物业管理向现代服务业转型升级——谢家瑾讲话（共五则范文）

第一篇：物业管理向现代服务业转型升级——谢家瑾讲话

物业管理向现代服务业转型升级——谢家瑾讲话

2014-08-20 10:49:02 来源：物业管理协会中国日报

各位代表：大家下午好!

很高兴参加了一天的会。七个主题发言，内容很生动，听了很受启发。两场论坛互动，十位主持人和嘉宾发言，有对相关定义的研究，企业经验的分享，不同观点的碰撞，发展前景的探讨，非常精彩，反映了行业学习研究交流的风气，这是行业的希望。

我想结合中国物业管理协会近一年来组织开展的《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题成果(课题报告以及相关学习和参考资料，已由中物协编印成《物业管理向现代服务业转型升级》一书，近日出版发行，请大家关注)，以及今天的会议收获，谈几个问题，仅供大家参考。

一、物业管理向现代服务业转型升级的必要性和紧迫性

近十年，物业管理在我国呈现加速发展的势头，进一步发挥了对社会和谐、经济发展、吸纳就业和加强城市管理的作用。

但客观看，行业总体还处于低水平运行状态，制约行业发展的主要问题体现在以下几个方面： 一是成本不断攀高。刚性成本急剧上升，税负居高不下，价格调整机制缺失，使物业服务收费与成本出现严重倒挂，相当数量的物业服务企业陷入生存困境;

二是经营理念总体滞后。在信息化、知识化、网络化、全球化为主要特征的经济环境下，一些企业对成本上涨给行业生存发展带来的困难束手无策，看不见潜在市场环境变化带来的新的市场需求和商机，没有从客户价值、企业资源和能力、盈利方式等方面研究应对困难的路径，长期处于生存困境中，经营风险加剧，并引发降低服务标准和弃管小区等一系列社会问题;

三是管理方式粗放。部分企业对以推行节能减排为发展方向和重点的绿色物业管理的意义认知不足，对通过网络技术和科技手段可以给行业带来的管理升级还看不太懂，对新能源、新产品和新工艺能带来的降耗和节支效果缺乏把握。企业人员冗繁，服务品质和工作效率难以得到有效改善和提升，低劳动力成长和高能源消耗的发展模式难以为继。

四是从业队伍人才跟不上。随着科学技术和网络技术在行业的运用，以及业主需求的拓展和要求的不断提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。由于行业的平均工资待遇低于城镇职工平均收入，造成薪酬待遇留不住有经验的管理人员、熟练操作员工和秩序维护员，一线员工流动性日趋加大，直接影响企业管理服务水平的保持和提升;

以上分析表明，传统的物业管理运作模式，劳动密集型和简单服务提供者的现状，限制了行业发展，决定了物业服务企业的经济运营和盈利空间十分狭窄，服务内容和质量与人民群众的要求还有较大差距。

近些年，行业在反映困难、呼吁有关政策支持的同时，更多地通过创新求变、自救自强、砥砺前行。引入新技术，新业态和新方式，开创全新商业模式，致力于提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，是物业管理科学发展的必然选择。因此，推动行业转型升级是外部环境、形势发展的倒逼，也是行业摆脱当前困境、寻求可持续发展的内在要求。

二、物业管理向现代服务业转型升级的内涵和特征

传统物业管理向现代服务业转型升级，是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的物业管理服务产业。旨在通过对传统物业管理的改造，实现向现代物业管理的转型和升级。其内涵和特征主要体现在以下几个方面：

一是管理升级。依托网络技术建立的涵盖顾客服务、物业管理、财务管理、人力资源管理、办公自动化、在线学习、集中管控、远程监控等方面的IT系统平台，正在带来企业管理的全面升级。

二是模式创新。网络技术等新技术在物业管理和服务中的广泛应用，智慧社区和智能物业管理的推进，使得传统物业管理运作模式正在发生变革和升级。包括服务集成、集中管控、远程监控、小区出入口智能门禁、车库无人化管理、绿化自动喷灌、清洁机械化操作、业主在线报修与投诉等，都被越来越多的企业采纳，带来企业组织结构扁平化，管理流程再造，标准化工作推进，达到人员配置减少、管理和执行效率提高、企业运营成本降低的综合效果。除了运作模式变革外，更重要的是商业模式的创新，企业要对商业模式创新做深入研究。长期从事商业模式研究和咨询的埃森哲公司认为，成功的商业模式具有三个特征：第一，要能提供独特价值。有时候这个独特的价值可能是新的思想;而更多的时候，它往往是产品和服务独特性的组合。这种组合要么可以向客户提供额外的价值，要么使得客户能用更低的价格获得同样的利益，或者用同样的价格获得更多的利益。第二，商业模式是难以模仿的。企业通过确立自己的与众不同，如对客户的悉心照顾、无与伦比的实施能力等，来提高行业的进入门槛，从而保证利润来源不受侵犯。第三，成功的商业模式是脚踏实地的。此外，创新商业模式的着力点要放在能为顾客提供哪些价值以及企业如何从这些价值提供中获得预期的盈利，设计思路应集中在三个方面：一是塑造商业模式时要突出把握全新的市场机会;二是商业模式再造时要突出产业价值链的整合;三是商业模式调整时要突出企业价值链整合。成功的商业背后一定有一个与之相匹配的管理平台，用以强化商业模式推进的执行力，并实现商业模式各要件之间的互补性，来作为其运作制胜的保障。我简单举几个例子来支撑以上观点：上海东湖物业依托其设施设备管理的核心竞争力，积聚人才，历练内功，将企业发展定位在“做以银行办公楼为主的精品办公楼管理专家”。经过10多年打拼，“以办公楼管理为主，上海第一、全国著名”的愿景基本实现，企业发展取得了良好的经营绩效。上海漕河泾开发区物业坚持只做园区物业，山东明德物业在院校后勤保障的物业管理上下功夫上水平，都体现了他们商业模式的独特性，使得品牌知名度、社会效益和经济效益均得到快速提升。即使不少人仰慕和推崇的“五大行”也不是万能的，他们在境内从开始也参与一些普通住宅小区的管理，到现在逐步调整为主要从事高档住宅的项目顾问和高档写字楼管理，也是不断适应市场环境，以及对自身优劣势的扬长避短。

