第一篇：被拆迁房屋价值由评估决定
被拆迁房屋价值由评估决定
北京京益律师事务所 德凯征地拆迁律师团 唐栋梁
很多当事人常常问这样一个问题：政府说给我们多少就多少，我们拿他们没办法。那么，拆迁补偿中，究竟应该如何确定被拆迁房屋的价值补偿标准呢？德凯征地拆迁律师团就以最高人民法院十大拆迁典型案例“艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案”来为大家解读这个问题。
（一）基本案情
2012年3月20日，雨山区人民政府发布雨城征[2012]2号《雨山区人民政府征收决定》及《采石古镇旧城改造项目房屋征收公告》。艾正云、沙德芳名下的马鞍山市雨山区采石九华街22号房屋位于征收范围内，其房产证证载房屋建筑面积774.59平方米；房屋产别：私产；设计用途：商业。土地证记载使用权面积1185.9平方米；地类（用途）：综合；使用权类型：出让。
2012年12月，雨山区房屋征收部门在司法工作人员全程见证和监督下，抽签确定雨山区采石九华街22号房屋的房地产价格评估机构为安徽民生房地产评估有限公司。2012年12月12日，安徽民生房地产评估有限公司向雨山区房屋征收部门提交了对艾正云、沙德芳名下房屋作出的市场价值估价报告。
2013 年1月16日，雨山区人民政府对被征收人艾正云、沙德芳作出雨政征补[2013]21号《房屋征收补偿决定书》。艾正云、沙德芳认为，被告作出补偿决定前 没有向原告送达房屋评估结果，剥夺了原告依法享有的权利，故提起行政诉讼，请求依法撤销该《房屋征收补偿决定书》。
（二）裁判结果
马鞍山市中级人民法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
根据住房和城乡建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条的规定，房屋征收部门应当将房屋分户初步评估结果在征 收范围内向被征收人公示。公示期满后，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人对评估结果有异议的，自收到评估报告10日内，向房地产评估 机构申请复核评估。对复核结果有异议的，自收到复核结果10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
从本案现有证据看，雨山区房屋征收部门在安徽民生房地产评估有限公司对采石九华街22号作出的商业房地产市场价值评估报告后，未将该报告内容及时送达艾正 云、沙德芳并公告，致使艾正云、沙德芳对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失，属于违反法定程序。据此，判决撤销雨 山区人民政府作出的雨政征补〔2013〕21号《房屋征收补偿决定书》。宣判后，各方当事人均未提出上诉。
（三）典型意义
本案典型意义在于：通过严格的程序审查，在评估报告是否送达这一细节上，彰显了司法对被征收人获得公平补偿权的全方位保护。房屋价值评估报告是行政机关作出 补偿决定最重要的依据之一，如果评估报告未及时送达，会导致被征收人申请复估和申请鉴定的法定权利无法行使，进而使得补偿决定本身失去合法性基础。
本案判决敏锐地把握住了程序问题与实体权益保障的重要关联性，果断撤销了补偿决定，保障是充分到位的。
德凯说案：
从本案我们可以看出，在征地拆迁活动中，被拆迁房屋的价值由评估确定，而房屋价值的评估有一套严格的法定程序，政府必须严格按照法定流程进行评估、公示、送达等。而整个过程中，被拆迁人享有法律规定的选择评估单位，对评估结果申请复核、鉴定等权利。
但从我们长期办理征地拆迁案件的实践来看，很多当事人在面对政府咄咄逼人的态势时，往往不知所措，错失了维护自己合法权益的机会。因此，当事人在遇到被征地拆迁问题时，一定要及时与律师取得联系。
第二篇：被拆迁房屋评估的正当程序
被拆迁房屋评估的正当程序
新浪房产 |2004年11月18日15:08
评估价格能否真实，符合实际，需要有正当的程序作为保障。对被拆迁房屋的评估属于房地产评估的范围，应当遵循相关的国家标准。然而国家虽然早已颁发《房地产估价规范》，但在建设部出台《城市房屋拆迁估价指导意见》之前，授权各省、市、自治区人民政府制定具体被拆迁房屋的估价办法。于是，八仙过海，各显神通。有的地方的估价办法完全背离实事求是原则，目的只有一个，即千方百计降低价格。有的地方则规定得过于原则，无法操作。为解决这一矛盾，作者在建设部规章出台之前，便将自己研究的成果在本书初版时就提供给读者参考。建设部的指导意见出台后，我将之作了对比，感觉并无原则性的差别，倒是我的意见更具体一些。故再版时，基本无
二、估价开始前的工作内容 对被拆迁房屋的估价程序的评估前步骤主要包括以下内容： 一 明确估价基本事项
