第一篇：房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策
房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策
房地产开发，按照我国《城市房地产管理法》的定义，是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为一种周期长、环节多的商业活动，房地产开发的过程也是一个风险相伴的过程。而法律风险在房地产开发的各个环节上亦无处不在，充斥于从立项报批、土地取得、施工建设、到房屋销售的各个阶段。其中，在房地产开发的前期阶段，往往会由于一着不慎而导致项目收购与转让的整体失败，这种开发中的全局性风险尤其需要加以充分的注意与有效地控制。为此，本文拟从律师实务的角度，探讨在房地产前期开发阶段项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策。
项目收购中的法律风险及其防范
一、直接收购项目方式
（一）主要风险
1、项目标的现状风险。如项目标的的地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况不清晰而导致的风险。
2、项目不符合法定转让条件的风险。根据《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定，收购的项目应符合以下法定条件，否则，将会因违反法律的强制性规定而可能导致项目收购协议无效：
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；
（3）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；
（二）防范对策
1、审查房地产项目的合法性。即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
2、确认是否符合上述法定转让条件。注意认定完成开发投资总额的百分之二十五以上，不包括已交纳的土地出让金。应由建设银行出具审核开发建设资金达到工程总投资25%以上资金的验资证明。
3、调查项目开发情况。是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。
4、避免收购毛地的风险。毛地出让中往往政府出让土地使用权时尚未完成国有土地使用权收回和对房屋所有权人和土地使用权人拆迁补偿安置工作，地上现存建筑物和构筑物的所有权人和相应的土地使用权人在法律上依然享有完全的物权，因此新的土地使用权受让中标人面对的法律关系较为复杂。我国物权法更加严格地限制了征收条件，这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生重大变化，无疑会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
5、确认是否存在分层设立的土地使用权。我国《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”据此，要防止同一块土地的地下部分和地上空间还设有其他土地使用权。
二、通过收购项目公司的股权间接收购项目方式
（一）主要风险在于标的公司对外担保等或有负债的风险较大。2007年10月1日起施行的我国《物权法》在《担保法》的基础上，根据实践中出现的一些新情况、新问题，充分吸收国外担保物权立法的先进经验，对担保物权制度作了补充、修改和完善，扩大了可担保财产的范围，实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变，并增加了浮动抵押、股权质押，基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道，另一方面也增加了企业并购中正确判断标的公司的资产状况的难度。
（二）防范对策
在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在或有债务，即是否存在对外担保。因担保物权要发生法律效力或者产生对抗第三人的效力，必须办理登记，这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实，如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况，才可能最大程度地降低投资风险。除了上述对项目本身的调查外，还要调查一切可能影响股权受让方利益的因素。具体来说，应当主要从以下几个方面考察：
1、标的公司的基本资料。如公司是否正常经营（营业执照是否正常年检，有无停业），公司股东是否主体适格（实际出资人与登记股东是否一致，出资是否按时足额缴纳），转让标的是否适格（股权有无抵押登记或被查封），对外转让是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和实体规定）。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档，并到目标公司核实与工商登记是否一致。
