论农村土地流转中的土地分等定级的重要性（合集）

第一篇：论农村土地流转中的土地分等定级的重要性

论农村土地流转中的土地分等定级的重要性

尹建开

摘 要 目前，农村土地承包经营权流转已在中国大地上如火如荼地进行着，面对形形色色的土地，名目繁多的用途，花样百出的流转方式和价格不一的租地费用，根据土地的区位、土壤肥力、经济价值等，对广大农村的土地进行分等定级，结合当前的经济社会发展，对土地进行公平、公正、合理的评估和定位就显得极为重要。

关键词 土地流转

分等定级

重要性

近几年来，农村土地承包经营权流转快速发展，土地流转的面积和用途也在不断变化。笔者所在的云南省曲靖市，流转土地1000亩以上的就达39家，主要用于种植三

七、百合、蔬菜、水果、红高粱、食用菌、食用玫瑰、万寿菊、养殖猪牛羊等。土地流转面积增加了，农民经济益也明显提高。经对比测算，农村土地流转后，农民通过就地打工，入股等形式，使规模经营土地的产出效益普遍提高、农民综合收入明显增加、农业综合生产能力不断提高，与分散经营的农村土地相比平均增收30%以上。允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营，意味着农民的土地承包经营权能得到了完善和保障。然而，在土地流转中，由于对农村土地的区位优势、土地肥力、后续经济价值等没有合理的定位。土地有序流转的前提是要有一个规范的农用地价格体系，而从目前承包经营权流转实践来看，缺乏合理的价格依据、评估标准或利益分配机制，对土地进行分等定级，构建一套完整的农用地价格体系，建立健全承包经营权流转市场是必然趋势。因此，对当前进行土地流转的农村土地进行分等定级就势在必行。

我国过去对农用土地进行评价有过一些做法：古代就有三等九级，如《禹篇》中，将九州土地的自然肥力分为上、中、下三等，每一等又分为上、中、下三级。解放后土壤普查时，又把全国的土地分成八等。最新的农用土地分等定级，是“新一轮国土资源大调查”工作的重要组成部分，其主要目标就是为科学量化农用土地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据。为理顺土地价格体系、完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据。农用土地分等定级是根据农用地的自然属性和社会属性以及在社会经济活动中的作用，综合评定农用地土地质量的优劣来划分农用地等级，它是为地方科学合理利用土地资源和依法保护农用地提供依据。农用地分等定级的对象是农村集体所有的集体用地，包括宜农未利用地，其中以耕地为主，不包括林地、牧草地和其他农用地。开展农用地分等定级工作是土地行政主管部门贯彻落实《中共中央关于推进农村改革发展若干问题的决定》提出的“抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革”、“完善征地补偿机制”的具体体现。同时，也是进一步贯彻深化农村土地使用制度改革，规范农村集体土地流转，推动农业增收、农村发展和农民富裕、建设中国特色社会主义新农村和资源型社会的要求。

《中华人民共和国土地管理法》第二十八条规定：“县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门根据土地调本成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级”。由此可以看出，土地等级评定，是法律赋予县级以上人民政府土地行政主管部门的重要职责和法定义务。

分等定级在农村土地流转中的重要性体现在以下四方面：

一、对农用地进行分等定级，为农村土地流转提供价值依据。

近年来，随着有中国特色社会主义市场经济体系的建立和完善，广大农村富余劳动力向二、三产业转移，外出务工、经商大量出现，成为一种发展趋势，由此产生不同程度的农村集体土地闲置、甚至撂荒现象。目前，农村集体土地流转主要以农户间自发流转、零星流转为主要流转方式，这些流转方式由于没有相关政策指导，往往存在不规范和不可操作性，流转土地的价值得不到体现，甚至造成一些矛盾纠纷，给社会带来不稳定因素。十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》对改革农村土地管理制度、规范推进农村土地流转指明了方向，农村土地流转在全国各地如雨后春笋般的发展，形式更加多样化，一些采用以政府为主导，推行农村土地流转试点工作，一些地方以企业为主，农民以土地作价入股方式流转或者以合作化形式流转。土地流转既提高了农村集体土地产出率，又能体现农村集体土地的价值，增加农民收入。

根据马克思主义地租理论，土地利益关系的本质是地租的分配，地租是农村土地发包和流动借以实现的价值形态，也是土地流动中集体所有权和农户承包权在经济上得以实现的一般形式。土地在转包时的经济补偿，如租赁费、转让（包）费等，实际上就是对部分地租的占有，通过土地质量等级和农用土地价格的评定，可给农用地流转时经济补偿的确定提供合理可靠的依据，并可有效地促进农用地流转，进一步提高农用地的总生产力。在承包期间，由于承包者投入水平的高低，使土地产出率、土地质量发生了一定的变化，大体可分为三种情况：承包户追加投资超过回收，土地质量保持平衡；追加投资少于回收或未却获得收益。后一种情况，属于对土地的掠夺，破坏了土地的生产力。农村集体作为土地所有权人，有权利和义务对承包期间或承包期满的土地使用状况进行考核，根据考核结果，对由于追加投资、提高了土地生产力的农民给予合理的补偿，反之对于掠夺性经营、破坏了土地生产力的，要给予处罚。对土地质量的考核，要通过农用地定级的手段，才能实现。对土地质量的分等定级，还有利于加强土地使用的监督，鼓励农民对土地对土地进行集约经营，提高土地生产力，从经济上增强农民保护和提高土地质量的积极性和责任感。

通过开展流转农用地分等定级工作，有了流转农用地等级划分作为依据，根据马克思主义地租与地价理论，农民将土地加入合作化或者以入股方式流转土地时，以土地等级来核算流转收入，合法权益才能得到保障，才能防止侵犯群众利益的事情的发生。

不同区位的土地价值、不同土壤的肥力和产出，决定着土地的价格，关系着承租方和发包方的利益。笔者所在的云南省曲靖市马龙县的流转土地，每亩价格普遍在500－900元不等，流转的土地多用于种养殖业，种三

七、百合、食用菌、食用玫瑰、万寿菊，栽梨、苹果，养牛猪羊等，著名的品牌企业有深沟鸡、“歪苹果”、龙腾科技有限公司。其中龙腾科技有限公司以养牛为主，本公司的牛肉公斤生牛肉可达300余元，远销荷兰、英国等地。在土地流转中，该公司就流转土地1755亩，用于打造大型农业循环经济科技示范园区，项目全部建成营运后可实现年销售收入20亿元，形成利税3.2亿元。可是，这些土地由于没有经过分等定级，土地流转每亩的费用均在700-1000元之间，且一承租就是20年的合同，农民群众的利益就受到了极大的损坏。

