美国大学招生官不会告诉你的10件事

第一篇：美国大学招生官不会告诉你的10件事

美国大学招生官不会告诉你的10件事

说到美国大学的录取要求，国内很多有留学计划的高中生和家长都会很内行地提到这些：SAT、ACT、GPA成绩，参加课外活动，做义工，得大奖等等。

然而，美国没有全国统一的“高考”，没有“一本二本”的录取线，各个大学有自己的招生标准和计划。所以，即使你绞尽脑汁，觉得自己已经达到了那些“高大上”的标准，依然有可能被拒之门外。

最近笔者在美国网站上看到这样一篇文章，里面提到“美国大学招生官不会告诉你的十件事”，尽管这篇文章是面对美国读者的，但是认真解读之后会发现，其中很多内容对国内准备留学的家长和学生亦会有所帮助。出国留学大百科微信编辑特分享给大家。

一、“在我们眼里，成绩单上的A因学校而异，有着不同的分量” 根据美国高校招生咨询机构(NACAC)介绍，一般来说，一个申请者的高中平均成绩(GPA)在整个大学录取中占到75%，就是说起到极重要的作用。

但并不是同样的好成绩都会得到一样的对待。在美国2800多所四年制大学的招生官的眼中，在一所高中得到的“A”在另一所高中可能只值“B”。大学变得如此挑剔是因为近年来高中的GPA在不断“膨胀”。在很多学校，老师经常用分数来鼓励学生的所谓“努力”，这使得分数不能真正体现学生达到的成绩。

所以，在招生官判断一个学生的GPA含金量时，往往会把学校的因素放在里面，声誉好，排名高的学校的学生会更受青睐，而普通甚至差一点的学校的好学生的成绩就有被低估的可能。

二、“我们不信任你的论文”

许多大学依靠学生的申请论文对申请人进行全面的了解。但是在这个父母对孩子未来期望甚高，因而过度参与、甚至包办孩子生活的时代，大学越来越担心这些论文不是出自学生自己之手。

为了分辨申请论文是不是学生父母，兄弟姐妹，或者咨询机构代写的，许多大学现在需要学生提交一份已经被老师打过分数的写作作业，以证明学生的真实写作水平。

所以，确保你的申请论文反映的是真实的你。

三、“我们开始重新评价SAT”

几十年来，SAT和与之类似的ACT考试成绩一直在美国的大学录取中被看作是证明学生学习能力和水平的重要标准，因而也被看作是升学考试。每年有超过700万学生参加SAT或ACT考试。

但在现在，2800所四年制大学中约有800所，把SAT和ACT成绩作为申请大学材料中的自选项，就是说没有这些成绩你也可以报考大学，因为这些成绩在招生官眼里不再那么举足轻重了。

当然，对于申请排名靠前的大学的学生，SAT和ACT成绩依然是证明自己水准的重要一部分，没人敢掉以轻心。

与此同时是更多大学对于AP成绩更加青睐。AP课程是大学先修课的英文缩写，就是把大学的课程超前放到高中来学习，全球已有57个国家近5000所大学承认AP学分，并作为录取的重要依据。

2013年，美国有220万学生参加了AP的测试，同比增长6%。AP考试反映大学水平的技能和知识，成绩好的考生往往可以在大学里跳过一些入门级的课程。

尽管所有大学都声称对AP课的数量没有要求，可是近几年为上好大学而增加AP课的数量已成风气。五六年前，上藤校的正常有6、7门AP成绩，而现在，大多数申请者会报出10门甚至更多，可谓是水涨船高。所以，申请美国大学时，有良好成绩的AP课会给你加分。

四、“班级排名不再重要”

美国的高中班级排名其实相当于与国内的年级排名。1993年，40%以上的招生官认为班级排名“相当重要”，根据某高校咨询机构的报告，到2006年，这一数字下降至20%。

对排名重视的大多是大型的学校。特别是州立大学。因为招生数量庞大，所以无法对申请者进行“全面”了解，于是排名就成了一个重要指标。而对于那些小型的，竞争更激烈的私立大学，他们认为面试、作文、老师和辅导员的推荐信比排名更重要。

