住宅小区环境设计中的几个问题

第一篇：住宅小区环境设计中的几个问题

住宅小区环境设计中的几个问题

自古以来，环境在居住建筑中占有重要地位，托名于黄帝所传的《宅经》就提到“宅以形式为身体，以泉水为血脉，以土地为皮肉，以草木为毛发，以舍屋为衣服，以门户为冠带，若得如斯，是事俨雅，乃为上吉”。而随着城市中人口的聚集与膨胀，住宅小区中“环境”的地位也在不断的演变中。20世纪80年代至今我国的住宅建设大致经历了三个阶段：第一阶段是80年代至90年代中期，主要为解决城市居民迫切的居住要求，以提高居住面积为目标，建筑环境要素为道路+宅前绿地，公共设施很少，人车不分流。第二阶段为90年代中后期，以改善基本居住条件为目标，部分住宅按“小康”标准建设，环境元素：宅前绿地+小区中心绿地，注重绿化，但设施不完善。第三阶段，90年代末至今，以提高住宅品质、改善居住环境为目标，小区开始分期连续开发，围合封闭，环境措施：注重景观开发和利用，建立居住区中心公园，造园造景，人车分流，设施逐渐完善。

综上所述，随着住宅建设的发展，住宅小区环境在住宅品质中的地位逐步提高，居住化的绿化和公共服务设施逐渐成为衡量居住区优劣的主要标准。在这个大背景下，住宅小区的环境设计已从住宅建筑设计中分离出来，成为小区设计的重点而受到关注，直至成为商业炒作的主要卖点。而正因如此，越来越多的开发商将提供优美的室外环境当成增强小区竞争力的重要环节。环境设计开始独立出来，与规划设计和住宅设计同样受到重视。但值得注意的是，由于开发理念或设计理念的偏颇，设计市场混乱无序，开发商更多地着眼于商业炒作而缺少一定的眼光，更有一些开发商利用消费者不成熟的消费心理，追求社区景观形态西洋化，带来了许多弊病，从而使住宅环境设计中出现了一些共性问题。

一、建设用地原有环境的保护和利用：

目前大多数居住小区建设用地，在最初的详规阶段，都好像呆在一张白纸上进行规划，人们对再生环境和改造环境的兴趣大大超出了原有环境的保护和利用。在国外，环境设计是先于规划设计进行的，而在国内，虽然有了独立环境设计，但是往往是在土建开工以后才进行的。而开发商为了提高售房率，总是以用地内树种不名贵，没有保留价值为由，肆意砍伐。而设计人员也习惯于将设计建立在简单地改造地形上，也经常以因为没有相关的测绘资料，无从确定场地上树木的准确位置，工期紧张为由，忽视对原有环境保护。如大连市胜利路动力街区小区，原用地多为二至三层小住宅，每栋住宅各有院落，内有十几年、几十年的树木，但小区建设时，砍伐了所有用地内树木，而土建完成后又不得不新栽一年、二年生树木，根本就再也起不到绿化的作用。

原有环境景观经过若干年的演化，已经具有其自身的和谐和稳定。住宅建筑设计最理想的状态应是将建筑轻轻地放到环境中，不要破坏和惊扰大自然。

二、要为居民创造不同功能的活动空间设施：

近年部分新建小区室外环境，片面追求视觉奢华，对人的需要及对人性的关注不够，景观环境“公园化”，把家园搞成“公园”。小区内可供各种活动的空间场所数量少，面积小，舒适度不够。居民在小区内的活动，诸如散步、晨练、玩耍、交往、读书等，都需要不同功能的场所。比如，散步时一般希望有个线性空间，即道路空间，两边有好的绿化、遮荫的树木和可供观赏的花草；而晨练空间应该有面积适当的硬质铺地，周围有葱郁的绿化和舒适座椅，累了还可以休息一下；人际交往空间不必太大，应有合适的尺度。以增加亲切感，最好有一定地围合以减少外部干扰，如有遮阳避雨设施则利于人们逗留较长时间；儿童玩耍空间应考虑就近分散设置的同时，应避免对居民日常生活的干扰。诸如此类问题很多都需要认真地推敲。