二、对农用地进行分等定级，为投资者规避经营风险提供依据。对土地进行分等定级，需收集与调查以下几方面，一是农用地自然条件资料，包括气候、水文、土壤、地貌、农田基本建设，二是农用地利用资料，包括主要农作物的面积、单产、总产的统计资料、样点土地利用条件、农业生产实测资料、受精技术实验资料等，土地利用现状图、土壤图、地形图、土地利用规划图以及其他相关图件，三是农用地经济资料，包括人均耕地、亩均资金投入、亩均纯收益、农民人均收入、农村道路网分布、道路级别标准、距区域经济中心距离、耕作距离、田块分散程度等，四是农业区划资料、土壤普查资料、土地利用现状调配资料、土地利用规划、土地利用变更资料、农业统计资料、当地市场价格资料等。

当前，全国各地在土地流转快速发展的同时，一些承租大户出现了贪大求快、高价盲目流转的苗头，造成盈利压力倍增、违约违规风险加大。之所以会出现这样的情况，一是利益使然，急功近利，想一口吃成胖子，二是对当前的市场行情了解把握不准确，三是对土地的的等级深入探究不够。这在一些粮食承租大户中尤其明显。

在湖北粮食主产区的产粮大县监利、随县、沙洋、京山等地就出现贪大求快、急于求成的情况。在这些地方，农田流转一两千亩的现象并不鲜见。京山县峥嵘农庄种植专业合作社流转土地达到1.9万亩，理事长刘若峥一人就流转土地5300多亩，比2012年翻了两番。随县宝兴家庭农场负责人肖保新流转560户村民土地共计1892亩，仅流转费每年就要120多万元。监利县周老嘴镇火轮村种粮大户孙成山种了2017亩地，由于对土地的肥力缺少研究，今年由于难以承受每亩500元的流转费，打算退掉400多亩。沙洋县正中现代田园生态农业合作社将官坪镇王坪村308户农民的一万多亩土地集中流转，合作社理事长郑中坦言，流转费太高，土地产出效益又不好，本打算进一步扩大规模，发展生态种养业和观光农业，如今计划只能搁置。“当初摊子铺得太大，现在只能从自己设在重庆的公司调集资金来付农民的土地流转费，合作社运营只能勉强维持”。郑中说。

三、对农用地进行分等定级，能保障耕地的数量和质量。

促进农用地流转的先决条件是：必须守住满足全国农民需求的耕地数量质量生产空间；守住满足全国农村基本生存保障的耕地数量质量空间；守住满足构建适合我国农业现代化发展的耕地数量质量空间；更要守住满足中华农耕文化传承与发展的耕地数量质量空间。我国耕地资源质量差异显著，红线内的18亿亩耕地差异非常大，10亿亩是旱地，约8亿亩是水浇地、灌溉水田和菜地；25度以上的坡地近1亿亩，15度以上的3亿亩；有一年三熟的优质高产高效农田，也有三年不下一滴雨的农田；有草帽田，也有不适合牛耕、只能人耕的天梯田。长期以来缺乏耕地质量保护的科技成果支撑，使耕地质量无法保障。

不久前，全国农用地分等成果已经初步完成，在全国内将耕地质量划分了30个等别，每个等别生产能力在50公斤左右，已经形成了国家、省（区、市）、区县、乡镇的农用地质量体系。这样，18亿亩耕地保护空间的圈定有了全国农用地分等成果作为重要科技支撑，不仅可以圈定耕地数量保护空间，还能够切实将优质耕地资源圈定为基本农田。

四、对农用土地进行分等定级，为实现耕地占补平衡目标提供基础依据。

《中华人民共和国土地管理法》第三十一条规定：“非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地”。由此可见，实现耕地占补平衡不仅要求数量上平衡，更要求新开垦耕地的质量应不低于被占用耕地的质量。由于农用地土壤形成过程复杂漫长的特点，新开垦耕地的质量与被占用耕地质量之间必然存在一定的差异，同时缴纳耕地开垦费亦无标准可循，因此在具体实施占补平衡目标时往往数量平衡容易实现，质量平衡却难以把握，以劣等耕地来补充被占用的优等耕地的现象时有发生。通过农用地等级的评定，可以科学地量化被占用耕地的质量，从数量上和质量上为耕地占补平衡的实施提供科学依据。其等别标准可作为区域内耕地占补平衡制度的基本依据；其级别和地价是土地质量有差异时进行数量补偿的基本依据。

总之，在土地流转快速发展的形势下，对农用地进行分等定级，可以为农村土地流转提供价值依据，可以为投资者规避经营风险提供依据，也可以为实现耕地占补平衡目标提供基础依据，还能保障现有耕地的数量和质量，各级各部门必须加快开展此方面的工作。

参考文献：

１、《中国土地》2000年第４期关文荣《农用地的分等定级与估价》； ２、《中华人民共和国土地管理法》2004年８月28日发布； ３、《农用地分等定级规程》国土资源部2001年３月出版；

４、《农用地定级估价与农地流转》国土资源部土地整理中心等中国经济出版社2010年５月1日出版；

５、《半月谈》2041年10期《土地流转：贪大求快风险凸现》

6、《曲靖日报》2014年5月29日《马龙县农村土地流转成效明显》

第二篇：农村土地租赁承包合同(土地流转合同)

农村土地承包经营权出租合同

甲方(出租方)：身份证号：

住址：电话：

乙方(承租方)：身份证号：

住址：电话：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》、《四川省<中华人民共和国农村土地承包法>实施办法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规、规章和有关政策的规定，在原承包关系不变的前提下，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经协商一致，就土地承包经营权出租事宜，签订本合同。

一、出租土地基本情况及用途

甲方自愿将位于第村民小组的亩承包地的承包经营权出租给乙方，出租土地为农业用途，主营项目是生产经营。

二、出租期限

土地承包经营权出租期限不得超过二轮土地承包期限剩余年限。出租期限为十八年，自年月日起至2029年8月30日止。

三、出租价格与支付方式

（一）出租按下列第贰种形式计价：

1.实物。乙方每亩每年支付甲方公斤(大写：)稻谷，共计每年支付公斤(大写：)稻谷，按稻谷当年当地大宗上市时均价折算现金。

2.现金。乙方每亩每年支付甲方人民币元(大写：整)，共计每年支付人民币元(大写：仟佰拾元)。

（二）租金支付方式：

租金采取逐年支付的方式，乙方于每年三月一日前支付当租金，且每年递增0%。

四、甲方的权利和义务

1.有权获得土地流转收益，有权按照合同约定的期限到期收回流转的土地。

2.有权监督乙方合理利用、保护流转土地，有权制止乙方损坏流转土地和其他农业资源的行为。

3.乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途、违反城乡环境规划、破坏水利等基础设施或给土地流转造成永久性损害的，甲方有权终止合同。

