丹阳市拆迁政策（模版）

第一篇：丹阳市拆迁政策（模版）

丹阳市国有土地上房屋征收与补偿办法

第一章

总

则

第一条

为规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条

为了公共利益的需要，在本市行政区域内征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收人进行补偿的，适用本办法。

第三条

房屋征收与补偿应当遵循规划先行、决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条

市人民政府负责全市的房屋征收与补偿工作。

市人民政府房屋征收办公室为本市房屋征收部门，负责具体组织实施全市的房屋征收与补偿工作。

市住建、发改经信、财政、物价、监察、审计、税务、法制、信访、规划、国土、公安、司法、工商、卫生、交通、文化、教育、民政、城管行政执法等部门应当依照各自职责分工，互相配合，保障房屋征收工作的顺利进行。

第五条

房屋征收部门可以委托可承担征收补偿具体工作的行政事业单位或其他机构为房屋征收实施单位，具体承担房屋征收补偿工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

房屋征收实施单位应按照属地负责的原则，在属地政府的组织领导下开展工作。

第六条

房屋征收部门应对全市房屋征收实施单位及工作人员进行业务管理，建立房屋征收人力资源库和信用档案。

从事房屋征收工作的人员应当熟练掌握房屋征收相关法律、法规、规章等规定以及其他业务知识，并经培训考核合格。

第二章

征收决定

第七条

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第八条

相关项目建设单位应从本市经济社会发展的实际出发，按照相关规划将每年度的房屋征收计划报送房屋征收部门，房屋征收部门汇总后会同发改经信、国土、规划等部门进行审核，报市人民政府批准。

第九条

确需征收国有土地上房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建项目，应当纳入国民经济和社会发展年度计划。

第十条

房屋征收范围确定后，任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列行为，违反规定实施的，不予补偿。

（一）新建、改建、扩建房屋；

（二）改变房屋、土地用途，对房屋进行装饰装修；

（三）房屋析产、转让、抵押和租赁等；

（四）户口迁入和分户，但因婚姻、出生、回国、毕业、退伍转业和刑满释放等原因必须办理的除外；

（五）办理工商注册登记；

（六）其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、公安、司法、工商、国土、住建、城管等部门暂停办理相关手续。暂停办理通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不超过1年。

第十一条

房屋征收范围确定后，房屋征收部门应组织调查登记工作。调查中发现有未经登记的建筑，由规划部门作出认定；土地使用权有争议的，由国土部门作出认定。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。被征收人对公布的调查结果有异议的，可向房屋征收部门书面申请核实。

第十二条

房屋征收部门或房屋征收实施单位调查登记时，被征收人应当予以配合。被征收人拒不配合调查登记的可采取调档方式进行，有关部门应准予调档，并不得收取文件档案调取查阅的相关费用。

第十三条

房屋征收部门在组织调查登记的同时，应委托两家以上（含两家）房地产价格评估机构（以下称评估机构）对征收范围内的房屋进行采样评估，取得征收范围内被征收房屋相类似房地产市场价格等相关数据，同时测算征收成本。

第十四条

房屋征收部门根据调查情况拟定征收补偿方案，征收补偿方案主要包括征收范围、补偿、补助和奖励、产权调换房屋、拟实施时间、签约期限、搬迁期限、过渡期限等内容。

第十五条

市人民政府确定征收补偿方案前，应当履行下列程序：

（一）组织有关部门对征收补偿方案进行论证并公布，征求公众意见期限不得少于30日；

（二）及时公布征求意见情况和根据公众意见修改情况；

（三）旧城区改建需要征收房屋，拟征收范围内超过50%的被征收人提交书面意见，认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的，应当组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案。第十六条

市人民政府作出房屋征收决定前，应当组织开展房屋征收社会稳定风险评估。

房屋征收决定涉及被征收人500户以上的，应当经市人民政府常务会议讨论决定。

房屋征收决定作出前，应当落实征收补偿费用和产权调换房源。征收补偿费用应当专户存储、专款专用。

第十七条

市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收的目的和依据、房屋征收范围、征收补偿方案、行政复议和行政诉讼权利、监督举报电话及现场接待地点等事项。

第三章

征收评估

第十八条

评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的评估机构名单中协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定的方式确定。具体遵循以下程序：

（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；

（二）具有相应资质的评估机构报名；

（三）房屋征收部门按报名先后顺序公布评估机构名单；

（四）被征收人在规定时间内协商选定评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门。被征收人选定同一家评估机构的，为协商成功；

（五）被征收人协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人以投票方式确定评估机构。超过50%的被征收人选择同一家评估机构的，为多数决定；不超过50%的，由房屋征收部门通过摇号、抽签等方式随机选定评估机构；

（六）房屋征收部门公布确定的评估机构。

房屋征收部门规定被征收人协商选定评估机构的时间应当不少于5个工作日。通过多数决定、随机选定方式确定评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。

第十九条

评估机构应当独立开展工作，遵循独立、客观、公正的原则对被征收房屋的房地产市场价值进行评估。

被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

被征收人拒绝入室评估的，可采取调档方式进行评估，其评估行为有效。第二十条

初步评估结果得出后，应在征收范围内向被征收人公示3个工作日。公示结束后，应向被征收人送达分户评估报告。

第二十一条

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到分户评估报告之日起10日内，向评估机构书面申请复核评估。

评估机构自收到复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果有变化的，应当出具复核评估报告；评估结果没有变化的应当书面答复申请人。

被征收人或者房屋征收部门对评估机构的复核结果仍有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十二条

除政府定价房屋外，应以评估方式确定产权调换房屋的市场价值。产权调换房屋的评估时点、评估方法应与被征收房屋一致，并据此结算产权调换差价。

第二十三条

对从事被征收房屋价格评估的评估机构实行信用管理制度，对违反规定的评估机构，降低其信用等级，直至清出本市评估市场。

房屋征收部门应当根据评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、信用等级等情况，每年向社会公布评估机构名录，供被征收人选择。

第四章

征收补偿

第二十四条

房屋征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被征收人有权选择补偿方式。但下列情形除外：

（一）被征收房屋的附属物，应实行货币补偿；

（二）被征收房屋的所有权人死亡，继承人之间就房屋征收补偿达不成一致意见或者继承人范围未明确的，应实行产权调换；

（三）擅自改变房屋用途的，如被征收人选择产权调换，应按照被征收房屋的原用途实行产权调换。

第二十五条

被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应当提供产权调换房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十六条

征收个人住宅，被征收人获得补偿后仍然符合住房保障条件的，对申请廉租住房租赁补贴的，由住房保障主管部门自被征收人签订补偿协议并实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴；对申请购买经济适用房、租赁廉租住房或者公共租赁住房的，按照签订补偿协议并实际搬迁的先后顺序，较非被征收人优先给予相应的住房保障。

征收个人住宅，被征收人及其配偶、未成年子女在本市范围内仅有一处房屋且可能获得的货币补偿金额低于征收补偿最低标准的，房屋征收部门应当按照征收补偿最低标准对被征收人予以补偿。

征收补偿最低标准根据镇江市参照国家住宅设计规范规定的最小户型面积和当地经济适用房价值等因素确定。经济适用房的价格由物价部门提供。

第二十七条

房屋征收补偿、补助和奖励包括：

（一）被征收房屋价值补偿，包括大于被征收房屋建筑面积部分的合法土地面积的补偿，由评估机构按有关规定评估确定；

（二）被征收房屋装饰装修、附属物的补偿，由评估机构按有关规定评估确定；

（三）因征收房屋造成的搬迁、临时安臵的补偿，相关标准另行制定公布；

（四）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，按有关规定确定；

（五）各类补助和奖励，视被征收人的配合程度，酌情发放。相关标准另行制定公布。第二十八条

因征收非住宅房屋造成停产停业的，应给予停产停业损失补偿。

给予停产停业损失补偿的房屋必须同时符合以下条件：

（一）具有土地、房屋权属证明，或经有关部门依法认定为合法建筑；

（二）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法有效的工商营业执照、税务登记证及其他有关许可证件；

（三）因房屋被征收造成了停产停业损失。

未经规划、国土等部门批准，被征收人擅自改变住宅房屋用途的，征收时按住宅房屋给予临时安臵费，不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

第二十九条

被征收房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书和房屋登记簿为准。

房屋权属证书和房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

房屋权属证书和房屋登记簿未载明用途的，以《建设工程规划许可证》载明的用途为准。

无房屋权属证书，但有规划、土地等审批手续，并按照审批事项建设的被征收房屋参照有证房屋予以补偿。

对未超过批准期限的临时建筑按建筑物重臵成本结合成新予以补偿。但临时建筑规划许可另有规定的，从其规定。

对房屋面积有异议的，可以委托具有资质的房产测绘机构进行实际测量，测绘费用由委托人承担。

第三十条

产权调换房屋实际建筑面积与协议面积误差在3%以内的部分，按协议价格互结差价；实际面积大于协议面积超过3%的部分，其产权无偿归被征收人所有；实际面积小于协议面积超过3%的部分，按协议价格双倍返还被征收人。

产权调换房屋配套的车库、阁楼等，其实际面积与协议面积存在误差的，按协议价格互结差价。

第三十一条

房屋征收部门应与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安臵费或周转用房、停产停业损失补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

