第一篇：2012嘉兴楼市（共）
2012嘉兴楼市：低开高走，量升价稳，楼市回归理性
来源：宜居城市网 时间：12-12-
31经历了2011年的楼市寒冬之后，业内人士和普通民众对于2012年的楼市也是众说纷纭，暴涨暴跌的论调甚嚣尘上，但是临近年关，2012的嘉兴楼市的实际走势粉碎了之前的论调，从2012年的整体走势来看，成交量呈现出一个低开高走的态势，但成交价格却又相对稳定。
据宜居城市网最新数据统计显示，2012年嘉兴市商品房备案面积为222.37万平方米，其中普通住宅174.3万平方米，普通住宅的备案套数也是达到了14521套，普通住宅的备案面积和备案套数同比去年增幅达到了67.85%和56.56%。而2013年普通住宅的年均价为7365元/平方米，与2012年的7441元/平方米的年均价相比出现了1.02%的微小的跌幅，这也说明近两年的楼市调控取得了明显成效，房价的暴涨势头已经得到了明显的遏制，房价渐趋稳定。
2012年，国家对于楼市的调控虽然延续，但是调控的力度有所减弱，部分地方公积金贷款额度的提高、首套房优惠政策出台等政策都对楼市的回暖起到了助推作用，而具体到嘉兴的楼市，年中银行的连续降息对于购房者特别是刚需购房者来说绝对是一大刺激因素，春博会、夏博会、秋博会三次房博会上开发商也适时加大了推盘力度，这些因素都助推了2012年嘉兴楼市成交的回暖；但是与此同时，为了能够更好更快的去库存和回笼资金，2012年很多开发商都推出了大力度的优惠促销活动来吸引购房者，这也使得2012年的楼市相比2011年在成交量大幅上升的情况下，年均价相对平稳甚至出现了微跌。
与今年楼市回暖今年的土地市场却一直延续了相对冷清的态势，政府在推地上相对谨慎，而开发商的拿地热情也不高，底价成交或者流拍成为了今年土地市场的主旋律，当然也不乏亮点，老西站地块最终以13920元/平方米的高价出让，给2012年的土地市场增添了一抹亮色！
第二篇：10月嘉兴楼市分析
嘉兴房地产市场分析
2010年10月
销售部
2010年10月30日
政策与动态：
一、暂停发放第三套房贷 ：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。
二、推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。
三、部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点：
央行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%
针对此事，中央财经大学金融学院教授郭田勇表示，加息是房地产市场调控政策的延续，央行此举可以抑制资产价格的大幅上涨，减轻通货膨胀现状。
郭田勇估计，加息一定程度上也能对热钱产生抑制作用，通过改变资产价格上涨预期，从而导致部分热钱从中国市场退潮。嘉兴商品房市场情况分析：
9月嘉兴市商品房销售量价齐升，出现强势反弹。普通住宅成交均价为7461.03元/平方米，相比于8月均价6556.19元/平方米，环比上涨近千元；成交量方面，成交套数1216套，环比增长46.79％。但与节前的火热相比，国庆7天嘉兴楼市降温明显，10月4日与5日，更是创下单日销售备案10套的新低，可见节前强势推出二轮调控，给假期楼市带来了一丝“凉意”。
2010“宜居城市·嘉兴”秋季房博会在秋风中落下帷幕。据主办方统计，本届房博会4天共成交商品房普通住宅171套，商业用房22套。由于前景不明朗，不论买房者和开发商都表现出观望情绪。小结：
9月份嘉兴楼市回暖迅速，基本每个新推楼盘都有较高的成交量。但在九月的最后一天，房产二次调控政策突然袭来，在这第二波新政后，嘉兴楼市未来的走向现已成为众多购房者心中的疑虑。
业内则认为，“楼市二次调控是‘新国十条’的升级版，比如三套房停贷等有些政策在嘉兴已经实行了，总的来说这次调控对市场更多的是心理影响，不过可以预见的是，10月楼市肯定会比9月降温。”随着二次调控政策的出台，房价很难再有迅速上涨的势头，因此准备观望一段时间再出手的购房者会越来越多。根据现在嘉兴楼市的市场情况以及政策影响的结果分析：
1、有意买房但无心下单的购房者会越来越多。
2、小户型将受市场青睐。
3、外地投资型购房者将锐减。
竞争性楼盘分析：
1、福临新家园