4.流转土地被依法征收、占用时，土地补偿款由甲方享受。

5.甲方于年月日之前将土地交付乙方。

6.负担按国家有关政策、法规缴纳的各项税费。

7.不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动和生产条件的改善。

8.保护乙方的正常生产经营活动，维护乙方的合法权益，协助乙方解决生产经营中的困难。

9.法律、法规、规章和政策规定的其他权利和义务。

五、乙方的权利和义务

1.依法享有该流转土地的使用权、收益权、经营权和产品处置权。

2.符合有关法律、法规、规章和政策的规定，并报经有关部门批准，可以在流转土地上修建直接用于农业生产和管理的非永久性生产设施。

3.依法享受国家和当地政府提供的规模性产业发展的奖励、扶持、补助。

4.流转的土地被依法征收、占用、收回时，有权获得承租土地后的青苗补偿、投资权属明确归己的地上附着物补偿及相关损失补偿。

5.依法保护和合理利用流转土地。不得改变土地的农业用途，不得随意弃耕抛荒，不得损坏农田水利设置，不得从事违反国家法律、法规、规章和政策规定的生产经营活动。

6.乙方按时向甲方交付租金。

7.合同期满或中途终止合同，应及时交还承租的土地。需继续承租的，在同等条件下享有优先权，并于承租前一个月甲方平等协商，重新订立合同。

六、违约责任

1.因一方擅自变更或解除本合同，无过错方依法可免除责任，有权要求过错方赔偿违约金每亩人民币贰万元，如违约金不足以弥补经济损

失的，按实际损失赔偿。

2.乙方不按期交纳租金，每天按所欠租金的0.5‰向甲方支付滞纳金。甲方逾期交付土地，每天按当年租金的0.5‰承担违约金。

3.如果甲方土地有历史遗留问题或者与政府的其他项目相抵触，造成土地租赁合同无法履行，给乙方造成的损失，由甲方按乙方的实际损失予以赔偿。

4.甲方干预乙方正常的生产经营活动，给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。

5.乙方不按本合同约定，改变土地用途、破坏水利等基础设施，负责修复；不能修复或不能如期修复的，负责赔偿。

七、其他约定

1、如遇不可抗拒的自然灾害，造成重大损失，由双方协商解决相关事宜（但不限于租金减免事宜）。

2、租赁期内如遇国家征用或征收土地，土地补偿款归甲方所有，地上物补偿及经营损失补偿等归乙方所有。

八、合同变更、解除及纠纷的解决办法

双方当事人可以采取签订补充协议的方式对租赁合同进行变更或者解除，并报村委会备案。

发生合同纠纷时，双方协商解决，协商不成的，任何一方可直接请求村民委员会，乡人民政府等调解解决。双方不愿协商、调解或者协商调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

九、双方约定的其他事项

1.签订本合同时，对甲方留在出租土地上的树木、竹林、地上附着物由甲方处置，必须在土地交付日期前清理完毕，土地交付后甲方没有处置的，视为甲方放弃所有权。合同到期后，乙方因生产经营需要而投入新建的相关设施及地上附着物由乙方处置，甲方无权干涉。

2.合同期满或中途终止合同，除渠系、道路等生产设施外，对改变了土地使用用途的设施，若甲方接受则乙方不负责修复；甲方不接受的则遵循本合同第六条第4款约定。

3.乙方因生产需要招聘员工，在同等条件下，优先考虑甲方。

4.乙方可以对土地进行再流转，再流转期限不得超过本合同约定的流转期限。

5.本合同自甲乙双方签字之日起生效。未尽事宜，双方协商一致后签订补充协议，其补充协议作为本合同附件，具有同等法律效力。

6.本合同在发行过程中发生争议，双方可通过协商解决；协商不成的，可以请求富兴乡人民政府调解；不愿协商、调解或协商、调解不成的，可以向长宁县农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向长宁县人民法院起诉。

7.本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，乡政府备案一份。

出租方（甲方）：

承租方（乙方）：

村委会：（章）

签订地点：

代表人： 代表人： 签订日期：年月日

第三篇：农村土地流转管理中工作汇报

鼎新镇土地流转调研报告

2009年3月15日

创新土地流转机制，加快土地流转步伐，促进土地规模经营，是大力发展现代农业的一项重要措施，也是当前农村经营机制改革的一个难点。近年来，我镇紧紧围绕建设“现代农业示范基地”的总体目标，按照依法自愿有偿的原则，采取转包、出租、互换等多种方式，大力推进土地流转，积极探索土地流转机制，努力走出一条产业发展和农民双赢的新路子。

一、我镇土地流转基本情况

我镇辖11个村，58个村民小组，1个街委会，农村人口13121人，3370户，43149亩耕地。2008年，全镇农村经济总收入达到2.54亿元，二、三产业总收入达到1.46亿元，农民人均纯收入达到5852元。自2004年合乡并镇以来，我镇共有961户，5793亩土地发生流转，其中：返租倒包18户83亩，转包539户1027亩，出租104户4100亩，互换318户583亩。

二、主要做法

我镇的土地流转工作，我们主要采取四种方式，探索三条路子。

一是返租倒包。全镇有83亩土地采取这种形式，占流转面积的1.5％。返租倒包形式主要是为了发展日光温室等设施高效产业，进行适度规模经营，注重程序的合法性、合同 的规范性,手续的完备性，租金比其它租赁方式高一些，每年每亩在500元—700元。二是出租。全镇有4100亩土地采取这种形式，占流转面积的71％。出租流转形式主要是镇村集体农场、种植大户与农户签订出租合同，租金每年每亩在300元-600元左右，每年出租一次或一次出租多年。三是互换。全镇有583亩土地采取这种形式，占流转面积的10％。互换流转形式主要是农户与农户之间为了种植方便，把零散的土地相对集中经营种植，一般都没有签订流转合同，属私下流转，无法律保障。四是转包。全镇有1027亩耕地采取转包流转形式，占流转面积的17.5％。转包流转形式主要是外出务工、随子女进城的农户、个体工商户从事非农经营而不愿放弃土地的农户。农户与农户之间流转，期限不确定，大多都是一年以上，双方口头商量具多，适当给予经济补偿，一般是每亩每年转包费平均250元左右。

2008年，我们针对日光温室产业发展，在返租倒包模式上进行了有益探索，针对一些农户因经济基础条件较差想建而无力建，在连片规划区内有土地但因没有劳力而不愿建的情况，积极创新思路，发动全镇能人大户采取出资集中返租倒包土地，建成日光温室再承包于农户的形式，积极推进土地流转，大力发展设施农业，取得了良好成效。止目前，友好村一组流转的土地83亩，已建成高标准日光温室30座，分别承包给16户经营，今年又计划新打建日光温室10座。在友好村土地流转中，我们突出抓了三个环节：

