破解当前建设用地制约的几点建议（大全）

第一篇：破解当前建设用地制约的几点建议（大全）

破解当前建设用地制约的几点建议

我县共有土地264251.7亩，其中农用地189031.2亩，建设用地70258.5亩，未利用地4962亩，分别占总面积的71.5%、26.6%和1.9%，在耕地中，基本农田135765亩，一般农田24463.5亩，分别占耕地总面积XX%和XX%。在目前的土地政策下，建设用地审批难度越来越大，特别是基本农田转为国有建设用地需国务院审批，一般农田转为国有建设用地需省政府审批。为了有效化解国家宏观政策与地方经济发展需要之间的矛盾，保证项目占地需求，就当地破解用地制约工作，提出以下几点不成熟建议。

一、突出招商重点，通过国家级项目报批基本农田 对于省及省以下政府而言，基本农田是用地中的高压线。在经济工作中，如何把基本农田转为建设用地，唯一可行的办法是建设国家级的重点项目或涉及国家战略需要的能源、水利、交通方面项目，向国务院申请将基本农田变性为建设用地。因此需要调整招商方向，与国家部委、科研机构加强联系，争取将国家级重点项目引入XX。例如：可争取将中石油扩建项目列入国家战略石油储备基地，以满足该项目用地需要。

二、注重项目规模，通过争列省重点项目报批一般农田 当前，土地审批政策允许且各地采取较多的是争列省重点项目方式。其前提条件：一是当地项目投资在1.5亿元人民币以上；二是申请报批一般农田；三是前期可研环评等各项手续齐备；四 1 是具有一定科级含量；五是需要联系争取省发改委，争取列入省重点范围。在具体运作中，也可将同一性质的几个项目打捆形成小区或基地，做大规模，集中向上申报。

三、加大争跑力度，通过市级年度指标报批一般农田 目前，我县在1997——2010年土地总体规划内可用一般农田还有300公顷，但必须经过上级审批。省政府每年向各市下放一定的一般农田转为建设用地指标，由各市自行审批，报省备案。今年我市指标为2000亩，据了解全部被市级留用。如果通过赴市争跑，市政府从扶持少数民族地区经济发展出发，下调我县部分指标，即可满足部分项目用地需求。

四、用活土地政策，通过“农建置换”保证项目用地 对原有建设用地进行内涵挖潜，提高容积率、利用率、建筑密度、投资强度，将腾出的建设用地与一般农田进行置换，用于项目建设。置换主要有两类：一是砖瓦厂。对其中属于国有建设用地的砖瓦厂进行关闭、复垦、置换。二是小块闲置建设用地。对于各乡镇村现有面积较小零星分布的国有建设用地进行整合、复垦、集中起来与可成块开发的一般农田进行置换。今年以来，县政府带领有关部门积极运作，将前丞相砖瓦厂部分建设用地与XX镇良种厂一般农田进行置换，正在办理相关手续。

五、保持动态平衡，通过土地折抵增加土地

对全县田间利用率较低的沟渠、机耕道路或废弃渠道进行集中整理、耕种，用增加的耕地折抵建设用地。目前，县国土部门 2 已有整理开发项目7个，面积1017.32公顷，可整理增加耕地20公顷。

六、坚持科学管理，通过盘活存量土地提高用地效率 现有国有建设用地是目前十分宝贵的用地资源，应从建设节约型社会出发，对其进行综合管理与利用，实现“腾笼换鸟”。一是盘活企业用地。对现有长期闲置或低效率利用的企业用地进行政府回购或引导转让，对停产、半停产企业进行破产、拍卖，以满足新项目用地需要。二是实行城中村改造。采取政府投资或市场化运作方式，对县城、XX两大建制镇内的城中村实施平房改楼房工程，集中城区建设用地。三是实行村庄整理。采取试点先行、典型带动方式。对各村村庄占地进行深度整理，消灭“空心村”集中建设用地，保证乡镇招商引资用地需要。

七、集中发展园区，通过园区项目集聚效应争取上级土地扶持

修改土地利用总体规划，将全县可用地指标全部向县工业园区转移，集中精力保证大项目、重点项目用地。派专人赴省、市国土部门调整我县工业园区用地面积、四至，统一规划工业园区各功能分区，形成规模聚集效应，争取国家和省级国土部门对园区经济用地的支持。

以上是破解当前用地制约的几点建议，不足之处，请批评指正。

第二篇：破解土地要素制约发展经济

我市着力破解土地要素制约发展经济

提高利用率和集约化水平

“越是形势复杂，越要牢牢把握发展实体经济这一坚实基础。”昨天，市经济和信息化局负责人告诉记者，我市今年要完成工业投资115亿元的目标，尽管新上项目仍受到相关要素的制约，但我市将通过实施“六法”提高“六率”，精雕“空间”，合力破解土地资源要素对发展实体经济的制约，力争在工业投资项目数量和质量上取得新突破。

实施厂房加层法，提高空间率。鼓励企业在符合规划的前提下，让有条件的厂房通过加层加建，增加生产用房。

实施增容调整法，提高容积率。支持企业通过拆迁重建、改建等途径，压缩辅助设施面积，实现扩大生产性用房。

实施盘活存量法，提高利用率。加快盘活存量土地，降低“转而未供”土地数量，为促进企业投资创造条件。建立健全项目跟踪机制，降低土地闲置率，抓好后续服务，加快项目的开工建设。

实施孵化基地法，提高集约率。通过政府投入和市场化运作，建设一批标准厂房，形成小企业孵化基地，构建产业政策、人才交流、技术支撑、金融投资等平台，孵化培育一批有创业激情和创业能力的中小企业主。

