2012重庆房产趋势报告之十大楼市猜想（共5篇）

第一篇：2012重庆房产趋势报告之十大楼市猜想

2012重庆房产趋势报告之十大楼市猜想

从来没有一个年份，在未到来之前就早已被念得朗朗上口，并在每个人心中刻下忐忑的印迹。这就是即将到来的2012。

对2012年的楼市，各种观点不绝于耳，代表性的有谢国忠的超级悲观论，也有潘石屹的超级乐观论。十大楼市猜想

2011年的楼市调控产生了一系列化学反应：开发商销售乏力，刚需者观望甚浓，土地市场尽显颓势，房地产行业正面临着前所未有的考验。2012年，市场走势如何？政策是否会有调整？楼市会出现洗牌吗？哪个区域会成为热点？哪些楼盘会笑傲江湖？ 1

大鱼吃小鱼 洗牌提前到来 关键词洗牌

日趋收紧的资金链压力和空前巨大库存压力扛在各家开发商肩头。牛市做产品，熊市做品牌，强市求利润，弱市追信用，已经逐步成为大开发商的一种集体选择。更多的大房企做强品牌，江湖地位更加牢不可破，中小企业则可能会面临资金链断裂的危机。

中原地产二级市场总经理肖仁启认为，2012年房地产行业资金链紧张已经成定局，洗牌更是大势所趋，出现大鱼吃小鱼、兼并重组等现象。2

楼市调控

继续下半年松动 关键词跨界

中央政府频频发出严控信号，目前楼市调控仍处于关键期，为防止房价出现反弹，已有多项严厉的政策储备。

立业地产副总经理沈光明认为，未来一段时间，各地的推盘压力仍然较大，虽然楼市调控将会继续推进，但进一步加码的可能性不大。毕竟房地产行业在对GDP的贡献和地方经济拉动上，重要性不言而喻。国家只是想打压楼市，并不会一棒子打死。正因为如此，他判断，到了下半年，调控政策或许会出现松动。3

交易量

回到2008年水平关键词困难

几位业内专家预测，2012年主城区商品房的成交建筑面积同比将增加20%左右。

截止12月中旬，2011年成交量约为1400万平方米。也就是说，重庆明年的成交量预计将达到约1680万平方米，平均每个月的成交量在140万平方米左右，这和2008年的成交水平相当，预计写字楼的成交量同比翻番；别墅成交量还将维持在60万平方米左右，供应量可能略有增加；高层产品的成交量将从今年的1000万平方米左右增加到约1200万平方米；商业在明年将出现集中供应的趋势，成交量也会有所上升。4

上半年小幅震荡 下半年稳中有升 关键词区域

宏观调控对2012年的房地产市场发展还将继续发挥重要作用，因此明年重庆楼市不可能出现大起大落，而是将逐渐进入深度调整期。

沈光明认为，上半年重庆楼市将出现小幅震荡，而下半年房价将稳中有升。纬联地产市场咨询部总监王波也表示，明年重庆楼市也将是“稳中求进”。另外，明年全国还将有大量建成的保障房推向市场满足刚需，更促进了房价逐步回归到合理水平。5

得刚需者 得天下 关键词楼盘

从今年的商品房成交量来看，70%以上都是由刚需支撑，从政策分析可以看出，明年重庆楼市的主战场仍将在自住市场，可以说，得刚需者得天下。随着银行针对首套房贷适度放松，部分刚性需求被释放，中低端物业迎来去库存的机会。各大开发商在明年将会以更理性的定价、更积极的让利作为主要策略来吸引购买者。6

写字楼 出现“井喷” 关键词求稳

领域机构估算，2012年，写字楼的供应量将达230万平方米。也就是说，明年一年的供应量，相当于2008年至2011年4年的总和。张鑫表示，明年写字楼的供应量出现“井喷”，将导致供求失衡的市场局面。

明年也是重庆写字楼提档升级的一年，光是核心地段甲级写字楼就有100多万平方米的放量。在北部新区、茶园、大学城等商务氛围尚不成熟的新兴区域，将出现创新型写字楼，如独栋、联排式的总部办公类产品。7

“涉房”企业 越来越多 关键词刚需 生产家电的，制药的，卖保险的，做媒体的……2011年不少主营业务并非房地产开发的公司，以底价购进规模较小的地块，试水地产市场，如重庆日报报业集团、香港无极照明、森迪安防产业、鑫坤腾科技等。按照一年左右的项目前期筹备阶段，明年下半年，这些跨界房企就会有陆续亮相。肖仁启表示，这类企业尽管在开发环节缺乏经验，但利用实业背景，在融资渠道上具有相对优势。8

区县市场 陷入困境

关键词：失衡

纬联地产根据已成交地块测算，2012年主城区商品房供应量将达2000万平方米。如此大的供应量，加上差距并不大的房价，将吸引相当一部分区县市民到主城置业，同时区县市场的容量本身就有限，而有购房能力的人群也较为单一，区县市场将进一步陷入困境。9

新兴区域 集中放量 关键词调控

2012年入市的新盘，大都是在2010年拿的地，蔡家、茶园、大学城这三个区域的放量会进一步增加，将有更多的新盘入市。茶园和大学城在今年已被炒得很热了，2012年将继续成为商场热点；蔡家聚集了保亿、中庚、东原、隆鑫、首钢等10余家一线品牌的开发企业，且全部剑指高端，将给2012年的楼市带来新的热点。

