二手房买卖中的户口迁移纠纷应如何处理和应对

第一篇：二手房买卖中的户口迁移纠纷应如何处理和应对

二手房买卖中的户口迁移纠纷应如何预防

和应对？

广东四时律师事务所：曾涛律师

在二手房交易过程中，除了房产过户，还涉及一系列其他附带事宜如水电煤气过户、户口迁移等等，其中，户口迁移属于二手房买卖过程中比较棘手的附带事宜，常有二手房买主由于未在房屋买卖合同中详细规定户口迁移事项，导致在房产过户后户口却无法落户在该房产或者无法全家落户，或者严重影响到房产转卖或者转卖价格。那么，因二手房交易而产生的户口迁移纠纷，当时人应如何预防和应对呢？

一、户口迁移纠纷的司法实践：不属于法院主管范围

在我国的司法实践中，户口迁移纠纷一般不认为是法院的主管范围，买房人起诉要求卖房人迁出户口的诉讼请求，法院通常不会受理。原因大致如下：我国民事诉讼法规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。也就是说，民事诉讼不仅要求发生在平等主体之间，而且应当属于因财产关系或人身关系引起的纠纷。根据《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定：“户口登记工作由各级公安机关主管。”户口迁移纠纷依规定应属于公安机关职责范围，涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，因此不属于民事案件的受理范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：„„(三)依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决;”所以说，房屋内户口迁移属于公安机关户籍管理（行政管理）的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷。

对于这个问题，我国司法实践中的操作比较统一。根据上海市高级人民法院《民事法律适用问答（2003年第3期）》规定“问题2：在二手房交易中，当事人约定卖方迁出户口，并由买方迁入户口，但卖方嗣后拒不迁出户口，买方起诉要求迁出户口的，是否可以作为民事案件受理？答：我们认为，对二手房买卖纠纷，如果当事人以卖方违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿责任的，可以作为民事案件处理；买方要求卖方实际履行约定，将户口迁出并将自己户口迁人的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。”

二、合理的预防和应对措施

1、在二手房买卖合同中详细约定迁移户口的期限及违约责任。

在二手房交易过程中，除了对房屋买卖的主体条款详细约定外，对于合同随附条款也要十分谨慎，例如水、电、煤气的过户，户口的迁移等事项，这些随附事项对于实现合同目的、达到安居乐业也是十分重要的。为确保卖方在房产过户后及时迁出户口、保证买方家庭顺利落户，宜在房屋买卖合同中详细约定迁移户口的期限，以及未在约定期限内迁移户口应承担的违约责任。迁移户口的期限，应先了解当地公安户籍部门的相关政策和办事效率，根据实际情况确定一个双方都可接受的合理期限。而违约责任的形式，一般表现为逾期违约金，逾期违约金的计算方式也应在一个合理的限度之内，以免之后起诉至法院主张违约金时被法院认定为违约金过分高于遭受的损失。至于违约金的计算方式，在实践中一般可以总房价的万分之一至三的方式计算每日违约金。详细约定迁移户口的期限及违约责任，一是可以督促卖方及时在合理期限内迁出户口，二是可以在卖方未及时迁出户口之后以合同违约为由向法院起诉要求对方支付违约金，以弥补自己的损失。

2、向当地的公安户籍部门申请强制迁出户口。这个方法取决于当地公安户籍部门的相关政策，部分地方公安户籍部门可以采取措施将卖方原登记在被转让住房上的户口强制迁出。例如，南京市公安局《关于加强房屋买卖户口管理工作的实施意见（试行）》（宁公人〔2011〕52号）规定：“房屋买卖双方已经合法完成房屋产权交易，买房人已经取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《南京市公有住房租赁契约》，并实际居住。卖房人未将户口迁出原住房，导致买房人户口无法迁入的（买卖双方有其他户口迁移约定的除外）。经买房人申请，户口所在地公安派出所履行告知后，卖房人仍拒绝办理户口迁出的，经县级公安机关审核批准，将卖房人户口整户迁移至现户口所在地的社区（村）托管户临时管理。”深圳市公安局《深圳市居民市内移居和户的管理工作规范（试行）》也规定：“7.6 实际居住条件消失后（即房产被拆迁、查封、扣押、收回、转让或搬离的等情形），原户口在该址的人员应当主动向辖区派出所户籍民警申报办理迁出手续，无迁入（自立）家庭户、集体户条件的，迁入本所代管户。”