一是积极宣传发动。2008年，镇上通过加强宣传、学习观摩、重点动员等措施，先后组织全镇乡村干部、年收入在10万元以上的18名致富能人和企业老板、村民代表召开了全镇日光温室产业发展动员大会，并先后3次组织到日光温室产业发展较好的肃州区总寨镇、玉门市赤金镇、高台县及我县的东坝镇柴门子村进行了参观学习。鼎新镇友好村党支部书记、兴源棉业公司总经理王学兵在经过县镇的多层次、多形式的动员后，在认真调查分析的基础上，针对农民在发展日光温室产业、推进土地流转当中群众的实际困难，充分发挥资金实力强的优势，积极出资整体返租倒包土地打建日光温室。为了使群众能积极流转土地，支持个体老板打建日光温室，镇村两级分别在友好村召开了党员和村民小组会议，向村民讲清了国家土地流转政策和发展日光温室产业的重要意义，通过多形式的宣传，既激发了企业老板、能人大户带头推进土地流转的积极性，也搅活了干部群众的思想，从而为推进土地流转营造了良好氛围。

二是依法推进土地流转。为了有序推进土地流转，实现集中连片，降低建设成本、便于配套服务的日光温室产业建设目标，镇上依照国家土地管理政策，按照依法自愿有偿的土地流转原则，并组织个体老板与在规划区内有地的农民进行谈判协商，经过协商，双方达成了每亩土地适当高于当地土地租赁价格的一致意见，最后由王学兵以返租倒包的形式，按每年每亩700元的价格，与农户签订了土地流转合同，并经镇司法机构进行了公证。同时，对率先出让土地的农民，镇村两级承诺，日光温室建成后，优先给予承包。对个别难缠户，镇村两级和个体老板分别动员队长、党员、亲戚、朋友由他们与农户换地，让不愿出让规划区内土地的群众在他们的承包地内按照亩数基本一致的原则，任意挑选，通过以上措施，共流转土地83亩，为推进日光温室建设，发展现代农业奠定了良好基础。

三是集中建设，创建专业合作组织。土地流转工作完成以后，支部书记王学斌筹资106万元，组建打建队，招聘打建技术人员，按照规划集中进行了打建，并于8月份，全部完成了打建任务。同时，镇上积极引导发展专业经合组织，采取“党支部+合作社+农户”的运作模式，注册成立了“鼎新镇多实多种植专业合作社”，并发展会员35户，合作社下设了理事会、监事会等组织机构。经合作社会员协商，以每棚6000元的价格（100米棚）承包给合作社会员。同时，为了实现品牌效应，确保种植质量，合作社实行向种植户统一供应种苗、统一调整种植茬口、统一技术指导、统一价格销售的管理服务方式,切实为农户提供产前、产中、产后“一条龙”服务。在生产管理上，由多实多瓜菜种植合作社负责管理，会员负责种植。合作社统一安排种植计划，全程提供种子、农膜和预苗，统一组织施肥、浇水、种植；在生产过程中，严格按绿色无公害标准化农产品生产技术规程操作，并把多实多种植专业合作社出产的蔬菜注册了 “深茂”商标。这些做法不仅确保了产品质量，而且大大降低了生产成本。在产品销售上，合作社采取集中会员产品，统一组织上市销 售的方式，由合作社组织专门的销售人员，全程免费负责集中销售（合作社仅收承包费），销售收入全部返还种植农户，提高了农民进入市场的组织化、专业化程度，保证了种植户的利益，有效避免了种植农户分散经营、竞相低价销售的弊端。同时，在产品收购、挑选整理、包装储运各个环节实行标准化规范化管理，增强了农户抵御市场风险的能力，也拓宽了农产品的销售渠道。止目前，头茬棚均收入已达到6000元，预计棚均年收入在1.5万元以上。

通过土地流转，我们感觉到：社会主义新农村建设是以土地适度规模经营，各种资源合理配臵，生产发展，生活环境不断改善，人们安居乐业，幸福和谐为目标，以发展现代农业增加农民收入为首要任务，为此我们探索:一是走好鼓励农民转变为城镇居民的路子。坚持“政府引导、农民自愿、政策激励”的原则，努力消除农民变市民的制度性约束，建立放弃宅基地使用权和土地承包经营权补偿制度，促使有条件的农民下决心放弃土地，鼓励和引导农村剩余劳动力进行劳务输转或就地向非农产业转移，向城镇集中,加速土地流转和规模经营，促进土地节约集约利用，推动小城镇和新农村建设。去年在集镇新发展个体工商户18户，使全镇个体工商总户达到462户。

二是走好加快农业结构战略性调整的路子。按照因地制宜、发挥优势、相对集中、形成规模的原则，搞好优势农产品区域布局规划，加大农业优势产业布局调整，推行优势产业向最适宜区域集中，形成具有区域特色的产业群和产业带，促进土地适度规模经营。在我镇,要围绕现代农业发展，形成上片、中片、下片三大农业区，培育现代制种、蔬菜、果品、草食畜牧业、棉花、孜然等六大优势农业区。上片（双树村、芨芨村、夹墩湾村）要充分挖掘土地资源相对丰富、地理位置隔离的优势，突出制种及草食畜产业发展。中片（上元村、洪号村、新西村、头分村）要充分发挥果品种植面积大、交通运输便利的优势，注重果品产业及孜然等高效经济作物发展。下片（进化村、东明村、新民村、友好村）要依托现有温棚种植基础和瓜菜种植优势，不断扩大规模，在瓜菜种植上求突破，逐步形成专业化布局。

三是走好加快推进农业产业化经营路子。引进龙头企业或产业带头人,采取承包、返租倒包、土地入股等多种方式，投入土地流转工作中。同时，培育本地致富能人大户，发展土地适度规模经营。通过龙头企业和能人大户带动千家万户发展商品生产，促进产业化经营、规模化发展，形成一村一品、一村一特，或多村一品、多村一特的农业产业化经营格局，增加农民收入。