此外，明年龙湖在北碚的项目肯定会有所动作，由此提升北碚区域的开发水平和关注度。随着万科城、香港置地约克郡的亮相，2012年照母山板块的华宇、协信等企业也会同时发力。10

2012年

值得期待的楼盘 关键词成交

茶园的金科世界城、融创伊顿庄园、恒德总部基地；照母山板块的万科城、华宇·上院、象屿两江公元；龙头寺板块的力帆枫樾、华宇·天宫花城；北滨路的紫御江山、融景城、万科天琴湾；渝中区的解放碑协信中心、英利国际广场、重庆总部城;此外，还有部分资源型旅游地产项目将惊艳亮相，如隆鑫澜天湖等，都是2012值得期待的楼盘。

2012重庆房产趋势报告之十大调控预测

2012，将上演08楼市的惊天大逆转，还是冰河世纪中的剩者为王，抑或调控时代伴随的步步惊心……楼市迷茫下，专家学者以及权威机构的声音，或许更具前瞻性，以希望能给正犹豫不决的您带来参考性的思考和建议。

关键词微调

住建部

出手救市微调

谢逸枫（中国发展研究中心房地产研究所所长）：前几天，住建部出台政策强调，要求优先保证首次购房家庭的贷款需求。我认为首套房贷局部松动即将来临。

事实上，目前全国部分国有银行和商业银行个人住房贷款基准利率下调、公积金贷款首套房贷比例提高、首套房的交易税费优惠政策等地方政府做法，已经获得中央部委“默许”。

关键词难度

明年调控

难度更大

杨继瑞（重庆工商大学校长）：明年的楼市调控，难度更大，有点像“走平衡木”。首先要贯彻中央关于楼市调控不放松的政策，一放松，很可能引来成交量价的反弹，导致持续一年多的调控功亏一篑，并且对宏观经济的可持续发展与转型升级造成不利的影响。但是，又要前瞻性地注意楼市调控手段的叠加效应，防止收缩性暴跌。就目前的重庆来说，因为高端被遏制，低端有保障，所以中间市场的发展就会相对比较平衡。

关键词变动

政策

明下半年或变动

陈德强（重庆大学教授、重大房地产学院硕士生导师）：从各项政策来看，楼市的调控在2012年上半年仍将延续今年的调控，暂时也不会出现放松的局面，不过，明年下半年调控政策很有可能发生变动。

重庆楼市与全国其他城市不一样，刚需一直大量存在，从最近数周以来的成交数据上，每周四五千套的成交量，便能明显看出。重庆目前主要受到的是限贷等金融政策的影响，因此只要在2012年银行信贷政策逐步放宽，比如存款准备金率逐步下调等因素，重庆楼市需求将会逐步增加。

关键词公租房

公租房

大量入市调控楼市

莫元春（重庆市房地产业协会会长）：2012年，公租房大量入市，对楼市调控将起到非常积极的作用。今年开年以来，重庆和上海率先实施了房产税的征收。从我市目前的房地产市场情况看，已经取得了较为明显的效果：一是成交量出现一定程度的下滑；二是开发商前期积累的客户流失;三是销售楼盘项目的客户到访量萎缩，比平时减少30%左右。因此，公租房的入市，也会在一定程度上影响二手房市场。关键词托市

或现

政府“托市潮”

唐智（重庆房地产资深经理人）：面对低迷的楼市，鄂尔多斯政府出手了。近日，鄂尔多斯市政府携手当地各大银行，力推2012年“贷款倍增计划”：明年贷款投放总量在2011年的基础上增长一倍，以全面救助该市1200多家企业。有观点指出，这是鄂尔多斯市政府的“托市之举”。

地方政府迫于地产调控及经济再次探底的压力，明年将可能出现“托市潮”。

关键词轨道

轨道交通

引领居住区启动

吴波（重庆市城乡建委总工程师）：3号线南北贯通后，我市轨道交通将形成一个“大”字形骨架，下一步会按照“放射线加环线”进行布局。将选择渝中和江北两个中心，一是往四面八方放射，再用环线进行网络化连接，形成网状布局，连接将依城市格局的变化布局。

主城区进入“二环时代”，正向千万级人口的特大城市迈进，这包括建设20多个大型聚集区。轨道交通线网站点将放在集聚区或尽量向集聚区靠拢。

关键词白银

从黄金时代

转到“白银”时代

陈国强（中国房地产学会副会长、北京大学教授）：2011年的中国楼市，可以说是完成从“黄金十年”到“白银时代”的转变，暴利时代已经终结，2012年开始的房地产行业会更加健康有序的发展，最终回归到合理水平。

房价暴涨，或者只涨不跌的这种观念我们要变。如果以黄金十年为上半场，未来十年一些专业人士把它称之为“白银时代”，而游戏规则显然和过去十年有很大的变化。关键词商业地产

商业地产

机遇将更多

孙宏志（重庆市房协商业地产专委会秘书长）：按重庆市政府规划，除解放碑、观音桥、江北嘴、弹子石中央商务区外，三角碑、杨家坪、悦来、化龙桥、西永等十来个商务集聚区的商业也即将发力。据估算，全市商业类地产未来预计将有1万亿的投资空间。