三是人才支撑。一方面，新型企业管理、创新商业模式策划、产品与技术研发、网络化的集中管控，信息平台的客户管理、产业链上延伸服务的拓展等、对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，可策划与整合多领域、多业务的、具有创新开拓精神的复合型人才需求激增。另一方面，对现在正在从业的大量基层服务人员通过培训和绩效管理等，提升至有更高劳动生产率、具有更广泛的知识和专业技能的职业劳动者团队，承担多元、便捷、安全、专业的最后一公里服务，将成为行业转型升级的重要支撑。

四是高附加值。近些年，随着行业转型升级作用的初现，带来了各方面对物业管理依赖的变化。从房地产开发的角度看，产生了聘请物业企业为其项目开发前期及产品营销全程提供咨询顾问的需求;从消费者角度看，更多的业主不满足保洁、绿化、秩序维护和设施设备维护这四项基础性物业服务，衍生出包括信息咨询、房屋中介、居家养老、家政服务、电子商务等各类特约服务需求，演化为新兴服务业业态。物业服务企业对各类服务的全面介入，受到业主的广泛欢迎，拓宽了行业发展渠道，提升了企业盈利能力，展现了行业在转型升级中可以收获的潜在高附加值。

五是高成长性。未来若干年，房地产开发及相关联的投资及产品供应，将呈现更为理性发展与增长速度逐步减缓的趋势。而围绕房地产开发建设阶段的相关服务，以及商品房交付后业主对资产保值增值及与生产、生活相关的服务性需求，将呈现持续增长。这带来了物业管理在转型升级中“纵向延伸至房地产业的整个链条，横向涵盖消费者个性化需求”,将呈现业务范围与收益拓展的高成长性。

三、物业管理向现代服务业转型升级的环境

一是国家大政方针和政策的确定，为行业转型升级指明方向。二是经济结构调整，为行业转型升级创造机遇。

三是居民生活水平的提升，为行业转型升级开拓了空间。近些年，居民生活水平的提高和居民生活方式的转变，让家务劳动社会化、家庭消费多样化、家庭生活品质化已成为一种趋势。需要物业管理从理念和操作上突破传统的运作模式，通过转型升级拓宽服务内涵，延伸产业链，融入现代元素，以便捷、周到、丰富的服务不断满足业主日渐增长的服务需求。四是网络技术的发展，为行业转型升级提供支持。互联网、物联网、云计算、电子商务的迅猛发展，为服务创新提供了有力的工具和支撑，为物业企业服务手段的革新提供了新的平台，正改变着传统的物业管理运作模式。对物业管理由劳动密集型、简单劳动提供者向规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务业转型提供了技术支持。物业管理向现代服务业的转型升级，通过现代科学技术特别是信息网络技术的广泛运用，以及新的商业模式、服务方式和管理方法的逐步建立，对提升行业社会地位、提高业主满意度正在产生深远影响。理清发展思路，探索转型途径，鼓励一部分企业先行动起来，逐步带动全行业的转型升级，是物业管理科学发展的必然选择。

四、物业管理向现代服务业转型升级的实践与初步成效

近些年来，一些省市和企业在物业管理转型升级上做了大量有成效的工作。一是政府重视与政策扶持，引领了行业转型升级

浙江省2012年初下发了《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》提出全面构建“业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范”的现代物业服务业体系，提出加快现代物业服务业发展从“服务对象、产业体系、服务业态、经营方式、产业规模”的“五个转变”，勾画了现代物业管理的发展蓝图，引领着浙江物业管理的加快发展。二是延伸服务的开展，带动了行业转型升级

近些年，蓝光嘉宝集团、兰州民召物业、河北卓达物业、龙湖物业、河南鑫苑物业、正弘物业等一批企业在做好基础服务同时，纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求。既为业主提供生活便利并创造物业增值，也使企业获得了可观的经济效益，为应对用工难和成本持续上涨，全面提高服务质量发挥了重要作用。三是商业模式的创新，加速了行业转型升级

一些品牌企业在商业模式的创新，产业附加值的获取等方面做了很多有益探索。这些企业尝试通过改变劳动密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，逐步成为走规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务商。万科物业在坚守专业与品质的同时，通过“云生活、社区一卡通、安防与停车管理、设施设备远程管理、移动APP智慧之家”五大科技的运用，以及社区资源整合与经营性业务拓展，正在由物业管理专家向“房务管家，资产管家，生活管家”升级;绿城物业正逐步实现服务内容向提供全方面生活服务，服务模式向“咨询、全委、代管”并重，服务周期向为建筑产品和业主提供全生命周期服务转型;长城物业借助高速发展的网络技术实现了成本降低和品质提升，通过涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务等领域的“1+N”多角化战略，实现着物业管理生态圈向社区商业生态圈的延伸;福建融侨物业陆续展开融园农业生态产业基地、社区蔬菜配送、怡居洗衣店、怡居社区连锁便利店、怡居置业、“一日三餐”社区业主食堂等业务，创造新颖的社区联动服务模式，着力打造融侨微商圈。以上述企业为代表的一批优秀企业的成功，正在对推动行业转型升级产生着巨大影响。四是网络技术的运用，支撑了行业转型升级