1.明确估价目的：关于被拆迁房屋估价目的，各地的规定一般是由拆迁人(即委托人)提出，但法律已明确为该房屋的市场价格，即补偿金额。所谓估价目的即委托方对估价结果的期望用途。估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。
2.明确估价对象：2004年1月1日起施行的建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。在实际工作中估价师涉及的被拆迁房屋估价对象有：1 拟拆除房屋的区位、用途、建筑面积的市场价格；2 拟拆除房屋的附属物如装修、附属设施的市场价格；3 拟拆除房屋的院落空地应给被拆迁人的土地补偿价。
3.明确估价时点：估价时点是估价结果对应的日期，它是根据估价目的所确定的。房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相关。估价结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效性。此外，估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。估价时点采用公历表示，精确到日。对于上述被拆迁房屋的估价基本事项，估价师应与委托方(包括被拆迁人)共同商议，最后应征得委托方认可。二 拟定估价作业方案 1.确定估价技术路线：房地产估价的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程和形成方式。确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程，以保证估价最接近实际。
2.确定估价方法：房地产估价技术路线是对房地产价格形成过程的形成方式的认识，而房地产估价方法本身反映了人们对房地产价格形成过程和形成方式的认识。同样一个估价对象，采用不同的估价方法，就可能得出不同的评估结果，应当正确确定估价方法。
估价人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法并在实际操作中规范、公正地综合使用。原则上对同一估价对象通常应选用两种以上的估价方法进行估价。
3.明确应该调查收集的资料及其来源渠道：估价所需的资料包括1 对拆迁范围的房屋价格有普遍影响的资料；2 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；3 相关房地产交易、成本、收益实例资料；4 反映估价对象状况的资料。作为专业机构，估价机构与估价人员应经常收集这些资料，对于某一特定的估价对象即被拆迁房屋或附属物应在平时收集资料的基础上，拟定所需调查收集的资料及其来源渠道。
4.预计所需的时间、人力、经费：根据所需估价的对象情况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费，在保证估价按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费最省的目标。
5.拟定作业步骤和作业进度：在以上工作的基础上，应对所承担的房地产估价任务拟定作业步骤和作业进度，使工作有条不紊，做到使参与估价的人员胸中有数。三 收集估价所需的资料
在平时收集估价资料的基础上，估价人员应着重收集反映可能拆迁地区状况的资料，如该地区房屋的环境、坐落、四至、面积、产权等资料，以及与具体估价对象相关的其他背景资料。四 实地查看估价对象
估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置，周围环境，察看该房屋的外观、建筑结构、装修水平、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时收集补充估计所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。
以上四个步骤，是接受评估委托后、开始估价之前应做的工作。在这一阶段，估价师要注意的是，尽可能不受当事人中一方的影响，全面了解情况，做到兼听则明，尤其是不要闭门造车。估价中的工作内容
完成了估价的各项准备，就可以开展实际评估活动，这一阶段包括5个步骤，其工作内容是： 一 选定估价方法计算：对于估价对象可选用合适的估价方法进行计算，计算的成败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。
二 确定估价结果：对不同估价方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同估价方法估算出的结果，通常应做以下检查：1 估价过程是否有误；2 基础数据是否准确；3 参数选择是否合理；4 评估项目是否遗漏或重复；5 是否符合估价原则；6 公式选用是否恰当；7 选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。
