浅议文旅小镇及其商业业态定位那点事（共5则）

第一篇：浅议文旅小镇及其商业业态定位那点事

王超军 来源：旅游圈 2016-05-04 20:44 旅游行业评论

政治、经济、文化、产业的不同诉求导致了文旅小镇的大发展。党的十八大首次提出了“努力建设美丽中国”这一富有诗意的理念，努力建设“美丽中国”，意味着人民生活要美丽、环境要美丽，旅游业是生态文明与经济发展的最佳结合点。新出台的《国家新型城镇化规划》提出限制大城市人口规模，加快发展中小城市，发展旅游业是小镇实现跨越式发展的一条重要途径。特别是中国老百姓生活水平的提高，旅游市场的蓬勃发展，文旅小镇成为市场欢迎的重要的一个旅游产品，流动性充裕的资本市场，更是为旅游小镇点上了一把火，地方政府、房产商、旅游等各路资本纷纷冲进这个领域。以上是文旅小镇成为市场热点的重要因素。目前市场上的旅游小镇大致分为两类，一类是原有古村、古镇延伸发展而来的旅游小镇，一类是借助旅游资源、交通优势等新建的旅游小镇。不论是第一类还是第二类，在面临日新月异的市场环境下，都需要不断进行更新、提升以保持其持续的市场生命力和社会价值。而一个文旅小镇如何才能实现其成功落地呢？前期精准的整体定位及核心的商业业态定位必不可少。从整体定位来看，大致有以下三个方面需要着重考虑：

1、找魂——充分立足本地的文化资源禀赋，寻找小镇的文化制高点 寻找旅游小镇的文化之魂要“站得高、能落地”。深入分析小镇的自然、生态、文化、景观、民俗等资源，尤其是文化和民俗方面需深入挖掘，找到旅游小镇不同于其他项目的特质，以此为切入点，尽量避免与周边旅游项目开发的同质化竞争。

这是最难的工作，需要全面剖析项目所在地域的文化DNA，进行归纳，去粗取精，去伪存真，从而找到项目独特的文化精神核心。找到了魂，项目的精气神才能清晰。并且才能在万千小镇中树立自己独特的旅游品牌形象。换一句话说，这个魂就是小镇的文化图腾、精神向心力，是小镇最重要的旅游吸引核。如果这个文化之魂正好与市场的大势能够契合，这个小镇项目基本上可以确定建成后的市场成功。确定整个项目的灵魂后，一切后续工作都要围绕这个核心点进行展开延伸，包括建筑设计，景观打造，商业业态呈现，活动举办等，都是为了充分呈现这个文化主题，这个精神内涵，而不是一盘散沙的堆砌。

2、健身——充分立足本地的特色产业，为小镇注入强大产业支撑点

很多文旅小镇，不论是历史遗存的小镇还是新建小镇，一般都有各种各样的资源，如果对这些资源进行充分挖掘，合理嫁接，利用旅游带来的消费力，发挥其产业效应，对该项目乃至本地的经济发展往往有引爆作用。比如有的地方环境好、适合养生，有的地方渔业资源丰富，有的地方美食丰富等等，这些都可以通过文旅小镇为其提供平台功能，进行产业链的深化，形成产、供、销、研发一体化。而文旅小镇也通过特色产业形成自身特色的文旅功能价值，在市场竞争中处于优势地位，也强力支撑整个项目的可持续的发展。

3、布点——规划适宜市场的小镇旅游产品体系，引爆旅游市场

根据旅游小镇的市场客群定位，规划相应的层次化确定旅游产品的结构，如哪些是面向度假客群，哪些是面向休闲客群，哪些是面向观光客群；确定核心旅游产品、引爆性的旅游产品；针对不同的产品体系、不同的游览主题和不同的客群、不同的游览时间确定不同的游线等。延伸一点来说，布点还包括景观设置、广场游憩点设置、街道尺度、以及后面展开的业态布局等等。在规划定位前期这些都必须要全盘考虑清楚，了然于胸。以此指导后续的建筑规划、景观设计、建设等，这些方面本篇不做详细展开。

从商业业态定位来看，其中有以下八个方面要注意。

1、文旅小镇业态调整改造的背后是深刻的社会变革 古镇、古村在中国新兴城镇化浪潮的推动下，迎来了一波巨大的变革。不仅仅是传统建筑空间、商业业态的变革，更是其内在的生活方式、消费方式的变革、乃至传统文化基因潜移默化的质变。如果只是仅仅就业态而业态，那注定这个小镇的商业是肤浅的，并可能造成业态定位的偏离。

2、游客需求层次的提升，需要文旅业态同步提升

近20来年旅游的大发展，已经从原有的观光旅游逐步向休闲和度假游转型，但转型期观光、休闲和度假不同需求的旅游形态将会在一段时间内存在，并且不同区域的文旅小镇项目会在旅游需求层面方面的侧重点还会不同，不同的旅游需求层次所对应服务的旅游业态是不同的，在此背景下，不仅原来很著名的古镇古村业态需要进行提升，改造，一些新迈入开发的小镇项目也将更加复杂。

3、移动社会、智慧社会的到来带来文旅业态的改变

移动互联网时代，已经打破了城市办公人员固定办公的工作形态和地域界限，可以随时随地办公与他人开展工作合作。旅游小镇因为其浓厚的文化环境和优美的自然环境，可以引来很多大城市的人群前来创业办公、边度假边办公。这些会促使对住宿以及休闲娱乐业态需求的提升，而移动时代网络购物的方便，也会造成对单调零售业态需求的减少，对体验型零售业态的增加。