三、主要成效

我镇的土地流转工作虽然刚刚起步探索，但我们已经感觉一是土地流转推动了新农村建设。搞好土地流转，是促进农村稳定、农业发展以及建设社会主义新农村的关键。近年来，我镇采取加强政策引导，通过土地流转，解决新农村建设中的用地矛盾，促进了新农村建设。我镇友好村采取互换的方式，统一规划新建198套高标准小康住宅，配套建设绿 化、硬化工程，改善了农村人居环境。二是土地流转推动了特色产业的发展。全镇承包土地流转后，大部份用于蔬菜、特色林果等优势产业，做到了优势产业板块不断发展壮大，特色产业不断涌现，推动了适度规模经营。在今年的日光温室产业和葡萄产业发展中，农户采取互换、返租倒包的方式，将有意愿发展日光温室产业和葡萄产业的农户集中起来，通过土地互换形成3个日光温室建设点和6个百亩葡萄种植示范点，全镇落实日光温室56座，葡萄种植面积600亩以上。三是土地流转推动了农业产业化经营。依托产业化龙头企业和种田能手，采取多种形式推进土地流转，有力地加快了农业产业化发展步伐。友好村王学兵采取租赁的方式，从18户农户手中租得83亩土地，全部用于日光温室建设，新建了多实多瓜菜专业合作社，实行产、供、销一体化的经营模式，实现产值60万元，加快了农业产业化经营步伐。四是土地流转推动了劳务经济的发展。我们以土地流转为抓手，推动农村富余劳动力向集镇转移、向二、三产业转移就业的步伐，促进农民增收。2008年，全镇累计转移输出农村劳动力3362人，实现劳务收入2354万元，劳务收入已成为农民增收的重要渠道。五是土地流转推动了农民增收。加快农村土地流转，推进土地规模经营，是促进农业增效、农民增收的必然选择。我镇友好村村民每年每亩土地租金收入700元，另一方面，通过农忙时节下田“打工”也可收入1000元，累计每亩收入约1700元，既提高了土地规模效益，又有效增加了农民收入。

四、存在问题 一是在土地流转中缺乏龙头企业和能起带动作用的致富能人大户。如像我镇友好村王学兵，在日光温室小区管理中，既要支付租地资金，又要发展壮大现有规模，资金缺乏问题突出，造成刚刚起步的多实多合作社运营艰难，为了鼓励发展，还请市县给予大力扶持和资金奖励。二是农民恋土情绪太重，不愿流转。土地具有社会保障和就业功能，而当前农村社会保障机制尚未形成，决定了农民不能轻易离开土地，绝大多数农民仍把土地作为命根子来看待，加之农民恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿将土地流转出去。特别是取消农业税实行粮食补贴后，一些私下流转出去土地的农民，又开始收回原有承包地自己耕种。三是市场中介组织匮乏，不易流转。当前，土地流转的市场中介组织相当匮乏，具有一定规模的种植大户为数甚少，农村合作经济组织（村委会）的服务功能也发挥得很不够，这种情况已经严重影响了土地流转的速度、规模和效益，不利于土地资源的优化配臵。四是流转机制不健全，难以流转。目前的土地流转大多处于自发和无序状态，相互之间的转包、转让往往以口头协议的形式进行，口头合同稳定性差，双方利益无法受到法律保护，造成接包方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投入，产业结构调整的积极性不高。五是农村社会保障机制不够健全。我镇农民的基本生活、养老、医疗、社会救助等社会保障体系尚未完善，以农业生产为主要经济来源的农户，习惯于靠种地养活自己，担心流转土地后会失去生活的依靠。

五、几点启示

一是推进土地流转必须符合中央土地改革政策。党的十七届三中全会指出“加强土地承包经营权流转服务，按照依法自愿有偿的原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作形式流转土地承包经营权”。我镇土地流转办法既符合党的十七届三中全会出台的土地流转政策，也符合我镇农业发展的实际，是大力发展现代农业的新路子。

二是推进土地流转必须要确保农民的利益。我镇在土地流转中，把解决农民无力投资发展设施农业的问题作为着眼点，积极动员党员干部带头实践党性活动，充分发挥党员能人大户的带头作用，既解决了能人大户的投资问题，更重要的是解决了农民无钱投资的问题，实现了老板和农民的双赢。

三是推进土地流转必须要走规模化经营、专业化布局、标准化生产的路子。推进土地流转，走集约化经营之路是现代农业发展的重要方向。我镇在推进土地流转后，对去年采取转让方式流转的83亩土地，全部打建日光温室，并积极组建农村专业合作经济组织，并实行统一供应种苗、统一技术指导、统一价格销售的管理服务方式，成功走上了规模化经营、专业化布局、标准化生产的路子，实现了传统农业向现代农业发展的成功转型。

四是推进土地流转必须充分发挥龙头企业和能人大户的带动作用。龙头企业和致富能人是新农村建设发展的主力军和助推器。企业发展规模越大，致富能人越多，对土地需求越大，农民土地流转面积就越大，对农民增收、农业增效、农村发展的拉动作用就越大。在促进片内农业生产面貌大改变的同时，也促进了农业生产效益的大提升、农民收入的大增长。

五是发展合作社是推进土地流转的有效平台。合作社是多家农户自愿组织的生产经营民间组织，它把一家一户的土地聚合在一起，担负起对土地流转的管理职能，符合三中全会精神提出的“自愿有偿”原则，值得加以推广。在合作社管理体制下，农民不用单独寻找市场或合作对象，只需向合作社表达意愿、提供信息，就能够获得固定收入，克服了农村信息不灵、沟通不畅、组织化程度不高等弊端，为广大农民土地流转提供了有效平台。

以上是我镇在土地流转中探索出的一些尚不成熟的作法,难免有不妥之处,敬请批评批正.

第四篇：建立健全土地流转机制推动农村土地有序流转

建立健全土地流转机制推动农村土地有序流转

张朝俊

加快推进农村土地承包经营权依法有序流转，实行适度规模经营是发展现代农业，建设社会主义新农村的客观要求，是稳定农村土地承包经营制度、发展农村经济、增加农民收入的重要举措，是摆在各级党委、政府面前的一项重要工作。农村改革开放以来，尤其是二轮土地承包制度改革后，定远县农村土地流转工作取得了一定的成效，对农业增产、农民增收、农村稳定起到了一定的积极促进作用。

一、土地流转的现状

据统计，截止2011年6月30日，全县土地流转总面积14.38万亩，其中：耕地流转9.2万亩，集体山场、林场流转1.57万亩，集体水面流转3.61万亩。分别占总耕地面积，总山（林）场面积和总水面面积的6.2%、1.57%和13.88%。在流转方式上，转包5.09万亩，转让0.99万亩，租赁3.5万亩，互换1.2万亩，入股0.05万亩，其他方式3.55万亩。在流转期限上，流转期限在1年以内的2.01万亩，2年以内的1.52万亩，3-5年的4.87万亩，6年以上的5.98万亩。

二、土地流转的形式

1、代耕代种型。劳力缺乏或者外出务工人员，以口头约定方式，将自己的承包土地交由他人耕种，耕种期限、费用等由双方口头约定，一般不签订书面流转合同书。这种流转方式简单、便捷，但也容易产生土地承包纠纷。