在多数小区中，室外环境设计中只注重营造大面积的绿地和四通八达的道路系统，而忽略了活动场所的设计和生活气氛的营造。道路空间虽不可缺少，但它不适宜驻足，置身其中有被催促前行的感觉；大面积的绿地往往只可远观不可进入，空间虽大但功能较差。有些小区的环境设计，虽然注意了活动场所的设置，但由于处理欠妥，场所的舒适程度较差。例如把座椅设在小区干道两侧，人们坐下来聊天时，会不断地受到过往行人的干扰；再如儿童游戏场，司空见惯的情况是那些照看孩子的大人无处可坐。出现这些问题的原因，还是缺少对“以人为本”的观念，缺少对人们基本行为规律的分析和研究。

三、小区环境建设应要注意经济性和环保性：

由于人们对环境的要求越来越高，投资也随之不断增长。小区建设营销中环境卖点过热，一些楼盘大炒“景观概念”。环境投资比重越来越大，一些开发商不异重金在小区内移植名贵的树木，开挖大面积的水面，建造大量的瀑布和喷泉。但是几十年、上百年的名贵树木，其与生长地已经形成了一种非常好地适应关系，将其移植，必须伤筋动骨，去其根系，删其枝叶，即使能够移植成活，也严重影响了其生存的能力。而大面积地水系、瀑布、喷泉等正常运行和维护需要大量费用。在北方，冬季的保养费更高，根本无法保证其正常地换水、消毒和循环，水质问题严重，成为细菌、蚊虫等滋生的温度，在经济上和环保上都造成相当地损失。

住宅小区外环境的日常运行和管理费用包括草皮、树木的养护、修剪费。水泵运行、水景维护费等，这些都源于物业管理费。环境设计中应注意减少可能发生的日常运行费用，不要出现建得起用不起的现象。

住宅小区的环境设计是对小区的生态环境系统和社会环境系统进行全面设计，而不是孤立地对某一景观元素进行设计，是多目标的，适应动植物需要的，适应人需要的，为美而进行的设计。设计中应保证整体环境的和谐和稳定，充分考虑各种人为活动的细节元素，同时保证经济和环保。

胡蜀宁

2005年5月8日

第二篇：住宅小区中物业管理存在的问题和对策

住宅小区中物业管理存在的问题和对策

关键词：物业管理 业主委员会 普遍问题 常见问题对策 提纲：

一、现阶段我国的物业管理存在的普遍问题

1、物业管理法规与体制的滞后问题

2、人力资源建设队伍问题

3、开发商遗留下的问题

4、业主的物业知识缺乏

5、物业管理收费困难

6、物业企业的市场规模小、缺乏有效的市场竞争

7、物业管理法规体系不够完善

二、住宅小区物业管理中比较常见的问题

1、业主的知情权和选择权无法得到保障

2、业主委员会无社团法人地位

3、小区设备设施的收益权属不清

三、物业管理中存在问题的解决对策

1、制定完善的物业管理相关配套法规

（1）物业管理的早期介入

（2）建立物业管理信用档案

（3）积极大力开展招投标机制

2、严格执行承接验收标准、严把关

3、培养业主的物业管理知识

4、建立物业管理招标制度、真正做到公平、公正、公开原则、实现企业透明化

5、改变收费方式与收费态度

6、加强物业企业的自身建设、培养正确的服务理念、提高服务水平和质量

第三篇：浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策.

安徽建筑大学继续教育

毕业论文

课题名称 专 业 姓 名 学 号

浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策

工程管理 陈昆 2011010096 2015 年 10 月 25 日至 2015 年 11 月 30 日共 6 周

指导教师签字

2015

王虹孜

年 12 月 日

浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策

【摘要】

随着城镇化步伐的加快，我国大中小城市迅速发展，城市住宅社区建设越来越多，商品化住宅已成为我国城镇居民居住的主要形式.物业管理已纳人日常生活中，这对提高人们的生活质量、生存环境及改变城市面貌和推进城市化进程都起着积极作用。然而在现实中，社区物业管理方面问题也逐渐显现，物业管理还存在着很多问题和不足，全国各地小区时常出现物业弃管现象，物业企业与业主纠纷不断，导致矛盾不断升级。物业管理与日益发展的城市建设逐渐出现了不和谐的现象。本文将剖析我国住宅小区物业管理中存在的问题，并提出解决的对策和建议，供大家参考。

