第一篇：广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案
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广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2014)穗中法民五终字第2601号
上诉人（原审被告）：广州市中村房地产开发有限公司。
法定代表人：岑永诚，经理。
委托代理人：罗红明，广东百越律师事务所律师。
委托代理人：严瑾，广东百越律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：吴宏。
被上诉人（原审原告）：温程群。
两被上诉人的共同委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人广州市中村房地产开发有限公司（以下简称中村公司）因与被上诉人吴宏、温程群商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：吴宏、温程群、中村公司于2012年7月2日签订《商品房预售合同》，订明由吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C6幢6层601号房，房屋地主海珠区嘉泰二街1号（C1）601房，总金额为2116439元；（第十条逾期付款的违约责任）如果吴宏、温程群未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，中村公司有权要求吴宏、温程群每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）中村公司应当在2013年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；（第十四条延期交房的违约责任）中村公司如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第十二条处理；（第十五条房屋交付时的有关资料）吴宏、温程群和中村公司双方进行房屋验收交接时，中村公司应当向吴宏、温程群提供有关该商品房的下列资料：
（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）见补充协议第十三条；上述文件中，（一）至
（五）项应出示原件并向吴宏、温程群提供加盖中村公司公章的复印件；
（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，中村公司应提供已加盖公章的原件给吴宏、温程群；
（八）项应交由吴宏、温程群填写或签署；„„合同附件七《本合同补充协议》约定：„„
八、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十条内容变更为：
1、吴宏、温程群如未按本合同及本协议约定的时间付款，应当向中村公司支付逾期违约金；逾期违约金根据吴宏、温程群应付款项的每日万分之一计算；逾期违约金计算期间为自本合同及本补充协议规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止；实际付款日是指吴宏、温程群将全 法律侠客在线lawbingo
部的应付款项及其利息和其他有关的应付款项全额支付给中村公司的当日；„„
十、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十二条内容变更为：特别约定：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，吴宏、温程群同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；„„
十二、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十四条内容变更为：
1、无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，中村公司支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；
2、逾期超过180日吴宏、温程群要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由中村公司按不超过总房价款的10%向吴宏、温程群支付违约金；„„
十三、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十五条内容变更为：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼，吴宏、温程群仍有异议的可单独到中村公司公司查阅相关原件，或到相关政府部门或官方网站查阅；等。合同签订后，吴宏、温程群已按合同约定向中村公司付清了全部购房款，但中村公司至今未通知吴宏、温程群收楼。
吴宏、温程群于2013年9月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：
1、中村公司向吴宏、温程群支付迟延交房违约金（以总房款2116439元为本金，按照每日万分之二点六的标准，从2013年5月31日起计至中村公司实际交楼给吴宏、温程群之日止，违约金不以总房款5%为限）；
2、中村公司承担本案诉讼费。中村公司原审答辩称：吴宏、温程群向中村公司购买涉案房屋并签订了商品房买卖合同，但合同签订后，吴宏、温程群纠集其他的购房人，阻挠中村公司的建设施工。经行政部门多次协调，吴宏、温程群仍纠集其他的购房人，恶意阻挠中村公司对楼房的各项设施完善与建设，由于吴宏、温程群的恶意阻挠行为导致合同已无法履行。且吴宏、温程群的诉讼请求主张的违约金计算标准也是吴宏、温程群自行主张和计算的，与合同约定不符。另外，吴宏、温程群主张的违约金的计算也是毫无事实和法律依据的，中村公司不能接受。中村公司不同意吴宏、温程群的诉讼请求，请求法院予以驳回。
原审法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表中载明工程竣工验收备案文件目录有电梯验收合格证明、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见、工程质量监督报告„„；等。中村公司在本案审理期间还向原审法院提交了《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》、《通邮申请表》、《永久水表安装完毕证明书》（复印件）。
原审诉讼中，中村公司明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用。
原审法院认为，吴宏、温程群与中村公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。
根据合同和补充协议约定，中村公司应当在2013年5月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，吴宏、温程群同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；房屋交付时的有关资料为中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼。根据现有证据显示，中村公司已取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣 法律侠客在线lawbingo
工验收备案表》，涉案房屋符合法定的交楼条件，且涉案房屋已符合合同约定的交付条件，但中村公司至今未按合同约定通知吴宏、温程群收楼，且在诉讼中明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用，其行为显然已构成违约，应承担违约责任。故吴宏、温程群要求中村公司支付从2013年5月31日起的逾期交楼违约金有理，予以支持，违约金应计至中村公司书面通知吴宏、温程群收楼之日止。