上海市住房保障和房屋管理局建立了基于CTI技术支撑，覆盖全市的综合信息服务系统962121呼叫平台，集中受理、派单、处置、回访、督办、统计分析六大功能，对整合行业资源、实现限时保质解决居民房屋报修，完善行业监管起到了快捷聚散功能。深圳主管部门开发推广的电子投票系统，基本解决了业主大会表决难问题。长城物业的IT系统平台，彩生活物业依赖云管理平台的远程监控和集中管控，河北恒辉集团对所有管辖物业实施动态传感器实施服务现场的全面远程管控，都对推动管理升级产生重大影响。)五是向管理型企业的转变，推动了行业转型升级

中航物业正从传统的经营模式向集成化的经营模式转化，实现多资源、多业务、多供应渠道的集成;上海科瑞物业大力推进管理层与作业层的分离，将清洁、绿化等业务全面外包，将自身从基础性事务中解脱出来，腾出更多的精力放在更有价值的设备管理、资产管理等业务开拓上，综合实力明显增强。上海景瑞物业提出“1+5+X”的管理模式，完成了分公司管理结构的全面升级。)

六是企业的整合并购，促进了行业转型升级 七是智慧社区的建设，助推了行业转型升级

八是人才队伍的培育，支持了行业转型升级(保利物业建立了 “保利物业学院”，先后与广东工程职业技术学院、广州大学合作成立了“保利物业大专学历班”和“保利物业本科学历班”，使保利物业职工获得了重新接受大学教育的机会)。

以上实践，对物业管理由劳动密集型、简单劳动提供者向规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务业转型和升级，改变传统的物业管理运作及盈利模式都产生了巨大影响。在达到减员增效，应对当前服务成本快速上涨和招工难两大制约行业发展问题的同时，物业服务企业利用管理的物业资源和客户资源开展多种经营，获得物业服务费用以外的多元化经营收入，已经成为企业收入构成中非常重要的组成部分。

但是正如翁国强在这期杂志卷首语中写的：“单靠几家企业的成功实践，还谈不上全行业的转型升级，行业要实现真正意义上的转型升级，必须是绝大部分企业生产方式得到转变，简单粗放的经营模式得到改善，高消耗、低质量，低效益的现状逐步得到杜绝”。他指出：严峻的事实是物业管理行业转型升级存在两大软肋。第一是缺乏投入，因为长期低收入运行，所以行业的积累匮乏，导入信息技术对许多企业来说没有这个能力。第二是行业综合素质较差，缺乏能力、缺乏知识，简单地讲就是缺“脑子”。要解决这个问题就需要依靠行业或者一些有眼光的、有担当的企业家挖掘和整合业主、企业和社会资源。利用行业拥有的这三项庞大数据和服务需求资源，与线上的服务提供商对接，建立起一个物业管理服务的“云平台”，让整个行业分享，从而提升物业管理的核心价值，这对全行业的转型升级将会产生巨大的推动作用。

五、转型升级注意的问题

中国物业管理协会提出：力争用五年时间，基本形成行业转型升级的运作和盈利模式;用十年时间，初步实现转型升级的基本目标。形成以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的行业发展新形态。实现物业服务覆盖面继续扩大，服务水平整体提升，运作模式不断创新，质价相符形成常态，盈利能力持续增强，行业生存状况根本改善，对经济社会发展的贡献明显提高。下个阶段，我们要抓好以下工作的推动： 一是要坚持以市场为导向，处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。争取从价格机制、税收减负、财政扶持等政策上取得突破(详细请看协会即将出版的转型升级专业书)。

二是要不断挖掘业主潜在的市场需求，充分整合和有效利用物业管理相关产业、领域的要素资源，激活和拓展物业管理市场，实现高效、集约的服务过程和倍增的服务效果。在翁国强的卷首语中，写了这么一段话：“物业管理的长处在线下，在最后100米的服务资源和最后1公里的信息资源，这是我们物业管理人的强项。只有把这个资源整合好，才会产生巨大的效益，如兰州民召物业集团通过为政府解决经济适用房的快递服务以及相关终端派送，置换小区便利店特许经营和周边区域停车管理权，就是利用物业服务企业终端优势的典型事例。再如万科物业的幸福驿站、第五食堂;绿城物业的生活服务、健康服务、文化教育服务三大系统，这些都是物业服务企业线下的资源，要充分利用好企业的线下资源，放大资源”。值得大家认真思考。

三是要进一步激发物业服务企业在服务内容、发展方式、商业模式等方面的创造力，加大对资源搜集、统筹、组织和管理的服务集成探索，实现由劳动密集型向知识密集型转变，简单服务提供商向服务组织者转变;

四是要尊重和运用市场机制，推动企业的整合、改制、兼并和重组，鼓励企业做大做强。要培育一批具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的现代大企业、大集团，提高中型企业的专业服务能力和内部管理水平，引导小型物业服务企业规范发展。逐步形成以示范龙头企业为引领，中小企业协同发展的现代物业服务企业集群，全面提升行业整体发展水平，构建企业协调发展格局。

五是要建立行业合作共赢的发展体制和机制。

行业经历了前30多年从无到有发展的初级阶段，进入到转型升级的新阶段。我在今年3月协会理事会上说过：这是一个变革的年代，商业模式的创新，互联网技术的广泛应用，颠覆着很多传统的东西。我们对创新和变革给行业带来的转型升级发展趋势要“看得见、看得懂、看得起，跟得上”，否则，别的企业在大踏步前进，我们仍然在原地踏步，就会落伍。但是我也在不断地提醒大家：面对移动互联网浪潮和商业模式的创新，我们既不必妄自菲薄，也不能妄自尊大。要克服互联网恐惧症、指标综合症，不要一哄而上投入大量资金开通电子商务(尤其是中小企业)，不要盲目追求过高的发展指标。要深入研究可持续发展的业务拓展和商业模式。