关键词：社区建设；物业；物业管理；内容

目录

内容摘要 关键词 正文

一、城市住宅小区物业管理的现状....................................1

（一）开发初期的小区物业管理情况.........................................1

（二）开发结束小区的物业管理情况.........................................1

（三）老旧小区、老住宅的物业管理情况.....................................1

二、城市住宅小区物业管理存在的问题................................1

（一）物业管理法律不健全，物业法规宣传不到位,执行力度不够.................2

（二）物业管理企业服务不到位，经费使用不透明..............................2

（三）违章建筑、私搭乱建现象严重..........................................2

（四）房屋质量不过关，开发商存在遗留问题..................................2

（五）业主委员设立及其作用存在问题........................................2

三、对完善物业管理的几点建议......................................3

（一）完善物业法律法规，加强宣传力度,提高全民物业管理消费意识.............3

（二）物业服务企业严格按照法定程序办事，与业主签订明确详尽的物业管理合同..3

（三）依法成立业主委员会，有效发挥业主委员会的作用........................3

（四）加强对开发商的监管，明确开发商的责任................................3

（五）物业管理企业坚守职责，保证服务......................................4

四、结语.........................................................4

五、参考文献.....................................................4

1.城市住宅小区物业管理的现状

1.1开发初期的小区物业管理情况

开发初期的小区，物业管理比较规范。因为开发商为了吸引顾客，寻求卖点销售房子，对小区的绿化、环境、安保等都能够提供相对令人满意的物业服务。大多数业主也能够履行义务，按时缴纳物业费，物业管理企业也能尽职尽责负责小区的服务工作。但随着房子销售结束和房屋使用时间的增加，很多问题就逐渐凸显出来，例如房屋质量、设施的损坏、绿化维护、停车位不足、道路维护及物业费欠收的问题等等，物业企业和业主的矛盾显现出来。而我国城市社区建设也就20多年的历史，物业管理发展并不成熟，很多物业管理企业和开发商是一家，业主很容易将开发商的应完成的售后服务转嫁到物业企业上，因此常常引起责任纠纷,业主和物业企业矛盾由此产生。

1.2开发结束小区的物业管理情况

开发结束的小区，物业管理从起初的规范管理逐渐过渡到松散管理，再到勉强维持，有的甚至被弃管。业主刚人住时，必须交齐当年物业费后才能获准人住。因此业主人住初期，物业费的缴纳率基本上是百分之百，此时物业费能满足正常经营需要，物业管理也能及时到位.但随着人住时间的推移，诸如住户的屋顶漏水、墙皮脱落、可视对讲门的损毁、对讲机不能使用、监控失灵、道路塌陷坑洼不平、住户失窃、管道堵塞等一系列问题接踵而来。实际上很多问题是历史原因造成的，也是开发商造成的，仅靠收取的物业费很难解决这一系列的问题。因此，给物业管理带来较大难度，业主也因此与物业企业的矛盾纠纷不断。

1.3老旧小区、老住宅的物业管理情况

老旧小区、老住宅或是没有物业管理、或是存在物业弃管现象。在我国,城市商品住宅开发近20余年，在上个世纪90年代中期之前都是福利分房，各单位建设家属宿舍，由单位的后勤部门进行维修服务。上个世纪90年代末取消了福利分房，开发商开始征收土地、拆迁，建设小区。没有被开发商拆迁的的老旧房子，通常是由政府的房产部门或街道办事处统一管理，对楼体外部粉刷、收取垃圾、清扫楼道、统一巡逻，居民缴纳少量的“卫生费”、“治安费”等管理费，由街道居委会挨家挨户统一收取。老旧小区、老住宅的配套服务设施普遍不健全，硬件条件比较差，私搭乱建、违章建筑现象严重。在老旧小区、老住宅成立物业管理企业非常困难，很多的住户对物业管理这样一个新兴事物，在观念上尚没有完全接受,存在只要服务，不愿付出，还不太习惯物业管理有偿服务，不愿意缴纳物业费。即使缴费，业主很容易对物业企业产生过分的要求，憧憬着少缴费多办事或不缴费就享受服务的思想，在缴费时也是极不情愿，不想承担相应的义务，有的社区存在长年不缴费的住户，物业费收缴率很低，造成物业管理经费严重短缺。事实上，老旧小区建设时，往往是孤立而行，缺乏整体 规划设计，很多问题不是单纯的物业管理问题，而是历史遗留问题，没有经费很难解决。2.城市住宅小区物业管理存在的问题