4、旅游业态和城镇化业态的融合

旅游小镇配套设施无论是从种类还是数量，都高于普通小城镇的标准，因此服务设施指标的选取不能完全按照《镇规划标准》确定，要综合考虑常住人口和流动人口（包括旅游人口及因旅游发展吸纳的外来就业人口等），进行科学的计算。旅游小镇生态为基，小镇旅游人口的确定要充分考虑到小镇的生态承载能力，旅游设施的配置科学合理，适当留有余量，杜绝浪费。并且从实际的众多案例来看，文旅商业业态的面积不宜过大，要根据游客量的消费结构进行缜密核算，才比较合理的结果，目前存在的一个普遍问题是小镇业态面积往往过大，其后果就是在运营中产生很多空铺，死铺。

5、传统旅游六大要素的提升

长期以来，旅游业已经形成了基于旅游服务的“吃、住、行、游、娱、购”六大要素，文旅小镇的商业业态也基本是按照这几个方面进行构建的，但是随着旅游市场的变化，一些创新的业态开始呈现，或者说需要对原来的六大要素进行重新创新性认识和阐释。比如从原来简单的吃饱、睡着，购物等变成对当地美食文化、居住文化、当地手作文化的深度体验。这对业态定位的面积、量级等都会产生重要的改变。

6、文旅小镇的商业是文化风景

未来的文旅小镇的商业设施除了承担基本的吃饭、购物、住宿功能，还承担文化展示、文化体验、互动交流、游览体验等复合的功能。每一个店铺，都是一个风景点，每一个店铺都是文化体验点，纯碎的商业功能会弱化，旅游价值和文化价值逐步凸显，让游客在闲逛中产生消费欲望，在欢乐中产生消费行为，这是更高一个层次的文旅商业业态。当然，这些会对前期招商、商户的引进培育、商业的运营要求很高。

7、文旅小镇的商业业态招商需要具有“个性”的商户

文旅小镇的商业招商对象不是普通的商户，甚至不是连锁的商户。除了立足本地化之外，还要招一些对吃、住、购、娱、文等有特殊研究和追求的“发烧友”。特别是有文化情怀的发烧友，最好是在某一行业有一定影响力，比如可以让一些文化人过来开茶馆、开特色客栈，让著名的烹饪师傅过来经营文化餐馆等等。特色化招商、不走寻常路的招商这就是未来文旅小镇的招商趋势之一，也是考验一个文旅商运营服务商服务能力的重要标准。

8、文旅小镇的商业业态需要考虑旅游淡旺季、周末与工作日等特性

旅游商业的一大特点是经营的季节性，即有明显的淡旺季之分。季节性是大多数旅游地的典型特征，旺季欣欣向荣，淡季门可罗雀。中国大部分景区，冬季的几个月，几乎无游客来访，商铺开业率不足50%。这就要求旅游产品的设置和后期运营尽量延长旅游旺季，并设置可行的四季旅游产品和旅游服务。还有一个显著的问题是周末人气很旺，周一到周四人气不济，怎么办？这些问题都需要从业态规划定位就开始研究设置能够吸引游客淡季旅游的旅游产品和旅游服务，并且在商业业态中如何呈现落地，这样就把商业业态——旅游产品体系——旅游淡旺季一条线的进行整体解决。

文旅小镇及文旅商业业态的规划定位是一个复合型的，系统性的工作，也是很有意思的事情。涵盖旅游、文化、商业、地产，涉及到旅游产品、旅游线路、旅游活动，包括美食、酒店、民俗、活动等丰富内容，本文只是个人不成熟的一点想法，欢迎各位热爱文旅的同行们批评、讨论。

第二篇：商业项目定位与业态组合如何规划？

商业项目定位与业态组合如何规划

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提„„

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人

群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

第三篇：【特色小镇】日本十个经典文旅小镇案例

日本有许多天然形成的小镇，以人文资源为基础而自生特色，藏着日本特有的“田舍文化”，以日出日落计算时间，用热茶和暖食陪伴看遍青山流水。从城市的钢铁森林中逃离，若想清净心神。

1.上胜町

上胜町被称为“日本超级环保小镇”“日本零垃圾小镇”，隐藏在日本德岛县森林茂密的群山之中，人口只有2000多人，因为经济危机，一半以上都是60岁以上的老人，但却是世界有名的“垃圾分类模范小镇”。

前瞻产业研究院 | http://f.qianzhan.com/

2000年，为了小镇的生态环境，当地人决定将镇上两个焚化炉关闭。全镇只设有一个垃圾站，站内却有44个垃圾桶。从豆腐盒、蛋盒、塑料瓶盖、免洗筷、日光灯管、地板垫子、书报杂志、一次性杯子以及不同的金属都要分类放置。真正做到了垃圾零焚烧。

分类好的垃圾，干电池、荧光灯泡运到北海道加工处理;塑料瓶子送往冈山县;钢铝金属送到广岛;塑料用品运往九州岛。分类越细，可再生的资源就越多，这就是上胜町的秘诀。

这里山泉清澈，鲜花盛开，空气清新，一年四季都是美景。上胜当地有温泉，很多游客都喜欢到这里来泡温泉，你可以在这里吃到最天然最朴素的料理，即使你不懂日语，也可以和这里的人们一起开怀大笑。