2、大户承包型。农村税费改革前后，尤其是2003年退耕还林期间，一些种田、养殖大户及科研单位租赁农户的承包土地，进行农业、林业生产。如南京苏森种业公司租赁连江镇美景村1000多亩土地进行植树造林，并与各农户签订土地租赁协议书，明确租赁期限等。西卅店镇杨兴干租赁农户承包土地460亩，从事粮食生产、黄牛养殖及植树造林等，与农户签订了土地租赁协议，明确相关权利及义务。

3、委托发包型。由村组牵头，在征得承包农户同意的情况下，与农户签订租赁协议书后，把承包农户弃耕土地集中连片后，对外发包。原严涧乡大单村将该村4个村民组（单东组、单西组、单北组、后家组）的农户抛荒地，进行调整连片后，集中发包给马场湖农场职工承包，产生了良好的经济和社会效益。

4、土地转让型。长期举家外出务工的农户及劳动力缺乏的农户，将自己的承包土地全部转给别人耕种，并将自己的土地承包经营权转让给别人，解除原承包关系，由受让方与发包方重新签订承包合同。

5、股份合作型。在承包期内，农民可以拿自己的承包土地的承包经营权作价入股，实行保底租金和年底租金相结合的办法。从事农业生产。如炉桥镇马元村、王西两村民组35户农民将近50亩承包土地作价入股加入荣飞农业种养殖专业合作社，每1亩田为一股，每股每年保底租金600元，到年底结算，按盈余情况实行二次分红，取得了良好的成效。

三、土地流转的做法

（一）抓宣传引导。在稳定农村土地承包关系长期不变的前提下，积极引导农村土地按照“依法、自愿、有偿”的原则，通过“转包、转让、租赁、互换、入股”等方式，促进农村土地有序流转，是摆在县委、县政府当前工作的重要大事。近年来，在县委、县政府的正确领导下，我委通过召开会议、组织培训、张贴标语、印发宣传资料等行之有效的形式，广泛宣传农村土地流转的有关法律、法规的规定和政策精神，让广大基层干部和农民知法、懂法，能依法、有序地进行土地流转。

（二）抓试点示范。为积极稳妥地推进我县农村土地转进，2009年县政府选择张桥、永康、桑涧三乡镇为我县农村土地流转试点乡镇，县政府成立了农村土地承包经营权流转试点工作领导小组，印发了农村土地流转试点方案（试行），制订了农村土地承包经营权流转实施办法（试行）。试点乡镇也成立了相应的组织，建立了农村土地流转服务中心，从有关部门抽调专人，在专门办公场所办公，制定了相应的办公制度。其主要职责是宣传农村土地承包经营权流转的有关法律、法规和有关政策精神，收集、发布农村土地流转信息，规范农村土地流转行为，以大户承包经营或土地股份合作社的形式，逐步将农民的土地相对集中，实行适度规模种植、集约化生产。

（三）抓经验推广。在取得试点经验的基础上，2010年县政府对全县印发了《定远县促进农村土地承包经营权流转发展农业适度规模经营实施方案》和《定远县农村土地承包经营权流转实施细则》，明确了全县土地流转的总体目标，基本规则、流转类型、流转程序及加强土地流转的组织领导等。永康镇自被列为全县三个土地流转试点乡镇后，针对该镇山东陈村塘下，西谷村民组人多地少、外出务工人员较多的特点，深入村、组、户，广泛宣传土地流转的方式、方法、步骤及重要意义，在征得农户同意的基础上，将农户512承包土地集中连片后，由农户与该村种粮大户签订土地租赁协议，用于农业生产，取得了良好的成效。

（四）抓调处仲裁。为及时有效地调处土地流转纠纷，加快土流转步伐，维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的有关规定，县政府成立了农村土地承包经营纠纷调解仲裁委员会，印发了《定远县农村土地承包经营纠纷调解仲裁实施方案》，明确仲裁指导思想、基本规则、工作任务、仲裁程序及工作措施等，并制定了各项管理制度，制作了相关的仲裁文本，聘请了33名仲裁员，目前前期各项准备工作基本完成，为有效解决农村土地承包经营纠纷提供了法律保障。

四、土地流转的制约因素

1、思想认识不高。部分乡村干部由于对土地流转重要性、必要性认识不高，在日常工作中常常处于被动应付状态，加之对土地流转相关政策及法律、法规了解不够，不能积极主动的宣传、引导农村土地依法有序地流转。

2、宣传引导不够。农村实行家庭联产承包责任制后，党中央先后出台了一系列有关农村土地承包及土地流转的政策、法律和法规，由于宣传引导力度不够，使得广大乡村干部、群众对土地流转的相关知识不了解，影响了土地流转的进程。

3、理念更新不够。我们发现大多数农户恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，也不愿将土地流转出去。特别是国家取消农业税实行种粮补贴后，一些私下转出土地的农户，又开始收回原有承包地自己耕种；乡村在引导和服务方面工作滞后，部分农民对土地流转政策存在误解，怕转出土地后，政策一变失去土地承包权。

4、流转行为不规范。根据进村入户调查，我们了解到多数土地流转行为只是口头约定，不签订合同，即使签有书面合同，也存在不规范、不完善的问题，合同条款内容简单，对双方权利义务及违约责任，流转土地地上附着物处置、有关赔偿措施等缺乏明确具体的规定，从而造成土地承包关系混乱，土地流转纠纷隐患增多。另外，由于二三产业不发达，农民务工经商收入不稳定，农民仍把土地作为经营风险的退路，所以大部分采取短期转包或代耕代种的形式流转土地，流转期限过短，造成转入户在生产上的短期行为和掠夺式经营。

五、土地流转的对策建议

为进一步加快农业结构调整步代，构筑新的农业生产格局，营造市场竞争优势，实现农业产业化经营新突破，必须在土地流转，适度规模经营上大做文章，合理配置土地资源，促进农村经济发展，增加农民收入。

1、提高对土地流转的认识。各地要充分认识到土地流转是现代农业和新农村建设的重要环节和必经途径，要把此项工作列为当前工作重中之重抓好落实。

2、加强对土地流转的引导。要让基层干部群众认识到，促进土地合理流转是增加收入的有效手段。尽可能利用电视媒体、发放宣传材料等形式，宣传有关土地流转的法律法规，让农民了解政策，消除误解，放心流转。

3、坚持因地制宜分类指导。充分发挥城郊乡镇的地理优势，引导农民集中土地资源，积极发展生态农业和高效农业，依据区域产业特色，引导农户向龙头企业、种养大户有偿转让土地经营权，壮大特色产业规模，推进土地适度规模经营；积极鼓励外出务工又不愿放弃土地的农民，采取各种形式把承包地流转到种养大户手中。同时，积极引导农户以互换形式加快土地连片集中，改变目前土地布局过小、过散的问题，切实提高耕种效率。