2.1物业管理法律不健全，物业法规宣传不到位,执行力度不够

物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及开发公司、物业管理公司、业主、使用人、业主委员会及向物 业区内提供其他方面专业服务的有关单位、政府有关职能部门等。目前,物业管理法律法规没有形成一个完整的体系.现执行的法律依据是中华人民共和国国务院令第504号颁发的修订后的《物业管理条例》和第十届全国人民代表大会第五次会议通过2007年10月1日起施行的“物权法物权法明确物的归属，保护权利人的物权，它无法囊括城市住宅小区的事务性管理和纠纷，而政府对仅有的法律法规宣传不到位，执行力度也不够。还有一些房地产商对物业管理重视不够，物业管理矛盾没有依法依规严格管理，业主违规现象没有及时遏制，由此留下很多隐患，致使物业管理后患无穷，造成业主、开发企业、物业管理企业和社会的一些不必要的麻烦和损失。

2.2物业管理企业服务不到位，经费使用不透明

城市小区物业收费难问题比较突出.物业费是业主个人所缴纳的费用，按照理性经济人的思维，消费者总是想要以最小的支出获得最大的效用，既然物业费属于个人消费，业主势必就想获得最大的服务.如果物业公司服务不能满足业主居住的合理需要，对经费的使用还不透明，那么，业主就会产生抵触情绪，不愿意交纳物业费。物业公司和业主之间缺乏沟通和理解，两者之间产生隔阂，发生冲突，一些物业管理企业在没有办法的情况下,只好以停水停电来催交费用，但往往导致矛盾的加剧。

2.3违章建筑、私搭乱建现象严重

个别业主在进住小区后存在着破坏绿化、违章搭建、擅自安装防盗窗、封闭阳台等破坏小区整体面貌的行为，从而引发其他大部分业主的不满。而物业公司除了进行劝阻外，无任何行政执法权来对其进行制约。物业的无授权管理行为,往往成为和而不解的导火索，导致这些个别行为与群体之间的对峙，从而进一步增加物业管理工作的难度，扩大了矛盾纠纷，影响了小区的和谐建设。实际上，居民居住环境与居委会、公安、环保、卫生、园林等很多部门都有密切关系，许多事情单靠物业公司很难治理，物业公司不是执法部门，业主对其不理不睬，违规现象常有发生。

2.4房屋质量不过关，开发商存在遗留问题

部分开发商在施工后遗留下来的诸如墙体裂缝、房屋渗水等房屋质量问题，业主需要寻求解决.这本来应该是由开发商解决的问题，而业主直接面对的是物业管理者，找物业解决问题。由于开发商与物业的职责不清晰，物业企业与开发商经常扯皮，使得问题无法解决.有些物业管理企业隶属开发商，业主理所当然地认为物业公司和开发商就是一家，自己的问题没有答复时，就会把对开发商的不满转嫁到物业管理方面。目前，一些开发商的售后服务缺少必要制约，业主入住后遇到建筑问题往往把责任推给物业,而物业管理公司往往认为房屋质量问题不属于自己管理服务范畴，把责任推给开发商，造成相互推诿，业主的权益得不到有效保护从而激化业主和物业公司间的矛盾。

2.5业主委员设立及其作用存在问题

由于目前我国有关物业法规对业委会权利义务未做明确规定，导致业委会运作不规范。有的小区成立业委会,有的小区则没有成立。由于业委会是业主选举出来的民间组织，多数业主参与的积极性并不髙,大家对参加业主大会缺乏关注度，态度漠然，业委会缺乏坚实的业主基础。业主在遇到物业管理方面的问题时，多数业主不去找业主委员会解决，而是自己解决或是忍耐，业委会形同虚设。另外，由于业委会的经济收人是按照物业费的一定比例，有的业委会甚至受物业公司掌控，更是形同虚设。即使不受物业公司掌控的业委会，运作过程中也存在很多问题，比如，业主委员会中人员结构、素质、组织能力、公信力等十分有限，很少有专职人员 承担这项工作，业主委员徒有虚名，不能发挥其应有的作用。

3对完善物业管理的几点建议

3.1完善物业法律法规，加强宣传力度,提高全民物业管理消费意识

建立与住宅小区建设相关的房屋维修管理、设备设施管理、环境卫生管理、保安保卫、消防安全管理等法律、法规。社区要积极宣传相关法律、法规，提高业主及物业管理企业的法律意识，让人们更多的了解自己的义务和责任。社区居委会是最基层政府的代表，因此，社区要转变观念，研究新时期社区居委会的任务，要紧密与物业联系，接地气，走群众路线，从业主关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理，在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷，深入调研，为建立健全业主委员会和物业管理的监督体系提供依据，强化党委政府及社区居委会对业主委员会的指导，提升城市管理整体水平。

