第一篇：最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用
——最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用
和《物权法》中不动产登记、期房预告登记等制度的相关规定
随着经济的发展、人民生活水平的提高，房地产业迅猛地发展起来，安居乐业已是人们追求的根本，房屋作为最主要的不动产，与我们的生活息息相关。但在商品房买卖中，开发商往往拥有资金和信息优势，并借助相关优势规避法律责任，侵害作为弱势地位的购房者的利益。近些年来，房地产交易行为的不规范已成为一个比较严重的社会问题。一些房地产开发商严重违背诚实信用原则，其行为直接影响着房地产市场的健康发展：有的发布虚假广告，有的设置定金圈套，有的一房两卖或多卖，采取欺诈手段损害购房消费者的权益；有的甚至房屋面积严重缩水或者存在着质量隐患。这些问题困扰着购房者，也损害了购房者的合法权益。我们应加强法律意识，积极寻求法律途径解决，对于商品房开发商和销售商的违法行为予以惩罚，以维护自己的合法权益。
早在1993年我国就制定了《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》），借鉴了英美法系的惩罚性赔偿制度，规定商品欺诈和服务欺诈实行两倍的赔偿，正式地、有限制地采用了惩罚性赔偿制度。惩罚性赔偿就是行为人恶意实施该行为，或对行为有重大过失时，以对行为人实施惩罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付高于受害人实际损失的赔偿金。该法第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”。《消法》第四十九条被习惯地称为双倍赔偿规则，这种制度在保护公众利益维持正常的社会经济秩序中，起到了良好的作用，具有赔偿、制裁、预防功能。
2003年的4月28日最高人民法院下发了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《解释》），并于2003年6月1日起施行，对商品房交易中如何适用惩罚性赔偿问题专门做出了明确规定。有效制裁和遏制着房地产交易领域中的欺诈和恶意违约行为，维护着房地产市场交易的安全和购房者的权益，促进了社会诚信制度的确立。2007年10月1日生效的《物权法》的不动产登记、期房预告登记等制度赋予了购房者更多的权利，完善了商品房交易的程序和救济制度，有助于房地产业的健康发展。
下面谈一谈《解释》》中关于商品房买卖纠纷中（一级市场）如何适用惩罚性赔偿的问题和《物权法》中不动产登记、期房预告登记等制度的相关规定。
一、《解释》第八条所规定的出卖人恶意违约引起的惩罚性赔偿的两种情形。
第八条 规定：“ 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
第一种情形在我国房地产业较为普遍，房地产开发商在与买房人签订合同后，未告知买受人
又将该房屋作为抵押物抵押给银行或第三人而获得贷款，以便为下一步房地产开发项目取得
资金。此种情况在买受人已享有权利的财产上设定抵押权，显然构成恶意违约。需要注意的是，在适用此条款时必须要达到“导致商品房买卖合同目的不能实现”这一条件。也就是说
造成买受人不能办理房产证或购买房屋的目的落空，从而严重损害到买受人的合法权益,才
会导致出卖人的根本性违约。如果说出卖人在房屋买卖合同约定的履行期限到来之前将该抵
押撤销，不影响和损害买受人的合法权益时不适用惩罚性赔偿。
第二种情形是一房两卖或多卖情况。出卖人与买受人已签订购房合同。在没有签订退房协议、退房手续未办理完毕的情况下，出卖人又与第三人签订购房合同将此房出售给第三人，适用
惩罚赔偿。应当注意，对于一房两卖或多卖，情节严重的开发商可能会构成刑事诈骗犯罪。
如果退房协议及手续已办理完毕，只是因一些责任划分或赔偿问题还未履行完毕，不应影响
出卖人的再次出卖行为，不适用惩罚赔偿。
二、《解释》第九条规定 : “ 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请
求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
1、第一种情形：应注意此条款仅仅限于在买卖合同被确认无效及被解除、撤销时，才
能予以适用，而不适用合同生效后的违约处理。
房地产开发企业销售商品房时，应向购房人出示“五证两书”，这是法律对销售方的基
本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可
证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证
书》和《住宅使用说明书》。前四证是取得商品房销售(预售)许可证的前提。购买“五证两
书”齐全的房屋，可以确保购房人买房无风险。