实施亩产提升法，提高产出率。鼓励企业实施“低产田”改造项目，引导企业加大技改投入，不断提升技术装备水平，依靠技术更新带动内涵提升。同时，强化企业技术进步与管理提升的联系与融合，放大技改功效，带动内涵提升，提高单位土地产出率。

实施置换合作法，提高节约率。动态发布各类信息，构建土地、厂房等生产要素信息共享平台，积极为企业牵线搭桥，推进企业间的转让、租赁、兼并重组，实现资源优化配置，互惠互利。

第三篇：关于破解用地难题的研究

关于破解用地难题的研究

土地是人类赖以生存和发展的最基本的物质基础，是不可再生的重要资源。随着我市经济的高速增长和社会的不断进步，对土地资源的需求越来越大，用地供需矛盾越来越突出。如何突破土地瓶颈制约，保障全市合理的用地需求？本文试从我市土地资源利用、面临的困惑及相关对策措施等方面作了一些初浅的探讨，以期对破解用地难题工作有所启迪。

一、破解用地难题的主要做法

近几年来，市政府高度重视国土资源工作，积极破解用地难题，最大限度保证用地空间，取得了较好的成效。

1、大力上争计划外用地指标。面对国家宏观调控紧缩地根的外部环境，市国土局认真研究政策，主动出击，积极开展上争，全力争取重大项目点供和单独选址项目用地指标，通过推进城乡建设用地增减挂钩，增加国家计划外用地指标等。2009年以来，已累计申报并获批8个重大项目点供用地2868亩；为21个重点基础设施项目争取单独选址指标1726.89亩；实施挂钩项目77个，获取指标2096.41亩。其中，通过挂钩项目获取的指标占我市新增建设用地指标的1/3强。

2、充分挖掘土地利用潜力。一是重视并抓好土地复垦开发整理工作，将耕地占补平衡任务下达到各乡镇，同时采取激励措施进行专项考核，2009年以来，我市共实施占补平衡项目54个，新增耕地2298.6亩。二是大力盘活存量土地。2010年市国土局对全市存量土地现状进行了拉网式的专项调查，摸清了闲置、批而未用及低效利用土地家底。2011年市委、市政府专题召开会议，部署存量土地盘活工作，有效解决用地计划指标不足的矛盾。三是制定飞地政策。近年来，市政府制定飞地项目税收分成机制和经济奖励政策，有效提高了土地利用率。

3、积极实施万顷良田建设工程项目。实施万顷良田工程可以实现耕地资源和建设用地资源的集聚和整合，市国土局大胆探索，积极推进，2010年在虹桥镇试点的该项工程，已获省国土资源厅批准，总面积16082.85亩，计划复垦土地2033.4亩，预计可获取用地指标1943.55亩。

二、土地资源利用面临的主要困惑

1、用地供需矛盾大。一方面，用地规划空间不足。新一轮土地利用总体规划修编成果显示，2011－2020年分配给我市的规划建设用地指标是25408.8亩，平均每年仅有2540.8亩。另一方面，用地计划不足。国家下达给我市的耕地转用计划仅700亩左右，与此同时，2011年全省进一步控制了“万顷良田”试点范围，暂停新上“万顷良田建设工程”项目；提高了供地门槛，点供和独立选址指标重点安排省以上核准项目；压缩了挂钩规模，全省挂钩周转指标由原先的8万亩下调至3万亩左右。对照我市目前每年4000亩左右的新增建设用地需求，规划指标缺口在1500亩左右，用地计划缺口在3000亩以上。有限的规划指标显然不能满足发展的需求，用地供需矛盾十分突出。以市经济开发区为例，每年新增建设用地在2000亩左右，而市分配给开发区的耕地转用计划仅100亩左右，悬殊较大。

2、土地利用效率低。在用地指标十分紧缺的严峻形势下，我市园区、乡镇（街道）仍沿袭粗放的土地利用模式，“征大建小，批多建少，批而不用，用而低效”等现象屡见不鲜。部分园区、乡镇（街道）招引项目投资规模小、产品档次低、产能落后，有些甚至刚投产就面临被淘汰，土地浪费现象较为严重。据调查统计，全市2009－2010年164个1000万元以上的工业重点竣工项目占地面积约3800亩，除经济开发区13个化工类项目占地230亩，平均每亩投资强度约400万元外，其余151个项目占地3570亩，平均每亩投资强度不足150万元。85个未达到预期产能和效益的项目占地面积约1445亩，平均每亩投资强度不足120万元，2010年每亩产出不足22万元。不少项目特别是搬迁项目不同程度地存在着“一小二多三少”现象，即体量小，占地多、厂房多，投入少、设备少、产出少。

3、占补平衡资源少。建设占用耕地必须“先补后占”是国土资源部的硬性规定。没有占补平衡指标，争取再多的国家用地计划也不能上报审批项目。经过多年的土地复垦整理，我市耕地后备资源越来越少，且呈零星分布状态，难以统筹利用。土地复垦后备资源分布上东半市要好于西半市，乡镇要好于园区。2011年，全市下达耕地占补平衡任务2600亩，但是从各乡镇上报的42个占补平衡项目看，预计新增耕地仅1860亩。目前，我市尚结余耕地占补平衡指标3362亩，但是最近两年全市每年新增建设占用耕地都在4000亩左右，有限的耕地占补平衡指标仅能维持1年多的建设需求。

4、存量盘活成本高。根据调查，全市共有存量土地442宗5501.28亩。其中，闲置土地26宗1398.17亩；空闲土地362宗2196.92亩；批而未供土地26宗1094.19亩；低效利用土地28宗811.99亩。存量土地面积相当于耕地转用计划的8倍。我市存量建设用地大多符合城镇建设规划和土地利用总体规划，利用潜力虽大，但盘活难度不小，主要表现在以下几个方面。一是部分存量土地使用者债务重，地块本身被抵押融资，且职工身份置换的费用高，土地盘活远高于新增建设用地成本，项目投资者和园区、乡镇政府对使用存量土地积极性不高。二是部分存量土地产权关系复杂，矛盾纠纷较多，政府收储和重新利用的难度较大。三是部分存量土地零星分布，交通不便，甚至位于庄台内部，难以集中利用。四是城镇拆迁成本高、矛盾多等等。

