BOT模式下的社会公益性项目投资风险分析

第一篇：BOT模式下的社会公益性项目投资风险分析

摘要：公用事业是关系民生且影响公共利益的经济行业。改革开放后，我国公用事业一直存在资金缺乏，公用设施建设严重滞后，现行体制弊端等问题。为解决上述问题，中央政府在20世纪80年代初开始有计划地推行bot模式，目前该模式的发展已比较规范，应用也在逐步推广。因此文章重点研究bot模式下的政府在公益性项目投资中所面对的风险，力图为我国bot模式的公用事业项目风险规避与广泛应用做出贡献。

关键词：bot；政府；公益性项目；投资；风险

一、引言

bot，是英文“build-operate-transfer”的缩写，意思是“建设-经营-移交”。是政府与私人资本以公共基础设施的建设和经营为标的的合作关系。通常情况下，政府就某个基础设施项目与非政府部门的项目公司签订特许权协议，授予签约方的项目公司来承担该项目的投资、融资、建设、经营和维护，在协议规定的特许期限内，这个项目公司向设施使用者收取适当的费用，由此来回收项目投入融资、建造、经营和维护成本，并获取合理回报；政府部门则拥有对这一基础设施项目的监督权、调控权；特许期满，签约方的项目公司将该基础设施无偿移交给政府部门。由此可以看出，bot模式的实质是一种“委托管理与经营”。同时，这种委托管理与经营还有一个特征，即财产的所有权始终在委托人手里，经营管理人没有处置权。而bot模式正是体现了这样一种性质：私营企业是受政府委托建设与经营一项基础设施的，所有权不但一直在政府手中，而且私营企业的服务也处于政府监督之下。私营企业只是在一个约定的期限内经授权经营某一工程项目，期限届满时就交由政府管理而没有自行处置权。这就决定了bot模式从一开始就具有两权分离的特征而不是国家财产的私有化。

bot所涉及的领域一般为关系国计民生的公共设施、公益事业等基础设施项目，由于国家财力有限及垄断专营带来的效率低下，管理混乱等原因，这些本应由国家投资、垄断专营的领域，不得不引入私人资本。一方面，引入私人资本尤其是外国私人投资，可以减少政府举债责任和财务负担，将项目风险转移到私人投资者身上；另一方面，也可以加快公共基础设施建设进程，改进投资和管理模式，提高效率。为有效控制私人投资先天所具有的市场性、牟利性可能带来的不利影响，bot将公共基础设施建设经营分解为投资建设、经营回报和无偿移交三个阶段，把投资建设、经营回报与直接政府职能相分离，辟为可以投入产出的领域，从而使私人资本对公共基础设施的控制权被限制在一定时间、范围内，保证了政府对公共基础设施的最终控制权。私人投资者则通过有效地利用特许期内享有的融资、建设、经营、管理某特定项目的特许权来达到牟取高额利润的目的。在本质上讲，bot是将本国和本地区的那些本应由公营机构承建和运营的公用设施项目，通过政府授权模式特许给某个私营机构来建设和经营，以市场换取项目建设资金的一种特殊的直接投资模式。

从社会公益性项目风险分担角度来看，风险的承担者主要有建设承包商、投资者和政府。但是，政府在这个过程中一直扮演操纵者的角色，所以，无论它是否参与项目建造，都会承担巨大的风险。本文特从政府的角度分析社会公益性项目投资的风险所在。

二、关于投资者的资质

（一）资本、技术和专业运营方的联合

各地在各类项目上已广泛采用bot方式，既有通过招标形式进行的，也有直接协商的。一方面，由于政府产业政策支持的环保类基础设施项目具备稳定高额的回报，各种形式的资本蜂拥而入，一定程度上形成了竞争，增大了政府选择投资人的余地；另一方面，出于地方保护或行业、部门利益驱使，并全未按照最体现多方共赢原则将项目交给最适宜的投资者；投资者大多数是仅仅拥有资金，对投资项目的建设和运营是外行。他们虽然可以要求最低的利益回报，却往往在项目建设过程中或建成后将设施转让给另一家运营企业；再一方面，有些地区急于吸收投资，对投资方不经过慎重的比较和选择，忽略了政府承担的更大风险。因此，为了体现市场经济的公平原则，杜绝暗箱操作和滋生腐败，充分选择具有最优的融资、技术、收益组合的投资方案，最有效的方式是招标确定投资商，同时必须要求资本方与技术和专业运营方的联合。否则，则有可能导致项目瘫痪、陷入连带债务困境、项目质量不达标，甚至对簿公堂等严重后果。

（二）保持项目质量与国家标准的一致性

对于国家财力来讲，许多公益项目如环境保护是“高消费”的活动，其也将随着社会的进步逐步提高标准。然而一项公益设施的工艺选择受技术发展的影响很大，一旦定型，难以更改。特别是对于bot模式的投资，长达二十多年的特许经营期，随着人民对公益设施需求的逐步提高，必将导致国家标准的不断提高。如何使已在多年前的技术条件下按选定的工艺建成的设施进一步符合新的标准，既不能限制发展，又不能给投资者带来过大的风险，是需要政府在特许经营协议中慎重考虑的。这就需要保留分期建设的可能，并在规划用地时不但是要考虑规模的扩大，还要考虑进一步进行深度处理的工艺扩展性，这就对投资商的经济实力、专业营运资质、专业信誉提出了更高的要求。

三、关于政府补偿

（一）对投资者的补偿

有些公益性项目同时具有经营性的特征，即项目本身虽有一定的收益，但尚不足以盈利。如以污水处理为代表的环保基础设施具有很强的公益性，世界银行《1994世界发展报告》将其划定为准经营性。为了吸引投资方，必须由政府给予一定的补偿。这种补偿政府虽然不必一次性投入，是以未来长时间低额的支出换取提前发挥社会效益的基础设施的最低代价。但是不能忽视这笔支出的存在。

（二）为克服“邻避效应”而对利益受损人进行合理的补偿

在公益性项目建设与运营中所出现的邻避效应，是追求公共利益最大化和政策成本最小化的政府在民主行政的条件下不可回避的决策困境。邻避效应（not-in-my-back-yard）指居民或在地单位因担心建设项目对身体健康、环境质量和资产价值等带来不利后果，而采取的强烈和坚决的、有时高度情绪化的集体反对甚至抗争行为。由于公益性项目的发起与实施单位主要是政府本身，解决公益性项目的邻避效应，关键是由政府采取适当的补偿措施。传统的补偿理论倾向于强调物质性补偿，即根据居民经济条件受影响的程度，相应安排补偿方案。从一般实践看，在居民获得满意的经济性补偿情况下，邻避效应的发生概率和危害程度通常都是可控的。但是政府财政能力的有限、各项规章制度的限制、在计算居民损失上的不科学以及其他因素，往往使得补偿力度与居民期望之间存在较大差距。在补偿原则不清楚、补偿对象难以界定、补偿方式难以有效执行、同时资金来源有限情况下，各国政府都面临如何构建真正行之有效的公益性项目补偿机制的棘手问题。

四、关于产权

在民营资本出现以前，对外商投资的项目政府担心产权完全归外商对国家和人民有危险，所以坚持设施产权的有条件拥有和处置权，并必须于预定年限内移交政府。随着投资多元化的发展，国内资本包括民间资本、国有背景的资本在大量地成为投资方，在这种情况下，采用bot的变形boo模式成为可能。boo模式下，投资者按照与政府签订的特许经营协议永远拥有设施的产权和经营权，并应保证设施的生产效率和持续改进。因为boo模式下投资回报持续时间更长，此时可以进一步降低政府补偿的单价。因此这种模式被广泛采用，然而这也加大了政府进行管理和监督的风险。一旦出现投资者不履约，或执行不力，就会出现政府不可控制的局面。

五、不可抗力风险

不可抗力风险指项目建设过程中不可预见、无法克服和避免且给项目造成的损坏或毁灭的风险。不可抗力风险主要包括自然界风险和社会风险。自然界风险主要有地震、风暴、泥石流、反常的恶劣天气，恶劣的现场条件，周边存在对项目的干扰源，工程建设可能造成对自然环境的破坏，不良的运输条件可能造成的供应中断等。社会风险主要有宗教信仰冲突，社会治安的稳定性，劳动者的文化素质和社会风气等。这些情况发生后，不但项目建设失败，还需要由政府出面进行协调与善后。

政府及其主管部门在bot项目运作中还有其他各种风险，如当政府对环境基础设施的市场潜力和价格趋势把握不清时，可能对投资者盲目承诺较高的投资回报率，加大居民和政府负担；缺乏项目谈判及bot知识学习和积累，投资商因此钻政策法律空子达成不平等合同条款来损害政府及用户的经济利益；政府及其有关部门为投资方做出免国有化、特殊征收、外汇兑换、同业同地竞争禁止保护及政策优惠以外的商业担保等。