如果购买的是期房，那么根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，房地产
开发企业预售商品房的条件除应具有上述五证外，还应具备按提供预售的商品房计算，投入
开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并己确定施工进度和竣工交付日期。
我国现行法律对商品房的开发销售，实施严格的审核制度，《中华人民共和国城市房地产管
理法》第四十四条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条明确规定，商品房
预售必须取得许可证明。未取得商品房预售许可证明是不允许预售房屋的,即必须办理预售
登记。但《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商
品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。由此可见出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。没有取得商品房预售许可证，而故意隐瞒该事实，又在买受人起诉前仍未取得该预售许可证，认定出卖人存在欺诈毫无异议；如果是订立合同时预售房许可证明正在办理，出卖人将此情形告知或未告知买受人，但在买受人起诉前出卖人已取得商品房预售许可证明的，从鼓励交易原则出发，可以认定该合同有效;提供虚假商品房预售许可证明，这里也会有两种情况：一是签订商品房买卖合同时提供虚假商品房预售许可证，到买受人起诉时尚未取得预售许可证，这种情况应认定出卖人存在欺诈行为；二是签订合同时提供了虚假的预售许可证，但在买受人起诉前已取得了该房屋的预售许可证明，这样的合同是否无效呢？一种意见是出卖人为了出卖房屋采用虚假的预售许可证，将风险部分转给买受人，主观恶意明确，应认定合同无效，实行惩罚性赔偿。一种意见认为虽说出卖人在售房时采用了虚假的预售许可证，但在买受人起诉前已取得了该房的预售许可证，出卖人先期的欺诈行为并未对买受人造成实际损害，应认定合同有效。笔者认为对该类合同还是依据《解释》第二条规定，以及善意购买者的意愿来认定有无效力，这样才符合法律公平原则，才有利于维护作为弱势地位的购房者的利益，因出卖人提供虚假商品房预售许可证明的行为是违法的，是违背诚实信用原则的，应给予处罚，不然将是对出卖人违法行为的一种纵容。
如果房地产开发企业“五证”不全，并且不具备商品房预售条件，那么与购房者所签商品房销售（预售）协议就属无效，如果开发商和商品房销售商故意隐瞒“五证”不全的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，那么就要承担惩罚性赔偿，即依据《解释》第九条的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
案例一：2002年6月，济南一单位购房者与某开发商签订了购房合同，约定于2003年11月底前将竣工验收合格的房屋交付使用。合同签订后，购房者按照合同约定支付了总价款50％的首付款47万余元。后来，购房者在交第二批购房款时，了解到开发商因为没有办理下用地、规划等相关开发手续，也没有取得该商品房的预售许可证，根本无法开发购房者购买的商品房。在要求开发商退还预付款并赔偿损失时，遭到开发商的拒绝，购房者于是将开发商告上法庭。购房者认为，双方在订立合同时，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证等开发手续的事实，合同应当无效，因此请求法院确认双方的商品房买卖合同无效，判令开发商返还已付购房款及利息，并赔偿房屋差价损失，赔偿已付购房款一倍的损失。开发商表示，他们已经办理了土地、规划部分手续，但因政府行为，他们没有按照当初的计划在合同确定的日期建成房屋。但从约定来看，他们当时不可能办理商品房预售许可证等证件，对此，购房者是明知的，不存在隐瞒的事实，也不存在欺骗。因此，购房者要求赔偿损失没有依据。法院认为，被告作为房地产开发企业，在没有依法取得土地许可证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等证明的情况下，就与购房者签订了购房合同，违反了法律强制性规定，因此合同无效。而且，购房者基于对开发商的信赖，与之签订了购房合同，并支付了部分购房款，因不能实现购房目的，购房者显然受到了损失，对此开发商应承担主要责任，应当赔偿购房者的损失。据此，法院一审判决双方签订的合同无效，同时判决开发商返还购房者的预付款，并赔偿购房者20余万元。
案例二：2005年6月，付某看中了某开发商开发的楼盘，咨询时，售楼小姐告诉他一期房屋已售完，但正在开发该楼盘的二期工程，劝他购买，付某于是和开发商签署了一份商品房