2、标的公司的资质等级及年检情况。根据我国法律规定，房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。因此，目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提，应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况，并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求，应特别注意。
3、标的公司的经营情况。如标的公司的年检报告，财务、税收情况等。从法律角度应主要审查标的公司对外签署的合同及其履行情况。特别是标的公司的对外担保情况应重点审查，并逐一到相关登记机关核实，以期最大程度地反映标的公司的现实状况。
4、标的公司股东的财务实力与履约能力情况。可以参照对标的公司的调查项目对其股东进行必要调查。
项目转让中的法律风险及其防范
一、项目直接转让方式
（一）项目直接转让的特点。项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件的房地产开发项目转让给第三方的行为。在时间点上项目转让是指在取得商品房预售许可证之前，否则就可能是房屋转让。
（二）项目直接转让中的主要法律风险。项目转让的特点要求转让方对项目转让时必须已完成了法定要求的投资，否则将被视为炒卖土地，不仅存在转让合同无效的风险，甚至存在非法倒卖土地使用权罪的刑事风险。
（三）防范对策：
1、对行政变更的复杂性和税费负担要有充分了解。项目直接转让一是手续复杂，要从立项开始，对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险；二是需缴纳数额相当可观的过户税费，包括营业税、契税、印花税、地方教育附加等税收和交易手续费。
2、注意在项目转让时完成法定投资要求，达到法定转让条件。否则，转让合同将可能因违反法律的强制性规定而无效。
3、避免刑事风险，注意非法转让、倒卖土地使用权罪的构成。我国《刑法》第二百二十八条规定了“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。”按照《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，违反土地管理法规，非法获利50万元即可构成，并且可以作为单位犯罪处理。
二、项目公司转让方式
（一）、项目公司转让的含义。“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。
（二）、项目公司转让的优势。通过项目公司股权转让实现开发项目的间接转让，是我国房地产二级市场上，项目转让最常见的两种方式之一。其优点在于：
1、手续简便、成本低。由于开发主体不变，故无需履行项目转让的一系列审批和备案手续。避免了项目直接转让的审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。
2、一般没有项目转让法定转让条件的限制，只需符合公司法股权转让的程序即可。在公司股权转让的形式下，转让标的是项目公司的股权而不是房地产项目，房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不受项目法定转让条件的限制。
3、项目的经营主体不发生变化。由于项目公司股权转让的方式不变更土地使用权人，只变更项目公司的股东，项目的经营主体不变，故也不要求出让方已取得土地使用权证。因此，实践中股权转让的方式很常见。
（三）项目公司转让中的法律风险。
在项目本身不符合法定转让条件的情况下，项目公司的股权转让存在被认定为“以合法形式掩盖非法目的”的风险。实践中，有些地方的土地管理部门与工商部门联合规定了一批尚未完成项目开发投资任务的项目公司的名单，规定这些公司的股权不得转让。理由是：我国民法通则和合同法所规定的“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。笔者认为，这种作法没有法律依据。因为两者的法律关系不同，项目转让的合同标的是项目或土地使用权；而股权转让的合同标的是股权，受《公司法》及《公司登记管理条例》等部门法的约束和调整，在法无明文规定股权不得转让的情形下，不能将其视同项目转让，而以《城市房地产管理法》第三十九条的规定条件加以限制。但实践上来看，不仅出现了合同无效的案例，甚至出现了被追究刑事责任的案例。如2008年12月上海地产富豪周小弟旗下的“懿德公司”即因涉及房地产项目公司股权转让而被控“非法倒卖土地使用权罪”。学界因此认为，以项目公司股权转让的方式出让土地，目前我国的法律法规尚处于空白地带，一直以来有大量的实践存在。如果该案成立，这无异于是悬在房地产商头顶上的达摩克利斯之剑。
（四）防范对策
1、为审慎起见，对于只拥有单一项目的纯粹项目公司的股权转让，尤其是全部股权转让，仍应注意项目法定转让条件的限制。一般房地产公司即非项目公司的股权转让，笔者认为只要符合公司法的规定即可，应不受该条件的限制。
2、对于不符合完成投资总额25%等法定条件的项目，应根据项目的具体情况，可在现有法律框架下采取以下灵活务实的变通方案：
(1）增资扩股方式。是指通过增资扩股的方式，为房地产项目开发提供所需资金的融资方法，属于房地产长期性股权融资。实践中主要是通过私募方法由新增股东购买房地产企业所扩股本。
(2）阶段性股权融资方式。是指在项目确定下来之后、即将进入成熟期之前，房地产开发企业通过增资扩股的方式进行融资，而在房地产项目实现销售后溢价回购原所增股权的融资方式。