另外，我也反复强调，企业的创新和变革一定要结合自身情况，不要将其他企业的经验照抄照搬。在各种发展模式和创新的选择中，没有最好的，只有最适合自己的。如果不结合自身情况盲目照搬，不仅很难成功，还有可能承受更大的风险。

本届协会只剩两个月了，今年10月我们将完成协会换届工作。感谢大家多年来对协会工作的支持，感谢各位近四年来创造性的工作!正是有了你们的积极参与和辛勤付出，行业才有可能在困境中崛起，才有了今天在社会政治经济中日益重要的地位。因此，我还要借这次会议的机会，再次重复我在今年理事会上发出的呼吁，希望更多的企业顺应时代潮流，以实际行动加入到转型升级的行列中来，看清形势，把握机会，找到适合企业发展壮大的契机和路径，实现困境中的突围，共同开启行业可持续发展的新局面。谢谢大家!

第二篇：对物业管理向现代服务业转型升级的粗浅认识[范文]

对物业管理向现代服务业转型升级的粗浅认识

我对现代服务业的认识和观点进行收集归纳与整理，结合物业管理行业特质，作了一点粗浅研究，现将学习笔记供大家参考。

一、什么是现代服务业

根据2012年1月19日国家科技部发布的《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》附录中专业名词和术语的解释，“现代服务业”是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的服务产业。它既包括随着技术发展而产生的新兴服务业态，也包括运用现代技术对传统服务业的改造和提升。

二、现代服务业的产业特征

有文章将现代服务业不同于传统服务业的基本特征归纳为“三高”以及衍生出的“三新”。即高人力资本含量、高技术含量和高附加价值与“新技术、新业态和新方式”。其中，新技术是指具有时代特征的信息技术、网络技术，以及在此基础上形成的现代服务业运作的信息化平台；新业态是指由于高新技术作用和市场需求影响，不断演化出来的新兴服务业业态，对促进新的经济增长点形成，提高产业素质和百姓生活质量，有着重要作用；新方式从宏观上讲是产业结构升级的产物，是现代服务业高人力资本投入、高附加价值，低资源消耗、低环境代价的结果；从微观解释是服务提供者在技术创新、制度创新和管理创新基础上产生的服务自身的创新。

也有文章把现代服务业概括为“两新五高”，即新服务领域和新服务模式，以及高文化品位、高技术含量、高增值服务、高智力密集、高服务质量。其中，新服务领域指现代服务业适应现代城市和现代产业的发展需求，突破消费性服务业领域，形成新的生产性服务业、智力（知识）型服务业和公共服务业；新服务模式指现代服务业通过服务功能换代和服务模式创新而产生的新服务业态。

三、发展现代服务业是社会趋势

科技部专项规划从共性关键技术攻关取得重大进展，创新发展态势初步显现，科技创新环境明显优化等三方面分析了现代服务业发展环境已经形成。并指出，21世纪以来，全球产业结构进入由“工业经济”主导向“服务经济”主导转变的新阶段，大力发展高附加值的现代服务业，积极抢占后危机时代经济发展的战略制高点，使得基于信息网络的现代服务业已经成为国际经济新的增长点，并呈现出细分化、国际化、数字化的发展趋势。

四、向现代服务业转型升级是物业管理科学发展的必然选择

近些年，作为服务业的物业管理在我国呈现加速发展势头，但总体还处于低水平状态。劳动密集型和简单服务提供者的现状，限制了行业发展，决定了物业服务企业的经济运营和盈利空间十分狭窄，服务内容和质量与人民群众的要求还有较大差距。引入新技术，新业态和新方式，开创全新商业模式，致力于提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，是物业管理科学发展的必然选择。

五、物业管理向现代服务业转型升级的实践与初步成效

近些年来，一些城市和企业在物业管理转型升级上做了大量有成效的工作。上海市住房保障和房屋管理局构建的基于CTI技术支撑，覆盖全市的综合信息服务系统962121呼叫平台，集中了受理、派单、处置、回访、督办、统计分析六大功能，为整合行业资源、完善行业监管起到了快捷聚散功能；深圳市住房和建设局发布的“绿色物业管理导则”，促进行业通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类运行能耗，最大限度地节约资源和保护环境，致力于构建节能低碳生活社区的物业管理活动。长城物业通过四年努力，建立了覆盖全国范围的业主报修远程客户关系系统和企业内部管理远程控制系统，直接管控23个城市300多个项目，加快了物业管理向“新技术、新业态和新方式”的升级。绿城物业从服务内容向提供全方面生活服务转型，服务模式向“咨询、全委、代管”并重转型，服务周期向为建筑产品和业主提供全生命周期服务转型，拓展了物业服务的价值内涵与产业链条，全面提升了业主的幸福感，进一步营造了和谐社区氛围。上置物业依托网络电子商务技术，联合众多致力于现代服务业发展的知名企业，以全新电子信息方式，为客户及业主提供精细、便捷的衣、食、住、行、医、教、娱等方面星级服务，打造一站式、立体化、全方位、全天候、全覆盖的生活享受。

正如上海同涞物业管理有限公司翁国强在“注入现代元素，推进行业向现代服务业转变”一文中指出的：实践证明，导入现代科学技术元素，将服务创新与技术创新结合，是增强行业竞争力的重要途径，正在对传统物业服务产生着深刻的革命性影响。