5、违法用地控制难。少数乡镇和园区土地法制意识淡薄，边批边用、未报即用等违法用地行为屡禁不止。近年来，我市违法违规用地无论是宗数还是面积都在泰州市范围内排名靠前，已严重影响到我市创建和新增建设用地审批工作。

三、破解用地难题的对策建议

妥善处理国土资源工作面临的新情况、新问题，必须以“破难题、保发展”为出发点和落脚点，以盘存量、促集约为切入点，以抓整改、促规范为支撑点，坚持上争与挖潜并举、保障与保护并重。

（一）加强政策研究，以上争破难题保发展

1、积极争取点供和单独选址指标。点供和单独选址是计划外指标，应当用足用活，争取得越多越好。重大项目是全市经济发展的主引擎，应该把保障重大项目用地作为工作的重中之重，在指标争取和用地服务上实行倾斜。及时了解掌握重大项目引进情况，提前介入服务，协助做好用地规划选址等工作，主动与上级主管部门对接，赢得理解和支持。城镇基础设施项目用地可以申请单独选址用地指标，不占用国家用地计划，应当尽最大可能做好这方面文章。一方面要用足政策，对全市交通、水利、能源等基础设施项目，尽可能纳入单独选址用地盘子，努力上争。另一方面要用活政策，会同各园区、乡镇和发改委、经信委等部门，精心包装项目，争取更多指标。省国土资源厅规定，从2011年起，点供和单独选址指标重点保障省以上核准重大项目。各园区、乡镇申报点供和单独选址项目，必须积极争取省以上立项批文，提高项目用地上争成功率。

2、扎实开展城乡建设用地增减挂钩工作。城乡建设用地增减挂钩只需要通过复垦整理建设用地，新增耕地面积可折抵用地指标，相对点供和单独选址而言，难度较小，更具有操作性。因此，在今后的工作中，应该把更多的精力放在城乡建设用地增减挂钩上，使其成为我市“破难题，保发展”的主要措施之一。工作推进时要重点把握好四点：一要加强组织领导。各园区、乡镇要成立以主要负责人为组长的挂钩工作领导小组，负责挂钩工作的研究部署、矛盾协调、督促检查。二要建立激励机制。运用市场机制，对复垦整理新增出来的用地指标，市统筹的部分本着谁用谁买的原则，实行有偿使用，以调动有后备资源乡镇的积极性。三要维护群众权益。严格按照政策规定，对被拆迁农民足额补偿、安置到位。充分尊重群众的意愿，维护和谐稳定的发展局面。四要规范资金管理。挂钩资金设立专户，专款专用，提高资金使用效率，确保顺利通过上级检查验收。

3、全力推进“万顷良田建设工程”。万顷良田建设不仅有利于增加耕地面积、集聚建设用地资源，而且有利于推进集中居住，是保障发展、保护资源的有效举措，必须着眼长远、统筹规划、稳步推进。要大胆探索，鼓励通过撤并庄台、集中居住，增加建设用地指标。当前，一方面要规范实施在手的虹桥镇“万顷良田建设工程”。必须按照规划设计方案，加快居民点拆迁和安置房建设进度，足额补偿被拆迁农户。另一方面要做好其它有关乡镇、园区“万顷良田建设工程”的前期规划、设计工作，完善好申报资料，一旦政策解冻立即上报，争取率先获得批准。

4、认真实施耕地占补平衡项目。全面落实新增建设占用耕地补充任务，是保障全市发展用地的关键环节。一要全面筛选今后几年我市的耕地占补平衡入库项目。据调查，宁通公路、宁靖盐高速、沿江高等级公路两侧的取土区尚有近3000亩的耕地后备资源，全部复垦整理到位，能够有效缓解我市耕地占补平衡压力。但是，这部分耕地后备资源基本都是渔塘，已经承包给个人。有关园区、乡镇（街道）要迅速采取措施，尽快将渔塘纳入耕地占补平衡项目库，为全市今后一段时期的项目用地打下基础。二要加大补助力度，鉴于耕地占补平衡项目实施成本逐年提高，市政府除按标准补助园区、乡镇（街道）11元/平方米外，额外适度给予奖励，调动园区、乡镇（街道）的工作积极性。三要拓宽土源渠道，针对土地复垦土源不足的矛盾，可将复垦与全市河道清淤疏浚有机结合起来，既达到清淤目的，又解决土源问题。

（二）加强存量盘活，以集约破难题保发展

突破规划和计划瓶颈制约，节约集约用地是根本手段。2011年，全省首次开展“国土资源节约集约模范县”创建活动。据了解，省国土资源厅正在考虑奖励“国土资源节约集约模范县”一定数量的用地指标。为此，必须进一步转变用地观念，坚持走内涵挖潜之路，提升土地利用效率，力争在节约集约用地上有所突破。

1、全面盘活存量土地。重点要做好以下几方面工作：一是加快完善存量土地盘活意见，对存量土地分门别类制订盘活措施。在制定激励措施时，相关部门一定要解放思想，做到该放的则放，该减的则减，将存量土地盘活收益向乡镇政府倾斜，激发投资者和乡镇政府盘活存量的积极性。二是针对部分存量土地债权债务较重的实际，可以参照金融机构的做法，成立专门的集体资产管理机构，剥离债权债务，给存量土地“净身”，为盘活扫清障碍。三是出台奖励措施，将盘活存量与新增建设用地指标挂钩。年内各园区（乡镇）盘活辖区50%以上存量土地是市委、市政府的硬性要求。为确保这条要求落到实处，凡超额完成任务的，市委、市政府可以按超额面积的50%奖励园区（乡镇）新增建设用地指标；园区（乡镇）因没有建设项目不需安排新增建设用地指标，则实行资金奖励，让盘活存量真正得到“实惠”。