2.白川乡

前瞻产业研究院 | http://f.qianzhan.com/

白川乡位于岐阜县西北部白山山麓，是四面环山、水田纵横的山村。那里“合掌造”(茅草的人字形木屋顶)式的民宅，110 多栋连成一片，1995 年被指定为联合国教科文组织的世界文化遗产。不管哪个季节，白川乡都呈现着不同的意境，像是画中的风景。

3.小樽

前瞻产业研究院 | http://f.qianzhan.com/

相比说它一个城市，我倒更愿意说它是一个小镇。《情书》里的唯美空灵，静静流淌的运河，具有文艺气息的咖啡店，温暖有浪漫的灯光„

北海道的小樽原本只是一个小渔村，后来成为指定的国际贸易港，但繁华过后却成了一个落寞的小港口，人口外流、国际货轮不再，小樽却能善用旧有、废弃的仓库等公共设施，由一个过气的小商港，发展成观光重镇、浪漫之都。

而小樽最出名的玻璃工业，也让这个城市有“灯的故乡”等美誉，看精致的玻璃工艺，是小樽另一种浪漫。小樽到处都是博物馆，也到处都是美食餐馆。

4.汤布院

位于九州大分县的“日本最美温泉小镇”，汤布院温泉包括由布院温泉、汤平温泉、冢原温泉3个温泉。汤布院温泉一带田园风光曾令日本文人墨客为之感怀，由布院车站附近有很多温泉旅馆和各种礼品店充实，街道独具特色，旅游价值极高。

据说这里是日本动画大师宫崎骏画龙猫时的灵感发源地，因此汤布院有一家架设着龙猫公车站牌的龙猫专卖店，邀请你入店找回童年梦想和感动。

5.郡上八幡

前瞻产业研究院 | http://f.qianzhan.com/

日本充满江户风情的古老小镇，伫立于岐阜县八幡山巅，四周犹如森林公园般流淌着自然的气息。拥有全日本最古老的木制重建城堡，红壳格子包裹着的街道处处体现着江户时代的风情。泉水缠绕在小镇内外，流水交错间，古老民居连绵相依。

6.高山小镇

前瞻产业研究院 | http://f.qianzhan.com/

日本岐阜县北部的高山市，被称为原木制造的“小京都”，典雅恬静的小镇风貌，放眼望去尽是古朴风情，街道两侧多为各具特色的杂货铺、茶馆、咖啡馆等，老街上的店铺，每家都那么美，门前必不可少的是花花草草，可爱优雅。

街道一侧有河水流过，河道不宽，但是清澈见底，在溪水畔、山脚下到处都是掩映在丛林中的传统建筑，有时光交错之感。

7.伊根町

伊根湾内沿着海湾有一排古老的船屋，230间船屋相互连结着环绕整个海湾，如一串妆点海湾的黑珍珠。伊根湾水质清澈可见水中水草摇曳的姿态，日式的小渔村宁静淡泊，海鸥声声慢。

因伴海而居，随入一家街边小店，都有新鲜刺身可食，小酌一杯葡萄酒色的“伊根满开清酒”，心中不免升起一股惬意。渔民的家是与海相连的，枕着破涛睡觉，是伊根人几百年来不变的情怀。

8.宫岛

前瞻产业研究院 | http://f.qianzhan.com/

宫岛很久以来就作为神岛存在于人们的心中，是日本信仰文化造就的独特之地。红色建筑的神社，翠绿的山林，在蓝色大海的包围之下，成就了独一无二的海上蓬莱。

每年元旦的黎明，海上初升的太阳都异常壮观，临海远眺海上景观，感受与神鹿共居一岛的新奇体验。一座充满了神祇和信仰的岛屿，苍茫大海上经年的舞乐祭祀，祈祷平安喜乐与幸福延续。

9.绫町

前瞻产业研究院 | http://f.qianzhan.com/

宫崎的绫町，因常绿的照叶林而闻名的村庄，是许多来自都市想要找寻慢生活的上班族喜欢的地方。是日本国内屈指可数的照叶林区，被指定为九州中央山地国定公园。

这里还有世界最大级的「照叶大吊桥」，通过吊桥你可以沿着山斜面在森林中散步，感受各种美景。

10.南小国町

熊本南小国町，位于阿苏山山麓的村庄，周边不仅有丰富的自然山水资源，而且还有许多温泉。除了村庄之外，瀬之本高原也是个绝佳的景点。

前瞻产业研究院 | http://f.qianzhan.com/

第四篇：江浙十大文旅特色小镇

江浙十大文旅特色小镇

有重点、有特色发展是指导小城镇建设的重要原则，浙江省2015年全面启动特色小镇建设，截止目前共有79个特色小镇列入省级创建名单，51个特色小镇列入培训名单。浙江特色小镇建设创新推动“产、城、人、文”融合，为破解空间资源瓶颈、产业转型升级、改善人居环境、推进新型城镇化提供了有力的抓手，对探索新型小城镇之路有重要意义。现将浙江省特色小镇规划建设工作实践、10个特色小镇建设情况，供学习参考。