所以，不要过于计较你在全年级排第三还是第五。

五、“与你的老师建立良好的关系是很有帮助的”

由于对GPA成绩的质疑，一些招生人员更看重高中老师和辅导员对申请人的推荐。例如，“表明学生的求知欲，积极参加课堂讨论”，这样的推荐会很有帮助，招生官常常问的问题还有”学生怎样应对挫折？在团队里如何与他人沟通合作？“等等。

所以，申请人在高中期间要与老师建立良好的关系，使作为你的推荐人的老师真正了解你的闪光点，为你说的“好话”就会有的放矢，这样才能给招生官留下深刻印象。

六、“我们只是听起来很挑剔，实际上希望更多学生申请我们的大学” 根据《美国新闻与世界报道》介绍，在2013年，只有大约100所美国大学的录取率是低于三分之一的。低录取率的好处是可以让大学看上去很“杰出，优质，精英”，帮助提升在全美大学排行榜中的位置。所以一些大学总是想办法降低录取率。

美国各个大学每年招生的数量相对稳定，降低录取率的唯一办法是增加申请人的数量。所以尽管很多名牌私立大学录取标准苛刻，门槛很高，可是在每年大学申请季开始之前，他们总是放下身段，到各地，甚至其它国家去开推介会，面对面地鼓动学生报名申请。在美国国内，大学通用的另一招是邮寄招生资料。如果家里有一个在SAT、ACT、PSAT中取得不错成绩的十一年级学生，那么到12年级大学报名截止日之前，家里的信箱每天差不多都会被各个大学花里胡哨的宣传资料塞满。

所以，对于申请的学生和家长来说，要理性面对大学的攻势，寻找适合自己的和自己有希望被录取的大学，不要去给太多的大学充当录取率中的分母，毕竟申请一所大学的费用不菲，每一所报名费加上提交标准考试成绩的费用，差不多要一百美元或是更多。

七、“政治因素“可以决定你是否被录取

在美国，大学对亚裔申请人的要求比对其他族裔，特别是其他少数族裔更严苛，这早已是个不争的事实，因为很多大学要平衡各族裔学生的比重，这样成绩优秀但在总人口中比例低的亚裔常常成了”牺牲品“。据美国某高校咨询机构介绍，大约三分之一的美国大学把申请人的种族作为录取时的一个考虑因素。

笔者知道只有少数几个大学是不考虑族裔因素，只看学生的学术水平的，比如加州理工大学，它的亚裔学生占到40%。

还有一个招生中的众所周知的“秘密“，就是校友和巨额捐助人的孩子会受到优先考虑，特别是在一些私立大学。所以，上美国大学有时也得“拼爹”。

八、“我们更愿意录取那些付全额学费的学生”

美国大学理事会的资料显示，2013年大学新生里国际学生占到10%。美国大学如此青睐外国学生的主要原因是，他们的家庭富有，足以支付昂贵的学费和生活费。

美国的州立大学由政府资助，所以对本州居民收费低廉，可是近些年来，政府补助力度不够，迫使学校不得不靠外州和外国学生的高学费来弥补本

州学生教育经费的不足。比如，加州大学伯克利分校，州内学费是每年13000美元，而外州或外国学生学费每年约36000美元。

所以，作为外国学生，申请时表明家庭有能力支付全额学费，不需要经济资助，这样会增加录取的把握。

九、“与申请人需要大学相比，大学更需要申请人”

经过十五年的稳定增长，美国高中毕业生的数量在今年停止增长，权威机构预计要到2020年以后才会再度上升。

这就意味着大学的申请者不再增多。大众普遍认为进入大学是一件不容易的事，可事实上，很多大学都在争先恐后地寻找申请人来填满他们的一年级课堂。

所以，如果一个申请人拿到两个或者更多大学的录取，你完全可以与大学就学费讨价还价，货比三家，有些大学会做些让步。

十、“收到录取通知并不意味着你真的能进入大学的门”