2、建立健全节约集约评估机制。要研究制订切实可行的节约集约用地指标体系、评估方案和奖惩措施，并将各园区和乡镇全部纳入评估体系。在奖惩措施中，关键要将评估结果与国家下达的用地计划指标分配、新增建设用地审批挂钩，改变传统的指标“按需分配”、用地“按需审批”的模式，引导园区、乡镇走上节约集约用地之路。鉴于目前国家下达的用地计划指标只分配给一区四园、乡镇用地指标主要通过实施城乡建设用地增减挂钩获得的现状，奖惩措施对园区和乡镇必须区别对待。对园区，凡节约集约用地水平达不到规定标准的，在分配用地指标时适度予以削减，削减的指标调剂给其他园区使用。对乡镇，凡节约集约用地水平达不到规定标准的，暂停新增建设用地审批，其通过开展挂钩工作获得的挂钩周转留用指标调剂给园区或其他乡镇使用。

3、整体联动推进节约集约用地。土地节约集约利用是一项系统工程，涉及到方方面面，必须各部门整体联动，形成合力。一是要将节约集约用地指标纳入园区、乡镇领导干部考评体系。二是园区、乡镇要合理安排各类建设用地，建设项目用地面积能减则减，严格控制建设用地规模。三是市发改委要依据国家宏观调控政策和国家产业政策，严把建设项目审核关，牵头研究制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗和亩均税收考核奖励办法。四是市规划局要按照集约用地要求把好规划审查关，在编制规划设计要点和核定土地出让红线图及审查规划平面图时，按照《江苏省建设用地指标》要求和项目用地预审的规模，明确控制指标和定额指标，并对核定的规划指标进行跟踪督查。五是税务部门要加大土地使用税的征收力度。特别对用而未尽、供而未用、未批先用的土地要按照上限税额征收土地使用税，通过税收手段督促企业加快土地开发利用。六是国土部门要定期组织开展存量建设用地利用情况的普查工作，适时研究制定存量土地使用管理的相关配套政策措施。七是市各金融部门要加大对工业项目融资的监管，禁止向项目单位，特别是房地产开发企业发放用于缴纳土地出让价款的贷款。八是工业用地推行“一降低一禁止两必须”政策，即：厂区降低绿化率；厂区禁止建设办公楼和宿舍；园区必须建设标准厂房解决中小企业用地问题，必须建设写字楼用于园区企业集中办公，最大限度提高工业用地承载力。

（三）加强“三模”联创，以规范破难题保发展

开展“三模”联创能够为我市开展用地指标上争等工作营得良好的氛围，获取额外的用地奖励指标。

1、全面落实园区、乡镇的土地管理责任。一是分解落实责任，明确园区、乡镇主要领导为预防、制止、查处和整改违法用地的第一责任人，分管领导和经办人员为直接责任人。二是加强宣传教育，引导园区、乡镇负责人牢固树立依法依规用地意识。三是加强对园区、乡镇贯彻国土资源法律法规情况的检查考核，并以此作为干部任用的重要依据。四是严肃责任追究，对因违法用地处置不力、拆除不到位、影响上级检查验收的园区和乡镇负责人实施约谈、问责，直至追究相关人员的责任。

2、严格执行部门联动执法机制。要改变当前国土部门“单兵作战”的局面，按照“政府主导、国土牵头、部门联合”的原则，明确各相关部门的工作职责。定期召开土地执法联席会议，通报国土资源管理工作情况，研究解决执法和案件查处中遇到的困难。切实落实好相关部门的执法责任，形成执法合力。

3、积极构建违法用地防控体系。通过健全执法巡查制度、建立违法线索举报平台、拓宽违法行为发现渠道，提高各类违法违规信息综合处理能力，坚决防范和控制新的违法用地发生。充分利用社会各方力量，调动广大基层群众的积极性，及时发现违法用地苗头。进一步落实园区、乡镇制止违法用地的责任。发现违法用地，各园区、乡镇必须在第一时间召集国土、村建、纪检、司法、公安等部门，组织足够人手制止施工，将违法用地控制在萌芽状态，为后续整改抢得先机，赢得主动。

第四篇：关于当前我县建设用地批后监管情况报告

关于当前我县建设用地批后监管情况报告

苍南县国土资源局

加强建设用地批后监管，是实现固定资产有效投资，推动经济转型升级的重要举措，是提高土地节约集约利用水平，统筹保护耕地、保障发展关系，促进经济社会平稳较快发展的迫切需要。自2009年以来，我县按照省、市部署，以履行土地出让合同和执行行政划拨决定书为切入点，建立健全数据采集、更新、监测为一体的建设用地供应动态监测信息系统，加大建设项目巡查清查力度，强化项目竣工用地复核验收，努力构建和完善建设用地批后监管机制，取得初步成效。特别是在闲臵土地清理和处臵方面，2010年以来共发函54份，促成业主进场施工14宗，对自身原因造成闲臵的予以收回1宗，正在调查5宗。现将有关做法、存在问题和下步打算汇报如下。