作为防范机制，仅有各类格式合同范本尚不足以应对各种具体而特殊的风险障碍，bot项目主办方最好是通过全程聘请具有bot实践经验的律师作为专业法律顾问，通过全过程参与起草审查合同、合同管理、商务谈判、资信调查、出具法律意见书等方式，为政府及其授权部门提供全程bot法律服务来防范因此可能发生的风险。

第二篇：BOT投资模式法律探讨

BOT投资模式法律探讨

摘要：BOT投资模式作为一种新型的项目融资方式得到政府与企业的广泛关注，BOT投资模式广泛的运用到基础设施建设中，特别是一些需要大量资金的公用事业项目，如桥梁、公路、地铁等，采用BOT投资模式能够在短时间内为基础项目获得大量的融资，有效的缓解东道国政府资金短缺的困境，而且还能够引入资本投资，有效的提升东道国的经济与科技水平。通过对BOT投资模式的基本法律关系进行分析的基础上，剖析BOT投资模式的法律关系的性质，分析BOT投资项目发生争议的法律适用问题，从而提出我国BOT投资的立法对策，为我国BOT的健康发展提供借鉴。

关键词：BOT投资模式；法律性质；法律适用

一、何为BOT投资模式

BOT投资模式即建设（Build）—经营（Operate）—转让（Transfer），是项目所在国政府通过授权的方式，允许民营机构在特定的期限内获得其融资建设项目的专营权，准许民营机构向用户收取一定的费用以回收投资并赚取利润，等到特许的期限届满时，承办项目的民营机构必须要将基础设施项目无偿转移给政府的项目融资模式。

在BOT投资模式中主要涉及的主体有东道国政府，政府是BOT项目的控制主体，采取BOT投资模式的项目多数为公益性的基础建设项目，如地铁、桥梁等。BOT的经营主体是项目公司，项目公司是由项目发起人组建的，主要是一些私营公司，项目公司负责对项目进行融资、建设与管理，项目公司通过对项目进行开发运营而回收资金以偿还银行的贷款。在BOT投资模式下，项目的投资与运营的风险由政府与私营机构承担。我国自1994年开始第一个BOT项目以来，BOT投资模式已经在我国运行了二十几年，我国的广深珠高速公路、重庆地铁、北海油田开发等项目都是BOT项目，BOT投资模式为我国基础设施建设的发展做出了巨大的贡献。

二、BOT投资模式法律关系分析

（一）BOT投资模式涉及的法律关系 BOT投资模式是建设——经营——转让的模式，在BOT模式下涉及的主体比较多，作为一种新型的融资模式，BOT投资模式涉及的主体有投资建设方、承建方、政府、银行、保险，不同的主体的利益不同，导致BOT投资模式下BOT项目的协调难度加大。BOT投资模式主要涉及两大法律关系，一是BOT项目东道国政府与项目发起人之间的带有行政管理性质的法律关系。项目的东道国政府将BOT项目采取招投标的方式选择项目发起人，从BOT项目的招投标、确定投资方、项目的经营、项目的移交都离不开东道国政府的监督，政府实际上是BOT项目的主导者，在BOT项目转移前政府虽然没有项目的所有权，但是享有项目的监督权，能够对项目的运行进行否决。二是BOT项目的发起人或者是项目公司与项目其他主体产生的民商事法律关系。项目发起人在招投标中获得政府的委托后，需要组建项目公司对项目进行管理，而且需要项目公司进行融资，因此涉及的法律关系有项目公司与银行的借贷关系。

（二）影响BOT投资模式法律关系的因素

目前在我国比较常见的需要采取BOT投资模式的主要是一些公用事业项目，如高速公路、地铁等，BOT投资模式涉及的法律关系主体比较多，影响法律关系的主要因素有以下几个：

第一，特许协议。作为BOT投资模式的基础，特许协议是指关于政府授权许可投资者在特定的期限内建设并且经营公共基础设施项目的协议文件，特许协议的签订主体是东道国政府或者是能够代表政府的机构与私人投资者。对于特许协议是属于国际协定还是国内的合同问题，不同的学者存在不同的观点，但是从实践的角度上看，我国的政府为了避免因合同性质问题导致的麻烦，往往要求如果是国外的投资者需要在中国境内设立项目公司，政府与项目公司签订特许协议，通过这种做法将特许协议规定为国内合同的范畴。

第二，经营权。中国目前采取BOT投资模式进行建设的项目比较少，当前我国的法律对于BOT项目的规定不健全，对于BOT项目的项目投资者所拥有的经营权规定不完善，BOT项目的经营权是一种特许经营权，主要是运营的管理以及合理的收费，并未涉及到社会事务的管理权力，但是在实践中有的BOT项目的项目公司却行使着社会管理职权，存在私权代替公权的现象。

三、我国BOT投资模式存在的问题及法律完善对策

（一）BOT投资模式存在的问题

目前我国关于BOT投资模式的立法不完善，导致我国的BOT投资模式在实践运行中存在诸多的问题，具体表现在以下几个方面。

1.BOT风险分担的问题

风险问题一直是BOT项目发展过程中存在的关键问题，BOT投资模式主要是用于公用基础设施的建设，投资的数额十分巨大，而且建设与回收成本的周期十分长，这种高额投资、建设与回报周期长的项目容易产生高风险。东道国政府采取BOT投资模式的主要目的是减少财政的负担，分散投资的风险，然而在BOT投资模式中容易出现的风险主要有政治风险、经济风险、管理风险、技术风险与不可抗力风险，不同的风险都会对BOT项目造成一定的影响。

2.违约救济与法律适用问题

BOT项目中许多的项目发起人属于外国公司，也有很多BOT项目运用的是外国的资本进行投资建设，如果存在违约与权利救济问题，适用哪个国家的法律，成为实践的焦点。当前我国对于BOT投资模式的特许协议的性质存在一定的争议，由此产生的法律适用问题，不同的学者存在不同的观点，对于特许协议的法律适用问题，涉及的是政府与外国公司，如我国政府为了避免争议，采取回避的处理方式。BOT投资模式中还存在其他的合同，如银行借贷合同、担保合同，这些合同的法律适用上，存在一定的争议性，是直接适用中国的法律，还是运用国际法的准据法原则去确定，存在较大的争议。

（二）BOT投资模式的法律完善对策 1.加强BOT投资模式的专项立法

当前我国的BOT投资模式发展的过程中缺乏专项的立法，对于BOT项目的管理缺乏统一的规定，特别是政府缺乏专项的政策进行规范。BOT投资模式需要涉及的主体比较多，而且一个BOT项目涉及到国家产业、外汇、投资等多个领域，BOT项目的运作如何才能提高透明度与运作的效率等，都需要进行专项的立法规范。BOT投资模式通过专项立法的方式，国际上对BOT的投资模式的立法有两种模式，一是以澳大利亚为代表的国内专门法规规范的模式，二是以我国香港为代表的单项立法的模式。我国的BOT项目目前运用比PPP项目、BT项目少，笔者建议学习我国香港地区采取单项立法的模式，针对每一个BOT项目的具体情况，由当地的政府进行政策立法规范。

2.建立完善的监督机制

BOT项目涉及的领域多，而且主体众多，由于投资的周期长，成本回收慢，特别是BOT项目的管理与移交的过程中会出现诸多的法律问题，当前我国的污水处理厂中采取BOT项目投资建设的尚未有一个厂能够顺利移交，很大部分在于完善的法律监督机制，因此应当建立完善的监督机制，采取独立机构监督的方式，不仅监督其他主体的行为，还需要对政府的行为进行监督，防止违约现象的发生。

参考文献

[1] 樊星.BOT项目风险的法律分析与研究[D].云南大学,2015.[2] 叶菲.BOT项目融资模式的风险分析及管理[J].知识经济,2016(02).[3] 宋文华.自建BOT模式下的小城镇污水项目投资风险分析[J].经营管理者,2015(11).[4] 王子君.浅析我国BOT法律问题[J].学理论,2013(02).