根据合同及补充协议的约定，中村公司逾期交楼，合同继续履行的，中村公司支付违约金按每日总房价款的0.01%计算，最高赔付额不超过总房价款的5%。经审查，该约定是双方当事人的真实意思表示。现吴宏、温程群认为合同约定的逾期交楼违约金标准过低，与逾期付款的违约责任相比显失公平，要求将违约金调整为按每日总房价款的万分之二点六的标准计算，且不以总房款的5%为限，依据不足，也不符合合同约定，故对吴宏、温程群该意见不予采纳。中村公司逾期交楼的违约金标准应按照合同约定的标准计算。中村公司拒绝支付逾期交楼违约金的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2014年2月21日作出如下判决：
一、被告广州市中村房地产开发有限公司向原告吴宏、温程群支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至被告书面通知吴宏、温程群收楼之日止，每日按吴宏、温程群已付房款2116439的0.01%的标准计算；违约金总额以2116439元的5%为限）；其中至本判决生效之日止的违约金，在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每月10日前支付一次；
二、驳回吴宏、温程群的其它诉讼请求。一审受理费1038元，由吴宏、温程群负担604元，中村公司负担435元。
判后，上诉人中村公司不服原审判决，向本院提起上诉称：中村公司与吴宏、温程群于2012年7月2日签订了商品房买卖合同，合同约定吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C1幢601号房。但合同签订后，吴宏、温程群恶意履行合同导致上述合同已无法履行，合同精神无法体现，故中村公司不应支付逾期交楼违约金。请求：
1、撤销原审判决，改判驳回吴宏、温程群的全部原审诉讼请求；
2、吴宏、温程群承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人吴宏、温程群答辩认为：
一、中村公司在具备了交楼条件后仍然拒绝交楼给吴宏、温程群，并要求吴宏、温程群按照中村公司单方的要求签订内容远远低于一审判决的条件且对吴宏、温程群非常不利的和解协议，如果吴宏、温程群不签订该协议，中村公司就拒绝交楼。因此，中村公司的行为至今都构成违约，延迟交楼违约金应当一直计算到中村公司实际交楼给吴宏、温程群为止。
二、吴宏、温程群等业主以及代理人曾到中村公司的楼盘办理收楼手续，中村公司要求先签订和解协议后交楼，但被吴宏、温程群等业主拒绝，至今无法收楼。中村公司从一审立案开庭至今，拒绝交楼的态度都没有变化。为此，吴宏、温程群等业主在另案提起诉讼要求交楼，该案一审判决以后，中村公司仍然以上述手段延长交楼的时间，希望二审法院考虑实际情况，纠正一审判决的漏洞。一审判决不合理，给中村公司留下不交楼给业主的空间。一审我方要求调高违约金，中村公司抓住违约金不超过总房款的5%的霸王条款迟迟不交楼，希望二审法院考虑到这个情况作出处理。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，吴宏、温程群提交录音及该录音内容的书面纸质版本作为本案的新证据，拟证明吴宏、温程群在2014年6月6日去收楼，中村公司不同意交楼，要求吴宏、温程群与中村公司达成和解协议后才交楼。中村公司对此证据的合法性和真实性都有异议，不认可吴宏、温程群提交的证据。二审庭询中，吴宏、温程群申请证人出庭作证，拟证明上述录音资料反 法律侠客在线lawbingo
映情况的真实性。
二审期间，双方当事人均确认涉案楼盘已经符合交楼条件。中村公司明确其上诉所称的业主恶意履行合同是指业主要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司的正常经营。
二审另查明。吴宏、温程群于2014年5月15日收到了中村公司发出的收楼通知。
本院认为，本案二审争议的焦点是中村公司应否承担逾期交楼的违约金。中村公司在二审中主张因吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司正常经营，故中村公司不应承担逾期交楼的违约金。从业已查明的事实可知，按照合同约定，涉案房屋均已届交楼时间，但中村公司至今尚未交付涉案房屋给吴宏、温程群，应承担逾期交楼的违约责任。因中村公司和吴宏、温程群签订的《商品房预售合同》并未约定在吴宏、温程群对合同约定的违约金标准提出异议时，中村公司有权据此迟延交楼，中村公司也未能提供证据证实吴宏、温程群就违约金标准问题与中村公司之间有争议导致涉案楼盘施工延误，故中村公司以吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段不当为由，主张其不应承担逾期交楼违约金，缺乏理据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，吴宏、温程群对原审判决并未提起上诉，故本院对其主张的原审判决不合理的抗辩意见不予审查，其欲证明上述抗辩意见成立所提交的证据以及要求证人出庭作证的申请，亦与本案处理结果无关，本院不予接纳。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人中村公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1038元，由上诉人广州市中村房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长
吴国庆 代理审判员
李 民 代理审判员
姚伟华 二〇一四年八月四日 书 记 员
邹文芳
第二篇：湖南省乾程房地产开发有限公司与颜艳辉等商品房预售合同纠纷上诉案
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湖南省乾程房地产开发有限公司与颜艳辉等商品房预售合同纠纷上诉案
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民事判决书
(2013)州民一终字第197号
上诉人（原审被告）湖南省乾程房地产开发有限公司。
法定代表人陈绪前，该公司董事长。
委托代理人黄中琬。
委托代理人李龙。
被上诉人（原审原告）颜艳辉。
委托代理人李鹏飞，湖南董艺律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工会工作委员会。
负责人丁绍文，该工会主席。
委托代理人唐毅。
原支持起诉机关湖南省吉首市人民检察院。
上诉人湖南省乾程房地产开发有限公司（以下简称乾程房地产公司）因与被上诉人颜艳辉、中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工会工作委员会（以下简称建行工会）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2013）吉民初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乾程房地产公司的委托代理人黄中琬、李龙，被上诉人曾尚农的委托代理人李鹏飞，被上诉人州建行工会的负责人丁绍文及委托代理人唐毅到庭参加诉讼。经本院依法传唤，上诉人乾程房地产公司的法定代表人陈绪前及被上诉人颜艳辉没有到庭参加诉讼。原支持起诉机关湖南省吉首市人民检察院未参加二审诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2007年1月17日，第三人州建行工会与被告乾城房地产公司协商签订《州建行职工集团订购住宅合同》（以下简称《团购合同》）。该合同约定：由州建行工会（80-100户职工）以集团订购的形式购买乾程房地产公司开发的吉首市乾州新区水厂路“九龙山庄”项目80至100套住宅，住宅单价为1500元／㎡，每户建筑面积240-280㎡，建筑占地面积100㎡以内，建筑层数三层以内（含三层）；乾程房地产公司为每户办理土地分割证及房产证，费用按规定承担；参与团购者在乾程房地产公司办理好土地使用权总证后，每户向该公司交纳首付款10万元，首付款交纳后两天内该公司与购房户另签定订购合同，超过两天后不再与州建行职工用户按1500元／㎡销售。随后，州建行工会电脑打印制作了团购“九龙山庄”项目A区住房（别墅区住房）名册，名册中显示参与团购的人数为77人。