地理位置：嘉兴市建国北路，中环北路交叉口
建筑规模：总占地面积：84326.3㎡，小区总建筑面积13万余方，四期2幢小高层，总户数约为60户
参数：容积率约1.35，绿化率约42％
建筑风格：现代建筑
物业类型：小高层，商铺
面积跨度：72㎡——210㎡
竣工时间：2012年
价格：预计：8000元／㎡左右
优势分析：
1、地段好，市中心绝版地块；
2、成熟配套区域，生活便捷；
楼盘点评：小区位于市中心地段，比较受周边西马桥，穆湖，清河等小区业主的青睐；由于现在开发的房源不多，规模不大，楼盘的品质相对一般。
2、米兰风景
项目位置：嘉兴市常秀街与洪波路口
售楼地址：嘉兴市常秀街与洪波路口
销售电话：0573-8230333
3开 发 商：浙江天润置业有限公司
楼盘特色：“呼吸3800亩湿地公园的新鲜氧气”
建筑类型：花园洋房、联排别墅、多层和高层
物业公司：嘉兴市百事德物业管理有限公司
物 业 费：1.6元∕㎡·月
交通状况：米兰风景项目位于秀洲区成熟地段，28路公交车可直达。项目概况：该项目占地共140亩，分三期开发，由12幢花园洋房、44套联排别墅、8幢多层和6幢高层组成。44套联排别
墅全部售完。规划1300户。
售价：高层均价8000元∕㎡，起价6980元∕㎡（宣传起价）开盘时间：2010年10月16日
交房时间：2012年
销售情况：三期开盘销售大致100多套
高层优势分析：
1、采光好，前后无遮挡，后面是湿地公园；
2、赠送大面积露台；
3、入户花园赠送一半面积；
4、高得房率，80%；
5、全明设计；
高层劣势分析：
1、高层一二层均为商铺，影响居住品质；
2、高层沿街布局，比较喧闹。
楼盘点评：米兰风景位于秀洲区二环西路以内，依托周边成熟的配套设施和较多成型的大型住宅小区，一度成为销售者置业的首选。整个小区一期二期推出多层和排屋，由于多层和排屋的稀缺性，所以销售情况良好，一期二期已售罄，现销售三期高层，均价8000元∕㎡，受到房地产调控政策的影响，对三期的销售有一定的影响。
第三篇：话题@楼市
【楼市】
楼市的春天还远吗? 自中央实行调控以来，刚需观望，开发商资金链紧张，土地流拍，并购悄然进行，这些都在表明，中国楼市已经步入冬天。
而日前，中央经济工作会议再次重申楼市调控“不动摇”的决心，促进房价回归合理，并定调明年为积极的财政政策和稳健的货币政策。对于积极的财政政策，财政部财科所所长贾康贾康认为，根据欧洲危机情况，我国不排除新一轮加大政府直接投资的可能。
虽然中央政府的屡次澄清调控不放松，但从房价下降的明确表态到房价回归合理的模糊回应，加之积极的财政政策的制定，依然让不少人嗅出了不一样的气息。
明年的调控究竟会否放缓？面临深度资金链紧绷的开发商们是否将迎来曙光？这种蔓延在楼市的蝴蝶效应将持续还是缓和？楼市的春天还要等多久？
李骁：上海乘星行行销服务机构总经理
但愿对楼市未来的悲观是杞人忧天
中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场，世界超过50%的建筑项目发生在中国，仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量即达31.59亿平方米。
根据最新发布的“2011中国摩天城市排行榜”显示，中国正在建设的摩天大楼总数超过200座，相当于美国同类摩天大楼的总数。全球十大高楼，中国有6座。5年后中国的摩天大楼总数将超过800座，是现今美国总数的4倍。中国房地产业这驾战车可谓庞大无比，轰轰烈烈。
因为房地产业的强劲需求，使得中国成为全球多达50%的水泥、铁矿石、钢材、煤炭等大宗商品和原材料消费国，国外有媒体报道说：“这足以让最漫不经心的观察人士明白房地产在这个全球第二大经济体中的重要性。”
其实其重要何止于宏观经济，中国房地产业更是与每一个家庭和个人休戚相关。由联合国人居署、国家住房和城乡建设部、上海市人民政府共同发布的《中国城市状况报告2010/2011》显示，全国城镇居民自有住房拥有率达87.8%。“清华-花旗中国消费金融与投资者教育调研”发布的调研结果显示，中国城镇家庭85%的受访者拥有自家房产，房产占家庭总资产比重高达73.44%。
这个影响宏观经济又牵动每个人心的产业，在过去十多年来，承载了太多的悲喜，多年来房价持续快速的上涨，诞生了福布斯排行榜中70%的富豪，同时也出现了大量的房奴和啃老族。