第三十二条

房屋被征收后，房屋权属证书、土地使用权证等证照由原发证机关按规定予以注销。

第三十三条

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第三十四条

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第三十五条

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告。

补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三十六条

征收房屋所有权人不明确的房屋，市人民政府作出补偿决定后，房屋征收部门应委托公证机构制作勘察记录，并办理证据保全。

征收上述房屋给付的货币补偿款由房屋征收部门到公证机构办理提存公证。

第三十七条

有下列情形之一的，由市人民政府依法向人民法院申请强制执行。市人民法院裁定准予执行的，一般由市人民政府组织实施，也可由市人民法院执行：

（一）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的；

（二）被征收人在法定期限内申请行政复议，行政复议决定维持补偿决定的，被征收人未在法定期限内提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的；

（三）被征收人提起行政诉讼，法院驳回其起诉或诉讼请求，被征收人仍拒不搬迁的；

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、用于产权调换房屋和周转用房的地点面积等材料。

第三十八条

房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计部门应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第五章

法律责任

第三十九条

房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依纪给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条

采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法依纪给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十一条

采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。第四十二条

贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法依纪给予处分。

第六章

附

则

第四十三条

对房屋征收补偿过程中特殊复杂情况的认定和处理，由市人民政府召集法制、监察、规划、国土、住建、工商、财政、审计、民政、信访、总工会、房屋征收等有关部门和属地政府共同商定。

第四十四条

本办法自公布之日起施行，有效期5年。原《丹阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（丹政规发[2011]3号）、《丹阳市房屋征收政策补充规定》（丹政规发[2012]9号）废止。之前已依法取得房屋拆迁许可证或已依法公告房屋征收决定的项目，继续沿用原有规定办理。

本办法由市人民政府房屋征收办公室负责解释。

丹阳市国有土地上房屋征收中有关补偿和补助、奖励标准

为维护公共利益，切实保障被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《丹阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》，结合本市实际，现将国有土地上房屋征收中有关补偿和补助、奖励标准明确如下：

一、补偿标准

（一）住宅房屋 1.搬迁费

根据被征收房屋面积，按照20元/㎡，发放搬迁费。搬迁费不足900元的补足900元。

2.临时安臵费

根据被征收房屋面积和临时安臵期，按照每月15元/㎡，发放临时安臵费。临时安臵期如超过18个月，自第19个月起，按照每月20元/㎡发放；自第31个月起，按照每月25元/㎡发放。

临时安臵费不足每月1200元的，补足1200元。

实行产权调换的，临时安臵期自被征收人签定补偿协议并让出被征收房屋起至房屋征收部门通知交付产权调换房屋止。实行货币补偿的，临时安臵期按6个月计算。

房屋征收部门已向被征收人提供周转用房，或已通知交付部分产权调换房屋的，如其面积不小于被征收房屋面积，则不再发放临时安臵费；如小于，按两者面积之差发放临时安臵费，且不再补足每月1200元。

3.迁装移位费 具体标准见附表1和2。

对被征收房屋的其他特殊设施、特种设备的迁移搬迁费用，根据现行的市场价格或有资质机构评估的价格确定。

（二）非住宅房屋 1.搬迁费

按住宅房屋标准执行。2.停产停业损失补偿

对符合给予停产停业损失补偿条件的，房屋征收部门可以按以下标准，商定及给予直接经营损失补偿和租金损失补偿: 按照被征收房屋价值的3%，一次性给予直接经营损失补偿。按照被征收房屋价值的0.3%，每月给予租金损失补偿，直至过渡期限结束。过渡期限计算、周转用房，以及涉及多套产权调换房屋的租金损失补偿，参照住宅房屋的有关规定执行。实行货币补偿的，过渡期限按6个月计算。

3.迁装移位费

按住宅房屋标准执行。

二、补助标准

（一）住宅房屋 1.综合补助

根据被征收房屋面积，发放230元/㎡的综合补助。具体包括：90元/㎡的临时安臵补助、10元/㎡的误工补助、55元/㎡的物业补助、45元/㎡的公共维修基金补助、20元/㎡的安臵房毛坯补助、10元/㎡的安臵房垃圾清运补助。

2.阁楼补助

被征收房屋的阁楼同时符合下列条件的，可给予阁楼补助：（1）阁楼未经产权登记，但为合法批建；

（2）阁楼楼板与房屋结构一致，或为现浇板、预制板；

（3）阁楼与房屋一次性成型，阁楼入人孔与阁楼楼板一次性成型，且成年人能正常进出。

阁楼补助的标准为：檐口高度大于1.8米的，按照合法建筑评估价格的80%补助；檐口高度大于1.6米的，按照合法建筑评估价格的60%补助；檐口高度大于1.2米的，按照合法建筑评估价格的50%补助；檐口高度未达到1.2米的，阁楼内部净空高度达到1.2米的部分，按照合法建筑评估价格的15%补助。不再给予相应的阁楼重臵价格补偿。

3.特殊困难对象补助

被征收人家庭成员，患有《重大疾病保险的疾病定义使用规范》中规定的25类重大疾病，给予每名患病人员5000元的大病补助。

被征收人家庭成员如有伤残，给予每名伤残人员3000元的伤残补助。对残疾证等级达到1级、2级（重度或中度）的，补助标准分别增加6000元、3000元。

被征收人现领取最低生活保障金的，给予每户4000元的低保补助。被征收人家庭如符合上述三类情况之一，并有子女或其他家庭成员正在接受国民教育序列全日制教育的，给予每户2000元的教育补助。

被征收人家庭中同一成员同时符合大病补助和伤残补助条件的，按“就高不就低”的原则，只对其中的一项予以补助。

4.信鸽补助

被征收人在被征收房屋及院落、附属物中饲养信鸽，且为信鸽协会会员1年以上的，按其留存饲养的具有归巢性的信鸽数量，予以补助。

具体标准为：根据信鸽数量，每羽补助200元。补助超过50000元的，按50000元计算。

5.面积补助

被征收房屋中，按照《房产测量规范》应当“计算一半建筑面积的范围”，改为计算全部建筑面积。

6.楼层系数补助 具体标准见附表3。7.房型补助

被征收房屋为居民自建住宅的，结合被征收房屋土地级别因素，按照以下比例给予补助：

被征收房屋土地级别为一级的，补助房屋价值的9%；被征收房屋土地级别为二级的，补助房屋价值的6%；被征收房屋土地级别为三级的，补助房屋价值的4%；被征收房屋土地级别为四级及以下的，补助房屋价值的2%。

8.货币补偿补助

对选择货币补偿的被征收人，按照被征收房屋价值的8%，给予补助。

（二）非住宅房屋 1.商业用房综合补助

对商业用房，根据被征收房屋面积，按照60元/㎡，发放综合补助。2.商业用房阁楼补助

对商业用房的阁楼，参照住宅房屋阁楼的标准和价格执行。3.信鸽补助

参照住宅房屋标准执行。4.面积补助

参照住宅房屋的有关规定执行。

三、奖励标准

（一）住宅房屋 1.签约奖

被征收人在规定的签约期限内达成补偿协议的，分时间段计发签约奖。签约奖最高不超过房屋价值的4%。

2.搬迁奖

对按期腾房搬迁的被征收人，根据被征收房屋价值的2%，发放搬迁奖。未按期搬迁的，不发放搬迁奖。3.被征收人在签约期限的第一时间段内签约和按期搬迁，被征收房屋已经房产登记或经依法批建，且在2013年10月1日之后未进行分户，其签约奖、搬迁奖合计不足40000元的，补足40000元。

（二）非住宅房屋 1.签约奖

被征收人在规定的签约期限内达成补偿协议的，分时间段计发签约奖。根据被征收房屋面积，签约奖最高不超过以下标准：

商业用房为350元/㎡；

工业用房、综合用房为70元/㎡。2.搬迁奖

对按期腾房搬迁的被征收人，根据被征收房屋面积，按照以下标准，发放搬迁奖：

商业用房为100元/㎡；

工业用房、综合用房为40元/㎡。未按期搬迁的，不发放搬迁奖。

四、几点说明

1.本标准涉及的各项补助和奖励，视被征收人的配合程度，酌情发放。2.未经登记建筑不享受本标准中规定的各项补偿、补助和奖励，但参照合法建筑评估价格100%予以补偿的未经登记建筑除外。

3.本标准中涉及的房屋价值为房地产价值，不包括装饰装修及附属物的评估价值。

4.本标准中涉及的房屋用途分为住宅、非住宅两大类。非住宅包括商业用房、工业用房和综合用房三类。商业用房是指用于商场类、商铺类、商务类、旅馆类、餐饮类、娱乐类等商业用途的房屋；工业用房是指用于各类工厂、车间、作坊、仓库、堆场等用途的房屋；综合用房是指用于单位教研、行政、后勤或其他非商业、非工业用途的房屋。

