2018年上半年广州楼市报告（共5则）

第一篇：2018年上半年广州楼市报告

2018年上半年广州楼市报告

前言

自2017年3月两轮调控政策落地后，市场迎来新一轮的调控期，一二手楼市迅速降温。其中一手住宅从2017年上半年开始成交下滑，下半年至2018年上半年成交平稳，没有随着供应的步骤出现上涨。而二手住宅总体也呈现下滑状态，但幅度较小。另外无论一手住宅还是二手住宅，成交价格均保持平稳上扬态势。

一、一手住宅 1、2016年—2018年半年度广州一手住宅成交走势

一手住宅半年度成交表现平稳

自2017年3月广州最严调控政策落地后，一手楼市迅速降温，2017年上半年网签量从7万多套直降至5万多套，而2018年上半年的网签量只有调控前2016年下半年的一半。从2017年下半年开始，市场需求回归理性，成交表现平稳，2017年下半年和2018年上半年的网签量和网签面积非常接近，几乎持平。

价格方面，2018年上半年一手住宅网签均价保持上扬态势，网签均价为17929元/平，环比上升10.07%，比去年同期上涨8.47%。2、2018年H1广州一手住宅月度成交走势

一手住宅成交回暖明显，6月创新高

除了2月份春节成交下滑外，2018年上半年广州一手住宅成交整体逐步回暖。3月成交小高峰后，从5月开始，新批供应大幅增加，直接拉动楼市回暖，促使6月迎来大突破，一手住宅月度网签量首次破万，成为近一年成交峰值。网签均价在前5个月表现平稳，在6月爬升不少，主要是由于6月中心城区集中网签导致价格结构性大幅上涨。3、2018年H1广州各区一手住宅网签量价地图

网签总体下滑，天河、白云、海珠“逆市上涨”

从各区域成交情况来看，2018年上半年广州大部分区域网签均价有回落，但同比下降幅度不是很大，最高只有16%。而中心城区的荔湾区、白云区、海珠区和越秀区则保持价格上涨态势，其中海珠区同比上涨了16.96%，是全市增长最多的区域。

各区网签普遍下滑，调控政策效果明显。但上半年中心城区出现了成交黑马，天河区、白云区、海珠区三大区域网签不但没有下滑，还出现了上涨，其中天河区同比更是上涨了159.08%，白云区同比也上涨了近6成。4、2018年H1广州各区一手住宅网签量占比

增城稳坐“销冠”宝座

从各区的情况来看，增城稳坐2018年上半年成交“头把交椅”，网签量占全市一手住宅网签的3成多，得益于其相对充足的新批供应。中心城区的黄埔区则拿下全市第二名，而紧随其后的是正处粤港澳大湾区红利中心的南沙区。5、2018年H1广州一手住宅楼盘热销榜

外围区成最大赢家

在单盘销售方面，阳光城丽景湾以1673套位居全市第一，重获新生的广州亚运城以1219套排名第二，位于增城的宝立方iplus排名第三，成交1136套；此外，从榜单上可以看出，上榜的楼盘中来自外围区的楼盘占了8席，反观中心区，只有2名上榜，差距略显悬殊。而top10的成交价格整体非常平民，最高不超过1万5每平。二、二手住宅 1、2016年—2018年半年度广州二手住宅过户走势

二手量跌价升

与一手住宅相似，2018年上半年广州二手住宅成交量跌价升。乐有家研究中心数据统计显示，全市上半年过户37730套二手住宅，环比下跌35.71%，同比下跌50.53%；成交面积为354.65万㎡，环比下跌28.31%，同比下跌47.33%；成交均价为23789元/㎡，环比上涨8.10%，同比上涨23.25%。

此外，从2017年下半年开始，二手住宅过户也直接减少了近2万套，到2018年上半年过户量只有37730套，无论是过户量还是过户面积，均刷两年新低。2、2018年H1广州二手住宅月度过户走势

二手住宅上半年较为波动

不同于一手住宅的回暖，2018年上半年的二手住宅过户一直在波动变化，总体呈现下滑状态。虽然在3月和5月出现成交小高峰，但直至6月份，均未能重回1月份的状态。

但价格总体在平缓中上升，中度有回落，是因为数据本身亦涵盖了部分回迁房、积压网签等，其网签价比市场价低很多。故网签价与部分区域实际市场售价有一定出入，因此仅供参考。3、2018年H1广州各区二手住宅过户量价地图

全市过户量大幅下降

从量价地图可以看出，2018年上半年各区二手住宅价格普涨，同比涨幅超过30%的有番禺区、增城区、黄埔区和白云区共4区，其中增长幅度最高的为增城区39.81%。而天河区和越秀区则驻守4万元价格高地。

不同于价格的普涨，各区二手过户量则全面负增长。同比下降幅度超过40%的多达7个区域，其中天河区和白云区下滑高达5成。4、2018年H1广州各区二手住宅过户量占比

外围5区独占半壁江山

2018年上半年成交热点依然在外围区。上半年全市过户37730套二手住宅，外围区过户20454套，占比58.52%，撑起二手住宅的半壁江山。其中番禺区以6595的过户量超过常胜将军增城区成为一哥，而增城以17%的占比屈居第二名。

2018年上半年在“房住不炒”基调下，广州楼市表现平稳，而下半年或将维持330调控政策不变。如下半年粤港澳大湾区加快建设的消息传出，广州楼市或将会迎来一大波利好。

第二篇：2004年广州楼市总结

2004年广州楼市总结

副标题：

作者：广州经纬房产咨询有限公司 文章来源：本站原创 点击数：219 更新时间：2005-01-29

2004年楼市总结

（撰文：广州经纬房产咨询有限公司

市场调研部）

品质提高等因素推动2004年广州房价回升

在年初的一片“喊涨声”中，今年广州住宅价格终于“止跌回升”，迎来了久违的“春天”。广州原八区住宅成交均价一路走高，增长速度喜人。第三季度八区住宅成交均价更是突破5500元/平方米，比去年同期增长了10.4%。