美国的大学在三月底四月初发录取通知，可是并不是所有拿到通知书的学生都会在秋季进入大学。根据美国某高校招生咨询介绍，在2009年，大约有22%的大学取消了最少一个录取名额。最普遍的原因包括，毕业学年期末成绩不佳；在高中犯下严重过错，如触犯校规，吸毒酗酒等等；在大学申请材料中伪造个人信息。

值得注意的是，近年来，由于大量高中生在各种社交网站发帖，大学招生官开始仔细审查他们所录取的学生在网上的表现。今年，一个高中生就因为在脸书(Facebook)上辱骂他的高中老师，已经发给他录取通知的大学最

终取消了他的录取资格。据笔者了解，现在一些高中生甚至在申请大学期间关闭了自己的Facebook账号。

所以，网络时代还需管住自己的嘴，“谨言慎行”很重要。

本文转自国际高中

第二篇：牛津大学申请招生官告诉你为何被拒绝

牛津大学申请招生官告诉你为何被拒绝

众所周知，牛津大学是英国一流大学之一，也是世界著名的高等学府。而牛津大学招生条件十分苛刻，五分之四的申请者被拒。但他们被拒的理由经得起推敲吗?下面是已离职的牛津大学本科招生负责人尼克森(Mike Nicholson)接受访问时谈到的他如何在鼓励最优秀的学生申请牛津，与对应社会成见之间取得平衡。各位准备留学英国，申请牛津大学的优秀学子们，不妨参考一下。

牛津大学本科招生负责人尼克森(Mike Nicholson)在作为牛津的“把门人”八年后离职。在接受BBC的专访中，尼克森谈了他如何在鼓励最优秀的学生申请牛津，与对应社会成见之间取得平衡。尼克森本人考大学时没有申请牛津，而他以前供职的大学大多数都在英国精英大学“罗素集团”之外。牛津大学聘任他是希望他作为一个外人，“认真审视牛津的录取制度”。

“择优录取”

尼克森回忆说，他接手负责牛津招生之时，最大的争论是“公校/私校”之争。

当时，一个公立学校的女生虽然在中学会考中取得10个A*，仍被牛津拒绝，却被美国哈佛大学录取。

尼克森的挑战是从“新闻标题”的背后探索大学录取的公平机会究竟意味着什么。

尼克森说，实际情况是“很复杂”的。

比如，在去年牛津大学录取的58%的“公立学校”的学生中，既有来自贫困家庭的，也有来自富裕家庭的，学校则包括从成绩最差到最好的，类型则包括普通(comprehensives)、重点(grammars)、学院(academies)中学等。

贫困家庭的申请者中，有三分之一是来自私校，因为他们获得了奖学金。

尼克森说，应该把他们算作贫困阶层，因为他们来自贫困家庭，还是把他们算作自富裕阶层，因为他们接受的是私校教育?

尼克森说，现在回过头看，可能过分注重提高贫困生的录取比例，应该把精力更多的放在提高少数族裔学生的比例上。

公校私校

于此同时，最新数据显示，英国公立学校和私立学校学生考入名牌大学的比例差距悬殊。

对英国公立和私立中学学生考入一流大学的人数第一次正式的详细分析证实，二者之间有巨大差别。

2011年，私立中学中，每20人中有一人考入牛津或剑桥大学。

同年，公立中学学生每100个人中才有一人升入牛剑。

英国教育部说，发布这个详细的数据，是便于家长对孩子学校的表现有更好的了解。

中国学生怎样申请牛津大学?

1、牛津大学本科申请条件：

牛津大学不接受国内的高中生，所以说如果国内高中生想去牛津大学读本科，可以参加英国的A-level考试。

申请牛津大学研究生，要满足以下几个条件：

首先，学生必须在中国大学里成绩非常优秀，语言能力非常好，雅思成绩听说读写每一项都不能低于7.0分;

其次，通过牛津大学的面试，学生在面试中的表现也很重要。教授在面试过程中主要考查学生是否聪明，对牛津的专业是否真正感兴趣以及英文表达是否流利，是否能理解教授提出的问题以及专业的理念等。

