产正平等与振丰(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

第一篇：产正平等与振丰(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

关于房屋主体结构质量问题的案例

点评： 房屋质量问题,是房产纠纷的热点，房屋主体结构质量问题则是纠纷中的难点。从本案判例可知，房屋某部位是否属主体结构，并不是能够轻易判断的，法院有时需要委托专业的鉴定机构就此进行鉴定，是否存在质量问题，也需要进行鉴定。关于房屋质量问题的分析。

【文书标题】产正平等与振丰(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

【审理法院】上海市第一中级人民法院

【案件字号】(2009)沪一中民二(民)终字第1128号

【审理日期】2009.05.11

【案件分类】房屋买卖合同纠纷

【全文】

产正平等与振丰（上海）有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2009)沪一中民二(民)终字第1128号

上诉人（原审原告）产正平。

上诉人（原审原告）刘炜。

上诉人（原审被告）振丰（上海）有限公司。

法定代表人姚征，董事长。

上诉人产正平、刘炜因与上诉人振丰（上海）有限公司（以下简称振丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市南汇区人民法院（2008）汇民一（民）初字第6252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，2007年12月10日，产正平、刘炜与案外人洪君玫签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由产正平、刘炜向洪君玫购买坐落于上海市南汇区康桥镇1801弄罗山绿洲别墅区131号别墅（以下简称系争房屋）。嗣后，产正平、刘炜取得了系争房屋房地产权证。2008年6月3日，产正平、刘炜在委托装修部门对系争房屋装修时发现系争房屋构造柱出现断柱、柱内仅用砖头和零星木头填充现象。产正平、刘炜当即向物业部门反映，物业部门立即向振丰公司反映。2008年7月，振丰公司曾几次派人上门维修，因振丰公司未向产正平、刘炜出具原设计单位出具的维修方案，故产正平、刘炜拒绝振丰公司维修。之后，双方为此多次以信函方式交涉，但未果。

原审另查明，系争房屋系振丰公司开发的商品房。2002年4月17日，振丰公司与案外人洪君玫签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由洪君玫向振丰公司购买系争房屋。2003年11月3日，振丰公司将系争房屋交付洪君玫。

原审又查明，2008年5月16日，刘炜与上海高氏建筑装饰工程有限公司（以下简称高氏公司）签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》一份，约定由高氏公司为刘炜所有的系争房屋进行装饰，承包方式为部分承包，总价款为82万元；工期自2008年5月18日至2008年9月20日；由于刘炜原因造成延期开工或中途停工，高氏公司可以顺延工程竣工日期，并有权要求赔偿停工、窝工损失，每停工、窝工一天，刘炜应赔偿给高氏公司1,550元，合同中另约定了其他权利义务关系。

2008年9月9日，高氏公司发函给刘炜，要求其支付停工损失150,350元。

因产正平、刘炜与振丰公司就系争房屋构造柱是否属主体结构质量问题存在争议，产正平、刘炜于2008年10月7日向原审法院提出鉴定申请，原审法院依法委托上海房屋质量检测站进行检测，2008年11月17日，该检测站出具沪房鉴（001）证字第2008－1536号房屋质量检测报告，该检测报告的现场分析为：被检测房屋构造柱作用主要是提高多层砖混结构房屋的抗震能力，增强建筑物的整体强度和延性，提高建筑物抗倾覆和抗整体弯曲的能力，从而显著提高砖墙的抗震能力。被检测房屋二层3/B轴构造柱存在土蜂窝、孔洞以及漏浇混凝土等质量缺陷，在地震作用下，会局部削弱建筑物的整体刚性和稳定性，影响砖墙抗裂缝能力。根据检测分析，二层3/B轴构造柱相邻结构未见明显变形开裂，在正常负载作用下，尚不影响安全使用。结论为：

（一）经现场检测分析，被检测房屋二层3/B轴构造柱存在混凝土蜂窝、孔洞以及漏浇混凝土等质量缺陷，主要系施工不规范所致。目前上述构造柱相邻墙体未见明显开裂现象。

（二）建议按照原设计单位出具的维修方案对上述构造柱进行修改，整改后被检测房屋可以满足原设计使用要求。

（三）恢复二层B/2－3轴原窗洞两侧被拆除的墙体，窗洞上部增设钢筋混凝土过梁。修缮建议：将被检测房屋二层B/3轴处构造柱原混凝土全部凿除重新浇灌，凿除前对上部墙体采取临时支撑等安全措施，新浇混凝土强度等级应比原设计提高一级。产正平、刘炜与振丰公司对上述检测报告均无异议，但认为鉴定结论并未明确系争房屋构造柱质量是否属于房屋主体结构。原审法院经征询鉴定人员意见，系争柱子属构造柱，是否属于主体结构问题不属于其鉴定范围，该质量问题是否属于主体结构质检部门有验收标准。针对鉴定结果并未明确系争房屋构造柱质量问题是否属于主体结构范围，原审法院于2008年12月25日向南汇区质量监督站进行了调查，该站答复系争房屋构造柱属于主体结构。产正平、刘炜对原审法院上述调查笔录无异议，振丰公司认为构造柱不属于主体结构。

原审审理中，振丰公司对系争房屋构造柱进行了修复，故产正平、刘炜撤回要求振丰公司委托原设计单位（或有同等设计资质的单位）对系争房屋主体结构质量缺陷出具维修设计方案，并对系争房屋进行维修的诉讼请求。产正平、刘炜明确诉讼请求为，要求振丰公司赔偿租金损失156,000元，窝工损失279,000元。