预售合同，并约定于2007年11月底前将竣工验收合格的房屋交付使用。合同签订后，张先生按照合同约定支付了总价款50％的首付款。但在交第二批购房款时，他了解到开发商因为没有办理下来用地、规划等相关开发手续，二期工程成了空中楼阁。开发商解释说，没有办理下来用地等手续的原因是政府进行“双清”，冻结了用地审批手续，是不可抗力，自己不应该承担责任，只同意退还购房款，付某认为开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，应赔偿自己的损失，双方为此产生了分歧。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1款的规定，开发商仅退还付某已付购房款是不够的，还应赔偿付某的损失，另外支付不超过一倍的购房款。
2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的。
故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。此种情况应具体分析，如果是因出卖人故意隐瞒该房已抵押的事实，致使此房最后因抵押权人行使权利，导致出卖人无法履行与买受人订立的房屋买卖合同，应认定为欺诈；如果出卖人故意隐瞒此房已抵押的事实，但随后该房的抵押权及时被解除不影响商品房买卖合同的履行，就不应该再认定出卖人欺诈，也不适用惩罚性赔偿。也就是说并不是只要出卖人在与买受人订立买卖合同时将该房屋抵押给他人，买受人就可以向出卖人主张惩罚性赔偿，只有导致出卖人无法履行买卖合同的义务时，买受人无法获取房屋时。买受人才可依据本《解释》的规定，向出卖人主张惩罚性赔偿的责任。
3、出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的。
出卖人在出卖房屋时，不论其是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，还是已经将此出卖房屋作为拆迁补偿安置房屋，对于买受人或第三人来说都有可能无法取得该房屋。出卖人对无法获得房屋的一方构成欺诈；受害方有权按照本《解释》的相关规定，要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。
三、对于以上几种情形我们也可以运用《物权法》的相关规定保护自己的合法权利。
《物权法》已于2007年10月1日起施行，依据该法我们可及时到房产管理部门登记，购买期房可进行预告登记。物权法有关规定为第九条: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”、第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”;第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 具体为：
（一）不动产的主人以登记簿为准。依据《物权法》第九条的规定，记载于不动产登记簿的权利人是该不动产的主人，但有相反证据的除外。不动产登记制度是物权制度的重要基础。商品房属于不动产的一种。“有一位房东把房子卖给甲，虽然没订合同但把房子交给甲使用；不久，由于价格上涨，房东又把这幢房子卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。这幢房子究竟属于谁，乙能否要求甲腾出房子。”全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明，全程参与了物权法的制定。他在讲到物权法的作用时，举了这样一个生活中经常发生的例子。“没有物权法，仁者见仁，智者见智，答案可能有多种。有了物权法，物权法规定，谁是不动产的所有人，要看不动产登记簿上登记的是谁。甲虽然先买房，但既没有订立合同，也没有办理过户手续；乙虽然后买，但已经办理过户手续，不动产登记簿上的所有人是乙。因此，乙是房子的所有人，有权要求甲腾出房子。甲因此受到的损失，可以要求原房主赔偿。”
（二）预告登记制度，防止一房两售或多售。在我国房地产业快速发展的今天，预售商品房成为房屋销售的一种重要形式。期房预售的好处是，开发商能及时回笼资金，购房者多了一种选择方式。但在实践中开发商悔约，一房多售或用已销售的房子抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房者利益。对此，物权法规定，要建立预告登记制度。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这样就能有效地保障购房者的权利，并且也起到了保护交易安全、预防市场交易风险，维护信用秩序的作用。