一、基本做法

（一）建立建设项目巡查制度。根据建设用地供应动态监测系统的监测信息，积极会同发改、经贸、规建等部门，开展建设用地巡查制度。特别是发挥乡镇政府和基层国土资源所监管职能，对建设用地开发利用情况进行不定期巡查排查。经排查统计，全县2005-2009年共批准单位建设用地项 目131宗5417.2亩，其中工业用地项目69宗3410.3亩，商住用地30宗1561.8亩，商业用地6宗81.2亩，基础设施用地13宗227.2亩，其它用地13宗136.7亩。131宗建设用地项目中，已动工的有72宗3630.7亩，已竣工的有10宗84.1亩，未动工的有49 宗1702.5亩。未动工的建设项目中，属于政府原因造成的有45宗1528.8亩，占总闲臵的89.8%，自身原因造成闲臵的有4宗173.7亩，占总闲臵的10.2%。

（二）严格项目准入审查。由县政府出台专门意见，对工业用地项目准入审查强调项目的真实性，重点调查项目出资者的从业经历、出资能力、技术实力、市场前景等方面内容。严格工业用地申请条件，明确年产值、注册资本、纳税等标准，对工业用地闲臵10亩以上的企业不准申请用地。制定工业各行业投资强度标准，并作为准入审查前臵条件列入投资合同。

（三）严格使用合同规范用地管理。批前，规范投资合同内容，在强调净地出让的基础上，明确产业定位、建设规模、建设期限等合同内容，要求投资项目在签订供地合同6个月内实现开工建设。按不同的用地面积（以30亩为标准），规定不同的竣工投产期限，严格审批项目分期建设要求。为了严格落实合同约定的内容，除明确违约责任外，还设立履约保证金制度，要求投资企业在签订合同前，按10万/亩标 准缴纳履约保证金，并全额纳入财政专户管理，按履约情况进行管理处臵。对经审查的工业优质项目还另行规定专项履约保证金要求。

（四）实行工业项目投资强度联合验收制度。工业项目竣工前，经贸部门会同乡镇开展验收工作，对未达到约定的投资强度的项目，要求按2万/亩的标准缴纳违约金，并责令限期补足投资强度。对未能按期整改的，无条件解除土地使用权出让合同，并收回土地使用权，要求企业无偿拆除建筑物，恢复土地原状。

（五）明确协议收回工业用地情形。对擅自调整产业定位，擅自分割出让这两种情形，国土部门依照投资合同，无条件解除土地使用权出让合同，并收回土地使用权，要求企业无偿拆除建筑物、其他附着物，恢复场地平整。

（六）加大闲臵土地处臵力度。根据国土资源部《闲臵土地处臵办法》及相关法律法规的规定，对因自身引起的闲臵行为依法予以处臵。其中闲臵全部土地一年以上、两年以下的，收取闲臵土地费；闲臵全部土地二年以上的，依法无偿予以收回土地使用权。另外，我县还对项目未开工建设前，在土地抵押登记融资方面予以限制。

二、存在问题

（一）供地标准确定难。虽然我县按照产值、投资强度等指标进行项目审核，但是还缺少具体指导政策，在用地前 臵审批时，建设项目单位申报的投资强度、用地规模偏大，实际批后投资额度、产出情况难以确定，容易产生粗放利用的后果。

（二）项目落实界定难。目前，我县虽然对项目竣工后初步制定竣工验收、土地复核验收等制度。但是，相关制度还不够细化、明确，在对一般项目验收时，特别是工业项目验收时，对其投入产出情况还难以实施有效的评价考核制度，对其实际投资情况和产出规模难以界定。在实际操作中，对浙土资发[2009]3号文件提出的“对项目性质、主业产业政策执行情况、投资额、单位土地面积投资强度等指标进行复核”的政策落实和执行难度较大。

（三）闲臵土地认定难、处臵难。一是量大，全县共有2000多亩闲臵土地。二是查处难、认定难，对于什么类型属于政府原因或自身原因造成的，还十分模糊，在查处中很难界定。三是闲臵土地中大多数属于政府原因，需要政府克服困难，拿出具体处臵措施。

（四）批后监管难。一是存在重审批轻监管的现象。虽然我们对批后监管比较重视，但是限于人手有限，在批后管理中仍然不可避免的存在例行性执行监管任务，基层国土资源所对公建项目存在监管脱节、管理困难的现象。二是监管效果欠佳。建设项目在建过程中，管理人员虽然到场实地踏勘检查，但由于项目还未竣工，仅凭肉眼很难判断是否违约。对一些建设项目擅自改变功能、改变产业定位，违反合同约定的行为进行追究，实施经济处罚，甚至收回土地使用权的操作难度很大。三是监管力量薄弱。虽然建设用地项目监管纳入基层国土资源所执法巡查范围，但是全县违法用地执法巡查任务繁重，相关业务科室人手欠缺，很难对所有建设项目进行全面、深入的监管，以致没有及时发现部分项目出现合同违约行为。

三、对策建议

（一）建立产业用地评估制度，加强项目准入审查 建立健全产业用地评估制度，评估内容可包括新引进项目的产业类型、产业技术、项目总投资、固定资产投资强度、土地产出水平、税收状况、用地规模、建设规模等。试行项目准入通行证制度，建立工业项目评估制度，加强项目储备，负责制订相关实施办法和评估标准。对已完成产业用地评估的项目用地，方可列入用地招拍挂出让计划，办理招拍挂前期手续。对鼓励发展的项目核发准入通行证，允许在有效期内参与竞买项目所属产业类别的工业用地。

（二）进一步提高市场化配臵水平，以土地供应引导用地需求

采取提前规划选址落地，只针对产业准入，不针对具体企业或项目设臵出让条件，于每年年初一次性发布预出让公告，根据企业申请情况年内分批次以招拍挂方式公开出让。凭项目准入通知证参与工业用地招拍挂。同时，可适当缩短工业用地出让年限。建议工业用地出让年限可调整为20年，期限届满时可根据产业政策和城市规划再行决定是否予以延期。