3.2物业服务企业严格按照法定程序办事，与业主签订明确详尽的物业管理合同

政府要严格按照法定程序规范物业服务企业，积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释，增强业主、物 业服务企业与开发商的法律意识，鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营，三家形成一种相互制约的关系，物业服务企业既能对业主负责，又能对开发商的前期行为进行监督，使整个物业的前期开发建设过程,能为后来的物业服务创造一个良好的条件。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时,应切实 遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应就可能发生的争议作出明确的规定。

3.3依法成立业主委员会，有效发挥业主委员会的作用

由政府的最基层组织——街道办事处所管辖的社区牵头组织小区内的业主依法选举、成立业主委员会，还要监督物业公司支付业委会活动经费。业主委员会的成员应由能代表业主利益的业主组成，承担与物业沟通的责任、监督物业服务、维护业主利益，应根据法律、法规的规定行使职权。对于物业公司所提供的管理服务应及时予以审查、监督;对于损害业主利益的物业公司，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。业主委员会还要积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。

3.4加强对开发商的监管，明确开发商的责任

“百年大计，质量第一”，这是喊了多年的口号，然而目前城市建设中的小区时间最长不过20余年，房屋质量问题、基础设施问题，确实比比皆是，更不用说到“百年”之后了。因此,各级政府在审批验收小区时，要有长远目光，严格把关,不能留有后患，明确开发商的责任，开发商按照一定比例缴纳资金,解决规划设计、施工阶段遗留问题，分清物业企业和开发商的责任，保证后续修缮补漏工作。

3.5物业管理企业坚守职责，保证服务

物业企业应树立以人为本的服务理念，严格按照政策法规和物业服务合同,公开服务标准、收费标准和 收费依据，尽职尽责地为业主服务。物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友。物业、企业还要进一步提高自身素质，加强对员工的培训，增强与业主的沟通和交流，积极与政府相关部门配合，进 一步提高协调能力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里交流，加强邻里团结。

4.结语

从以上分析可以看出，我国住宅小区物业管理中出现的问题必须通过依法治理物业管理市场，建立有效的监管体系，健全相关法律制度和法规,规范物业管理市场的运作，加强舆论宣传，不断提高业主的物业服务消费意识，以获得业主对物业服务工作的支持与配合。当前物业服务行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业服务行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究住宅小区物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力

参考文献

（1）余兴全，提升物业服务满意度的思考[J].南方论刊，2010（2）甘志英，住宅小区物业管理中存在的问题及对策[K].（3）张宝珍《物业管理基础》，中央广播电视大学出版社，2004年3月第1版（4）曲建国《物业管理实务》，武汉理工大学出版社，2009年12月第1版（5）王跃国《物业管理法规》，机械工业出版社，2009年1月第1版

（6）杨永杰《物业经营管理》，化学工业出版社，2008年8月第1版

第四篇：住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策

住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策

【摘要】近年来，物业管理在城市居民中的知晓率和接受度不断提高，物业管理已经成为社区居民日常生活中必不可少的基本内客，小区物业管理的水平以及管理质量日益影响着人们的生活。目前小区物业管理公司与业主之间的矛盾日趋激烈，本文就此问题进行了分析并提出解决对策。

【关键词】物业管理、住宅小区、问题、对策

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从1981年第一家物业管理公司在深圳成立起，我国物业管理经过近32年的发展，取得了很大的进步。新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得了突破。物业管理遵循市场规律，开始引人竞争机制，相关立法工作得到重视，整体管理水平有了很大的提高。物业管理在住宅小区中发挥的重要作用，日益显示出物业管理己经构成房地产行业中一个重要的新兴子行业【l】。但是，在小区物业管理的快速发展背后，随之而来的问题也越来越多。

住宅小区物业管理应遵循“服务第一、方便住户”，“统一经营、综合管理”，“竞争择优”，“专业化管理与民主管理相结合”，“有偿服务、合理分担”的原则。

一、住宅小区物业管理中存在的问题

1、政策法规滞后

法律法规滞后，完善的物业管理法规体系尚未形成。由于传统房屋管理局限于房屋修缮，管理对象限于公有房屋，对规范的法律需求不大。自1994年以来，建设部等国家部委和各 级地方政府先后颁发了一系列行政规章、行业规范和地方性法规。但事实上物业管理的实践在上世纪80年代中后期就有了一定的发展，显然物业管理立法滞后于该行业的发展。