5.本标准中涉及的被征收人家庭成员是指，被征收人本人及其配偶、未成年子女，以及户口登记在该被征收房屋中的其他直系亲属。

6.房屋征收按房产证计户。车库、阁楼、地下室、简易房等不单独计户，也不单独安臵。

7.土地使用权证载明的土地面积，大于房屋建筑面积的部分，可用于计算本标准中涉及的各项补偿、补助和奖励，以及产权调换的相关结算。

8.本标准适用于全市国有土地上的房屋征收项目，自公布之日起执行，有效期5年。原《丹阳市国有土地上房屋征收搬迁费、临时安臵费及补助、奖励标准》（丹政规发[2011]6号）、《关于发放被征收房屋楼层系数补贴的通知》（丹政办发[2012]169号）、《关于发放房屋征收货币补偿补助的通知》（丹政办发[2012]183号）同时废止。之前已依法公告房屋征收决定的项目，继续沿用原有规定办理。

本标准由市人民政府房屋征收办公室负责解释。

第二篇：拆迁政策

拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，依法对农民集体所有土地实行征收或征用，并按照被征地的原用途给予补偿。

第一条

为严格拆迁管理，维护拆迁双方当事人的合法权益，保障我区集体土地房屋拆迁的顺利进行，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的有关规定，结合本区实际情况，制定《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（以下简称《规定》）。

第二条

昌平区国土资源和房屋管理局（以下简称区国土房管局）主管本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。各镇政府、街道办事处应当按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和本《规定》中规定的职责，做好本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。各村、居委会应积极配合，做好房屋拆迁工作。

第三条

在本行政区域内因国家建设征用集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本《规定》。因农村建设占用集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，可以参照本《规定》执行。

征地拆迁宅基地以外房屋的，按照北京市有关规定执行。

第四条

拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分按照拆迁地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。现有宅基地面积超出上述规定标准，但共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，经镇政府或街道办事处审查确认后，可以按分户处理。每户宅基地面积的控制标准，必须严格按照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》的有关规定执行。1982年以后划定的宅基地，以合法批准的宅基地面积为准，且每户最高不超过0.3亩（折合200平方米），但符合《昌平县城乡居（村）民宅基地管理暂行规定》第十条第四款的，可以按照批准的标准进行补偿；1982年以前划定的宅基地多于上述用地标准的，可按照每户最高不超过0.4亩（折合267平方米）的标准认定。

第五条

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施前（2003年8月1日）宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住并且属于征地拆迁房屋的，由拆迁人按照该房屋的重置成新价进行补偿。

第六条

农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的补助标准为：该次拆迁的宅基地区位补偿价×0.25亩×30%。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。

困难户应当同时具备下列条件：

1、在拆迁范围内有住房，并且长期居住，且本人及其配偶在拆迁范围以外没有住房；

2、在拆迁范围内有本市常住户口；

3、未实际取得宅基地但符合审批宅基地政策条件的。

困难户申请补助必须在拆迁公告后10日内以书面形式向拆迁人提出，并提交相应的有效证明材料。拆迁人应在收到困难补助申请3日内进行审核，对符合困难户标准的在拆迁范围内予以公示，公示期限为10日。公示期间有人提出异议的，由拆迁人重新核查；公示期间无人提出异议，或重新查申请人符合规定条件的，拆迁人应当按照规定给予拆迁补助。

第七条

利用宅基地内房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，因拆迁造成损失的，应给予被拆迁人停产停业综合补助费。停产停业综合补助费按照每建筑平方米300—1000元的标准给予被拆迁人一次性补助，具体标准经区国土房管局批准后实施。

被拆迁人在申请停产停业综合补助费时，应当符合下列条件并提交相应的材料：

1、被拆迁房屋具有合法的批建手续或房屋所有权证；

2、拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营；

3、有工商营业执照，且工商营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋；

4、已办理税务登记并出具纳税凭证。

利用出租房屋进行经营的，对承租人的停产停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。

第八条

拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费和提前搬家奖。搬迁补助费按照被拆迁房屋每平方米建筑面积15元的标准进行补助。由拆迁人负责搬迁的，不予补助。被拆迁人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，可以按照每宗宅基地不低于2000元的标准给予提前搬家奖，具体标准由拆迁人在拆迁实施方案中确定。

第九条

房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价乘以宅基地面积加上被拆迁房屋重置成新价构成。本区各镇、街道宅基地区位补偿价、普通住宅指导价、房屋重置成新均价、户均安置面积、户均宅基地面积标准见附表。具体拆迁项目的宅基地区位补偿价由有资质的评估机构在规定范围内评估确定。

第十条

另行批准宅基地安置被拆迁人的，拆迁人应当事先征得区人民政府同意，且本集体经济组织区域内具备安排宅基地的土地，符合土地利用规划和城市规划，被拆迁人符合申请宅基地条件。

另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，对被拆迁人的房屋按照重置成新价给予补偿。另行审批的宅基地面积少于原按照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》合法使用的宅基地面积，对不足部分按照宅基地区位补偿价乘以不足部分的宅基地面积给予补偿；1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准部分，按上述补偿方法计算补偿款的40%给予补偿。

第十一条

地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经镇政府、街道办事处审核并报区国土房管局备案后执行。

第十二条

本《规定》中涉及的宅基地区位补偿等各项补偿补助标准，由区国土房管局实行动态管理，根据实际情况适时进行修订，报区政府批准后实施。

第三篇：江阴拆迁政策

来源：http://

关于修改《江阴市城市房屋拆迁管理实施办法》的通知

澄政发〔2009〕138号 江 阴 市 人 民 政 府

关于修改《江阴市城市房屋拆迁管理实施办法》的通知

各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，临港新城管委会，市各办局，市各有关单位：

为进一步规范我市城市房屋拆迁管理，保障拆迁当事人的合法权益，参照无锡市《关于城市住宅房屋拆迁补偿安置管理工作的通知》（锡政发〔2008〕137号）的有关规定，现将《江阴市城市房屋拆迁管理实施办法》（澄政发〔2005〕51号）第三十六条修改为： 城市住宅房屋拆迁补偿实行最低保障制度。

被拆迁人仅有一处住房且实际居住的，经采用市场比较法估价后，房屋货币补偿金额（不含装饰装修和其他补助费）不足18万元，被拆迁人选择货币补偿方式的，由拆迁人给被拆迁人补足18万元；被拆迁人选择房屋产权调换方式的，由拆迁人提供一套经市动迁办审核同 1 意的建筑面积45平方米左右的房屋予以产权调换，相互不再结算差价，产权归被拆迁人。

拆迁人应当查清享受最低保障的被拆迁人的居住状况，确认被拆迁人在本市范围内确无其他住房，并经在拆迁地点公示后，方可按最低保障给予补偿安置。

公房承租人不适用本条最低保障的规定。本通知自发布之日起施行。

《江阴市城市房屋拆迁管理实施办法》（澄政发〔2005〕51号）根据本通知作相应修改，重新公布。

二○○九年八月三日

江阴市城市房屋拆迁管理实施办法

第一章 总 则

第一条

为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和无锡市有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条

在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

第三条

市建设局负责对本市行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

市国土资源局负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

市人民政府房屋动迁管理机构（以下简称“市动迁办”）具体负责城市房屋拆迁补偿安置的相关管理工作。

市政府有关职能部门和被拆迁房屋所在地的镇人民政府、街道、村委、社区应当互相配合，共同做好城市房屋拆迁的相关工作。

第二章 拆迁管理

第四条

市规划局核发建设用地规划许可证（含定点图）确定拆迁控制范围后，拆迁控制范围内的单位和个人不得进行下列活动：

（一）新建、扩建、改建房屋及其附属物；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）建立新的房屋租赁关系以及分列房屋租赁户名；

（四）其他应当限制的活动。市动迁办根据建设单位的申请，就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。书面通知应当载明暂停期限，需要延长暂停期限的必须经市动迁办批准。

第五条

暂停办理有关手续的期限内，建设单位取得城市房屋拆迁许可证的，暂停办理期限顺延至拆迁期限届满日；暂停办理有关手续的期限届满时，建设单位未取得城市房屋拆迁许可证的，暂停措施自行解除。

第六条

建设单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第七条

建设单位应当向市建设局提出城市房屋拆迁许可申请。申请拆迁许可时应当同时提交下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证（含定点图）；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案；

（五）拆迁补偿安置资金足额到位的存款证明（办理存款业务的金融机构出具）或者产权清晰、无权利负担的安置用房证明。其中，拆迁计划和拆迁方案应当包括下列内容：（1）确切的拆迁范围；

（2）拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状；

（3）拆迁项目资金概算（包括货币补偿金额和安置用房金额）；（4）拆迁的实施步骤和拆房施工的安全防护、环保措施；

4（5）拆迁资金、安置用房、周转用房或者其他临时过渡措施的落实情况；

（6）拆迁的方式、时限等。

市建设局应当自收到申请之日起30内，对申请事项进行审查。经审查，对符合条件的，颁发城市房屋拆迁许可证；对不符合条件的，不予拆迁许可，并书面通知申请人。

第八条

市建设局在实施城市房屋拆迁许可时，应当核实拆迁项目的现实状况。在颁发城市房屋拆迁许可证的同时，应当将城市房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项以房屋拆迁公告形式，在本地主要报纸上予以公布。规模较小的拆迁项目，可以在拆迁地点以张贴房屋拆迁公告的形式予以公布。

市动迁办应当对拆迁项目实施动态跟踪监督管理。拆迁人或被委托的拆迁实施单位在拆迁实施过程中必须使用江阴市房屋拆迁管理信息系统，并接受监督管理。

第九条

拆迁人不得擅自改变拆迁范围或者延长拆迁期限。拆迁范围确需改变的，拆迁人应当重新申领城市房屋拆迁许可证。拆迁期限确需延长的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向市建设局提出延期申请，市建设局应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