六、推进物业管理向现代服务业转型升级的思考

陈耀忠认为，在物业管理创新服务方式方面，当前初露端倪的，通过物业服务关键价值创造过程的云物业服务或是未来现代物业管理发展方向之一。

翁国强提出，要改造和提升传统物业服务业，必须充分利用并整合行业社会服务、企业和业主三类资源，集中一批有发展愿景、有系统需求思路、有一定经济支撑的企业，开发出包括客户服务、物业服务、设备设施管理、财务管理、人事管理、档案管理、辅助决策等模块，同时衍生社区电子商务、物流配送、中介服务、信息咨询等具有开放性的物业管理系统。任何企业均可采取租赁方式“加盟”，以达到提升管理水平，扩展服务内容的目的。

宁波银亿物业管理有限公司董事长屠赛利提出企业需做好“四个转变”：经营理念向现代服务转变，发展模式向多元化转变，服务内容向个性化转变，企业特点向知识密集型转变。

狮城怡安（上海）物业管理有限公司总经理徐新指出，在向现代服务业的升级中，行业主体结构将通过联合重组，向品牌化、集约化发展，以实现综合规模效益。高端专业技术人才的争夺将日益激烈，高端技术的运用将进一步加快。

浙江省现代物业服务业发展现场会从服务对象、产业体系、服务业态、经营方式、产业规模上强调了加快现代物业服务业发展的“五个转变”。提出要全面构建“业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范”的现代物业服务业体系。

国家科技部提出了加快现代服务业发展的基本原则：一是系统规划，统筹推进；二是市场牵引，政府推动；三是模式创新，技术支撑；四是因地制宜，突出

特色。

上海社科院经济研究所副所长沈开艳有关服务业升级途径的五点归纳，适用于物业管理。一是通过市场深化，奠定现代服务业发展的雄厚市场基础；二是通过现代技术运用及服务创新，形成现代服务业发展的良好技术基础；三是拓展服务辐射空间，使服务价值链向外延伸；四是通过网络化架构，培育现代服务业发展的组织基础，向连锁化、联盟化、集成化方向发展，形成网络型组织结构；五是通过主动接受国际服务业的转移，促进现代服务业跨越式发展。

通过学习和思考，我深深感到，当前行业应在抱团取暖，克服困难，砥砺前行的同时，把眼光放远一点。要从战略上认识向现代服务业升级的紧迫性，理清发展思路，探索转型途径，挖掘和发挥品牌企业先行的示范效应，推动行业从新技术、新业态和新方式上取得突破，以适应新时代对物业管理向现代服务业转型升级的新要求。

第三篇：发展现代服务业 促进产业升级转型

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发展现代服务业 促进产业升级转型

作者：陈国宝

来源：《北方经贸》2012年第08期

摘要：杭州市由“西湖时代”迈入“钱塘江时代”，为四季青街道现代服务业尤其是中介服务业、金融服务业、现代商贸业等的发展带来新的机遇，街道产业转型升级步伐不断加快。但是，如何利用现有资源，抢抓国家、省、市、区对现代服务业的战略规划和杭州市城市发展重心转移两大重要发展机遇，实现经济社会跨越式发展，是当前四季青街道需要加以研究的重大课题。

关键词：杭州四季青；服务业；转型

中图分类号：F126.1 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2012）08-0054-02一、四季青街道产业发展现状

一是服务业主导的产业结构形成，但现代服务业比重不高，新兴产业亮点不多。2007、2009年、2010年1-9月，街道三上企业增加值中工业、服务业、建筑业比重发生显著变化，工业由2007年5.57%下降到2011年三季度的2.34%；服务业由2007年的56.87%上升到2011年三季度的73.19%；建筑业由2007年37.56%下降到2011年三季度的24.47%，以服务业为主导的产业格局已经形成。但是，近几年房地产业仍然占据服务业的半壁江山，包括现代商贸业、中介服务业等在内的现代服务业比重不到一半。根据区发改局公布的新兴产业名录库，目前辖区共有新兴产业企业22家，发展亮点不多，其中生物产业6家，文化创意产业3家，新兴服务业13家，三大产业2009年实现营业收入仅2.15亿，同比增加5.7%；增加值6659万元，与上年基本持平。

二是二元中心的产业空间布局逐步形成，但短期内发展不平衡现象难以改变。1-9月，庆春综合商业区实现营业收入100.44亿，钱江新城中央商务区实现营业收入41.06亿（其中房地产占70%以上），除房地产外的商贸服务、中介服务、文化创意等现代服务业、经常性税源企业仍然集聚在庆春综合商业区。2010年是新城真正产生经常性财政收入的启动年，随着万象城开业的集聚带动以及新城楼宇的大批量交付使用，新城的经济体量将逐步增大，金融服务、高端商贸等现代服务业将逐步集聚，二元中心的产业空间布局正在形成。但是，受新城开发商总部入驻意向不明确、楼宇出售现象严重以及公建配套不完善等因素影响，短期内以庆春综合商业区为主的产业布局现状难以改变。

三是楼宇资源快速集聚，但招商压力逐步增大。随着街道逐步由建设期向发展期的转型，辖区内包括新城的出让项目和庆春综合商业区的留用地项目逐步开始交付使用，楼宇资源短期

快速集聚。自2009年底迪凯国际交付使用，截止至2011年年底，仅新城范围就有近90万方的楼宇交付。

二、现代服务业发展面临的机遇

（一）宏观政策的积极影响

党的十七届五中全会明确提出发展现代产业体系，提高产业核心竞争力，要把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，建立公平、规范、透明的市场准入标准，探索适合新型服务业态发展的市场管理办法，调整税费和土地、水、电等要素价格政策，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。