在原八区住宅成交均价的带动下，广州市住宅的成交价格由第一季度开始一直保持稳定的增长势头。第三季度广州全市住宅成交均价为4825元/平方米，比去年同期增长16.8%。

今年楼价的一路走高在年头似乎已经有迹可寻。政策、市场需求、产品品质提升等因素，为今年广州楼价的增长提供了充分条件。

今年1月在二沙岛举行的房地产经济峰会上，八大发展商都不约而同地说“今年广州楼价一定上涨！”。率先提价的是越秀城建集团，合生、富力、保利、中海声言跟进，提价的主因是建材涨价和大发展商企业品牌的支撑；锦绣香江、广州雅居乐、星河湾、南奥等发展商也随之升价。在占市场份额超过1/3的品牌发展商的推动下，今年广州房价“果然”稳步上扬。此举不禁让人联想到品牌发展商联手托市，催谷市场。

今年一系列政策陆续实施，对广州楼价的上涨也起着推波助澜的作用。其中“2005年1月1日起土

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清、'8.31'大限、9年来央行首次加息”三大政策对广州楼市影响较大。一次性缴清土地出让金或地价和“8.31”大限的政策相继出台后，在提高房地产开发的门槛的同时不少实力不济的发展商被“洗”出广州房地产市场，市场的优胜劣汰的发展趋势日益明显。而对实力较强的发展商来说，两大政策的出台无疑是增加了其开发成本。央行加息，加上之前银行紧缩银根，这对发展商提出更高的要求。三大政策的实施，间接推动广州房价上涨。

综观今年广州房地产市场，中高档楼盘占了大半江山，低档楼盘几乎“销声匿迹”。因此，中低价的住宅供应成交有所下降，而高档住宅的供应和成交则不断增长。中高档住宅市场成交活跃，拉动广州楼价的不断上升。

今年广州住宅产品市场无论是户型还是品质都有一定的提升。目前，带500-600元/平方米装修标准的住宅在广州住宅市场上已难见踪影，超过1000元/平方米装修标准的住宅随处可见。这“质”的提升，也是建筑成本的增加。而且年初建材价格的上涨，以至新建住宅成本上升。所谓“羊毛出在羊身上”，发展商为了确保利润，广州住宅的价格也随着成本上升而上升。

广州经济的持续向好，消费者购买力增强。申亚、地铁五号线的动工等各种利好消息不断，消费者的购房欲增强。而且国内目前部分行业出现投资过热的现象，投资物业需求旺盛。这也是广州住宅价格上涨的原因之一。

创新产品

通过激烈市场竞争，不但使市场上的产品越来越价廉物美，还能满足不同层次消费者的需求。房地产的产品也从过去传统的几厅几房、别墅等，逐渐融入新产品，如跃式、错层、复式等。房地产发展的过程就是不断满足消费者居住需要的过程。房地产的创新产品是市场竞争下的产物，以前的新产品到现在已经成为普及物。体现人居环境水平的户型设计不断推陈出新，令今年的楼市精彩不断。

入户花园 走俏楼市

今年来，广州不少楼盘纷纷推出了带“入户花园”的创新产品。从近郊及远郊的大型楼盘到市中心区的楼盘甚至珠江新城CBD商贸旺区内的豪宅和位于滨江东“豪宅一条街”内的顶级豪宅，无不将“入户花园”作为一大“卖点”大肆炒作。从市场反应看，带“入户花园”的创新产品不仅备受发展商垂青，更获得消费者的广泛追捧，据了解，目前在广州房地产市场，所有推出有“入户花园”创新产品的楼盘销售业绩普遍较佳；不仅楼盘俏销，销售价格也令人看好。“入户花园”走俏广州楼市已是不争之事实。“入户花园”创新户型新产品的走俏，印证着广州人居住观念开始从以前“局限于简单的居住功能”向“注重居住的质量与享受”转变。

三错层营造了住别墅的感觉

在创新户型中，尤以增加了设计新元素的入户花园最为走俏，而三错层的设计也是楼市受关注的新户型。在严控别墅用地以后，大户型洋房的设计趋势让消费者拥有住洋房也有住别墅的感觉，而三错层的户型设计通过空间的多重变换达到了这一目的。采用三错层的设计的以雍景豪园天鹅62、广州雅居乐上善若水组团和城启天鹅湾的230平方米的单位为代表。

从雍景豪园天鹅62的户型图可以看到，三错层设计是让动静功能分区更加明显，同时也增加了私密性，令室内空间更多变化。而在空间布局则是将客厅挑高，配以大面积观赏玻璃窗，增加了多重空间的观赏性。天鹅62的下沉式餐厅和首层客厅上下相隔半层，配有景观阳台，与餐厅、厨房同处一层的两个客房都可观赏到室外园景。三层则是主人房，加上一个卧室和一个多功能室，也可以将卧室设计成婴儿房，这样整个居室主客分区分明，私密性极高。与天鹅62比较，天鹅湾三层叠式最大的不同是二三层之间多了一个夹层空间，业主可以用来做储存间或工人房。

政策法规

从2003年的121文件、18号文件到2004年3月的提高存款准备金率，4月的提高开发固定资产投资项目的资本金，央行再次提高存款准备金率0.5个百分点，8月的土地大限，再到9月银监会的《房地产贷款风险管理指引》的实施……中央政府及广州市地方政府开始加大宏观调控的力度，出台了一系列金融和土地政策，对房地产行业产生了巨大的影响。这里，对2004年实施的几个主要政策对广州房地产的影响进行分析：