2008年12月28日，乾程房地产公司因建房资金短缺，与州建行工会的代表签订《借款协议》。该协议约定：乾程房地产公司向州建行工会参与团购的购房户借款，户均5万元；该公司给予出借资金的购房户每月200元的购房优惠款，优惠款在购房款中抵减，优惠时间算至乾程房地产公司向州建行工会参与团购的购房户交付房屋钥匙日止，本次所借的5万元转为购房户的首付款，多退少补；乾程房地产公司在2009年8月26日前全部交房，若没有按时交房，则视为违约，承担总购房款的30%的违约金，违约金可折抵购房款；乾程房地产公司承担违约责任后，与州建行工会重新约定交房日期，但不得超过2009年10月26日，如果再次违约，双倍赔偿州建行工会购房户定金，原售房价格不变，乾程房地产公司不得将房屋出售给其他购房者。
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州建行工会与乾程房地产公司签订上述《团购合同》和《借款协议》后，颜艳辉按《团购合同》和《借款协议》约定向乾程房地产公司交付了购房首付款10万元及出借款5万元。2009年1月13日，颜艳辉与乾程房地产公司正式签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：颜艳辉购买乾程房地产公司开发的位于吉首市乾州新区水厂路南侧“九龙山庄”项目A区36号房，面积为332.77平方米，单价为1500元／㎡，总价款为499155元，首付总价款的30%，其余按揭贷款支付（颜艳辉于2009年1月21日按揭贷款支付349000元）；交房时间为2009年8月26日前，违约责任按《借款协议》约定执行；房屋交付方式为乾程房地产公司将验收合格的商品房以书面通知方式告知颜艳辉办理交房手续。
2009年5月18日，乾程房地产公司向州建行工会发出《工作联系函》，表示因春季以来雨水特别多，致使该行职工团购的住宅施工进度遭受严重影响，不能如期交房，要求将交房日期顺延阴雨天气及法定节假日。州建行工会负责人陈建国次日在联系函上签注“情况属实”。同年11月10日，乾程房地产公司又向州建行工会发出第二份《工作联系函》，表示因工地施工原因，冬季气温低以及小区已安装设施的安全完整问题，交房日期要顺延至2010年5月底。陈建国次日在联系函上签注“根据工地实际情况同意交房时间延期”。2010年3月18日，乾程房地产公司第三次向州建行工会发出《工作联系函》，表示因小区道路及配套环境不完善，物业管理没有到位等原因，交房时间要往后顺延。陈建国次日在联系函上签注“同意在物业管理到位，确保安全的前提下交房”。2011年9月6日，乾程房地产公司向州建行工会发出《关于州建行职工因团购乾程公司定向开发的多层住宅商品房要求调差的工作联系函》，要求包括颜艳辉在内的购房户就所购买的房屋每平方米加价100元。同年11月15日，州建行工会发出《致湖南乾程房地产开发公司的函》，要求乾程房地产公司按照协议履行义务，不同意提价收房，并要求该公司承担逾期交房的违约责任。
因与乾程房地产公司多次协商无果，原告颜艳辉向吉首市人民法院起诉称：被告乾程房地产公司的违约行为，侵犯了原告的合法权益。请求判令：（1）被告立即按照合同约定向原告交付符合条件的房屋并及时办理房屋产权证、土地使用权证等相关权属证书；（2）被告一次性给付原告购房优惠款；（3）被告立即向原告一次性支付逾期交房违约金；（4）被告承担本案一切诉讼费用。吉首市人民法院于2011年11月25日立案受理了颜艳辉的起诉。
在本院将该案发回重审后，颜艳辉将其诉讼请求重新确定为：（1）被告立即按照合同约定向原告交付符合条件的房屋并及时办理房屋产权证、土地使用权证等相关权属证书；（2）被告立即向原告一次性支付逾期交房违约金149746.5元；（3）被告承担本案一切诉讼费用。
原判认为：本案争议的焦点有以下三点：
一、关于《团购合同》及《借款协议》与《商品房买卖合同》主体、性质的问题。该三份合同签订的主体不同，《团购合同》及《借款协议》签订的主体系州建行工会和乾程房地产开发公司，而《商品房买卖合同》签订的主体却是乾程房地产开发公司和本案购房户。根据合同相对性原理，上述合同约定的部分条款虽有承接性、关联性，但因合同主体不同，权利与义务指向也不同，故不属于主合同与次合同关系。被告乾程房地产公司的辩解意见不能成立。合同的性质不同，《团购合同》是一份团购意向性质的合同，而《商品房买卖合同》则是一份正式、独立性质的买卖合同，购房户与开发商正式签订《商品房买卖合同》后，州建行工会与乾程房地产公司签订的意向团购合同关系即行终止，权利与义务随之消灭，商品房买卖的权利与义务由新的合同主体约定、履行、承担，故州建行工会不再具有本案《商品房买卖合同》的当事人主体资格。
二、第三人州建行工会签署同意延期交房的意见，对原告颜艳辉是否具有法律约束力的问题。被告乾程房地产公司称延期交房是征得本案第三人州建行工会同意的观点不能成立，理由如下：其一，州建行工会不是《商品房买卖合同》适格的相对方，也没有得到购房户的委托授权，无权签署同意延期交房的意见，且签署意见后未得到原告颜艳辉的追认，其无效代理行为对颜艳辉不 法律侠客在线lawbingo
具有法律约束力；其二，商品房延期交付、商品房提价等事宜属于双方当事人协商的范畴，需经双方当事人协商一致，协议才能发生效力。
三、关于原、被告是否存在违约并承担违约责任的问题。2009年8月18日，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，当属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告颜艳辉在与被告乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》之前，按照《团购合同》和《借款协议》要求，交付了购房首付款10万元及抵作购房款的出借款5万元，并按揭贷款付清了购房余款，已经履行了《商品房买卖合同》约定的全部义务。被告乾程房地产开发公司在履行《商品房买卖合同》过程中，违反该合同关于交房期限的约定，长期拖延交房，至今没有给原告颜艳辉下达交房书面通知，导致颜艳辉不能入住使用所购商品房，故被告乾程房地产公司应依法承担违约责任，按总购房款的30%向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告乾程房地产公司在本判决生效后五日内，向原告颜艳辉交付经验收合格的吉首市乾州新区南侧A区15号商品房，并在交房后一百八十日内为颜艳辉办理完毕相应的商品房产权证和土地使用权证；
二、被告乾程房地产公司在本判决生效后五日内向原告颜艳辉支付违约金人民币149746.5元。案件受理费3295元，案件保全费1269元，共计4564元，由被告乾程房地产公司承担。
宣判后，被告乾程房地产公司不服原判，向本院提起上诉称：
一、原审判决认定的事实有失偏颇，显失公平。
1、不管是《团购合同》还是《借款协议》，均由州建行工会与上诉人所签订，并都在《商品房买卖合同》之前签订。而一审判决只认可州建行工会在本案中有利于购房户行为，有失偏颇。
2、州建行工会的代表人陈建国的行为具有完全的法律效力。虽然2010年改选后，陈建国不再兼任州建行工会主席，但建行职工团购房住房建设工作经办班子和人员未变，建行职工团购住房建设工作仍由陈建国与上诉人进行接洽和协商。陈建国代表州建行工会在三份《工作联系函》的签字，对于购房户都具有约束力。原审判决却完全否认了陈建国在三份《工作联系函》签署意见的效力，却又认可了《团购合同》和《借款协议》，并据此作出了有利于购房户而不利于上诉人的判决，有失公平。
3、2011年11月15日，州建行工会向上诉人发了《致湖南省乾程房地产开发公司的函》，这是以州建行工会的名义所签发，代表了所有购房户。原审判决同样认可了这个行为，而又一味强调《商品房买卖合同》的相对性，作出不利于上诉人的判决。
二、《商品房买卖合同》关于交付期限的约定。上诉人因与州建行工会就图纸、户型、面积等一直进行磋商，直至规划部门批准，耗费了大量时间，2008年、2009年又遇到非法集资风暴，势必导致工程进度缓慢等客观原因不能如期交房，不是故意拖延交房时间。上诉人不存在违约。