2、开发商的私欲

合理的规划、优良的工程质量和齐全的配套设施是做好小区物业管理的重要前提条件。但近些年，我国很多地方不少开发商重建设、轻管理，追求短期经济效益，设计规划缺乏长远考虑，建筑施工质量粗糙，配套设施不全。

3、业主众口难调

物业管理行业与其他行业相比，具有其自身的特点：公共性和综合性。使物业管理服务有别于特约服务和专项服务；受益群体的广泛性和差异性，使客观评价物业服务质量的难度增大；即时性和无形性，使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业服务的真实存在：持续性和长期性，使得物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。业主或者物业使用人虽然共享一个住区，但是不同人群的主观喜好和经济承受能力的差别决定了他们对物业管理服务的需求是千差万别的。差别就容易产生矛盾。有的业主注重高品质的服务。对原管理企业服务满意；有业主要求大幅度降低物业管理费，使得原企业做不下去断然撤离。业主之间矛盾激化【2】。

4、物业管理主体模糊

业主、业主大会、业主委员会是物业管理的基本主体，只有这三方面在责权利问题上认识统一和行动到位，住宅小区才可能有和谐的局面。但由于‘物权法>刚通过，其法律效力的发挥尚有待时日。一方面导致大多数业主并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，公共权利淡漠，缺少主动参与和自觉守约的意识；另一方面，本应由业主大会和业委会担负的管理共同事务和制止侵害行为的责任，全部推到了物业管理企业身上，就使得物业管理一直处于矛盾的风口浪尖。

5、物业管理企业产业结构单一

作为一个新兴行业，中国物业管理在成长的过程中，受到了各种因索的制约，因而未能

全力舒展。行业主体的单一使消费者所接受的服务范围受到了限制，行业客体的单一则把更广大的消费群体拒之门外。产业的单一性，使我国的物幢管理企业普遍缺乏后劲，只能数着物业管理费过日子。不仅限制企业本身的成长壮大，也制约了企业提高服务水平开展全方位 服务的可能。这种单一性表现在：行业主体单一。物业管理企业的出身和物业管理行业的“开放式”特性。使得企业在运作模式、方法上互相抄袭与模仿，呈现现出惊人的相似性。物业管理企业未能与其他行业紧密结合、良性互动，重复的、小而全的物业产业队伍结构．造成了极大的资源浪费。

6、物业服务不到位．维修保养不得力

一些物业公司企业专业化水平低，收取管理费后，仅仅提供简单的保安、保洁、绿化 等服务，其服务质量、服务态度与业丰的实际要求存在一定距离。而对于如何保养好建筑 物的外貌，公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能 很好顾及。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公一J反映(诸如电梯损坏、水 管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等)，往往不能得到及时解决。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，这显然不符合专业物业管理规范的要求。

7、物业管理费收缴困难

对物业公司来说，物业费收缴困难是最伤脑筋的事。有的小区因入住率低而收不起来，有的因业主对物业公司不满意而收缴困难，有的因物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告存在问题难以收缴等等，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响物业管理的健康发展。同时，因缺少经费，服务工作不到位，业主因不满意拒缴或迟缴物业费，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

8、企业服务品种少，质量低

在经济欠发达地区，特别是一些旧小区和房改房小区，由于业主经济收入以及所居住小区的条件限制，承担不起较高的物业费用。另一方面，物业管理公司大部分从业人员没有从业经验、公司管理落后。在服务品种上，仅限于提供清洁、保安、维修等基本服务，缺乏更深层次的物业服务意识。

9、物业管理人才短缺

物业管理队伍中专业人才少，懂经营管理、工程技术、维护技术，又通晓物业管理业务的专业化人才则更少。与此同时，我国对物业管理人才的培养还有所欠缺。

二、完善物业管理的措施

1、加强宣传力度

要积极利用一切有效的宣传手段，面向全社会积极宣传物业管理方面的法律法规，宣传住宅小区物业管理的意义、目的、重要性，尤其是物业管理对住宅小区建筑楼宇的保值、增值作用。以有效的管理，优质的服务，合理的收费，让居民切身感受到自己是推行住宅小区物业管理的受益者，从而唤起他们的参与意识，使物业管理步入正规轨道。

2、加强前期物业管理

很多立志于开发优秀楼盘的开发商在社区建设乃至规划过程中，就已经邀请一些知名物业公司进行前期介入，由物业公司从今后管理的角度出发对设计和施工提出合理建议，这样的前期介入运作下来。事实证明是非常有作用的，能避免今后管理中的很多问题，比较典型的是车位配比设置、空调外机位的设计、电梯大小等细节问题，只有经验丰富的物业公司才能体会到怎样的设计是最合适的设计。