2012年即将到来，楼市中流传的2012年楼市崩盘说到了验证的关头，回顾过去两年，不难发现，从2010年4月开始的本轮楼市调控，已经使中国房地产市场已经发生深刻变化，本书完稿之际，一线城市的楼市降价潮正在持续蔓延。
不过需要我们深思的是，房价快速上涨固然是楼市不健康的表现，但房价下跌就是健康的表现吗？房价下跌不但将使高达87.8%比例的住房拥有者资产缩水，还将使已经步履维艰的宏观经济雪上加霜，在经济结构尚未完成转型的时刻，政府还将面临不得不救市保经济增长的困境，如此一来，楼市或许又将进入新一轮恶性循环而不可自拔。
一切的关键是必须从根本上解决房地产业内部深层次的矛盾和问题，去支柱化，降低房地产产品投资属性，是方向所在，而目前的调控不过是为解决问题创造时间和空间。从这个角度上讲，本书所谈及的楼市一切改变，即所谓的楼市大变局长远看对房地产业乃至宏观经济有利无害。
如果说本书所研究探讨的楼市波动甚至变局，但前途却是光明的话，那么，我在去年底发表的文章“楼市的乐与悲”中却提到了另外一种可能，中国楼市趋向，依然存在着悲观的可能，那就是房地产仍陷“调控变空调”境地不可自拔，楼市存在硬着陆风险，原因在于：
一、保障性住房融资模式仍未得到解决;
二、经济发展对土地财政的依赖没有有效降低措施，关键时刻保增长仍会位列第一，包括货币政策;
三、明年是换届年，政策延续性需要观察;
四、政治体制、社会体制等其他领域改革的滞后;
五、过多采取行政性手段干预市场，将对市场机制造成伤害，并遭遇市场报复性惩罚;
六、如果不能解决市场内在问题和矛盾，单靠压制需求，无法使得市场回归健康，需求可以被压制，但不能被消灭。
如此担忧并非没有道理，10月末，就在楼市调控取得一定成效，一线城市大部分出现停涨，消费者预期也正在变化的关键节点，就出现了保障房建设总量将调整，官方媒体一致肯定调控成果，人大官员则强调限购政策过分严厉，建议放开的舆论热潮，由此重新激发开发商对政府将会出手救市的期望。
所幸，国务院总理温家宝在南宁考察时强调，各级政府对楼市调控不能松懈，需拿出得力措施进一步巩固调控成果。温总理话语透露两条信息：一是楼市调控已见成果;二是国家楼市调控政策不会放松。但愿楼市未来的悲观说，只是我的杞人忧天，如此将是国家之福，国民之福
张宏伟
同策咨询研究中心总监
2012年楼市限购政策“明紧暗松”
据统计：目前已经执行限购的46个城市中，通知原文中有截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州，11个城市中，除南宁截止时间为2012年2月29日外，其他截止时间都为12月31日。随着年终临近，已经设定限购期限的城市是否继续延续政策成为各方关注的焦点。当前来讲，住建部已经会见地方政府要求限购政策明年继续执行。
那么，2012年限购政策应该如何延续成为我们应该成为关心的话题。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年楼市限购政策“明紧暗松”，即使大多数城市延续今年的调控政策，在执行层面不会有那么严格，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度。原因有三：
第一、调控强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的，当前已达到目标，地方政府有必要出台一些“保量”措施。
从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施，而当前各地的成交量未尽人意。
总体来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房地产市场调控的政策面有可能呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。
第二、“新国五条”政策之后新的二三线城市的调控政策更是验证了这样的调控政策执行的轨迹。正是由于政策面的“外紧内松”的执行特征，导致温总理对于房地产调控政策绝不动摇的不断进行表态。
从“新国五条”政策之后新的二三线城市的调控政策特征来看，已经验证了“保量限价”调控政策执行的轨迹。的确，对于各地政府调控目标而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施。