一、江南药镇2015年6月，浙江省第一批37个省级特色小镇创建名单正式公布，以中药材历史经典产业为主导的“磐安江南药镇”名列其中。

江南药镇位于磐安县新渥镇境内，距离磐安县城不到10公里。自古以来磐安便是浙江省中药材之乡，尤其盛产以“白术、元胡、玄参、白芍、玉竹”为代表的磐五味，被誉为“天然的中药材资源宝库”。中国药材城“磐安浙八味市场”是长三角地区唯一的大型药材特产批发地。磐安以此为基础，以浙江省特色小镇为发展契机，打造融“秀丽山水、人文景观、生态休闲、旅游度假、康体养生”于一体的江南药镇。近期建设用地面积393公顷，其中主要建设区用地面积132公顷。江南药镇定位为“药材天地、医疗高地、养生福地、旅游胜地”，通过培育中医药健康产业、旅游服务业和养生养老产业三大新兴产业，融产业、旅游、社区、人文功能于一体，建设成为以中草药文化为主、集高端中药产业、旅游度假养生、区域联动发展的特色小镇；塑造一个尊重和传承中国中医药文化、一个人与自然和谐共生、一个可持续发展的精致特色小镇。江南药镇总投资51.5亿元，主要用于非盈利性基础及服务设施和重点工程项目，其中非盈利性基础及服务设施投入约11.5亿元，主要用于打造文化旅游品牌、中医药养生园、特色文化街区和中药产业园建设。分为三大功能区：一是结合浙八味市场，通过药文化园、养生博览馆、中医药文化特色街区、中医院、康体养生园的建设打造江南药镇的核心区，作为药镇对外服务的主体部分；二是主题展示区，包括中医药主题公园、百草园，以中药材的种植和展示功能为主；三是以中医药产业园建设为代表的产业区。磐安县“江南药镇”被列为省首批特色小镇创建对象，由县委书记牵头专门成立了小镇建设指挥部。截至2015年底，已开发建设面积112公顷，完成固定资产投资（不包括商品住宅和商业综合体项目）10.05亿元，吸引120家企业、990家个体工商户、20多个创业团队入驻。江南药镇初见成效，中药材特色产业服务业营业收入已经突破五亿元，百草园、中医药文化特色街区、中医院、康体养生园等项目也已经在规划建设中，逐步将药镇的功能从简单的种植、生产、销售延伸至旅游服务、医疗保健、养生研发等多个领域。江南药镇作为浙江省唯一一个以中药材特色产业为依托的特色小镇,正在成为全县加快跨越发展的新引擎，为全县中药材产业转型发展提供了新的契机。

二、远洋渔业小镇2016年1月，浙江省公布第二批42个省级特色小镇创建名单。定海远洋渔业小镇作为健康产业类特色小镇入围。

定海远洋渔业小镇位于舟山市定海区北部的干览镇境内，毗邻定海西码头渔港，距离定海中心城区16公里，距舟山市政府所在地——临城新区19公里。舟山是我国远洋渔业起步最早、最为发达的地区之一；2015年4月，农业部批准设立全国唯一的国家远洋渔业基地；全市共有远洋渔船450余艘、水产精深加工企业40余家，远洋渔船数量和远洋水产品捕捞量均占全国的22%左右；是全国远洋捕捞鱿鱼最大的输入口岸和主要加工基地，鱿鱼捕捞量占全国的70%；目前已形成远洋捕捞——海上运输——水产精深加工——冷链物流——水产交易、销售、服务等全产业链的远洋渔业发展体系。同时，定海西码头渔港具有“百年渔港”的传承历史，自古以来是舟山本岛北部的政治、经济、文化、交通和贸易中心，人文底蕴深厚，是舟山和浙江渔业振兴史的缩影。定海远洋渔业小镇立足“远洋渔业”和“渔文化”的地域特色，抓住舟山国家远洋渔业基地建设的契机，遵循浙江省特色小镇倡导的“产、城、人、文”四位一体的发展理念，将重点打造集科研、生产、综合物流于一体的海洋健康食品、新型海洋保健品、远洋生物医药等海洋健康产业，采用“海洋健康产业+”的创新发展模式，促进健康产业与新经济模式的充分“嫁接、契合、互融”，积极推动创意、文化、旅游、电子商务等新兴业态发展，构建形成多链条、高融合的新型产业生态圈，积极打造成为浙江富有浓郁海岛渔文化气息的远洋渔业特色小镇。远洋渔业小镇规划面积约3.18平方公里，其中建设用地面积约1.26平方公里；总体布局为“一核五区”，包括核心区（远洋渔都风情湾区，即小镇客厅），以及远洋健康产品加工区、健康产品物流区、生活配套区、健康休闲体验区和综合保障区。通过创建“远洋渔业小镇”，不仅有利于更高品质地打造舟山国家远洋渔业基地，成为浙江海洋经济发展新的增长点；有利于完善浙江省健康产业体系建设，成为浙江健康产业发展示范区与产业基地；有利于海岛文化传承和高端要素集聚，成为浙江舟山群岛新区的形象展示窗口；更是有利于优化浙江舟山群岛新区城乡空间格局，成为浙江“产城融合”的典范区。定海远洋渔业小镇具有五个方面的发展优势：一是舟山远洋渔业全国领先，具备发展远洋健康食品产业的坚实基础。二是远洋渔业前景广阔，舟山拥有全国唯一的国家远洋渔业基地。三是岸线腹地资源极佳，定海西码头区域远洋渔业基地建设初步成型。四是百年渔港历史传承，定海西码头渔港人文底蕴深厚。五是各级领导高度重视，省市政府全力支持远洋渔业基地建设。定海远洋渔业小镇未来将大力发展以“海洋健康食品和海洋生物医药研发制造”为主的海洋健康制造业，积极培育远洋渔业的总部服务经济和文化休闲经济功能，围绕“海洋健康制造”主题积极引进战略运营商，不断改善和塑造远洋渔业小镇的软硬件环境，建成“一港、一湾、一基地”的目标愿景。定海远洋渔业小镇规划期内计划共新（扩）建项目12个，包括9个产业项目和3个基础设施配套项目，总投资52.58亿元，至2015年底已完成13亿元的投资额；到2017年底，预计可实现年产值60亿元，产生年税收收入1亿元以上，集聚中高级人才100人以上，提供就业岗位6000人左右，年旅游人次30万人以上。目前，已经引进中国水产舟山海洋渔业公司总投资10亿元的深海鱿鱼健康食品加工和中农发远洋渔业基地项目；引进浙江兴业集团公司（与日本玛鲁哈公司合资）总投资5亿元的深海鱼油加工项目；积极与正大集团、新希望集团等集团洽谈合作。同时，与上海海洋大学国家远洋渔业工程技术研究中心在谈合作事项，已达成初步合作意向。按照“三年初见成效”的总体安排，定海将坚持政府引导、企业主体、市场化运作的原则，进一步强化规划引导、产业培育和要素保障，加快和督促特色小镇项目推进，积极打造一个产业特色明显、地方文化独特、生态环境优美、“产、城、人”三位一体的省内唯一的远洋渔业健康产业小镇，使之成为长三角地区乃至全国海洋健康产业的新样板、新典范。