明年宏观经济和楼市政策的不确定性因素很多，但具体到重庆，机遇应远远多于风险。

关键词平稳

楼市成交

将更趋平稳

何伟坚（中原地产重庆公司副总经理）：明年的楼市，将比今年更加平稳。在明年楼市调控利剑坚持的情况下，重庆楼市的购买力主要来自于首次置业和改善型的刚需。从重庆最近一段时间来看，重庆每周的成交量都在四、五千套。而到明年，只要政策不发生大的变化，市场成交量便会更加趋于平稳。

关键词出手

出手买房

最佳时机

王波（世联地产重庆市场咨询与战略研究中心总监）：如果要出手买房，从全国情况看，明年年中或者说下半年的话，应该是比较好的一个入市的机会。但重庆是一个相对特殊的市场，目前重庆的房价通过今年的调控，部分楼盘已达到一个相对合理的水平，因此，就算是在明年上半年出手重庆楼市，后面下跌的空间也不会太大

2011十大关键词道尽楼市喜怒哀乐

2011年，对中国楼市来说，是值得铭记的一年。在这一年，随着调控深入，各种利益主体在此交集、博弈，它们各怀心思，又急迫想要成为最后的赢家。关键词一： 新国八条

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（即“新国八条”），提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一揽子调控政策。

点评：新国八条出台，在2010年基础上，楼市调控力度再次升级，随后所有出台的调控实施细则，无不围绕“新国八条”而展开，以此为肇始，覆盖范围最广、“史上最严”调控拉开序幕。

关键词二： 保障房

2011年春全国两会期间通过《政府工作报告》提出，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

点评：重新重视保障房建设，在完善房地产市场供应结构的同时，也使得我国楼市宏观调控层次更为丰富，手段更为多样。纠正了之前楼市调控“头痛医头，脚痛医脚”的弊端。

关键词三： 限购令

新国八条规定，合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

点评：虽然限购令早在2010年就已出现，但毋庸置疑，2011年限购令在整个调控组合拳中所起到的作用无疑是巨大的。与2010年相比，限购范围扩大，在之前15个城市的基础上增加到了40多个城市，曾一度考虑向三、四线城市扩大。限购力度也有所加大，由之前的新购一套变为“限2”、“限1”。这是一剂立竿见影的猛药，虽有错杀刚需之嫌，但对于楼市虚火而言还是颇有效果。

关键词四： 限价令

新国八条要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

点评：与限购令一样，限价令也带有很强烈行政干预色彩，因为国务院提到了约谈问责机制，因此限价令在某种程度上，对过分依赖土地财政的地方政府来说，有一定的约束作用。不过几乎所有城市都以不超过本地居民人均收入为标准制定的限价目标，以至于限价目标被戏称为涨价目标。

关键词五： 房产税试点

2011年1月27日，上海、重庆宣布开始房产税试点，传了近10年的房产税终于面世。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%~1.2%。点评：房产税试点，开辟了楼市调控新思路。可肯定的是，未来可以扩大房产税征收范围，覆盖到存量房产。房产税扩大的作用一是可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政稳定收入来源；另一方面打击炒房囤积房源，起到抑制投机的作用。

关键词六： 房贷优惠取消

2011年初，北京、上海、广州等包括中行、工行、农行、建行、交行在内的商业银行率先取现首套房贷优惠利率。目前，部分商业银行首套房贷甚至在基准利率基础上上浮。

点评：房贷优惠利率的取消，在一定程度上跟银行流动性收紧有着不小的关系，但不可否认的是，银行此举对购房者的影响不小，截止到2011年7月7日，央行年内三度加息，5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位，达到7.05%，显而易见，购房成本大增。

关键词七： 零成交

在2011年，很多楼盘推出房源之后，很长时间无人问津，以至于出现“零成交”的奇特现象。这种情形在北京、上海等地尤为常见。

点评：“零成交”现象的出现，一是购房者持币观望，致使市场成交低迷；另一方面则是开发商“负隅顽抗”，坚持不降价，加剧观望气氛。不过“零成交”现象不会长久存在，随着库存的快速增加，将会倒逼房价松动，在交易活跃之后便会消失。

关键词八： 拐点

2011年10月底，部分品牌开发商开始降价促销。而来自国家统计局数据显示，包括一线城市在内的多个城市，房价同比“涨停”次数越来越多，同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态，似乎可以初步判断“拐点”到来。

点评：虽然降价促销到目前为止还没有常态化，房价尚未真正下行。但高库存的现状将会让开发商失去继续等待的底气，同时楼市调控力度没有放松的可能，因此楼市“拐点”正在形成，只是确立的时间不在当下。

关键词九： 降房价

2011年5月北京的一个保障房工地上，温家宝总理提到，要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；在2011年11月，温家宝总理在圣彼得堡讲话时强调，调控的目标是要使房价回归到合理的价格。

点评：对于楼市调控而言，从之前的抑制房价过快上涨，到使房价能够保持在一个合理的价位，再到“让过高的房价降下来”，这其间大概经历了四五年时间。从民众朴素的愿望，发展到政府调控目标，房价的回落指日可待。

关键词十： 中介关门潮

2011年5月，美联物业关掉上海最后8家门店，正式退出上海二手房市场。随后，包括北京、上海、广州等地，每月都有中介公司倒闭。2011年11月，中原物业调整深圳业务，又把中介关门潮推向了一个新的高度。