第十条

拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁实施单位出具委托书，并订立委托拆迁合同。

被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。市建设局、市动迁办不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。第十一条

拆迁人或被委托的拆迁实施单位应当在拆迁地点设立现场办公室。

第十二条

从事城市房屋拆迁业务的人员，应当掌握与城市房屋拆迁有关的法律、法规、规章以及其他相关业务知识，并经市动迁办组织专业培训、考核，取得市建设局核发的上岗证书。上岗证书实行年审制度。

第十三条

市动迁办应当根据有关规定，建立江阴市房屋拆迁估价机构名录，定期向社会公布。房屋拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取拆迁当事人共同选择的方式。

接受拆迁估价委托的估价机构应当与拆迁人签订拆迁估价委托协议。第十四条

估价机构对被拆除房屋进行估价时，应通知被拆迁人到场，被拆迁人应当予以配合。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由被拆迁人和拆迁估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明后，估价机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行估价。

第十五条

拆迁人或被委托的拆迁实施单位应当在估价结束后5日内在拆迁地点公布估价结果。

第十六条

在公布的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。被拆迁人应当在规定的期限内完成搬迁。拆迁补偿安置协议应当采用市动迁办在江阴市房屋拆迁管理信息系统上提供的格式文本。

第十七条

拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。

诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十八条

拆迁补偿安置协议无法达成的，经当事人申请，由市建设局裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已经对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。第十九条

被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市建设局依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第二十条

市政建设项目拆迁房屋，按照先腾地、后处理纠纷的原则办理。被拆迁人应当服从城市建设和发展需要，按照工程建设要求按期搬迁。

第二十一条

拆迁人或被委托的拆迁实施单位实施房屋拆迁的补偿安置资金应当专项用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。市建设局应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督管理。第二十二条

从事房屋拆除的施工企业应当具备省级以上建设行政主管部门颁发的房屋拆除施工专业资质证书。施工企业应当编制房屋拆除施工方案，并对施工安全负责。房屋拆除施工管理严格按市建设局相关规定执行。

拆迁人应当对房屋拆除施工实行招投标制度。

第二十三条

拆迁工作结束后，拆迁人应当向市建设局提出验收申请，由市建设局组织相关单位对拆迁项目补偿安置实施情况作出评价，并对工程质量进行验收。

第二十四条

市动迁办、拆迁人或被委托的拆迁实施单位应当按档案管理要求，建立健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并及时向有关部门移交相关资料。

第三章 拆迁补偿与安置

第二十五条

被拆迁房屋的合法依据以被拆迁房屋的房屋所有权证和土地使用权证为准。

第二十六条

被拆迁房屋的用途以房屋所有权证上载明的用途为准；房屋所有权证未载明用途的，以产权档案中记录的用途为准；产权档案记录不能确定的，以土地使用权证载明的用途为准；上述资料中均未载明用途或者载明的用途不一致的，以城市规划部门核发的建设工程规划许可证载明的用途为准。

第二十七条

被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证载明的建筑面积或市房产管理局确认的实际测量面积为准。被拆迁房屋的土地使用权面积以土地使用权证载明的面积为准；无土地使用权证的，以市国土资源局出具的土地使用权确权证明中确定的面积为准。

第二十八条

拆迁违法建筑、超过批准期限的临时建筑和建设工程规划许可证中载明在城市建设需要时无条件拆除的临时建筑，均不予补偿安置。

拆迁未超过批准期限的临时建筑不予补偿安置，但应当给予适当材料残值补贴。

第二十九条

因拆迁需要迁移管线或者铺设临时管线的费用，由拆迁人承担，但结合道路扩建按照城市规划需要就位或者新建、扩建各种管线的费用，按相关规定处理。

第三十条

住宅房屋拆迁补偿安置的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

非住宅房屋拆迁补偿安置采用货币补偿方式。

第三十一条

住宅房屋拆迁补偿安置选择货币补偿方式的，采用以同一房地产市场供求圈内房地产市场交易价格为主要依据的市场比较法进行估价并补偿，由被拆迁人领取房屋货币补偿金后自行购房。被拆迁人自行购房确有困难，可向市建设局申请购买拆迁商品房。可购买拆迁商品房面积根据房源情况，结合其原拆除房屋合法建筑面积套相应户型。拆迁商品房的价格，按照房屋拆迁时同一房地产市场供 9 求圈内房地产市场交易价格确定，并由市房产管理局、市建设局适时公布。

第三十二条

住宅房屋拆迁补偿安置选择房屋产权调换方式的，拆迁人应提供经市动迁办审核同意的房屋予以产权调换，被拆迁房屋和所调换房屋均按市场比较法进行估价，并相互结清差价。

第三十三条

住宅房屋自向市建设局竣工备案之日起，至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当在房屋评估价（不含装饰装修补偿和其它补助费）的基础上对被拆迁人增加补偿金额，增加补偿金额的标准为：不满1年（含1年）的增加19%；不满2年（含2年）的增加18%；不满3年（含3年）的增加17%；不满4年（含4年）的增加16%；不满5年（含5年）的增加15%。

第三十四条

拆迁人应当按相关规定向住宅房屋被拆迁人支付装饰装修及附着物补偿款、搬家补助费、临时安置补助费和搬迁奖励费。第三十五条

拆迁符合政府规定的租金标准且具有合法租赁手续的公有出租居住房屋和落实代管房政策的私有出租房屋，统一实行产权调换，再由被拆迁人和原房屋承租人重新签订租赁合同，保持租赁关系。被拆迁房屋为落实代管房政策的私有出租房屋的，实行产权调换时，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。第三十六条

城市住宅房屋拆迁补偿实行最低保障制度。

被拆迁人仅有一处住房且实际居住的，经采用市场比较法估价后，房屋货币补偿金额（不含装饰装修和其他补助费）不足18万元，被拆迁人选择货币补偿方式的，由拆迁人给被拆迁人补足18万元；被拆 迁人选择房屋产权调换方式的，由拆迁人提供一套经市动迁办审核同意的建筑面积45平方米左右的房屋予以产权调换，相互不再结算差价，产权归被拆迁人。

拆迁人应当查清享受最低保障的被拆迁人的居住状况，确认被拆迁人在本市范围内确无其他住房，并经在拆迁地点公示后，方可按最低保障给予补偿安置。

公房承租人不适用本条最低保障的规定。

第三十七条

拆迁产权不明或者产权有纠纷的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报市动迁办审核同意后实施拆迁。拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第三十八条

拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关规定执行。第三十九条

被拆迁人家庭中已就读的小学、中学生可继续在原学校就读，也可到规定的施教区就读。被拆迁人家庭中，拆迁当年有幼儿园升小学或小学升中学的适龄学生，可仍在原施教区升入小学或中学就读，也可到规定的施教区就读；非拆迁当年升学的学生一律到规定的施教区就读。

第四十条

非住宅营业用房货币补偿采用市场比较法估价并补偿，因不具备条件而无法采用市场比较法估价时，可采用其他估价方法进行估价。

第四十一条

非住宅非营业用房货币补偿采用市场比较法或成本法等其他估价办法估价并补偿。

（一）非营利性的科教、文化、卫生和社会公共福利性公益事业房屋采用成本法估价补偿。

（二）工矿仓储房屋按以下标准补偿：

1、合法房屋补偿：被拆迁房屋建筑容积率小于等于0.3的，其合法房屋按重置价结合成新评估价的2.5倍予以补偿；建筑容积率大于0.3的，其合法房屋小于等于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价的2.5倍予以补偿，大于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价予以补偿。

2、土地使用权补偿：该房屋涉及的土地为国有出让土地的，按土地使用权证登记的用途及出让剩余使用年限进行估价补偿，但出让合同另有约定的按出让合同的约定条款执行；该房屋涉及的土地为国有划拨土地的，按土地使用权证登记的用途并按国有划拨土地进行估价补偿。

第四十二条

拆迁人应当按相关规定向非住宅房屋被拆迁人支付装饰装修及附着物补偿款、设备搬迁费、综合补助费、停产停业补助费和搬迁奖励费。

第四十三条

住宅房屋拆迁货币补偿金及相关费用应当以定活两便存单方式支付，非住宅房屋拆迁货币补偿金及相关费用应当以银行汇票方式支付，均不得以现金方式支付。

第四章 法律责任

第四十四条

拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的，由市建设局责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款，情节严重的，吊销城市房屋拆迁许可证：

（一）未按城市房屋拆迁许可证载明的拆迁范围实施拆迁的；

（二）委托不具有拆迁资质的单位实施拆迁的；

（三）擅自延长拆迁期限的。

第四十五条

被委托的拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权、违规使用拆迁专项资金的，追究直接负责的主管人员和直接责任人的责任；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条

估价机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，估价结果无效，由市建设局处以5千元以上5万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消拆迁估价资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十七条

承接房屋拆除工程业务的施工企业未采取相应安全防护措施的，由市建设局责令改正，给予警告，并处2千元以上3万元以下罚款；造成伤亡事故的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条