（三）落实招商引资监管责任，签订项目发展协议书 考虑到工业项目招商引资的特殊性和加大项目引进后跟踪管理的重要性，根据产业用地评估意见和项目实际情况需拟订工业用地批后监管约束条款。建议在工业用地招牌成交后，参照深圳等地的做法，由开发区管委会或招商引资部门与竞得签订项目发展协议书，协议双方就用地的产业发展要求、经济技术指标、违约责任等进行约定。

（四）强化在建项目用地开发利用监管。依托现有建设用地批后监管系统，加强项目跟踪管理，全面落实土地出让合同或划拨决定书网上填报、建设用地批后跟踪管理制度，探索建立闲臵土地挂牌督办制度。逐步建立项目信息跟踪卡备案及挂牌施工制度，对在建项目一律发放挂牌施工牌，明确竣工时间及违约责任，作为批后监管标志，接受公众监督。

（五）全面实施项目竣工评价考核

在项目竣工后，根据用地发展协议和《土地出让合同》约定条款，对项目性质、产业政策执行情况、投资额、投资强度等进行评价考核。由经贸、发改、规划、国土等部门参与，按照“分项验收、统一考核”原则，开展以用地发展协 议收、土地出让合同履约情况为主要内容的评价考核制度。对经评价考核，达不到投资强度和产出规模的，予以一定时间的整改期限，整改到期后仍然达不到合同约定标准的，通过收回土地或收缴违约金等方式追究违约责任。逐步建立企业开发利用诚信档案，对不讲诚信的项目单位不允许参加土地招拍挂出让活动。

第五篇：对破解制约当前工业园区发展的瓶颈问题的调研与思考

对破解制约当前工业园区发展的瓶颈问题的调研与思

考

2008-10-27

最近，我们对我市市县两级开发区和部分乡镇工业小区进行了调研，并赴益阳、常德两地进行了考察。通过调研与考察，对当前制约我市园区工业快速发展的一些因素有了一定的了解，并对解决这些问题提出了相应的对策措施。

一、我市工业园区的现状

全市现有市级开发区一个，县级开发区5个，乡镇工业小区14。其中县市以上6个开发区中经省政府批准的省级开发区1个，经国家发改委2005年终审批准的省级开发区3个，以产业园形式客观存在的2个。至2007年底，全市工业园区规划面积共计85.32平方公里，其中娄底经济技术开发区规划总体规划面积43.9平方公里。目前全市已开发15.7平方公里，入园工业企业156家，其中规模以上工业企业68家。去年园区规模工业企业共完成工业总产值183.1亿元，占全市规模工业总产值的31%,实现利税16.61亿元，占全市规模工业利税总额的28.8%。纵观这几年的发展，进步较快，已成为娄底工业重要的增长极。主要表现在：

1、热潮高涨，总量逐步放大。自2003年特别是2005年以来，全市掀起了新一轮园区发慌展的热潮。我市开发区经济总量可以说是从零起步，成几何级数增长。2007年全市园区工业实现增加值40.28亿元，比上年同期增长1.04倍，比2005年增加了28.4倍。占全市规模工业增加值比重达到了23.8%，比上年同期增加了18个百分点，比2005年增加了23个百分点。其中市经济技术开发区发展较快，规划配套较好、管理比较到位，成效较大。短短的四年多时间，坚持科学发展，累计引进项目100余个，合同引资突破60亿元。2007年新引进项目达20个，合同引资近30亿元，全年财政收入突破了1.6亿元。目前建成投产项目65个，规模以上工业总产值达20.6亿元，是2003年的40倍，对全市规模工业经济贡献率也达到了4%，预计2008年地方财政收入将达到2.2亿元，占全市地方财政收入的6%。

2、势头强劲，劳动生产率明显提高。最近几年我市加大力度对园区规范和配套设施的改善，各个工业园区都取得了实质性突破，发展势头逐年趋好。并且，随着科学技术的不断进步和对工业企业管理的加强，园区企业的工艺和管理技术水平先进性逐步显现出来，园区规模工业全员劳动生产率显著提高。2007年，全市园区规模工业人均实现现价工业总产值92.3万元,是全市规模工业的1.86倍，比上年增加49.8万元,增长54%;人均实现工业增加值20.3万元,比上年增加10.2万元,增长50.24%。

3、来势喜人，企业盈利水平逐步向好。2007年,全市68家园区规模工业企业实现盈亏相抵后实现利润10.04亿元,比上年同期增加9.46亿元，增长15.2倍，虽亏损企业由原来的2家扩大到了现在的8家，亏损企业亏损额从去年的77万元增加到了1854万元，但亏损面和亏损比例明显好转，企业盈利水平明显得到提升。

二、当前制约我市园区工业发展的瓶颈问题

尽管我们在短短的四年内取得了很大的进步，但与常德益阳相比，无论是经济总量还是区域布局等方面均与之相距甚远，发展后劲也后劲令人堪忧，作为推动娄底工业经济快速发展的最重要的增长极尚未形成。目前面临着以下瓶颈问题：

1、存量土地紧缺使项目引进欲上不能。这是目前严重制约园区发展和工业项目引进的一个最为突出的问题。目前我市每年的全部用地指标在3000多亩，下到开发区的更少，据测算，全市土地储备要在8000亩左右才能基本保证市、县6个开发区的开发，现在实际相差达6000亩。而事实上，目前我市一些园区每年多的只有600亩，少的仅150，不够做一个项目。这几年，各园区靠原来储备的一点“老本”早吃完了，没有新的土地储量，再好的项目也入不了园，来谈的的项目只得因此而落空。