2、牛津大学研究生申请条件：

如果想在牛津读研究生，首先要满足的入门标准是，有一个被牛津大学认可的学士学位，毕业成绩应在良好以上。不久前，中英两国教育机构达成了相互承认高等教育学位证书的协议，取得中国学士学位的大学毕业生可以直接申请在牛津攻读研究生学位。另外，嘉卓提醒学生还要有本科学习成绩和表明自己有能力从事研究工作的推荐信，推荐信一般是由了解学生学术能力的人提供。对于某些特殊的专业，牛津大学还会要求学生提供相关英语学术作品，比如毕业论文或者在学术杂志上发表的论文等等。

如想进入牛津大学萨伊德商学院学习工商管理硕士学位，除了有以上要求之外，还要求有3年以上工作经验和GMAT成绩。萨伊德商学院的GMAT平均要求是690分。

语言要求：托福最低成绩600分或雅思综合成绩7分以上。

像英国其他所有大学一样，在牛津就读的另外一个要求就是英语要过关。无论是读本科还是研究生，中国学生必须提供托福或雅思考试成绩。牛津大学要求非英语国家学生的托福成绩最低是600分，或者雅思综合成绩7分以上。

9月1日开始受理申请，11月来北京面试。

具备以上条件后，就可以开始报考了，申请程序大约为期一年。申请人首先应向英国高等院校招生办公室(UCAS)发出信件，索取申请表格和辅助资料，并向牛津大学录取委员会索要报名表，申请人既可在表上指定希望就读的学院，也可表明“开放申请”等候分配，然后将两份表格按照要求填妥寄出。

从每年9月1日起，UCAS开始受理第二年10月开课的申请。需要注意的是，牛津和剑桥大学的报名截止时间比其他一般大学早两个月，10月15日前就结束。大约在11月中旬，入围的申请人会收到牛津大学寄来的信，邀请申请人接受面试。从2001年起，牛津大学为了方便中国学生面试，均在11月向北京派出面试小组，对申请者进行面试。过了面试关，申请人就可以在家静候学校录取通知了。12月底或1月初，录取通知将由牛津大学和UCAS发送给申请人。

得到了录取通知书，申请人接下来需要办理申请奖学金、办理护照和签证等一系列手续。直到10月份，闯过重重关卡的幸运儿就能跻身牛津大学这所世界名校，而与英国首相布莱尔做一回校友了。

第三篇：整形医生不会告诉你的10件事.docx（共）

整形医生不会告诉你的10件事

美丽的诱惑让人怦然心动，美丽的代价却不是每个有爱美之心的人能承受的。在广州一家正规医院做隆鼻手术至少需要上千元，如果需要优质的进口材料，您可能会付出上万元的代价。

美容手术的收费没有所谓“公订价”，它是取决于医师技术的高下、材料的好坏和设备的良劣，简单地说就是：“医师认为他能提供何种品质的服务，便收取多少费用”。世上没有不能砍价的行当，整形美容也不例外。只是，谁都不敢拿自己的容颜开玩笑，谁都不愿为省点银子拿将自己的健康做儿戏。无论如何，价廉物美是我们的坚持不懈的目标。这里需要提醒您，当您来到一所整容医院时，有些话，医生可能不会对您说：

这会花费比您想象中更多的钱。

整容手术的收费在各地各不相同，即便在同一个市的同一个区，价格也迥异。您应该多问几家价格，然后再作权衡。

提请您注意的是，您看到的价格通常只是最低的标价，不是所有收费。正规的整容医院大部分都是按照手术费与材料费分开立价形式报价，手术费规定了一个定额，材料费则依国产、合资、进口材料而定价不同。很多医院在基本规定价上再加收一个“设备耗损费”，而这个“设备耗损费”可能相当高昂。

“„„不过，我可以提供折扣”

聘请一位外科医生来实施吸腹手术并不像您买个车那样，大部分零配件价格没有商量的余地。但是，这并不意味着您不能随便得到折扣。医师都希望他们在工作时间有活儿干，所以，宁可打些折扣，多接活儿，也不愿意空着。