3、向法院起诉的可行性方案浅探：诉请卖方在指定期限内向公安机关“提交”办理户口迁移手续的“申请”。如前所述，房屋内户口迁移属于公安机关户籍管理（行政管理）的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷。然而，笔者认为：完成户口迁移一般需要两个程序，一是当事人向公安户籍部门提交办理户口迁移手续的申请，二是公安户籍部门依职权的审批和办理。当事人提交申请为开启户口迁移程序的第一步，也是当事人可以且只能由其主动实施的活动（至于之后的属于行政管理范畴的公安机关审批活动，则在所不问），故诉请卖方在指定期限内向公安机关“提交”办理户口迁移手续的“申请”的此项诉讼请求实际为要求卖方为某种行为的给付之诉，应属人民法院的主管范围。诚然，户口迁移问题从表面上确实属于公安机关户籍管理（行政管理）的范畴，然而虽不可就行政管理范围内的问题直接起诉至法院，但仍可向法院起诉要求义务人为一定行为（向公安机关提交办理户口迁移手续的申请），因为提交户口申请并非公安户籍部门的职权范围，而恰恰属于应由卖方主动实施的活动。这一观点在二手房过户相关司法实践中也可以得到印证：二手房买卖合同签订并支付房款后，卖方怠于行使房产过户手续，法院一般都会判决卖方在一定期限内“协助办理房产过户手续”。实际上，办理房产过户属于房管部门的行政管理范畴，不属于法院主管范围，但是“协助”办理房产过户手续又可作为诉讼请求，原因在于“协助办理房产过户手续”是卖家应尽的义务，此项诉讼请求实际为要求卖方为某种行为的给付之诉。同理可知，诉请卖方在指定期限内向公安机关“提交”办理户口迁移手续的“申请”实际与诉请卖方“协助办理房产过户手续”的性质并无二致，必然属于法院的主管范围。

综上，为应对二手房买卖中的迁移户口纠纷，最好在源头上予以控制，即在在二手房买卖合同中详细约定迁移户口的期限及违约责任。在迁移户口纠纷已经发生并难以协商的情况下，应考虑当地户籍政策向当地的公安户籍部门申请强制迁出户口。无其他途径予以救济时，应探究向法院起诉的可行性，在诉讼请求中予以变通，争取诉请卖方在指定期限内向公安机关“提交”办理户口迁移手续的“申请”，而非直接诉请迁移户口。

第二篇：二手房买卖纠纷处理指南

二手房买卖纠纷处理指南

随着近年房价涨幅远远超出工资涨幅的可怕趋势，如今一二线城市的房价，已经到了让大多数人目瞪口呆的程度。人们对房子翘首以盼的同时，也催生了二手房买卖中的一系列纠纷。现在笔者就最近接触到的一些房屋买卖中的常见问题进行介绍，希望能给身边的您在二手房买卖过程中有所认识。

▌问题一：遇到银行政策调整，买家无法及时支付房屋尾款怎么办? 法律意见：由于银行政策调整、买家个人征信原因导致的延迟放款，从而买家无法按合同约定支付房屋尾款，这种情况是很常见的。出现这种情况的时候，买家也是要向卖家承担违约责任的。因此买家必须要对个人征信和银行政策有及时的了解。▌问题二：卖家逾期交房怎么办?

法律意见：除了一些特别的事由，比如买家未付清尾款等原因，卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家，若卖家逾期腾房，那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任，或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。

▌问题三：卖家逾期不履行过户手续怎么办?

法律意见：在房价迅速蹿升的特别时期，一些卖家会不惜违约，通过拖延过户时间，不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同，达到毁约的目的。遇到这种情况，买家可以及时起诉对方，同时对房屋申请财产保存等。

▌问题四：遇上黑中介或者责任心差的房屋中介怎么办?

法律意见：中介机构和人员素质良莠不齐是这个行业的普遍现象，由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行，甚至对簿公堂的事情屡见不鲜。当出现这种情况，买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外，还可以向房屋中介公司主张赔偿责任。▌问题五：房屋质量有问题怎么办?

法律意见：这个问题主要有三种情况，第一，如果签订房屋买卖合同时，卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况，买家据此得到优惠价格，房子过户后，买家又以此对卖家主张赔偿责任的，那卖家可不承担责任;第二，如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况，那么买家可以向买方主张违约责任或者赔偿责任;第三，卖家已经把房屋真实情况告知中介，但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的，那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

▌问题六：房屋过户后，发现买家户口没有迁移怎么办?

法律意见：房子往往和学位以及福利挂钩，如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况，除了要催促卖家及时迁移户口之外，最好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况，并且把户口迁移违约责任写在合同里。

▌问题七：定金问题产生争议怎么办?

法律意见：二手房买卖中，定金纠纷应该属于最常见的问题了。按照定金合同的性质，定金又可以分为立约定金、违约定金等，所以定金的性质要看合同内容的具体约定。如果只是由中介机构出具“定金收条”，而没有明确具体的内容，那么双方就很容易对这笔“定金”的性质产生争议。所以，具体明确的约定，是避免定金争议最好的方法。▌问题八：房价突然大涨，卖家宁可毁约不要定金怎么办?

法律意见：在签订正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。遇见这种情况，如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的，这个时候买家可以向法院请求继续履行房屋过户，或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。

▌问题九：买卖双方为了避税而订立“阴阳合同”，后来卖家主张买卖合同无效怎么办?

法律意见：为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的，但是并不必然导致房屋买卖合同无效，卖家看到房价大涨，就据此认为合同无效的主张是不成立的。《合同法》第五十六条规定合同部分无效的，不影响其它部分的效力的，其它部分仍然有效。一旦能够确定真实的合同交易价格，并且是双方的真实意愿，那么房屋买卖合同就是有效的。▌问题十：交了诚意金(意向金)，如果不想买房了怎么办?