有一个案例：2006年9月，房地产开发商甲公司急欲销售其开发的最后1套商品房，于是打电话给乙某和丙某，表示售房。10月8日，甲公司与乙某签订买卖合同并交付该房屋，乙某支付了全部房款，双方约定半年之内办理所有权证书。10月16日，甲公司以更高的价格与丙某签订买卖合同并办理了产权转移登记。乙某以不能实现房屋买卖合同目的、无法取得房屋为由，将甲公司告上法庭，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求甲公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。法院审理认为，甲公司“一房二卖”的行为已经构成欺诈，判决甲公司除返还乙某已付购房款外，还应赔偿乙某购房款一倍以内的赔偿金。
这一案例中，购房人与开发商签订商品房买卖合同，发生的是债权效力。开发商将该房屋又卖给了他人并登记，最终发生的是物权效力。同一房屋，债权与物权并存时，根据物权优先于债权的原则，谁先登记谁先取得房子。第二手购房人取得房屋所有权后，第一手购房人只能请求开发商承担违约赔偿责任。那么，第一手购房人如何才能得到自己想要的房子呢？《物权法》为购房人提供了依据，当事人可以根据预告登记制度的规定，与开发商签订商品房买卖协议，约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人即购房者同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，当购房人买了一套预售商品房后，如果申请了预告登记，未经其许可，开发商将该商品房再出售或抵押等都属于无效行为。需注意的是办理预告登记后，要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。
在房产交易过程中，还存在不少本文所提到的因为房屋面积产生的纠纷，如谁该对房屋面积的准确性负责？物权法第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。也就是说，关于不动产的自然状况，应该由登记申请人来负责提供，这将会对解决类似纠纷提供参考。
四、《解释》第十四条规定房屋面积过度缩水引起的惩罚性赔偿。
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
根据该《解释》规定，如果商品房面积过度缩水，面积误差超过3%，买受人有两种选择：一种是请求解除合同，返还已付购房款及利息；一种是同意继续履行合同，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款要适用于惩罚性赔偿，此处的惩罚程度是确定的，明确规定为双倍返还。但这种惩罚可以通过双方约定来避免。另外在《解释》中第四条规定了买卖商品房出卖人向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未订立商品房买卖合同应按照法律关于定金的规定处理。这里的法律是指《担保法》和《合同法》规定的定金条款：即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应双倍返还定金，这也是惩罚性赔偿的规定，其不以造成损失为前提。
总之，《中华人民共和国城市房地产管理法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》解释惩罚性赔偿的规定，能够有效制裁和遏制商品房买卖中的欺诈、恶意违约，为商品房交易确立良好的秩序，有利于整个社会对诚实信用原则的认识和遵守，有利于百姓安居乐业，有利于交易安全并推动我国社会主义市场经济的健康发展。《物权法》的出台较之过去的相关法律规定，实际上赋予了购房者更多的权利，同时完善了商品房交易的程序和救济制度，为房地产业的市场发展提供了基本规则，有助于房地产业的健康发展，为购房者进行商品房交易起到了保驾护航的作用，当然也妥善地保护开发商的合法利益。当我们购房时如果遇到损害自己合法权益时，可以毫无顾忌地拿起法律武器，名正言顺地维护自己的合法权利，虽然《解释》还存在着法官自由裁量权过大的问题，但我们仍应依法获取赔偿、获取利益，使违约、失信、欺诈、不依法经营、损人利己、投机取巧的房产开发商受到法律的惩罚、在财产和名誉方面遭受应有的损失。
——写于2008年11月
第二篇：论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿
论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿
最高人民法院于2003年4月28日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释），该解释于2003年6月1日起正式施行。其中明确规定了买受人在5种情形之下不仅可以要求解除、撤销合同或者是要求宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款、支付利息及赔偿