三、原审判决适用法律错误。原审法院对全案事实只作有利于原告的取舍。全案没有一份证据证明州建行工会同原告颜艳辉是代理与被代理关系，既没有代理合同，也没有授权委托书。州建行工会同上诉人签订《团购合同》和《借款协议》时，也没有说明是代理关系，该工会也没有认同是代理行为。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款判决错误。
四、颜艳辉不是州建行职工，她与州建行工会欺骗了上诉人，本案《商品房买卖合同》应当认定无效。并且《团购合同》约定违约责任是总价款的8%，颜艳辉的《商品房买卖合同》约定的违约金为总房款的30%。在两个合同约定的违约责任不一致的情况下，原审法院就高不就低，不公。请求依法改判上诉人不存在违约，不承担违约责任。
被上诉人颜艳辉答辩称，一、原审认定事实清楚。上诉人存在违约行为。上诉人在一审中提供的与建行工会的三份延期交房联系函一直没有原件，依法不能予以采信。
二、上诉人与不是建行工作人员的被上诉人颜艳辉单独签订了《商品房买卖合同》，说明上诉人已经同意被上诉人购买该房屋。请求驳回上诉人的上诉请求。
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被上诉人州建行工会口头答辩称：
一、上诉人发给州建行工会的三份《工作联系函》虽然没有提交原件，但发函是事实。
二、本案诉讼要看购房的前因后果，三份合同要关联来看。
三、上诉人违约事实存在，应该承担违约责任。但购房户不要扩大自己的诉讼范围，要求赔偿金应当，但不要过高。
本院经审理查明：
1、被上诉人颜艳辉不是州建行工作人员。2008年11月1日，州建行工作人员谢昌发将其参加州建行工会团购的资格及已经缴纳的10万元首付款，共计作价18万元，转让给颜艳辉，并签订了《转让协议书》。州建行工会对此予以认可。颜艳辉后来根据《借款协议》约定，自己以购房户名义借款给乾程房地产公司5万元。
2、被上诉人颜艳辉购买A区一单元15号房，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2009年8月26日前。乾程房地产公司于2011年9月20日才将约定交付的房屋申请政府有关部门验收，2012年3月15日才验收合格。
3、2011年12月14日，乾程房地产公司取消其《关于州建行职工因团购乾程公司定向开发的多层住宅商品房要求调差的工作联系函》，不再要求房价调差。
4、参与州建行工会组织团购的70多户购房户均向吉首市人民法院提起诉讼，要求乾程房地产公司支付逾期交房违约金。后经州建行领导出面协调，该行绝大部分职工撤诉。乾程房地产公司对撤诉的购房户已经交房。
5、乾程房地产公司至今没有直接书面通知颜艳辉，要求向其交房。
6、在原审法院重审庭审中，审判长问第三人到底是受哪个的委托与被告签订《团购合同》。州建行工会代理人回答：“建行领导牵头，口头分工喊我们工会管这个团购的事情，最后是由建行员工成立小组进行的，最后这个事是受员工委托。”颜艳辉的代理人补充：“是委托他做团购前期组织工作。建行机关的领导是不参与这些事情的。”
以上事实，有当事人当庭陈述及相关书证佐证，足以认定。
对原判认定的其它案件事实，因有相关证据佐证，当事人没有明确异议，本院予以认定。
本院认为，本案争议焦点是：
一、州建行工会在本案住宅团购行为中的法律地位。
二、陈建国三次在《工作联系函》上签署意见的法律效力。
三、本案《商品房买卖合同》的法律效力。
四、本案《团购合同》、《借款协议》与《商品房买卖合同》之间的法律关系。
五、乾程房地产公司应否承担违约责任。
一、关于州建行工会在本案住宅团购行为中的法律地位。在《团购合同》中，州建行工会作为乙方的规范表述是“州建行机关工会（80—100户职工）”。在《借款协议》中，首先写到“乙方（指乾程房地产公司）为了履行合同讲究信用，项目按期完工交付甲方（指州建行工会）业主，特向甲方购房业主借资要求。现就借资事宜，经甲、乙双方及业主充分友好协商······”。州建行工会虽然以自己名义签署《团购合同》和《借款协议》，但其不是为自己购买住宅，也不是自己借款给乾程房地产公司，乾程房地产公司对此十分清楚。州建行工会本身的重要职责是为州建行的干部职工谋取更多福利。州建行工会的诉讼代理人在原审法院重审庭审中，已经明确说明该工会是受参与团购的州建行干部职工的委托。颜艳辉的诉讼代理人称购房户是委托州建行工会做团购住宅的前期组织工作。州建行工会及颜艳辉的诉讼代理人的说法，符合本地单位组织所属干部职工团购房屋的通常规范做法。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”因此，不能因为州建行工会以自己名义与乾程房地产公司签署了《团购合同》和《借款协议》，就否认其只处于参与本案团购的购房户的委 法律侠客在线lawbingo
托代理人的法律地位。只是州建行工会此时处于由《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条直接规范的、以代理人自己名义进行法律行为的间接代理人的地位，而非通常所见的、以被代理人名义进行法律行为的直接代理人的地位。在颜艳辉直接与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》后，虽然可以认为州建行工会仍然处于包括颜艳辉在内的参与本案团购的购房户的委托代理人的法律地位，但其权限应仅限于代表购房户督促乾程房地产公司全面履行合同，且不得作为委托代理人擅自提出或同意变更《商品房买卖合同》的明确约定，除非得到委托人颜艳辉的明确授权。
二、关于陈建国三次在《工作联系函》上签署意见的法律效力。州建行工会只处于参与本案团购的购房户的委托代理人的法律地位。陈建国无论是前期作为州建行工会的负责人，还是后期作为州建行工会团购工作小组的实际负责人，其在组织团购工作中的权限，均不能超过州建行工会作为委托代理人的权限。特别是在购房户已经直接与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》后，州建行工会及陈建国更应该审慎履行委托代理人职责，不得提出或同意变更《商品房买卖合同》的明确约定，除非得到作为委托人的购房户的明确授权。对交房期限的变更，属于对《商品房买卖合同》关键事项的重大修改，依法必须经过《商品房买卖合同》的双方当事人协商一致。陈建国在没有得到作为委托人的购房户的明确授权情况下，三次在《工作联系函》上签署同意延期交房的意见，属于典型的无权代理行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，该无权代理行为对购房户不发生法律效力。至于2011年11月15日《致湖南乾程房地产开发公司的函》，州建行工会是在得到购房户明确授权或者认可的情况下发出的，是典型的有权代理行为，当然对购房户发生法律效力。何况，《致湖南乾程房地产开发公司的函》的内容是不同意乾程房地产公司部分变更《商品房买卖合同》约定内容的请求，要求该公司严格遵守《商品房买卖合同》的约定！乾程房地产公司企图以州建行工会发出《致湖南乾程房地产开发公司的函》的行为有效，来推断陈建国三次在《工作联系函》上签署同意延期交房的意见也具有法律效力，因前提明显不同，因而理由明显不能成立，本院不予支持。
三、关于本案《商品房买卖合同》法律效力。州建行工会以自己名义与乾程房地产公司签订《团购合同》和《借款协议》，发生在本案团购住宅的前期组织阶段。对《团购合同》和《借款协议》合法有效，各方当事人均无异议。通过州建行工会向乾程房地产公司提供购房户名单以及购房户以自己名义借款给乾程房地产公司的方式，作为间接代理人的州建行工会已经向乾程房地产公司告知了作为购房户的委托人的姓名。《团购合同》只原则性要求购房户州建行工会认可的“80—100户职工”，并没有明确限定购房户必须始终是州建行的干部职工。本案起初参与团购的谢昌发是州建行的干部职工。对谢昌发将其参加州建行工会团购的资格及已经缴纳的10万元首付款作价转让给颜艳辉并签订《转让协议书》的行为，州建行工会实际上是认可的。颜艳辉后来按照《借款协议》约定，以自己名义借款5万元给乾程房地产公司，该公司予以接受，说明乾程房地产公司已经认可谢昌发的转让债权的行为。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条之规定精神，作为委托人的购房户颜艳辉取得了《团购合同》和《借款协议》的合同主体地位，可以直接行使相应合同权利，当然也应履行相应合同义务。颜艳辉以自己名义与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》，是落实《团购合同》和《借款协议》相关内容，进一步直接明确了双方的权利义务。《商品房买卖合同》是颜艳辉及乾程房地产公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。上诉人以被欺骗为由主张本案《商品房买卖合同》无效，理由不能成立。