法律意见：主要分两种情况，第一，买家向中介公司交付意向金时，中介公司没有要求买方签订《定金合同》，而仅仅是出示诚意金收据，那么这个时候的诚意金就相当于“订金”，只要最后没能订立买卖合同，诚意金都应当返还。第二，如果中介公司在《定金合同》中明确约定：“一旦卖家同意买家的条件，并且收取诚意金后，诚意金就转变为定金。”如果有这样的约定，那么这时候的诚意金就相当于“定金”，买家没有正当的理由拒绝签订合同的时候，买家是不能要求返还的。▌问题十一：在签订合同之前，购房者应该查看卖方资格，主要需要查询以下证件：

1、卖方身份证、户口簿（这么做是为了查验卖房人与产权人是否为同一人），如果卖方委托他人卖房，购房者应该查看委托证书及双方的身份证件；

2、房屋产权证明：房屋所有权证（原件）、土地使用权证（原件）。其中，土地使用权证上的土地性质必须明确是“国有出让土地”。加入“两证”不全，表示该“二手房”是不允许上市交易的，所以便不可购买。

▌问题十二：针对特殊性质的二手房，需注意事项：

（1）若有共有人，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；

（2）若房屋已出租，须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；

3（3）若房屋已被抵押，须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件；

（4）若购买公房，须卖方提供资料证明该公房已经按成本价补足费用。卖房人还要提供单位放弃优先购买权的书面意见。（附：军队、医院、学校的公房若没有取得单位的同意，不得出售）；

（5）如果房屋是已购公房或经济适用房，卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

▌问题十二：二手房在完成过户前需要注意的证件：

1、房屋所有权证书（防止卖方在签约环节使用假的证书造成房屋无法过户）；

2、房屋测绘图纸；

3、房屋查档证明；

4、房地产评估报告；

5、房主提供夫妻双方的身份证、户口本(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证)；

6、房地产过户申请表、保证书。(房地产交易中心提供)。

还有一点必须提醒大家，二手房的购买一定要通过合法交易渠道，万万不可自己私底下交易买卖房子没去办理过户，否则就算“两证”齐全了，将来也会来带不小的麻烦。

▌问题十三：原房主拖欠了物业费怎么办？ 法律意见：

1、付房款时留物业交割保证金

为了避免原房主拖欠物业费赖账而产生纠纷，建议买方在办理过户前就要求卖方结清的费用，交接之前的一切费用由卖方承担，并且将这一条款写进合同。并且可以在付房款的时候留出部分尾款，作为物业交割保证金。直到买卖双方物业交割顺利完成，买方才把这笔钱交付给卖方。4 若卖方恶意拖欠物业费，可直接用物业交割保证金支付物业欠费，这样可以大大降低买方承担物业欠费经济损失的风险。

2、没留物业保证金这么做！（1）找中介

如果房屋是通过中介交易的，可以先行找中介垫付，让中介去找原房主追缴物业费，但是只要极少数中介公司可以做到，能不能找回还要看你找的是否是靠谱中介。（2）依法拒绝缴纳

《物业服务收费管理办法》第十五条的规定：“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”因此，对于这部分费用的，如果买卖双方在《房屋买卖合同》或补充协议中没有约定，应当由原业主承担。

物业与新业主之间形成新的物业服务合同关系，对于原业主拖欠的物业费,物业公司应向原业主追缴，新业主对此不承担任何责任。因此物业公司现向新业主追缴拖欠的物业费是没有法律依据的。

▌问题十四：二手房买卖委托中介后不通过中介直接与房主交易有何风险？ 法律意见：

1．中介追偿索赔风险

一旦让中介知道买家有意逃避中介费，选择跳过中介直接私下与房主交易，有可能会招致中介不断向买方追究责任，进而影响到买家正常工作和生活秩序，买家名誉也会因此受损。2．房屋产权风险

对于二手房私下买卖，由于不存在中介作为第三方的担保，缺乏法律保护，买方极有必要到房屋产权登记机关查询房屋登记信息，房屋产权项目内容比较复杂，存在的风险也比较大。比如：房屋是否被列入拆迁范 5 围；房屋是否处于出租状态；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋产权是否明晰（如房屋为共有人共有）等等。3．其他费用风险

有些房主长期拖欠物业费、电费、电话费等费用，买家若在不知情的情况下进行了房屋交易，一旦房款全部交付卖方，则这些所有费用很可能最终将由买家全部承担。

▌问题十五：与房主直接交易的流程：

1．买方核实卖方出示的房屋产权证明及身份证等其它相关证件；双方商定房屋成交价格、产权办理、交付时间等事宜；

2．双方签订一式三份的房屋买卖合同，买房交纳第一笔房款（一般为三成）给卖方。

3．双方向房地产管理部门递交房屋交易申请手续，经管理部门查验后，对符合交易条件的房屋准予办理过户。过户当日买方付给卖方六成房款；

4．房地产交易管理部门按照审批的权限，进行逐级申报工作，在经相关人员审批后，交易双方进入办理立契手续流程。

5．缴纳税费。交易房屋性质不同，税费构成也不同，比如房改房、危改回迁房、经济适用房及商品房的税费都不尽相同；

6．产权过户手续办理。双方进行产权变更登记后，买方会拿到一份房屋所有权证通知单，凭此单到发证部门领取新房本。

7．若是贷款买房，买卖双方签订房屋买卖合同后，需共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核征信，评估房屋，确定买方贷款额度，批准贷款。双方完成产权登记变更手续后，买方领取新房本（并支付卖方最后的一成房款）。