第三、已经到期的限购城市的调控政策应该会重新修订，效仿新国五条之后出台的灵活性的限购、限价措施，使整体调控政策呈现出“外紧内松”的执行特征。
尽管佛山放松版限购令一出台就被叫停，那么，对于佛山限购政策又宽限一套，其他城市会不会效仿，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前在外部环境遭遇欧美债危机，内部房地产市场整体成交量放缓，各地房地产市场价格平稳的市场背景下，新的二三线城市限购政策只有几个城市出台，并且多数出台新调控政策措施的二三线城市以限价政策代替限购，或者像衢州那样，限购政策再宽限一套，“新国五条”已经遭遇滑铁卢。如果政策面继续僵持，有可能不利于房地产市场的平稳健康发展，也不利于政府财税收入的增加，从这个角度而言，也就明白各地之所以采取保量的“限价”政策，而不去采用限购，直接为市场降温。按照这样的逻辑，尽管佛山放松版限购令一出台就被叫停，当前或今后一段时间内尤其是已经到期的限购城市如果要延期继续执行，有可能在限购政策修订上难免会效仿佛山或衢州等地新的限购、限价措施，逐步来放松现行的比较严格的限购政策。
第四、从近期各地政府出台的一些政策的迹象来看，基本上已经表现出“外紧内松”的政策面执行特征。
如8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等。又如，近期南京放松首套房贷款的基准利率，杭州经济开发区近期正式启动《2011杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金（以下简称专项资金）1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。这些政府出台某项定向鼓励购房的补贴措施，对于激活市场成交量也具有一定的作用。
又如，在央行表态货币政策“适度微调”之后，近期不断有银行房贷政策趋松的消息，南京便是一个典型的案例。南京部分银行在此时放出一点“优惠”，无论其出于什么样的目的，归根结底还是要提前争取一定量的客户。
陈穗建，上海奥林匹克置业投资有限公司总裁。
调控或将再持续1年 购房可能回暖
2011年底，上海房地产市场拐点隐现，众多开发商打出“以价换量”大旗，上海奥林匹克置业有限公司总裁陈穗建认为，出现这一现象主要有两大原因，第一，年底房地产企业为回收现金流，可能出现以较低价格以刺激成交，第二面对持续发力的调控，购房者陷入深度观望。
当提到在房地产行业风云变幻时，购房者出手时机时，陈穗建先生认为，“调控可能会再持续1年到2年，购房者可等市场出现回暖苗头之后出手。”他认为，市场价格可能出现20%甚至30%的松动。
“2011年第八届网络人气榜”评选火热进行，陈穗建先生祝福本届网络人气榜能成功举办，并希望搜房能继续为开发商提供平台畅谈房地产市场，为购房者提供置业良方。
贾卧龙：中国联邦伟业国际集团执行董事，香港太平洋国际投资集团首席执行官，中国房地产十大策划专家
2012是楼市涅槃“关键之年”
又经一年沙场的楼市调控就要告别2011了，那么，新的一年楼市调控走向何方？伴随着中央政治局一声令下，“明年坚持房地产调控不动摇”，基本为2012年楼市调控奠定了主基调，确定了主思路，大大拂去了人们对于楼市调控放松的忧虑。然而，长舒口气并非意味着一劳永逸、万事大吉，博弈是凶猛的，挑战是艰巨的，楼市调控之路依然布满荆棘、任重道远，容不得丝毫懈怠。事实上，2012的楼市调控不仅“没那么简单”，而且称得上复杂异常、至关重要，直接关系着房地产及我国经济的未来走向。
2012年是我国经济的关键之年
12月14日刚刚结束中央经济工作会议，A股不仅不买账，反而以“大跌”作为回复，一跌跌到解放前，15日上午竟然跌破2200点，兜兜转转又“穿越”到十年前。股市的焦虑和恐慌，缘于对经济下滑的担忧。纵观2012年，对于我国经济而言，也确实是非常具有挑战性的一年，也是非常艰难的一年。作为支持中国经济过去高速增长的三驾马车——“出口”、“投资”和“消费”形势都不容乐观。出口方面，从2011年三季度以来，中国进出口对GDP贡献已然为零，随着欧债危机持续发酵，未来出口形势势必更加严峻；投资方面，随着房地产投资增速的下滑，相关产业投资也面临减速，而股市的持续下跌更令投资融资前景满布阴霾；消费方面，受刺激性政策退出等因素影响，房地产和汽车居民大宗消费萎缩，而且，在贫富分化比较严重的情况下，居民消费能力短期内提升难度较大。