2012重庆房产趋势报告之十大产品趋势

2011年楼市的寒冬，让整个房地产行业受到了前所未有的冲击，催生出各种抗寒奇招以应对危机，同时，购房者的需求和眼光也发生了潜移默化的转变。那么，2012年的重庆楼市在产品上将会出现哪些趋势？

关键词复制

产品系列化

生产规模化

大批量复制的产品，以及成系列研发的产品线，将大行其道。万科、恒大、保利等大型房企，在全国范围内大规模复制产品，把案名、形象等直接移植到不同的城市，已经形成了非常成熟的产品研发体系。领域机构市场部经理张鑫认为，在当下，这有助于风险控制、成本控制和品牌推广。

越来越多的房企，在自身产品创新的同时，也进行着不同程度的复制。比如，金科有王府系列，龙湖有天街系列，协信有星光系列等。

关键词雷同

风格相对统一

比拼内在品质

地中海、西班牙、英伦等异域风情楼盘将越来越少，取而代之的，是风格相对统一的中西合璧式建筑。如联发瞰青、隆鑫72府、俊峰香格里拉等。

重庆正在对城市形象进行大刀阔斧的整体包装，要求建筑打上巴渝符号、中式元素等传统文化的烙印，色调一改以往的跳跃，而变得更加内敛沉稳，注重内涵。中原地产二级市场总经理肖仁启表示，打不了风情牌，开发商只能在产品内在品质上下功夫，更讲究用材用料、资源配置、精细做工等。

关键词微户型

注重居家功能

微户型成投资品

麻雀虽小，五脏俱全。由于二套房的首付门槛和置业成本大幅提高，越来越多的首次置业者抛弃单间配套产品，倾向于选择50到60平方米的紧凑两房。因此，产品的户型设计，将更注重居家功能和实用性。

同时，重庆策源地产市场总监余波认为，30平方米左右的微户型将成为投资型产品，地段、轨交、配套等将成为人们着重考虑的因素。

关键词精细化

改需差异化

功能精细化

高端产品的细分市场将逐渐形成，产品出现多元化，将为某一个特殊圈层量身打造。如果做不到差异化和精细化，就无法打动挑剔的改需置业者。

立业地产副总经理沈光明认为，针对二次置业以上的中产阶层群体，大平层滨江豪宅将成为2012市场上的亮点之一。首先，在面积上更注重舒适度，三房的尺度可能会从100平方米放大到150平方米；其次，在功能上考虑得更加精细，大客厅、主卧套书房、步入式衣帽间、保姆房一应俱全；第三，在配套上更注重社交功能，如商业、会所、宴会厅、文化休闲设施等。

关键词创新

洋楼和平墅

产品创新的产物

高层与洋房相结合，产生了洋楼；洋房与别墅相结合，产生了平墅。这都是2011年以购房者为导向，进行产品创新的产物。

相较于高层，小洋楼在功能、空间和资源配比等方面更具优势，但比洋房价格要低；与洋房相比，远洋平墅配备了大露台、地下室、专用入户电梯等，能得到不输于别墅的居住感受。

而2012年，这样的产品创新将逐渐成为市场主流。

关键词控制

面积紧凑化

总价亲民化

总价高了，让多少人望房兴叹。2012年，开发商会更多地控制面积、控制总价。这一点，适用于“二八定律”。

张鑫认为，有80%的项目将会朝着经济适用、集约紧凑的方向发展。两房、三房产品的面积会更加紧凑，经济型别墅的面积不超过200平方米，总价将被控制在200万元以内，关键词商业

推行“重商主义”开发策略

关键词服务

中心区域的新盘将越来越少，新兴区域将涌现出大量城市综合体项目，并形成新的商圈，加上在楼市调控的大背景下，商业、商务产品成为不少房企撬动成交的发动机。因此，沈光明认为，“重商主义”这一重要理念将被房企产品开发策略当中。