(3）商品房包销方式。即用包销来代替项目转让，包销人按包销合同约定的时间分期分批支付包销款等于变相的支付项目转让款或合作款，将项目转让合同中受让方的权利义务转化为包销合同中包销方对项目经营管理的权利义务。
(4）承包经营方式。以实现广义项目转让为目的的承包经营分为承包经营项目公司与承包经营项目两种，前者由承包人与项目公司的股东签订承包经营合同，后者由承包人与项目公司签订承包经营合同，前者的合同标的是项目公司，后者的合同标的是项目本身。
第二篇：房地产项目收购与转让法律风险防范十大招
房地产项目收购与转让法律风险防范十大招
根据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目（以下简称房地产项目或项目）。
房地产项目转让，是指权利人将其拥有的房地产项目出卖给受让人，双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。
房地产项目开发是一种高投入、高风险的投资经营行为，其涉及面广，投资周期长，法律风险大。尤其是房地产项目的收购与转让，法律风险无处不在，稍有不慎，就会导致整个项目收购转让的失败。
如何防范、控制、化解房地产项目收购与转让的法律风险？本文从律师实务的角度，总结出房地产项目收购与转让法律风险防范十大招。
一、全面了解标的公司和项目的具体情况。
这是防范法律风险最重要的一项工作。收购方最好委托律师对标的公司和标的项目进行尽职调查。标的公司一般都是项目公司，即专门为开发标的项目而设立的房地产开发公司。收购方还应对律师调查的相关事项进行严格审查，主要内容有：
（一）审查标的公司的状况。
例如，审查标的公司的资质，看其是否具备开发标的项目的相应资质，其资质是否按时进行年检；审查标的公司的经营状况，了解其是否正常营业，有无停业、歇业、被吊销营业执照等情况；审查标的公司对外签署的合同及其履行情况；审查标的公司的财务状况；审查标的公司的债权债务状况；审查标的公司的或有债务，包括未披露的隐形债务，对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等；审查标的公司是否存在未了结的诉讼、仲裁案件；审查标的公司的股权状况，包括股东情况，有无隐名股东，股东是否完成了出资，股权是否清晰，有无股权纠纷，股权有无瑕疵，是否存在抵押或被查封等情形。
（二）审查标的项目的状况
例如审查土地状况，项目所在地块是国有出让土地还是国有划拨土地，土地用途是商业用地、住宅用地还是办公用地，是否拖欠土地出让金，是否出现土地闲置的状况等。项目所在地块
转让方是否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，项目转让时转让方是否已完成了法定要求的投资，项目是否存在被抵押查封情形等。
二、进行财务审计、资产评估和风险评估。
为慎重起见，应当委托第三方对标的公司进行财务审计，对标的项目进行资产评估，以防范财务风险，确定收购价格。收购方还应组织律师、会计师（或审计师）、工程师等联合“会诊”，对项目收购进行风险评估。
三、选择恰当的收购方式。
对房地产项目的收购，主要有两种收购方式，一是直接收购方式，即直接收购项目的方式；二是间接收购方式，即通过收购标的公司的股权间接收购项目的方式。
（一）根据法律法规和最高人民法院司法解释的有关规定，采取直接收购方式的房地产项目，应当符合以下条件：
1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
2、转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书，并持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
3、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
4、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由收购方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
(二)间接收购方式的优点和不足：
和直接收购方式相比较，间接收购方式具有以下优点：
一是手续比较简单。收购标的公司的股权，只要签订股权转让协议并依法办理股权转让变更登记手续，收购方即可享有标的公司的股权，进而掌控整个项目。如果直接收购项目本身，则而涉及到办理土地使用权的过户及建设手续的更名等，手续及其复杂繁琐。二是省时、省钱、高效。对于收购方而言，间接收购比直接收购可以少缴交相当于成交金额３％的契税，以及营业税及附加、土地增值税等许多交易税费。加上股权转让手续办妥后，收购方即可以利用标的公司对项目进行开发建设，无需再另行成立房地产公司。
间接收购方式的不足之处在于，难以控制债务风险，尤其是的或有债务，使得标的公司始终处于债务不确定的状态。
（三）根据实际情况选择适当的转让方式。
对于暂时还不符合转让条件的项目，由于直接收购方式无法进行，只能选择间接收购方式。对于符合转让条件的项目，如果标的公司的管理尤其是财务比较混乱，债务较多且难以确定，标的公司的股东经济实力又比较弱，无法提供有力的担保，则可以采取直接收购的方式。有的项目虽然符合转让的条件，但投资方急于进行项目开发，则宜采取间接收购的方式。总之，采取何种收购方式，要视具体情况而定。
四、签署意向书。