原审法院经审理后认为，振丰公司作为系争房屋的开发商，对系争房屋质量负有保修义务。针对房屋不同部位，振丰公司的保修期限为2年至设计文件规定的房屋的合理使用年限。案件争议在于系争房屋构造柱的质量缺陷是否属于主体结构，根据建筑规范标准，系争房屋二层3/B轴构造柱属房屋主体结构范围，故振丰公司对上述质量问题在系争房屋合理使用范围内负有保修义务。审理中，振丰公司对以上质量问题承担了修复责任。对产正平、刘炜提出的租金损失、窝工损失，虽系争房屋柱子属于构造柱，在正常负载作用下，尚不影响安全使用，但该缺陷属于主体结构，产正平、刘炜在发现系争房屋构造柱存在质量问题，房屋存在安全隐患时，在振丰公司尚未修复前，对正常使用房屋存在心理障碍也是情有可原。但振丰公司在2008年7月几次上门要求对系争房屋构造柱进行维修时，产正平、刘炜却以振丰公司未出具原设计单位的维修方案为由拒绝振丰公司维修，故造成振丰公司直至在审理中才对系争房屋构造柱进行维修的责任在于产正平、刘炜，对振丰公司上门要求维修后的损失由产正平、刘炜自负。2008年6月3日产正平、刘炜发现系争房屋构造柱质量问题后即与物业部门进行了反映，物业部门也及时向振丰公司告知了情况，但振丰公司直至2008年7月才上门维修，振丰公司对延期修复期间造成产正平、刘炜的损失应承担赔偿责任。现产正平、刘炜主张租金损失156,000元及窝工损失279,000元，根据上述阐述，由于振丰公司延期修复，致使产正平、刘炜装修延后，造成其一定的经济损失，原审法院结合产正平、刘炜房屋地段、振丰公司延期修复时间等综合因素，酌定振丰公司赔偿产正平、刘炜损失15,000元。对产正平、刘炜主张的窝工损失，虽产正平、刘炜装修过程中发现房屋存在质量问题后，停止了施工，但产正平、刘炜实际就窝工损失并未赔偿给高氏公司，故对该损失不予处理，待上述损失确定后，产正平、刘炜可另行主张权利。对振丰公司主张保修责任应由施工单位浙江国泰建设集团有限公司承担之意见，因振丰公司与施工单位的法律关系属另一法律关系，振丰公司向产正平、刘炜赔偿损失后，可另行主张权利。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决如下：

一、准许产正平、刘炜撤回要求振丰公司委托原设计单位（或有同等设计资质的单位）对系争房屋主体结构质量缺陷出具维修设计方案，并对系争房屋进行维修的诉讼请求；

二、振丰公司应于判决生效后十日内给付产正平、刘炜损失15,000元；

三、驳回产正平、刘炜的其余诉讼请求。振丰公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,643元减半收取2,321.50元，检测费用10,000元，合计12,321.50元（产正平、刘炜已预交），由产正平、刘炜负担2,000元，振丰公司负担10,321.50元，振丰公司负担部分已由产正平、刘炜预交，由振丰公司于判决生效后七日内交纳。

上诉人产正平、刘炜上诉称，原审认定事实不清，理由如下：因主体结构缺陷，振丰公司一直未提供相应的维修方案。而根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第十条规定：对涉及结构安全的质量缺陷，必须提供原设计单位或相应资质等级的设计单位的维修方案，因此，产正平、刘炜拒绝了对方这种不合法、不合理、不负责任的所谓维修。振丰公司在原审中维修系争房屋共用去了30多天，该30多天的损失应由振丰公司承担，但原审法院没有计算。关于租金，根据产正平、刘炜了解，该地段房屋的租金每月应为25,000元左右，产正平、刘炜与他人签订的租赁合同的租金是26,000元，综合以上因素，上述系争房屋每月租金应为26,000元。关于窝工费，产正平、刘炜在2008年7月已明确告知振丰公司会

第二篇：甲与乙等房屋买卖合同纠纷上诉案

甲与乙等房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2012)沪一中民二(民)终字第629号

上诉人（原审被告）甲。

委托代理人昌盛，江苏安宜律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）乙。

被上诉人（原审原告）丙。

被上诉人（原审原告）丁。

法定代理人乙，系丁父亲，身份情况见上。

上列三被上诉人的共同委托代理人郭冰，上海远业律师事务所律师。上诉人甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院

（2011）浦民一(民)初字第13107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明，2009年11月26日由乙、丙、丁（以下简称乙等人）作为甲方、甲作为乙方签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定乙等人将上海市某区某路某弄2号102室房屋（以下称系争房屋）以人民币（以下币种相同）139万元的价款转让给甲。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2009年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：„„乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起5日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的5日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付的逾期未付款20％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同第十一条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。买卖合同附件三（付款协议）中约定：

1、乙方于2009年11月26日支付给甲方房屋购房款1万元；

2、乙方于双方进浦东房地产交易中心办理产权过户前支付给甲方房价款90万元，此款用于甲方偿还银行抵押贷款使用；

3、剩余购房款48万元，由乙方于双方进浦东房地产交易中心办理产权过户当日以银行划帐方式支付给甲方；

4、如乙方在交易过程中资金不足，可以申请银行贷款支付给甲方，双方交易过户时间相应延后。买卖合同中记载甲的居住地址为某省某县某路某号102室。同日乙（甲方）与甲（乙方）签订了《补充协议》，《补充协议》中约定：甲、乙双方约定系争房屋实际成交价150万元，现做低至合同价139万元，其中差价11万元，乙方于双方进浦东房地产交易中心办理产权过户当日以银行转账方式支付给甲方。

2011年3月16日，乙等人按照甲买卖合同中所留的“某省某县某路某号102室”地址通过邮政快递向甲发出了《催款函》，要求甲在收到该函之日起5

日内按合同约定向乙等人支付购房款，若未按约定时间按期付款，乙等人有权单方解除合同；乙等人同时在快递单上留下了“18×××××××××、13×××××××××”两个手机号码。该邮件于2011年3月17日被邮政部门以“原写地址不详及手机电话为空号”为由退回。2011年3月23日，乙等人通过邮政快递向甲发出了《解除合同通知书》，内容为：2011年3月16日我方通过催款函向你方书面催告支付购房款，但你方仍未按催款函约定期限向我方支付任何购房款，我方按照合同约定第九条第（二）款特来函通知：