市建设局、市动迁办和其他有关部门的工作人员，玩忽职守、超越或者滥用职权、徇私舞弊、受贿索贿、侵犯拆迁当事人合 13 法权益的，对直接负责的主管人员和直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第四十九条

本办法所涉及的被拆迁房屋的估价办法及补偿、补助、奖励费等标准由市建设局等相关部门制定并公布。

第五十条

本办法施行前已领取城市房屋拆迁许可证的拆迁项目，仍按原规定执行。

第五十一条

本办法由市建设局和市法制办公室共同解释。第五十二条

本办法自2005年6月1日起施行。《江阴市城市房屋拆迁管理实施细则》（澄政发〔2002〕6号）和市政府《关于实施〈江阴市城市房屋拆迁管理实施细则〉的补充意见》（澄政发〔2003〕16号）同时废止。市政府其他有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

主题词：城乡建设

拆迁管理△

通知

抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市纪委办公室，市法院，市检察院，市人武部，市各群团，各驻澄单位。江阴市人民政府办公室

2009年8月3日印发

关于修改江阴市市区集体土地房屋拆迁管理实施办法的通知

澄政发〔2009〕57号

江 阴 市 人 民 政 府

关于修改江阴市市区集体土地房屋拆迁管理实施办法的通知

各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，临港新城管委会，市各办局，市各有关单位：

为进一步规范我市市区集体土地房屋的拆迁管理，保障拆迁当事人的合法权益，参照《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》（锡政发〔2004〕363号）第十三条的有关规定，现将《江阴市市区集体土地房屋拆迁管理实施办法》（澄政发〔2005〕50号）第十八条修改为：“用地单位与被拆迁人经协商达不成协议的，经当事人申请，由市动迁办裁决，裁决应当自受理申请之日起的30日内做出。裁决程序由市动迁办按照有关规定另行制定。” 本通知自发布之日起施行。《江阴市市区集体土地房屋拆迁管理实施办法》（澄政发〔2005〕50号）根据本通知作相应修改，重新公布。

二○○九年三月二十六日

江阴市市区集体土地房屋拆迁

管理实施办法

第一章

总 则

第一条

为规范征收或征用集体土地房屋拆迁管理，保障建设项目的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》等法律法规，参照《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条

在本市市区澄江镇、夏港镇西外环路以东区域范围内，因城市建设和发展需要征收或征用集体土地拆迁房屋及其他附着物、并需要对房屋所有权人（以下统称“被拆迁人”）进行补偿安置的，适用本办法。江阴经济开发区管辖范围内征收或征用集体土地的房屋拆迁及补偿安置依照本办法执行。

第三条

集体土地房屋拆迁所在地的镇人民政府应当将拆迁补偿安置相关工作作为政府工作的重要内容，成立专门机构，做好拆迁工作，并将拆迁工作列入考核目标。

市国土资源局负责集体土地房屋拆迁相关的征地补偿的管理工作。市建设局负责拆迁商品房建设的管理工作。

市人民政府房屋动迁管理机构（以下简称“市动迁办”）负责市区集体土地房屋拆迁相关的补偿安置的管理工作。

市政府有关职能部门，应当根据各自职责，共同做好房屋拆迁补偿安置的相关工作。

第二章

拆迁管理

第四条

市规划局出具建设用地规划许可证（含定点图）后，市动迁办根据用地单位的申请，书面通知相关部门暂停办理下列事项：

（一）新批宅基地和其他建设用地；

（二）审批新建、改建、扩建房屋及其他附着物；

（三）审批改变房屋、土地用途；

（四）办理房屋、土地权属证书；

（五）办理户口的迁入、分户；

（六）核发工商营业执照或临时工商营业执照；

（七）法律法规规定的其他事项。

第五条

用地单位应当根据被拆迁房屋的权属登记情况，拟订用地范围内被拆迁房屋的补偿安置实施方案，并报市动迁办备案。房屋拆迁补偿安置实施方案应当包括以下内容：

（一）用地范围内被拆迁房屋及其他附着物的调查情况和所需补偿经费测算情况；

（二）拆迁计划、拆迁期限；

（三）拆迁补偿安置资金足额到位的存款证明（办理存款业务的金融机构出具）或者产权明晰、无权利负担的安置用房证明；

（四）补偿安置方式；

（五）其他与房屋拆迁补偿安置有关的事项。

第六条

市动迁办对用地单位提交的房屋拆迁补偿安置实施方案进行审查并予以公告，并向用地单位发出房屋拆迁补偿安置通知书。市动迁办在审查时应当核实拆迁房屋及其他附着物的现实状况。第七条

用地单位应当选择有拆迁资质的单位实施拆迁，并与房屋拆迁实施单位订立拆迁委托合同。

被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。

第八条

市动迁办应当对房屋拆迁项目实施动态跟踪监督管理；用地单位或被委托的拆迁实施单位在拆迁实施过程中必须使用江阴市房屋拆迁信息管理系统，并接受监督管理。

第九条

用地单位或被委托的拆迁实施单位应当在拆迁地点设立现场办公室。

第十条

从事集体土地房屋拆迁业务的人员，应当掌握与房屋拆迁有关的法律、法规、规章以及其他相关业务知识，并经市动迁办的专业培训、考核，取得市建设局核发的上岗证书。上岗证书实行年审制度。

第十一条

市动迁办应当根据有关规定，建立江阴市房屋拆迁估价机构名录，定期向社会公布。房屋拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取当事人共同选择的方式。

接受房屋拆迁估价委托的估价机构应当与用地单位签订拆迁估价委托协议。

第十二条

估价机构对被拆迁房屋进行估价时，应当通知被拆迁人到场，被拆迁人应当予以配合。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由被拆迁人和拆迁估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明后，估价机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。

第十三条

用地单位或被委托的拆迁实施单位应当在估价结束后5日内在拆迁地点公布估价结果。

第十四条

用地单位或被委托的拆迁实施单位应当按照房屋拆迁补偿安置实施方案做好房屋拆迁补偿安置工作，并按照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人应当服从城市建设和发展需要，在规定的期限内完成搬迁。第十五条

用地单位不得擅自延长拆迁期限。

拆迁期限确需延长的，用地单位应当在拆迁期限届满15日前，向市动迁办提出延期申请，市动迁办应当自收到拆迁延期申请之日起10日内给予答复。

第十六条

在规定的拆迁期限内，用地单位或被委托的拆迁实施单位应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当具体载明补偿形式、补偿标准、搬迁期限、安置方式、违约责任等内容。拆迁补偿安置协议应当采用市动迁办在江阴市房屋拆迁管理信息系统上提供的格式文本。

第十七条

房屋拆迁补偿安置协议订立之后，当事人对补偿安置协议产生纠纷的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。

第十八条

用地单位与被拆迁人经协商达不成协议的，经当事人申请，由市动迁办裁决。裁决应当自受理申请之日起的30日内做出。裁决程序由市动迁办按照有关规定另行制定。

第十九条

用地单位或被委托的拆迁实施单位实施房屋拆迁的补偿安置资金应当专项用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。市建设局应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督管理。第二十条

从事房屋拆除的施工企业应当具备省级以上建设行政主管部门颁发的房屋拆除施工专业资质证书。施工企业应当编制房屋拆除施工方案，并对拆除施工安全负责。房屋拆除施工管理严格按市建设局相关规定执行。用地单位应当对房屋拆除施工实行招投标制度。

第二十一条

房屋拆迁补偿安置结束后，由市国土资源局会同市建设局、市动迁办组织相关单位对房屋拆迁补偿安置实施情况作出评价，并对工程质量进行验收。

第二十二条

市动迁办、用地单位或被委托的拆迁实施单位应当按档案管理要求，建立健全房屋拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并及时向有关部门移交相关资料。

第三章

补偿安置

第二十三条

被拆迁房屋的合法依据，以用地单位在领取建设用地规划许可证（含定点图）前，被拆迁人所持有的房屋权属证书、土地权属证书或者取得的合法建房手续为准。

第二十四条

被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书载明的用途为准；房屋权属证书未载明用途的以土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准。

第二十五条

被拆迁房屋的合法建筑面积，以房屋权属证书载明的建筑面积为准；没有房屋权属证书的，以合法建房手续批准的建房面积为准；合法建房手续未载明批准建房面积的，由所在镇会同市国土资源局、市规划局、市动迁办按拆迁所在地农村建房基本户型标准和相关规定核定其合法建筑面积；没有合法建房手续，但在本办法实施前已建造且被拆迁人建房时符合相关建房规定条件的，由被拆迁人在规定的时间内向所在村提出申请，经所在村、镇审核，由市国土资源局、市规划局、市动迁办会审同意，按拆迁所在地农村建房基本户型标准和相关规定核定其合法建筑面积，并在拆迁地点公示。不符合前款规定情况的，均不予认定为合法建筑面积。