加息

在过去连续9年减息的基础上进行的宏观调控，这是我国10年来首次利率上调。表现国家行政由宏观调控手段转向市场金融手段，进一步调控投资过热和通胀的决心。此次调息，自2004年10月29日正式执行。中央人民银行上调金融机构贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

虽然，这次加息并不止是为了针对房地产行业，但它却对房地产行业产生了巨大的影响。对于整个房地产市场来说，它有利于挤压房地产泡沫，促进房地产业健康发展，而其主要影响力表现在对买卖双方上：

买家：一方面，广州的房地产投资热不及北京、上海等地，相应减少泡沫危急，但据悉，目前广州市场上购买一手房的买家有90%的付款方式选择了银行贷款，即使此次加息的幅度不大，但仍然使一些买家打消置业念头；另一方面，它也使一些投资者选择规避风险，等待政策的进一步变化；

卖家：首先，它有利于行业的重新洗牌，使一些负债率高的开发商出局；其次，它加大了土地开发的成本，将可能导致广州楼价的进一步上扬；再次，它有利于开发商通过其它的融资渠道获得资金。

“8.31大限”

针对自2003年下半年以来，固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，投资膨胀等问题，中央进一步通过行政手段，加强固定资产投资的宏观调控。2004年3月，国土资源部和监察部颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即71号令，明确“8.31”大限。规定：“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕”，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，所有的经营性土地都将采用公开交易的方式进行转让。

相对于外省，面对“8.31”大限，广州楼市显得比较平静。早在1997年，广州就出台了《广州市闲置土地处理办法》，对已审批但未办理出让手续的过期案件进行清理，后又经过多次修订及整理执行工作。仅2003年6月至2004年6月，经政府调查、取证已认定的闲置土地926宗、面积35.7平方公里。因此，面对此次全国范围的实际操作性收地力度，对发展商心理的波动并不是太大。但仍然可以看到这一政策对广州楼市的影响：规范土地供应市场，减少政府腐败；土地进入市场程序，增强透明度，显示真正的市场价格；房地产开发的门槛提高，促进房地产企业的优胜劣汰。

广州新基准地价

为了健全广州地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法利益，要据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，制定《广州市国有土地使用权基准地价》。此次公布国有土地使用权基准地价的范围包括广州市属旧８区（含广州经济技术开发区）以及番禺区、花都区以及南沙开发区所辖区域。基准地价按土地用途划分为商业、综合（办公）、住宅、工业等四类，采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。

广州基准地价的建立制约了开发商土地储备；使房地产开发成本上升；有利于外地开发商进广州；有利于广州房地产市场更加规范。

土地出让与拍卖

2004年，广州市原本的土地出让计划为出让总用地面积约100.4公顷，共计25处地块，约为去年实际出让总用地面积的4.3倍，计划出让的地块主要集中在珠江新城、琶洲。

但从今年广州市国有土地资源和房屋管理局实际进行的国有土地使用权出让挂牌、拍卖的情况来看，成功交易的具体情况如下：

从以上国土资源与房屋管理局的土地出让情况来看，2004年，广州市的土地出让以珠江新城为主，其它区域较少。

品牌发展商任重道远

众多成功的房地产开发商长期不断的追求打造自己的品牌，沿着“产品经营--资本经营--品牌运营”的路线，运用资本和品牌相结合的手段，实现由获取短期利润向良好获利能力的资产扩展。

目前广州楼盘越做越精致，开发商已由单纯的开发产品，过渡到挖掘产品内涵、提升产品品质、丰富产品文化及配套的阶段。因此，成功的地产品牌在企业长远发展中的体现是巨大的核心竞争力与品牌价值效益。发展核心的转变意味着房地产商品牌时代的到来！

合生创展

截至2004年11月，合生集团在广州已经完成了40亿元的销售任务，超出去年全年接近40亿元的水平。04年合生在华南、华北、华东的三个发展区域中，以广州为主要核心。在继续保持广州这个中心城市的龙头地位的同时，该集团将努力拓展珠三角市场，合生广州地区公司的发展方向呈现“广州市区＋珠三角其他中心城市”的复合型发展。实施以“发展中心城市，创造优质生活”为核心的“华南飓风”发展战略。目前，合生旗下位于海珠区南洲路的新项目也正式开工。

富力集团

2004年富力在商业地产领域将加快拓展，不过住宅建设仍为主体，占70％，而其他领域业务量占30％。

富力目前已基本奠定了商业地产领域的雏形，从一个广州本土开发商成功走向全国，进军包括北京、天津等地市场。

富力04年又在北京拿下两块土地，在天津拿了一块地，同时在西安也买下了一块近30万平方米的土地；富力在广州花都、白云区平沙及荔湾区流花路分别都拿了地。

恒大集团

恒大集团适时确立了挺进世界企业500强的远景战略。在产业拓展上，立足基础产业，逐步形成了房地产、钢铁、能源、交通四大产业板块。在地域拓展上，则立足珠三角经济圈，辐射全国。

在房地产方面的发展，恒大集团目前只限于立足广州，并且主要以开发小区住宅楼盘为主，2004年开发的新楼盘有金碧湾、金碧翡翠华庭，开发的住宅量位居广州首位。

城建集团

2004年城建集团的发展方向也将从房地产开发向房地产经营转变，重点开发写字楼和酒店项目，增加商业物业经营上的收益。城建集团于实现了“房地产开发逐步向房地产经营重点转变”生产经营逐步向以营销服务为龙头转变的战略转移。

地产界的“老大哥”越秀城建后发制人，逐步走“由房地产开发向房地产经营转变”的发展路线，计划从今年下半年起的未来三年内，陆续推出五个大规模的写字楼和酒店项目，总面积达50万平方米，将是广州地标--中信广场的两倍。