城市的发展，大量外地企业的拥入，催生了大量的商务办公需求，写字楼、商务公寓等产品的关注度也将随之提高。

关键词车位

车位配比成优质楼盘关键要素

私家车拥有量的增加，现实版的“抢车位”现象层出不穷，购房者对车位的需求将会越来越大，车位配比既能体现开发商的人性化，同时也将成为衡量楼盘品质的关键因素。

普通高层户数与车位配比一般2：1，不少中高档楼盘将车位比纳入了提升楼盘品质的核心卖点，部分别墅的车位配置比更是达到了1∶2至1∶3。

软实力提升品牌竞争力

随着房地产市场的成熟，购房者也变得挑剔，热衷于选择“售后服务”好的大品牌企业。物业管理这一楼盘的软实力，能提升品牌竞争力，并且是不可复制的。

张鑫表示，在市场竞争更加激烈的情况下，争打物业牌，依靠老业主口碑，以老带新，扩大影响力，能打动众多购房者，抢占市场份额。

关键词环保

环保材料运用更广

住宅建筑节能、节水、节材、保护环境和减少污染，不仅是注重舒适度以及人与自然和谐的一种体现，更代表了房地产发展的新方向。

如果说2008年以前，开发商运用节能环保材料还只是新鲜尝试的话，那么2012年，提倡节能减排的绿色环保建筑将逐步成为风尚。

除此之外，项目选址也能够体现节能环保，比如，地铁、轻轨旁的住宅，因便捷的交通而降低了业主对汽车的依赖性，轨道交通将成为环保低碳生活的有力支撑。

2011年度全国房地产业十大事件出炉 2011年全国房地产业十大事件如下：

事件一：新国八条限购限贷·遏制房价过快上涨

进入2011年以后，房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重，限购、限贷政策逐步细化升级。1月26日，中央出台了“新国八条”，除了继续收紧信贷政策外，首次明确了限购的范围和标准，同时明确要求各地政府制定房价调控目标。随后，共有46个城市出台并实施了限购政策。事件二：千万套保障房开工·提前一月完成目标 2011年3月，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议的政府工作报告中提出，今年要开工建设1000万套保障性安居工程。6月，国家发改委出台了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，以确保保障房融资途径畅通。截至10月底，全国开工建设保障房已经超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。事件三：10月房价拐点确立·房地产业全面入冬

10月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有34个城市，上涨的有16个城市，价格下降城市个数首次超过上涨城市个数。70个大中城市新建商品住宅价格比9月份下降了0.14%，年内首次出现环比下降，房价拐点正式确立，标志着房地产行业全面入冬。

事件四：婚姻法新解引热议·掀起房产证加名潮

8月12日，最高人民法院对《婚姻法》若干问题做出解释，离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，但首次明确要对参与还贷的配偶给予公平合理的补偿。另外，婚后父母赠房，登记在其子女名下的，属该子女个人财产。解释公布后，在全国掀起了房产证加名潮，对于婚前房产证加上伴侣名字需缴纳契税也引发争议。事件五：佛山松绑朝令夕改·限购政策仍会延续

10月佛山住建局下发通知，提出放松限购措施，这是全国第一个以政府文件的形式，明确为限购松绑，但这个通知仅出台了一天，当晚就宣布暂缓执行该政策。无独有偶，11月成都市放松限购政策，将核查购房人资格下放，本市居民购房限制放宽，不过这项措施也只维持了一周。可见，地方政府放松调控政策的意图明显。

事件六：资金引发绿城危机·房产企业阵营分化

2011年绿城不断传出不利消息：从被收购、查信托，到或将退市，而11月1日晚，一条绿城准备申请破产的微博将绿城再度推到风口浪尖，绿城房产董事长宋卫平连夜撰文否认。绿城中报显示：净资产负债率高达163%。在楼市严厉的调控政策下，不少房地产开发企业资金问题开始凸现，加上融资环境不断恶化，开发企业不得不采取降价促销的策略，以期快速回笼资金。

事件七：房产税沪渝先试点·财税改革稳步推进

上海、重庆1月公布了房产税细则，上海对当地居民新购二套非改善型住房和非当地居民新购住房征收房产税，税率为0.4%和0.6%；重庆则对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、非当地工作生活的个人在重庆购第二套房，征收房产税，税率为0.5%、1%、1.2%。

事件八：农村土地确权登记·严禁小产权房发证

2011年11月，国土资源部等四部委下发意见，明确农村集体土地确权登记发证的范围，“小产权房”等违法用地，不得发证，并依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作。事件九：温州爆高利贷危机·凸显房企经营困境

自从国家不断收紧房地产开发贷款，温州、鄂尔多斯(600295,股吧)等城市的房地产开发商在民间大量高息借款。在楼市全面入冬的形势下，不少楼盘销量不佳，开发商没钱还给庄家，庄家没钱放款人，资金链断裂，导致温州、鄂尔多斯等以房价支撑的高利贷纷纷崩盘。

事件十：首家房产EJU上线·创新传统营销模式

8月8日，易居旗下的在线房产交易门户EJU.COM正式上线，成为国内首家专业房产电商频道。易居房产电商频道将线上选房和线下交易进行结合，将电子商务中的B2C引入房地产销售中，并首推线下经纪人联动卖新房的服务模式。

第二篇：联合国际：重庆楼市区域分析报告

联合国际：重庆楼市区域分析报告

继7月11日“重庆楼市上半年冠军榜”在联合国际发布之后，上半年的楼市英雄们被读者所认识，上半年单盘销冠香港置地约克郡等楼市黑马异军突起，掀起楼市下半年的战争。本周晨报继续发布区域销冠，梳理今年各大区域的市场。

区域大战

三北区占了半壁江山

“三北”依旧是重庆成交的最热门区域。

根据数据统计，2013上半年，包括江北、渝北、北部新区在内的“三北”共成交商品房51620套，而重庆主城区商品房总成交量为130142套。也就是说，三北区的成交量几乎占据了半壁江山。其中，渝北区上半年更以20590套夺得区域成交冠军，总成交量达到了区域平均成交量的1.9倍，接近总体成交量的16%。

复合型楼盘业绩飘红

从2013半年报的10大区域冠军楼盘榜上可以看到，融汇半岛、龙湖紫云台、香港置地约克郡、中交丽景、华润二十四城、鲁能星城分别问鼎各区域冠军。

价格是影响客户下叉的最直接因素？但事实上，对比可以发现，一些区域销冠的售价甚至还高于所在区域竞品楼盘。

以中交丽景为例，其单价高于竞品500元/平方米左右，而华润二十四城，目前大户型已经卖到了12500元/平方米，小户型均价为16000—17000元/平方米，均价高于区域竞品楼盘。