第二十六条

被拆迁房屋的建造年代，以确认合法建筑面积的权属证书或批准文件中载明或核定的年代为准。

第二十七条

拆迁违法建筑、超过批准期限的临时建筑、建设工程规划许可证中载明在城市建设需要时无条件拆除的临时建筑、批建新房时明确应拆除而未拆除的老（旧）房均不予补偿安置。

用地单位在领取建设用地规划许可证（含定点图）后，被拆迁人违反规定进行房屋及其他附着物新建、改建、扩建或者突击装饰装修部分，不予补偿安置。

拆迁租赁住宅房屋的，对房屋承租人不予补偿安置。

拆迁未超过批准期限的临时建筑不予补偿安置，但应当给予适当材料残值补贴。

第二十八条

住宅房屋拆迁补偿安置实行房屋产权置换，也可实行货币补偿。

第二十九条

住宅房屋的被拆迁人要求实行房屋产权置换的，由用地单位提供在补偿安置实施方案中确定的拆迁商品房给予产权置换。第三十条

住宅房屋的被拆迁人每户按下列规定确认房屋产权置换面积：被拆迁住宅房屋合法建筑面积小于等于200平方米的，按被拆迁房屋合法建筑面积确认房屋产权置换面积；被拆迁住宅房屋合法建 22 筑面积大于200平方米的，按200平方米加上超出部分的50%确认房屋产权置换面积，但每户房屋产权置换面积不得超过250平方米。住宅房屋的被拆迁人以一处宅基地或者合法建房手续计一户，被拆迁人在同一用地范围内有多处住房的，应当根据农村宅基地审批规定合并为一户计算。有子女的老年人，与所随子女合并为一户计算。第三十一条

房屋产权置换按本办法第三十条规定确认的房屋产权置换面积套拆迁商品房的最接近户型。

置换的拆迁商品房结算办法为：拆迁商品房面积等于房屋产权置换面积部分，按政府确定的建安价结算；大于房屋产权置换面积部分，按市场价结算；小于房屋产权置换面积部分，按市场价与建安价的差价结算后补贴给被拆迁人。

第三十二条

在拆迁期限届满之日前，用地范围内的被拆迁人家庭成员符合农村居民分户建造住宅条件，因城市规划控制，未批准建房且未购买村民联建房的，可由本人向所在村提出申请，所在村、镇审核同意并在拆迁地点公示无异议后，经市国土资源局、市规划局会审批准，可按每户不超过125平方米照顾购买拆迁商品房，价格按建安价结算。

第三十三条

住宅房屋的被拆迁人（照顾购买拆迁商品房人）要求实行货币补偿的，先按第三十条、三十二条规定确认房屋产权置换面积（照顾购买面积），再按拆迁商品房的市场价与建安价的差价乘以其房屋产权置换面积（照顾购买面积）计算货币补偿金额，给予货币补 23 偿安置。住宅房屋的被拆迁人（照顾购买拆迁商品房人）领取货币补偿金后应自行购房。

第三十四条

拆迁住宅房屋应当按重置价结合成新评估价给予补偿，其中被拆迁房屋合法建筑面积大于房屋产权置换面积部分，按重置价结合成新评估价的130%给予补偿。

第三十五条

拆迁住宅房屋，用地单位应当向被拆迁人支付房屋装饰装修及附着物补偿款、搬家补助费、临时安置补助费和搬迁奖励费。第三十六条

用地单位或被委托的拆迁实施单位应在拆迁地点公布被拆迁人房屋的补偿和安置情况，接受社会监督。第三十七条

拆迁非住宅房屋实行货币补偿。

拆迁工矿仓储及其他非商业经营的非住宅合法房屋，被拆迁房屋建筑容积率小于等于0.3的，其合法房屋按重置价结合成新评估价的2.5倍予以补偿；建筑容积率大于0.3的，其合法房屋小于等于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价的2.5倍予以补偿，大于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价补偿。

拆迁商业经营的非住宅合法房屋，按重置价结合成新评估价的3.5倍予以补偿。

拆迁非住宅房屋涉及的集体建设用地参照国有划拨土地估价，由用地单位补偿给集体建设用地所有权人。

第三十八条

拆迁非住宅房屋，用地单位应当向被拆迁人支付非住宅房屋装饰装修及附着物补偿款、设备搬迁费、综合补助费、停产停业补助费和搬迁奖励费。第三十九条

住宅房屋拆迁货币补偿金及相关费用应当以定活两便存单方式支付，非住宅房屋拆迁货币补偿金及相关费用应当以银行汇票方式支付，均不得以现金方式支付。

第四章

拆迁商品房建设管理

第四十条

拆迁商品房由市动迁办会同相关部门，拟定建设计划，确定建设规模，报市建设局和市国土资源局备案。

第四十一条

拆迁商品房的开发建设按政府确定的拆迁商品房招标拍卖挂牌价格（含土地招标拍卖挂牌底价、建安价、室外工程建设费、政府代收费、财务管理费用、核定利润等），通过土地招标拍卖挂牌出让方式确定开发建设单位。拆迁商品房的建安价由住宅房屋的被拆迁人（照顾购买拆迁商品房人）结算给开发建设单位；拆迁商品房招标拍卖挂牌价格与建安价的差价部分，按征地拆迁项目安置所需拆迁商品房的面积计算支付金额，由用地单位预先存入市建设局设立的拆迁商品房建设资金专用帐户，由市建设局按规定核准后结算给开发建设单位。

拆迁商品房建设资金专用帐户接受市财政、审计部门的监督。第四十二条

拆迁商品房的市场价，按房屋拆迁时同一房地产市场供求圈内房地产市场交易价格确定，并由市房产管理局、市建设局适时公布。

拆迁商品房建安价由市建设局公布。

第四十三条

拆迁商品房用于城市建设和发展中对住宅房屋被拆迁人的产权置换，由市建设局负责产权置换的监督管理。第四十四条

拆迁商品房建设必须严格执行城市规划。

市建设局设立拆迁商品房建设监督管理办公室，负责对拆迁商品房建设的指导和监督，加强跟踪监督管理，以确保工程建设质量，并会同市房产管理局落实拆迁商品房小区物业管理。

第五章 法律责任

第四十五条

被委托的拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，追究直接负责的主管人员和直接责任人员的责任，可以依法吊销上岗证；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

被委托的拆迁实施单位违规使用拆迁专项资金的，追究直接负责的主管人员和直接责任人的责任；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条

估价机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的评估价的，估价结果无效，由市建设局处以5千元以上5万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消拆迁估价资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十七条

承接房屋拆除工程业务的施工企业未采取相应安全防护措施的，由市建设局责令改正，给予警告，并处2千元以上3万元以下罚款；造成伤亡事故的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条

拆迁商品房开发建设单位未按规定开发建设的，由市建设局责令改正，追究其违约责任，并依法给予行政处罚。拆迁商品房建设质量实行开发建设单位终身负责制，存在质量问题的，依法追究开发建设单位的责任。

第四十九条

市国土资源局、市建设局、市动迁办、市有关职能部门和有关镇人民政府工作人员，玩忽职守、超越或者滥用职权、徇私舞弊、受贿索贿的，对直接负责的主管人员和直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章

附

则

第五十条

被拆迁房屋及其它附着物涉及的评估办法及补偿、补助、奖励费等标准由市建设局等相关部门制定并公布。

第五十一条

在本办法施行前已实施的拆迁项目，仍按原规定执行。第五十二条

本办法由市法制办公室会同市国土资源局、市建设局负责解释。

第五十三条

本办法自2005年6月1日起施行。《江阴市城市规划区征用集体土地房屋拆迁管理暂行规定》（澄政发〔2003〕15号）同时废止。市人民政府其他有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

主题词：城乡建设

集体

房屋拆迁△

修改

办法

通知 抄送：市委各部门，市人大办公室，市政协办公室，市纪委办公室，市法院，市检察院，市人武部，市各群团，各驻澄单位。江阴市人民政府办公室

2009年3月26日印发

第四篇：拆迁补偿政策

成都市出台房屋拆迁补偿统一标准

三、统一拆迁标准

（一）被拆迁房屋补偿。实行货币补偿安置的，按照被拆迁房屋评估单价乘以被拆房屋所有权证记载的建筑面积确定。实行住宅产权调换安置的，被拆迁房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据市场评估价结算套内建筑面积价差，拆迁人免收公摊面积补差款。估价机构对被拆迁房屋的评估价格应反映同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。

（二）政策性补偿。包括被拆迁人安装电话、有线电视、宽带、天然气、电表和空调移机等政策规定的补偿费用。

（三）政策性补助。包括临时安置补助费、停产停业经济损失补助费和搬家补助费。1.临时安置补助费。被拆迁有住宅房屋建筑面积50平方米以下的，按50平方米计算。选择货币补偿安置的，一次性发放6 个月临时安置补助费。2.停产停业经济损失补助费。拆迁商业、办公、生产用房等比非住宅房屋，停产停业经济损失补助费以市统计部门公布的上城区职工平均工资收入为准，由拆迁人按照被拆迁房屋的实际从业人员（不含临时人员）支付。选择货币补偿安置的，一次性发放3 个月补助费。3.搬家补助费。住宅每户补助1200元。非住宅由拆迁当事人双方协商确定或由拆迁人组织搬迁，据实补助搬家费用。

（四）政策性补贴。包括购房补贴和物管费补贴。1.购房补贴。选择货币补偿安置的，住宅按被拆迁房屋评估价的30%给予购房补贴；非住宅按被拆迁房屋评估价的20%给予购房补贴。2.物管费补贴。对选择产权调换或货币补偿的被拆迁人，按普通商品住房建筑面积90平方米、1元／平方米·月的标准一次性给子5年物管费补贴。