保利集团

截至今年11月底，保利地产在广州的商品房销售总金额已逾22亿元，在北京、沈阳、武汉和长沙等地共实现销售额18亿元，累积完成销售额40亿元。保利地产有关人士预计，今年保利地产在全国的销售额全年有望突破45亿元。

2004，保利地产在广州虽然新开楼盘不多，但销售一直处于“供不应求”状态，仅用7个月时间便超过了去年15亿元的销售总量，提前5个月完成全指标。今年国庆黄金周，保利香槟花园、保利花园二期开盘，和保利百合花园一起，共“卷金”3亿多元。

本保利地产外地项目亦捷报频传，北京保利欣苑和保利o垄上别墅、沈阳保利花园、武汉保利花园和湖滨花园等销售额累计18亿元。

2004年全年，保利地产在外地的销售额将逾20亿元。

2004年是保利地产实现全国性跨越式发展战略的关键一年，在广州、北京、上海、沈阳、武汉、重庆、长沙等国内七大城市共有30多个项目同期运作，成功实现了从区域性精品经营到全国性品牌经营的战略转型。

碧桂园集团

以顺德碧桂园一炮走红的碧桂园房地产集团，近年其房地产业已由顺德扩展至番禺、广州、佛山等地，但顺德依然是其创始地，也是其核心所在，面对近年来广州大发展商纷纷大举由广州“杀入”珠三角等周边城市的局面，2004年碧桂园集团先后对媒体透露了在江门、鹤山两个正待开发楼盘的情况：在江门城市发展规划新区，离市中心几分钟车程的大西坑水库旁，五邑碧桂园以五星级的别墅洋房产品、完善的服务配套，延续并创新碧桂园的“五星级的家园模式”。备受市场关注的鹤山碧桂园８月１日终于揭开了神秘的面纱，举行了盛大的开盘仪式。

奥园集团

佛山奥园是“奥园”品牌输出的第一个项目，2004年1月正式公开发售；顺德奥园华庭是“奥园系”中的精致楼盘，首期于2004年初动工，2004年8月正式公开发售；美的奥园项目首期占地450亩，目前也已经全面启动；11月下旬，南国奥园将推出北京组团的新一期单位“生活果岭”；2004年底番禺奥园也将推出新一期的小高层洋房组团。

雅居乐集团

2004年前9个月的月销售额达到7、8千万以上，三大黄金周的销售均接近1.5亿，截止10月7日，已完成既定的全年销售指标--10亿元销售额，提前2个多月完成全年的销售任务。

旗下楼盘--广州雅居乐，今年先后推出的“挪威森林”、“欧洲故事”、“上善若水”等脍炙人口组团，销售额也掀起了推售以来的一次又一次高峰。

新世界集团

04年新世界广州开发的岭南新世界、凯旋新世界、逸彩庭园等都有新货推出，其中岭南新世界还推出了多期升级组团。

新世界日前在惠州淡水开发的棕榈岛Resort的G8区酒店式服务公寓项目，甫一推出便被认购一空，并且创出了惠州楼价新高。

预计新世界明年在广州的建筑面积约60万平方米。

城启集团

2004年城启集团在广州开发两个豪宅楼盘：城启十三行、城启天鹅湾。天鹅湾定位为“国际海岸豪宅”,户型在典型的豪宅设计上注入三叠式全新设计；十三行广场定位“首个泛欧式纯大户江畔名门”，两楼盘推出后市场反应十分热烈。

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第三篇：太原市楼市分析报告

太原楼市近期情况统计

一、2014年太原市房地产市场回顾及分析

2014年，受全国房地产市场寒流影响，太原房地产市场也一直寒意笼罩。持观望、等降价，成为大部分意向购房者共同的心态。虽然，限购取消、房贷新政、公积金新政以及央行降息等一系列利好政策接踵而至，但是市场并未达到预期走势，冷酷的行情加剧了房企竞争，行业进入了全新的时期。具体特点如下：

1、一线品牌房企悉数进驻，外来者向主导者转变，引领着太原楼市的发展。如： 1月7日，绿地以总价9.05亿元拿下滨河西路西侧地块的33437平方米土地，成交楼面均价2879元/平方米，打造绿地中央广场项目；

1月29日，恒大以总价15.6897亿元，拿下位于尖草坪区赵庄新村、滨河东路以东、龙康街以北范围内的五宗土地，欲打造尖草坪区最大的住宅综合体——恒大御景湾； 年中旬，万科160亿元投资北营城中村1300亩改造项目；

9月份，富力也首次借太原城中村改造“东风”，欲在龙堡村打造“富力又一城”。

2、万科、保利、恒大为代表的品牌房企顺应市场需求，将产品结构做出调整，首置首改类产品比重大幅增加。

3、随着房地产市场的变化，营销模式一直不断演进。全民营销、首付分期、保价协议、精装改毛坯、“萤火虫”、车位抵价券、“小蜜蜂”活动等营销手段层出不穷。如： 万国城MOMA微信抢红包、万科城市乐跑赛、富力保价协议、绿地儿童嘉年华、富力微电影《父亲的执着》首映、恒大首付分期、保利全城寻找遗失兽首、拉菲公馆全民营销等。

二、2015年太原市房地产预测及要闻前瞻分析 1、2015年房地产市场趋势明显——成交降温、房价回落、投资增速放缓、库存高位运行；调控政策延续变化深度，限购松绑、信贷放宽、限价淡化，“去行政化”趋势更加明显，预计成交价难以反弹，市场会持续分化。2、2015年第一周，太原市场略显平淡。在这交替过度的一周中迎来了元旦假期，各项目客户来访明显偏低，并且元旦期间的市场优惠力度不及以往，直接导致成交量急剧下滑，当前楼市在土地、住宅及商业市场中均表现平平，有专家预测称五月份以后或有回暖迹象。