1、解除2009年11月26日签订的《上海市房地产买卖合同》；

2、收到该函之日起5日内向我方支付逾期未付款总金额20％的违约金总计36万元；

3、因你方逾期未付款的违约行为造成系争房屋上所产生的包括但不限于房屋转让的差价损失、房屋拍卖的差价损失、房屋买卖中介费等一切经济损失由你方承担。邮寄该函的快递单上乙等人书写的甲地址为“某省某市某县某镇某路某号102

室”，并留了“18×××××××××、13×××××××××”两个手机号码。2011年3月24日邮政部门以“原写地址不详及手机无此人”为由将邮件退回。2011年4月11日乙等人向原审法院提起诉讼。

原审另查明，2009年12月22日，甲向江苏省某县人民法院提起民事诉讼

[（2010）宝民初字第35号]，要求乙、丙及案外人姜某某归还借款30万元及逾期利息，承担诉讼费。该案庭审中乙等人曾向法院陈述：„„乙也曾经同意还款，但是曾经说过将乙的房屋出卖给甲，并且订立了协议，这个协议正在履行过程中，双方当事人也知道是用这个30万元冲抵房款，由于甲未能按照房屋买卖协议履行，实际上这个30万元已经在房屋买卖中抵冲了，如果甲说没有抵冲这个30万元，那么双方约定的也是从这个房款中予以扣除，所以甲提前主张权利没有理由。甲曾向法院陈述：房屋买卖协议与本案没有关联性，房屋买卖合同签订后，双方没有实际履行，刚才乙说合同价180万元，而实际签订是150万元，有30万元冲抵了债务，但是乙应提供相应的证据予以印证。

2010年1月29日某县人民法院作出一审判决：

1、乙、丙于判决生效后十日内偿还甲借款30万元；

2、姜某某对上述借款承担连带清偿责任；

3、驳回甲的其他诉讼请求。该判决生效后，甲向法院申请执行，2010年12月15日某县人民法院向乙、丙发出了《选择鉴定机构通知书》，告知乙等人需对系争房屋进行价格评估鉴定，并择日进行选择鉴定机构摇号。2011年3月10日某县人民法院向乙、丙发出了《选择评估（拍卖）机构通知书》，告知乙等人系争房屋进入拍卖程序，并告知择日摇号选择拍卖机构。2011年7月28日乙归还了甲借款30万元。2011年8月22日某县人民法院执行局出具《证明》，证实乙等人与甲的借贷纠纷执行案已经结清。现系争房屋的司法查封已经解除。原审再查明，甲在答辩期内向原审法院提出管辖权异议，管辖权异议申请书中，甲书写自己的住址为“某县某镇某路某号102室”。

乙等人诉称，2009年11月26日，乙等人与甲就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，经协商一致约定，房屋转让价为139万元，甲应于2009年11月26日支付购房款1万元，办理产权过户前支付购房款90万元，剩余购房款49万元应在房屋产权过户当日支付；逾期未支付房款，应按照逾期未付房款总额的20％支付违约金；乙等人实际损失超过违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲据实赔偿。同日，双方另行签订了《补充协议》，约定甲在依照《上海市房地产买卖合同》约定支付购房款139万元以外，在办理产权过户之前，应向乙等人另支付购房款11万元，且甲口头承诺再支付30万元。

自合同签订至今，甲从未按照合同约定期限支付任何购房款，也从未告知延期付款的理由，乙等人经多次口头催讨均未果。2011年3月16日和2011年3月23日，乙等人根据合同中注明的联系地址分别向甲邮寄《催款函》和《解除合同通知书》，但均被退回。现由于系争房屋正被江苏省某县人民法院查封，导致乙等人无法自由转让，故只能依据合同约定解除合同，为此要求法院判决：

1、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》及其《补充协议》解除；

2、甲支付违约金360,000元；

3、本案诉讼费由甲承担。

甲辩称，因乙等人欠甲债务30万元到期未还，故甲到上海向乙等人主张权利。当时乙等人说用系争房屋抵债，房屋价格为150万元，不存在另有口头约定30万元房价款的事情。因系争房产上设有银行抵押债权90万元，在谈到房屋过户时发生了问题。后因乙等人不愿意继续履行合同，导致甲向法院提起诉讼要求偿还30万元债务。乙等人在某县人民法院开庭时说到房屋买卖的事情，双方都已默认该房屋买卖合同终止履行，故某县人民法院才作出判决及之后有甲申请执行之事。乙等人提出解除买卖合同和发送通知等都在甲主张债权之后，故要求驳回乙等人的诉讼请求。

原审审理中，乙等人提出房屋买卖合同中没有涉及30万元债务的冲抵，相反房屋买卖合同的附件三中却约定了房价款的支付方式，在双方买卖合同签订后不到一个月甲就30万元借款纠纷提起了民事诉讼，证明了甲并没有以30万元债权冲抵购房款的事情。诚如甲所述30万元债权已经冲抵购房款，那么就不应再有债权债务的案件存在；由于甲未按照买卖合同约定的期限支付房价款，所以根据买卖合同的规定，乙等人进行了催告，邮寄的地址是甲买卖合同中确认的地址。经催告后甲仍未付款，乙等人于2011年3月23日发函要求解除房屋买卖合同，该函于2011年3月24日被退回。解除合同信函被退回后，乙等人有权理解为甲放弃了提出异议的权利，故要求确认双方签订的买卖合同及补充协议于2011年3月24日解除；房屋总价款为180万元（书面约定150万元及甲口头同意支付的费用30万元），根据买卖合同第九条第二款计算逾期付款违约金为36万元。