3、设置机构，规范管理

国家有必要设置专业的物业管理机构，利用国家和地方有关职能部门制定的一些法规及规章对业主委员会，物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量，材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。

4、提高员工素质，提高物业管理水平

要加强对物业管理人员的业务培训，提高从业人员素质，认真执行有关政策、法规，树立服务意识，建立良好的职业道德规范，为用户提供优质服务，满足用户需要，树屯良好的物业管理形象，促进物业管理水平的提高。

5、完善服务收费机制。

应从满足不同类型的服务需求出发，完善物业管理服务收费。要明确物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，制定普通住宅的收费指导标准，方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。同时使广大居民树立物业管理服务的消费意识，物业管理服务不是“免费的午餐”，采取有效办法提高物业管理费的收缴率。

6、向专业化方向发展

物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路【3】。

7、使物业管理向专业化发展。

这是物业管理全面推向市场的基础。物业管理涉及保安、保浩、维修、绿化等众多专业领域，以专业公司对之进行统一安排，分别管理，能够提高工作效率，提升服务水平，不仅节约了人力、财力，而且能够更全面、更专业的为居住小区服务。专业公司的推向市场也减轻了物业公司的负担．也能促进一些新建企业能够尽快赶上行业平均水平。

三、总结

住宅小区物业管理的本质是服务，围绕着这一特性，物业管理的发展就是要实现竞争机制的完善、管理规则的健全、服务内容和方式的创新。随着住宅小区物业管理的发展，国外物业管理“洋品牌”会逐步进入我国物业管理市场，竞争在所难免并将日趋激烈。

我们必须尽快改善住宅小区物业管理的宏观与微观环境，以业主需求和市场机制来调节服务行为，不断修正管理方式和策略，加快企业的现代企业制度建设，推进住宅小区物业管理市场化进程，完善小区物业管理收费机制，树立企业服务品牌和提高物业管理水平，加强工作纪律、岗位责任、岗位技能的管理、教育、培训，充分调动全体员工的工作积极性和主动性，增强服从意识、服务意识、责任感，使全体员工用饱满的工作热情全身心地投入到日常的工作中。以业养业，从而实现小区物业管理行业的持续健康发展。

总之，物业管理的好坏的确在一定程度上影响着社区的和谐与否。因此，如何提升物业管理行业的整体水平，鼓励物业管理企业在日常管理服务中探索营造和谐社区的途径，积极发挥物业管理企业在其中的作用，是一个比较迫切又具有重要现实意义的课题。

【参考文献】

【1】陈海英．物业管理概论[M]．北京：中国建筑工业出版社，2010

【2】谢秋源，冀中能源邢台矿业集团有限责任公司生活后勤服务分公司，河北，邢台，2011(2)

【3】匙静，王伟，石家庄职业技术学院，科技咨询导报2007(10)

【4】田小红，我国物业管理存在问题及发展趋势[J]，经济师，2009(8)

第五篇：住宅小区物业管理存在问题和难点

住宅小区物业管理存在问题和难点

发布: 2011-10-16 16:56 |作者: 我爱我家 |来源:

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总体上看，长沙县居住小区物业管理的发展是健康有序的，但随着房地产业的持续快速发展、居民生活水平的不断提高，对物业管理提出了一系列新要求，实践中也产生了不少新的矛盾和问题，突出表现在 “二难一少 ”, 即物业管理收费难、小区停车难、品牌物业管理企业少。

1、住宅小区物业管理公司收费难。

造成物业管理收费难的原因多种多样: 一是受传统思想观念的影响，一些居民物业管理消费观念还未形成；二是部分住户，受单位改制、拆迁征收等影响而未能就业，生活比较困难无法负担物业费； 三是由于一些体制的欠缺，使一些在房屋生产建设管理过程出现的问题在进行物业管理时显现出来，使得业主入住后不满而拒付物业管理费； 四是收费与服务脱节，收了费服务跟不上，或所收费用与提供的服务不匹配而使业主拒交。