8．买方付清所有房款，卖方结清所有物业费后正式交付房屋给买方。

▌问题十六：买二手房后原房主户口不迁出会有哪些风险？ 风险

一、易产生债务纠纷

如原房主涉及了债务纠纷，户口还在你的房子上，将会面临债主或法院上门催收的风险。

风险

二、转卖时影响成交价

买的房子过几年想转卖出去，对方买主问到迁户口的问题，如无法清户将会面临价格打折的风险。风险

三、拆迁补偿影响分配

还有一种风险可能就是拆迁补偿了，虽然拆迁主要看户口本，但在实际操作的时候还是会根据实际居住人数分配补偿款，如果遇到一个事多的原房主，又将是无休止的麻烦。

▌问题十七：二手房户口若未迁出 买家可以强制其迁出吗？ 果原房主没有将户口迁走，那么新房住的户口就不能迁入，公安人员和居委会干部可以对卖家做思想工作，但无权强制要求其将户口迁移出去。如果买家就此事将卖家告上法院，法院对户口问题一般采取的是既不受理也不判决的态度，所以买家很难通过法律手段维护自己的权益。▌问题十八：买家如何防止二手房户口未迁出的情况出现？

1、核查户籍状况

在签订二手房买卖合同之前，一定要了解交易房屋的户口情况。在向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，买家要亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的公安机关进行核实。

2、明确户口迁出时间和违约责任

想要防止卖家不迁移户口，在合同上下工夫是很必要的，买家应该要求在合同中约定有关户口迁移的相关事宜，并约定违约责任，以此敦促卖家履行合同。

3、户口无法迁出可以解约

有的买家买下房子就是为了能够将户口迁入，这样一来，如果卖家不迁移户口就会给买家带来很大的影响，这时买家就可以选择解约。买家可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”等类似条款，以此来避免出现户口迁移问题。▌问题十九：什么是共有产权住房？

共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。

▌问题二十：共有产权住房能否买卖

已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。满五年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

购买5年后想要转让所购房屋的产权份额，在同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。▌问题二十一：没有房产证的房子可以买吗？有何风险

没有房产证的房子不可以买得，一般情况下，没有房产证的房子有这几种：

1、是集体产权的房子是没有房产证的。

2、是开发商盖完这楼盘后没有得到相关部门的审批，这类房子就没有办法办理房产证，没有被审批的房产是比如绿化率不够；楼盘的结构等等原因，这种房产是拿不到房产证的。

目前很多城市都有这样的案例。一般地，办不了房产证的房子不能买，除非你愿意买集体产权的房产以外。再一个是，售楼处说可以过年能办理房产证那一定是有原因的你要问他是什么原因要等到过年才能办理。一般正常的房产你买到房子拿到钥匙后到房管局缴纳税费就可以办理拿到房产证了。

▌问题二十二：购买没有房产证的房子有何风险？

１、房屋出卖人在和你进行交易的时候，在法律上，他现在还不是房子的权人，没有权力进行处分。

２、没有房产证的房字有可能是违章的建筑，而违章的建筑是不受到法律保护的。

３、如果遇到政府强制要求拆除，政府是能够不进行补偿的。▌问题二十三：导致无法办理或者长期没有得到房产证的情况：（１）开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权；（２）开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金；

（３）开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕；（４）开发商没有完成竣工备案工作；

（５）开发企业将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证；

（６）楼盘被法院查封；

（７）开发商没有取得建筑面积实测数据；

（８）商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；

9（９）开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收；

（１０）开发商不及时办理“大确权”；

（１１）开发商不提供办理“小房产证”的相关资料；

（１２）开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发；

（１３）房屋契税尚未缴纳；（１４）公共维修基金尚未交付；（１５）提交办理房产证的文件不合格；

（１６）个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证；

（１７）房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理；（１８）代办产权的单位或人员违规操作。▌问题二十四：如何签订有效的购房合同？

法律意见：购房合同是我们购房必须要签订的一份纸质合同，能够保证购房者的权益，房屋买卖不同于一般商品，因为涉及到的金额比较重大，因此签订购房合同应该慎之又慎，尽可能的还需要针对购房合同咨询一下律师，这样才能签订有效的购房合同。

一、购房合同类型有哪些

1、纸质合同”，这是一种完全手工的合同，购房者在签订纸质合同前，好仔细研究条款，按标准合同文本格式要求开发商填写相关内容签订纸质合同，并约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房产局申请登记备案。”这是制约开发商备案的重要条款，购房者一定要留意。

2、“半网签合同”，合同文体中没有“已备案”水印字样，合同编号为10位阿拉伯数字，没有英文字母，而且是手写，非机打。购房者为 10 规避风险，签订合同后，可要求开发商出示《合同备案登记表》，以证明将办理备案。

3、“网签合同”，网签合同文本中，带有“已备案”的水印字样，其大的标志是合同首页有“合同编号”，以英文字母E开始，后排10位阿拉伯数字，并且是机打显示，这种合同签订后，开发商在网上输入合同内容即为备案。