根据项目收购的方式，交易双方应当签署项目转让或股权转让意向书。意向书的主要内容包括转让标的，转让标的的基本信息，转让对价，工作进度安排，排他协商条款，保密条款，诚意金条款，意向书解除或终止条款等。
五、签订完善的转让协议
(一)签订股权转让协议和项目转让协议的通用条款有：
1、双方当事人的基本情况；
2、转让标的；
3、转让的先决条件；
4、价款及其支付方式；
5、经营管理条款；
6、过渡期安排条款；
7、交接手续；
8、担保条款；
9、保密条款；
10、违约责任；
11、协议解除或终止条款；
12、争议解决办法等。
（二）采取间接收购方式的，还需要约定：标的公司概况、原有股东及其所持的股权比例，股权转让比例，债权债务的处理，股权变更手续的办理等。
（三）采用直接收购方式的，还需要约定：项目基本情况，转让方已经办妥的有关手续，取得的证照批文及其文号，项目转让需要办理的法律手续及其办理方式，税费的分担，非因双方原因导致无法成交的退出条款，不可抗力条款等。
六、防范标的公司的法律风险
通过律师尽职调查和收购方的严格审查，标的公司的法律风险绝大多数得以披露，部分风险甚至提前得到防范。这里重点谈标的公司债务(含或有债务)的风险防范,。主要做法是：
（一）由转让方向收购方全面披露并书面确认标的公司的全部债权债务，包括担保债务；
（二）委托第三方对标的公司进行财务审计；
保；
（四）在报纸上对标的公司进行债权公告；
（五）必要时委托第三方对股权或项目转让款项进行监控；
（六）留存一定比例的转让款项作为履约保证金；
（七）其他必要措施。
七、控制标的项目的法律风险
如果项目未足额缴纳土地出让金，要尽快补交；对于项目完成开发投资总额的百分之二十五以上的转让条件，如果已经符合条件，则要求建设银行出具相关证明；如果未符合条件，则需通过各种方式，增加投资。项目未办妥有关证照、手续的，应由转让方和收购方共同配合办理。土地使用权或在建工程有如果已经被抵押或者查封的，收购方要么终止收购，要么与转让方一起共同与有关债权人协商，设法涂销抵押权，或解除土地或在建工程的查封。
八、防范税务风险
收购方应充分了解标的公司的税务情况，通过第三方审计，查明有无偷税漏税逃税行为，并要求转让方出具税务承诺书。了解项目或标的公司收购转让所涉及的税费，例如营业税、契税、印花税、土地增值税、地方教育附加等税收和交易手续费等。无论是收购方还是转让方，都要遵章纳税。如果要合理避税，建议请税务师参与运作。
九、确保交易程序完备合法。
交易程序不合法，会最终导致整个项目收购的失败。所以，交易双方要严格履行法定程序。例如，交易双方应当召开股东大会，作出同意收购或转让的决议；交易一方是国有企业，或者其股东是国有企业的，还需要履行相关报批手续；股权转让协议签订后，应到工商行政管理机关办理变更手续等。
如果是直接转让，项目转让协议签订后，应当办理下列手续：
1、项目土地使用权的变更登记手续；
2、项目土地使用权为划拨取得的，还应先办理土地使用权出让手续；
3、向房地产开发主管部门办理房地产开发项目转让的备案手续，；
4、向规划管理部门和建设管理部门办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续；
5、依法需要办理的其他手续。
十、办好交接手续
交易协议签订后，交易双方需要按照协议约定及时办理交接手 续。主要包括：
（一）资产交接。双方按照协议约定和双方确认的资产清单进 行交接，由标的公司向收购方移交相关资产，包括动产和不动产。
（二）财务交接。由标的公司向收购方提交全部财务账册资料。
（三）印章、证照等交接。由标的公司向收购方移交标的公司的
所有印章，包括公章、财务章、法定代表人私人印鉴，提交公司营业执照正副本、企业法人机构代码证、标的公司资质证书，国有土地使用权证、建设用地批准证书、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，以及标的公司、标的项目正常运作所需要的证照文件、资料档案等。
（四）人员交接。处理好标的公司有关人员去留问题，以及收 购方和转让方的工作交接问题。
以上房地产项目收购与转让法律风险防范十大招仅供参考，建议真正运作时聘请建筑房地产专业律师参与，以确保交易合法、安全。
第三篇：贷款常见法律风险防范
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贷款常见法律风险防范
一、合同文本常见问题
(一)合同文本的选用错误
(二)合同文本填写常见错误
1、对借款用途描述不规范，重组贷款用途含混，可能导致担保责任免除
2、关于合同的生效条款
3、提前还款补偿金条款填写不明，客户提前还款时，容易引起争议
4、抵押物约定不明，可能导致抵押合同不成立
5、关于保证金质押
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6、合同签署不规范，直接导致合同不生效
(三)差别化服务合同履行过程中应注意的法律问题
二、担保物的登记、管理常见的法律问题
(一)房地产抵押登记常见法律问题
1、以房产和土地进行抵押，仅办理土地或房产其中一项抵押登记
2、抵押人仅以房产抵押，将增加抵押物的处置难度，进而影响债务的清偿
3、以共有财产设定抵押应注意的事项
4、办理抵(质)押登记手续时，应正确填写抵(质)押权的存续期间和担保范围
(二)变更最高额抵押合同可能导致的法律问题
(三)谨慎对待作为贷款抵押物的房屋的出租问题
(四)账户质押管理常见法律问题