三、宠物小镇2016年1月，浙江省公布第二批42个省级特色小镇创建名单。平阳宠物小镇作为时尚产业类特色小镇入围。宠物小镇选址于南雁荡山景区门户区域，四面环山，傍靠鳌江水系，距离平阳县中心1.1公里。平阳宠物用品产业自上世纪90年代起步以来，各个环节配套服务齐全，已发展成为极具特色和竞争力的优势产业。2010年平阳县被省商务厅、省财政厅联合认定为“浙江省宠物用品出口基地”；2014年被确定为全国唯一一个“中国宠物用品出口基地”；2014年全县宠物用品产业产值达45亿元（含在省外投资产值），产品远销欧美市场，产品种类已发展至几十个系列、上千个品种。2014年成功举办了全国宠物狗冠军赛（CKU）平阳站比赛，这是该项赛事首次放在县级城市举行；小镇所属的南雁荡山景区是国家AAAA级风景名胜区，瓯南地区极具知名度的山岳型景区，2014年景区游客接待人数达到146万人次，实现旅游收入11.5亿元。平阳宠物小镇定位为国内知名宠物主题小镇，着力打造成为温州宠物用品研发制造基地、温州宠物主题文化时尚中心、南雁景区休闲旅游特色门户和北港片区新兴产城融合板块等四大功能。宠物小镇重点培育宠物用品产业和宠物休闲旅游产业这两大主导产业，将产业、旅游、社区、人文功能融于一体，建设成为集全国最重要的高端宠物用品研发制造基地、时尚展销窗口、主题旅游目的地和综合服务中心为一体的特色小镇。平阳宠物小镇总投资52.2亿元，主要用于非盈利性基础及服务设施和重点工程项目，其中非盈利性基础及服务设施投入约22.7亿元，主要用于打造游客接待中心、宠物文化博物馆、溪心岛休闲旅游特色村和基础设施项目的建设。分为三大功能区：一是结合游客接待中心、宠物文化博物馆、产业研发与公共服务中心和宠物产业总部经济园的建设打造小镇的核心区；二是宠物用品产业核心制造基地，包括科创园、电商园、生产示范园，以及宠物用品小微创业园；三是以旅游和居住为主的综合服务性功能区块，包括宠物时尚主题乐园、特色旅游村、宠物用品商业街和综合商住区。目前，平阳宠物小镇已完成投资额10.05亿元，主要用于宠物用品研发中心建设；引进宠物用品企业高级以上职称或硕士学历以上的高端人才有27人；皮革企业高级以上职称或硕士学历以上人才15人。宠物小镇基本完成了核心功能设施、平台建设，初步打响宠物时尚小镇品牌知名度。