3、具体要闻如下：

《不动产登记暂行条例》将于2015年3月1日起实施，条例明确，不动产包括土地、海域以及房屋；内容共分为35条，涉及不动产登记、信息共享、保护及法律责任等。这无疑将进一步加重购房者们的观望心态，对于回暖之势本不明朗的楼市来说，犹如雪上加霜。

2015年3月起，太原市将加大市政公用设施的建设力度，特别是供热、供水、排水等地下管线的配套力度，使地下管网覆盖至东山、西山等盲区。这对于处于城郊结合部的楼盘来说，真是莫大的福音。

三、太原市重点楼盘案例分析

1、富力-盈栖谷

作为太原富力城的第六期项目，盈栖谷共计17栋住宅楼，其中，9栋10层住宅楼，8栋9层住宅楼，共计972户，小区占地2.17万平方米，并有小学、幼儿园和商业街等配套。住宅均为一梯两户，楼间距为43-47米，具有1.5倍的采光优势。

2014年12月27日开盘发售12#、15#、16#、21#、22#共五栋，起价6800、均价7500，当天销售200余套，实现销售额2.11亿元，去化率达到75%，目前尾房在售。

产品优势，容积率：1.19、公摊比：11%----15%、小高层、纯板楼、精装修、价位适中。

2、恒大御景湾 恒大御景湾是恒大地产集团于2014年在太原北城打造的又一生态居住区，是继太原楼市名盘恒大绿洲后，又一超大规模社区。总占地面积约502亩，总规划建筑面积逾117万㎡，总规划户数超过约9000户。

目前，该楼盘正处于火热认筹中，交3000抵20000，已排号1300余个，预计出售5#、6#、7#、8#、9#，共五栋，均为33层高层住宅，可涵盖76---137平米户型，约927套，暂定均价7500元（含精装修），本月中下旬开盘。

产品优势：生态环境好、送精装修、规模大、品牌号召力强、生活配套齐全、首付4.5万元、70年产权等。

3、五龙湾-府东天地

五龙湾·府东天地规划小区总占地130亩，总建筑面积30万平方米，住宅区域由七栋高层组成，5#楼32层224户，两梯两户，内含6万方风情商业街，8000平米大型美特好已签约加盟。

目前，正在排号中，交一万抵六万，预计均价7000元，全款优惠95折；暂定本月底开盘发售1#、3#和10#，可售面积有70---191平米，包括公寓、两居、三居及超大户型。

产品优势：价位低、刚需户型丰富、优惠力度大、70年产权等； 产品劣势：公摊偏大、地理位置略偏、品质较低。

4、保利-香槟国际

太原保利香槟国际是保利地产在太原打造的首个精品住宅小区，旨在打造太原最具品质感、最有城市生活氛围的首席高尚住区；占地140000平米，建筑面积约630000平米。

该楼盘已于2014年10月18日开盘，当日发售1#、6#和10#共计680套，已售500余套，均价8200元、正售89---143平米尾房； 目前，正推出“暖冬团购季”活动处理尾房，除正常优惠外“两居额外优惠94折、三居额外优惠96折”，据测算，购买每套优惠至少6万元；另有保利专属银行贷款利率89折优惠；

产品优势：70年产权、品牌号召力强、户型配比合理、优惠及暖场活动丰富、地理位置优越等。

5、绿地卢浮公馆

绿地卢浮公馆，位于半山国际花园二期项目东北侧，是绿地集团在太原东部新城打造的又一生态宜居项目，6-11层的低密社区，为业主营造别墅园区的感受。目前，90-200平的全景小高层户型入市，占地115000平米、建筑面积132000平米。

目前，主推116---140平米户型，均价7200元、起价6666元；绿地卢浮公馆新年钜惠，首付20%，低至13.3万；团购优惠2万抵4万、关注绿地会并转发可立减1万。另外还有少量86-94㎡ 的两居室在售。

产品优势：低密度洋房住宅、公摊小、价格实惠、品牌号召力强、优惠方式丰富等。

第四篇：话题@楼市

【楼市】

楼市的春天还远吗? 自中央实行调控以来，刚需观望，开发商资金链紧张，土地流拍，并购悄然进行，这些都在表明，中国楼市已经步入冬天。

而日前，中央经济工作会议再次重申楼市调控“不动摇”的决心，促进房价回归合理，并定调明年为积极的财政政策和稳健的货币政策。对于积极的财政政策，财政部财科所所长贾康贾康认为，根据欧洲危机情况，我国不排除新一轮加大政府直接投资的可能。

虽然中央政府的屡次澄清调控不放松，但从房价下降的明确表态到房价回归合理的模糊回应，加之积极的财政政策的制定，依然让不少人嗅出了不一样的气息。

明年的调控究竟会否放缓？面临深度资金链紧绷的开发商们是否将迎来曙光？这种蔓延在楼市的蝴蝶效应将持续还是缓和？楼市的春天还要等多久？

李骁：上海乘星行行销服务机构总经理

但愿对楼市未来的悲观是杞人忧天

中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场，世界超过50%的建筑项目发生在中国，仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量即达31.59亿平方米。

根据最新发布的“2011中国摩天城市排行榜”显示，中国正在建设的摩天大楼总数超过200座，相当于美国同类摩天大楼的总数。全球十大高楼，中国有6座。5年后中国的摩天大楼总数将超过800座，是现今美国总数的4倍。中国房地产业这驾战车可谓庞大无比，轰轰烈烈。

因为房地产业的强劲需求，使得中国成为全球多达50%的水泥、铁矿石、钢材、煤炭等大宗商品和原材料消费国，国外有媒体报道说：“这足以让最漫不经心的观察人士明白房地产在这个全球第二大经济体中的重要性。”