不是所有整容医生都愿意提供这样的折扣，但是如果可以同时接到几个病人，做由几个步骤组成的脸部整容手术，还是可以减少收费的。如果您想去一家整容医院整容，您可以先问问，我需要做些什么事情才能得到折扣，这绝对不是降低身份或外行做的事情。

这个手术的效果持续时间不会长。

整容手术并不是您想象中那样持久。即便您可能保持20年，也绝非一劳永逸。每个人都在不断地衰老，那是最好的医术也改变不了的。

人造美和天生美一样，都要经历人生的自然衰老过程。在人生的各个年龄段，体形和皮肤会有很大的变化，这是人的正常生理改变，谁也逃避不了。比如双眼皮，在年轻的时候，眼周皮肤紧致，会很好看，到了40岁，皮肤松弛了，眼皮耷拉下来了，就不好看。

美国两家胸部填充物制造商曾表示，在第一次手术后21%的风险需要2年内动第二次手术。排异、感染都网址：www.xiexiebang.com 第 1 页，共 3 页

有可能会发生。较少入侵性的手术过程带来的持续效果时间也比较短。

“我实际上是一个牙科医生”

整容手术是一个日渐繁荣的产业。由于日渐增长的需求，从事这个行业的医生也越来越多。怎么才能放心地让医生动手术呢？根据国家规定，做整形美容手术的机构必须要经过国家有关部门的审批，拥有进行医疗美容项目的资格；施行整形美容手术的人必须是持有《医师执业证书》和《医师资格证书》两证的执业医师，手术的地点必须是在医疗机构内。负责实施美容外科、美容牙科项目的医师应分别具有6年5年以上相关工作经历才能有操作美容手术的资格。

现在比较常见的问题是，一些不具备执业资格的医生挂靠某些医院，以医院的名义做广告。人们冲着医院的名头去了，却可能碰上个外行医生，比如有的五官科医生做隆鼻手术，这看着合理，其实“隔行如隔山”，治牙病跟面部整容大相径庭。

这不是我的专业特长

腹部整容或修复外科医生不一定能够做您的面部整容手术。建议，找到专门的医师来动手术。这意味着医师不仅有医疗美容的执业资格，还要经过专项培训。手术前，一定记得询问手术医师的专长。

应该问医生，她在职业生涯里做过多少类似的手术。除非您需要动的手术很罕见，您不需要那些仅仅动过几次手术的人来给您动手术。,您真正需要担心的是麻醉手术

外科医生整容手术中，负责最危险手术部分的是麻醉部分。可是，这部分内容在医生的介绍中却经常被忽略。

要进行外科手术，就需要麻醉以解决疼痛问题，美容整形手术同样也需要麻醉。现代麻醉技术和各种监测手段已很完备，在绝大多数情况下，能保证手术的顺利进行，安全性很高。但无论是局部麻醉还是全身麻醉，仍避免不了会出现麻醉意外、麻醉药物的中毒反应、过敏反应等，严重者还会危及生命，不过，这样的情况很少发生。美容整形手术大多属于体表手术，一般可在局部麻醉下完成；即便是全身麻醉，麻醉的深度也较浅，但时间较长。因此，应该询问您的医师是否为拥有执业资格证书的麻醉师。

我的诊所或许不是做整容手术的最佳场所

现在，越来越多的整容机构出现在大街小巷。要想做美容整形手术，一定要到卫生行政部门批准的持有营业执照的医疗机构进行手术，千万不要去那些不具备医疗美容资格的“美容厅”、“美容中心”去接受手术。外科手术都应在具有一定条件的手术室内进行，手术内应有一定的设备、仪器、器械、抢救物品，室内按要求进行地面、墙壁、空气、物品、器具消毒处理，并配备一定数量的麻醉和护理技术人员，以保证手术安全进行。美容手术属于要求较高的手术，特别是对无菌条件要求更高，故任何美容整形手术都应在符合要求的手术室内进行。但是目前不少市面上的美发厅、美容院不具备符合标准的手术室。

如果条件允许，尽量到正规的大医院进行整容。开设整形外科、美容外科的较大的正规医院，有不同层次的受过专业培训的美容整形外科医师及其相关的专业人员，有必要的设备，可以保障手术的安全进行，手网址：www.xiexiebang.com 第 2 页，共 3 页