（二）地方各级政府的有力推动

浙江省早在2008年制定了《关于进一步加快发展服务业的实施意见》，并在2011年8月份出台《关于创建浙江省现代服务业集聚示范区的意见》，公布了首批浙江省现代服务业集聚示范区名单，街道万象城名列其中。

（三）长三角区域规划的正式批准

2010年5月24日，国务院正式批准实施长三角地区区域规划，提出要优先发展现代服务业，长三角区域规划给作为杭州“城市新门户，都市新中心”的区及四季青街道带来了巨大的发展机遇，必将促进文创、金融等现代服务业的大发展、大提升。

（四）杭州市战略重心的逐步转移

2011年10月份杭州市行政审批中心的正式入驻更是向外界传递了一个积极的信号，杭州市的战略重心尤其是现代服务业的发展中心正在向钱江新城逐步转移，这对街道现代服务业的发展和企业的招商引资带来积极的推动作用。

（五）发展现代服务业的丰富资源

作为杭州市楼宇资源最丰富的地区，街道拥有总面积超过490万方的楼宇，其中在建楼宇23幢，建筑面积293万方；即将交付使用楼宇5幢，建筑面积54.7万方；已投入使用的楼宇19幢，建筑面积143万方。这些丰富的楼宇资源将成为金融业、现代商贸业、中介服务业等现代服务业发展的主平台。

三、现代服务业发展面临的挑战

（一）其他城区现代服务业发展的先发优势

上城区、下城区、西湖区等作为成熟的中心城区，现代商贸等产业集聚优势明显，抢占了现代服务业发展的先发优势，现代服务业发展所需的创新、人才、资金等要素集中。

（二）高层次现代服务业人才缺乏

由于街道由城郊区向中心城区转型是个短期的、外力作用的过程，相应的高层次企业管理人才、技术人才集聚和储备不够。

（三）管理方式方法有待创新

随着现代服务业的发展，尤其是金融业、文化创意产业等的发展，要求街道对企业管理服务的水平进一步提升。

四、积极发展现代服务业，促进产业转型升级

根据街道现有的产业基础和资源优势，结合省、市、区现代服务业的发展重点，“十二五”期间街道现代服务业的发展思路是“围绕两大集聚区，依托四大载体，发展七大产业”，即：以两大金融城为依托，发展金融服务业；以城市综合体为依托，发展现代商贸业和生活服务业；以商务楼宇为依托，发展中介服务业、信息服务业和文化创意产业；以公建配套项目为依托，发展会展服务业、中介服务业和生活服务业；形成金融服务业、现代商贸业、中介服务业、文化创意产业、信息服务业、会展服务业、生活服务业梯度推进的现代服务业发展格局。参考文献：

[1] 何燕子.我国产业投资基金定位与模式选择研究[J].特区经济，2006（1）.[2] 张进涛.产融结合是解决企业资金问题的重要途径[J].攀登，2005（1）.

第四篇：加快企业向现代服务业转型心得体会

加快企业向现代服务业转型心得体会

参加市交委组织的“加快广州交通从传统产业向现代服务业转型”的专题培训后，深受教育，受益非浅。在学习培训中，各相关领域的知名专家学者从国际到国内客观分析了交通行业发展的前景和愿景，给了我很好的启示，特别是冼伟雄主任的讲课，深刻阐述了我市交通转型的必要性和实现途径，为我们搞好今后交通工作提供了智力支持和精神动力，使我更加坚定了加快推进企业向现代服务业转型的信心。通过学习和思考，我有三个方面的体会。

一、实事求是寻规律，问计于民定决策，全面推进科学发展

交委在省委提出建设“首善之区”的目标和要求后，交委提出了“立足两个服务，建设三大体系，实现广州交通产业向现代服务业转型”的总体贯彻思路，冼主任围绕这个总体思路进行的深刻论述，为我们搞好企业经营，向现代服务业转型提供了目标、路向和要求。我认为，真正实现好转型工作，必须切实地带领班子其他成员做好两件事。

1、实事求是寻规律。当前，交通工作已经提升到一个比较高的层次，主要表现在：航空、海运、客货运、高速公路为骨架的运输体系已经初步形成，并达到国际或国内领先的水平。公交行业通过资源整合，已经形成以三大巴士公司为骨干的公交经营新格局，而且，信息化建设、环保智能建设也处于国内领先地位。但如果要继续保持领先地位，向世界先进城市的行列迈进，我们还存在较大的差距。因此，这次培训班上，冼主任及几位专家的介绍世界先进公交的运营管理做法与经验，从比照中我们发现既有优势，也有不足。只要我们企业的领导以高视角分析审视，实事求是寻找问题与差距，就一定能发现突破的方式，找到推动发展的规律。

2、问计于民定决策。交通工作是民生工作，服务的对象是广大的人民群众。也就是说，我们的工作不能离开民生、民意、民情。要使我公司向现代服务业转型，就必须对企业的经营情况进行深入的调查分析，充分地了解广大群众出行的需求情况。目前，我们在进行公交资源整合后，我想必须充分利用开展学习实践科学发展观的活动，从两个角度入手，倾听意见，问策于民。

一是围绕广州交通的总体规划，针对公交、客运的需求变化，问策于民。没有掌握最真实的情况和存在的问题，就难以对形势做出正确的判断和决策。目前，公交线路调整、站点的设置、票价的优惠，虽然我们主观上做到了方便群众，惠及市民，而客观上由于群众的需求多种多样，与我们的设想可能存在一定的差距。因此，企业的领导就必须放下架子，问策于民，这样才能把惠民的事情办得更让群众更满意。