其实其重要何止于宏观经济，中国房地产业更是与每一个家庭和个人休戚相关。由联合国人居署、国家住房和城乡建设部、上海市人民政府共同发布的《中国城市状况报告2010/2011》显示，全国城镇居民自有住房拥有率达87.8%。“清华-花旗中国消费金融与投资者教育调研”发布的调研结果显示，中国城镇家庭85%的受访者拥有自家房产，房产占家庭总资产比重高达73.44%。

这个影响宏观经济又牵动每个人心的产业，在过去十多年来，承载了太多的悲喜，多年来房价持续快速的上涨，诞生了福布斯排行榜中70%的富豪，同时也出现了大量的房奴和啃老族。

2012年即将到来，楼市中流传的2012年楼市崩盘说到了验证的关头，回顾过去两年，不难发现，从2010年4月开始的本轮楼市调控，已经使中国房地产市场已经发生深刻变化，本书完稿之际，一线城市的楼市降价潮正在持续蔓延。

不过需要我们深思的是，房价快速上涨固然是楼市不健康的表现，但房价下跌就是健康的表现吗？房价下跌不但将使高达87.8%比例的住房拥有者资产缩水，还将使已经步履维艰的宏观经济雪上加霜，在经济结构尚未完成转型的时刻，政府还将面临不得不救市保经济增长的困境，如此一来，楼市或许又将进入新一轮恶性循环而不可自拔。

一切的关键是必须从根本上解决房地产业内部深层次的矛盾和问题，去支柱化，降低房地产产品投资属性，是方向所在，而目前的调控不过是为解决问题创造时间和空间。从这个角度上讲，本书所谈及的楼市一切改变，即所谓的楼市大变局长远看对房地产业乃至宏观经济有利无害。

如果说本书所研究探讨的楼市波动甚至变局，但前途却是光明的话，那么，我在去年底发表的文章“楼市的乐与悲”中却提到了另外一种可能，中国楼市趋向，依然存在着悲观的可能，那就是房地产仍陷“调控变空调”境地不可自拔，楼市存在硬着陆风险，原因在于：

一、保障性住房融资模式仍未得到解决;

二、经济发展对土地财政的依赖没有有效降低措施，关键时刻保增长仍会位列第一，包括货币政策;

三、明年是换届年，政策延续性需要观察;

四、政治体制、社会体制等其他领域改革的滞后;

五、过多采取行政性手段干预市场，将对市场机制造成伤害，并遭遇市场报复性惩罚;

六、如果不能解决市场内在问题和矛盾，单靠压制需求，无法使得市场回归健康，需求可以被压制，但不能被消灭。

如此担忧并非没有道理，10月末，就在楼市调控取得一定成效，一线城市大部分出现停涨，消费者预期也正在变化的关键节点，就出现了保障房建设总量将调整，官方媒体一致肯定调控成果，人大官员则强调限购政策过分严厉，建议放开的舆论热潮，由此重新激发开发商对政府将会出手救市的期望。

所幸，国务院总理温家宝在南宁考察时强调，各级政府对楼市调控不能松懈，需拿出得力措施进一步巩固调控成果。温总理话语透露两条信息：一是楼市调控已见成果;二是国家楼市调控政策不会放松。但愿楼市未来的悲观说，只是我的杞人忧天，如此将是国家之福，国民之福

张宏伟

同策咨询研究中心总监

2012年楼市限购政策“明紧暗松”

据统计：目前已经执行限购的46个城市中，通知原文中有截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州，11个城市中，除南宁截止时间为2012年2月29日外，其他截止时间都为12月31日。随着年终临近，已经设定限购期限的城市是否继续延续政策成为各方关注的焦点。当前来讲，住建部已经会见地方政府要求限购政策明年继续执行。

那么，2012年限购政策应该如何延续成为我们应该成为关心的话题。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年楼市限购政策“明紧暗松”，即使大多数城市延续今年的调控政策，在执行层面不会有那么严格，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度。原因有三：

第一、调控强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的，当前已达到目标，地方政府有必要出台一些“保量”措施。

从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施，而当前各地的成交量未尽人意。

总体来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房地产市场调控的政策面有可能呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。

第二、“新国五条”政策之后新的二三线城市的调控政策更是验证了这样的调控政策执行的轨迹。正是由于政策面的“外紧内松”的执行特征，导致温总理对于房地产调控政策绝不动摇的不断进行表态。

从“新国五条”政策之后新的二三线城市的调控政策特征来看，已经验证了“保量限价”调控政策执行的轨迹。的确，对于各地政府调控目标而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施。

第三、已经到期的限购城市的调控政策应该会重新修订，效仿新国五条之后出台的灵活性的限购、限价措施，使整体调控政策呈现出“外紧内松”的执行特征。

尽管佛山放松版限购令一出台就被叫停，那么，对于佛山限购政策又宽限一套，其他城市会不会效仿，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前在外部环境遭遇欧美债危机，内部房地产市场整体成交量放缓，各地房地产市场价格平稳的市场背景下，新的二三线城市限购政策只有几个城市出台，并且多数出台新调控政策措施的二三线城市以限价政策代替限购，或者像衢州那样，限购政策再宽限一套，“新国五条”已经遭遇滑铁卢。如果政策面继续僵持，有可能不利于房地产市场的平稳健康发展，也不利于政府财税收入的增加，从这个角度而言，也就明白各地之所以采取保量的“限价”政策，而不去采用限购，直接为市场降温。按照这样的逻辑，尽管佛山放松版限购令一出台就被叫停，当前或今后一段时间内尤其是已经到期的限购城市如果要延期继续执行，有可能在限购政策修订上难免会效仿佛山或衢州等地新的限购、限价措施，逐步来放松现行的比较严格的限购政策。

第四、从近期各地政府出台的一些政策的迹象来看，基本上已经表现出“外紧内松”的政策面执行特征。

如8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等。又如，近期南京放松首套房贷款的基准利率，杭州经济开发区近期正式启动《2011杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金（以下简称专项资金）1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。这些政府出台某项定向鼓励购房的补贴措施，对于激活市场成交量也具有一定的作用。