损失，还可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的“赔偿责任”。此解释一出台便引起了社会的广泛关注与热烈的争论，笔者在此不主要讨论其社会意义，而主要从法学理论与法律规定两个方面对该规定进行深入的分析，以引起相关部门的注意，并与广大法学爱好者进行交流与探讨。
一、房屋可否作为商品
关于房屋是否可以作为商品，得依具体情况而定，我国现行的法律中并没有对其进行明确规定。《中国大百科全书》从经济学的角度对“商品”一词所作的定义，商品是指“用来交换、能满足人们某种需要的劳动产品”。根据该定义内涵来看，首先，商品必须是经过劳动生产而得来的产品，也就是说必须在这个产品中体现人类的劳动，那些非是经过人类劳动的产品，并非此种意义上的商品。其次，该产品应该必须是有用的，必须具有使用价值，能够满足人们对它的某种特定需求，没有用的产品也是不能把他当作商品的。第三，该产品是用来交换而不是所有权人自己直接消费的。如果某一产品生产出来的目的只是用于自己使用和消费，那么这件产品同样不是真正意义上的商品。通过我们对商品定义的分析，我们可以看出，对于以房屋的建造与销售为主要经营范围的房地产企业来说，他们所生产出来的房屋大多是销售给他人所有并使用，符合前面商品定义中要求的条件，因此可以作为一种商品，无非这种商品具有自己的特点罢了。
二、商品房买卖中对出卖人采用惩罚性赔偿的法理与法律依据
由于房屋可以作为商品，那么我们就把用于买卖的房屋叫做商品房。对于在商品房买卖合同中对买受人提供保护时的法律适用，不仅可以适用民法通则的原则性规定及合同之债的有关规定，可以适用《中华人民共和国合同法》的具体规定，同样也可适用《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律规定，这点似乎没有什么争议。但在我国现有的法律体系中，仅仅只有《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条明确地规定了惩罚性赔偿，其具体条文是：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”而作为民法基本法的民法通则并没有惩罚性赔偿的规定，合同法也没有。法理学界普遍认为由于我国基本上是采用的大陆法系的法律体系，所以没有采用具有英美法系特点的惩罚性赔偿。但随着对商家欺诈行为的泛滥与消费者在消费过程中的弱势地位，似乎也有借鉴这种惩罚性赔偿的必要，所以我国早在1993年的消费者权益保护法的制定中便有了这一明确而具体的规定。也因此有些人误解地认为最高人民法院在作出这一解释时也采用的是消费者权益保护法所规定的惩罚性赔偿原则。但是，我们从该解释的条文中却发现，其制定此解释的依据是“根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释”，而惟独没有指明是依据《中华人民共和国消费者权益保护法》。笔者认为，这并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他原因而故意不采用此法律规定的原因使然。但可惜的是，我们从其指明的四部法律中是无法找到明确的法律依据的。反而却有学者特别指出说：“需注意的是，司法解释未以消费者权益保护法作为其制定依据，这就使得司法解释所定惩罚性赔偿可实质性避开消费者权益保护法第四十九条所称“双倍赔偿”规则的僵化适用，从而赋予法官根据案情确定惩罚性赔偿金额的自由裁量权。”（叶林著《惩罚性赔偿在商品房买卖纠纷中的适用问题》，载于中国民商法律网）”虽然笔者认为这种观点特别强调了法官在审判中可以对赔偿金额作出一定的“自由裁量”，在司法实践可以较灵活地、根据不同案件的实际情况进行适当处理，在某些情形里可能会更好地达到惩罚性赔偿的目的，从而避免了在适用消费者权益保护法的规定时适用一倍赔偿的数额确定性。但是最高人民法院的这一规定并没有明确的法律依据，甚至也超过了最高人民法院制订司法解释内容的权限，有越权解释的嫌疑。因为根据《中华人民共和国人民法院组织法》第33条规定：最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释。五届人大第19次会议于1981年6月10日通过的《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》中第二条规定：“凡属于法院审判工作中具体应用法律、法令的问题，由最高人民法院进行解释。”而最高人民法院于1997年6月23日发布的《最高人民法
第三篇：最高人民法院公布商品房买卖合同纠纷司法解释
最高人民法院公布商品房买卖合同纠纷司法解释 新华网北京5月6日电(记者田雨李术峰)最高人民法院日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