“三驾马车”深陷泥潭，明年我国经济增势势必放缓，而国际做空势力的干扰，更加剧了我国经济下滑的风险，2012经济形势比2008更加不容乐观，再度依靠“房地产投资”拉动经济的念头难免重燃，宏观调控面临“两难”。一旦为了防止经济下滑，放弃苦苦进行的经济转型，继续回到过去十多年所依赖的高能耗、低附加值的方式，经济转型将功亏一篑；若继续楼市调控，去泡沫化去投机化，也不得不直面惨淡的经济下滑局面。
2012是楼市调控政策青黄不接的“过渡年”
不错，无论是从中央高层的屡屡表态来看，还是从官方媒体近日舆论宣传来看，都是“明年楼市调控政策不动摇”，但，我们也不能对地方政府试图松绑的渴望，视而不见、掩耳盗铃。因为，这意味着，中央有意安排的楼市调控路径，地方政府或许按耐不住不能做到“依计进行”。尤其是，“青黄不接”的宏观楼市调控政策，可能会令地方政府更加急不可耐。
作为楼市调控的“三宝”，“保障房”、“限购令”和“房产税”，基本上已经可以宏观勾勒出未来中央宏观调控的行进思路。这一两年，先用“保障房”和“限购令”来“稳住”楼市，待到“房产税”全国普征时机成熟，将逐渐推广“房产税”代替“限购令”，用税收制度代替行政命令，可谓用心良苦。而且，为了尽早解决地方政府口渴难题，房产税已经尽可能的加快速度推进。但是，再怎么快马扬鞭，房产税也不是能说来就来，尤其是对于明年将更加“缺钱”的地方政府来说，有点远水解不了近渴。因此，明年地方财政面临燃眉之急，房产税却有心无力，“限购令”注定备受压力，地方政府若松动的动能更强，则房价又可能面临报复性反弹的局面，中央如何就此平衡是道非常棘手的难题。
总之，无论是从宏观经济层面来讲，还是从调控政策来讲，明年都是楼市调控非常艰难的一年，也是非常重要的一年。宏观经济层面，明年我国经济将面临下滑风险，去房地产泡沫的经济转型行至关键时期，挺不挺得过去事关房地产涅槃，也事关经济发展；而从调控政策来讲，明年将是“限购令”与“房产税”能否成功衔接的关键年，顺利渡过、完美衔接，则税收制度取代行政命令，楼市调控向深层改革更近一步，若“限购令”苦熬不住，则需防范房价报复性反弹。可见，中央调控虽态度坚决，但操作起来确实很难，进退维谷是现实，楼市调控顺利进行，不仅需要极大的勇气，更需要极大的智慧。
热点PK台： PK1
限购令何时取消？
正方：随着房产税开征进程加快，限购令取消指日可待 反方：仓促出台房产税，可能引发房屋抛售，造成市场恐慌
“限购政策的退出只是时间问题，但退出的时间应该比我们预想的长。”尹伯成说，住建部已明确表态，限购政策会在住房信息系统建立后再退出，而这个系统的建立非常困难，这意味着限购还将持续较长时间。“我只能说，上半年是不会取消限购的，下半年会不会取消我不知道。”
尹伯成认为，随着房产税开征进程的加快，限购令取消的日子也就指日可待。他表示，随着房产税开征试点范围的扩大，楼市中投资投机需求都会下降，如果那样，甚至不需要等房产税全面开征那一天，限购就会取消。
周晓虹认为，在后续政策出台之前，不会突然宣布限购令的解除。未来的后续政策包括房地产信息系统的健全，在此基础上建立的房产税制以及作为替代措施的限价政策。
胡志刚则不认为房产税会是限购的替代政策。他表示，如果仓促出台房产税，可能引发持有多套房产者抛售，造成市场恐慌。在他看来比较合适的做法是先出台“流转税”。“假设你买房第一年就卖，就要征收高额税收，这样会让持有多套房产者将房产转向租赁市场，房产税的出台应当是在流转税之后的事。”
PK2
楼市走势将如何？
正方：严冬可能在明春，但房价整体的降幅很难超过20% 反方：在限购实施一年或一年半后，南京楼市可能迎来局部复苏
尹伯成认为，明年的楼市将可能出现“价跌量涨”的局面。“我认为全国的房价逐步下调是一个趋势，成交量的逐步上来也是一个趋势。” 胡志刚认为，目前整个房地产市场已经进入了寒冬，但真正的严冬可能在明春。但房价整体下降幅度很难超过20%。关于房价，他提出“回旋”的观点。“这个回旋是一个反抛物线，当然这个反抛物线的翘尾不一定像以前那样暴涨，或反弹那样高。”
