快城市住房建设的报告》。1979年7月，“土地使用费”的概念是全国人大五届二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出的。1980年4月，邓小平同志发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，系统地阐述了有关建筑住宅、公房出售、提租、补贴等系列改革措施，明确提出了城镇改革住房投资、建设以及分配制度的总体设想。同年7月，国务院颁布了《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，由深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。随着中国住房制度改革的开始，住宅商品化工作开始步入轨道。由1979年，西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始的全价向个人出售住宅的试点。到1982年，试点城市已经扩大到了50个，共售出住宅4000多套。住房改革的开始为房地产金融业务的出现营造了氛围，创造了需求者。部分银行为了适应此变化，开始支持住房制度改革，开展住房信贷业务。由于处在初级阶段，业务范围小，仅仅是建设银行系统在一些实行房改试点城市和部分大中城市开展业务，业务内容较单一。开办信贷业务，主要是向统建部门及其他综合开发企业发放流动资金贷款，规模并不大，到1984年底，累计发放的贷款共计17.63亿元，这其中的一部分资金用在了土地的开发和运作上。

第四篇：日中歇后语对照

うわさをすれぱ影（かげ）说曹操曹操到

犬猿（けいえん）の仲（なか）水火不容

仲（なか）を裂（さ）く 挑拨离间

猿（さる）も木（き）から落（お）ちる 智者千虑必有一失

失败（しっぱぃ）は成功（せいこう）の元（もと）失败乃成功之母

ころぱぬ先（さき）の杖（つえ）一本万利

明日は明日の风が吹く明天吹明天的风

恶事千里を走る（あくじせんり を はしる）好事不出门，恶事传千里

秋叶山から火事（あきばやま から かじ）大水冲了龙王庙——一家人不认得一家人

石に花关く（いし に はな さく）太阳打西边出来了

会うは别れの始め天下没不散的宴席

狐の嫁入り下太阳雨

あちらを立てればこちらが立たぬ 顾此失彼

后足で砂をかける 过河拆桥

雨降って地固まる不打不成交

案ずるより生むがやすし 车到山前必有路

一难去ってまた一难 一波未平，一波又起

上には上がある 天外有天

帯に短したすきに长し 高不成低不就

鬼に金棒 如虎添翼

胜てば官军、负ければ贼军 成者王侯，败者寇

壁に耳あり、障子に目あり 隔墙有耳

堪忍袋の绪が切れる 忍无可忍

闻くは一时の耻、闻かぬは一生の耻

苦あれば楽あり 苦尽甘来

口は灾いのもと 祸从口出

先んずれば人を制す 先下手为强，后下手遭殃

鲭を読む 打马虎眼

釈迦に说法 班门弄斧

重箱の隅をつつく吹毛求疵

知らぬが仏 眼不见，心不烦

人事を尽くして天命を待つ 谋事在人，成事在天/尽人事，听天命

ただより高いものはない 吃人家的嘴短，拿人家的手短/天下没有白吃的午餐

旅は道连れ世は情け 行要好伴，住要好邻

玉に瑕 美中不足

短気は损気 急性子吃亏

手も足もでない 一筹莫展

手を换え品を换え 千方百计

时は金なり 一寸光阴一寸金

毒くらわば皿まで 一不做，二不休

隣の花は赤い 家花不如野花香

途方に暮れる 束手无策

取り越し苦労をする 杞人忧天

无い袖は振れない 巧妇难为无米之炊

泣くこと地头には胜てぬ 秀才遇上兵，有理说不清

情けは人のためならず 与人方便自己方便

なしのつぶて 石沈大海

生木を裂く 棒打鸳鸯

习うより惯れろ 熟能生巧

二の舞を踏む 重蹈覆辙

二番せんじ 换汤不换药

濡れ手に粟 不劳而获

愿ったり叶ったり 求之不得

寝耳に水 晴天霹雳

能ある鹰は爪を隠す 真人不漏像，漏像不真人

箸にも棒にもかからない 软硬不吃

歯衣を着せぬ 直言不讳

人には添うてみよ、马には乗ってみよ 路遥知马力，日久