（五）提前搬迁奖励。折迁人对提前签订拆迁补偿安置协议、完成搬迁并交付被拆迁房屋的，可按项目拆迁工作实施方案给予不同档次的户奖，户奖每户不超过6万元。选择货币补偿的，按被拆迁房屋建筑面积另给子每平方米不超过500元的面积奖。

第五篇：上海拆迁政策

（上海拆迁政策）

一、国有土地上房屋拆迁补偿

1、一般补偿形式（1）私房补偿：

①未出租私有居住房屋或者出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，补偿形式为：房屋上的补偿（房产证）+人头上的补偿（按户口）房屋上补偿公式：（被拆除房屋的房地产市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积 ②出租居住房屋，被拆迁人未与房屋承租人协议解除租赁关系的：拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租。

（2）公房补偿：补偿对象为同住人（人头上的补偿）。同住人的认定以户口为依据，参照上海的应安置人口标准。如果是公房的户主，对房屋也有所有权，虽然没有产证，也可以分到房屋上的补偿。

（3）享受过住房政策性补助和拆迁安置的，基于人头上的补偿不能拿到。

2、补偿继承问题

（1）公房：不存在继承的问题。承租人去世后，由其同住人继续使用，同住人的认定一般以户口为依据。有了户口，并且符合应安置人口的标准，就有补偿。

（2）私房：依《继承法》发生法定继承。如果另一半也不在，则子女可以等额继承。房屋上的补偿以对房屋的共有权份额为依据；人头上的补偿则以户口为依据。

3、“数砖头+套型保底”

“数砖头+套型保底”即居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的价格补贴和套型面积补贴。适用范围为本市中心城区（含浦东新区）的新启动的旧区改造项目，中心城区（含浦东新区）的住房保障和房屋管理部门提出试点申请，由市住房保障和房屋管理局研究确定。所以即使是位于市区内的房屋拆迁，也不一定适用新政策。

A、试点项目拆迁范围内的被拆迁入、房屋承租人，按照下列公式计算被拆除居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择就近安置和异地安置。试点区应积极筹措安置房源（包括就近安置房源），供被拆迁居民选择。

被拆除居住房屋价值补偿计算公式如下：

（一）拆迁私有居住房屋，公式为：

被拆除居住房屋价值补偿=评估价格+套型面积补贴+价格补贴。

（二）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋和拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，拆迁人给予房屋承租人补偿安置，公式为：

被拆除居住房屋价值补偿=评估价格×80％+套型面积补贴+价格补贴

评估价格＝被拆除房屋房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。被拆除房屋的房地产市场评估单价低于基地评估均价的，按基地评估均价计算。基地评估均价，即房屋拆迁许可证范围内，被拆除房屋的平均房地产市场评估单价，由评估公司按照被拆迁基地已评估被拆除房屋的评估总价和总建筑面积计算后得出，并在被拆迁基地内公示生效。

套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，适用套型面积补贴。套型面积补贴按照满足被拆除房屋基本使用功能的原则，以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户（也就是以被拆除房屋为基本单位）。套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米（补贴标准由试点区人民政府根据房屋类型确定）。

价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋的建筑面积。补贴系数标准由试点区人民政府制定。

B、拆迁补偿安置后，仍不能解决实际居住的，按以下办法增加货币补贴，保障被拆迁人、房屋承租人的居住条件。

居住困难家庭货币补贴＝异地配套商品房单价×（被拆迁家庭应安置人口×人均22平方米建筑面积－被拆迁家庭补偿安置后的房屋折算面积）

异地配套商品房单价是指，以市属配套商品房平均单价为基准，具体由动迁新政各试点区根据实际情况制定。

被拆迁家庭的应安置人口是指，按照本市住房保障的条件和标准认定，将“他处有房”人口排除，进一步剥离“人头”因素。经认定符合条件的对象在拆迁范围内公示。公示期为15日，有异议的，由区住房保障机构在10个工作日内进行核查和公布。

人均22平方米建筑面积，是指按照 《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（简称“111令”）的相关规定计算所得（旧里建筑面积为居住面积的1.54系数，从一、二、三类地段安置到六类配套商品房地段应增加100%建筑面积，因此，按廉租标准人均居住面积7平方米计算，安置到六类地段配套商品房建筑面积约为22平方米）。

被拆迁家庭拆迁补偿安置后的房屋折算建筑面积＝被拆除居住房屋价值补偿款÷异地配套商品房单价。

增加的货币补贴可与被拆除居住房屋取得的价值补偿款合并购买拆迁人提供的安置房源。

4、安置方式

实行多种安置方式。在居住房屋拆迁实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加本区域就近安置方式。货币补偿、就近安置和跨区域异地安置的补偿安置标准基本等同。

5、动迁应安置人口认定标准（享受过安置补偿或政策优惠的，就不能作为应安置人口认定，不能享受托底保障，但作为房屋权利人，可以得到房屋上的补偿。）

标准一 ：

截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。

标准二 ：

截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），居住在被拆迁房屋，且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：

（一）拆迁范围内应安置人口的未成年子女；

（二）因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的；

（三）因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的；

（四）海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；

（五）本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；

（六）本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；

（七）市政府规定的其他情形。

标准三 ：

房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：

（一）有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口；

（二）户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；

（三）因应征入伍而注销户口的人员；

（四）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；

（五）户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口；

（六）市政府规定的其他情形。

根据上海的相关拆迁规定，除了法定的应安置人口外，拆迁期间报入户口的下列人口可以安置：

1、按政策回沪（插队落户、之内、冤家错案平反，刑满释放等）但户籍尚在办理过程中，于拆迁期间报入户口的；

2、拆迁期间，因出生报入户口的。

6、上海城市房屋拆迁面积认定

答：根据沪房地资拆（2001）673号文《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》第12条房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。

承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按规定的换算系数计算建筑面积。

二、集体土地上房屋征收补偿

1、补偿对象

被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。

2、被拆除房屋的用途和建筑面积

以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。

征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。

拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征用土地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。

3、拆迁居住房屋补偿

（1）征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

房屋建安重置价（房屋重置价格）是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。简单说，建造同样的房屋需要多少钱再算上折旧率。被拆除房屋建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的区（县）人民政府制定并公布。

（2）征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制不撤销的，应当按下列规定对未转为城镇户籍的被拆迁人予以补偿安置：

（一）具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；

（二）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。

本条第一款第一项规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。

被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和本市农村住房建设的有关规定执行。

（3）拆迁居住房屋，还应当补偿拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。

（4）拆除居住房屋附属的棚舍以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

（5）征地农业人口安置补助费、青苗补偿费和土地补偿费，按照国家和本市有关规定执行。

4、拆迁非居住房屋补偿

（1）拆迁非居住房屋实行货币补偿。

拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。

本条第二款规定的被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。（2）还应当补偿被拆迁人下列费用：

（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；

（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

（3）除了以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋之外，非居住房屋，以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

（4）征地农业人口安置补助费、青苗补偿费和土地补偿费，按照国家和本市有关规定执行。

（上海拆迁问答）

1、全家移民加拿大，拿到了绿卡。但最近，在上海的一套承租公房要动迁了，承租人是我，但房子一直出租，家人户口也都无一在内。我去动迁公司咨询，却没有得到明确答复。全家人刚办完移民手续，还能否享受国内房子的动迁安置？国家在这方面的政策又是如何规定的呢？

答：首先，你虽然获得了绿卡，但只是获得了移民资格或永久居住权，并没有加入加拿大的国籍，因此，其仍具有中国国籍。一个中国公民在国内所能享有的权利，你仍然享有，并不影响其因国内的房屋动迁而获得补偿的权利。

其次，你是公房承租房的承租人，有对公房的使用权。该承租房动迁，拆迁人只能与你签订《动迁房屋安置补偿协议》，你是当然的被安置补偿对象。新生效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“ 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”

但由于你的家人户籍不在被拆迁房屋内，他们是否能作为安置补偿对象，要看其是否符合以下条件：房屋拆迁许可证核发之日，在本市无其他住房（或者虽然本市有其他住房，但居住困难），且符合下列特殊情形之一：（1）有本市常住户口的未成年人。

（2）户口从被拆迁房屋迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）（3）因应征入伍而注销户口的人员。

（4）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员。

（5）户口不在本市的人员，已结婚且实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日均满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口。

2、王先生问：他家房屋为私房，有3本产证，权利人分别为父亲、他自己及弟弟。父亲早年去世但产权人未进行变更。王先生除弟弟外，还有两个姐姐已结婚，在夫家居住。现王先生房屋所属地块进行动迁，请问该动迁款应当如何分配？

另，该房屋外有一个院子——有土地使用权证，记载的权利人也是其父亲；父亲去世后，权利人也未变更，但该部分土地的费用每年都由其母亲一人支付，这部分动迁款又该如何分配？ 答：《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（2001上海市人民政府令第111号发布）第三条规定，被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。第五十四条第一款规定，拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。据此，王先生、王先生的父亲、弟弟作为产权人，可依据各自房屋面积获得补偿安置款。因此，对王先生享有产权部分的房屋进行安置所获得的补偿款应当归王先生所有。对现由王先生母亲居住的房屋部分，产权证上记载的权利人为其父亲，未进行变更，该部分房产应认定为其父母共同共有。现其父亲在拆迁前去世，未留遗嘱，因此，该房屋中属于其父亲的部分应当作为遗产进行法定继承，由其母亲和四个子女共同共有。对该部分房产动迁所获得的补偿也应属上述五人共有。对该部分遗产的分割一般应均等分割。当然，继承人也可协议约定分割比例。由于王先生母亲年事已高，且一人生活，依据继承分配时，照顾未成年、无生活来源或对被继承人尽义务较多的继承人的原则，可对其母亲给予较多的份额。