甲则提出，本案是因乙等人欠甲30万元债务，所以签署了房屋买卖合同，约定乙等人将系争房屋出售给甲。合同签订后，甲确实没有支付过房价款。因乙等人要求房价从150万元变为180万元，造成房屋买卖合同不能履行的责任在乙等人，为此甲只能起诉借贷纠纷案件并提出了保全系争房屋的申请，乙等人违反合同总价款的约定是根本违约。乙等人邮寄信函的地址是双方合同中约定的通讯地址，如果乙等人按此地址寄送遭拒收，可以确认甲是故意不收。但当时甲可能家中没人，同时合同约定应是收到通知，而非寄出，法律也没有规定寄出就视为送达。再说系争房屋已进入拍卖阶段，房屋无法买卖，乙等人无权行使合同解除权，故乙等人要求确认双方的买卖合同于2011年3月24日解除的理由不能成立，该诉讼请求应予驳回，甲也无需支付逾期付款违约金。只要乙等人排除系争房屋上的障碍，甲愿意继续履行合同。

原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。乙等人与甲签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。

对于双方争议的房价款问题。原审法院认为，双方的买卖合同约定房价款为139万元，之后双方又通过《补充协议》形式增加了房价款11万元，乙等人

虽陈述甲口头同意再增加房价款30万元，但未得到甲认可，乙等人也无证据证明其陈述，故对于乙等人该项主张不予采信，原审法院确认系争房屋的房价款应为150万元。

对于乙等人行使合同解除权是否成立的问题。原审法院认为，双方在买卖合同中约定了乙等人在条件成就时有权单方解除合同，即甲逾期未付款，乙等人应予书面催告付款。根据双方合同约定，甲应于2009年11月26日支付购房款1万元，在2009年12月31日之前支付购房款90万元。由于甲于2009年12月另案起诉要求乙等人支付借款30万元，故甲认为以债权冲抵房价款的事实也不成立。甲未按合同约定支付房价款的行为已构成违约，乙等人于2011年3月16日通过快递方式向甲发出了《催款函》，虽该函因地址不详被退回，但因乙等人是按照合同中所载明地址邮寄，故其已经依约行使了催告义务，书写地址不明确或变更了住址造成未能送达的后果应由甲自己负责。同时系争房屋虽被司法限制，但甲因买卖系争房屋而产生的债务并未消除，故乙等人仍有权要求甲支付相关的房价款。甲在催告期限届满后仍未付款，乙等人有权依约行使合同解除权，且告知甲合同解除的通知被退回之过错不在乙等人，故乙等人要求确认双方的买卖合同于2011年3月24日解除的理由成立，法院依法予以确认。由于买卖合同解除是甲违约所致，故其应按照合同约定支付逾期付款违约金。因甲的逾期未付款为150万元，故甲应支付的逾期付款违约金为30万元，乙等人要求甲支付违约金36万元的诉讼请求法院不予支持。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条的规定，于二〇一二年二月一日判决如下：

一、乙、丙、丁与甲签订的《上海市房地产买卖合同》及乙与甲签订的《补充协议》于2011年3月24日解除；

二、甲应于判决生效之日起十日内支付乙、丙、丁逾期付款违约金30万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,700元，由乙、丙、丁负担900元，甲负担5,800元。

原审判决后，甲不服，向本院提起上诉称：

一、原审法院查明事实不清。

1、对甲购买乙等人房屋的原因只字未提。甲2009年11月26日与乙等人签订房屋买卖合同是因为乙等人欠甲借款30万元，逾期无力偿还，故甲只能接受乙等人的房屋。

2、甲在约定的交易时间前起诉乙等人要求偿还欠款的原因在开庭时已经作出陈述，但原审法院置之不理。2009年12月22日甲在某县人民法院起诉乙偿还30万元借款本金及相应利息，其原因是对方违反诚信，要求甲按照180万元的价格（实际价格为150万元）支付购房款，故甲只能起诉主张偿还借款。

3、原审法院对部分事实的认定违反常理。（1）乙等人拖欠甲借款在先，双方签订买卖合同在后，若因买卖合同导致甲对乙等人负债，则之前的债务应当抵冲。因乙等人违反合同约定的价格条款，要求甲多支付30万元，故甲以借据直接起诉，此是因乙等人的违约行为导致房屋买卖合同无法履行，甲在借款纠纷案中认为此借款已与房屋买卖合同无关符合常理和法律规定。原审法院认为合同签订后不到一个月甲起诉借款纠纷，证明甲未以30万元债权抵冲房款，故应当另行支付购房款，未支付即构成违约，此逻辑推断忽略了甲起诉借款纠纷的原因是乙等人违约在先。（2）原审法院以乙等人寄出的催款函和解除合同

通知被退回的时间作为合同解除时间，缺乏事实和法律依据。至借款纠纷案的最后一次庭审前，乙等人一直在与甲沟通如何偿还借款，双方在某县人民法院执行庭多次见面，此期间乙等人未提所谓解除合同之事。乙等人私自提高合同价格，甲根本不可能与其履行是双方都明知的事，某县人民法院的执行案一结束，乙等人即提起本案诉讼是明显恶意的行为。（3）既然原审法院认定合同价格是150万元而非180万元，则乙等人以180万元要求甲付款、逾期付款即解除合同的理由便不能成立。

二、乙等人违约在先，甲不存在违约。

双方签订买卖合同后，按约甲应给付1万元定金，但由于乙等人尚欠甲30万元，故甲无需支付。签约后几天，乙等人即要求支付180万元，以30万元借款冲抵后实际应付150万元，此明显违反合同约定，甲不同意，并要求偿还借款。为防止落入合同陷井，特意在约定的交易时间前起诉，此后双方陷入漫长的诉讼过程，乙等人在合同签订一年半后行使解除权，已经丧失行使解除权的权利。由于乙等人先行违约，现反而追究甲的违约责任，不应受到法律保护。

三、双方的房屋买卖合同应认定无效。系争房屋属于抵押房产，乙等人处置抵押房产未经抵押权人同意，甲也未代为清偿债务消灭抵押权，故违反《物权法》第一百九十一条第二款的规定，双方的买卖合同应为无效。