最高人民法院副院长黄松有说，商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件。随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，有的制作虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题，这都严重损害了买受人的合法权益。在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。
黄松有指出，由于商品房买卖合同纠纷逐年增加，而相关法律规定比较原则，人民法院在处理此类纠纷中也遇到了许多具体适用法律的问题。为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民法院决定制定关于如何处理当前商品房买卖合同纠纷的司法解释。(完)
解读商品房买卖纠纷司法解释
销售广告可以成为商品房买卖合同内容
最高人民法院的司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
买房子“缩水”3%将难以解除合同
买房者都会担心一个问题——缩水，也都明白一个3%的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。从6月1日起，根据最高人民法院的司法解释，房子“缩水”3%将难以解除购房合同。
房产商恶意违约欺诈将付出沉重代价
商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。
到期不给办理房产证买房户可申请赔偿损失
购买商品房却迟迟拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。
“交钥匙”就算房屋的交付使用
房子到底什么时候算是交付使用，这是牵扯到房产买卖双方实际利益的重要问题，常常引发“房屋交付使用”纠纷。将于6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。
商品房质量严重影响正常居住购房合同可解除
如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。
商品房买卖合同将不被轻易确认无效
将于6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，充分体现了促进商品房市场健康发展的精神，主张不轻易确认合同无效。
集资房、房改房、经济适用房不适用商品房买卖纠纷司法解释
将于6月1日起施行《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，只调整商品房买卖纠纷，而不调整其他的房屋买卖纠纷。
法院应支持拆迁户优先取得补偿安置房
人民法院应该支持拆迁户优先取得补偿安置房屋。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。
包销商也要参加商品房买卖合同纠纷诉讼
如果发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。这是最高人民法院日前公布的、将于6月1日起施行的司法解释作出的规定。
商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款
在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。
第四篇：商品房买卖合同纠纷中退一赔一的惩罚性赔偿条款
商品房买卖合同纠纷中“退一赔一”的惩罚性赔偿条款
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“司法解释”），该司法解释第八条、第九条中，把“惩罚性赔偿原则”引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来，另外在该《司法解释》第十四条也对该惩罚性赔偿作出了规定。
根据规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
惩罚性原则适用需满足以下的条件：
（一）只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。
（二）只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中，前两种情形属于恶意违约行为。
（三）《司法解释》后三种情形规定的其适用条件是：其欺诈行为“导致合同无效或者被撤销、解除”，故也就是说只有退房才可以主张该项权利。所以只有购房者买不到房屋时才能要求进行惩罚性赔偿。
误差比超过3%的，特别适用的惩罚性赔偿规则。《司法解释》的第十四条作了明确的规定：如果双方在合同中有明确约定，则按合同规定办，如没有约定或约定不明确的，则按误差的3％为界，分别作不同处理：第一，如果误差在3％以内，购房者提出解除合同退房的，法院不予支持；如果误差超过3％，购房者提出解除合同，法院应予支持。第二，如果误差超过3％，购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款，由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还购房者。