第三篇：BOT投资项目的风险分析及规避

陈华敏国际经济与贸易 21100437/06100437 BOT投资项目的风险分析及规避

【摘要】：BOT（Build-Operate-Transfer，建设—经营—转让）是 20 世纪80 年代出现的一种新型的利用国际私人资本进行基础设施建设的特殊投资方式。BOT 投资方式是由土耳其已故总理奥扎尔于 1984 年提出的，这一想法立刻引起了世界的瞩目，尤其是在经济欠发达的国家和地区，此后，这一方式开始在全世界范围内得到广泛地应用。然而，由于BOT投资模式开展的时间还比较短暂，不可避免的存在一些不完善和不规范之处，本文通过对BOT投资存在的风险的分析，提出了一些BOT投资风险的管理措施。

【关键字】：BOT，风险分析，风险管理

一、BOT概述

（一）BOT概念

BOT一般是指国际BOT，是国际上近十几年来兴起的一种基础设施建设的项目融资建设模式，是一种利用外资和民营资本兴建基础设施的新兴项目融资建设模式。BOT是Build（建设）、Operate（经营）和Transfer（转让）三个英文单词的缩写，代表着一个完整的项目融资建设过程。

BOT模式的基本思路是，由一国财团或投资人作为项目的发起人，从一个国家的政府或所属机构获得某些基础设施的建设特许权，然后由其独立或联合其他方组建的项目公司，负责项目的融资、设计、建造和运营，整个特许期内项目公司通过项目的运营来获得利润，并用此利润来偿还债务。在特许期期满之时，整个项目由项目公司无偿或以极少的名义价格转交给东道国政府。

陈华敏国际经济与贸易 21100437/06100437

（二）BOT模式的具体形式

世界银行在《1994年世界发展报告》，BOT至少有三种通常形式，即BOT、BOOT、BOO，除此之外，它还有一些变通形式。

（1）BOT形式

一国政府在授予项目公司建设新项目的特许权协议时,通常采取此种方式。

（2）BOOT形式

BOOT是英文单词Build(建设)、Own(拥有)、Operate(运营)、Transfer(移交)第一个字母的缩写，具体是指由私营部门融资建设基础设施项目，项目建成后在规定的期限内拥有项目的所有权并进行经营，经营期满后，将项目移交给政府部门的一种融资方式。BOOT与BOT的区别主要有二：一是所有权的区别。BOT方式的项目建成后，私人只拥有所建成项目的经营权，但BOOT方式在项目建成后，在规定的期限内既有经营权，又有所有权。二是时间上的差别。采用BOT方式，从项目建成到移交给政府的时间一般比采用BOOT方式短。

（3）BOO形式

BOO是英文单词Build(建设)、Own(拥有)、Operate(运营)第一个字母的缩写，具体是指私营部门根据政府所赋予的特许权，建设并经营某项基础设施。但是，并不在一定时期后将该项目移交给政府部门。

（三）BOT的性质和特征

1．BOT 投资方式是新型的直接投资方式

陈华敏国际经济与贸易 21100437/06100437 BOT 方式是外国投资者出于为资本寻找出路并获得足够利润的目的，将资本直接投入另一国的基础设施项目，并直接进行生产经营活动，直接承担风险，获取利润，可见，BOT 投资方式符合直接投资的本质，且又有其自身的特点，是一种新型的直接投资方式。

2．BOT 投资方式是特许协议的一种

特许协议(concession)是指一个国家同外国投资者个人或法人在约定期间内，在指定地区，允许其在一定条件下，享有专属于国家的某种权利，投资从事于公用事业建设或自然资源开发等特殊经济活动，基于一定程序，予以特别许可(special authorization or approval)的法律协议(legal instrument)。BOT 方式具备特许协议的基本法律特征与内涵。BOT 项目的特征之一是其承建的项目通常涉及东道国基础设施和公共工程的建设、经营，而这些项目的建设、经营一般具有政府垄断性，是专属于政府的权利。东道国政府允许外国的私人企业以 BOT 方式进入基础设施建设领域，实际上是通过东道国政府与外国投资者签订特许协议实现的，外国投资者的特许权是东道国政府授予的。

3．BOT 投资方式是一种国际融资

国际融资是不同国籍的经济主体之间的融资活动，即资金的供应者和需求者属于不同的国籍。BOT 的产生原因是由于东道国政府资金短缺，无法满足基础设施的建设要求，而外国投资者则正为获取利润而想方设法为其剩余资本谋求出路，此时资金的融通则恰好使二者各取所需、互惠互利。所以，资金融通贯穿于 BOT的产生、运作到终止的全过程中。从经济学的角度上来讲，BOT 在本质上就是国际

陈华敏国际经济与贸易 21100437/06100437 融资。BOT 方式的融资渠道主要有两种方式：一种是证券化融资，即项目公司通过发行股票或公司债券筹集资金；一种是通过项目融资方式即项目贷款。由于通常情况下 BOT 项目所需资金数额巨大，项目公司一般不愿承担如此巨大的投资风险，因此项目公司通常采用项目融资的方式。

4．BOT 方式是利用私人资本建设经营公共基础设施

虽然通过 BOT 的方式使私人资本进入了公共基础设施领域，但这并不改变基础设施的公益、公用和公共的性质。在 BOT 项目中，政府也没有丧失管理公共设施的责任，政府仍将继续发挥监督和管理的作用。所以，BOT 方式在法律上形成以私人参与实现政府公共职能为基础的公法与私法相结合的新型法律关系，巧妙地解决了基础设施的公共安全性和私人资本追逐利润的本质之间的矛盾。BOT 方式是东道国政府和私人投资者互相依赖、相互妥协的产物，它反映了政府与私人在实现公共职能方面的合作关系。

二、BOT投资项目的风险分析

BOT项目投资规模大、建设和经营周期长、一般要涉及到不同国家多个主体的共同分工合作，权利与义务关系复杂、所涉及的法律法规适用范围广泛，内容涉及面宽，加上竞争和技术进步的影响，风险很大。项目参与各方首先必须考虑到各方面的风险问题，才能保证项目工程的顺利完成。因此，BOT这种投融资方式自产生以来，风险问题就一直是投资者、贷款者及东道国政府所共同关心的一个焦点问题，陈华敏国际经济与贸易 21100437/06100437 直接影响到BOT谈判时间长短和项目能否成功实施。对项目潜在风险的识别及部署是成功项目融资至关重要的因素。全面地了解、分析项目的风险，对项目风险进行合理的分担，并采取一些相应的措施与办法妥善的避免和减少风险，以及在风险发生后有妥善的办法加以解决，是使BOT项目得以顺利实施的一个关键。风险问题是BOT投融资方式的一个核心问题。

按照风险在BOT项目各个阶段的表现形式，BOT投融资方式的风险可以大致分为七种基本类型：

1、信用风险；

2、完工风险；

3、运营风险；

4、金融风险；

5、政治风险；

6、不可抗力风险；

7、环境保护风险。

1、信用风险

BOT投融资方式是一种有限追索融资，债权人只能从项目本身带来的现金流入或项目资产中得到偿付。它是依靠有效的信用保证结构建立起来的，组成信用保证结构的各个当事人是否有能力履行项目和融资合同，或者是否愿意履行有关合同项下的义务和责任，就构成了项目融资的信用风险。

信用风险贯穿于BOT项目的各个阶段。一个BOT项目涉及的参与方很多，一旦有任何一方不能按时按质履行其义务，均可能导致整个项目的失败或至少导致项目时间上的延误、成本的超支或现金的短缺。

2、完工风险

项目完工风险存在于项目建设阶段和试生产阶段。其主要表现形

陈华敏国际经济与贸易 21100437/06100437 式为：一是成本超支。成本超支的主要原因可能是未预测的不利施工条件，特别是隧道、高速公路、水利等工程，特别的地质构造可能使施工的成本和进度受到影响；另外施工用原料价格波动较大也会造成成本超支；二是延迟完工。项目工程拖延主要有资金没及时到位、工程技术力量不足、后勤支持不力、自然环境等多方面原因；三是项目虽然建成投产，但达不到“商业完工”标准；四是在极端情况下，因为资金不足，项目技术发现有重大失误或宏观环境有极大变化导致项目中途完全停工放弃。

完工风险是项目融资的主要核心风险之一，因为如果项目不能按照预定计划建设投产，项目融资所赖以依存的基础就受到了根本的破坏。完工风险对项目造成综合性的负面影响是项目建设成本增加。项目贷款利息负担增加，项目现金流量不能按计划获得。

3、运营风险

运营风险存在于BOT项目的试运营和正式运营阶段。主要是项目建成投产后，在项目的运营和维护过程中，由于技术、能源和原材料供应、生产经营管理、劳动力状况以及市场等因素引起的风险的总称，是BOT投融资方式的另一个主要的核心风险。BOT融资项目的运营风险的主要表现形式包括：

（1）运营环境风险：

对于依赖于某种自然资源、能源或原材料的项目，在项目的运营阶段有无足够的资源保证，能否按照事先确定的价格购买到原材料，是一个很大的风险因素。因为这类项目对于资源的稳定供应依赖性很

陈华敏国际经济与贸易 21100437/06100437 大，资源价格的波动和供应的可靠性成为影响项目经济强度的一个主 要因素。另外，交通、通讯以及其它公用设施等后勤条件是否能够保持长期持续便利也将影响项目的正常运营。

（2）经营管理风险：

项目运营方对于所开发项目的经营管理能力是决定BOT项目的质量控制、成本控制和运营效率的一个重要因素。BOT项目建成投产后的实际运营中，由于运营者业务素质或管理水平的问题，使项目应有的效益不能正常发挥，会出现低于设计能力的经营风险。

（3）技术风险：

技术风险指存在于项目生产技术及生产运营过程中的风险事件，如技术工艺是否在项目建设期结束后依然能够保持先进、会不会被新技术所替代，项目配套设备是否适用，技术人员的专业水平与职业道德能否达到要求等等。此外，在项目中还可能为了克服建设工地上的一个地理或地质环境而须采用特别崭新及未经过实验的技术，或因没有预料到的问题而需要付出没有预料到的技术开支。