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三、借款人与贷款人变更的法律问题(即债权转让与债务转移问题)
四、贷款展期常见法律问题
(一)借款展期必须在贷款到期日之前由借款人提出申请，经银行同意后签订展期协议
(二)展期协议不能仅仅表达银行准许展期的意向，还应由银行与借款人明确约定展期期限
(三)展期协议签订后，除原还款期限条款外，原合同的其它条款仍然有效
(四)在签订展期合同时，应征得保证人的书面同意
五、借新还旧应注意的法律问题
(一)签订新的《借款合同》和《担保合同》，并重新办理抵(质)押登记
(二)在新签订的《借款合同》和《担保合同》中明确约定新贷款的真实用途
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(三)注意担保方式的变化
(四)注意帐务处理
(五)注意审查借新还旧的担保物是否存在出租情况
(六)注意办理抵押物财产保险手续
六、借款人违约后，可采取的常见救济措施
(一)依法催收，中断诉讼时效
1、直接送达催收(逾)到期贷款通知书
2、现场公证催收
3、邮寄催收
4、还款和扣款
5、债务人同意履行债务
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6、向法院起诉或向仲裁委申请仲裁
7、向有关部门主张债权和公示债权
(二)补救诉讼时效的几种具体方法
1、继续设法让借款人和担保人在催收到(逾)期贷款通知书上签字或盖章
2、向借款人和担保人送发银行贷款本息对帐单,并要求其签字盖章
3、签订还款协议
4、借款合同的更新
5、债务转移
(三)依法行使抵销权，直接回收债权资产
七、依法起诉或申请仲裁
(一)准备证据
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(二)调查财产
(三)委托诉讼代理人
(四)选择向法院起诉或申请仲裁
八、申请强制执行
(一)申请执行的期限
(二)抵押物优先受偿权与查封优先处置的冲突
(三)调查被执行人财产情况
(四)变更或追加被执行主体
(五)执行中的各种优先权
(六)执行异议
(七)中止执行和终结执行
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以下按照贷后管理操作的先后顺序，逐一进行风险提示并提出建议。总体原则要求银行重点关注有无逾期记录、他行授信退出、涉及诉讼、有民间借贷传闻、高危行业以及零售贷款客户,及时了解债务人的还款能力、家庭情况等,提前预判风险。
一、合同文本常见问题
(一)合同文本的选用错误
根据“物权法定原则”，我行在开展经营管理活动过程中，应严格遵循该原则，避免因担保物权存在瑕疵而危及自身债权的安全，对无明文规定可抵、质押的财产或权利，银行不得接受，同时在实际操作中要正确选择合同文本：如账户质押应选用《保证金质押合同》，贷款业务采用最高额抵押或最高额保证方式的应选用《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》等;如对个别主要条款进行修改需报总行合规部审查。
(二)合同文本填写常见错误
1、对借款用途描述不规范，重组贷款用途含混，可能导致担保责任免除。
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建议：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法司法解释》)第三十九条规定：“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。”因此，借新还旧时，应在“借款用途”栏明确填写真实用途。借新还旧与新贷并存时，应分别列明借款用途。
同时根据银监会“三个办法一个指引”的要求，在借款合同中应尽可能填写借款的具体用途，并以此为依据认定借款人是否挪用贷款。
2、关于合同的生效条款。对公司类客户，银行借款合同、保证合同等合同中均约定为签字并加盖公章。实际操作中如果客户提出不签字加盖有权签字人的名章，我行能否接受?考虑到实践有需求，方便有长期合作关系的客户，在风险可控的前提下可采取此方式，前提是相应修改格式合同的签署生效条件，与实际操作不留矛盾，同时取得客户提交的名章印模和对上述事项的确认承诺书。
3、提前还款补偿金条款填写不明，客户提前还款时，容易引起争议。
建议：银行对借款人提前还款补偿金的收取标准化未进行明确约定，如果要收取补偿金，必须在合同中明确约定补偿金的计算公式和比
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例。提前还贷补偿金金的计算公式为：提前还贷补偿金金=提前还款金额×提前还款月数×补偿金金率。为避免合同填写不规范所导致的合同约定不明确，建议在填写合同时,写明上述公式并同时注明提前还款月数的计算方法以及补偿金金率为多少。
4、抵押物约定不明，可能导致抵押合同不成立。
《担保法》司法解释第五十六条规定“抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或约定不明的，根据主合同和抵押合同不能补正或无法推定的，抵押不成立。”，因此，经办人员在签订抵押合同和办理抵押登记时必须将抵押物具体化、特定化，在抵押合同的抵押物清单中明确约定每一个抵押物的名称、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权权属，并在抵押登记权证上一一注明，而不能仅仅在抵押合同或抵押登记权证上注明“整体资产”、“整厂”、“全部资产”、“全部设备”等概括性、指代不明确的词语。填写尽可能准确无误，不遗漏核心要素、必载事项，确保标的物“特定化”。同时在填写抵押财产价值时不要虚高，避免法院裁定抵债的后患。