四、关于本案《团购合同》、《借款协议》与《商品房买卖合同》之间法律关系。购房户以自己名义与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》，是落实《团购合同》和《借款协 法律侠客在线lawbingo
议》相关内容，进一步直接明确了双方的权利义务。《团购合同》和《借款协议》并不因为《商品房买卖合同》的签订而当然失效。因此，《团购合同》、《借款协议》约定的相关内容被《商品房买卖合同》吸收的，应以《商品房买卖合同》的直接约定为准；《团购合同》、《借款协议》中没有被《商品房买卖合同》吸收但也没有被《商品房买卖合同》明确否定或者修改的相关内容，应作为《商品房买卖合同》附件，仍然对购房户及乾程房地产公司均有法律约束力；《团购合同》、《借款协议》中相关内容已经被《商品房买卖合同》明确否定或者修改的，不再具有法律约束力。处理本商品房预售合同纠纷案，首先是直接依据《商品房买卖合同》，其次是将虽没有被《商品房买卖合同》吸收但也没有被其明确否定或者修改的《团购合同》、《借款协议》中相关内容，作为补充合同依据。乾程房地产公司的上诉理由完全割裂《团购合同》、《借款协议》与《商品房买卖合同》的有机联系，实际上是企图否认《商品房买卖合同》的法律效力和在本案商品房预售行为中的关键性法律地位，本院不予支持。州建行工会述称本案诉讼要看购房的前因后果，三份合同要关联来看的理由，能够成立。
五、关于乾程房地产公司应否承担违约责任。本案颜艳辉与乾程房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。陈建国三次擅自在《工作联系函》上签署同意延期交房意见的行为对颜艳辉不发生法律效力。颜艳辉明确认可的《致湖南乾程房地产开发公司的函》，已经明确要求乾程房地产公司严格履行其与各购房户签订的《商品房买卖合同》，并承担违约责任。因此，乾程房地产公司没有在2009年8月26日向颜艳辉交付“九龙山庄”项目A区36号房，违背了该公司与颜艳辉签订的《商品房买卖合同》的明确约定，构成违约。乾程房地产公司没有向人民法院举证证明其具有免于承担违约责任的法律依据或合同依据。颜艳辉依据具有法律效力的《商品房买卖合同》的明确约定，要求判令乾程房地产公司承担违约责任，有充分的法律和合同依据，本院予以支持。
综上所述，原审认定事实基本清楚，程序合法，判令乾程房地产公司承担违约责任正确。但是，考虑到乾程房地产公司先后向州建行工会发过三次《工作联系函》，请求同意延期交房，均得到该工会负责人的签字认可，在逾期后颜艳辉也未及时向乾程房地产公司主张如期交房，乾程房地产公司当时误认为其申请延期交房已经得到购房户的认可；又考虑到本案系团购商品房，乾程房地产公司可获得的利润相对普通商品房买卖较小，依据公平原则，应由上诉人乾程房地产公司按《商品房买卖合同》确定的房屋总价款10%的标准酌情支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十八条、第六十条、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
（二）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485号民事判决第一项，即“被告湖南省乾程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内，向原告颜艳辉交付经验收合格的吉首市乾州新区南侧A区15号商品房，并在交房后一百八十日内为原告颜艳辉办理完毕相应的商品房产权证和土地使用权证”；
二、变更湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485号民事判决第二项为：上诉人湖南省乾程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向被上诉人颜艳辉支付违约金人民币49915.5元。
义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期间届满之次日起二年内向湖南省吉首市人民法院申请执行。
一审案件受理费3295元，案件保全费1269元，二审案件受理费3295元，共计7859 法律侠客在线lawbingo
元，由上诉人乾程房地产公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长
彭志友 审 判 员
彭 俊 审 判 员
向美蓉 二〇一四年三月二十七日 代理书记员
朱丽艳
第三篇：天立房地产公司与张杰商品房预售合同纠纷上诉案
广西天立房地产开发有限公司与张杰
商品房预售合同纠纷上诉案
(2011)南市民一终字第1870号 上诉人（原审被告）广西天立房地产开发有限公司。法定代表人李壮，总经理。委托代理人黄国权。
被上诉人（原审原告）张杰。
上诉人广西天立房地产开发有限公司（以下简称天立房地产公司）因与被上诉人张杰商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2010）青民一初字第2582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月1日受理后，依法组成合议庭，并于2011年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人天立房地产公司的委托代理人黄国权，被上诉人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年7月1日张杰（买受人）与天立房地产公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定由张杰购买天立房地产公司开发的位于南宁市厢竹大道7号天立东方大厦第B栋20层2014号商品房，总价款为221468元。第八条约定：出卖人应当在2008年7月31日前，将经验收合格的商品房交付张杰使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；
2、如买受人不按期付款或不按出卖人要求提供有关材料的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人同意继续履行合同的，自合同约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，按已付房款的每日万分之二支付违约金。第十五条约定：出卖人应当在本合同约定交房时间（即2008年7月31日）560日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，张杰依约向天立房地产公司支付了全部的购房款。但天立房地产公司至今未能将经验收合格的商品房交付张杰使用，也未将办理权属
登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。为此，张杰向该院提起诉讼，请求：
一、天立房地产公司向张杰支付逾期交房违约金31669.92元（时间暂计至2010年7月15日，以后另计至实际交房之日止）；
二、天立房地产公司向张杰支付逾期报送材料备案导致张杰无法按期取得房产证的违约金2214.68元。