对该房屋院子的部分，原权利人为王先生的父亲，其去世后，该部分的费用一直由其母亲缴付。因该部分院子的原权利人为其父亲，因此，该部分也应当作为遗产由其母亲和四个子女共同共有。鉴于在王先生父亲去世后，该部分土地的费用均由其母亲一人支付，因此对该部分补偿安置继承人在进行分割时，王先生的母亲可适当获得较多份额。

3、刘小姐咨询道：她为知青子女，2001年左右回沪，户口报入其舅舅家中，但其实际并未在舅舅家居住。舅舅家房屋为公房，其为承租人。现该房屋拆迁，2010年底，舅舅与拆迁公司签订居住房屋拆迁补偿安置协议，该房屋共获得货币安置款两百余万元。该房屋共安置4人，但其中并未包括刘小姐。刘小姐认为，自己是因被拆迁房屋面积较小无法居住，才一直在外租房居住，本次该房屋拆迁，也应当享受安置，并有权参与分割补偿款。

答：刘小姐作为知青子女，户籍迁入系争房屋后，因系争房屋居住困难在外租房居住，他处并无任何住房。沪高法民一[2004]3号《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条规定，在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的，也视为同住人，有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利。据此，刘小姐应被认定为该被拆迁房屋的同住人，有权参与动迁补偿款的分割。4、2002年3月19日，许先生在其原居住的浦东新区一楼靠马路的产权房内开了家饮食店。同年5月20日，许先生为该饮食店办理了个体工商户营业执照、税务登记、卫生许可等，经营至今，现该饮食店遇拆迁，许先生询问这家饮食店是否可以按照店铺标准进行拆迁补偿？

答：根据沪房地资拆（2001）673号文《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》第13条第4项“原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋”。许先生所开的饮食店虽然办理了营业执照，但因未将居住房屋用途改变为非居住用途，故对许先生的饮食店不能按照非居性质的店铺予以拆迁补偿。

5、静安区的刘女士原一家三口居住在承租公房一楼的统客，1990年初刘女士儿子结婚后，刘女士将统客给儿子、儿媳居住，自己和丈夫将承租公房原高度为1.1米的阁楼私自改建成1.8米的阁楼居住，阁楼登记在租赁卡上但未记载面积，现该承租公房将要拆迁，刘女士询问：她家被拆迁房屋的面积如何认定？阁楼部分的面积是否可给予补偿安置？

答：根据沪房地资拆（2001）673号文《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》第12条房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。

承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按规定的换算系数计算建筑面积（具体见本报11月12日A14版）。

在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的，用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1．2米至1．7米的部分，按照实际居住面积的一半及规定的换算系数计算建筑面积；1．7米以上的部分，按照实际居住面积及规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。故刘女士的被拆迁房屋面积应以其租赁卡上登记统客的使用面积乘以其被拆迁房屋评估后的评估类型系数作为该户被拆迁房屋的建筑面积，而对于该户阁楼虽实际居住，但因未支付房租且是私自改建至1.8米不能予以认定为拆迁面积进行补偿安置。

6、遗产房如果没有户口的是否只能拿平方钱？

答：如果安置适用“砖头+人头”的标准补偿，砖头主要以拆迁房屋的建筑面积计算，基于砖头的总补偿按照继承的原则发生继承；人头上的补偿，是以应安置人口的认定来补偿的。如果不符合应安置人口条件，不能拿到关于人头上的补偿。

7、上海申请经适房，会不会和/动迁安置补偿有冲突？对此，市房地局明确表示：经适房政策和动拆迁的住房保障托底政策，两者只能享受一项。

典型事件：市民顾女士询问，自家住在二级以下旧里，一家三口的住房面积总共不到15平方米，其他各方面也符合申购经适房的条件。但如果将来，旧小区动迁，不知道还能不能再享受托底保障？

答：市房地局表示，目前，上海正在努力构建分层次、多渠道、覆盖全市的住房保障体系，这一体系涵盖了廉租房、旧房综合改造和经济适用房。根据目前的旧改政策，动拆迁补偿按数砖头加套型保底的方式核准，也就是说，动迁时，住房困难的居民都已享受了住房保障托底政策，因此不能再申请购买经适房。反过来，享受了经适房政策的居民，如果今后碰到动迁，也不能再享受住房保障托底。

不过，已申请到廉租房的家庭，如果今后有了经济能力，可以申请购买经适房，但届时要按照规定退出廉租房的有关保障。

8、上海动迁房免房产税需酌情

答：对居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房，酌情暂免征收房产税。住房超出国家及本市有关房屋征收或拆迁补偿标准的部分，按规定计算确定房产税征免面积。但同样是动迁房，每个当事人情况又不尽相同，最好事先到当地房地产交易中心咨询清楚，不要随便套用他人例子。

9、产权房内开店，遇拆迁是否能按店面算补偿？

典型事件：2002年3月19日，许先生在其原居住的浦东新区一楼靠马路的产权房内开了家饮食店。同年5月20日，许先生为该饮食店办理了个体工商户营业执照、税务登记、卫生许可等，经营至今，现该饮食店遇拆迁，许先生询问这家饮食店是否可以按照店铺标准进行拆迁补偿？

答：根据沪房地资拆（2001）673号文《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》第13条第4项“原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋”。许先生所开的饮食店虽然办理了营业执照，但因未将居住房屋用途改变为非居住用途，故对许先生的饮食店不能按照非居性质的店铺予以拆迁补偿。

10、知青子女回沪遇到拆迁问题

典型事件：刘小姐为知青子女，2001年左右回沪，户口报入其舅舅家中，但其实际并未在舅舅家居住。舅舅家房屋为公房，其为承租人。现该房屋拆迁，2010年底，舅舅与拆迁公司签订居住房屋拆迁补偿安置协议，该房屋共获得货币安置款两百余万元。该房屋共安置4人，但其中并未包括刘小姐。刘小姐认为，自己是因被拆迁房屋面积较小无法居住，才一直在外租房居住，本次该房屋拆迁，也应当享受安置，并有权参与分割补偿款。

答：刘小姐作为知青子女，户籍迁入系争房屋后，因系争房屋居住困难在外租房居住，他处并无任何住房。沪高法民一[2004]3号《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条规定，在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的，也视为同住人，有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利。据此，刘小姐应被认定为该被拆迁房屋的同住人，有权参与动迁补偿款的分割。

11、私房房产证有3本，且其中一个户主已过世，拆迁补偿如何分配？

典型事件：王先生家为私房，有3本产证，权利人分别为父亲、他自己及弟弟。父亲早年去世但产权人未进行变更。王先生除弟弟外，还有两个姐姐已结婚，在夫家居住。现王先生房屋所属地块进行动迁，请问该动迁款应当如何分配？

另，该房屋外有一个院子——有土地使用权证，记载的权利人也是其父亲；父亲去世后，权利人也未变更，但该部分土地的费用每年都由其母亲一人支付，这部分动迁款又该如何分配？ 答：《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（2001上海市人民政府令第111号发布）第三条规定，被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。第五十四条第一款规定，拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。据此，王先生、王先生的父亲、弟弟作为产权人，可依据各自房屋面积获得补偿安置款。因此，对王先生享有产权部分的房屋进行安置所获得的补偿款应当归王先生所有。对现由王先生母亲居住的房屋部分，产权证上记载的权利人为其父亲，未进行变更，该部分房产应认定为其父母共同共有。现其父亲在拆迁前去世，未留遗嘱，因此，该房屋中属于其父亲的部分应当作为遗产进行法定继承，由其母亲和四个子女共同共有。对该部分房产动迁所获得的补偿也应属上述五人共有。对该部分遗产的分割一般应均等分割。当然，继承人也可协议约定分割比例。由于王先生母亲年事已高，且一人生活，依据继承分配时，照顾未成年、无生活来源或对被继承人尽义务较多的继承人的原则，可对其母亲给予较多的份额。

对该房屋院子的部分，原权利人为王先生的父亲，其去世后，该部分的费用一直由其母亲缴付。因该部分院子的原权利人为其父亲，因此，该部分也应当作为遗产由其母亲和四个子女共同共有。鉴于在王先生父亲去世后，该部分土地的费用均由其母亲一人支付，因此对该部分补偿安置继承人在进行分割时，王先生的母亲可适当获得较多份额。

12、从政策上讲，享受过拆迁安置的，不能再次作为应安置人口认定，不能享受人头上的补偿。但如对房屋有共有权，房屋上的补偿还是可以拿到的。实践操作中，可具体协商。

13、动迁房什么时候能拿房产证？ 答：动迁房入住后2个月就可以拿了。

14、动迁房未领产证，现准备办产证可以在产证上写别人的名字吗？

答：这个在动迁实际操作中，是有惯例的，必须登记在参与安置的人名下，否则就乱套了。