（4）市场风险：

BOT项目投产运营后的效益取决于其产品或服务的市场需求情况及其它表现。该项目的产品或提供的服务是否存在市场及市场的好坏，这些产品或服务的价格是否能够产生预期的收益用以偿还债务、满足项目经营的所需费用，并使股本投资者收回投资，是影响项目成功的另一个关键因素。BOT投融资方式的市场风险主要有价格风险、竞争风险和需求风险。这三种风险相互联系、相互影响，很难分开。

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4、金融风险

项目的金融风险表现在利率风险和外汇风险两个主要方面。利率风险是指在经营过程中，由于利率变动直接或间接地造成项目价值降低或收益受到损失。实际利率是项目借贷款人的机会成本的参照系数。如果投资方利用浮动利率融资，一旦市场利率下降便会造成机会成本的提高；而对于借款者而言，则反之。外汇风险涉及到东道国通货的自由兑换、经营收益的自由汇出以及汇率波动所造成的货币贬值问题。境外的项目发起人一般希望将项目产生的利润以本国货币或者硬通货汇往本国，以避免因为东道国的通货膨胀而蒙受损失。而资金投入与利润汇出两个时点上汇率的波动可能对项目发起方的投资收益产生较大的影响。

5、政治风险

凡是投资者与投资项目不在同一个国家或者贷款银行与所贷款项目不在同一个国家的都有可能面临由于项目所在国的政治条件发生变化而导致项目失败、项目信用结构改变、项目债务偿还能力改变等方面的风险，这类风险统称为项目的政治风险。

一般而言，项目周期越长，项目所面临的政治风险也就越大。政治风险主要涉及到四个方面：一是关于政局的稳定性，当政权更迭时或东道国处于战争、混乱状态，项目建设所依赖的法规可能被废除，原政府的承诺可能会被取消，项目财产可能被征收国有等，这类风险往往导致项目根本性的终结；二是关于政策的稳定性，主要是与项目有关的土地政策、税收政策、关税政策和价格政策的稳定性；三是获

陈华敏国际经济与贸易 21100437/06100437 准风险，一个项目的开发和建设必须得到项目东道国政府的授权或许可，取得许可要经过复杂的审批程序，如果不能及时得到政府的批准，就会是整个项目无法按计划进行，如果因此而导致投标失败，则会导致投标费用的损失；四是法律风险，东道国法律是否健全，但发生纠纷或违约行为时，是否有完善的法律体系提供仲裁，是否有独立的司法制度和严格的法律执行体系执行仲裁结果，对BOT项目的正常建设与经营也会产生重大的影响。

6、不可抗力风险

不可抗力风险主要指由于火灾、台风、雷击、地震、海啸、火山爆发、洪水等不可抗拒的意外事故引起的风险。

7、环境保护风险

随着人们生活水平的提高，世界普遍开始关注工业项目对自然环境，对人类健康和生活所造成的负面影响。一个总的发展趋势是对于工业项目的排放标准、废物、处理、噪音、能源使用效率、自然植被破坏等有关环境保护方面的立法在世界大多数国家变得越来越严格。毫无疑问，从长远看这些立法将有助于自然环境和人类生活环境的改善，促进工业生产技术和科研水平的提高，然而，在短期内，作为项目投资者却有可能因为严格的环境保护立法而被迫降低项目生产效率，增加项目生产成本，或者增加新的资金投入改善项目的生产环境，更严重的甚至迫使项目无法继续生产下去。对于项目融资的贷款银行，环境保护风险不仅表现在由于增加生产成本或资本投入而造成项目经济强度降低甚至丧失原有的经济强度，而且表现在一旦项目投资者

陈华敏国际经济与贸易 21100437/06100437 无法偿还债务时，贷款银行取得项目的所有权和经营权之后也必须承担同样的环境保护的压力和责任。更进一步说，由于存在环境保护方面的问题，项目本身的价值降低了。因此，在项目融资期内有可能出现的任何环境保护方面的风险应该和上述其他风险一样得到充分重视。

三、BOT投资项目的风险规避

通过对BOT投融资方式中风险的表现形式的分析，我们可以判断哪些风险在BOT项目建设或生产运营过程中无法避免而且必须承担，但是却可以进行管理和控制；哪些风险虽然项目参与各方都不能加以控制，但是可以通过保险或担保的途径进行规避或管理。对于不同性质和特点的风险，由于其产生的原因不同，相关的参与方和因动因素不同，我们应当寻求有效的手段或工具来对这些风险进行有针对性地管理，以降低项目的整体风险。

（一）BOT项目中信用风险的管理

对于BOT项目中的信用风险的管理，关键在于选择信用等级较高的合作方。为了降低项目的信用风险，可以利用各种渠道对项目当事人的资信状况、资金技术能力、经营业绩和管理水平等重要指标进行调查和评估，以确定其是否具有足够的履约能力，并通过一系列合同与协议以书面形式确定下来，以保障自身权利，降低信用风险。

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（二）BOT项目中完工风险的管理

在BOT投融资方式中，完工风险出现的概率是相当高的。根据已有的统计资料，无论是在发展中国家还是在发达国家，均有大量的项目不能按照规定的时间或者预算建成投产，导致项目融资成本大幅度上升来自失败。对于完工风险，可以采用以下几种方式来控制：第一，选择信誉良好、经验丰富、技术可靠的承包者。第二，利用不同形式的“项目建设承包合同”。第三，签订设备、材料供应合同。第四，利用有关的资金协议。强化发起人支持，将成本超支后弥补资金缺口的责任分摊给以发起人为主的各方，是化解成本超支风险的有效手段。第五，项目贷款的分阶段控制。第六，项目建设阶段，承建上造成的财产损失的风险可以在为项目整体风险投保时考虑进去。万一承建上造成财产损失,则保险金的支付可用于弥补项目损失。第七，为了限制及转移项目的完工风险，债权人通常要求项目的发起人或项目公司等其它项目参与者提供项目能够按时完工的正式保证，即完工担保。

（三）BOT项目的政治风险管理

由于政治风险是个人和企业所无法控制的，所以，政治风险的防范只能依靠国际社会和国家的力量及相关法规，对国际直接投资者予以保护，以降低跨国投资的风险。BOT投融资方式中降低政治风险最简单的方法是回避，即选择政局稳定的国家进行项目建设，不参与政治风险大的项目。可以从以下几个方面来对BOT投融资方式的政治

陈华敏国际经济与贸易 21100437/06100437 风险进行管理：

第一，寻求政府及有关部门做出一定的保证或承诺。政治风险主要是政府行为对项目造成的风险，因而政府对此风险负有较大的责任。对于获准风险和由于法律政策的不稳定性带来的风险，尽力寻求项目所在国政府、中央银行、税收部门或其它有关的政府机构的书面 保证或承诺是行之有效的一种办法，这里面包括取得由项目主办方或政府提供的安慰信，寻求免于征用和国有化，以及在发生这些情况时得到适当补偿的保证或承诺，政府对一些特许项目权力或许可证的有效性及可转移性的保证或承诺，对特殊税收结构的批准认可等一系列措施。

第二，项目国际化。项目国际化就是尽可能采用多边金融组织、多国出口信贷银行的贷款，或者使项目出资方来自众多国家,形成一个国际投资者和贷款方的集团，这样如果该项目设施被征收或国有化，将导致该国政府对一批国际贷款的违约，因而危及该国家的信用,使它陷入一种不能被国际社会接受和容忍的局面。

第三，为政治风险投保或寻求担保。对于一些项目，政府的保证或承诺是非常难得的，有时就只有向商业保险公司或官方机构投保政治风险或寻求担保。

（四）BOT项目的金融风险管理

对于利率风险，目前得到越来越多的重视和运用的是一种名为双货币贷款的品种，即贷款利息和本金的计算和支付采用两种不同的货

陈华敏国际经济与贸易 21100437/06100437 币。一般情况下，双货币贷款使用低利率货币作为计算利息的货币，使用相对高利率货币作为计算本金的货币，根据汇率的利率平价理论，相对高利率国家的货币远期贴水，相对低利率国家的货币远期升水。这样，当贷款未来到期时，可以取得汇率贴水的好处，尽管在利息支付时，计价货币可能会升水，但由于利息支付额相对于本金支付额较小，其损失可由本金的汇价收益得到补偿。对于汇率风险，汇率波动风险可以通过将所贷货币与收益的货币相吻合的方式来预防。具体地说就是如果项目公司能够从当地取得贷款，由于其项目收入也多以当地货币取得，那么项目公司偿还债务就不涉及货币的兑换，从而间接地减少了汇率波动给项目带来的风险。此外，还可以通过预先构造不同的合同结构使借贷的货币与项目的收入货币相匹配，也能够达到减少货币兑换的目的。

四、结论

BOT 是私人资本与公共项目相结合的一种模式，它通过东道国政府的授权，使私人投资者参与到基础设施或公共项目中去。它解决了政府投资建设这些项目的资金需要，缓解了政府财政支出的力不从心，同时也打通了私人资本投资获益的新渠道，可以说是一举两得的新型投资方式。BOT 投融资方式在二十几年的发展过程中几经变革，在传统的模式的基础上逐渐衍生出多种模式，方便投资者针对不同的项目和政治法律环境分别采取不同的模式，这充分说明 BOT 模式有较强的适应性和广泛的应用性。