在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结晶进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。
确定估价结果，要实行估价师负责制，要坚持实事求是的原则。估价师对自己的计算结果承担责任，绝不可出借资质，或由助手甚至他人算好，自己只挂名了事。三 撰写估价报告 1.撰写估价报告的要求
(1)全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。
(2)公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。
(3)准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对估价结果可能产生的影响。
(4)概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
2.估价报告的框架结构：封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。
对于成片多宗被拆迁房屋的同时估价，且单宗房屋的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。3.估价报告应记载的事项：1别估价项目名称；2 委托方名称或姓名和住所；3 估价方(房地产估价机构)姓名和住所；4 估价对象；5 估价目的；6 估价时点；7 价值定义；8 估价依据；9 估价原则；10 估价技术路线、方法和测算过程；11 估价结果及其确定的理由；12 估价作业日期；13 估价报告应用的有效期；14 估价人员；15注册房地产估价师的声明和签名、盖章；16 估价的假设和限制条件；17 附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。
4.估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况：1对土地的描述说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况，剩余的土地使用权年限。其中，对院落空地的相关情况亦仔细描述，不可遗漏。2 对建筑物的描述说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设备设施、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、地基的稳定性、公共设施完备程度、利用现状、权属状况、保修期限以及产权证的情况。3 对估价依据中的土地基准价、区位价等政府公布的文件要注明文号和发布及废止日期。凡已废止的文件一般不能作为估价依据。
5.估价报告中注册房地产估价师声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：1 估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的；2 估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3 估价人员与估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见；4 估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和房屋拆迁法律、法规的规定进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告；5 估价人员已(或没有)对估价对象进行了实地勘查，并应列出对估价对象进行了实地勘查的估价人员的姓名；6 没有人对估价报告提供了重要专业帮助(若有例外、应说明提供重要专业帮助者的姓名)；7 其他需要声明的事项。
估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论应负责任。
四 将估价报告送达委托人 一般情况下，各地对被拆迁房屋的评估无法有时间上的要求，但拆迁活动是有期限的。因此，评估机构在完成了估价报告后要以最快的速度将报告送达给委托人避免因无谓的时间浪费而影响拆迁进度，损害当事人利益。五 将估价报告送达给被拆迁人
对估价报告是否送达给被拆迁人，由谁送达？各地规定不一，因此也产生了不少的纠纷。按照法律原则，被拆迁人作为评估的利害关系人，应当享有知情权，有权获得评估报告，以便表明态度。因此，应按照有关规定，估价报告由评估机构或评估机构送达拆迁人后由拆迁人及时送达给被拆迁人，也可以直接送给被拆迁人。
至此，被拆迁人房屋的评估活动也完成了最主要的部分。评估的修订归档工作