第五篇：商品房买卖中法律关系
商品房买卖中现有法律关系分析
目前，商品房买卖中购房人以按揭形式作为付款方式的比较多。按揭涉及到购房人、开发商、银行三方，其中的法律关系涉及到买卖合同关系，借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系以及保险、收入证明函等派生契约关系和法律行为。这些关系作为一般的购房人是很难分辨清楚并了解其中的民事权利义务的，即便是银行和开发商也不一定完全了解不同法律关系的确切内容。为此，本文从现行法律规定的角度，对商品房按揭贷款中的法律关系作一归纳和清理。
一、购买商品房的买卖合同与借款合同之间的关系
商品房买卖合同是购房人与开发商之间形成的买卖合同关系，合同标的是不动产——房屋。商品房买卖合同的成立与生效以双方签订合同为标志，在合同法上，该类合同称为诺成合同。商品房买卖实践中需要避免两个认识上的误区：一是误以为买卖合同以交房为生效要件；二是误以为合同以房屋办理产权证为生效要件。这两种认识误区均属于对房屋买卖合同的诺成性认识不足。从法律角度来看，房屋买卖合同以双方当事人签字盖章为生效要件，除有约定或法定原因外，任何一方不得违反合同，是否交房（交钥匙）、是否已经办理产权证均不影响开发商和购房人应当完全、适当地履行合同。
购房人选择按揭方式付款的，在签订买卖合同时需要注明，通常是在一次性付款、分期付款（与开发商约定的分期付款，通常不会超过一至两年），按揭付款中进行选择。购房人在选择了按揭付款方式后，就需要与开发商指定的按揭银行（在我国，按揭银行是与开发商存在约定的特定银行，购房人不能与其他银行做按揭）签订借款合同，由按揭银行向购房人发放贷款并应购房人的委托直接将贷款划给开发商。（购房人委托银行直接划款的约定是直接写在借款合同中，这已经成为按揭惯例，近似于合同法上的向第三人履行。）
购买房屋的买卖合同与借款合同的关系属于关联关系，而且由于借款的目的就是为了购买房屋，按揭银行在签订借款合同和发放贷款时对此明知，开发商和按揭银行之间也存在一对一的销售和融资合作关系，因此，买卖合同成为借款合同的存在前提，购买房屋成为借款合同的直接目的，当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，借款合同也因合同目的落空而随之无效或被撤销、解除。比如，因开发商违约不能按期交房或交付房屋不符合质量要求，房屋买卖合同被依法解除的，借款合同也应解除。开发商应当返还购房人的首付款，按揭银行应当返还购房人已经交付的月供，而开发商已经从按揭银行取得的贷款应当向银行返还。在合同解除情况下如有损失，应当由违约方承担赔偿责任。
借款合同签订以后，开发商与购房人如果协议解除买卖合同，鉴于买卖合同与借款合同之间的关联性，借款合同也只能随之解除。因合同解除属于当事人的主动选择，除与按揭银行有约定的外，开发商与购房人对按揭银行的损失应当承担连带责任。
二、借款合同与抵押合同之间的关系
按揭借款合同签订的同时，购房人需要与按揭银行签订抵押合同，承诺将所购房屋作为抵押物。抵押合同与借款合同之间的关系属于法定的主从合同关系，抵押合同属于借款合同的从合同，借款合同无效、被撤销、解除的，抵押合同也随之无效、被撤销或解除。依照《中华人民共和国担保法》第41条、42条的规定，房屋抵押权的成立以办理抵押登记为要件和标志。由于借款合同和抵押合同可能签订在期房阶段，也可能签订在现房阶段，购房人作为抵押人在抵押时可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的产权证，因此，按揭贷款中的抵押登记性质上属于抵押预告登记，也叫“预登记”，登记机关为各地相应的房管部门。有的地方采取向房管部门备案形式代替预告登记，从司法实践看，如此种做法属于当地政府管理上的惯例，在社会上有共同的认识，应当作为预告登记的性质予以认定。如果没有进行预告登记的，应当补办登记，抵押权在补办登记后成立。需要注意的是，按揭贷款中抵押权的成立不以开发商是否交钥匙，不以购房人是否取得房产证为条件。
从我国按揭贷款的实践看，按揭贷款关系中存在抵押担保与让与担保的融合现象。购房人在抵押所购房屋同时，还要将商品房销售合同（即上面所谓买卖合同）押给按揭银行，在办下房产证后，房产证也交押于按揭银行。买卖合同与房产证是购房人拥有房屋产权的重要凭证，在购房人不能履行按揭借款合同时，银行仅凭占有的买卖合同或房产证就可以向人民法院请求拍卖、变卖购房人的房屋。这与以控制所有权作为担保的让与担保近似。实践中有的按揭银行不履行预告登记手续，不向房管部门办理备案手续而致使抵押权不成立的，如其控制有购房人的买卖合同或房产证，不应认为该银行丧失优先受偿权。但由于该按揭银行没有履行登记手续，其优先受偿权不能对抗善意第三人。