一审法院经审理认为：张杰、天立房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，该合同系当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应恪守。根据双方合同的约定，天立房地产公司应于2008年7月31日前，将经验收合格的商品房交付张杰使用，但至今天立房地产公司未能交房给张杰使用，应承担逾期交房的违约责任，故张杰要求天立房地产公司支付逾期交房违约金，予以支持。即向张杰支付逾期交房违约金（计算方式：以221468元本金为基数，从2008年8月1日起按每日万分之二计付至实际交房之日止）。关于天立房地产公司抗辩可据实延期交房的问题。我市中高考、“两会一节”期间要求停止建筑施工已成为众所周知的事实，双方在签订合同之前该要求已经存在，不属于不可抗力的范围。天立房地产公司主张2007年7月1日至2008年7月31日期间暴雨7天、大雨11天、中雨27天，共计45天，属不可抗力，认为开发商在订立商品房买卖合同时，应根据气候规律对当地的天气情况进行了解并在确定交房时限时予以考虑，除极端异常造成的灾害性降雨外，一般的连续降雨不属于不可抗力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”天立房地产公司并没有举证证明损失的多少，无法证明违约金是否过高，故天立房地产公司请求减少违约金不予支持。此外，天立房地产公司至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，张杰要求天立房地产公司承担相应的违约责任，予以支持。即天立房地产公司向张杰支付逾期办理产权登记的违约金221468元×1%=2214.68元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规 2
定，判决如下：
一、天立房地产公司应向张杰支付逾期交房违约金（计算方式：以221468元本金为基数，从2008年8月1日起按每日万分之二计付至实际交房之日止）；
二、天立房地产公司应向张杰支付逾期办理产权登记的违约金2214.68元。案件受理费647元，由天立房地产公司负担。
上诉人天立房地产公司上诉称：一审法院曲解法律概念导致判决错误，二审法院应予纠正。一审法院认为暴雨大雨中雨共计45天并不属于不可抗力，故上诉人可顺延的抗辩理由不予采纳；上诉人的施工地点200米范围内并无考点，故中考高考可以顺延五天的抗辩理由不予采纳。上诉人认为，上诉人关于天气的抗辩理由依法构成不可抗力，理应成为工期顺延的理由；同时，根据南府字(2008)2号文，高考中考期间是暂停产生环境噪声影响的施工作业的，因此，亦应合法顺延工期。综上，请求二审法院撤销一审判决的第一项，改判上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金，违约金时间从2008年10月1日起至实际交房止。
被上诉人张杰答辩称：
1、上诉人在2010年12月28日向被上诉人交付了房屋。因此，逾期交房违约金应从2008年8月1日起计算，计算到交房之日止（即2010年12月28日）。
2、上诉人主张南宁市中高考、天气等因素造成的工期顺延天数应予扣除，被上诉人认为上述因素是可以预见的，均不构成不可抗力，工期顺延天数不应予以扣除。请求二审法院维持一审判决。
本案争议焦点是：上诉人天立房地产公司逾期交房的违约金应该如何计算？ 当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。且双方对一审查明的事实均没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明：上诉人天立房地产公司于2008年12月28日向被上诉人张杰交付了南宁市厢竹大道7号天立东方大厦第B栋20层2014号商品房，双方均认可天立房地产公司应向张杰支付的逾期交房违约金计算至2010年12月28日止。
本院认为：天立房地产公司与张杰签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据双方合同的约定，天立房地产公司应于2008年7月31日前，将经验收合格的商品房交付张杰使用，但天立房地产公司迟至2010年12月28日才将天立东方大厦第B栋20层2014号商品房交付给张杰使用，应承担逾期交房的违约责任，故张杰要求天立房地产公司支付逾期交房违约金，本院予以支持。关于天立房地产公司抗辩可据实延期交房的问题。由于近年来，我市中高考期间政府部门要求在一定范围内停止建筑施工已成为众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在，不应列入不可抗力的范围，故对天立房地产公司主张中高考期间停工并应顺延工期的主张，本院不予支持。一审对此认定正确，本院予以维持。关于天立房地产公司主张施工期间发生暴雨、大雨以及中雨，影响施工，属不可抗力的问题。由于降雨是一定气候条件下常见的天气现象，天立房地产公司作为房地产开发商，在订立商品房买卖合同时，应该根据气候规律对当地的天气情况有所了解并在确定交房期限时予以考虑，因此，除气候极端异常造成的灾害性降雨外，一般的连续性降雨不应列入不可抗力的范围。故一审认定施工期间的降雨不属于不可抗力正确，本院予以维持。天立房地产公司应向张杰支付逾期交房违约金（计算方式：以221468元本金为基数，从2008年8月1日起按每日万分之二计付至2010年12月28日止）。另，因双方当事人对一审判决天立房地产公司应向张杰支付逾期办理产权登记的违约金2214.68元均无异议，故应予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人天立房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费647元（上诉人天立房地产公司已预交），由上诉人天立房地产公司负担。一审案件受理费的负担按一审判决的执行。
本判决为终审判决。
审 判 长
付 浩
代理审判员
王文强
代理审判员
袁慧环
二○一一年十月十九日
书 记 员
李 彬
第四篇：陈鸿志与保利(成都)实业有限公司商品房预售合同定金纠纷上诉案
陈鸿志与保利(成都)实业有限公司商品房预售合同定金纠纷上诉案.txt遇事潇洒一点，看世糊涂一点。相亲是经销，恋爱叫直销，抛绣球招亲则为围标。没有准备请不要开始，没有能力请不要承诺。爱情这东西，没得到可能是缺憾，不表白就会有遗憾，可是如果自不量力，就只能抱憾了。广州市律师协会__北大法宝_法律检索系统法宝之窗 [关闭]
【法规标题】中华人民共和国民事诉讼法(2007修正)【发布部门】全国人大常委会 【发文字号】主席令第75号
【批准部门】 【批准日期】
【发布日期】2007.10.28 【实施日期】1991.04.09 【时效性】 现行有效 【效力级别】法律
【法规类别】民事诉讼法 【唯一标志】98761
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【案 由】民商经济-> 债权纠纷-> 合同纠纷-> 房地产开发经营合同纠纷-> 商品房预售合同纠纷
【案件字号】(2009)成民终字第1905号【审理法官】宿波、彭灿、宋巍
【文书性质】判决书【审结日期】2009.05.05
【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审理程序】终审
【代理律师】杨为、刘俊【代理律所】四川君合律师事务所、四川泰和泰律师事务所
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陈鸿志与保利(成都)实业有限公司商品房预售合同定金纠纷上诉案
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2009)成民终字第1905号
上诉人（原审原告）陈鸿志。
委托代理人杨为，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）保利(成都)实业有限公司(以下简称保利公司)。
法定代表人宋广菊，董事长。
委托代理人刘俊，四川泰和泰律师事务所律师。
委托代理人段磊，四川泰和泰律师事务所工作人员。