四、原审法院违反法律规定，有悖于公平公正的法律原则。

综上，故提起上诉，要求撤销原审判决，改判驳回乙等人的原审诉讼请求。

被上诉人乙等人辩称：系争房屋的真实价格为180万元，合同约定150万元系为避税，30万元债务已在此抵扣。合同约定150万元后，甲完全可以按照合同条款履行义务，无需提起借贷纠纷主张30万元债权，且在某县人民法院审理的民间借贷纠纷案中甲承认30万元与房屋买卖无关。由于甲不履行合同付款义务，乙等人享有合同约定的解除权，有权解除合同。法律没有规定行使解除权的期限为一年，乙等人行使解除权的行为符合规定。甲主张房屋买卖合同无效，其依据是物权行为无效，但物权行为的生效与否不溯及合同效力，合同约定过户前甲先支付90万元由乙等人用于偿还银行抵押贷款，故即便系争房屋存在抵押也不能认为合同无效。综上，要求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

本院另查明，在某县人民法院审理的借款纠纷案中，甲诉请要求乙、丙、姜某某偿还借款30万元及逾期利息。乙辩称，该笔借款是甲提供给乙的赌资，月息为5分；其也曾同意还款，并说过将房屋出卖给甲故订立了房屋买卖协议，目前该协议正在履行过程中，双方知道用30万元冲抵房款，如果说没有冲抵，那么双方的约定也是从房款中扣除，故甲提前主张偿还借款没有理由。乙还称，双方签订房屋买卖协议，总价款为180万元，签订合同时只确定价格为150万元，其中已冲抵30万元，因其不可能将每平方米14,000元的房屋只卖12,000元。

该案审理中，某县人民法院根据甲的申请，于2009年12月23日作出财产保全的民事裁定，查封了乙等人的上海市某区某路某弄2号102室房屋即系争房屋。

本院又查明，二审中甲称，系争房屋的转让价为150万元，双方口头明确30万元债权冲抵在第二笔购房款48万元中。乙等人则坚持认为系争房屋转让价为180万元，冲抵30万元后变成150万元。

本院认为，乙曾欠甲借款30万元，因无钱偿还故约定由乙等人出卖系争房屋给甲并从房款中抵扣借款30万元，此节事实根据双方的陈述可予确认。关于系争房屋的转让价及30万元的抵扣问题双方说法不一。甲主张转让价为150万元，30万元于第二笔购房款48万元中抵扣；乙等人主张转让价为180万元，150万元的价格是30万元抵扣后的合同价。本院认为，根据房屋买卖合同及补充协议，双方所约定的成交价为150万元，乙等人主张系争房屋的真实转让价为180万元，30万元在签订合同时已经抵扣，对此其未提供相应证据予以证明，难以采信，原审法院认定系争房屋价格为150万元本院予以赞同。

房屋买卖合同签订后，甲于2009年12月22日向某县人民法院就30万元借款提起诉讼，该行为表明其不再以30万元借款与购房款进行冲抵。从2009年11月26日双方签订合同至乙等人于2011年3月23日发出解除合同通知书的一年多时间内，甲未曾支付过任何一笔购房款，其行为已表明其不愿再履行该合同，故在乙等人发出的解除合同通知到达甲时可确认为合同解除。乙等人系按照甲在合同中所确认的地址邮寄信函，该信函遭退回的后果应由甲自行负责，不影响解除通知的效力。

关于逾期付款的违约金，本院认为，甲确未按约支付购房款，但根据双方的陈述、乙等人的催款函及解除合同通知书等证据，双方其实在系争房屋的价款问题上一直存在分歧，乙等人主张为180万元，甲主张为150万元，且乙等人要求支付180万元缺乏相应依据，在此情况下甲拒绝支付购房款有其正当理由，不能认定为系违反合同第九条之行为。原审法院否定了乙等人按照180万元计算20％之违约金的诉请，却判令甲按照法院认定的合同价150万元承担逾期未付款之20％的违约金，所作处理有欠妥当，本院予以纠正。

综上所述，本院认为，原审判决关于系争房屋之转让价的认定无误，确认双方合同于2011年3月24日解除亦无不当，但对甲之违约责任的认定及处理欠妥，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一(民)初字第13107号民事判决第一项；

二、撤销上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一(民)初字第13107号民事判决第二项；

三、驳回乙、丙、丁要求甲支付违约金人民币36万元的诉讼请求。一审案件受理费人民币6,700元，二审案件受理费人民币5,800元，共计人民币12,500元，由乙、丙、丁负担。

本判决为终审判决。

审 判 长侯卫清

审 判 员郑卫青

代理审判员毛海波

二○一二年三月十三日

书 记 员许 晶

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第三篇：范建翠与秦瑞海房屋买卖合同纠纷上诉案

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范建翠与秦瑞海房屋买卖合同纠纷上诉案

天津市高级人民法院

民事裁定书

(2014)津高民申字第855号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：范建翠。

委托代理人：杨井伯，天津寰宇律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：秦瑞海。

委托代理人：管健，天津世杰律师事务所律师。

一审被告、二审被上诉人：杜连珍。

委托代理人：秦宝兵。

再审申请人范建翠因与被申请人秦瑞海及一审被告、二审被上诉人杜连珍房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市第一中级人民法院（以下简称二审法院）（2013）一中民四终字第1107号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

范建翠申请再审称：

（一）本案二审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款之规定作出裁定，属于适用法律错误；

（二）本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定的应撤销一审判决的情形；

（三）依据相关司法解释，只有在各方当事人达成和解协议的情况下，当事人才可以申请撤诉，本案不符合二审中撤回一审起诉的特例性规定；

（四）二审法院作出裁定后，秦瑞海又另案提起返还之诉，增加了当事人的诉累，直接损害了范建翠的诉讼权利和诉讼利益；

（五）二审法院应当针对上诉请求中的有关事实和适用法律问题进行审查，本案中的二审裁定超出了其职权范围。综上，范建翠依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定，申请再审。