陈华敏国际经济与贸易 21100437/06100437 凡是投资必有风险，投资越大风险越大。由于 BOT 项目经历的时间长、存在的当事人多、相互的关系复杂，使得在这一过程中不确定的因素太多，因此 BOT 项目存在着比一般国际投资项目更加巨大的政治风险和商业风险等各种风险，这些风险贯穿于项目运行的全过程。

通过上述对BOT项目的风险的分析，本文有针对性地总结了有关 BOT 风险防范的措施，从而使 BOT 模式在基础设施建设领域能够充分发挥其融资功能和分散风险的功能，并使之得到更广泛的应用。

参考文献：

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【2】 舒江.国际BOT项目风险分析与评估研究[D].长沙：国防科技大学，2007：18-23 【3】 李燕.BOT项目融资在中国的应用[D].北京：中国社会科学院研究生院，2002：9-10 【4】 邸雅婧.BOT项目风险管理及相关法律问题研究[D].济南：山东大学，2010：11-22 【5】 高峰.BOT项目融资的管理控制研究[D].北京：清华大学经济管理学院，2004：30

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第四篇：房地产项目投资风险分析

摘 要

房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。这些风险严重的制约着房地产的发展，本文对我国房地产项目的投资风险做一个全面的研究与分析，同时给出相关的建议以供参考。

关键词：房地产项目；投资风险；风险分析

1房地产的概念

房地产业，是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

2房地产项目投资的内涵

房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益;企业投资注重于利润指标;购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源(包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。

3我国房地产风险分析

我国处于快速发展阶段，城市化发展在推动我国经济发展的同时，也为经济发达的城市带来了越来越多的人口，城市区域的面积也不断的拓展。我国土地政策实行的影响下，不论是拆迁、土地征用还是土地开发等多个方面都限制了土地供给，对房地产行业的发展造成了较大的影响，行业资源也逐渐减少。首先，土地供给量的减少，在2014年，土地购置的增长速度同比降低2.8%，且在宏观经济环境的影响下，土地供给指标存在又一次的减低，这就表示在以后的发展阶段中，房地产投资水平也会有所下降，从而提升了房地产企业的产品价格；其次，土地供给减少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地价格依然处在增长趋势中。在金融机构的信用贷款管理方面，土地的发展会越来越市场化，政府单位为了加强土地的管理和控制，会不断严格土地的开发控制。房地产行业的发展过程中，区域发展存在显著的差异性，同样也表现在房地产发展规模和增长速度上。在我国，相对来说，东部区域的经济水平的发展较为良好，这是因为房地产行业的发展时间较长，积累了丰富的发展经验。中部地区的发展呈现出领先发展水平，并且明显比我国经济水平更高。我国东部区域的土地资源比较紧张，房地产价格的提升加剧了该市场的竞争现象，部分房地产企业将发展逐渐发展到中部和西部，且区域结构也出现了一定的变化，特别是在中部区域的经济水平的发展中，不同指标的提升更高。我国城市化发展是旧区创新和基础设施重新建设作为主要发展内容，因此，我国城市不论是在规模和发展品质等多个方面都有着明显的提升，城市的土地使用和土地需求都无法满足市场的需求和供给。在这样的需求影响下，我国在土地使用上存在一定的问题。在容积率提升的情况下，无论是政府、房地产开发商还是规划师都非常注重容积率，对近些年房屋价格的逐渐增长，我国政府在发行了相应的调控政策，但是监督与管理机制缺乏完善性，造成在实行政策的过程中，各个地方的政府执行起来并不严格，而且商业银行为了确保自身的经济效益也会采取相应的解决方式，不利于国家政策的合理实行，以及房地产行业的持续性发展战略的实施。

4房地产投资机会与建议

正像股市一样，投资者很难把握到房地产市场的动向。很多人希望房价能下降，但是如果降了大家就会买吗?出于囚徒困境的心理，人们大多是丧失投资良机或者过早进入。在市场行情热涨的情况下，我们也需要把握投资机会，从而获得较高的利润。

4.1关于投资区域，如何选择

不同的区域有不同的房地产发展前景，所以投资房地产实质上是投资该区域的发展前景。所以需要分析区域投资环境，选择好的投资区位，寻找投资机会。良好的投资区位包括：交通、学校、医院、菜市场、商贸、良好发展前景等因素。

4.2面对拿地热潮，抢还是不抢

从往年的一些成交价来看，土地市场有呈现泡沫化的趋势。而品牌开发商加大囤地力度，他们更看重的是未来两年的房地产市场行情，而中小开发商，应充分考虑自身的发展战略，政策的波动性依然是高地价的最大风险，因此在市场环境狂热的情况下需要理性拿地，在市场环境低迷的时候应储备土地。

4.3强调项目可行性分析和市场监测

可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。当今火热市场行情下，企业需要做好可行性研究，做好项目开发成本和财务分析。房地产开发中既涉及土地、税费、工程、开发、营销、财务等费用，也包括不可预测费用。财务费用主要分析成本与收益，一般以动态分析为主，以静态分析为辅，对项目进行现金流量分析、动态投资回收期、内部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面进行合理评估。这些费用和预测充满不确定性因素，所以，可行性分析正确如否对项目利润和风险防范影响较大。

进行充分的市场调研和监测，对供求变化做出良好的反应。须委托专业咨询公司对房地产市场的供求状况进行调研，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和城市建设规划来调整投资项目，避免供需失衡的风险。

5结 语

随着社会的发展，我国的房地产市场也在不断地发展，规模也在不断地增加，虽然房地长行业有着巨大的利益，但同时也产生巨大的投资风险。通过调查发现，我国的房地产的相关法律、法规在设立的时间上比较晚，各种制度还存在一定的不完善，在这种情况下，房地产投资受到的各种因素比较多，从而进一步导致房地产项目的投资出现较多风险。本文针对我国目前房地产行业的投资风险提出来相关的见解，同时也给出了有效的建议以供参考，从而使得其使用科学的方式尽可能的降低投资风险。

第五篇：经典BOT模式基础设施建设投资协议书

经典BOT模式基础设施建设投资协议书

第一章 总则 鉴于：

山东省某市人民政府为推进新农村建设和小城镇建设，加快某区域（下称该区域）的发展，推动该区域的基础设施建设，提高市政公用事业的效率和服务质量，保障进入该区域的投资人的合法权益，拟以BOT模式建设该区域的经营性市政基础设施，以委托代建方式建设该区域的公益性基础设施，并鼓励投资建设该区域的商业、文化娱乐、仓储设施和居住、办公用房。

某开发有限公司系具有良好的项目融资能力和开发能力的专业公司，愿以BOT模式投资建设该区域的经营性市政基础设施，以代建方式建设该区域的公益性基础设施，并投资建设该区域的商业、文化娱乐、仓储设施和居住、办公用房。

依据中华人民共和国《合同法》、《土地管理法》、《〈土地管理法〉实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《国务院关于投资体制改革的决定》以及建设部《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》、《市政公用事业特许经营管理办法》、《关于加强市政公用事业监管的意见》和山东省建设厅《山东省市政公用事业特许经营管理办法》，参照建设部印发的城市供水、管道燃气、城市生活垃圾处理、城市污水处理、城镇供热等特许经营协议示范文本，结合该区域的具体情况，某市人民政府采取直接委托的方式确定由某开发有限公司以BOT模式建设该区域的经营性市政基础设施，以代建方式建设该区域的公益性基础设施，并投资建设该区域的商业、文化娱乐、仓储设施和居住、办公用房。双方于200 年 月在山东省某市签署本协议。第一条协议双方：

甲方：某市人民政府（下称甲方）

乙方：某开发有限公司（下称乙方）

第二条甲、乙双方签订并付诸履行本协议，应当遵循以下原则： 1遵循中国法律； 2公开、公平、公正；

3符合该区域总体规划和环保规划。

第二章 定义与解释

第三条本协议中下列名词或术语的含义遵从本章定义的意义或解释：

1中国：指中华人民共和国（仅为本协议之目的，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区）。

2法律：指所有适用的中国法律、行政法规、地方性法规、规章、司法解释，以及政府部门颁布的所有技术标准、技术规范和其他强制性要求。

3本协议：指甲方与乙方之间签订的本协议，包括附件和附图；甲方和甲方授权的该区域开放开发指导委员会（下称甲方授权机构）与乙方和乙方设立的项目公司（以下合称乙方）签订的分项目特许经营协议和分项目代建协议，包括附件和附图；日后可能签订的上述协议之补充、修改协议及附件和附图。上述每一文件均被视为并入本协议。4BOT（BuildOperateTransfer）：即建设—经营—转让。本协议双方认可的BOT模式是指甲方和甲方授权机构通过本协议及分项目特许经营协议授予乙方一定期限的特许经营权，许可其融资建设和经营特定的经营性市政基础设施，并准许其通过向用户收取配套费及其他费用或者出售产品以清偿贷款、回收投资并赚取利润。特许经营期限届满时，该设施全部移交给甲方。本协议以BOT模式投资建设的项目包括：供水、供气、集中供热、雨水及污水处理、垃圾处理、公共客运交通等经营性市政基础设施。