5、关于保证金质押。合同中填写的保证金账户必需与实际一际，保证金要存入保证金账户，存入其他账户的，法院会否认其担保功能。
6、合同签署不规范，直接导致合同不生效。
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建议：首先弄清楚合同相对方的法定代表人或负责人是谁，例如：对于公司来讲，法定代表人可能是董事长、执行董事或经理。其次，如法定代表人或负责人不能亲自签署，应当提供授权委托书，指明有权签字人是谁。
(三)差别化服务合同履行过程中应注意的法律问题
以客户为中心，为客户提供差别化的服务从而巩固吸引优质客户、取得竞争主动权已成为各家商业银行不争的事实。但这种差别化的服务，往往使得实际的业务操作与我行固有的操作流程和后期管理流程存在一定差异。如果经办人员在实际操作中，仍按照一般的业务流程进行处理，忽视客户所提出的且已经为相关差别化服务合同所确定的个性化流程，势必增大银行承担违约责任的风险，并且可能丧失很多的维权时机。试举例予以说明：某大客户在贷款时提出，在人民银行调整利率时，银行应告知其调息的相关情况，并把此项要求写入借款合同。告知客户调息情况的差别化服务流程，与以往的借款人默认人民银行对外公布的利率的流程存在差异，一旦疏忽了该差别化细节，银行将承担违约责任。因此建议银行在建立该笔贷款的档案时，就应对该履约风险事项予以提示，并且适时根据客户的反馈意见调整差别化服务内容、完善风险提示事项。
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因此，建议对差别化服务客户进行动态管理和控制，建立差别化业务重大风险事项提示制度，严格按照银行与客户签订的差别化服务合同的约定履行我行应尽义务，以减小履约风险、维护银行权益。
1、在办理差别化业务前，经办人员应确定该服务与以往业务不同的操作和管理环节，并书面列明这些不同的环节并将其作为重大风险提示事项，以便于后面接手的工作人员对客户的后期服务和管理，建议在贷后管理的档案卷宗中加入一页专门提示“重大风险事项”;
2、在对客户的动态管理过程中收集信息，不断补充完善重大风险提示事项;
3、根据重大风险提示事项，对差别化服务工作进行定期的监督、检查。
4、妥善保管差别化服务合同和对重大风险提示事项的书面记录。
二、担保物的登记、管理常见的法律问题
(一)房地产抵押登记常见问题
1、以房产和土地进行抵押时，仅到房管部门办理房产抵押登记，而忽视了到土地管理部门对房屋所占用土地办理抵押登记手续。
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建议：《物权法》第182条明确了房、地合一的抵押原则，因此银行在办理房地产抵押贷款时，要以《物权法》为依据，不接受房、地分离抵押，确保房地产抵押物权的完整性。另《物权法》第10条确立了不动产统一登记制度。抵押人以房产和土地一并抵押时，应就房产和土地分别到房管和土地部门办理抵押登记。
另《物权法》第16条和第17条明确不动产登记簿和不动产权属证书的关系，明确了不动产登记簿的效力高于不动产权属证书。这意味着银行在贷前审查客户的资产或办理抵押时，必须到登记机关查询登记簿，审查权属证书的内容是否与登记簿一致，银行应在信贷档案中增加查询记录，此外还应确保银行抵押合同中记载的财产范围与登记簿一致。
还应注意的是，《物权法》建立了不动产预告登记制度，按照《物权法》第20条规定，如果银行接受了预告登记的不动产为抵押物，一旦抵押人没有在能够进行不动产登记之日起三个月内及时办理正式登记，则银行的抵押权将因抵押人的所有权预告登记失效而面临落空的风险。因此客户经理应对抵押人拟抵押的不动产进行详细调查是相当重要的。
2、抵押人仅以房产抵押，将增加抵押物的处置难度，进而影响债务
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建议：尽量说服客户将房产连同土地一并抵押，并分别办理抵押登记，否则，不宜接受此类抵押物。
土地是房产的基础，也是土地上的附着物的本质组成部分，如果对土地没有使用的权利，就无权在该地上建房或使用房屋。因此，抵押房屋时，应当连同土地一并抵押，并分别办理登记。在实践中，可能因为房产和土地分属不同的抵押人或者土地已抵押在先而房产建盖在后且抵押在后，从而导致抵押人将房产和土地作为各自独立的财产而分别抵押给不同银行的情况，在此情况下，如土地和房产都办理了抵押登记，法院也会认定抵押合同有效。但这样造成的后果是，地价决定房价，房价中包含有地价，以至于各家银行对抵押物的处置和利益分配难以达成一致意见。因此，在房产和土地分属不同的产权人，抵押人仅能抵押土地或房产的情况下，或者在土地已先行抵押给他人而将后建盖的房屋抵押给我行的情况下，经办行应谨慎分析具体情况。
3、以共有财产设定抵押应注意的事项。银行接受共有财产设定抵质押的，应根据《物权法》第97条的规定，区分按份共有和共同共有，分别取得占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有有人同意，注意共同人之间另有约定的除外。