秦瑞海提交意见称：

（一）撤诉权是当事人权利的一部分，当事人可以在二审宣判前撤回一审起诉；

（二）《中华人民共和国民事诉讼法》没有对二审撤回起诉作出特别规定；

（三）当事人提起上诉后，一审判决没有发生法律效力，故撤回起诉对于一审判决的既判力没有影响；

（四）本案一审判决存在错误，范建翠和杜连珍之间存在恶意串通。综上，二审裁定适用法律正确，应驳回范建翠的再审申请。

杜连珍提交意见称：同意范建翠的再审申请。

本院认为，本案一审中，秦瑞海起诉请求确认杜连珍与范建翠之间的房屋买卖合同无效，一审法院在进行实体审理后，认为秦瑞海的主张不能成立，判决驳回其诉讼请求。秦瑞海不服一审判决，提起上诉。二审法院审理期间，秦瑞海申请撤回上诉及一审起诉。二审法院在裁定撤销一审判决的同时，准许秦瑞海撤回上诉及一审起诉，并不违反法律规定。范建翠申请再审的理由不能成立，本院不予支持。

综上，范建翠的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回范建翠的再审申请。

审 判 长

赵清泉 代理审判员

李善川 代理审判员

于轶男

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二〇一四年七月二十三日 书 记 员

杨泽宇

第四篇：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司与何文华房屋买卖合同纠纷上诉案

广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司与何文华房屋买卖合同纠纷上诉案

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2010)穗中法民五终字第455号

上诉人(原审被告)：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）。

法定代表人：邓锐标，职务：总经理。

委托代理人：李苏，系广东华誉律师事务所律师。

委托代理人：谢薰娜，系广东华誉律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：何文华。

委托代理人：梁永裕，系广东仲衡律师事务所律师。

委托代理人：李志坤，系广东仲衡律师事务所实习律师。

上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2009)番法民三初字第1842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院审理查明: 2005年9月26日，何文华与绿庭雅苑公司签订编号为穗（番）房合字NO.0511226的《商品房买卖合同》，约定：何文华向绿庭雅苑公司购买位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭3座3梯1102的预售商品房，该房屋用途为居住，建筑面积共199.15平方米，房屋按套出售总价款为764736元；付款方式为分期付款，2005年9月26日前支付154736元，2020年9月26日前支付610000元(银行按揭)，如何文华未按约定时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，何文华按日向绿庭雅苑公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，绿庭雅苑公司有权解除合同，何文华按累计应付款的20％向绿庭雅苑公司支付违约金，何文华愿意继续履行合同的，经绿庭雅苑公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，何文华按日向绿庭雅苑公司支付逾期应付款万分之二的违约金；绿庭雅苑公司应当在2005年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付何文华使用，绿庭雅苑公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付何文华使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿庭雅苑公司按日向何文华支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，何文华有权提出解除合同，何文华解除合同的，绿庭雅苑公司应当自何文华解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按何文华累计已付款1％向何文华支付违约金，何文华要求继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿庭雅苑公司按日向何文华支付已交付房价款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》所附的补充协议第六条第一款约定：何文华应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交予绿庭雅苑公司，并委托绿庭雅苑公司统一办理申请房地产权证的手续，对此绿庭雅苑公司不再另行通知。上述《商品房买卖合同》所附的补充协议第六条第二款约定：如因

绿庭雅苑公司的责任，何文华不能在履行完本条的第一款的义务后七百三十日内取得房地产权证的，从逾期之日起，绿庭雅苑公司每日按何文华已付房价款的万分之零点五向何文华支付违约金，违约金支付至办妥房地产权证之日止；如绿庭雅苑公司逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起绿庭雅苑公司每日按何文华已付房价款的万分之一向何文华支付违约金至房地产权证办妥之日止（何文华属于银行按揭方式付款的，办理房地产权证的起算日期为何文华履行完本条的一款的义务后、按揭银行同意办理房地产权证及他项权证之日起计）。上述合同在广州市房地产交易所办理了预售合同登记。上述合同签订后，何文华于2005年9月26日向绿庭雅苑公司支付了房款154736元（含定金30000元）。2005年10月25日，何文华与广州市番城农村信用合作社签订编号为楼宇按揭合同【2005】第006313号的《楼宇按揭合同》,约定：何文华以所购买的位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭3座3梯1102的房产作抵押向广州市番城农村信用合作社申请借款，广州市番城农村信用合作社向何文华提供人民币贷款610000元，其中第十八条约定：待抵押房产竣工交付使用后，何文华及广州市番城农村信用合作社应协助发展商到房地产管理部门办理房屋所有权证和他项权证。2005年10月31日，何文华又向绿庭雅苑公司支付了房款610000元。但绿庭雅苑公司至今未办妥涉案房地产的房地产权证，遂引起纠纷，何文华的诉讼请求为：

1、撤销何文华与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定；

2、绿庭雅苑公司支付迟延办理房产证的违约金（违约金以764736元为基数从2007年10月31日起按照每日万分之二点一的标准计至办证之日止）；

3、诉讼费由绿庭雅苑公司负担。

在庭审中，何文华确认其要求撤销与绿庭雅苑公司之间签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定的理由是认为上述条款显失公平，理由有二：一是上述条款约定的违约金标准低于何文华逾期支付房款的违约金标准，二是上述逾期办理房产证的约定是在补充协议中所约定。何文华与绿庭雅苑公司双方确认何文华已于2005年9月及2005年10月25日分别将办理房地产权证的费用及资料交给绿庭雅苑公司。

以上事实，由何文华提供的《商品房买卖合同》、《楼宇按揭合同》、发票及该院庭审笔录予以证实。

原审法院认为：关于何文华要求撤销《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定的请求。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；