2、融资艰难使园区建设发展供血枯竭。大发展需要大投入。推动园区发展，有两项工作至关重要：一是做配套，二是做企业。无论哪一项工作都需要大量资金。先说设施配套，这主要是当地政府的事情，根据各园区情况这一项投入约在3-8亿元不等，由于市县两级财政艰难，因此争取银行贷款成为主要融资来源，而目前除国家开发银行外，其它各大银行很难贷到款，前段各个开发区都已从开发区都已从开发银行贷款1亿元左右先期作了投入，后期随着还贷压力的增加和国家紧缩银根将使贷款难上加难。冷水江市是我市财力最好的县级市，其开发区的配套投入都欠帐甚巨，开发区连几条主干道都修不下去，无奈之下，只得向入园的天宝紧固件、金鹰服饰、三A化工等企业借资5850万元，企业哭笑不得，叫苦连天。至于其他几个县级开发区更是捉襟见肘，其状况可想而知。再说企业扩大再生产融资问题，调研中各开发区除三一重工之外的所有企业都无一例外谈到融资难问题，并对此表示了极大的不满。特别是一些从东南沿海发达地区引过来的企业老板，与以前冰火两重天的融资现实使他们后悔不迭，意见甚大，甚至产生亏本撤离的念头。目前中小企业基本不能从银信部门贷到资金，银信融资形同虚设，一批拥有好项目、有着好前景的中小企业因资金瓶颈而不能迅速做在做强，更有甚者，市经济开发区有2家企业因资金断链而倒闭。更有甚者，由于缺乏资金，企业用于生产技术改造，更新设备、新产品开发、扩大生产规模等方面的投入逐步减少，企业技术创新能力薄弱，产品的附加值和科技含量低，产品难以更新换代，市场营销网络难以健全，企业难以做大做强。

3、体制机制不顺使园区发展举步维艰。体制机制方面主要存在三个层面的问题。一是从上层看，全市没有一个统一归口的工作机构。市里有一个领导小组，但下面园区有事几乎不可能找到领导。发改委设了一个园区办，但只有审批职能，没有任何实质性的活动，且一个科室去协调管理处级配套的开发区显然不现实，园区实际上处于“无人管理”的状态。二是从中层看，园区的管理体制五花八门。有的是区政合一的“准政府”模式，有的是名义上以经济建设为主，实际上是无任何职权的协调办事模式，有的是上级政府的委托机构，有的是本级政府的派出机构，有的甚至连名份都没有。管理模式直接影响工作实效，有名无实的管理模式式使园区工作困难重重。如冷水江开发区采用协调办事模式，因地处三镇交接地段而又没有相应的职权每年光是协调矛盾需要多支付的协调费用就达500万元以上，并且工作效果还得看人眼色，每推进一步都颇费周折。三是从下层看，很多开发区内设机构不规范。我市各开发区由于没有上级职能部门的派驻机构或授权不到位，很多事情难以真正“封闭运行”，审批手续繁琐，政务环境不优，一个项目从立项、环评到报批、报建，没有半年以上拿不下来。涟源入园企业主反映，“办证可以办死个人”。娄星区开发区曾为一个企业跑了200多个科室，盖了40多个章。而在益阳，园区项目从启动到投产平均周期仅需7个月。

4、园区配套滞后使园区企业发展成本巨额增加。一是基础设施配套滞后。如新化的入园企业主为水电的问题苦不堪言，反映强烈。冷水江开发区的天宝紧固件因项目建设的需要不得不垫资修路，待项目建成后又必须二次修路，成本大幅上升。金鹰服饰因员工上下班的交通问题和物业管理等问题成本也有所增加。二是物质生活和精神文化配套设施滞后。企业反映，这不仅千万职工生活极为不便，生活成本大幅增加，而且给企业带来了“人才危机”，主要表现在外面的人才“引不进”，里面的人才“留不住”。市开发区星源电器阮总反映，他们因招不到人只好花“血本”挑选员工送出去进行培训，而培训好的人也留不住，一个重要原因就是市开发区餐饮、文体休闲等配套设施跟不上，职工下班后无处可去，生活单调乏味。三是物流配套滞后。市开发区几家企业主要反映，他们不少货物不得不通过长沙物流公司中转，既浪费时间，又千万物流成本大量增加，有时还因耽误生产进度，千万合同违约而吃官司赔钱，因此感到在娄底创业很不方便，很不畅快。石门工业区五江保温瓶厂吴总反映，由于物流不畅，他们所需要的由涟钢生产的板材需要通过长沙再购回来，每吨增加运输成本多达160多元，每年需要为此多付出成本超过200万元。

5、产业支撑乏力使园区发展前景不容乐观。目前我市园区的企业普遍规模较小，档次偏低，暂时还拿不出叫得响、优势突出的主打产业。在产业布局上缺乏有序的产业规划，在招商引资上缺乏目的性，有点“饥不择食”，不是围绕产业找企业，而是先引进企业再找生产。这使园区发展陷入一种无序状态，往往机械、食品、电子、化工、能源、环保等各类企业混杂，摆布混乱，各类产业单打独斗，生存成本增加，发展难度增大。我们这次看到的常德灌溪开发区着力发展以中联重科为龙头的现代装备制造业，预计2008年年底投产的中联重科建筑机械起重机技术扩改项目可年创产值30个亿，而依托这一企业，又相应引进长沙中德、迪格物贸、浦元机械、唐桥机械和多田野等5家配套企业和17家上下游企业，建成了年产值10多亿元的中联重科产业配套园，真正形成了以中联重科为龙头的机械制造产业集群。比较而言，我们的园区既缺乏这方面的思路和务实的工作，更谈不上建成这样的产业集群。一个明摆的例证，围绕涟钢薄板而建的产业集群，到现在还停留在口号规划阶段。在调查中我们发现一些企业入园目的主要出于享受土地出让等优惠政策，其目的在于吸纳我市廉价的自然资源和人力资源，没有与我市经济发展形成深度嵌合，在后续投入和扩大再生产方面积极性不高，因此根植性不强，造成园区难以形成产业集聚。