二、如何签订有效购房合同

1、依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。

2、房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。▌问题二十五：购房定金能退吗？注意事项有哪些 法律意见：购房定金的问题，也一直是有纠纷的话题。毕竟我们交纳的定金，就是相当于把房子定下来了，这个定金也是签约了一定的协议的，同时也会具有相应的法律效应的。购房定金能退吗？

如果买房交了定金、不想要啦，是否可以退，要根据具体情况而定。１、如果已经签订定金合同的，合同有明确规定的，以合同为准； ２、如果没有签订定金合同的，一般默认是不会退还定金的，不过是否可以退主观意向很重要，哪怕签订合同了，只要对方同意，那就可以退。买房交定金的注意事项有哪些？

1、定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款；

2、应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况；

3、虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效；

4、要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则；

5、谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约；

6、定金和订金在法律上性质是不同的。

依据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

▌问题二十六 ：买二手房要如何防止出现“一房多卖”？

1、预告登记法

根据《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

这条规定是告诉人们，当事人签订房屋买卖协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产是不发生物权效力的。也就是说该房只能卖给预告登记的购房人，预告登记后面的其他任何买卖人都不能再取得此房产权。只不过需要注意的是，根据第20条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，3个月内要进行产权登记，否则预告登记就失效了。

2、及时登记法

根据《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”该规定就是要求物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实向社会公开，从而使第三人知道物权变动情况，以避免第三人遭受损害，保护交易安全。

根据《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定说明，不动产物权，实行严格的登记制度，登记才生效，不登记不生效。因此，购房要及时进行过户登记。

根据《物权法》第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，登记在谁名下房子就属于谁。只要购买房子时及时进行过户登记，也就能有效防止“一房多卖”现象的发生了。

3、交定金前，购房者应该查询房产的所有权人

交定金前要查明房产的所有权人，一套房子不可能同时归属到很多人名下的（共有产权人除外），过户前，只要你确定房产所有权人是和你交 13 易的卖家就行了。至于房屋产权查询，则需要产权本人持房产证原件和身份证件去房管部门查询。买家也可同去，以便核实房源产权是否为卖家所有。如果你要求查询房源产权状况，房东却以各种理由推脱，你就得小心了。虽然不一定是“一房多卖”，但至少产权可能存在问题。

4、及时网签

买房时要通过网签锁定房源买卖是防止“一房多卖”的重要手段，如果中介敢配合房主解除网签合同并完成“一房多卖”，则会面临被取消网签资格。

▌问题二十七 ：一房多卖的处理原则

1、已经完成过户的购房者将获得商品房所有权。凡是办理登记过户手续的购房人，已经合法取得该房产的所有权，其他购房人无法再要求过户。另外，如果办理过户的购房者被认定为和卖房人恶意勾结过户，其他购房者则可以主张该过户手续无效，房屋交易无效。

2、没有完成过户手续的购房人可追求卖房者违约责任。由于仅仅完成了购房合同签订，但房屋所有权并没有过户。这种情况下，购房者即使付了全款，也只能追求违约责任。

第三篇：买二手房户口问题如何处理（共）

文章参考：房道网新闻资讯频道－http://

第四篇：二手房买卖应注意防范的法律风险

随着法律知识的普及，人们知道买房卖房不再是单纯的买卖关系，房屋系不动产，不动产所有权的转移不仅需要交付房屋，还必须办理所有权的转移登记。未办理登记的，尽管房屋买卖合同已经生效，但标的物的所有权不发生转移。可是当人们买房时，总是由于这样那样的原因没有过户，最终以诉讼来了结。有这样一个案例：原告陈某某与被告张某某是单位同事，被告张某某与第二被告杨某系母子关系，第二被告杨某与第三被告孙某某是夫妻关系。2002年3月7日，原告陈某某与被告张某某就户名为第二被告杨某的位于澧县澧阳镇万寿宫居委会面积为98.17平方米商品房(该房屋属第二、第三被告夫妻共同财产)签订《私房买卖协议》一份，约定价款为65 000元。合同签订后，原告支付了房款65 000元，被告亦交付该房屋由原告居住，并相应交付了该房屋的所有权证。由于双方是同事，一直未办理过户手续。后第二、第三被告外出务工，很少回家。2011年，原告要求被告协助过户，第二被告以在外地务工，不知道其母卖房为由拒绝，双方经多次协商未果，以致成讼。后该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、第二、第三被告在本调解书送达之日始3日内协助原告陈某某办理房屋过户手续。

二、原告陈某某支付第二、第三被告人民币20 000元。调解书送达之日，原告陈某某 手捧调解书，不由感慨：这本属不该打的官司，我是用钱买的一份教训啊。

如今，买房过户的官司日益增多，主要是一般购房者由于欠缺相关法律知识、调查手段及对二手房信息掌握的不够，对这些问题很难准确把握。而二手房买卖涉及的法律问题十分复杂，在目前社会信用体系尚未建立的情况下，购房者如果对上述问题不能准确把握而贸然签约、付款，可能会导致如下法律风险：与不具备售房资格的人签订合同，导致合同无效，房屋过户手续更无从办理，购房者无法获得二手房的所有权，甚至可能被诈骗钱财;购买了不符合转让条件的二手房，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者购房目的同样落空;合同条款不完善，欠缺必要条款，一旦售房者交付的二手房出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，购房者往往索赔无门。

为避免不必要的麻烦，购房者在购买二手房应十分谨慎。那么购买二手房应注意防范哪些法律风险呢?