“总体来看，2013上半年区域冠军楼盘有三大共同点。”铭腾房地产机构总经理吴小飞概括说，首先它们都是复合型楼盘；其次，几乎都是多物业同时销售；再有，它们都可以凭借自身的规模优势，形成区域小型辐射商圈。

据悉，金科廊桥天都之所以能问鼎沙区销冠，就源于其在商业和住宅领域所取得的双丰收。而约克郡通过香港置地品牌的市场认可，以及营销手法上的圈层营销、精准营销而问鼎区域销冠。

区域 项目名称 成交金额（亿元）

北部新区 香港置地约克郡 13.29

南岸区 国际社区 13.20

渝中区 龙湖时代天街 12.65

九龙坡区 华润二十四城 12.21沙坪坝区 金科廊桥水乡 11.2

4江北区 龙湖源著 10.97

巴南区 融汇半岛 9.26

渝北区 鲁能星城 6.98

大渡口区 中交丽景 6.3

5北碚区 龙湖紫云台 5.71

十大区域楼盘销售冠军榜（2013年1月1日—6月30日）

（以上均为2013.1.1—2013.6.30重庆主城备案数据）

数据提供：铭腾汇景市场信息咨询公司

联合发布

下半年热门区域展望

A

照母山

C

华岩

“照母山作为主城核心位置的典型区域，当属2013年重庆最热门区域之一。”华宇营销总监凌鸿直言。

根据铭腾报告显示，照母山作为高端住区代表，其中，别墅产品占了总体量的10%，洋房产品的供应量则占到了23%。而放眼重庆主城来看，别墅和洋房产品供应量分别只占总体量的5%和10%。

随着2013上半年东原和恒大纷纷在照母山“圈地”，未来3年照母山将迎来爆发期。铭腾统计数据显示，截至目前，照母山区域未开发量有826万平方米，存销比为12.7年。

2013年华岩片区利好消息不断：政府和各界投资者将投入超过318亿元打造华岩新城，华

岩新城将蜕变为“三北”之后的集高新技术产业、商贸物流、生态旅游、休闲度假、居住生活等综合功能于一体的“第二住区”；重庆西站明年正式开建。

此外，金科、恒大、奥园、华宇、美每家、和泓等项目向前推进，区域正在不断聚集人气。以奥园国际城为例，继西班牙风情街轻轨临街商铺之后，其套内约97—126平方米西班牙风情洋房也即将启幕，产品更是首创了双地下室设计。

B

二郎

D

沙坪坝西永

二郎早在几年前便被重庆政府纳入了重点发展区域，二郎立交的建成并投入使其交通已经告别了之前闭塞的状态。现在的重庆西城二郎片区，已经发展成了重庆中心的第二住区。

“下半年二郎片区值得期待。”重庆晟城地产市场部经理李飞表示，随着晋愉、康田、渝高的商业面市，二郎片区配套将进一步成熟。

宫和4.1亿元西永拿地、国盛地产2.7亿元沙坪坝西永拿地、龙湖西永拿地354亩„„沙坪坝西永升温正当时。

根据今年2月，市政府发布加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见称，到2017年，全市50个城市核心商圈基本建成。主城区礼嘉、西永等5大新建商圈的定位悉数出炉，并开工建设。西永新商圈时代正跑步到来。

第三篇：重庆房产会工作总结

重庆房产会工作总结

由于重庆在9.22-9.24参展为期三天的房产会需要我司工作人员的支持，我和同事李慎光9.21出发前往重庆，半夜到达重庆。9.22日即房产会的第一天，我们了解到上嘉此次房产会主要依托重庆老年人产业博览会而举行，主要针对南海各项目及海南各项目的宣传。我们主要按现场接待的方式对客户进行有针对性的讲解。在以保证客户质量的前提下，对每个客户的相关信息进行详细的记录和备注，以备后期对客户进行筛选及有针对性的分析和追踪。

在房产会上我们借助欧总为我们准备的宣传片，对南海大区位优势及我司项目优势进行详细的介绍。从客户质量来说，这种方式的效果还是可以的，但从数量来说，重庆这个市场对威海的认知（尤其是对文登南海）还是比较陌生。那么海南有三个项目和我们一起在房展会上做宣传，由于海南项目起步较早，客户比较了解，而且气候开始转凉，所以海南的优势较突出。我们协商后决定，充分利用房展会人员流动量较大的优势进行铺单。

尤其是在房展会的第三天，重庆在老年人博览会上举行车展为我们提供了一个好机会，这一天我们接待的客户质量较好。于是我们仔细对比海南项目与我们项目，虽然在客户认知程度上海南占优势，但是我们有自己的优势：尤其是山东半岛蓝色经济区有国家政策的支持，客户比较认同，限购、限贷暂时没有在威海落实、并且我司项目楼盘户型小，深受客户的喜欢等。针对这些突出优势，我们在现场尽量突显，让客户首先能够接受南海新区，之后进一步对我司的项目进

行了解，就较容易进行。

后期我们为重庆上嘉公司进行客户数据分析及其质量筛选，以便他们的工作人员可以具体了解客户在购房意向方面的需求，使他们能够尽快在十一黄金周发团来南海看房。离开重庆上嘉时，我们得知他们来南海看房大概的日程安排：9.30-10.03（由销售主管王乐负责带团），10.14-10.16（具体负责人暂时没有得知）。