术效果也较好，手术风险相对较小。

我提供的咨询服务和搞销售比较相似

当您选择做一个整容手术，选择一个放心的整容医生是最重要的事情。找一个您感觉满意的人很重要。咨询，应该是一个询问问题，提出疑问的友好机会，而不该是一个让您感觉压力重重的销售过程。您要确信，您要找的是为您服务的，让您满意的雇员，而不是一个单纯医生或者一个商业顾问。如果医生和病人之间的关系是不和谐的，那么后果不堪设想。一个专业的整形医生在手术之前至少与病人交流半个小时以上。医生应该非常乐意回答您提出的各种各样的问题，包括在人们看来是“幼稚”或“愚蠢”的问题，甚至是对医生本人经历及资格等问题。在做手术方案时，也一定会让患者参与其中。那些愿意倾听您述说担心的医生，您可以选择。

我不确定手术的安全性

再小的手术都会有创伤，有创伤就会有风险。因为只要是侵入性，并对人体产生创伤的行为都属于医疗行为，对手术器械、手术环境都有严格的要求，需要在无菌的环境中进行手术。否则，轻者发生炎症，造成消费者的终生痛苦；重者会危急消费者的生命安全。口腔美容容易感染疾病，还有很多诸如文眉、文眼线、修脚及美容手术等，都很有可能成为疾病的传播途径。

不要相信那些所谓手术前和手术后的照片

整容医生喜欢向顾客出示所谓病人手术前和手术后的照片，但是聪明人应该提高警惕。在美容咨询时，应该用批判的眼光来欣赏咨询医生所展示的艺术作品。要求看别人手术前后照片的人，最容易坠于“美丽的陷阱”，被照片上那些好的手术效果所误导。病人在观察照片时倾向于多留意“美女”，对这类照片印象较深；医生在选取照片时更是这样，他知道“家丑不可外扬”。不要相信那些所谓手术前和手术后的照片。

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第四篇：双语不用教销售方不会告诉你的8件事

双语不用教销售方不会告诉你的8件事 内部从业者辞职报内幕 双语不用教火了，王刚代言双语不用教了，受用的宝宝多了，但是有8件事卖家是不会告诉你的。

1.笔者走访书店时发现，实际上书店买的双语不用教有N多个版本，更有甚者也叫仔仔通双语不用教，笔者提醒广大家长，购买时一定要认准王刚老师代言的，产品上是有王刚头像的。这些仿制产品是不会主动和你说的，你问书店销售人员也说不明白，只会告诉你都是双语不用教。

2.即时你很幸运买到的是王刚头像的双语不用教，那是有些地区书店也有批发商私自放货，因为正版双语不用教是不做书店的，因为书店无法给你提供中国关心下一代委员会早教基地专家6年的跟踪指导。其实我们买电脑预装的正版操作操作系统也是花钱的在内的。因此双语不用教官方给的免费的6年跟踪指导，但实际上也是包含在798元之内的，因此不要忽视这6年的免费跟踪指导。

3.为什么都在说别人是盗版的，盗版真的那么多么，实际上这都是同行业恶意竞争，中关委早教基地、全国各大卫视、窝窝家销售的都是正版。中关委早教基地和窝窝家都是在网上销售的。这些他们希望消费者知道的越少越好，都不会告诉你的。

4.卫视广告重复提及的中国关心下一代工作委员会早教总部基地为何各大销售商重来不提及。因为中工委早教总部基地是双语不用教的研发者，卖家都不希望消费者知道，因为你知道了中工委早教基地，还会在他们那买了么。目前长春金钥文化传播有限公司在运营该基地。

5.原价1196元的双语不用教为何7折之后还赠送那么多东西？好多卖家都会说赠品有多么的多，多么的好，但是实际上多元化学习课件和多元智能测评软件是包含在双语不用教之内的，只要是正版教材都会有的。