5委托代建：依据《国务院关于投资体制改革的决定》，本协议双方认可的委托代建方式是指甲方和甲方授权机构通过本协议及分项目代建协议，委托乙方融资建设公益性基础设施，并准许其通过向用户收取配套费及其他费用以清偿贷款、回收投资并赚取利润，项目竣工验收后移交给甲方。本协议以委托代建方式投资建设的项目包括：土地平整、路网建设、广场、公园、防洪、消防等公益性基础设施。

6某区域：指原某经济技术开发区所在的地域。根据山东省人民政府的批复，该区域位于某市东南部，起步区面积4平方公里，规划面积10平方公里，控制面积30平方公里。7基础设施：指为该区域内的单位和居民的生产、生活及其他各项建设而进行的土地平整、路网建设、广场、公园、防洪、消防等公益性基础设施以及供水、供气、集中供热、雨水及污水处理、垃圾处理、公共客运交通等经营性市政基础设施。

8土地平整：指根据该区域用地规划及详细规划而进行的土地平整。9路网建设：指根据该区域道路交通规划及详细规划而进行的道路建设。

10广场建设：指根据该区域绿地和景观规划及详细规划而进行的公共休闲广场建设。11公园建设：指根据该区域绿地和景观规划及详细规划而进行的公共休闲场所建设。12防洪工程：指根据该区域防洪工程规划及详细规划而建设的防洪工程设施。13消防工程：指根据该区域消防工程规划及详细规划而建设的消防工程设施。

14供水工程：指根据该区域给水工程规划及详细规划，以管道及其附属设施向该区域用户的生产、生活及其他各项建设提供用水的工程设施。

15供气工程：指根据该区域燃气工程规划及详细规划，以管道及其附属设施供给该区域工业生产、商业经营和民用生活等用户使用的天然气的工程设施。

16集中供热工程：指根据该区域供热工程规划及详细规划，从热源通过热力管网向该区域用户提供热水和工业用汽的工程设施。

17雨水及污水处理工程：指根据该区域排水工程规划及详细规划，通过污水管道收集输送至污水处理项目接收点的工程设施。

18垃圾处理工程：指根据该区域环境卫生工程规划及详细规划所建设的垃圾转运站、垃圾处理场、废物箱、公共厕所等设施。

19公共客运交通：指根据该区域的总体规划及详细规划而建设的公共客运设施，以及公共客运业务和客运、货运出租汽车业务。

20特许经营权：指本协议中甲方和甲方授权机构授予乙方（特许经营权受让方）的、在特许的经营期限和经营区域范围内设计、融资、建设、运营、维护、服务并收取费用的权利。在特许经营期和特许经营区域范围内，特许经营权受让方独自占有该经营权利。21生效日：指双方约定的本协议生效的日期。

22特许经营期：指从项目竣工投用之日开始的30年期间（建设期不包括在内）。

23特许经营区域范围：指本协议所指的某区域范围，近期规划面积10平方公里，远期规划面积30平方公里。

24特许经营期续展：特许经营权届满，由特许经营权受让方申请并经过法定审批程序获得的特许经营权延期。

25合理利润：指依据当期行业平均投资回报率及有利于特许经营业务长期良性发展而衡量的利润率水平。

26初设概算：指乙方根据本项目初步设计文件按现行相关定额及建设工程概算编制方法要求编制，并经甲方备案的工程概算总投资。27违约：违反本协议条款的行为。

28不可抗力：指在签订本协议时不能合理预见的、不能克服和不能避免的事件或情形。以满足上述条件为前提，不可抗力包括但不限于：

（1）雷电、地震、火山爆发、滑坡、水灾、暴雨、台风、龙卷风或旱灾；（2）流行病、瘟疫；

（3）战争行为、入侵、武装冲突或外敌行为、封锁或军事力量的使用，**或恐怖行为；（4）全国性、地区性、城市性或行业性罢工；

（5）由于不能归因于甲、乙双方的原因引起的建设项目中断；

（6）由于不能归因于甲、乙双方的原因造成的环境恶化或资源供应不足。29日、月、季度、年：均指公历的日、月份、季度和年。30建设期：指从双方约定的开工日至最终完工日的期间。31运营期：指从开始运营日至移交日的期间。

32移交：指乙方根据本协议的规定向甲方或其指定机构移交工程。

33移交日：指特许经营期届满或者委托代建期届满之日（适用于本协议届满终止）或根据本协议的规定确定的移交日期（适用于本协议提前终止）。

34批准：指乙方为履行本协议需从政府部门获得的许可、执照、同意、批准、核准或备案。

35法律变更：指中国立法机关或政府部门颁布、修订、修改、废除、变更和解释的任何法律；或者甲方的任何上级政府部门在本协议签署日之后修改任何批准的重要条件或增加任何重要的额外条件，并且上述任何一种情况导致：

（1）适用于乙方或由乙方承担的税收、税收优惠或关税发生任何变化；（2）对建设项目的融资（包括有关外汇兑换和汇出）、设计、建设、运营、维护和移交的要求发生任何变化。

36项目公司：指乙方为履行本协议而设立的“山东某建设股份有限公司”（暂定名）以及为了实施各分项目而分设的市政公司、供水公司、燃气公司、热力公司、水处理公司、环卫公司、房地产公司等若干项目公司，以下合称乙方。

37开发前地价：该区域内的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、前期工作费、县级政府收取的部分土地出让金和契税。

38基础设施配套后出让地价：开发前的地价及利息、县级以上政府（含县级政府）收取的土地出让金、税费、基础设施建设配套费。

39基础设施建设配套费：由甲方收取的用于路网、广场、公园、防洪、消防等公益性基础设施及供水、供气、集中供热、雨水和污水处理、垃圾处理、公共客运交通等经营性市政基础设施建设的投资及回报。此项收费全部用于支持乙方建设该区域的各项基础设施项目。

第三章协议的应用

第四条 双方同意，本协议是乙方在协议有效期内进行项目设计、融资、建设、运营、维护、服务的依据之一，也是甲方和甲方授权机构按照本协议对乙方的经营行为实施监管、提供服务的依据之一。

第五条 本协议并不构成甲方和乙方之间的合营或合伙关系。第六条 本协议并不限制或以其他方式影响甲方行使其法定权力。第七条 甲方声明和保证：

1甲方有权管理该区域，有权签署本协议，并可以履行其在本协议项下的各项义务；

2甲方保证在不影响该区域开发进度的情况下获得为履行本协议所需要的所有批准文件； 3如果甲方在此所做的声明被证实在做出时存在实质方面的不属实，乙方有权终止本协议。第八条 乙方声明和保证：

1乙方是依据中国法律正式成立的企业法人，具有签署和履行本协议、各分项目特许经营协议和委托代建协议的法人资格和权利；

2乙方已获得为签署本协议所需的所有批准文件；

3如果乙方在此所做的声明被证实在做出时存在实质方面的不属实，甲方有权终止本协议。第九条 本协议自双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章之日起生效；本协议约定实行特许经营的项目，其特许经营期限为30年（乙方依法取得的土地使用权、房屋所有权不受该特许经营期限的限制）。

如果出现下述情形影响到本协议的执行，有关项目的进度日期应相应延长，同时，甲方应选择支付补偿金，或调整乙方的收费价格，或相应延长特许经营期： 1不可抗力事件；

2因甲方违约而造成延误；

3在项目建设用地上发现考古文物、化石、古墓及遗址、艺术历史遗物及具有考古学、地质学和历史意义的任何其他物品。

第十条 本协议规定的地域范围需要拓展时，经甲、乙双方协商一致，并修改本协议相应条款或签订补充条款后实施。

第十一条 在特许经营期间，甲方承诺不将上述项目的特许经营权授予第三方或无故终止特许经营权，并承诺不无故减少乙方特许经营权的范围或妨碍特许经营权的实施。确需调整乙方特许经营权范围时，应经甲、乙双方协商一致，并修改本协议相应条款或签订补充条款后实施。

第四章前期工作

第十二条 甲方在本协议生效后，按照以下约定的时间完成各项前期工作：

1鉴于该区域招商引资的现状，双方近期规划的10平方公里的区域按以下约定进行开发建设：（1）第一期为某公路以西5平方公里。甲方应在本协议生效后3个月内完成该区域内的4000亩农用地转用审批手续和对农民的补偿工作，并向乙方提供用于基础设施建设以及商业、文化娱乐、仓储设施和居住、办公用房等项目建设的土地；其余3500亩土地在2006年年底前完成补偿工作并提供给乙方开发建设。

（2）第二期为某公路以东5平方公里的规划区域。鉴于已有第三方投资者于本协议签订前与甲方签订了开发该区域协议的现状，甲方有义务在本协议生效后3个月内协调第三方投资者服从乙方所设定的条件和规划。如其未能符合乙方的条件和规划，甲方在与第三方投资者解除协议后，由乙方按上述第一期方式独立完成。2负责该规划面积内的征地和补偿工作（远期规划区域的开发时间及进度由双方协商确定）。在本协议生效后，该区域内不再形成新的地上附着物。