6、发展思路不广使园区发展的路径越走越窄。我们在市内园区调研时，几乎所有园区都说这也难，那也难，面对土地、资金等瓶颈束手无策，而益阳、常德等地虽然同样也面临这些问题，却显得从容得多，思路宽阔得多。如解决土地报批问题，益阳开发区就大胆把城区企业搬迁作为“项目”巧妙包装向上报批土地，实质上企业没有搬迁，而土地却成功批回了，解决了项目用地的燃眉之急。如常德只要项目签约，马上就能以原储备土地解决新项目用地，再以新项目审批用地指标，实现滚动发展。在解决融资难的问题上，益阳一方面成立华益担保公司，另一方面敢于把城区公益性用地包装成工业用地向银行抵押贷款，又成功解决了融资难的问题；常德开发区在解决资金难的问题时，对金融部门为园区中心企业发展和基础设施贷款提供中长期贷款的，开发区按贷额给予奖励。同时用市场化运作的方式，吸纳民间资本投资到中小企业创业园和纺织工业园修建标准厂房，实现了中小企业、创业园、政府三赢：中小企业解决了因资金限制无钱建厂房发展无平台的问题，企业园投资商赢得了租金，政府既解决了建设资金和土地的问题又赢得了税收。对比其它地方，我们认为自己在推进开发区的发展上还囿于常规，不敢突破，以至于碰到了“拦路虎”办法不多，踌躇不前。

三、解决上述瓶颈问题的几点思考

1、进一步强化对园区重要性的认识，把园区经济作为区域经济的龙头来抓。工业园区是工业经济发展的重要载体，发展工业园区是现代工业化、城市化的必然要求,对于优化工业布局、形成产业集聚效应、推动新型工业化进程等方面都具有重要意义。因此我们要把园区真正建成改革开放的实验园、经济发展的增长极、城市建设的示范区、展示形象的大舞台和小康娄底的辐射源。

2、完善园区体制机制，把园区经济切实当作“一把手”工程来抓。体制机制到不到位，关键看领导的图谋是不是到位。要求各级领导学习常德“党委、政府‘一把手’要用30%、50%以上的精力抓工业、抓园区，分管领导用70%以上的精力抓”的经验，切实把园区当作“一把手”工程来抓，主要领导直接掌控园区发慌做到及时发现问题，迅速解决问题。尽快成立全市统一归口的园区管理协调机构，统一协调管理全市园区的开发建设。在园区管理的模式上，建议选择“区政合一、以区带乡、事权统一、特区特办”的模式，划定行政区域，切实赋予园区强有力的行政职权。

3、广辟融资渠道，把实现多元化融资作为解决融资难题的重大战略来抓。一是加强银政银企合作。巩固和发展与省开行等国有银行战略伙伴关系；把引进民营商业银行作为破解融资难题的重大举措来抓。通过引入竞争机制，打破国有银行贷款难的僵局。据了解，在江浙沿海一带，只要项目报批报建成功，立马就有商业银行上门询问需不需要贷款。而国有银行普遍有“惜贷”心理，去年市里在新化召开银企洽谈会，确立了70多个银企合作项目，但至今没有一分钱到位。二是要搞活土地经营，盘活土地资产，利用土地筹措建设资金。重点要学习益阳经验，把市内诸如珠山公园、石马公园等公益性用地、闲置用地、保留山地包装成项目作为抵押用地申请贷款作为主攻方向。建议在开发区设立土地储备中心这样可以实现资金在开发区内部周转，或者借鉴常德经验，开发区适当提供贴息支持，由市财政垫付资金进行空转，这等于是帮开发区每年争取了几千万元的流动资金。三是要积极开拓民间融资。以财政投入为引导，广泛吸纳民间资金，成立产业发展基金或者担保公司，扶持中小企业做在做强。坚持“民办民有民受益”原则，吸纳民间资本修建标准厂房、参与启动中心企业创业园或企业孵化中心建设。四是大力支持符合条件的企业上市融资。甚至可以考虑将开发区整体打包上市，向市场要资金。

4、用好用活土地政策，把实现土地的良性滚动开发作为甘露醇手段来抓。一是要合理调配好土地指标，集中力量保重点。二是搞好土地储备，搞好滚动开发，解决土地审批比项目落地“慢半拍”的问题。三是做活集体土地利用文章。根据现有政策村级实施自治，村办集体企业土地政策相对宽松。当年搞乡镇企业土地瓶颈制相对较少，珠海等地的开发区就是靠打村级集体土地利用“擦边球”成功解决了土地难题。

5、加强产业规划和招商选资力度。把引进战略投资者作为重中之重来抓。全力以赴狠抓园区大项目建设，用大项目扩张大企业，用大企业引领大发展。可以考虑在投资规模、投资强度、税收贡率等指标方面严格把关，以投资达到一定额度的项目项目实行“一事一议”，给予更加灵活的政策。如益阳曾因某项目老板看中税务局地段而把税务局整体迁走。常德得知中联重科打算易地扩建后，市委主要领导先后十余次登门与中联进行协商，郑重承诺提供全面优惠政策外地的这些做法不可复制，但起码我们可以学习这种“以在项目为重”的理念。

6、建立科学的推进机制，把改进考核办法作为推进园区建设的根本来抓。调度考核是园区发展的动力所在。常德、益阳等地对园区实行定期调度外，每年还安排数千万元的资金对园区建设、招商引资、技术创新、人才引进、投资服务等项目进行奖励。我们一方面要科学制定和不断完善《全市工业园区目标管理考核办法》，淡化对除计划生育、综合治理之外其它社会管理类指标的考核。另一方面要重点将基础设施投入、规模以上工业企业增加户数、工业增加值、入库税金、固定产投资额等五项指标作为考核的主要内容。建立“重奖到人”的激励机制，切实提高各级园区抓建设的主动性、抓项目的针对性、抓发展的积极性。