在估价报告送达给当事人后，评估活动并未结束。当事人特别是被拆迁人有权提出异议，申请复议或重新鉴定。一 听取反馈意见
当评估机构把估价报告送达给委托人后，一般情况下委托人是拆迁人的应及时将报告(或复印件)送达给被拆迁人。评估机构有义务听取当事人的意见，以不断地修正错误，提高业务水平。口头反映的要做好记录，书面反映的要收集归档，由原估价人员对此作出判断。二 作出解释或修订意见
对当事人的异议，评估机构应予重视，认真对待每一位客户的意见，本着有则改之，无则加勉的原则，及时作出决策。
如当事人出于误解的，评估机构有义务作出口头或书面的答复，以澄清是非，消除误解。如评估报告确有不完善之处，评估机构应作出书面的补充意见，使原评估报告更为完善、准确。如评估报告确有错误之处，评估机构应本着实事求是的原则，尽快以书面方式予以修订。评估机构的解释、补充、修订意见在书面作出时，是原评估报告的组成部分，并后来者优于先者。三 估价资料归档
估价报告应及时归档，以便日后有关部门、人员进行查阅、审核。对于估价机构，将估价报告整理归档也是积累了一批评估资料，对今后的评估可起到借鉴、参考的作用。当然，在遇到争议、纠纷时，也可作为供有关部门审阅、评判的依据。实践中亦有丢失评估资料而给诉讼质证带来困难的案例。
第三篇：被征收房屋评估价值异议复核评估申请书
被征收房屋评估价值异议复核评估申请书
申请人王云奎，男，年
月 日出生，住双塔区龙山街中山村三组。电话：***
申请人张桂芳，女，年 月 日出生，住双塔区龙山街中山村三组。电话：
被申请人朝阳金城资产价格评估有限公司，法定代表人：金田桂。
请求事项：依法对朝金双征字（2014）第040号《评估结果报告书》提出异议，申请复核评估。
事实与理由：
一、朝金双征字（2014）第040号《评估结果报告书》严重违规，对被征收房屋价值的补偿，没有依据“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”的规定，明显错误的依据朝阳市双塔区人民政府下达的《朝阳市双塔区文明路建设工程征收补偿方案》的规定，明显违反国务院规定的公告之日类似房地产的市场价格的评估基本准则。评估基准日是2014年5月7日，即方案确定的征收期限2014年5月10日之前，明显违规，评估结果明显偏低，缺乏真实性、合理性、合法性。
二、同时，征收人单方确定评估机构，没有通知申请人，评估机构的评估活动是在申请人一概不知的情况下，由征收人的职能部门单方确定后秘密实施的，严重违反了公开抽签确定的原则，评估机构的选择确定显失公正，丧失公开性，其评估结果不具备任何法律效力。
三、被评估房屋的评估价格结果仅为人民币295314、00元，明显过低，无法满足失去宅基地及房屋的产权人的原有生活水平。取价 依据没有基本的事实根据和法律、法规依据，严重侵害了申请人的合法物权。
四、朝阳市双塔区人民政府下达了《朝阳市双塔区文明路建设工程征收补偿方案》中，对房屋拆迁补偿标准的参照文件明显缺乏合法、合理适用的依据，根本不具备适用性，根本无法参照，法律明确规定不得参照，丧失参照标准依据，朝政办发（2010）61号文件，《关于印发朝阳市城市规划区内集体土地地上附着物及青苗补偿标准的通知》，按规定文件的有效期仅为3年，现已超过4年，不再具备文件效力。
五、朝阳市人民政府办公室于2014年1月21日，下发了《朝阳市铁路建设征地拆迁补偿标准》，对城市规划规划建设用地范围内集体土地上房屋及地上（下）附着物拆迁补偿标准，规定参照《朝阳市国有土地上房屋征收与补偿试行办法》市政府令第28号，和朝办发（2013）158号文件执行。对申请人的地上附着物的补偿标准应按市政府最新文件执行。
综上，申请人对朝金双征字（2014）第040号《评估结果报告书》提出异议，申请复核评估，依法维护被拆迁物权人的合法权利。
此致
朝阳金城资产价格评估有限公司
申请人：
2014年6月18日
第四篇：房屋拆迁评估流程
城市房屋拆迁评估流程
1、公示评估机构名单，供拆迁当事人选择。
2、确定评估机构：采取被拆迁人投票或者当事人抽签的方式确定。
3、拆迁人与评估机构签订委托评估协议。
4、评估机构负责收集被拆迁房屋资料，包括房屋产权证、土地使用权证、建筑面积、房屋结构、装璜、附属物等。
应具有：反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像照片资料、实地勘察测量记录、评估对象登记清单，工作人员记录，被拆迁人签名；被拆迁人拒绝签名的，应当附有现场证人签名。
5、公示初步估价结论，公示时间7天。
6、估价机构向委托人提供被拆迁房屋整体估价报告和分户估价报告。
7、委托人向被拆迁人转交分户估价报告。
8、拆迁当事人对估价报告有异议的，在收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核，原估价机构应当在收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，并出具书面意见。