4、切实规范土地流转行为。各乡镇要按照“流转形式多样化、实施程序合法化、流转合同规范化、运作方式市场化”的要求，按照县政府的统一要求，积极推动农村土地流转。一是规范土地流转程序。承包土地流转必须签订规范的流转合同，实行登记制度，由村委会备案。二是强化管理服务。乡镇土地流转服务大厅应及时向农户提供规范的土地流转合同文本，建立土地流转台帐，妥善处理土地流转纠纷。乡镇土地流转服务大厅要开展土地流转供求登记、信息发布、政策咨询等服务工作，使土地流转进入有序的市场化轨道。

5、加快农村劳动力向非农产业转移。一要大力发展农村二、三产业的发展，拓宽农村劳动力的就业渠道，以产业的集聚带动人口的集聚，促进农村劳动力向非农产业、向城镇转移。二要加大对农村劳动力的培训力度，大力培育农村劳动力市场，提高农村劳动力非农就业技能，拓宽就业门路。三要继续深化城市户籍管理制度改革，打破农民身份的限制，改变农民的“恋地”观念，鼓励农民离土离乡，进入城镇安家入户，减少农民对土地的直接依赖。四要加快建立健全适合农村特点的社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，形成有利于人口和产业向城镇集聚的政策环境，消除农民离土的后顾之忧。

6、制定土地流转的优惠政策。进一步明确土地权属，允许农户对土地依法自主流转，保障农民权益。要大力发展农民专业合作组织，支持种养大户发展种养殖业，推动农业产业化经营。对进城务工创业和采取土地流转方式集中进行规模经营的种养大户，给予补助和奖励，从而促进土地流转向规模化、集约型方向发展。

7、稳妥调解仲裁土地经营权纠纷。各乡镇要按照县政府的统一布置积极开展土地承包经营权纠纷的调解工作。今后，凡对发生在本行政区域内的承包土地纠纷，各乡镇要积极主动地进行调解，调解成功的制作调解书，调解不成的，由乡镇农村土地承包经营纠纷调解委员会出面报告县土地承包经营纠纷调解仲裁委员会。县土地承包经营纠纷调解仲裁委员会，按《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的有关规定进行审理，符合受理条件的，及时仲裁，以维护农村社会秩序的稳定。

作者系定远县纪委监察局第七纪检监察工作室主任

第五篇：Cegecsn论农村土地产权制度改革与土地承包经营权流转

Time will pierce the surface or youth, will be on the beauty of the ditch dug a shallow groove;Jane will eat rare!A born beauty, anything to escape his sickle sweep

.--Shakespeare

论农村土地产权制度改革与土地承包经营权流转

农村土地制度是农业和农村经济发展的基石，而人口持续增长下的农地利用和保护，是农村乃至整个社会稳定的前提。从此入手，理顺土地经济关系，才能为农村经济的持续稳定发展服务。

近期，《新华日报》公布了《江苏省农村土地承包经营权流转办法》，在全国各省份中以政府规章出台土地流转办法尚属首次，标志着土地流转逐步进入法制化轨道。当然，要彻底解决好土地流转问题，最终还需要从产权制度改革入手，本文就此作点探讨。

1.农村土地产权制度改革设想

目前，农村产权制度存在着许多值得检讨的问题。如农村土地所有制实行三级所有，但所有权的主体模糊，乡镇集体所有权无法体现，村民小组又没有独立法人资格，所有权往往被村集体组织行使；而且所有权主体的虚臵常使土地公有变成某些人所有 11 《新华日报》2004。1。16，A2版。

或无主所有。如何明晰土地所有权关系，是解决土地问题的关键。

1.1改良土地所有权的三级所有

按照1962年《农村人民公社工作条例》（简称农业六十条）规定，农村土地是“三级所有，队为基础”。这导致了现实中权益主体的模糊和土地产权权能的淡化，由此产生若干被合法化的对农村土地产权的侵权行为。如国家建设征地和乡镇集体建设用地经常出现对原土地所有者不作合理补偿，任意扩大所有权范围的行为；对村民小组土地的“一平二调”现象时有发生；村民小组土地所有权在目前法律文件中无法体现，不能成为完整的土地所有者；农民的承包经营权也得不到稳定保证。因此我们需要明晰所有权主体，理顺土地产权关系，使所有权能在经济上实现并得到真正的法律保障。对此个人设想如下：

1.1.1取消土地乡镇集体所有

首先是乡镇集体所有的非农用地国有化。如果是历史原因形成的乡镇所有或对原所有人已作补偿的，直接国有化；如果是新调用的土地，所有权退还原所有人或通过征用变为国有。其次如果现实中存在少量的乡镇所有的农地，则有两种处臵办法，一是转为国营的农场、科研试验田、蔬菜生产基地；二是已规划为建设用地的，在暂不改变农地用途的前提下转为国有，未规划为建设用地的，也可与村民小组集体所有的被规划为建设用地的农地臵换，然后国有化。乡镇土地国有后的建设用地使用权由使用人取得；农地使用权归乡镇政府，可由单位和个人承包经营，不得

擅自转用。将乡镇土地国有化的理由是：（1）从合作化的过程和结果来看，农村仍然是“队为基础”，即农村土地应主要归组有，而不是村有或乡有。1978年我国由生产队核算的约占95.9%，由大队核算的约占3%，由公社核算的约占1.1%。目前推行联产承包责任制中，土地的归属和发包仍是以生产小队为基础的。（2）乡有土地实际主体虚臵，无明确的所有权代表，也难以确定，将其国有化也无须征用补偿，只需直接确权。（3）乡有土地主要为集镇的非农用地，实行国有化不影响农地的保护，也有利于集镇存量土地的合理利用和流转，少量农地也可进行臵换处理。（4）统一了建制镇和乡集镇的土地所有权构成，理顺与农村土地关系，避免对土地的平调现象。

将乡镇所有的土地国有化与周诚教授曾提出的城郊结合部农地国有化不一样。后者是从农地区位角度将部分集体土地国有化，本文则是从集体土地所有权主体的差异来分析宜国有化的类型。

1.1.2明晰村集体和村民小组集体土地所有权范围 对于同一行政村来说，如果未设村民小组，则土地全部归村集体所有；如果设两个以上的村民小组，则农地一般由村民小组所有，可能存在少量林地、荒地、水面等属村集体所有，而农村公益事业和公共设施用地一般都由村集体所有。为此可将村集体所有的土地主要限于农村公益事业和公共设施用地（含道路和大中型水利设施用地）以及宅基地，便于统一规划、集中建设、统一管理；农民经营的农地以及荒地、养殖水面等明确由村民小组集体所有；村办企业用地因涉及土地所有权收益的分配，可规定已经归村集体所有的仍归其所有，否则确权给村民小组集体所有。另外，村民小组合作组织是独立的经济核算单位，应在法律上明确其法人资格，保证其独立行使所有权。这里的主要思路是依据土地用途明晰产权主体。