在与重庆上嘉欧总交谈过程中，我们可以了解到他现在对我司楼盘逐渐重视起来。尤其是在9月份成交的三套房，更是使欧总逐渐认可我司项目及发展潜力。后期合作过程中，有必要时常跟重庆上嘉进行联系。

宋

俊

阳

2011-9-29

第四篇：房产新政对楼市影响之个人观点

房产新政对楼市影响之个人观点

“两会”之后的火热行情，导致中央政府再次出台严厉政策，对楼市实施新一轮调控。新一轮调控力度之大，范围之广，前所未有。其最为明显的影响莫过于对炒房客的打压。包括即将出台的房产持有税等类物业税，加上此前不久刚刚收紧的信贷政策，房产市场又将面临更为严厉的政策调控，而其最为明显的影响莫过于对炒房客的打压。

新一轮调控旨在逼退投机性需求，由此减小房价快速上涨的可能性。而下一步将有可能采取更为激进的手段，逼迫投资者抛售手中持有的物业，从而在更大程度上减小投机性需求对市场的不利影响。财税政策以及信贷政策的出台，将使得未来炒房的获利空间大大缩小，由此产生的直接影响便是迫使炒房客的离场，从而使得楼市重新回归理性。

此外，物业税也将由“空转”转为“实转”，财政部已在近日批准重庆试行特别房产消费税，该税种被业界视为类物业税。可以预见，重庆试行特别房产消费税之后，将会在全国范围实行。

房产市场产生震动，根据从京沪穗三地了解到的信息显示，新政已对二手房市场产生了巨大的震慑作用，有投资者开始降价出售原来持有的物业。如北京近期二手房价格出现小幅调整，据北京中原三级市场研究部有关人士透露，此前一直领涨北京楼市的通州板块，在新政出台之后，二手房市场行情急转直下，与一周前相比，成交量下降9成。同时也有5成的业主表示愿意降价出售。

上海和广州二手房市场同样也出现降价抛售现象。在上海市中心区域如静安寺、古北以及徐家汇等，有部分业主表示愿意让价5%出售。上海德佑地产古北分行经理孙成平表示，板块内有部分资金链较为紧张的业主已经主动调低价格，以求尽快出手。广州中原地产三级市场研究部有关人士表示，新政出台之后，广州二手房市场面临巨大的抛售压力，有不少投资者将手中的物业全部挂牌出售。

新政在新房市场上同样也掀起了巨大的波澜。如北京就出现了打折楼盘。受国际新城规划、轨道交通等利好的刺激，通州房价近两个月迅速上涨，新盘价格直逼三万元大关，但新政就像一根绣花针狠狠地戳在了通州房价的泡沫上。K2 清水湾、K2 海棠湾两个项目售楼员均声称，开盘价有大幅优惠，最多可下降3000元。

在上海，也有部分楼盘开始打折销售。如位于浦东新区康桥板块的的一个别墅项目绿宝园，就在近期给出最高优惠50万元幅度。此外，包括绿洲康城、亲和源、海上普罗旺斯、新城悠活诚等楼盘，也在近期推出购房优惠活动，幅度在2%～7%不等。

此外，各地也相继出现退房迹象，如北京、上海等地，就已有少数购房者宁愿舍弃订金而不愿继续交易。上海中原地产预测，随着市场陷入更深程度的低迷状态，有可能会产生更大面积的“退房潮”。

目前市场已经出现抛售行为，这种现象会否蔓延开来，并导致大面积抛售行为呢？分析认为这种可能性很大。此次新政力度之大，超过之前历次调控，投机者看空后市，抛售会成为大多数投资者的选择。

不过政策到底能够发挥多大的作用，这要根据各地方政府的执行力度。在“新国十条”中有不少规定存在弹性空间，如对于限定购房套数的规定，地方政府具有相当大的腾挪余地，“只要地方政府认为本地市场并不过热，那么它永远也不会限定购房套数。”只要地方政府尚未完全摆脱土地财政的依赖，新政的效力将会打折扣。

随着供应结构的调整，市场将呈现两极分化格局，普通商品房价格平稳或是下跌，而少数顶级楼盘价格依然坚挺。可以明确的是普通商品住宅价格涨幅将会受到抑制，不太可能出现像去年那样大幅上涨的情形。但另一方面，由于商品住宅土地供应量的减少，部分优质资产将会变得更为稀缺，从而引发市场追捧，并导致价格进一步攀升。针对我们这个项目，首先要确定我们的目标销售人群做出准确的市场定位，针对该目标人群制定强势的宣传方案。我们的项目基本定位在市场中高收入人群的假日休闲场所，应在中高收入人群较为集中的高端商务区进行重点客户培养，在宣传中突出本项目的卓越的地理位置，怡人的自然景观，深厚的人文底蕴。由国际著名的设计公司设计的室内装饰及项目的整体景观。

第五篇：四季度楼市走向5大猜想 调控政策是否会松动

四季度楼市走向的5大猜想

随着房地产上市公司三季报的陆续公布，房地产开发商营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张等问题也日渐浮出水面。而与此同时，这也从另一个角度反映出国内楼市正进入明显的下行通道，甚至可能有越来越多的地产商为了回笼资金而引发促销潮。