9、另行委托估价机构评估的，受托估价机构应在10日内出具估价报告。
针对不同房屋制定相应的估价方法，主要有三种，即成本法、收益法以及市场比较法。既可选择一种进行评估，又可同时采用几种方法进行综合评估。
一、拆迁当事人共同选择评估机构。
市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
二、拆迁人出资委托评估机构。
拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
三、评估机构勘察测量。
1、拆迁当事人向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。
2、受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。
3、对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
4、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
四、初步估价报告公示。
估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
五、复核申请。
拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
第五篇：房屋价值评估报告
房屋价值评估报告
一、估价对象
1.估价范围：本次估价对象位于XX省XX市XX县XX镇XX村的一栋农家自居房。该房屋共有2层，建筑面积合计180平方米，附带一个150平方米的庭院，土地使用权面积合计260平方米。
2.权益状况：估价对象房屋已取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，无权利瑕疵。
3房产实物状况.土地状况：
房屋位于XX省XX市XX县XX镇XX村。
基地形状、地势：地形近似矩形，形状规整，地势平坦，为汉中盆地地区。
地质、水文：地质、水文条件无不利影响，满足建设要求。
开发程度：该地区达到 “五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯，场地平整）。
建筑物和地上附着物状况：
估价对象所在建筑物为两层自居房一栋。钢筋砖墙结构，建于2008年夏季，工程质量较好，外立面贴红色花纹瓷砖，窗部为淡绿色铝合金窗，外观简约大方，配备有1台美的空调，配电、通讯以及相应设施设备齐全。南北方向的正房总高2层，东西方向的侧房1层，每层高为3米。房内有齐全的家具设备。
本次评估该房屋的正房，建筑面积合计180平方米，各层实物状况和建筑面积基本相同。每层一个客厅和4个卧室布局，局部有铝合金隔断，地面面、室内铺木地砖，墙面乳胶漆粉刷，楼顶为现浇楼板，装饰木门、铝合金窗，卫生间墙地面铺瓷砖，卫生洁具齐全。维护保养状况较好，属基本完好房，目前全部房间自用，使用状况正常。
4.区位状况
该区地处汉中盆地东南地区的洋县，南频汉江河依，北有绵延的秦岭山脉，东距城固县，西邻自然风景优美的旅游胜地佛坪县。历史悠久，经济繁荣。交通便利，有多条交通干线，108国道穿越此区。经济较为繁荣，有多个贸易集市。该地主要从事农作物的生产，如水稻，玉米，花菜，小麦等，也是经济作物“柑橘”的主要生产地，是有名的“桔园之乡”。该地区的旅游资源也较为丰盛，有张骞、蔡伦、张良等历史人物的故居。且近年兴起的“汉中市油菜花节”也使此地的旅游业大为发展。
二、评估目的评估该房地产2014年4月的市场价值.三、评估基准日
二零一四年四月二日
四、评估原则
1、合法原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则
4、估价时点原则
5、客观、公正、公平原则
五、评估方法
由于，该房屋为自己居住，不对外出租，所以并没有什么收益。若采用成本法，则牵涉的相关材料和信息较多，由于资源有限，许多物料的价格无从得知。经相关的咨询和市场调查，该农村地区内有许多类似房屋在近一两年内的交易实例较多，因此本次估价拟采用市场比较法。
所谓市场比较法，即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价计算过程
1、选取比较案例
根据估价对象房屋的基本情况，通过市场调查了解，收集了与估价项目有关的市场交易实例若干个，同时，根据相关替代性原理，按用途相同或相近、地区相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，选取了如下三个比较案例：
案例
房屋名称
楼层
面积
交易价格
（元/平方米）
交易时间
A
某房屋
130平方米
1538
2013.6
B
某房屋
98平方米
1300
2012.12
C
山区迁户安置房
140平方米