四、和合小镇和合小镇选址于天台县城北郊，以天台山和合文化旅游为主导，列入浙江省第二批42个省级特色小镇创建名单。

和合小镇位于天台县国清寺门的南部入口区，处于天台城区和天台山风景名胜区（北片）的过渡地带，距离县城中心1.5公里左右，总面积约3.02平方公里。天台山历史源远流长，其中最为重要和具有影响力的，是始于两汉、魏晋至隋唐，盛于两宋之后，逐步形成“儒释道”三教充分“和合、兼容、并蓄”的独特地域文化——“和合文化”。天台县以此为基础，以浙江省特色小镇为发展契机，打造融“文化地标、旅游门户、非遗基地、养生基地、创新社区”于一体的“天台山和合小镇”，建设用地面积为183.3公顷，近期建设99.6公顷。和合小镇定位为国际化的“和合文化”交流、展示、传播中心，浙江省内重要的文化地标，通过发展休闲文化旅游、健康服务产业和文化创意产业三大主导产业，融产业、旅游、社区、人文功能于一体，建设以“和合文化”为灵魂，以人文体验与自然风景旅游为主体，以非物质文化遗产和养生文化传统为特色的特色小镇。和合小镇总投资56.1亿元，主要用于非盈利性基础及服务设施和重点工程项目，其中非盈利性基础及服务设施投入约16.4亿元，主要用于打造天台山旅游集散中心、主题文化广场、赭溪滨水景观和生态休闲游憩区等建设。小镇主要分为三大功能区：一是以“和合文化”研究、展示和传播为主的核心区，包括国际交流中心、天台县博物馆、文化广场、“和合人间”文化园、“和尚文”艺术村和民宿工艺制作区；二是以旅游综合配套服务为主的天台门户旅游区，主要包括天台山旅游集散中心、特色旅游村和生态休闲游憩区；三是以休闲度假、养生康体、宗教静养项目为主的和合天堂养心谷，主要以传教院、峧头“慢生活”区、“和合天堂”度假村和禅修习养园等项目为主。目前和合小镇与多家国内外知名企业（公司）和创新团队洽谈合作，其中包括新湖集团、上海复兴集团、上海帝芙特茶叶有限公司等国内外知名上市企业，并与山东伟天实业、浙江明丰文化产业有限公司等企业达成合作意向并签署合作协议。国家级非物质文化遗产天台山“干漆夹苎技艺”项目代表性传承人汤春甫一直在和合小镇的佛教城内从事干漆夹苎技艺的传承和发展工作；和合小镇提出后，中国人民大学孔子研究院秘书长罗安宪教授，清华大学人文学院方朝晖教授，人民出版社哲学编辑室主任方国根，《光明日报》总编室副主任李亚彬，浙江省委党校陈海红教授，上海社会科学院研究员张志宏，孔子研究院刘增光、吉恩煦、白春燕和上海孟母堂吴飞等专家学者多次聚集和合小镇，研究探讨天台山和合文化的当代价值；此外，天台山和合小镇内的温泉山庄、和合文化园和中华佛教城项目已经开工并初具形象，30余家佛雕、根雕创业团队集聚于此；另外还聘请了徐永恩、周琦等专家作为文化研究员，同时，引进文化研究院和高级管理人员30余人。和合小镇建成后将极大提升城市文化品位，提升台州文化产业地域品牌，促进台州文化旅游事业持续发展。

五、青瓷小镇浙江省第一批省级特色小镇创建名单正式公布，龙泉青瓷小镇凭借青瓷制作历史经典产业列入首批创建名单。

中国青瓷小镇于2012年正式启动建设，着力于打造集文化传承基地、青瓷产业园区、文化旅游胜地为一体的青瓷主题小镇。总体格局为“一核心、三组团”。核心区位于上垟镇，地处浙闽边境龙泉市西部，距市区36公里，龙浦高速、53省道穿境而过。山水资源优越、瓷土资源丰富、民间制瓷盛行，历百年不衰。上垟作为现代龙泉青瓷发祥地，见证着现代龙泉青瓷发展的历史。走进上垟镇，深山小镇的瓷风古韵，从旧屋翻新的大街小巷里飘溢出来，曾经的上垟国营瓷厂办公大楼、青瓷研究所、专家宿舍、工业厂房、大烟囱、龙窑、倒焰窑等至今仍在，成为不可复制的青瓷文化历史。因此，上垟在龙泉青瓷发展史上的独特地位、良好的产业文化基础，成为中国青瓷主题小镇的灵魂。2015年底，“中国青瓷小镇开发项目”正式签约，总投资30亿元。分三期投入建设，以上垟镇龙泉瓷厂旧址为核心，整合周边资源，深入挖掘龙泉青瓷文化内涵，建设成为开放式、生态化的人文景区。青瓷文化园是青瓷小镇项目的核心，保留原国营龙泉瓷厂风貌，设置青瓷传统技艺展示厅、青瓷名家馆、青瓷手工坊等各种青瓷主题的休闲体验区，为不可复制的青瓷文化历史增加了新的休闲体验。经过一年的建设发展，中国青瓷小镇初见成效，目前已吸引了89家青瓷企业、青瓷传统手工技艺作坊入驻，带动了当地4000多名农民就业创业。依托小镇浓厚的青瓷文化底蕴和依山傍水的秀丽风景，城镇建设风生水起，一个世界青瓷技艺传承地、青瓷文化创意集散地、青瓷文化交流汇集地为一体的世界级青瓷小镇已初具规模。

六、基金小镇2015年05月17日，杭州玉皇山南基金小镇正式揭牌，一个类似于美国对冲基金天堂——格林尼治的基金小镇，在国内诞生了。基金小镇凭借金融业列入首批浙江省特色小镇创建名单。