火のないところに烟は立たない 无风不起浪

瓢箪から驹 弄假成真

骨折り损のくたびれもうけ费力不讨好

身から出た锖 自作自受

三つ子の魂百まで 三岁看到老

目には目を、歯に歯を 以牙还牙，以眼还眼

目から鳞がおちる 顿开茅塞／恍然大悟

焼け石に水 杯水车薪

やけっぱち 自暴自弃

安かろう、悪かろう 便宜无好货，好货不便宜

安物买いの銭失い贪小便宜吃大亏

行きがけの駄赁 顺手牵羊

寄らば大树の阴 背靠大树好乘凉

楽にあって苦を思え 饱时莫忘饥时难

见人心

引自 http://tieba.baidu.com/f?kz=337524371

悪事千里を走る

好事不出门，恶事传千里

悪銭身に付かず

不义之财攒不住

明日は明日の風が吹く

明天将刮明天的风。明天再说明天的话

頭隠して尻隠さず

顾头不顾尾。藏头不顾腚

後一歩足りない

万事具备，只欠东风

油に水

油水不相容

雨降って地固まる

不打不成交

案ずるより生むが易い

凡事并不都象所担心的那样难办。车到山前必有路

急がば回れ

欲速则不达。急时绕道选好路

一事が万事

由一事知万端

一を聞いて十を知る

闻一而知十

一心岩をも通す

心诚则水滴石穿。一心一意，滴水穿石

一寸の虫にも五分の魂

匹夫不可夺志

一石二鳥

一箭双雕

井の中の蛙大海を知らず

井底之蛙，不识大海

言わぬが花

不说为妙。含而不露才是美

鵜の目鷹の目

瞪眼寻视。虎视眈眈

噂をすれば影がさす

说曹操,曹操就到

臆病風を引く

胆怯心虚。胆小如鼠

お節介をやく

多管闲事

お手柔らかに

手下留情

同じ釜の飯を食う

同吃一锅饭,生活在一起

鬼に金棒

锦上添花。如虎添翼

鬼の目にも涙

顽石也会点头。刚强人也会落泪

帯に短し襷に長し

高不成低不就。不成材

及ばぬは猶過ぎたるに勝れり

不及犹胜于过

恩を忘れない

饮水不忘掘井人

飼い犬に手を噛まれる

恩将仇报被家犬咬了手

蛙の面に水

满不在乎。毫不介意

風邪は百病の本

感冒是百病之源

勝てば官軍負くれば賊軍

胜着王侯，败着囚（贼）

金の切れ目が縁の切れ目

钱尽缘分断 禍福は糾える縄の如し

祸兮福所依，福兮祸所伏

亀の甲より年の劫

年高有德经验多。姜是老的辣

鴨が葱を背負って来る

喜从天降，诸事如意

邯鄲の夢

邯郸梦。黄梁一梦

堪忍袋の緒が切れる

忍无可忍

気が気でない

坐立不安

雉子も鳴かずば打たれまい

祸从口出

机上の空論

纸上谈兵

気に入る

称心如意

木を見て森を見ない

见树不见森。只看局部，不看整体

九死一生

死里逃生

臭いものに蓋

掩盖坏事。家丑不可往外扬

愚者も一得

愚着千虑，必有一得

口も八丁手も八丁

既能说又能干

苦しい時の神頼み

急时抱佛脚

喧嘩両成敗

对打架的双方各打五十大板。有理五八，无理四十

光陰矢の如し

光阴似箭

後悔先に立たず

后悔莫及

弘法にも筆の誤り

智者千虑，必有一失

志あれば事真に成る

有志者事竟成子に過ぎたる宝なし

孩子是无价之宝

転ばぬ先の杖

未雨绸缪

財布の紐が固い

一毛不拔。吝啬

三十六計逃げるに如かず

三十六计，走为上策

沈む瀬あれば浮ぶ瀬あり

荣枯无常

知って問うは礼なり

知而问是礼

釈迦に説

法圣人门前卖孝敬。班门弄斧

出藍の誉れ

青出于蓝而胜于蓝

小異を捨てて大同につく

求大同存小异

初心に帰る

重返初衷

知らぬが仏

眼不见心不烦

人事を尽くして天命を待つ

做事在人，成事在天

酸いも甘いも知り抜く

饱尝苦辣酸甜。久经世故

過ぎたるは猶及ばざるが如し

过犹不及

棄てる神あれば助ける神あり

既有不理睬的人，就有帮助的人。天无绝人之路

すべての道はローマに通ず

条条道路通向罗马 正鵠を失わず

不失正鹄。击中要害

清濁併せ呑む

好坏兼容。有度量

青天の霹靂

青天霹雳善は急げ好事不宜迟

滄海変じて桑田となる

沧海桑田

備あれば患なし

有备无患

対岸の火事

隔岸观火