2、住宅小区停车难。

随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，拥有私家车的家庭越来越多，停车位数量无法适应汽车增长的需求。目前长沙县县城住宅小区停车位比大多只有1:0.6左右,远不能满足现在私家车增长速度对车位的需求。加之，部分车主为了避免支付地下车库租金或为了图一己之便，不将车停入地下车库，导致部分小区地下有车位，地上停满车的现象。另外还有部分车主存在占行车道、人行道、小区走道、绿地停车和违章停车等行为，造成了各方的利益冲突和纠纷投诉，加剧了交通拥挤、恶化了生活居住环境，给防灾、安全带来一定的隐患。

3、物业管理企业的运作机制不规范、服务水平和队伍素质不高。

物业管理与城市发展、居民生活水平提升之间还存在不小差距。一是多数企业尚未实现物业管理的规模化、社会化、专业化，总体上仍处于家庭式的粗放型经营状态。二是小区物业管理服务水平难以满足不同层次居民服务要求。三是物业管理队伍的素质有待提高，部分企业缺乏必要的设备和一支懂经营、通技术、业务精的物业管理专业化队伍。从业人员现状与行业发展的要求相比还不适应，因而导致物业管理服务不到位。

推进物业管理行业发展的对策

发布: 2011-10-16 16:57 |作者: 我爱我家 |来源:

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物业管理是一项涉及部门众多、专业技术要求高的综合性工作，关系到老百姓的日常生活和切身利益，管理难度相当大。尤其是现阶段，物业管理矛盾百出、纠纷不断的现实状况下，迫切需要创新思维，加大力度，推进改革。

1、加快提高物业管理水平，强化行业队伍建设。物业管理行业要提高其社会化、市场化和专业化的程度。目前，多数小区仍停留在“谁开发、谁管理 ”的局面，没有形成物业管理市场竞争机制。因此必须完善目前的物业公司准入机制，通过市场竞争，优胜劣汰来促使物业管理业的健康发展，实现物业管理服务的专业化。物业管理企业应打破统包统揽的经营模式，可将保安、清洁、绿化等专项业务承包给专业的公司。专业化分工使各项服务更加优质, 并使成本费用降至最低，从而让消费者、物业公司、专业公司都成为赢家。针对县城物业管理从业人员实际情况，建议主管部门加强对物业管理人员的资格审查，严格执行物业管理人员持证上岗制度，同时注重对企业员工的岗位培训。

2、建立有效机制，切实解决收费难问题。

面对物业管理收费难，应采取多种措施提高物管费的收缴率。一是要规范收费标准，增加收费透明度。收费标准应根据各小区实际情况制定，并报物价部门核准，应以不同档次物业的平均成本支出为基准，适当考虑物业管理企业的利润。同时，提高物业管理资金使用的透明度。这既可加强监督，促使物业管理企业节约成本，提高资金使用效益；也可让业主了解物业管理的难处，理解和支持物业管理工作，提高缴费的自觉性。二是广泛宣传物业管理相关知识、法规，促使广大居民转变思想观念，正确认识物业管理的有偿服务性，使居民接受并且积极配合，提高物业费收缴率。三是提高物业管理服务质量，提高收费和服务的对等性，在解决收费难中，物业管理企业也要从自身的服务进行审视。四是对于经济实在有困难的家庭, 实行费用减免、补贴等方式解决。

3、整合县城区域停车场资源, 有效解决居住小区停车难问题。

随着经济的发展，人民生活水平的提高，停车难的矛盾将日益突出。要解决这一问题，一是对已建有停车场的小区应充分利用，小区地面或附近的道路上取消划定的停车线或设置防护栏等障碍，这样，既发挥建设效益，又可保证路面畅通；二是要清理已建小区和高楼配建的车场,对移作他

用的，要限期退出，恢复停车功能。同时在不干扰正常道路交通运行的前提下，设置一定数量的路内停车位，实行有偿停车，缓解停车压力；三是要鼓励引导动员机关、团体和企事业单位自用和公共建筑配建的停车场对外开放。

4、加强政府监管，规范物业管理企业行为。

政府应将小区物业管理作为城市管理工作的重要组成部分来抓，构建包括物业管理主管部门、公安、工商、税务及物价等部门组成的物业管理机构。严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理，依法行政，严格规范物业管理企业的行为。进一步规范物业管理市场，促使物业管理企业提供质价相符的服务。

物业管理问题不仅是一个经济问题, 也是一个社会问题。物业管理行业发展水平的高低不光会影响房地产业的发展，更会影响到老百姓日常生活，进而会影响到社会稳定和发展。因此，政府、物业管理企业和居民都应从自身角度出发，妥善处理和解决物业管理中存在的矛盾和问题，提高小区生活品质，构建幸福和谐小区。