二是围绕企业的改革发展实际和实情，问策于员工。目前，增收节支是实现向现代服务业转型的基础，而如何才能增收节支，基层的管理人员和生产一线员工最有发言权。增收靠管理，节支靠更精细的管理，而方法来源于群众的智慧，推广来源于领导干部的发现。因此，企业的领导就必须放下架子，问策于员工，才能广泛地调动员工的积极性和创造力，把企业改革发展的大事成为全体员工的责任。

两个方向的问计，领导干部应有备而“下”，才能够抓住主要矛盾和突出问题，问计于民，问计于实践，使交通向现代服务业转型真正成为实现科学发展的一剂良方。

二、互惠合作善借力，科学发展增实力

交工委提出向现代服务业转型的任务和要求，可使全行业在现有条件下实现质的飞跃。但横向分析目前资源整合后各公交企业的情况，仍然存在粗放经营的问题，与交委的目标和要求仍有很大的差距。从纵向分析，在企业内部仍存在诸多制约因素，集中表现在干部职工对为什么要加快向现代服务业转型认识不足，还存在疑虑，尤其是对影响发展的突出问题和突出矛盾还没有破解的方法。因此，很有必要继续加强教育引导，让各级党员干部掌握发展的方法，使转型工作达到事半功倍。

1、互惠合作善借力。具有前瞻性的正确发展思路就是市场的出路，财富的出路，也是企业做大做强、基业长青之路。这几年来，我公司根据交委的部署，把做大做强企业作为实践科学发展观的重要内容，致力于走品牌、资本扩张之路。我们抱着合作双赢，拓展市场，规范经营的思路，积极推进企业的发

展，也从中尝到了甜头。例如，公司实施“西出广州，布局南海”的战略，在去年成功收购佛山市南海区交通客运有限公司70%的股权，使公司拥有了南海地区95％以上的客运资源。公司抓住机遇，配合我市的运管部门和当地政府做好广佛交通同城化工作，使当地政府和群众体会到我们服务民生的诚意和行动，因此，各镇政府都主动提出与我们合作开行南海区的镇巴，支持我们投标南海区环保出租车项目，从而使我公司在南海地区业务成为主要的经济增长点之一。

2、科学发展增实力。公交企业发展的根本出路在于深化改革，通过不断的改革来增强企业自身的“造血功能”。在向现代服务业转型的过程，就是企业迈向新生的过程。因此，我们必须以此为契机，建立层次清晰，管理到位，机制灵活，符合现代企业制度要求的规模化经营的公交企业。这样，才能集约企业内部资源，形成一个高效的决策指挥中心、项目投资中心、资源配置中心、宏观调控中心、信息服务中心，冲破过往国有公交企业管理层次多，环节重复，功能不清，机构臃肿，冗员较多等问题，使企业在迈向现代服务业中轻装前进。这几年来，我公司以此为思路，推进企业的科学发展。目前已经初步完成智能信息、运调管理、抢修维修、人员招聘、招标采购、基建工程等内外协同的平台。内部资源的科学管理，降低了经营成本，提高了整体竞争力。珠三角“腾笼换鸟”，省内大力发展轨道交通即将带来的冲击，我们已经及早地做好应对的准备，通过投资建设广州、大沥、从化、新塘等客运站，公司已形成以广佛都市圈为核心的，覆盖省内的客运线网。通过精心经营第二巴士公司业务，做好番禺、增城、从化公路班线公交化改造工作，使企业在向现代服务业转型中有更广阔的腾越空间。

三、常存忧患之念，常怀为民之心，推动科学发展

构建和谐交通是要人与人，人与社会，行人与车，员工与企业实现均衡、稳定、有序，相互依存，和谐共处、共同发展。但是，我们不可理否认，当前我们企业内部干部职工的思想观念、思维方式、工作作风仍存在的制约阻碍发展的一些“病灶”，职工队伍中一些利益问题不平衡也存在不稳定的隐患。因

此，各级领导干部必须常怀忧患之念，常怀为民之心，这样才能把矛盾和问题化解在萌芽状态，为实现向现代服务业转型创造良好的环境。

措施一：加强制度创新，用完善的制度来管人管事。随着公司的经营规模的日益扩大，建立一套与企业发展相匹配的企业管理制度十分必要。我们要在原有制度的基础上，重视人性化管理，着力抓好企务公开，深化民主管理，完善了企业与工会协商机制，使企业内部管人管事的制度均有互动的空间和平台。

措施二：以信息化手段改造传统交通，加快产业升级。信息化交通建设是实现向现代服务业转型的重要标志，为此，我们必须迎难而上，积极稳步地推进智能公交深化应用加大对信息建设。要通过人才队伍的培养教育，为他们提供岗位成长的必要空间和条件，同时，要继续坚持以信息技术手段管理生产，促进一线操作人员自觉、自愿地运用信息手段处理日常工作并更多地互动交流，把信息化转化为新的生产力。

措施三：完善安全服务考核，构建确保安全的企业文化。要向现代服务业转型，安全生产是重要的基础工作，需要经过长期的奋斗和不懈的努力，需要社会各方面的支持与参与。为此，我们必须长期抓，不留死角和盲点。这几年来，公司领导班子反复讲安全，将之放在每年工作的突出位置，就是要将之确立为公交企业的文化，以逐步改变职工心智模式，我们的实践证明，只要管理制度不缺失，文化营造到位，就一定可以有一个新的交通安全氛围。