3在总体规划的基础上编制该区域建设控制性规划，但须经乙方同意。4负责供电、通讯等基础设施建设。

第十三条 该区域内的开发前地价每亩不超过15万元（币种均为人民币，下同）。本地价特指某公路以西的5平方公里土地；某公路以东的5平方公里土地若交给乙方按照本协议建设时，除1500亩种植园的补偿价格和村庄搬迁的补偿价格外，其余土地的地价仍按本协议约定的价格执行。

该地价款由乙方暂借给甲方。借款时间为：在甲方与乙方签署本协议后，按照甲方征地进度，乙方先借给甲方拟征地面积40的补偿款，12个月内再借给甲方已征地面积30的补偿款，24个月内再借给甲方已征地面积剩余的补偿款。

该款按以下时间偿还给乙方：在已征地块出让、出租给投资人后3日内，甲方应将该地块征地时所借乙方的地价款（按10‰的月息计息）一次性偿还给乙方。

第十四条 乙方在本协议生效后3个月内，应完成以下前期工作： 1注册成立“山东某建设股份有限公司”（暂定名），并根据各分项目情况分设市政公司、供水公司、燃气公司、热力公司、水处理公司、环卫公司、房地产公司等若干项目公司，负责本协议及各分项目的实施事宜。

2依据总体规划和控制性规划，编制该区域的建设详规，并提出初设概算报甲方备案后实施。

3根据前期工作进度和本协议的约定，及时向甲方拨付土地补偿款的借款。

第五章 项目公司

第十五条 本协议生效后3个月内，乙方注册成立“山东某建设股份有限公司”（暂定名），负责实施本协议项下应由乙方实施的工作。自该公司成立之日起，本协议项下由乙方享有的权利和承担的义务，全部移交给该公司。

根据各分项目情况，乙方或“山东某建设股份有限公司”（暂定名）可以分设市政公司、供水公司、燃气公司、热力公司、水处理公司、环卫公司、房地产公司等若干项目公司，具体负责各分项目的实施事宜。项目公司通过自身的融资、建设行为，拥有项目设施资产的所有权。

第十六条 甲方不干预乙方及乙方设立的项目公司的股东变更、日常经营和内部管理事务。乙方应主动向甲方通报股东变更的情况，以避免甲方的利益因此受到损失。

甲方支持乙方设立的项目公司通过上市、银团贷款等方式在境内外募集建设资金。

第十七条 甲方负责办理或协助乙方办理政府有关部门要求的各种与本项目有关的批准并保持批准有效。甲方保证入驻该区域的投资项目从接到投资人合格的申报文件到批准开工建设时间不超过3个月。

第十八条 乙方享受甲方和甲方授权机构已制订公布的各项优惠奖励政策和扶持政策（见附件15），各项优惠政策在优惠期内保持不变；上级政府部门或甲方和甲方授权机构出台更加优惠的政策时，按新政策执行。

第六章 招商引资

第十九条 乙方为该区域的招商主体。在该区域开发建设过程中，乙方依据甲方确定的该区域产业项目准入标准，自主招商引资；甲方应予以配合，协助办理相关手续，为投资人提供综合配套服务。

第二十条 甲方安排乙方人员参加该区域开放开发指导委员会和政务办公中心的有关工作，并出任招商局副局长一职，其薪酬由乙方负担。

第七章 公益性基础设施

第二十一条 本协议生效后3个月内，甲方授权该区域开放开发指导委员会与乙方签订土地平整及建设路网、广场、公园、防洪、消防等公益性基础设施项目的委托代建协议。

各分项目的设计标准、建设期、竣工验收办法、移交程序等具体事项，由甲、乙双方在分项目委托代建协议中予以确定。

第二十二条 乙方按照各分项目委托代建协议约定的开工日期和建设期，融资进行建设。项目竣工验收后移交给甲方，并由甲方负责管理、维护。

甲方可以委托乙方代为管理、维护上述设施。管理、维护、收费等事项，由甲方授权该区域开放开发指导委员会与乙方另行签订委托协议。

第二十三条 甲方采用划拨形式向乙方提供路网、广场、公园、防洪、消防等项目的建设用地。

第八章 经营性市政基础设施

第二十四条 本协议生效后3个月内，甲方授权该区域开放开发指导委员会与乙方签订供水、供气、集中供热、污水处理、垃圾处理、公共客运交通等经营性市政基础设施的特许经营协议。

各分项目的设计标准、建设期、竣工验收办法、运营与维护、收费、移交程序等具体事项，由甲、乙双方在分项目特许经营协议中予以确定。

第二十五条 乙方按照各分项目特许经营协议约定的开工日期和建设期，融资进行建设。各分项目的特许经营期为自项目竣工投用之日起的30年。乙方的特许经营权在整个特许经营期内始终持续有效。

第二十六条 甲方以划拨形式向乙方提供供水、供气、集中供热、污水处理、垃圾处理、公共客运交通等设施的建设用地，并确保乙方在特许经营期内独占性地使用该土地。土地使用权的年限为30年（与各分项目特许经营期一致）。

无甲方事先书面同意，乙方不得将该部分用地用于其他目的。第二十七条特许经营期届满，甲、乙双方应按照本协议第十三章的约定办理设施的移交手续。

第九章 商业、文化娱乐、仓储设施及居住和办公用房

第二十八条 为了保证该区域不同功能区的合理划分、统一布局，以及对乙方投资建设基础设施给予合理的补偿，该区域内的商业设施、文化娱乐设施、仓储设施、居住和办公用房等由乙方按照总体规划和详细规划投资建设，依法向甲方申请使用土地，申领规划许可证、开工许可证等。

第二十九条 甲方以出让形式向乙方提供商业设施、文化娱乐设施、仓储设施、居住和办公用房的土地使用权。

土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 1居住用地70年； 2工业用地50年；

3教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4商业、旅游、娱乐用地40年； 5综合或者其他用地50年。

甲方承诺不将上述用地的使用权出让、出租给其他第三方。如按照国家有关规定通过挂牌拍卖等方式出让、出租上述用地的，乙方有获得土地使用权的优先权。

第三十条乙方投资建设的商业设施、文化娱乐设施、仓储设施、居住和办公用房的所有权归乙方，乙方可以出售（预售）、出租商业设施、文化娱乐设施、仓储设施、居住和办公用房。第十章 补偿及收费

第三十一条甲方对乙方在该区域内投资建设的基础设施，按以下方式进行投资补偿： 1在该区域基础设施配套后出让地价之中，甲方或甲方授权机构向取得该区域土地使用权的投资人一次性收取基础设施建设配套费，并向投资人出具收据。此项收费全部用于支持乙方建设该区域的各项基础设施项目。甲方或甲方授权机构应在所收款项到帐后2日内转付给乙方。

2基础设施建设配套费的收费标准，由甲、乙双方按照乙方的投入成本、合理利润及承担风险情况进行核定，并向投资人公布。3投资人未交清基础设施建设配套费的，甲方和甲方授权机构不得为其办理基础设施开工建设手续。

乙方为建设路网、广场、公园、防洪、消防等公益性基础设施以及供水、供气、集中供热、雨水及污水处理、垃圾处理、公共客运交通等经营性市政基础设施而取得土地使用权时，不交纳上述配套费。

4在引进项目过程中，甲方和甲方授权机构承诺减免投资人的基础设施建设配套费的，所承诺减免的部分由甲方负担。

5乙方派员参加甲方收费机构的工作，其薪酬由乙方负责。

第三十二条乙方在完成和提供供水、供气、集中供热、雨水及污水处理、垃圾处理、公共客运交通等设施服务时，在30年的特许经营期内有权按照政府相关部门规定的标准向用户进行收费。

按照政府相关部门的规定确定或调整乙方的收费标准时，甲方应及时办理审批手续或向有关部门提出调整意见。

第三十三条甲方有权对乙方的经营成本进行监管，并对乙方的经营状况进行评估。

非乙方原因导致乙方每一项目的资本性支出增加30万元或收益性支出每年增加10万元时，乙方可提出收费标准调整申请。甲方核实后应及时办理审批手续或向有关部门提出调整意见或者适当延长乙方的特许经营期限。

第十一章 特许经营项目的运营与维护

第三十四条在特许经营期内，乙方享有以下权利和义务：

1独家向该区域内的用户提供各分项目基础设施服务，合法经营并取得合理回报； 2根据社会和经济发展情况，保障该区域内各分项目基础设施的正常运行和维护； 3根据法律和本协议的要求满足用户对各分项目基础设施的服务需求； 4法律和本协议规定的其他权利和义务。