猜想1调控政策是否会松动？

自房改以来的十多年间，我国经历了数次房地产调控，但都因“越调越涨”而被外界诟病。如今，“新国八条”出台已超过半年，楼市调控进入敏感的“深水期”，政策的走向也似乎变得不确定起来。楼市调控是否会再次半途而废？从近期高层的表态来看，调控政策似乎还没有放松的意思。

温家宝总理分别对广西、天津进行考察，要求巩固房地产调控成果

10月18日，国家统计局新闻发言人盛来运表示，房地产是国民经济发展的重要支柱产业，要实时监控房地产的发展变化，进一步巩固房地产宏观调控的成果。10月21日，国务院总理温家宝在广西南宁考察时指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一周之内的两次表态均没有显示出松口之意，这也被外界解读为调控政策将维持现有的力度不放松，政策面从紧的局面还将持续一段时间。

此外，佛山住房限购松绑政策朝令夜改；北京等十余个城市陆续提高首套房贷款利率，最高上调50%；珠海双限等种种迹象足以表明政府调控楼市的决心。目前正是调控的关键时期，调控效果开始逐步显现，预计政府调控的政策将继续。另外，美债和欧债危机轮番上演，或将导致欧元区和美国经济整体增速下降，外需萎缩将威胁中国经济正常运行。但目前通胀预期依然高企，保障房建设投资增加对冲了楼市下滑对经济的负面影响，紧缩的货币政策还将继续，四季度与房地产相关的信贷政策难以出现实质性松动。

猜想2 开发商是否继续拿地？

房地产市场的“银十”季节，底价成交成了许多城市土地拍卖的主旋律。

据中国指数研究院11月发布的数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无住宅用地现身。广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津。

相对于住宅市场而言，土地市场的成交则更为冷清。时下也出现了一些地产商“退地”过冬之举。

11月3日，瑞安建业有限公司称，瑞安已同意终止以约32亿元人民币的价格收购南京市一处地块的合营协议。这是继上海证大宣布拟以最高95.7亿元出售其上海外滩国际金融服务中心8-1地块项目后，近期第二宗大型房企“退地”的案例。

土地储备丰厚的企业，如中海、恒大等，则不需急着拿地。然而对手里土地不多的富力以及一线城市土地储备不足的万科而言，在四季度不能延缓拿地。四季度将可能是低价地块集中出现的时间段，是拿地的好时机。

猜想3 开发商是否会大规模推盘？

今年以来，不少开发商开始改变之前“坐等”客户上门的策略，纷纷通过各种户外活动，希望借机赢得购房者关注。随着房地产市场“金九”变“铜九”，传统“银十”也随之冷清收场，全国住宅市场成交持续低迷，一片惨淡。

随着“银十”的冷清收场，而继续“巩固房地产调控成果”的声音则仿佛静夜里的一声发令枪，更清晰地透露了楼市短期内依然在调控中前行的大方向。由此，进入第四季度后，一些房企甚至是品牌品牌开发商开始按捺不住了，渐渐收起了观望之心，开始积极推盘入市，而一些资金链极度绷紧的开发商更是加大营销、减价让利，赶在年前提前出货，冲刺年终业绩。

猜想4 年底房价是否见底？

房价进入下跌通道后，还有多少下跌空间、何时到底，是否真的已经到了“拐点”是购房人最为关心的问题。

从目前的市场情况来看，打折降价趋势趋于明显。在接下来的两个月内不排除一部分开发商对个别项目为了取得走量而采取大幅度的降价来吸引消费者，但是降价引发的纠纷陆续在京沪杭等地蔓延，也使得开发商在推盘降价的时候更加谨慎，短期内开发商可能会在价格上有调整，但估计让利力度不大。就算个别项目的出现大力度的促销也可能只是开发商试探市场的表现，一旦成功，这种机会也很难再有。

在二手房方面，随着一手房价格的调整，也拉大了二手房的议价空间，消费者的观望情绪进一步加浓，看的人多买的人少是市场上得普遍现象，大家都在期待楼市会不会有更大得降价空间出现，预计二手房成交量一路走低的可能性极大。政策不见放松，市场需求仍将严重受限。二手房供应市场随着部分房源的陆续成交，可供选择的范围也将不断缩小。受房源质量和数量的双重影响，预计二手房价格下滑的趋势将逐步增强。

猜想5 楼市成交是否反弹？

2011年10月全国房地产市场降声一片，但是降价并没有带来成交量的增长，金九银十不可避免的成了铜九铁十。巨大的库存压力，以及房价拐点的出现，政府不断强调对楼市调控的决心等无一不加强购房者对未来房价下跌的预期。虽然开发商开始扛不住了，但是没想到是这样的扛不住，这些降价的招数，无疑都是小打小闹，不足以引起购房者出手。在一些相关报道中，可以看到很多业内人士都建议购房者可以瞄准机会出手，但是购房者却不买单。虽然购房需求还是很强劲的，但是有关调查显示，房价降到七成左右才是购房者预期的心理价位，所以预计在今年剩余的两个月内，如果开发商没有大幅度的降价行为，想要成交量有所回升还是比较困难的。在宏观经济政策与楼市调控“双紧”的背景下，楼市成交低迷的现状将很难被打破。未来楼市将进入一个多空僵持期，成交量将严重萎缩。