6.有的销售商就说自己是正版，这个逻辑上就是不通的，一个电脑城里的联想笔记本还多个公司在卖呢，因此那些卖家永远不想让你知道还有其他公司也在销售。

7.为什么低于798元的都是盗版教材，盗版的和正版的没什么区别吧，这你就错了，双语不用教光盘是无法拷贝的，盗版商看到教材卖的多，就开始仿制，但是他们的画面都是拼接上的，有个孩子看盗版声音一卡一卡的，居然学的口吃了，画面质量你就可想而知了，这些盗版商肯定不会告诉你，他们只告诉你自己的如何便宜，但是一分钱一分货谁都知道，另外提醒大家淘宝上虚假的交易记录，虚假的评价，让买家防不胜防。

8.有些正版卖家是服务也是不敢恭维的，碟子放不出来没人管，承诺的赠品不兑现，希望大家擦亮眼睛，不要上当。以不变胜万变，笔者推荐大家在中工委早教基地购买就ok了。

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第五篇：物业永远不会告诉你的十件事

物业永远不会告诉你的十件事

虽然它们现在都被更名为物业服务公司，但在很多情况下，它们的身份依然是“管理者”。物业公司是小区的“总管家”，它掌管着设施资源、公共财产和属于你你却不知道的种种营收。你以为自己更懂你居住的小区，这里其实有大量的信息不对称。从本质上说，物业公司出售的产品只有一个，就是服务。但很多时候，你并不清楚自己买到了什么。

1.开发商有时候相当于“上级部门”

目前比较普遍的物业分为独立和附属于开发商的物业公司两类。一位物业公司的经理说：“成立物业公司的门槛比较低，注册资金达到30万元，有中级职称的会计师及管理人员就可以了。”由此也造成物业公司水准参差不齐，大部分情况下，它们都靠关系赢得小区项目。或者开发商直接委托“自己人”开的物业公司。

从法律关系上讲，业主与物业公司是直接的合作关系，签订委托管理合同，缴纳物业费。但新的小区在竣工前，一般由开发商先期委托物业公司介入新建物业的管理工作。所以，与购房者的满意度相比，实际上它们更在意开发商的态度，它们常说，会去和开发商沟通，甚至抱怨开发商。想想看，某种情况下开发商相当于上级主官部门，讨好还来不及，陪你抱怨只是“缓兵之计”。

2.它们的身份有一半是“管理者”

虽然在2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由“管理”转变为为业主“服务”。但因为物业掌握公共资源，熟悉小区状况，作为最高品质的三级服务等级还要求对业主基本信息、物业基础资料进行登记管理，物业公司往往行使着居住区公共管理的大部分职能。是街道、社区的居民管理助手。因此，物业公司能扎根下来，往往意味着它已经跟社区、街道搞好了关系。

所以，即使业主们成立了委员会，自助招标，想炒掉不满意的原物业公司。但物业公司有开发商和街道两大靠山，往往有办法让新来的物业主动撤离，“比如给点补偿金就能搞定。”一位前物业公司员工说。

3.亏损是假的，毛利率通常在30%左右

物业公司应该算是轻资产公司中资产最轻的了，连办公场所都是免费的，当然，几乎都是地下室。尽管物业公司坚称它们是保本微利，但真实情况应该要更“有利可图”一些。很少有物业公司在合同到期后主动离开，油水可见一斑。一位业内人士说，在北京经营物业公司几乎不会赔钱，“每年的毛利率在30%左右。”

因为物业大多是先固定收费、再提供服务的模式，服务成本越低利润当然越丰厚。最常用的招数不外乎就是减少维护费用。一位前物业项目经理说，“把绿化的浇水、修剪频率降低;减少电梯检修;有的物业收取楼房外立面清洗每月0.2元/平方米，实际上一年清洗一次就很不错了，新小区可以几年不洗，这笔费用就是纯收益。”

4.你很难知道电梯广告位的钱去哪儿了

新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先需经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。据一位前物业公司人员说，“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入，一部电梯广告费一年有15万元左右。”即使在账目上能看到这笔收入，它也不会被发到业主手中，因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。关键问题是，房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了?业主往往知道自己理论上赚了多少钱，但钱又如何被花掉的，业主们和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。