又如，在央行表态货币政策“适度微调”之后，近期不断有银行房贷政策趋松的消息，南京便是一个典型的案例。南京部分银行在此时放出一点“优惠”，无论其出于什么样的目的，归根结底还是要提前争取一定量的客户。

陈穗建，上海奥林匹克置业投资有限公司总裁。

调控或将再持续1年 购房可能回暖

2011年底，上海房地产市场拐点隐现，众多开发商打出“以价换量”大旗，上海奥林匹克置业有限公司总裁陈穗建认为，出现这一现象主要有两大原因，第一，年底房地产企业为回收现金流，可能出现以较低价格以刺激成交，第二面对持续发力的调控，购房者陷入深度观望。

当提到在房地产行业风云变幻时，购房者出手时机时，陈穗建先生认为，“调控可能会再持续1年到2年，购房者可等市场出现回暖苗头之后出手。”他认为，市场价格可能出现20%甚至30%的松动。

“2011年第八届网络人气榜”评选火热进行，陈穗建先生祝福本届网络人气榜能成功举办，并希望搜房能继续为开发商提供平台畅谈房地产市场，为购房者提供置业良方。

贾卧龙：中国联邦伟业国际集团执行董事，香港太平洋国际投资集团首席执行官，中国房地产十大策划专家

2012是楼市涅槃“关键之年”

又经一年沙场的楼市调控就要告别2011了，那么，新的一年楼市调控走向何方？伴随着中央政治局一声令下，“明年坚持房地产调控不动摇”，基本为2012年楼市调控奠定了主基调，确定了主思路，大大拂去了人们对于楼市调控放松的忧虑。然而，长舒口气并非意味着一劳永逸、万事大吉，博弈是凶猛的，挑战是艰巨的，楼市调控之路依然布满荆棘、任重道远，容不得丝毫懈怠。事实上，2012的楼市调控不仅“没那么简单”，而且称得上复杂异常、至关重要，直接关系着房地产及我国经济的未来走向。

2012年是我国经济的关键之年

12月14日刚刚结束中央经济工作会议，A股不仅不买账，反而以“大跌”作为回复，一跌跌到解放前，15日上午竟然跌破2200点，兜兜转转又“穿越”到十年前。股市的焦虑和恐慌，缘于对经济下滑的担忧。纵观2012年，对于我国经济而言，也确实是非常具有挑战性的一年，也是非常艰难的一年。作为支持中国经济过去高速增长的三驾马车——“出口”、“投资”和“消费”形势都不容乐观。出口方面，从2011年三季度以来，中国进出口对GDP贡献已然为零，随着欧债危机持续发酵，未来出口形势势必更加严峻；投资方面，随着房地产投资增速的下滑，相关产业投资也面临减速，而股市的持续下跌更令投资融资前景满布阴霾；消费方面，受刺激性政策退出等因素影响，房地产和汽车居民大宗消费萎缩，而且，在贫富分化比较严重的情况下，居民消费能力短期内提升难度较大。

“三驾马车”深陷泥潭，明年我国经济增势势必放缓，而国际做空势力的干扰，更加剧了我国经济下滑的风险，2012经济形势比2008更加不容乐观，再度依靠“房地产投资”拉动经济的念头难免重燃，宏观调控面临“两难”。一旦为了防止经济下滑，放弃苦苦进行的经济转型，继续回到过去十多年所依赖的高能耗、低附加值的方式，经济转型将功亏一篑；若继续楼市调控，去泡沫化去投机化，也不得不直面惨淡的经济下滑局面。

2012是楼市调控政策青黄不接的“过渡年”

不错，无论是从中央高层的屡屡表态来看，还是从官方媒体近日舆论宣传来看，都是“明年楼市调控政策不动摇”，但，我们也不能对地方政府试图松绑的渴望，视而不见、掩耳盗铃。因为，这意味着，中央有意安排的楼市调控路径，地方政府或许按耐不住不能做到“依计进行”。尤其是，“青黄不接”的宏观楼市调控政策，可能会令地方政府更加急不可耐。

作为楼市调控的“三宝”，“保障房”、“限购令”和“房产税”，基本上已经可以宏观勾勒出未来中央宏观调控的行进思路。这一两年，先用“保障房”和“限购令”来“稳住”楼市，待到“房产税”全国普征时机成熟，将逐渐推广“房产税”代替“限购令”，用税收制度代替行政命令，可谓用心良苦。而且，为了尽早解决地方政府口渴难题，房产税已经尽可能的加快速度推进。但是，再怎么快马扬鞭，房产税也不是能说来就来，尤其是对于明年将更加“缺钱”的地方政府来说，有点远水解不了近渴。因此，明年地方财政面临燃眉之急，房产税却有心无力，“限购令”注定备受压力，地方政府若松动的动能更强，则房价又可能面临报复性反弹的局面，中央如何就此平衡是道非常棘手的难题。

总之，无论是从宏观经济层面来讲，还是从调控政策来讲，明年都是楼市调控非常艰难的一年，也是非常重要的一年。宏观经济层面，明年我国经济将面临下滑风险，去房地产泡沫的经济转型行至关键时期，挺不挺得过去事关房地产涅槃，也事关经济发展；而从调控政策来讲，明年将是“限购令”与“房产税”能否成功衔接的关键年，顺利渡过、完美衔接，则税收制度取代行政命令，楼市调控向深层改革更近一步，若“限购令”苦熬不住，则需防范房价报复性反弹。可见，中央调控虽态度坚决，但操作起来确实很难，进退维谷是现实，楼市调控顺利进行，不仅需要极大的勇气，更需要极大的智慧。