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4、办理抵(质)押登记手续时，应正确填写抵(质)押权的存续期间和担保范围，否则将会带来“后患”。建议：
《物权法》第202条对《担保法司法解释》第十二条进行了修正，规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。由于登记部门要求填写抵押期限的，银行可与担保人另行书面约定：担保合同以及他项权证上记载具体担保期间是登记机构的要求，并非担保双方本意。担保双方约定，只要被担保的债权未被完全清偿，担保权就一直有效存续。从最大谨慎起见，具体担保期间届满前，尽量按照登记机构要求办理续期登记。
土地及房产管理部门要求抵押期间等同与贷款期间，并且要求每年续办登记，因法律没有特别要求，银行只能按照登记部门的要求办理。
担保范围应明确填写为“债权本金及利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、银行垫付的有关费用以及银行实现债权和抵押权的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)。”，否则，银行可能仅能在本金(或者本金加法定利息)的范围内就处分抵押物所得价款享有优先受偿权。
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(二)变更最高额抵押合同可能导致的问题
《物权法》相对《担保法》及其司法解释在最高额抵押权规定上有较大的突破，表现在：
(1)放宽了最高额抵押权担保的债权范围。《物权法》第203条规定“最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
(2)最高额抵押担保债权未确定情形，允许当事人约定抵押权的转让或协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高额债权额等，使最高额抵押权的灵活性和担保作用得到更好的发挥。
(3)规定了抵押权人的债权确定事由。《物权法》第206条明确列举6类抵押权人的债权确定事由，便于银行在法定情形出现时，灵活自由及时地行使债权及抵押权的转让，以最优的方式来保护和实现债权。
(三)谨慎对待作为贷款抵押物的房屋的出租问题
根据《担保法司法解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的法律咨询s.yingle.com
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财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”之规定，如银行抵押权登记在先，即使抵押人在设定抵押后再将抵押物出租，该租赁合同对银行不具有法律约束力，银行仍对抵押房产依法享有完全的、充分的抵押优先权。因此，建议注意两方面的问题：
1、一般情况下，银行不宜再出具同意抵押物出租的承诺，一旦出具则意味着我行主动放弃因抵押设定在先而获得的抵押优先权，转而让承租人获得租赁优先权，最终将严重影响银行依法行使抵押权，最终由主动变为被动。
2、特殊情况下，不得不同意出租时，为了避免实际操作中发生纠纷，有必要要求抵押人(出租人)与承租人在租赁协议中对抵押有关事宜进行约定，并经我行认可。具体意见如下：
①在租赁协议中增加如下内容：a、出租人明确告知承租人出租房屋已设定抵押给银行的事实;b、承租人不得使房屋价值减少;c、承租人明确同意：租赁期内抵押权人有权按照法律规定实现抵押权;
②租期不宜约定过长;
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③应要求出租人对银行承诺：出租房屋所得租金优先用于偿还银行贷款。
(四)账户质押管理常见法律问题
账户本身仅仅是一个名称，并没有财产价值，以账户作质押担保，实质上是以账户内的资金作为担保，因此账户质押建议注意两方面的问题：
1、根据《担保法司法解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”的规定，账户质押应符合以下两个条件：一是账户上的资金必须特定化;二是资金被转移占有，质押人不得随意划拨账户上的资金。因此，不但应签订《账户质押协议》，而且在贷后管理中，账户内的资金不能处于浮动状态或者没有以保证金帐户等专户的形式存在。
2、在实际操作中，账户(如果不是保证金等专户)内的资金往来，银行通常难以控制(如通过支票等结算方式转出资金时，银行须按照《票据法》及《支付结算办法》等的规定支付)，因此必须严格监控质押账户，以便及时采取措施回收贷款。
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三、借款人与贷款人变更的法律问题(即债权转让与债务转移问题)
根据《合同法》、《担保法》、《物权法》等法律法规的规定，贷款人转让债权、借款人转移债务需注意以下问题:
(一)债权转让，即贷款人发生变更，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人(借款人)不发生法律效力，债务人可继续向原债权人承担义务。债权人转让权利的通知不得撤消，但经受让人同意的除外。