1786
2014.22、对比比较因素及确定比较因素指数
比较因素
估价对象
案例A（元/平方米）
案例B（元/平方米）
案例C（元/平方米）
交易价格
待求
1538
1300
1786
交易时间
近期
2013.6
2012.12
2014.2
交易情况
正常
正常
正常
正常
交通便捷度
一般
一般
一般
较高
形象及档次
一般
一般
偏低
较高
设施设备
齐全
相仿
相仿
相仿
面积规模
180
130
140
新旧程度
已建5年
已建3年
已建10年
刚建成楼层结构
2层
2层
1层
2层
装修
中档
中档
低档
高档
3、确定比较因素指数
比较因素
估价对象
案例A
案例B
案例C
交易价格
待求
1538
1300
1786
交易时间
交易情况
交通便捷度
形象及档次
设施设备
面积规模
新旧程度
楼层结构
装修
比准价格
1554
1514
1635
由于比较案例都在估价对象附近，可比性相当，而且修正后的比准价格离散程度不大，故采用算术平均法求取估价对象的比准单价:
（1554+1514+1635）÷3=1568元/平方米
本次估价对象为该房屋的正房2层，建筑面积合计180平方米，所以估价对象比准总价：
180平方米×1568元/平方米=282240元
七、估价结果确定
估价对象房屋于估价时点的抵押价值总额为：RMB282240元。
《房屋估价报告书》
一、房屋档案
本次评估推出的案例是位于XX区XX路附近某小区的一处总建筑面积36.3平方米的住宅。
该房为混合结构，建成于1986年，使用面积约28平方米。
该房是多层住宅，共6层，估价对象所处第3层，户型原是一室一厅共厨共卫，就是人们俗话说的团结户，一梯三户，后经原户主改装，现为一室一组一厨一卫，南北朝向，靠南有一阳台。由于卧室连通靠南阳台，因此，卧室的采光度好，房间明亮宽阔。房子经过简单装修。地面和墙壁都贴有防滑瓷砖。墙面完好无损，天花板无任何裂痕，不存在渗水、漏水现象，整体完好。
二、评估方法及结果
根据国家规定的估价规程和本次房产估价的实际情况，结合区域附近的房产市场价格，采用市场比较法估计价格，确定估价基准日2004年10月13日，估价对象为正常的房地产价值。
比较因素
估价对象
实例A
实例B
实例C
交易方式
交易售价
交易售价
交易售价
交易售价
交易时间
2004．10
2004．8
2003．11
2004．2
区
域
因
素
基础设施状况
优
优
优
良好
离市中心距离
近
近
近
近
交通便捷度
便捷
便捷
便捷
便捷
环境污染状况
无
无
无
无
区域规划
良好
良好
良好
良好
繁华程度
良好
良好
良好
一般
市政公共配套设施
良好
良好
良好
良好
个
别
因
素
物业建筑面积
相近
相近
相近
相近
物业形状
规则
规则
规则
规则
规划用途
住宅
住宅
住宅
住宅
实际用途
住宅
住宅
住宅
住宅
装修情况
一般
一般
一般
一般
层高
多层
多层
多层
多层
物业管理
一般
一般
良好
优
物业公共配套设施
一般
一般
良好
优
绿化环保程度
一般
一般
良好
优
总额：小写金额（单位：元）92000。
单价（单位：元／平方米）2530。
三、首恒点评
1．严格地说，二手房的交易市场与商品房交易市场之间没有本质的差别，因此，该套住房的价值与该地区商品房的价格水平密切相关。近两年来，武汉市建成区内的大部分地区的房价均处于稳中上升的状态，新华路地区也是如此。1999年、2000年该地区房价在1900元至2800元／平方米之间，目前为3000元至4000元／平方米左右。特别是西北湖周边高档楼盘的推出对该区域房价有很大的带动作用。
2．由于该房产位于新华路以西、建设大道以南，周边不少的好的学校（市六中学），如为了让子女接受较好的教育考虑，该地区具有一定潜在的价值。又离市中心商业区不远，出门采购和娱乐十分的方便。周围的商厦以百货为主，高档写字楼云集，有利于带动该区的人气，使房产有增值潜力。
3．该小区由于建设时间较早，距今已18年，因此，小区在户型设计、绿化停车、物业管理等方面与商品房相比均有较大差距，影响了该套住房的价格。从折旧的角度来看，该房产理论上成新率为74%，根据实地勘察结果显示，由于房产建造时的材料技术的原因，其实体折旧大约为35%,不存在功能过剩。
综上所述，主要由于以上原因，该住房目前的价格水平与该地段商品房的价格水平相比差距较大。
有关说明
1．本报告所依据的权属及其他证明材料由委托方提供。
2．本报告的估价结果为估价基准日下的正常市场价格。随着时间的推移，该价格需要做相应的调整直至重新评估。
3．报告的估价结果仅供委托方参考，具体售价由交易双方决定。
4．本报告所测算出来的房地产价格92000元中不包括交易中双方应交纳的税费部分。
5．为方便交易双方参照使用，本报告书是由该房产的《估价结果报告》《估价技术报告》综合简化而成。
您如果需要该房产的《估价结果报告》《估价技术报告》书，请联系我们。
仅供参考
点击咨询 