热点PK台： PK1

限购令何时取消？

正方：随着房产税开征进程加快，限购令取消指日可待 反方：仓促出台房产税，可能引发房屋抛售，造成市场恐慌

“限购政策的退出只是时间问题，但退出的时间应该比我们预想的长。”尹伯成说，住建部已明确表态，限购政策会在住房信息系统建立后再退出，而这个系统的建立非常困难，这意味着限购还将持续较长时间。“我只能说，上半年是不会取消限购的，下半年会不会取消我不知道。”

尹伯成认为，随着房产税开征进程的加快，限购令取消的日子也就指日可待。他表示，随着房产税开征试点范围的扩大，楼市中投资投机需求都会下降，如果那样，甚至不需要等房产税全面开征那一天，限购就会取消。

周晓虹认为，在后续政策出台之前，不会突然宣布限购令的解除。未来的后续政策包括房地产信息系统的健全，在此基础上建立的房产税制以及作为替代措施的限价政策。

胡志刚则不认为房产税会是限购的替代政策。他表示，如果仓促出台房产税，可能引发持有多套房产者抛售，造成市场恐慌。在他看来比较合适的做法是先出台“流转税”。“假设你买房第一年就卖，就要征收高额税收，这样会让持有多套房产者将房产转向租赁市场，房产税的出台应当是在流转税之后的事。”

PK2

楼市走势将如何？

正方：严冬可能在明春，但房价整体的降幅很难超过20% 反方：在限购实施一年或一年半后，南京楼市可能迎来局部复苏

尹伯成认为，明年的楼市将可能出现“价跌量涨”的局面。“我认为全国的房价逐步下调是一个趋势，成交量的逐步上来也是一个趋势。” 胡志刚认为，目前整个房地产市场已经进入了寒冬，但真正的严冬可能在明春。但房价整体下降幅度很难超过20%。关于房价，他提出“回旋”的观点。“这个回旋是一个反抛物线，当然这个反抛物线的翘尾不一定像以前那样暴涨，或反弹那样高。”

胡志刚说，房价的回旋体现在空间回旋和时间回旋。开发商需要的是耐心等待，同时需要考虑完善自身，该跑量的要跑量，产品也要做精。他认为房价上涨的趋势不会变，只是回旋的时间拉长而已。

周晓虹显得比较乐观。“大家都知道2014年南京将举办青奥会，我还注意到南京在改革开放以来人均住房面积在全国和全省的城市里面一直都处在低位，从这个角度来说，南京的刚需可以说比大多数城市更加旺盛。”他判断，如果政府能够加强引导，开发商作出让利，消费者能够理性决断，在限购实施一年或一年半后，南京楼市有可能迎来局部的复苏。

PK3 降价维权 有无道理？

正方：不是市场经济行为，对降价补偿的诉求，开发商不应配合 反方：购房者心情可理解，既然有降价空间，新老业主共享未尝不可

今年下半年以来，从上海等一线城市开始出现的老业主退房潮已经向南京等二线城市扩散，因楼盘降价引发的老业主“维权”事件屡见不鲜。对此，胡志刚明确表示反对。他对于老业主提出的降价补偿要求感到难以认同，因为“这已经不是市场经济的行为”。胡志刚认为，对于降价补偿的诉求，开发商不应当配合。

尹伯成同样不支持，但他认为开发商有义务避免矛盾的激化。他说，房产商同意退房，一方面可能是楼盘整体销售量较少，另外降价后仍有利润空间，还有就是它们自身机制活络。“不该支持降价维权，特别是过激行为。当然，购房者还没住进新房就白白损失几万几十万，沮丧心情也是可以理解的，开发商可以适当考虑采取措施安抚他们的情绪，既然有降价空间，新老业主共享也未尝不可，总之不要激化双方矛盾。”

第五篇：2012嘉兴楼市（共）

2012嘉兴楼市：低开高走，量升价稳，楼市回归理性

来源：宜居城市网 时间：12-12-

31经历了2011年的楼市寒冬之后，业内人士和普通民众对于2012年的楼市也是众说纷纭，暴涨暴跌的论调甚嚣尘上，但是临近年关，2012的嘉兴楼市的实际走势粉碎了之前的论调，从2012年的整体走势来看，成交量呈现出一个低开高走的态势，但成交价格却又相对稳定。

据宜居城市网最新数据统计显示，2012年嘉兴市商品房备案面积为222.37万平方米，其中普通住宅174.3万平方米，普通住宅的备案套数也是达到了14521套，普通住宅的备案面积和备案套数同比去年增幅达到了67.85%和56.56%。而2013年普通住宅的年均价为7365元/平方米，与2012年的7441元/平方米的年均价相比出现了1.02%的微小的跌幅，这也说明近两年的楼市调控取得了明显成效，房价的暴涨势头已经得到了明显的遏制，房价渐趋稳定。

2012年，国家对于楼市的调控虽然延续，但是调控的力度有所减弱，部分地方公积金贷款额度的提高、首套房优惠政策出台等政策都对楼市的回暖起到了助推作用，而具体到嘉兴的楼市，年中银行的连续降息对于购房者特别是刚需购房者来说绝对是一大刺激因素，春博会、夏博会、秋博会三次房博会上开发商也适时加大了推盘力度，这些因素都助推了2012年嘉兴楼市成交的回暖；但是与此同时，为了能够更好更快的去库存和回笼资金，2012年很多开发商都推出了大力度的优惠促销活动来吸引购房者，这也使得2012年的楼市相比2011年在成交量大幅上升的情况下，年均价相对平稳甚至出现了微跌。

与今年楼市回暖今年的土地市场却一直延续了相对冷清的态势，政府在推地上相对谨慎，而开发商的拿地热情也不高，底价成交或者流拍成为了今年土地市场的主旋律，当然也不乏亮点，老西站地块最终以13920元/平方米的高价出让，给2012年的土地市场增添了一抹亮色！