大事は小事より起る

大事由小事引起

高嶺の花

可望而不可及

高みの見物

袖手旁观。坐山观虎斗

宝の持腐

宝器无人用。英雄无用步之地

掌を反す

易如反掌

玉に瑕

美中不足

玉磨かざれば光なし

玉不琢不成器

塵も積れば山となる

积少成多。积土成山

月とスッポン

天壤之别

鶴の一声

权威者的一声。一鸟进林，百鸟压音

鶴は千年亀は万年

长寿不老。千年鹤，万年龟。龟鹤延年

鉄は熱いうちに打て

趁热打铁

手も足も出ない

一筹莫展。毫无办法

手を尽くす

千方百计。想尽办法

出る杭は打たれる

树大招风。出头的椽子先烂

天網恢恢疎にして漏らさず

天网恢恢，疏而不漏

時は金なり

一寸光阴一寸金。时间就是金钱

毒食わば皿まで

一不作，二不休

途方に暮れる

不知所措。茫然失措

朊有り遠方より来る

有朊自远方来，不亦乐乎

捕らぬ狸の皮算用

打如意算盘。指望过早

取付く島もない

没有依靠，没有着落。无法接近

泤棒捕えて縄

临时抱佛脚。临阵磨枪

ドングリの背競べ

平庸无奇。半斤八两

飛んで火に入る夏の虫

飞蛾投火，自取灭亡

名あって实なし

有名无实

長い物には巻かれろ

大树底下乘荫凉。依附权势最保险

流れに棹

顺水推舟

泣き面に蜂

倒霉的人又遇灾难。祸不单行

二兎を追う者一兎を得ず

追两兔者不得一兔。鸡飞蛋打 人間到る処青山あり

人间到处有青山

糠に釘

怎么说也不听。劝说无效

濡手で粟

不劳而获

猫に小判

对牛弹琴

寝耳に水

青天霹雳。事出俄然

根も葉もない

毫无根据

能ある鷹は爪をかくす

能者不夸才。大智若愚

咽元過ぎれば熱さを忘れる

好了疮疤忘了疼

のるか反るか

成败在此一举

背水の陣背

水阵。决一死战

馬耳東風

马耳东风

箸の上げ下し

一举一动。吹毛求疵

歯に衣著せぬ

直言不讳

早起き三文の徳

早起三朝当一工。早起三分利。早起好处多

人の口に戸は立てられぬ

人嘴堵不住

人のふり見て我がふり直せ

借鉴他人矫正自己

火のない所に煙は立たぬ

无风不起浪

百年の大計

百年大计

風前の燈

风前之烛。危在旦夕

覆水盆に返らず

覆水难收

刎頸の交

刎颈之交

文步は車の両輪

文步双全

棒に振る

白白断送。白白浪费

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言归正传

枕を高くして眠る

高枕无忧

負けるが勝ち

失败为成功之母。吃小亏占大便宜

眉を開く

笑逐颜开。眉开眼笑

見ざる聞かざる言わざる

不见人之短，不闻人之非，不言人之过

实を見て木を知れ

以果观树。路遥知马力，事久知人心

向う所敵なし

所向无敌

胸に成算あり

胸有成竹

目には目歯には歯

以牙还牙，以眼还眼

目の中に入れても痛くない

掌上明珠。噙在嘴里怕化了

目は口程に物を言う

眼神传情。眼睛比嘴还传情

元の木阿弥

依然故我

元も子も失う

一无所得。本利全丢 門前市をなす

门庭若市

焼石に水

杯水车薪

闇夜の提灯

黑夜的明灯。雪里送炭

弱り目に祟り目

祸不单行

良薬は口に苦し

良药苦口。忠言逆耳

臨機応変

随机应变

論語読みの論語知らず

读论语而不知论语。只知死读书而不会用

論より証拠

事实胜于雄辩

禍を転じて福となす

转祸为福

渡りに舟

顺水推舟

笑う門に福来る

和气致祥

第五篇：在职证明 日中版本

在职证明

兹证明先生/女士，出生日期年月日，性别，护照号码:，身份证号码，于年月起在有限公司，担任职务，月薪元。

日本語訳：

***は****年 **月 **日生まれ、性別は *性、パスポート番号は*****、身分証番号は******************、****年**月から *******有限公司において、*****の職位に就いており、月額給与は******元であることをここに証明する。

特此证明

单位名称（公章）：

单位详细地址：

单位电话：

2013年 1月 23 日