措施四：树立典型，建立催人奋进的激励机制。稳定才有繁荣，安定才能团结。一个企业要想发展壮大，企业内部的团结稳定是必需的前提，公正、公平、公开，比学赶超的争先环境必不可少。这些年来，我们树立了职工信服的一大批先进典型，增进职工荣誉感和自豪感，在公司上下营造一种“人人争当先进，个个赶超先进”的工作气氛，为公司向现代服务业转型奠定了扎实队伍基础。

磨刀不误砍柴工。面对向现代服务业转型的新形势、新任务、新目标、新要求，我们要走的路还很长，但只要我们坚持科学发展，树立大局意识、赶超意识，全力破解制约发展难题，就一定能到达胜利的彼岸。

第五篇：加快企业向现代服务业转型心得体会

加快企业向现代服务业转型心得体会

参加市交委组织的“加快广州交通从传统产业向现代服务业转型”的专题培训后，深受教育，受益非浅。在学习培训中，各相关领域的知名专家学者从国际到国内客观分析了交通行业发展的前景和愿景，给了我很好的启示，特别是冼伟雄主任的讲课，深刻阐述了我市交通转型的必要性和实现途径，为我们搞好今后交通工作提供了智力支持和精神动力，使我更加坚定了加

快推进企业向现代服务业转型的信心。通过学习和思考，我有三个方面的体会。

一、实事求是寻规律，问计于民定决策，全面推进科学发展

交委在省委提出建设“首善之区”的目标和要求后，交委提出了“立足两个服务，建设三大体系，实现广州交通产业向现代服务业转型”的总体贯彻思路，冼主任围绕这个总体思路进行的深刻论述，为我们搞好企业经营，向现代服务业转型提供了目标、路向和要求。我认为，真正实现好转型工作，必须切实地带领班子其他成员做好两件事。

1、实事求是寻规律。当前，交通工作已经提升到一个比较高的层次，主要表现在：航空、海运、客货运、高速公路为骨架的运输体系已经初步形成，并达到国际或国内领先的水平。公交行业通过资源整合，已经形成以三大巴士公司为骨干的公交经营新格局，而且，信息化建设、环保智能建设也处于国内领先地位。但如果要继续保持领先地位，向世界先进城市的行列迈进，我们还存在较大的差距。因此，这次培训班上，冼主任及几位专家的介绍世界先进公交的运营管理做法与经验，从比照中我们发现既有优势，也有不足。只要我们企业的领导以高视角分析审视，实事求是寻找问题与差距，就一定能发现突破的方式，找到推动发展的规律。

2、问计于民定决策。交通工作是民生工作，服务的对象是广大的人民群众。也就是说，我们的工作不能离开民生、民意、民情。要使我公司向现代服务业转型，就必须对企业的经营情况进行深入的调查分析，充分地了解广大群众出行的需求情况。目前，我们在进行公交资源整合后，我想必须充分利用开展学习实践科学发展观的活动，从两个角度入手，倾听意见，问策于民。

一是围绕广州交通的总体规划，针对公交、客运的需求变化，问策于民。没有掌握最真实的情况和存在的问题，就难以对形势做出正确的判断和决策。目前，公交线路调整、站点的设置、票价的优惠，虽然我们主观上做到了方便群众，惠及市民，而客观上由于群众的需求多种多样，与我们的设想可能存在一定的差距。因此，企业的领导就必须放下架子，问策于民，这样才能把惠民的事情办得更让群众更满意。

二是围绕企业的改革发展实际和实情，问策于员工。目前，增收节支是实现向现代服务业转型的基础，而如何才能增收节支，基层的管理人员和生产一线员工最有发言权。增收靠管理，节支靠更精细的管理，而方法来源于群众的智慧，推广来源于领导干部的发现。因此，企业的领导就必须放下架子，问策于员工，才能广泛地调动员工的积极性和创造力，把企业改革发展的大事成为全体员工的责任。

两个方向的问计，领导干部应有备而“下”，才能够抓住主要矛盾和突出问题，问计于民，问计于实践，使交通向现代服务业转型真正成为实现科学发展的一剂良方。

二、互惠合作善借力，科学发展增实力

交工委提出向现代服务业转型的任务和要求，可使全行业在现有条件下实现质的飞跃。但横向分析目前资源整合后各公交企业的情况，仍然存在粗放经营的问题，与交委的目标和要求仍有很大的差距。从纵向分析，在企业内部仍存在诸多制约因素，集中表现在干部职工对为什么要加快向现代服务业转型认识不足，还存在疑虑，尤其是对影响发展的突出问题和突出矛盾还没有破解的方法。因此，很有必要继续加强教育引导，让各级党员干部掌握发展的方法，使转型工作达到事半功倍。

1、互惠合作善借力。具有前瞻性的正确发展思路就是市场的出路，财富的出路，也是企业做大做强、基业长青之路。这几年来，我公司根据交委的部署，把做大做强企业作为实践科学发展观的重要内容，致力于走品牌、资本扩张之路。我们抱着合作双赢，拓展市场，规范经营的思路，积极推进企业的发展，也从中尝到了甜头。例如，公司实施“西出广州，布局南海”的战略，在去年成功收购佛山市南海区交通客运有限公司70%的股权，使公司拥有了南海地区95％以上的客运资源。公司抓住机遇，配合我市的运管部门和当地政府做好广佛交通同城化工作，使当地政府和群众体会到我们服务民生的诚意和行动，因此，各镇政府都主动提出与我们合作开行南海区的镇巴，支持我们投标南海区环保出租车项目，从而使我公司在南海地区业务成为主要的经济增长点之一。

2、科学发展增实力。公交企业发展的根本出路在于深化改革，通过不断的改革来增强企业自身的“造血功能”。在向现代服务业转型的过程，就是企业迈向新生的过程。因此，我们必须以此为契机，建立层次清晰12全文查看