胡志刚说，房价的回旋体现在空间回旋和时间回旋。开发商需要的是耐心等待，同时需要考虑完善自身，该跑量的要跑量，产品也要做精。他认为房价上涨的趋势不会变，只是回旋的时间拉长而已。
周晓虹显得比较乐观。“大家都知道2014年南京将举办青奥会，我还注意到南京在改革开放以来人均住房面积在全国和全省的城市里面一直都处在低位，从这个角度来说，南京的刚需可以说比大多数城市更加旺盛。”他判断，如果政府能够加强引导，开发商作出让利，消费者能够理性决断，在限购实施一年或一年半后，南京楼市有可能迎来局部的复苏。
PK3 降价维权 有无道理？
正方：不是市场经济行为，对降价补偿的诉求，开发商不应配合 反方：购房者心情可理解，既然有降价空间，新老业主共享未尝不可
今年下半年以来，从上海等一线城市开始出现的老业主退房潮已经向南京等二线城市扩散，因楼盘降价引发的老业主“维权”事件屡见不鲜。对此，胡志刚明确表示反对。他对于老业主提出的降价补偿要求感到难以认同，因为“这已经不是市场经济的行为”。胡志刚认为，对于降价补偿的诉求，开发商不应当配合。
尹伯成同样不支持，但他认为开发商有义务避免矛盾的激化。他说，房产商同意退房，一方面可能是楼盘整体销售量较少，另外降价后仍有利润空间，还有就是它们自身机制活络。“不该支持降价维权，特别是过激行为。当然，购房者还没住进新房就白白损失几万几十万，沮丧心情也是可以理解的，开发商可以适当考虑采取措施安抚他们的情绪，既然有降价空间，新老业主共享也未尝不可，总之不要激化双方矛盾。”
第四篇：抚州楼市（推荐）
编者按：抚州市房地产市场经过几年来的发展，市场日益繁荣。一些高品质楼盘纷现市场，市场交易也日渐活跃。从2004年抚州楼市开发产品来看，过量的高端产品蜂拥而上，而且户型面积不符合市场需要等，使得市场在产品结构上的“供需”失衡。在下半年，楼市逐渐出现抗性，存量房市场放缓、高档楼盘价格开始往下走、市民持币待购心理加强等症状。当然营销模式单一，引导方向并不明确，消费观念落后也导致了市场不明朗的气氛。2005年抚州楼市将何去何从，是大浪淘沙显英雄，还是山雨欲来风满楼„„
走马抚州楼市
文/记者张小江
临川自古是才子之地，文教兴盛王安石、汤显祖皆出于此；现在的抚州人搞房屋建筑遍布神州，做福利彩票做到了全国，抚州地阜民丰，这是我们抚州一行中留下印象最深的东西。在这次对抚州房地产市场的采访中，在参观可与南昌楼盘媲美的西湖绿洲、瑶平湖花园、洪亮·阳光城中，加深了我们对抚州房地产市场的认识。
楼市显露峥嵘景象
抚州地处江西省东部，东邻福建、靠近闽南“金三角”经济区，全市南北长约222公里，东西宽近169公里，土地总面积约1.88平方公里，占全省土地总面积的11.3％。境内东南西部三面环山，东南靠峰峦耸峙的武夷山麓，西南枕叠嶂逶迤的雩山余脉，可以说是环境优美，地理位置独特。抚州经济近几年取得的长足进步，这种进步作用在房地产市场上就是楼盘品质提高，购房潜力巨大，投资房地产的外商日益增多，房地产市场发展迅猛。
我们从抚州市建设局房产科了解到：2004年抚州地区全年房地产开发完成投资14.6亿元，施工面积199.8万平方米，竣工面积165.36完平方米，销售面积110.8万平方米。其中：住宅完成投资8.1亿元，施工面积158.8万平方米，竣工面积139.56万平方米，销售面积83.2万平方米。从数据上我们可以判断出，抚州市房地产投资明显增长，发展势头迅猛，房地产交易日趋活跃的景象。
抚州房地产市场前两年的项目，建筑风格均为单一的住宅加商铺的多层建筑形态，沿街底层为商铺，上层为住宅。从2003年下半年开始，在当地政府积极支持及业界人士共同努力下，全市房地产开发已呈现由传统开发经营思路向新的经营理念转变，抚州市区市场出现了一些规模大、品质高、环境好的住宅小区。特别是随着外商进入，纯住宅高品质的楼盘开始出现，其风格也由单一转变成多样化。如绍兴洪亮集团投资，以“人文”生活与“后小康”概念融入小区的阳光城，座落在抚州南湖路以西，总占地233600平方米，绿化面积在小区内达35.4%，并配备了国际标准的物业作为保障；号称“抚州首席生态园林景观社区”的瑶坪湖花园由祥生置业投资1.5亿元打造而成，座落于瑶坪路，抚河岸边，社区占地面积73326平方米，总建筑面积13万平方米，由35栋6层楼宇组成，绿化率达到40%；西湖绿洲位于抚州市西湖西岸，北临抚北路、西靠外环路，南连体育路，占地318016平方米，由厦门邦和投资发展有限公司投资，邦和（抚州）置业有限公司担纲开发的大型水景纯住宅项目。在2004年底面向市场发售的玉茗华城更是以现代化的中央商住区观念引领时尚潮流，人文景观设计、高层及小高层建筑占据在学府路，此项目总占地面积22734.47平方米，总建筑面积8.1万平方米。而以纯商业形态出现的金巢华城盘踞在金巢大道，并以上海生活流的概念潮涌抚州城„„„