第三十五条在特许经营期内，甲方享有以下权利和义务： 1对乙方提供的各项服务进行监督检查；

2结合社会和经济发展需要，制定各项服务标准和近、远期目标；

3在该区域设立政务办公中心等政府机构，为招商项目提供一条龙服务； 4受理用户对乙方的投诉； 5维护乙方特许经营权的完整；

6法律和本协议规定的其他权利和义务。

第三十六条乙方应制定各分项目经营计划，并经甲方授权机构备案。第三十七条乙方应对各分项目主要设施的状况进行定期检修、保养和维护，有关费用由乙方承担。

第三十八条在特许经营期内，如乙方需要改装、拆除、迁移或新建各分项目主要设施时，应经甲方或甲方授权机构的批准，有关费用由乙方承担。第三十九条乙方有权就甲方或甲方的上级政府部门增加的合理成本向甲方提出补偿要求，甲方应选择支付补偿金，或调整乙方收费标准，或延长特许经营期限给予补偿。

第十二章 特许经营权的终止与变更

第四十条特许经营届满，甲方授予乙方的特许经营权终止。

甲方重新选择特许经营者时，同等条件下，乙方有获得特许经营权的优先权。第四十一条特许经营期限可按照法律规定的条件和程序续展；同等条件下，乙方有续展优先权。

特许经营期限获得续展的，本协议效力覆及续展期间。第四十二条特许经营权终止日依照下列各情况而定：

1特许经营权因特许经营期届满而终止的，特许经营权终止日为特许经营期届满日； 2特许经营权因本协议规定的特许经营权终止情况的出现而终止的，该情况发生日为特许经营权终止日；

3因本协议解除而引起特许经营权终止的，引起协议解除的情况发生日或做出解除协议的决定日为特许经营权终止日。

第四十三条在特许经营期内，乙方有下列行为之一且在收到甲方通知后90日内未纠正的，甲方有权通知乙方，提前终止分项目特许经营协议： 1因该项目管理不善，发生重大质量、生产安全事故的；

2该项目擅自停业、歇业，严重影响该区域社会公共利益和安全的； 3乙方放弃该项目建设的；

4严重违反本协议或法律禁止的其他行为。第四十四条在特许经营期内，乙方拟提前终止分项目特许经营协议时，应向甲方或甲方授权机构提出申请。甲方或甲方授权机构应当自收到申请之日起90日内做出答复。在甲方或甲方授权机构同意提前终止协议前，乙方必须保证该项目的正常经营与服务。第四十五条在特许经营期内，如甲方或甲方授权机构严重违反本协议或分项目特许经营协议的规定且在收到乙方通知后90日内未纠正，乙方有权通知甲方提前终止本协议或该分项目特许经营协议。

第四十六条为安排项目融资，乙方有权依法以其在本协议及分项目特许经营协议项下的权利向贷款人提供担保，并且为贷款人的权利和利益在土地使用权、设施等资产和权利上（含项目收费权）设抵押、质押、留置权或担保权益。但此类抵押、质押、担保权益设置均须取得甲方书面同意，甲方不得不合理地拒绝同意。此类抵押、质押、担保权益的期限不得超过该项目特许经营期限。

乙方以本协议及分项目特许经营协议项下的权利提供担保所获得的贷款必须用于该区域的建设。

第十三章 特许经营权终止后的资产处置 第四十七条在特许经营期届满后，乙方在移交日应向甲方或其指定机构移交其全部固定资产、权利、文件及档案。乙方在未正式完成交接前，应善意履行看守职责，保障正常生产和服务。第四十八条在特许经营期未届满前，因法律变更、政府征收、不可抗力、一方违约等而提前终止特许经营权的，甲方应与乙方协商补偿事宜，补偿价格以双方共同委托的资产评估机构对乙方移交的资产、权利所做评估的评估值及乙方剩余年份的预期利润为基准，公平合理地确定补偿金额或标准。

第四十九条在特许经营期届满之前不早于24个月，乙方应对项目主要设施进行一次最后恢复性大修，确保这些设施的正常运营。

第十四 章违约与赔偿

第五十条除本协议另有规定外，当协议一方发生违反本协议的行为而使非违约方遭受任何损害、损失、增加支出或承担额外责任，非违约方有权获得赔偿，该项赔偿由违约方支付。上款所述赔偿不应超过违约方在签订本协议时预见或应当预见到的损害、损失、支出或责任。如果违反本协议是由于不可抗力事件造成的，则甲方和乙方对此种违反均不承担责任。第五十一条在本协议有效期内，如因甲方（含甲方上级政府部门）决策等因素，造成该区域内的全部或部分农用地无法转为建设用地的，或者投资人的项目符合进入该区域的条件但甲方无法办理征地手续的，视为甲方违约。甲方应在上述情形发生时按该地块的综合地价（包括所借乙方的地价款、利息及基础设施建设配套费等）向乙方给予补偿。第五十二条乙方在该区域建设各个项目时，应严格按照双方约定的开工日期和建设期并根据招商情况进行施工。如投资人到位而乙方配套设施建设期比计划超过两年以上，造成土地闲置的，甲方有权收回该项目用地，并有权把收回的土地另行出让给他人。乙方在该土地上的投入款，由新的受让人按70给予补偿。

第五十三条非违约方必须采取合理措施减轻或最大程度地减少违反本协议引起的损失，并有权从违约方获得为谋求减轻和减少损失而发生的任何合理费用。如果非违约方未能采取上款所述措施，违约方可请求从赔偿金额中扣除本应能够减轻或减少的损失金额。

第五十四条如果损失是部分由于非违约方的作为或不作为造成的，或产生于应由非违约方承担风险的另一事件，则应从赔偿的数额中扣除这些因素造成的损失。第五十五条乙方应充分吸收外来投资进行该区域的基础设施建设，保证符合该区域的总体规划要求。在不能吸收外来投资的情况下，乙方应由本公司进行投资，以确保总体规划的实现。

第十五章 文件

第五十六条双方对获取的有关本协议的所有资料和文件应当保密。保密期至本协议届满或终止之日。

第五十七条对以下情形，上条不适用：

1已经公布的或按本协议可以其他方式公开取得的信息； 2一方以不违反保密义务的方式已经取得的信息； 3以不违反保密义务的方式从第三方取得的信息； 4按照适用法律要求披露的信息；

5向己方法律顾问、财务顾问等披露的信息； 6为履行一方在本协议项下义务而披露的行为。

第十六章 不可抗力和法律变更

第五十八条由于不可抗力事件或法律变更不能全部或部分履行其义务时，任一方可中止履行其在本协议项下的义务（在不可抗力事件或法律变更发生前已发生的应付且未付义务除外）。如果甲方或乙方按照上款中止履行义务，其必须在不可抗力事件或法律变更结束后尽快恢复履行这些义务。

第五十九条声称受到不可抗力或法律变更影响的一方，必须在知道不可抗力事件或法律变更发生之后尽可能立即书面通知另一方，并详细描述有关不可抗力事件或法律变更的发生和可能对该方履行在本协议项下义务产生的影响和预计影响结束的时间，同时提供另一方可能合理要求的任何其他信息。

第六十条发生不可抗力事件时，任一方必须各自承担由于不可抗力事件造成的支出和费用。第六十一条受到不可抗力事件影响或法律变更的一方，必须尽合理的努力减少不可抗力事件或法律变更的影响，包括：

1根据合理判断采取适当措施并为此支付合理的金额；

2与另一方协商制定并实施补救计划及合理的替代措施以消除不可抗力的影响，并确定为减少不可抗力事件或法律变更带来的损失应采取的合理措施；

3在不可抗力事件或法律变更结束之后必须尽快恢复履行本协议义务。

第六十二条如果不可抗力事件或法律变更严重影响一方按本协议履行义务，或继续履行将给一方造成重大损失时，则甲方和乙方应通过协商决定继续履行本协议的条件或双方同意终止本协议。

第十七章 争议解决

第六十三条在本协议有效期内，双方代表应至少每半年开会一次，讨论项目建设、运行情况，保证各自的工作在互相满意的基础上继续进行。

第六十四条甲方承诺，在本协议有效期内，不因甲方领导人员的变更而无故变更、中止履行本协议项下的义务或随意解除本协议。本协议属于民事协议，对于甲方可能在任何司法管辖区主张的其自身、其资产或其收益对诉讼、执行、扣押或其他法律程序享有的主权豁免，甲方同意不主张该等豁免并且在法律允许的最大限度内不可撤销地放弃该等豁免。

乙方同时承诺，在本协议有效期内，不因乙方领导人员的变更而无故变更、中止履行本协议项下的义务或随意解除本协议。第六十五条双方同意，如在执行本协议时产生争议或歧义，双方应通过协商努力解决这种争议；如不能解决，任何一方应将该争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会，由其根据其届时有效的仲裁规则，在北京进行仲裁。

第十八章 适用法律及标准语言

第六十六条本协议用中文书写，一式10份，双方各执5份。

第六十七条本协议受中华人民共和国法律管辖，并根据中华人民共和国法律解释。

第十九章 其他

第六十八条本协议的其他未尽事宜，甲乙双方另行磋商并签订补充协议确定。补充协议与本协议有同等法律效力。

第二十章 附件和附图（略）甲方：（公章）乙方：（公章）

法定代表人授权代表：法定代表人授权代表：