如果因买卖合同的解除致使借款合同解除，并且导致抵押合同解除的，对按揭银行债权的保护成为关键。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”，该条规定在文义上主要针对保证担保关系，但不排除适用于其他担保关系，如抵押、质押关系等。根据该条解释，借款合同解除后，作为担保人的购房人仍应对其自身欠债承担担保责任。由于是以房屋抵押作为担保的，因此在按揭银行的债权未获得清偿前，按揭银行对作为担保物的房屋仍应享有优先受偿权。
三、借款合同与保证合同之间的关系
在按揭贷款中银行也常常要求开发商为购房人提供贷款保证，这就形成抵押担保与保证担保的双重担保关系。开发商出具的保证合同与借款合同之间的关系依照法律规定也属于主从合同关系，与上述抵押合同相同。但存在的区别是，《中华人民共和国公司法》第六十条
第三款强制规定“董事、经理不得以本公司财产为……个人债务提供担保”，因此开发商为购房人（属于个人债务）提供的保证属于无效保证，保证合同属于无效合同。（法律分析可以参见拙作《中国担保诸问题的解决与展望》，法制出版社）。
四、借款抵押合同与房屋保险合同之间的关系
《中华人民共和国担保法》第五十八条规定“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解决》第80条规定“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。”抵押物的保险金、赔偿金、补偿金作为抵押财产，在法律上称为抵押权的代物性，抵押权人的优先受偿权仍然存在于抵押物的保险金、赔偿金、补偿金上。因此，在购房贷款抵押中，为了防范作为抵押物的房屋意外灭失带来的风险，对房屋意外灭失或者毁损进行保险是积极的和有益的。
在实际的购房贷款中，贷款合同一般都使用银行事先拟订的格式合同，格式合同条文已经明确规定房屋保险作为合同必备条款，保险费由抵押人支付。由于银行在贷款中处于优势地位，借款人一般对该条款不能提出协商修改的要求。保险公司通常是按揭银行事先指定的，购房人投保所形成的保险合同成为抵押合同的关联合同，保险的目的是为了防止抵押权人的抵押权因抵押物的灭失、毁损而意外落空。保险合同与借款合同的关系属于关联合同关系，而且由于房屋保险的目的就是为了房屋抵押权的实现，保险公司在签订保险合同和收取保险费时对此明知，按揭银行和保险公司之间也存在一对一的合作关第，因此，抵押合同成为保险合同的存在前提，保全房屋抵押权成为房屋保险的直接目的，当抵押合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，保险合同也因合同目的落实而随之无效或被解除。比如，银行与购房人的借款合同因故解除或者未成立、未生效，抵押合同因为属于借款合同的从合同也必然解除或不生效，为抵押物投保的保险合同也当然随之解除，保险公司应当返还购房人已交付的保险费。
五、借款合同与收入证明函之间的关系
银行在按揭贷款中有一个惯例，即要求购房人出具个人收入证明，证明函上必须加盖购房人所在单位公章。收入证明函是以购房人名义出具的给按揭银行的，法律上属于有相对人的单方法律行为。单方法律行为属于法律行为的一种，可以发生权利义务的产生、消灭、变更的后果。由于收入证明函中除收入证明外无其他内容，因此出具证明函的单位与按揭银行之间的权利义务关系不明，一旦购房人丧失还款能力，按揭银行无法凭借一纸证明要求单位承担责任。尤其在购房人辞职、被辞退离开原单位的情况下，收入证明函实际已经不能发生证明效力。基于担保意思必须明示的法律原则（可参见拙作《中国担保诸问题的解决与展望》一书），收入证明函不构成担保。从法律责任角度看，证明函并不当然发生法律责任，其与借款合同在民事责任上不相干，因此，按揭借款合同与收入证明函之间的关系属于各自独立的关系。
如果单位故意出具虚假证明或出具不实证明帮助购房人取得贷款，在购房人丧失还贷能力时能否追究单位的责任是一个复杂的问题。复杂性在于购房人和单位的欺骗行为与按揭银行的发放贷款所考察的因素并不以收入证明为唯一，购房人提供的担保物价值、购房人职业、所受教育程度的判断均成为贷款考察因素，而收入证明并不起到担保作用，仅是银行判断购房人还贷能力的因素之一，因此，收入证明的不实或虚假与按揭银行发放贷款之间没有直接因果关系，仅凭收入证明的不实或虚假不足以裁判单位承担民事赔偿责任。退一步说，让单位为购房人偿还全部贷款也存在责任性质与范围不明的难题，在现实中也不可想象，因为按揭银行如果在收入证明函中注明单位出具不实或虚假收入证明将要承担偿还贷款责任，单位必将拒绝出具收入证明，双方对权利义务的判断起点将截然不同。因此，综合以上分析，收入证明函如未注明法律责任，只能作为按揭银行在决定发放贷款时的判断因素，不能单独作为民事责任发生依据。
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