2004年抚州房地产的发展状态如果用一句话来形容，那就是“百花齐放，百舸争流”。
一半是海水一半是火焰
抚州市区人口总数在30万左右，整体经济水平不高，但在房地产项目启动还是比较快的。随着开发理念增强，开发规模的增大，加上抚州政府在信息交通上建立和外来开发商先进观念注入，产品供应的品种越来越多，风格也越来越多样化。抚州市建设局房产科熊科长谈到：“抚州在经济总量上排在全省的后面，相对全省来说是经济比较落后，房地产经济是与区域环境、经济总量等一系列因素相关联的，因此上述的一些原因就制约了抚州房地产发展的速度，但总的趋势在增长，特别在近年房地产行业发展的环境有了明显的好转，在体量和质量上都进入了一个比较高的档次。如阳光洪亮城、瑶坪湖花园等一批高档次的楼盘出现带动了抚州房地产向高端发展，虽然在前一段时间出现了楼市价格下滑的现象，但到目前这几个楼盘销售的均价保持在1000元每平方米价格。”
虽然抚州房地产市场近两年发展迅速，但在2004年下半年市场却出现一系列异常状况，对抚州市房地产市场的发展增加了不明朗的因素。从市场上了解到的信息显示，2004年抚州市城区房地产增量房上市约50多万平方米，而成交量却不到30万平方米，一些高品质的大盘的出现滞销的状况。如瑶坪湖花园开盘三个多月来销售率不到10%；阳光城价格大幅下滑；纯商业形态出现的金巢华城在2004年10月份开盘至今，销售率未能超过1%。而中低价位的楼盘却是旺销，如2003年开盘的恒盛城市花园销售率达到了90%。市场呈现高冷低热的销售现象。
对此万商汇销售经理丘建新在分析其原因时说：“首先是抚州市商品房短时期放量过大，如去年推出的10多个楼盘当中，仅两个楼盘就有20万平方米，放量上就一下就达到了市场目前所需求的量，而且高档房放量过多，而市民目前买房关心的基本是价格。其次是市民消费观念落后，思维还停留在集资建房概念上，这有待消费观念的培养。第三“抚州楼王”的西湖绿洲出现质量问题，“楼王”成为“裂王”事件让市场一度惊慌。而这时阳光城把价格降低到600元/平方米，燃起了楼市价格战的硝烟，抚州楼市的价格市场一下是硝烟弥漫，抚州楼市一下子出现混乱的局面。一系列因素的出现冲击了市场的信心。”
在采访其它业内人士我们还了解到，抚州市二手房市场迟迟未来启动、零散开发、集资建房等问题也是影响抚州市房地产发展的重要因素。
产品结构“供需”失衡
从2004年抚州楼市向市场推出的产品来看，2004年抚州市区向市场推出的增量房50万平方米，而高端楼盘如瑶坪湖花园总建筑面积13万平方米；玉茗华城总建筑面积8.1万平方米，阳光城总建筑面积达10多平方米，高端楼盘抛向市场的总量就达30多万平方米，其中还未包括西湖绿洲，从去年高端楼房推出的比例就超过60%以上，产品结构“供需”上就开始失衡。
这些高档楼盘在小区规划建设上都花上了巨额资金，如小区的绿化、娱乐配套设施、外立面等方面都会增加建安成本，而在这些高端楼盘的户型面积上，两室两厅在110平方米左右，三室两厅面积基本上都在140平方米左右，五室两厅在180平方米左右，而在户型面积基本上都稍偏大，总价格就要增高，市民承受的压力就更大，这也可能是这些楼盘在整体销售率徘徊在10%左右的原因之一。
通过我们采访当地市民发现，市民在选择买房除了需要交通方便，小区内配套比较齐全外，户型小、总价低是促使了买高档房的主要原因。因此看来，抚州开发商在开发产品时，找准市场的真正需求是开发项目关键所在。
还有一突出表现就是购房时按揭比例不高，目前比例约在50%，很大部分人选择一次性付款。另一方面银行的支持力度也不够，现在抚州市银行按揭首付比例在三成，最高年限为20年，办理按揭手续的时间相比南昌市也大为延长。这种状况可以说严重制约了抚州市的购房需求。一些业内人士对此也大为忧心，急切提议媒体与相关政府部门应加大这方面的工作力度，加快市场成熟的步伐。如《临川晚报》房产部经理韩午辉认为：“抚州的消费潜力是没有什么问题的，关键是如何正确引导。所以未来几年政府相关部门及其它媒介应该多搞推广活动，加大市场舆论宣传力度。以期能让市民更好地得到正确的市场信息。”