一看：售房者是否是房屋所有权人。判断方法是：要求售房者提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及居民身份证复印件，并与原件对照，以核实售房者提交的上述证件复印件的真实性，并将售房者提供的上述证件的复印件留存。由售房者陪同，到两证颁发部门查询售房者提供的上述证件的真实性，上述证件核实无误后，应注意查看《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人是否为二人以上，否则单个售房者无权擅自转让共有房屋，应在征得其他共有人书面同意后方可进行。如果房屋所有权人是委托代理人售房，则要看售房代理人是否具备代理资格，要求代理人提供房屋所有权人出具的授权委托书及该代理人的居民身份证复印件并注意与原件核实。由于未与房屋所有权人见面，难以判断真假，故购房者一般不宜与代理人签订购房合同并支付房价款，应直接与房屋所有权人办理。在目前房地产中介市场不规范的情况下，为了防止中介赚取买卖差价，增加买方的负担，在确定转让价后，买方有必要与房屋所有权人联系，核实真实转让价。

二看：所售房屋是否具备转让条件。《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，即瑕疵担保义务。集体土地上的房屋;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的共有房屋;未经其他共有人书面同意的共有房屋;其他共有人要求行使优先购买权的已出租房屋等等情形都不能购买。是否具备转让条件，专业性强，有些问题涉及需向有关部门查询后方可判断。三看：二手房成交方式是否合法。在国家调整二手房转让税收政策、开始征收二手房买卖营业税及个人所得税的背景下，有些二手房卖方为了规避相关税收，采取变通方式转让二手房，兹将其法律风险分析如下：(一)虚报房屋成交价。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，一

经查实，税务部门将对当事人按偷税论处。(二)假赠与、真买卖。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，法律后果同上。(三)先签合同后过户。对于买方而言，先付清房款却不办理过户手续，卖方债权人可以申请法院查封房屋并强制执行，买方权益并无保障。

四看：签订的二手房买卖合同是否完善。如果合同条款订立得不完善，应该约定的内容没有约定，一旦卖方交付的房屋出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，买方往往索赔无门。因此，签订一份完善的二手房买卖合同对于购房者而言同样意义重大。

另外，决定买房后，还应注意以下几点：房屋买卖合同中应注明房屋交验时间，通常买方应将房款分为首付和尾款在不同时间交给房主，卖方有义务提供房产过户的有关手续，以保证房屋按时顺利的交接;付款方式最好为银行卡转账;在签署合同时要明确写清双方的责任和权利。

总之，在二手房交易中，买方要多考虑、多调查、多核实。双方签好二手房合同后，要遵守诚实信用的原则履行合同义务，并尽快过户，规避风险。

第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。第六十五条 民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。第六十七条 代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。第六十八条 委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。第六十九条 有下列情形之一的，委托代理终止：

（一）代理期间届满或者代理事务完成；

（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；

（三）代理人死亡；

（四）代理人丧失民事行为能力；

（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。第七十条 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：

（一）被代理人取得或者恢复民事行为能力；

（二）被代理人或者代理人死亡；

（三）代理人丧失民事行为能力；

（四）指定代理的人民法院或者指定单位取消指定；

（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。之所以这里的指定代表或者共同委托代理人的证明比较全，其他地方的指定代表或者共同委托代理人的证明网，可能不如这里的指定代表或者共同委托代理人的证明全面，确定是哪儿都能找到指定代表或者共同委托代理人的证明，原因是指定代表或者共同委托代理人的证明很容易找的，而且指定代表或者共同委托代理人的证明现在也不是太难找。关于找具体的指定代表或者共同委托代理人的证明，委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买

(2012-02-06 14:41:13)

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购房法律风险预防之十一：委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买

作者：胡文友律师 手机：***，网站:北京房产法律事务中心(网址：),转载请注明作者、联系方式和网站，谢谢！

一、在二手房买卖中，房主经常说没有时间让自己所谓的兄弟姐妹父母等亲戚朋友代为卖房签署《北京市存量房屋买卖合同》等房屋买卖合同相关协议、代为收房款、交房等相关卖房事宜；

二、这时房主委托的代理人应该提供给二手房买家一份公证的授权委托书复印件（委托书中必须明确代为卖房的具体授权事宜，不能仅仅注明全权代理，没有具体授权的全权代理只是一般代理，这样的的全权代理无权代为卖房），一份房主本人的身分证复印件，一份委托代理人的身份证复印件，如果是夫妻还要提供一份结婚证复印件； 三：如果委托代理人没有房主合法有效的授权，委托代理人签订的房屋买卖合同等相关合同是效力待定的合同，如果房主事后不追认房屋买卖合同等相关合同，房屋买卖合同等相关合同就无效不受法律保护