（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，何文华以绿庭雅苑公司逾期办理房地产权证的违约金标准低于何文华逾期支付房款的违约金标准及上述约定是在补充协议中所约定为撤销事由，认为《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定显失公平，要求撤销，本院认为，何文华于2005年9月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，何文华在签订上述《商品房买卖合同》及补充协议时就应当知道合同及补充协议的内容，包括何文华逾期支付

房款的违约责任内容以及绿庭雅苑公司逾期办理房地产权证的违约责任内容，现何文华要求撤销《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定已超过其应当知道撤销事由之日起的一年，故对何文华的该项请求，该院不予支持。

关于何文华要求绿庭雅苑公司支付违约金的诉讼请求。何文华与绿庭雅苑公司双方对违约金的计算基数没有异议，但对违约金起算时间及计算标准有争议。该院认为，双方已确认何文华已于2005年9月及2005年10月25日分别将办理房地产权证的费用及资料交给绿庭雅苑公司，何文华与广州市番城农村信用合作社于2005年10月25日签订的《楼宇按揭合同》中约定待抵押房产竣工交付使用后，何文华及广州市番城农村信用合作社应协助发展商到房地产管理部门办理房屋所有权证和他项权证，且何文华亦于2005年10月31日前将房款全部支付给绿庭雅苑公司，故在2005年10月31日何文华已履行完《商品房买卖合同》补充协议第六条第一款的义务，按揭银行亦已同意办理房地产权证及他项权证，因此，应从2005年10月31日作为办理房地产权证的起算日期，故绿庭雅苑公司应于2007年10月31日前办妥涉案房地产的房地产权证，但绿庭雅苑公司至今未办妥房地产权证，应承担违约责任，即支付从2007年11月1日起至办理房地产权证之日止的逾期办证违约金。何文华要求按每日万分之二点一的标准支付违约金，实质是要求增加违约金，但何文华未能举证证明约定的违约金低于造成的损失，故违约金仍应按双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定计算，即从2007年11月1日起至2008年10月31日止按每日万分之零点五的标准计算违约金，从2008年11月1日起至办理房地产权证之日止按每日万分之一的标准计算违约金，但违约金总额应以总房价764736元为限。由于尚不能确定办理房地产权证的时间，故违约金从2007年11月1日起计至法庭辩论结束之日（即2009年10月13日）止，为40531.01元。对于之后产生的违约金，何文华可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：

一、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何文华支付逾期办理房地产权证的违约金40531.01元；

二、驳回被告何文华其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1276元由被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担485元，由原告何文华负担791元。

上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：根据上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》补充协议第一款“乙方（即被上诉人）应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交给甲方，由甲方统一办理申请房地产权证的手续”及《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人于2005年12月31日前交齐房款及上诉人按照合同约定于2005年12月31日将案涉房屋交付给被上诉人使用。因此，应从2005年12月31日作为办理房地产权证的起算时间，即上诉人须从2007年12月31日起向被上诉人计付逾期办理房产证的违约金。据此，上诉请求：撤销原审判决，改判违约金从2007年12月31日起计算；本案诉讼费由被上诉人负担。

被上诉人何文华答辩称：同意一审判决，请求维持原判。

二审期间各方当事人未能举出新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确

认。

另查明，根据原审庭审笔录记载，被上诉人确认在2005年12月31日接收了案涉房屋。

本院认为：上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。

关于办理房产证义务的起算时间。本院认为，根据双方补充协议第六条第一款之规定，被上诉人应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交予上诉人，并委托上诉人统一办理申请房地产权证的手续。虽然被上诉人提前在2005年9月和10月25日分别将办理房产证的费用和资料交给上诉人，并在2005年10月31日付清了房款，但双方的交楼时间在2005年12月31日，被上诉人提前交清办证资料和费用并不必然导致上诉人的办证义务提前至交楼时间之前。故上诉人上诉要求逾期办证违约金起算时间为2007年12月31日，符合合同约定，本院予以采纳。原审法院判令上诉人从2007年11月1日起计算，处理不当，本院予以纠正。

综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：

一、维持广州市番禺区人民法院(2009)番法民三初字第1842号民事判决第二项；

二、变更广州市番禺区人民法院(2009)番法民三初字第1842号民事判决为：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司在本判决送达之日起十日内，支付逾期办理房地产权证违约金给何文华（以764736元为本金，从2007年12月31日起至2008年12月31日止按每日万分之零点五的标准计算违约金，从2009年1月1日起至2009年10月13日止按每日万分之一的标准计算违约金，但违约金总额应以总房价764736元为限）。

本案一审案件受理费1276元，由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担1000元，被上诉人何文华负担276元；二审案件受理费813元，由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担713元，被上诉人何文华负担100元。

本判决为终审判决。

审 判 长何淑芬

审 判 员孔婉芬

代理审判员刘 宏

二Ｏ一Ｏ年 三 月 十八 日

书 记 员王碧玉

第五篇：蔡国华等与上海恒臻物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

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蔡国华等与上海恒臻物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第1689号

上诉人（原审被告）蔡国华，＊出生，汉族，户籍地上海市路号，现住＊＊＊。

上诉人（原审被告）蔡一尘，＊出生，汉族，户籍地上海市路号，现住＊＊＊＊。

委托代理人蔡国华，系蔡一尘之父，身份事项同上。

被上诉人（原审原告）上海恒臻物业管理有限公司。

法定代表人＊＊，总经理。

委托代理人史，上海恒臻物业管理有限公司职员。

上诉人蔡国华、蔡一尘因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第2683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，2006年4月30日，上海恒臻物业管理有限公司（以下简称恒臻公司、乙方）与上海市闵行区二区业主大会（甲方）签订了物业服务合同一份，约定由甲方委托乙方为闵行区＊＊＊＊弄二区小区业主提供物业服务，恒臻公司按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为住宅多层人民币0.84元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月10日前履行交纳义务。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2006年4月1日起至2008年3月31日止。2008年12月29日，恒臻公司又与上海市闵行区东方花园二区业主大会签订物业服务合同，约定收费标准为多层1.06元每月每平方米，合同期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。2013年2月5日，恒臻公司再次与上海市闵行区东方花园二区业主大会签订物业服务合同。物业服务费用均为按季缴纳，业主应在每季度首月10日前履行交纳义务。恒臻公司自2006年4月入驻蔡国华、蔡一尘所在小区，实际为该小区提供物业管理服务至今。蔡国华、蔡一尘系上海市闵行区＊＊＊＊弄2区46号401室业主，建筑面积为104.24平方米，自2006年10月至2013年12月31日未交物业服务费8，992.92元。