上诉人陈鸿志因与被上诉人保利公司商品房预售合同定金纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第4656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈鸿志及其委托代理人杨为，被上诉人保利公司委托代理人段磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年9月28日，陈鸿志在参加成都市2008年房地产秋季交易会过程中，看中了由保利公司开发建设的位于成都市蜀龙路南段1980号的“保利?公园198”楼盘，并于当日向保利公司支付了项目认购“诚意金”20 000元，保利公司出具收据一份(编号0001821)。2008年10月4日，陈鸿志挑选房屋后，与保利公司签订了《保利?公园198认购书》(认购书编号000081，定金收据号0001821)，约定陈鸿志挑选的房屋编号为5号楼1单元802号，建筑面积89.32平方米，定价401 793元。该认购书第四条第(1)项约定：“乙方(指陈鸿志)在签订认购书后，须于2008年10月20日前到保利(成都)实业有限公司签约收款中心交纳第一期房款及签署《商品房买卖合同》，逾期未办理视为中途违约，乙方不得向甲方(指保利公司)索还定金，甲方有权将该物业另行出售„„”；第四条第(8)项约定：“乙方在签订本认购书时已阅读甲方提供的《商品房买卖合同》及其附件和《按揭须知》，并认可其所述内容”。当日，保利公司在收取陈鸿志认购“诚意金”的收据右上方加盖了“已转定金不予退还”的条章。认购书签订后，因陈鸿志经济发生变化，陈鸿志未在认购书约定的时间内与保利公司签订正式的《商品房买卖合同》。陈鸿志遂要求保利公司退还其认购“诚意金”20 000元，遭到保利公司拒绝。陈鸿志遂向原审法院提起诉讼。
原审法院认为：陈鸿志与保利公司签订的《保利?公园198认购书》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该认购书第四条第(1)项明确约定陈鸿志应在2008年10月20日前与保利公司签订正式的《商品房买卖合同》，逾期视为中途违约，陈鸿志不得向保利公司索还定金，且保利公司在向陈鸿志出具的收据上，也明确了认购“诚意金”已转为定金，不予退还字样，因此，陈鸿志向保利公司交纳的“诚意金”20 000元，其性质已转化成了保证合同订立的立约定金，其目的在于确保双方当事人能够最终订立正式的《商品房买卖合同》。本案中，由于陈鸿志的原因导致双方未签订正式的《商品房买卖合同》，该责任应由陈鸿志自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，保利公司不应退还陈鸿志交纳的“诚意金”20 000元。故原审法院对陈鸿志要求保利公司退还“诚意金”20 000元的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：驳回陈鸿志的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由陈鸿志负担。
一审判决后，陈鸿志不服，向本院提起上诉，请求：
一、依法撤销一审判决；
二、改判由被上诉人保利公司向上诉人陈鸿志退还“诚意金”20 000元；3．由被上诉人保利公司承担本案诉讼费用。事实和理由：
一、一审判决对“诚意金”已转为立约定金的认定错误。一审判决以保利公司在向陈鸿志出具的收据上，明确了“诚意金已转为定金，不予退还”为由，认定上诉人交纳的“诚意金”已转化成了保证合同订立的立约定金，属认定错误。
1、双方于2008年10月4日签订的《保利?公园198认购书》第一条“付款办法”中“定金”一栏被叉掉，充分证明双方对于“定金”及交付事宜没有约定。根据《中华人民共和国担保法》第90条“定金应当以书面形式约定”的强制性规定，定金合同必须采用书面形式。一审判决在没有双方书面约定的前提下，认定“诚意金”已转为定金明显违法。
2、被上诉人在开具给上诉人的“诚意金”《收据》右上角盖上“已转定金不予退还”的图章的行为，未经上诉人同意，只是保利公司的单方意思表示，一审判决据此认定“诚意金”转为立约定金，显然是以被上诉人一方意志为转移。
二、一审判决适用法律错误。本案争议焦点是“诚意金”是否转为定金，一审判决未适用《担保法》第90条错误。本案应当首先适用《担保法》，一审判决在《担保法》有明确规定的情况下，直接适用《合同法》第115条的规定错误。由于上诉人所缴纳的款项依法未转为定金，其性质依然是“诚意金”，故本案应当适用《四川省消费者保护条例》第三十四条“房地产经营者与房屋买受人订立商品房买卖合同前，以“诚信金”、“排号费”、“预购订金”等形式向买受人收取的费用，收取后买受人改变购买意愿的，经营者应当全额退还”的规定。
被上诉人保利公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，本院二审另查明：2008年10月4日，陈鸿志与保利公司签订的《保利?公园198认购书》第一条“付款办法”中“定金＿万元”栏被划掉。对此，上诉人陈鸿志在二审时陈述是因保利公司在其“诚意金”收据上加盖“已转定金不予退还”的条章后即提出异议，故双方在签订认购书时将该定金栏划掉。保利公司陈述陈鸿志当时并未提异议，并因认可了保利公司的盖章行为，所以保利公司在认购书上将定金栏划掉。
本院认为：陈鸿志与保利公司签订的《保利?公园198认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效。本案二审争议的争点是：陈鸿志交纳的20 000元“诚意金”是否转为立约定金，保利公司是否应当退还该20 000元。本案中，陈鸿志与保利公司于2008年10月4日签订的《保利?公园198认购书》第一条“付款办法”中“定金＿万元”栏被划掉，对划掉该定金条款的原因双方当事人各执一词。保利公司在陈鸿志交纳的“诚意金”收据上加盖“已转定金不予退还”的条章，保利公司无证据证明陈鸿志认可该盖章行为。结合《中华人民共和国担保法》第90条“定金应当以书面形式约定”的规定，本院认为陈鸿志与保利公司双方并未就定金事宜达成一致意思表示，故本案中关于定金的条款并未成立。保利公司与陈鸿志订立正式商品房买卖合同前，以“诚意金”形式向陈鸿志收取的费用，收取后陈鸿志改变购买意愿的，保利公司应当全额退还该20 000元。综上，上诉人陈鸿志的上诉理由成立，本院对其上诉主张予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第4656号民事判决；
二、保利（成都）实业有限公司退还陈鸿志“诚意金”20 000元。
上列有给付义务的款项限自本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费150元，二审案件受理费300元（均由陈鸿志预交），由保利公司负担，保利公司应在履行上述义务时一并向陈鸿志支付。
本判决为终审判决。
审 判 长
宿 波
代理审判员
彭 灿
代理审判员
宋 巍
二OO九年五月五日
书 记 员
戚 琳
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第五篇：蔡国华等与上海恒臻物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案
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蔡国华等与上海恒臻物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案
上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2014)沪一中民二(民)终字第1689号
上诉人（原审被告）蔡国华，＊出生，汉族，户籍地上海市路号，现住＊＊＊。
上诉人（原审被告）蔡一尘，＊出生，汉族，户籍地上海市路号，现住＊＊＊＊。
委托代理人蔡国华，系蔡一尘之父，身份事项同上。
被上诉人（原审原告）上海恒臻物业管理有限公司。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人史，上海恒臻物业管理有限公司职员。