陈某某与宓某某系夫妻。北京市××路某号606室系争房屋系陈某某名下的产权房。2008年9月28日江苏省启东市公证处出具(2008)通启证民内字第1945号公证书，载明：宓某某、陈某某委托毛某某就办理系争房屋的买卖、抵押、还贷、退保、转按揭、收取房款、交房、水电煤过户等事宜订立的《委托合同》，意思表示真实、内容符合合同法的规定，当事人的签名均属实。2009年3月4日原审第三人毛某某以陈某某代理人的身份与翁某某签订了《上海市房地产买卖合同》约定：陈某某以人民币(以下币种均为人民币)97万元向翁某某转让北京市××路某号606室房屋；签订合同当日，翁某某向陈某某支付首付款65万元(含已付定金10万元)，此款由翁某某支付至上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇地产)后转付给陈某某提供的帐户；该房内已设立抵押，陈某某承诺在签订本合同后7个工作日内，共赴交易中心办理完毕注销抵押登记手续；2009年6月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，交易中心出具收件收据当日翁某某支付第二笔31万元；翁某某取得房地产权证后3日内，陈某某向翁某某办理交房手续，翁某某支付尾款1万元；陈某某未按约定期限交接房地产的，翁某某应书面催告，自收到催告之日起7日内，陈某某仍未交付房地产的，翁某某有权单方解除合同，并书面通知陈某某，自收到通知之日起的7日内陈某某未提出异议，合同即行解除，陈某某还应按已收款的10%向翁某某支付违约金，并赔偿翁某某的实际损失与违约金的差额。2009年3月初翁某某向汉宇地产支付房款65万元。2009年3月5日，汉宇地产扣除中介费后将剩余640,300元汇入陈某某的工商银行帐户，宓某某从中提取了14万元，次日又转账50万元到案外人张瑛帐户。2009年3月7日宓某某、毛某某办理了系争房屋的注销抵押登记手续。2009年3月22日翁某某和毛某某、宓某某共赴房地产交易中心办理产权过户手续，翁某某按规定办理了税收缴纳手续。房屋买卖的计税金额为107万元，税务局出具的房屋买卖发票金额为107万元。因毛某某、宓某某未能提供产证密码，房屋过户未成。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又两次前往交易中心办理过户手续，均因不能提供产证密码，未成。2009年4月16日，翁某某起诉来院，要求陈某某继续履行房屋买卖合同，协助翁某某办理系争房屋的交易过户手续，并支付违约金(按已付房款的日万分之五，从2009年3月12日起至陈某某实际履行之日止计算)。2009年6月陈某某委托律师向江苏省启东市公证处申请撤销公证。2009年6月2日法院根据翁某某的申请，裁定查封系争房屋。

原审审理中，法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对翁某某提供的(2008)通启证民内第1945号《公证书》中《委托合同》上“委托人签名”处的“陈某某”签名是否出自陈某某的笔迹进行鉴定，结论为《委托合同》上“陈某某”的签名不是出自陈某某的笔迹。

原审法院认为，合同应为双方当事人真实意思表示一致。陈某某为系争房屋的房地产权人，其表示从未有意将该房屋转让给翁某某。而毛某某作为陈某某的委托代理人与翁某某签订房屋买卖合同，唯一所依据的《委托合同》上陈某某的签名并非其本人，毛某某的代理行为为无权代理。陈某某未曾参与过房屋买卖的过程、公证为外地公证、交易价格偏低，翁某某在房屋买卖交易过程中未能尽到买受人的谨慎注意义务，毛某某的代理行为不构成表见代理。翁某某尚未取得系争房屋产权登记，亦不构成善意取得。系争房屋的买卖合同应为无效。当事人依据无效合同取得的财产，应予返还，有过错的还应赔偿无过错方的损失。翁某某经法院释明后，坚持表示不要求在本案中一并处理房款返还、赔偿等事宜，对此本案不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：

一、对于翁某某要求陈某某继续履行房屋买卖合同、协助办理北京市××路某号606室房屋交易过户手续的诉讼请求不予支持；

二、对于翁某某要求陈某某支付违约金的诉讼请求不予支持。

上诉人翁某某不服原审法院判决，向二审法院提起上诉称，翁某某在原审中明确表示不同意鉴定，认为鉴定没有条件也没有必要，况且原审法院委托鉴定部门进行鉴定所提供的样本，无法确定样本的真实性，故原审法院放弃了效力较高的公证文书的证明效力，而采用了

效力较低的，并且有严重瑕疵的鉴定意见作为定案依据，显属不当，至目前为止，启东公证处未撤销该公证文书，该公证文书依然有效，毛某某的代理行为也是有效的，翁某某作为一个善意第三人，只须尽到一般人应尽到的谨慎义务就可以了，不能用专业人员的标准要求，且陈某某的丈夫宓某某全程参与房屋买卖交易过程，陈某某并已实际收到了大部分的房款，双方之间的房屋买卖合法有效。要求二审法院依法改判，支持其原审诉请，或发回原审法院重审。

被上诉人陈某某辩称：原审法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定机构所作的鉴定结论合法有效，公证授权委托书上，委托人的签名不是陈某某所签，该委托行为无效，陈某某不知晓房屋买卖的整个过程，系宓某某瞒着陈某某与毛某某所为，原审法院判决正确，不同意上诉人翁某某的上诉请求，要求维持原判。