玉皇山南基金小镇位于杭州市上城区玉皇山南，地处西湖世界文化遗产保护带的南端。车水马龙地，玉皇山脚下；背倚八卦田，南宋建筑群。这片南宋皇城根下的产业园，三面环山，一面临江，是千年皇城脚下的城中村，西湖边上的原住地。玉皇山南基金小镇核心区规划总占地面积2.5平方公里，总建筑面积约30万平方米。玉皇山南基金小镇是为响应省委、省政府打造“特色小镇”的要求，以美国格林尼治基金小镇为标杆，运用国际先进理念和运作模式，结合浙江省和杭州市的发展条件和区域特质所打造的集基金、文创和旅游三大功能为一体的特色小镇。基金小镇用“微城市”的理念打造园区，加快建设生活配套服务平台，在玉皇山南集聚区内，公共食堂、商务宾馆、停车场、配套超市等正在加快建设，有的已投入使用。此外，基金小镇还将提供一系列特色配套服务。比如引进由省金融业发展促进会组建和管理的“浙江省金融家俱乐部”，将创办成立“浙江金融博物馆”，成立对冲基金研究院，为小镇入驻私募机构提供专业化服务。截至目前，基金小镇已集聚了68家私募、股权投资企业，到位资金63亿元，管理资产规模300多亿元，成为杭州市私募股权投资企业最多、管理资产规模最大的区块。入驻企业中，既有新引进的阿里巴巴旗下杭州湖畔山南资本管理有限公司、宁波远大物产等，也有“老牌”的敦和资产管理有限公司。此外，位于安家塘19号的莫言工作室也已完成装修施工，即将迎接莫言团队正式入驻。未来五年，基金小镇将以玉皇山南二、三、四期为核心区块，集约化引进和培育100家以上、辐射带动周边300家以上各类私募基金、私募证券期货基金、量化投机基金以及相关财富管理中介机构等，预计管理资产金额超过5000亿元人民币。根据规划，一期的山南国际创意产业园已建成，入驻企业以文创、私募（对冲）基金为主；二期甘水巷、海月水景公园、鱼塘北地块正在建设中，主要集聚私募基金龙头型企业；三期三角地仓库区块和四期白塔片机务段区块，引进为基金小镇提供配套金融服务的私募中介机构、初创型机构等。一次设计将碎片化的基金小镇整合入微小镇生活圈，描绘着线上线下、工作生活紧密关联的小镇蓝图。

七、梦想小镇在浙江第一批首发的37个特色小镇中，梦想小镇的“梦想”二字显得尤为醒目。对于“梦想小镇”，李强省长认为，“希望这里成为天下有创业梦想的年轻人起步的摇篮，让梦想变成财富，让梦想成真。” 梦想小镇位于杭州未来科技城仓前区域，临近西溪湿地，拥有仓前粮仓、太炎故居等极具人文气息的历史遗迹。筹建于2014年8月，规划面积3平方公里，是浙江省、杭州市、余杭区三级重点培育的创新创业综合服务平台，致力于打造众创空间的新样板、特色小镇的新范式和信息经济的新增长点，成为世界级的互联网创业高地。梦想小镇定位于“互联网创业小镇”和“天使小镇”双镇融合发展。其中，互联网创业小镇重点鼓励和支持“泛大学生”群体创办电子商务、软件设计、大数据、云计算、动漫等互联网相关领域的企业；天使小镇则重点培育和发展科技金融、互联网金融，集聚天使投资基金、股权投资机构、财富管理机构。梦想小镇的互联网村、天使村和创业集市三个先导区块已经建成投用，一个低成本、全要素、开放式、便利化的创业社区基本建成。梦想小镇的筑梦理念主要分为记忆、织补、共享、梦想四个部分：记忆——仓前老街承载了几代人的生活，有乡愁、有历史、有回忆……；织补——以老街的空间肌理为脉络，增建建筑、院墙、梳理水街、巷道，添补小桥、河埠，恢复枕河而居、夹岸为街、宅院四合的老街风韵；共享——作为互联网的众创办公基地，既是工作空间，更是思想与理想的碰撞空间、人才与技术的交流空间、新老文化的融合空间、服务器等公共资源的共享空间；梦想——泛大学的创客们，从校园出发，回到记忆中的校园，这里有乡愁有机遇也有梦想。从2015年3月28日开园至今，梦想小镇已入驻创业项目500余个，新注册投资机构和各类基金108家，集聚管理资本总额逾362亿元。其中，累计有54个项目获得百万元以上融资，融资总额达到14.7亿元。梦想小镇正在成为新的创新驱动和经济增长点。

八、云栖小镇云栖小镇是浙江省首批创建的37个特色小镇之一。小镇位于美丽幸福的首善之区杭州市西湖区转塘科技经济园区，地处之江核心，四面环山、碧水中流。按照浙江省委省政府关于特色小镇要产业、文化、旅游、社区功能四位一体，生产、生活、生态融合发展要求，秉持“绿水青山就是金山银山”发展理念，云栖小镇着力建设以云计算为核心，大数据和智能硬件产业为主导产业的特色小镇。园区总用地面积为227公顷，规划建筑面积212.95万平方米，已建成20万平方米。云栖小镇建设仅仅一年，发展非常迅速。截至目前，云栖小镇已引进了各类企业328家，其中涉云企业255家，阿里云、富士康、英特尔都是小镇居民。产业覆盖APP开发、游戏、互联网金融、移动互联网、数据挖掘等各个领域，已初步形成较为完善的云计算产业生态。2015年实现涉云产值近30个亿，完成财政总收入2.1个亿。云栖小镇努力建设成为浙江特色小镇建设的示范镇、中国创业创新第一镇，探索出一条产业、文化、旅游、社区功能融合发展，体制机制灵活的新型城镇化建设之路。未来，云栖小镇计划以云计算为科技核心，以阿里云计算为龙头，通过3-5年时间的努力，打造一个富于科技人文特色的中国首个云计算产业生态小镇。云栖小镇将进一步着眼供给侧改革，紧紧围绕转型升级，加快实施腾笼换鸟，着力培育新兴产业，加快集聚高端要素，全力实施“双创”行动，加快构建产业生态，培育小镇经济。