当然消费观念落后成为抚州楼市发展的一大瓶颈，住房消费仍停留在“住”的阶段。普通市民抱着有住就行的观念，对于景观、绿化、采光等很少考虑。在采访当地购房者时，大部分消费者对高品质的楼盘不认可，买房子考虑的主要是价格，甚至连“容积率”都不知道是什么概念，消费观念差同样体现在市场观念差，私人建房，单位集资建房，二手房私下交易成风。还有抚州房地产市场交易中心到2004年5月1日才成立。这种情况较大影响了抚州房地产市场的正常发展。
用合适产品、创新营销挖掘出巨大的市场潜力
2005年抚州房地产机遇与挑战并存。目前抚州市开发的楼盘大多手段单一，符合当地消费习惯的产品较少，所以创新是市场竞争取胜的一大法宝。如2005年元月，洪客隆抚州购物广场开盘取得了巨大成功。此项目为抚州市大型商业项目，由江西洪客隆集团投资1.2亿元，地处该市中心，占地面积9316平方米。是抚州首个按标准全面推行“五大统一经营管理模式”的购物广场，在坚持商家产权独立的前提下，对商场进行统一规划、统一经营、统一管理、统一宣传，采用购房返租模式，从开工建设到竣工营运，前后仅用约半年时间，开盘的当天成交率就达90%。所以抚州市的消费潜力是非常巨大的，关键是如何开发市场期待的产品，如何用灵活新颖的营销方式去挖掘。
在开发商努力拓展市场的同时，抚州市政府相关部门也采取了许多措施。因为房地产发展是经济发展的缩影。抚州是一个经济比较落后的城市，为了弥补这方面的问题，政府加大了招商引资的力度，且取得了不错的效果，招商引资项目逐年增长。引进房地产项目后，政府为巩固项目，并做了一系列的促进措施：如鼓励农民进城等。
2005年抚州房地产市场还将对开发商的经营能力进行比拼：看谁能更有效控制成本？谁最能优化和整合资源？谁能洞察市场先机？谁能供应适合市场的产品？因此，2005年抚州房地产企业在面对市场产品的定位上，操作方式经营能力有待于提高，也有待于考验。我相信，在未来的抚州楼市肯定是百尺竿头更上层楼，一片繁花似锦。
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07省道 汽车商贸园
80公里/小时
锦带河路（原07省道）凯林瑞运输公司 50公里/小时 44 锦带河路（原07省道）建新村路口西500m 50公里/小时
南湖区交警大队辖区
广益路（原中环南路）九曲路口 50公里/小时
广益路（原中环南路）亚太路口 50公里/小时
07省道 K22+800m
60公里/小时 59 07省道 K25
60公里/小时 60 07省道 K27
60公里/小时 61 余沈公路 K5+300m
40公里/小时 62 余沈公路 K3+500m
40公里/小时 63 余篁线 K14+200m
40公里/小时 64 余云线 K2+350m
50公里/小时 65 余云线 K6+100m
50公里/小时 秀洲区交警大队辖区
嘉海线 K21+150m
60公里/小时 67 嘉海线 K22+150m
60公里/小时 68 嘉海线 K10+400m
60公里/小时 69 嘉海线 K10+000m
60公里/小时 70 嘉海线 K9+300m
60公里/小时 71 320国道 K134+100m
60公里/小时 72 320国道 K131+950m
60公里/小时 73 320国道 K131+850m
60公里/小时 74 320国道 K129+150m
70公里/小时 75 中山西路 秀清路东
50公里/小时 76 嘉湖线 K5
60公里/小时 77 嘉湖线 K1+900m
60公里/小时 78 嘉湖线 K1+50m
60公里/小时 79 嘉桐公路 K2
70公里/小时 80 嘉桐公路 K4
50公里/小时 81 嘉桐公路 K5+950m
50公里/小时 82 申嘉湖连接线 K3+150m
70公里/小时83 07省道 K56+950m
80公里/小时 84 07省道 K55+550m
60公里/小时 85 07省道 K53
60公里/小时 86 07省道 K52+500m
60公里/小时 87 07省道 K49+550m
60公里/小时
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