原审第三人宓某某未到庭应诉。

原审第三人毛某某述称：其与宓某某系生意朋友，在办公证前，曾见宓某某带过一个女的，应该是他老婆，但宓某某未介绍，公证那天宓某某也是带这个女的，公证处审核没有异议，其认为应该是宓某某的老婆陈某某。整个房屋买卖过程宓某某都参与，现翁某某已支付了首付款65万元，合同应继续履行，同意上诉人翁某某的上诉意见。

二审法院经审理查明，原审法院认定事实无误，二审法院予以确认。

二审法院审理中，上诉人翁某某提供江苏省启东市公证处于2009年12月28日出具的情况说明，证明公证委托时，陈某某夫妇和毛某某亲自到公证处作的委托，该委托是真实有效的；被上诉人陈某某提供江苏省启东市公证处于2010年2月26日出具的公函，证明法院委托鉴定结论与江苏省启东市公证处委托苏州同济司法鉴定所所作的笔迹鉴定意见一致，即委托行为是无效的。双方当事人对对方提供的证据的真实性无异议，但均认为不能证明其主张，原审第三人毛某某表示没有意见。

二审法院认为，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。本案审理中，原审法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心所作的笔迹鉴定，结论为《委托合同》上“陈某某”的签名不是出自陈某某的笔迹，根据该结论，可以认定毛某某的代理行为为无权代理，即江苏省启东市公证处出具的公证委托书不能作为本案认定事实的依据，翁某某对鉴定提出的异议，理由不能成立。陈某某为系争房屋的房地产权人，未参与房屋买卖的整个过程，也未有委托民事行为，翁某某现尚未取得系争房屋产权登记，系争房屋的买卖合同应认定为无效。上诉人翁某某的上诉请求，依据不足，二审法院不予支持。至于本案涉及到的房款返还、赔偿等事宜，因翁某某未在原审中提出，对此可另案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

第五篇：保卫处关于2011毕业生户口迁移中有关问题的

保卫处关于毕业生户口迁移中有关问题的说明通知

为了保证毕业生户口顺利进行迁移，请2011届毕业生周知以下事项：

一、户口迁移地址

1、户口迁移依据的是毕业生就业办公室的毕业派遣方案，如果没有特别要求，户口迁移地址为就业方案中的单位名称。

2、为避免因迁移地址出错给大家带来不便，请已经落实就业单位为：北京、上海以及广州的毕业生，与接收单位确认户口的准确迁移地址，如果单位要求户口迁移地址处填写的不是单位名称，请于6月11日前凭工作单位要求将准确迁移地址报送至保卫处户政室。

3、考到校外的研究生，尤其是考到北京及上海的研究生必须与考入学校联系，落实户口迁移地址有无具体要求（因为有些学校要求毕业生在迁移户口时，将《户口迁移证》上的“迁移地址项”填写为某一具体地址而不是学校名称），落实后确有要求的，请于6月11日前将准确迁移地址报送至保卫处户政室。

二、户口迁移证的有效期限

1、《户口迁移证》的有效期限为三个月，毕业生拿到《户口迁移证》后必须在三个月内落户，确因特殊原因无法在三

个月内落户的，同年内凭报到证在我校所属珞南街派出所审批即可，无需返回学校更改。

2、毕业生在就业单位报到后，要及时落户，不能将迁移证长期拿在手里，由此造成户口不能落报或改迁的，责任自负。

三、申请不就业的户口办理

申请不参加当年就业的毕业生户口在学校暂时保留，毕业生在向毕业生就业指导中心办公室递交申请表时，一定要将详细通讯地址填写清楚，2年保留期满，户口应办理“打回原籍”手续。（未按时间办理的户口将为滞留黑户）。

四、出国毕业生的户口办理

出国深造或工作的毕业生，毕业生申请办理《报到证》，将户口迁回生源地级市(州)人事局；

五、《户口迁移证》及《常住人口登记表》的领取

1、《户口迁移证》《常住人口登记表》（分配武汉市的学生领取常住人口登记表）由各学院毕业生工作负责人统一从保卫处户政室领取，所有毕业生，在所在学院毕业生辅导员领取《户口迁移证》及《常住人口登记表》。（时间另行通知）

六、《户口迁移证》的丢失补办

毕业生离校后丢失《户口迁移证》的，补办时需提交以下材料：

1、《报到证》的原件及复印件 毕业证的原件复印件

2、接受单位所在地派出所的未落户证明

3、户口迁移证存根复印件

毕业生持以上材料到，珞南街派出所补办《户口迁移证》。

七、归还《常住人口登记表》

因各种需要借用《常住人口登记表》的毕业生务必请于6月11日前归还，以免影响本人户口的正常迁移。

马区办公地址： 鉴湖校区保卫处户政室 联系电话：87398030

（备注：余区 办理办法：

1、《户口迁移证》由本科各学院毕业生工作负责人统一从保卫处户政室领取。

2、所有本科毕业生在所在学院领取《户口迁移证》。

3、研究生于6月20日在余区户政室办理。联系电话：86534110）

武汉理工大学保卫处

2011年6月7日