原审另查明，恒臻公司分别于2008年4月27日、2010年12月18日，通过挂号信的方式向蔡国华、蔡一尘邮寄催款通知，蔡国华、蔡一尘均未领取。恒臻公司又于2011年3月14日、2012年3月29日以快递方式向蔡国华、蔡一尘催讨欠款。2013年5月28日恒臻公司向原审法院提起诉讼，原审法院于2013年7月30日立案，后恒臻公司在二审期间自愿撤回起诉。

2014年1月27日恒臻公司诉至原审法院，请求判令：

1、蔡国华、蔡一尘支付2006年10月起至2013年12月31日止的物业服务费8，992.92元；

2、蔡国华、蔡一尘支付逾期交纳违约金8，492.84元。

原审认为，依据《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现蔡国华、蔡一尘所居住小区的业主委员会已与恒臻公司签订了《物业服务合同》，故业主委员会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力。现蔡国华、蔡一尘认为业主委员会成立的程序不合法，进而否认物业服务合同，对于此项辩称不予采信。蔡国华、蔡一尘以物业服务合同签订的程序不合法提出反诉要求撤销物业服务合同及补充协议，原审法院已向蔡国华、蔡一尘释明，其应另行提起诉讼解 法律侠客在线lawbingo

决。

诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。恒臻公司曾于2008年4月27日向蔡国华、蔡一尘邮寄了催讨函，诉讼时效中断重新计算，2006年10月至2008年4月期间欠缴的物业费诉讼时效直至2010年4月26日到期。恒臻公司虽提供了2009年3月24日的交寄清单，但从中并不能看出恒臻公司已向蔡国华、蔡一尘邮寄了催讨函，恒臻公司目前可以证明的最近一次邮寄催讨函的时间为2010年12月18日，诉讼时效中断重新计算，因此2006年10月至2008年12月期间的物业管理费已经超过诉讼时效。2009年1月至2010年12月期间欠缴的物业费诉讼时效直至2012年12月到期，但因恒臻公司于2011年3月4日、2012年3月29日通过快递方式向蔡国华、蔡一尘邮寄了催款函，因此诉讼时效中断重新计算。此外，对于蔡国华、蔡一尘未签收恒臻公司邮寄的挂号信、快递的辩称，因恒臻公司已经提供在诉讼时效内以蔡国华、蔡一尘居住地为寄送地址，并以挂号信及快递方式邮寄催款函的凭证，而蔡国华、蔡一尘在庭审中也称恒臻公司寄过两份快递给其，一份其直接交由快递员退给恒臻公司，一份塞其信箱内，其取出后直接交给居委会，可见恒臻公司确实向蔡国华、蔡一尘进行了催讨，已导致诉讼时效中断重新计算，因此对于蔡国华、蔡一尘的此项辩称，不予支持。

至于蔡国华、蔡一尘提出恒臻公司未尽物业管理职责，存在管理瑕疵、停车费账目未公开等问题，均涉及蔡国华、蔡一尘所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据《中华人民共和国物权法》之规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或协商解决。故本案中蔡国华、蔡一尘以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据。

至于恒臻公司主张的滞纳金，恒臻公司作为一家物业服务单位，应为业主提供良好的、全面的物业服务，以求在工作过程中更加规范、透明、公正。考虑到蔡国华、蔡一尘未付物业费确属事出有因，因此对于恒臻公司主张的滞纳金，不予支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，于二○一四年五月十二日作出判决：

一、蔡国华、蔡一尘于判决生效之日起十日内支付上海恒臻物业管理有限公司自2009年1月至2013年12月止的物业服务费6，629.66元；

二、驳回上海恒臻物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计118.57元，由上海恒臻物业管理有限公司负担73.61元，蔡国华、蔡一尘负担44.96元。

原审法院判决后，蔡国华、蔡一尘不服，向本院提起上诉称：物业合同不合法，是没有效力的，对上诉人也没有约束力。被上诉人拒不提供房屋的承重结构图、破坏小区绿化、拆掉围墙铁栏，没有尽到物业管理义务，不应收费。此外，上诉人从没有收到过催款函也没有承诺过付款，被上诉人主张的物业费已过诉讼时效，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请。

被上诉人恒臻公司辩称：被上诉人已经履行了自己的义务，小区内的工程都是通过业委会同意的，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，被上诉人作为物业管理单位，与系争小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同上有业主委员会主任的签字，并加盖了该小区业主大会的印章，故该合同合法有效，对作为小区业主的上诉人具有法律约束力。依据等价有偿、诚实信用原则，上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应支付相应的对价。至于上诉人提及的被上诉人擅自破坏 法律侠客在线lawbingo

小区环境，拆掉小区铁围栏等影响业主生活质量的问题，一则根据上诉人提供的相应证据无法证明被上诉人在服务上存在严重瑕疵，再则鉴于此均涉及全体业主权利，故应由全体业主提出主张或与被上诉人协商解决。上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。此外，关于诉讼时效问题，被上诉人一审提供的2010年12月18日邮寄的物业管理费催缴函可证明其于2010年12月向上诉人发出过催缴通知，故上诉人以被上诉人主张的2009年至2013年的物业费已过诉讼时效为由拒付物业费，依据不足，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币89.90元，由上诉人蔡国华、蔡一尘负担。

本判决为终审判决。

审 判 长

方方 代理审判员

孙飞 代理审判员

毛焱 二〇一四年七月二十一日

书 记 员

倪非