5.你能享用的“免费保修期”很短

家里的东西坏了，物业人员上门维修经常会收取维修费，因为物业公司称，它们只负责维护“公共区域”。实际上，你屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、为生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。不过起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算。有的免费维修，你甚至还没买到房子就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些，一般在2至5年。

事实上，即使连电梯坏了你也可能是需要付钱的，物业公司的人说：“电梯的使用年限到了以后，可以启用公用设施基金来购买新电梯，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。”

6.地下空间最赚钱

通常小区规划车位的产权属于开发商，这部分车位费也属于开发商，而非规划车位的停车费的去向就和广告费类似了。据一位前物业公司人员说，小区“最赚钱”的还不是会所、商铺等地上公共部位，而是地下空间。对于小区里的会所、幼儿园等机构，这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区是掌握在开发商手中的，物业只能帮助管理，分享一笔基本的物业费收益。“而地下空间，所有权有的是归人民防空的，而人防有的地区是不收费的，有的地区则每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30万元左右，如果物业将其改成车位或者直接出租，年收益能上百万。如果不追溯归属权，这当然也会变成物业的利润来源。”

7.它们也在利用“免费保修期”省钱

这个“免费的保修期”指的它们不用真正为维护付什么钱的时期。对于一个新建小区，一切设备都是新的，第一年维护责任都在于设备厂商，其后2至4年也不容易出故障，这期间物业费有一半都被物业赚走。比如绿化费，物业公司在业主入住时就收取了每年0.55元/平方米，但如果新小区的绿地未建成，那么这笔费用就神不知鬼不觉流到物业公司的腰包，第二年绿地建成后，绿化费照收不误，仅绿化费一项，物业公司一年就能白赚几十万。如果小区的规模大，那物业公司仅绿化费一项，赚个上百万元非常轻松。

鉴于如此种种，许多物业公司都爱接管新建小区，一位物业专家说，“而对于10年以上的小区，随着积累的问题日益暴露，很少再有物业公司对它有兴趣。”

8.物业管理费是可以协商的物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主是可以与物业公司商议定价。基本依据是服务标准，“比如说要求门岗必须2人，楼道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物业经理举例。

如果物业公司提出物业费涨价，理由可能是物价上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇佣一名保安人员只用800多元，现在是1500、1700元了。”这时候，你需要注意它们是否在减员吃空额。现在管理条例强制要求物业公司公布费用收支，业主有权对账目进行审计，“一条可行的方案是业主委员会用公共资金，聘请一个专门的审计机构，帮助分析物业费用收支情况。”一位物业专家说。

9.发生入室盗窃，它们有时需要赔偿

物业公司的工作人员都喜欢强调，他们的责任从你的户门外开始，公共区域才是他们的服务范围。但如果发生入室盗窃，一位物业专家说，“物业是否要承担因管理过失导致的相应责任，要具体看物业管理合同中的安保义务。”比如是否有24小时3人巡逻、摄像头安装有无死角、小偷进出时安保人员是否在岗、是否询问进入小区的陌生人。如果经调查司法机关认定盗窃是由保安的失职行为引起的，那物业公司也要承担赔偿责任。

小区内的摄像头记录是协助盗窃案侦破的最主要辅助手段之一。鉴于对于隐私权的担心，可以要求物业做到只在公共空间安装、并且对私有场景视频屏蔽、相关监护人员不能进行散播泄露等。

10.它们只是水电、燃气公司的传声筒

在大部分近20年内建成的商品房住宅小区内，水、电、燃气等费用都由业主通过银行向自来水、电力、燃气公司直接支付。虽然每当有管道检修、限制供应等事情发生的时候，是物业出面张贴告示或电话通知，但它们只是个传声筒，你做出再多愤怒投诉，它们也不会代你向相关能源供应公司交涉。绝大多数时候，你敦促物业解决这类问题，都是没有用的。

只有一种情况，物业公司可能对水电、燃气公司有一定影响力。那就是物业帮它们上门代收水电费，它会和相关公司有合作协议。不过效果也是有限的，它们通过这项业务收取的服务费来自收款单位，而非业主。得罪了这些垄断行业的金主可不好。