上诉人蔡国华、蔡一尘因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第2683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2006年4月30日，上海恒臻物业管理有限公司（以下简称恒臻公司、乙方）与上海市闵行区二区业主大会（甲方）签订了物业服务合同一份，约定由甲方委托乙方为闵行区＊＊＊＊弄二区小区业主提供物业服务，恒臻公司按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为住宅多层人民币0.84元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月10日前履行交纳义务。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2006年4月1日起至2008年3月31日止。2008年12月29日，恒臻公司又与上海市闵行区东方花园二区业主大会签订物业服务合同，约定收费标准为多层1.06元每月每平方米，合同期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。2013年2月5日，恒臻公司再次与上海市闵行区东方花园二区业主大会签订物业服务合同。物业服务费用均为按季缴纳，业主应在每季度首月10日前履行交纳义务。恒臻公司自2006年4月入驻蔡国华、蔡一尘所在小区，实际为该小区提供物业管理服务至今。蔡国华、蔡一尘系上海市闵行区＊＊＊＊弄2区46号401室业主，建筑面积为104.24平方米，自2006年10月至2013年12月31日未交物业服务费8，992.92元。
原审另查明，恒臻公司分别于2008年4月27日、2010年12月18日，通过挂号信的方式向蔡国华、蔡一尘邮寄催款通知，蔡国华、蔡一尘均未领取。恒臻公司又于2011年3月14日、2012年3月29日以快递方式向蔡国华、蔡一尘催讨欠款。2013年5月28日恒臻公司向原审法院提起诉讼，原审法院于2013年7月30日立案，后恒臻公司在二审期间自愿撤回起诉。
2014年1月27日恒臻公司诉至原审法院，请求判令：
1、蔡国华、蔡一尘支付2006年10月起至2013年12月31日止的物业服务费8，992.92元；
2、蔡国华、蔡一尘支付逾期交纳违约金8，492.84元。
原审认为，依据《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现蔡国华、蔡一尘所居住小区的业主委员会已与恒臻公司签订了《物业服务合同》，故业主委员会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力。现蔡国华、蔡一尘认为业主委员会成立的程序不合法，进而否认物业服务合同，对于此项辩称不予采信。蔡国华、蔡一尘以物业服务合同签订的程序不合法提出反诉要求撤销物业服务合同及补充协议，原审法院已向蔡国华、蔡一尘释明，其应另行提起诉讼解 法律侠客在线lawbingo
决。
诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。恒臻公司曾于2008年4月27日向蔡国华、蔡一尘邮寄了催讨函，诉讼时效中断重新计算，2006年10月至2008年4月期间欠缴的物业费诉讼时效直至2010年4月26日到期。恒臻公司虽提供了2009年3月24日的交寄清单，但从中并不能看出恒臻公司已向蔡国华、蔡一尘邮寄了催讨函，恒臻公司目前可以证明的最近一次邮寄催讨函的时间为2010年12月18日，诉讼时效中断重新计算，因此2006年10月至2008年12月期间的物业管理费已经超过诉讼时效。2009年1月至2010年12月期间欠缴的物业费诉讼时效直至2012年12月到期，但因恒臻公司于2011年3月4日、2012年3月29日通过快递方式向蔡国华、蔡一尘邮寄了催款函，因此诉讼时效中断重新计算。此外，对于蔡国华、蔡一尘未签收恒臻公司邮寄的挂号信、快递的辩称，因恒臻公司已经提供在诉讼时效内以蔡国华、蔡一尘居住地为寄送地址，并以挂号信及快递方式邮寄催款函的凭证，而蔡国华、蔡一尘在庭审中也称恒臻公司寄过两份快递给其，一份其直接交由快递员退给恒臻公司，一份塞其信箱内，其取出后直接交给居委会，可见恒臻公司确实向蔡国华、蔡一尘进行了催讨，已导致诉讼时效中断重新计算，因此对于蔡国华、蔡一尘的此项辩称，不予支持。
至于蔡国华、蔡一尘提出恒臻公司未尽物业管理职责，存在管理瑕疵、停车费账目未公开等问题，均涉及蔡国华、蔡一尘所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据《中华人民共和国物权法》之规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或协商解决。故本案中蔡国华、蔡一尘以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据。
至于恒臻公司主张的滞纳金，恒臻公司作为一家物业服务单位，应为业主提供良好的、全面的物业服务，以求在工作过程中更加规范、透明、公正。考虑到蔡国华、蔡一尘未付物业费确属事出有因，因此对于恒臻公司主张的滞纳金，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，于二○一四年五月十二日作出判决：
一、蔡国华、蔡一尘于判决生效之日起十日内支付上海恒臻物业管理有限公司自2009年1月至2013年12月止的物业服务费6，629.66元；
二、驳回上海恒臻物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计118.57元，由上海恒臻物业管理有限公司负担73.61元，蔡国华、蔡一尘负担44.96元。
原审法院判决后，蔡国华、蔡一尘不服，向本院提起上诉称：物业合同不合法，是没有效力的，对上诉人也没有约束力。被上诉人拒不提供房屋的承重结构图、破坏小区绿化、拆掉围墙铁栏，没有尽到物业管理义务，不应收费。此外，上诉人从没有收到过催款函也没有承诺过付款，被上诉人主张的物业费已过诉讼时效，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人恒臻公司辩称：被上诉人已经履行了自己的义务，小区内的工程都是通过业委会同意的，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人作为物业管理单位，与系争小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同上有业主委员会主任的签字，并加盖了该小区业主大会的印章，故该合同合法有效，对作为小区业主的上诉人具有法律约束力。依据等价有偿、诚实信用原则，上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应支付相应的对价。至于上诉人提及的被上诉人擅自破坏 法律侠客在线lawbingo
小区环境，拆掉小区铁围栏等影响业主生活质量的问题，一则根据上诉人提供的相应证据无法证明被上诉人在服务上存在严重瑕疵，再则鉴于此均涉及全体业主权利，故应由全体业主提出主张或与被上诉人协商解决。上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。此外，关于诉讼时效问题，被上诉人一审提供的2010年12月18日邮寄的物业管理费催缴函可证明其于2010年12月向上诉人发出过催缴通知，故上诉人以被上诉人主张的2009年至2013年的物业费已过诉讼时效为由拒付物业费，依据不足，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币89.90元，由上诉人蔡国华、蔡一尘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长
方方 代理审判员
孙飞 代理审判员
毛焱 二〇一四年七月二十一日
书 记 员
倪非
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