1.2将集体所有权份额化

集体组织的农民都是土地所有权的代表，应拥有土地所有权的一个份额。不论他是否经营土地，都享有该份额的土地占有权、使用权、收益权和有限的处分权。如果农民不能明确拥有这名义上的份额所有权，“人人都有”就变成“无主所有”。在土地的流动和集中过程中，客观上也要求把占有权、使用权、收益权和转让权界定清楚，才能使所有权主体和使用权主体的行为规范，利益得到保护。因此，本人主张村农业合作经济组织的每个农民应拥有该村集体土地所有权的平均份额（以获得对公益事业和基础设施用地的占有、享用），同时拥有所属村民小组集体的土地所有权平均份额（以获得农地的使用权）。这种份额化的土地所有权应发给权利证书。并应象房屋共有权一样受到法律保护。

需说明的是，将土地所有权份额化不同于土地私有化，不是将集体所有权平均分配给农民，回归到小农经济状态。份额所有权只表示在法律上集体成员是公共所有权的一分子，不是一种完全的物权，要受到土地最终所有权的限制，没有独立的处分权，不能转让和继承。农民离开所属农业集体经济组织（死亡、婚嫁、迁出和农转非等）后，份额权力就丧失。而且土地所有权的代表委员会也可决定几年对分配份额作一次调整（不是具体地块的调整，只是权属证书的变更）。所有权份额化的主要目的是防止在农地发包中对农民的承包经营权的随意剥夺收回和调整，也防止土地征用中对农民的侵权行为和补偿纠纷，鼓励农民对公益事业和公共设施的投入和管理，增强其主人翁责任感。

集体土地被征用有三种可能：一是不安臵农业人口，由集体作为所有权主体受偿，并对经济组织内的土地重新分配份额，所有权份额减少的农民都是间接受偿（或受益）人；二是安臵部分人口，这部分农转非者的所有权份额因受偿而国有化，也失去对其它农地的使用权，其余人的所有权份额大小不变；三是征地撤组，全部土地国有化，集体土地所有权的主体和农民的份额一起受偿而消失。这三种情况下，农民的所有权都可以份额形式在经济上得到实现，权益不会受到侵犯。

2.实行土地股份承包制

在土地使用制度上，目前的土地承包制虽通过承包期的延长克服了短期经营行为，30年不变也增强了农民的安全感。但是,由于地块分割零碎，基础设施和农业机械无法共同利用，不利于农业产业化和适度规模经营；农村人地关系的不断变化，使得承包的土地数量要经常调整；土地转包行为很不规范；土地质量分配差异和土地利用方向不同引起的收入不均也难以解决,最根本 的是土地流转难以规范有序。

《江苏省农村土地承包经营权流转办法》的核心思想是：

一、通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让、入股或者其他方式流转，逐步建立土地承包经营权流转有形市场。

二、流转原则：（—）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。并鼓励农民进行土地承包经营权流转，加快农业结构调整，发展规模经营。

三、土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当本着实事求是、互惠互利、平等协商的原则确定，可以是现金，可以是以实物计价、货币兑现，也可以是粮食等农产品或者双方议定的其他物品，对将土地承包经营权入股的，应当采取保底分红的方式。对流转期限超过3年的±地承包经营权流转价格的确定，应当考虑价格变化因素和承包方的土地改造投入因素，分年段确定补偿标准。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。除不超过1年的委托代耕外，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的，当事人双方应当签订书面合同。

该《办法》一定程度上解决了土地无法流转或私下流转问题，但仍然是一种被动的引导，对农户的零星行为加以规范，而不是从根本制度上解决承包制带来的各种土地利用问题。

在土地使用制度改革上，笔者主张在不改变农村土地所有制和集体与农户承包关系的前提下，实行土地股份承包制。即土地所有权仍归集体，土地承包权股份化，土地经营权从承包权中分离，归合股的联营实体。具体作法如下：

1．将全部土地按用途分类，同一用途的土地再分等定级。同一用途、相同或相似质量的土地承包权进行股份平均，避免资源分配不公带来收入不均。

2．将全部定购任务和农业税分摊到经过折算的各类土地中，然后利用级差倍数计算出各级土地实际分摊到的数额，即承包各级土地必须支付的事物地租，就是该级土地的承包权总股份。

3．农民凭其所有权份额可从集体组织获得平均分配的某地块土地承包权股份（一级市场），但必须象签订国有土地出让合同一样签订土地承包合同。

股份分配应考虑规划人口。期末人口大于现状的，按规划人口分配，多出的土地作为“机动地”，由土地所有者决定临时承包经营者；期末人口小于或等于现状人口的，暂按现状人口分配，以后再适时调整。

4．农民可以将承包股权（土地使用权）转让（二级市场），也可只转让土地经营权（三级市场）。土地使用权（承包权）以

股份形式稳定下来后，经营权可从中分离，土地的流转变为经营权的自由流动，实现劳动力与土地资源的合理组合。农户可将承包权合股组成松散经济联合（董事局），共同经营（合伙农场），也可委托种植专业队（公司）经营。

5．土地股份与地块没有对应关系，股权的转让不产生地块的调整。某户同时拥有耕地、渔塘、果园等地类的股份，但可只选择经营其中一种（如养鱼），将其它土地股份与他人联合，委托经营，也可将全部或部分承包权股份转让。

为能实现经营规模的适度扩大，联合经营的农户土地应集中连片；保持家庭经营格局的农户，可在土地地力评定基础上，经臵换调整出独立经营的地块。

6．村集体或村民小组集体兴办的企业用地以及规划为企业用地的土地，也按上述办法将建设用地使用权股份分配，但经营权归企业。农民将土地折价入股后，按股分红，保证得到与其它生产要素相同的平均利润；不愿入股的由用地企业给予合理补偿。如果企业被征为国有，则农民的使用权可按股受偿，经营权按投入受偿。

7．集体所有的待开发利用土地，原则上是谁开发谁受益。投资开发者经批准可取得荒地使用权，开发后的土地经营由使用权人决定。但荒地开发权的拍卖或招标应征得土地所有权主体中超过半数的代表同意，不同意的代表有优先购买权（这是份额所有权赋予的法律权力）。由农业集体经济组织自行组织开发的荒

地，可按组织内成员投资、投劳的比例确定土地使用权的股份，开发后可以联合经营，也可由使用权人商定经营者。

2004-1-17