九、艺尚小镇2015年5月，艺尚小镇成功入围浙江省首批特色小镇创建名单，是唯一定位于时尚产业的特色小镇。

艺尚小镇位于临平新城核心区，规划面积3平方公里。作为未来的城市副中心，规划区成为临平要素集聚、交汇的链接区块，其建设对整合临平的区域资源、梳理城市空间结构、优化城市服务功能、提升城市生活品质有着至关重要的作用。艺尚小镇以时尚产业为主导，把推进国际化、体现文化特色与加强互联网应用相结合作为小镇主要定位特色。规划形成“一心两轴两街”的基本格局，“一心”为小镇的形象之心、交通之心、功能之心，“两轴”为沿望梅快速路及其延伸段形成的山水文化轴和沿迎宾路形成的产城融合轴，“两街”即中国·艺尚中心项目形成的时尚艺术步行街和调整后的汀兰路时尚文化步行街。艺尚小镇产业规划由时尚设计发布集聚区、时尚教育培训集聚区、时尚产业拓展集聚区、时尚旅游休闲集聚区、跨境电子商务集聚区和金融商务集聚区六部分组成。艺尚小镇聚焦国际性服装和珠宝配饰产业，按照企业主体、项目组合的原则，从2015年起到2017年，分三期实施。2015年投资15个亿，产业定位于设计与研发、销售展示、旅游休闲以及教育与培训等，引进品牌服装企业80家左右。目前已引进中国·艺尚中心项目，一期37亩已开工建设，二期193亩计划开工。“中法青年时尚设计人才交流计划”基地已落户“艺尚小镇”；中国服装协会、中国服装设计师协会、法国时尚学院、中法时尚合作委员会已签署入驻协议，美国纽约大学时尚学院、英国圣马丁艺术学院和意大利马兰欧尼时尚学院三大国际知名时尚学院正在积极引进中，七匹狼、太平鸟等40余家国内知名品牌已签订入驻协议。未来的艺尚小镇，将是时尚产业驱动、弘扬人文价值，让设计师们“聚集灵活思想、人性回归”的圣地。

十、酷玩小镇2016年1月，浙江省级特色小镇第二批创建名单正式出炉，柯岩酷玩小镇入选第二批名单。酷玩小镇位于绍兴市柯桥区西南部，柯岩风景区内，地理位置优越，区域环境优美，区域交通便利。酷玩小镇核心目标及定位是：旅游小镇—体验传统小镇的地方风情，运动小镇—引领“酷玩”运动新时尚，产业小镇—打造体育旅游产业生态链。打造酷玩小镇主要是结合柯岩旅游开发建设项目、特色山水资源及城镇发展实际，通过加快环境的美化、设施的完善，旅游休闲、体育项目的引进、景区标准化创建等举措，将各体育健身、旅游休闲项目串点成线，连线成片，逐步形成以酷玩（体育健身、旅游休闲）为主体的特色小镇。东方山水乐园和总投资12亿元的浙江国际赛车场是柯岩酷玩小镇的两个核心项目，小镇计划利用3年时间，规划总面积3.8平方公里，以体育运动、山水休闲为主题，根据对现有资源、建设项目的梳理，把柯岩规划设计形成高端休闲区、山水游乐区、大众运动区三大片区，以游艇、自行车、赛车、马拉松、直升机等水陆空游线串联各个片区。项目包括公共设施、体育运动以及休闲旅游三大类，除公共设施外，相关项目共有11个，预计总投资110亿元，其中“东方山水”综合体投资80亿元，占地近400亩的主体建筑已经基本完工，目前正在进行外围扫尾和机电调试工作。在体育设施方面，包括八大体育休闲类项目，如已建的鉴湖高尔夫场、乔波滑雪馆，在建的若航直升机场、天马（F2）赛车场，另外还将新建环鉴湖慢行道、鉴湖码头、酷玩乐园、综合体育场等。其中，乔波滑雪场从2009年开始就已投入使用，是长三角地区唯一一家室内滑雪馆，去年接待12万人次。酷玩小镇的“酷”体现在三方面的不受限制：从户外到户内，酷玩场地不限制；从普通到特殊，酷玩方式不受限制；从大众到专业，酷玩人群不受限制。目前，“酷玩小镇”已具备了山水环境、产业基础等先天优势，经过政府、企业之间的接洽已有了初步的小镇蓝图。通过今后3年的时间，力争打造出一个涵盖低中高端游乐特色，融合基础服务、休闲旅游、运动体验于一体的特色小镇，为柯桥和绍兴带来经济、社会和生态的多重效益。

第五篇：商业项目定位与业态组合规划

商业项目定位与业态组合规划

时间：2009-05-20来源：搜房博客作者：村江

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

（二）商业中心功能、规模定位

1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模

商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入

餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。

2、定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标

一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping mall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。

3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。

根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4：1。

（三）商业中心的经营档次与形象定位

商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈,形成明显的差异化定位经营为目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。

二、项目整体业态规划

（一）业态规划的背景：

所谓的业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展和消费需求的变革。其理论思想是：不断满足社会发展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三个生活空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。因此，必须把提高第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战略规划性恰恰表现在如何精心定位规划第三生活空间。

传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。

（二）业态战略规划：

主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。

主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。

核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。

（三）业态规划组合定位；

1、在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。

2、选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店

主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。

规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。

3、选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。

在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。

4、大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活跃购物中心立体纵深区域，且易于错时营业和区隔管理。免费的公共娱乐设施可穿插分布。