(二)债务转移，即借款人发生变更，债务人将合同义务全部或部分转移给第三人，应经债权人(贷款人)同意。根据《物权法》规定，担保期间内，债权人(贷款人)许可债务人转让债务的，应当取得担保人的书面同意，否则担保人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。
(三)法律、行政法规规定转让权利或者转让义务应当办理批准、登记手续的，依照其规定。
(四)为落实债权债务关系必须签订《债权(债务)转移协议书》。
(五)《物权法》第191条规定了抵押物转让和抵押权转让规则，该规定相比《担保法》第49条抵押人转让抵押物应当通知抵押权人的规
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定有很大的变化，将转让抵押物履行通知义务改为必须取得抵押权人的同意，有利于银行对抵押物的监管。在实际操作中，如抵押物被抵押人擅自处置，抵押权人可以申请法院认定转让行为无效，并恢复抵押物转让前原状。
四、贷款展期常见法律问题
(一)根据我国《合同法》、《贷款通则》等有关规定，借款展期必须在贷款到期日之前由借款人提出申请，经银行同意后签订展期协议。
(二)展期协议不能仅仅表达银行准许展期的意向，还应由银行与借款人明确约定展期期限。该展期期限应符合我国法律法规及人民银行规章的规定。根据《贷款通则》的规定，短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限，中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，长期贷款展期期限累计不得超过3年。而且贷款只能展期一次。因此在签订展期协议时，应根据贷款期限的长短，再结合上述期限的限制，定出一个合理的展期期限。
(三)展期协议签订后，除原还款期限条款外，原合同的其它条款仍然有效。但由于贷款的展期期限加上原期限达到新的利率期限档次时，从展期之日起，贷款利息将按新的期限档次利率计收，所以，在展期时应与借款人明确约定，以免产生不必要的争议。
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(四)在签订展期合同时，应征得保证人的书面同意。根据《担保法司法解释》第三十条规定，债权人与债务人协议对主合同履行期限作了变动的，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。因此，原借款合同若有保证人的，我行在与借款人签订展期合同前应取得保证人的书面同意，否则，将减轻保证人的保证责任，增加我行的风险。如果原保证人不愿做出书面承诺或声明不再承担保证责任的，银行应要求借款人重新提供符合银行要求的担保。
五、借新还旧应注意的法律问题
(一)签订新的《借款合同》和《担保合同》，并重新办理抵(质)押登记
办理借新还旧后，贷款人与借款人原来建立的借款法律关系已经解除，贷款人与担保人原来建立的担保法律关系也不存在，贷款人与借款人、担保人建立了新的借款法律关系和担保法律关系，因此，贷款人必须与借款人、担保人签订新的借款合同和担保合同，并且必须到登记管理部门重新办理抵(质)押担保的登记手续(注：登记时注明新的借款合同编号)，采用质押担保方式的，还应办妥质物交付手续。
(二)在新签订的《借款合同》和《担保合同》中明确约定新贷款的真实用途
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为避免日后发生纠纷，在《借款合同》的“贷款用途”项下应明确约定为“用于偿还XX合同项下借款人所欠债务”，不要填写其他非真实用途，也不宜直接填写为“贷新还旧”、“以贷还息”。办理借新还旧后，原合同项下仍有欠息的，应在《借款合同中》约定“本合同借款用于偿还XX合同项下借款人所欠借款本金，对原XX合同项下仍欠贷款人利息XXX元，借款人将遵守原合同约定的利息计算方法，并继续履行清偿义务”。
与此同时，在担保合同的“双方约定的其他条款”中也应明确约定：担保人知道所担保的贷款用途为以新贷还旧贷。以避免在产生纠纷时，担保人以“不知道贷款用途，借贷双方恶意串通欺骗第三人”为由提出抗辩，逃避担保责任。
(三)注意担保方式的变化
办理借新还旧，实践中经常遇到担保方式的变化的情况，通常情况下，贷款人应注意下列几种情况：
1、将原贷款中的第三人保证变更为仅用借款人自身财产提供抵押时，贷款人应注意借款人主观上是否有《担保法司法解释》第六十九条“债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人
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恶意窜通，将其全部或部分财产抵押给该债权人，因此丧失了其履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。”规定的“恶意抵押”的情况，以免其他债权人向法院申请撤销该抵押行为;
2、在原贷款担保中的第三人保证的基础上增加保证人的，贷款人要注意与新的保证人签订《保证合同》，并且要注意《担保法司法解释》第十九条、第二十条、第二十一条中规定的“连带保证”与“按份保证”的区别。为维护我行债权，建议贷款人在保证合同中约定保证人之间的责任为“连带保证责任”;
3、在原贷款中的第三人保证的基础上又增加借款人的财产抵押的，即新贷款的担保中既有第三人保证，又有借款人提供财产抵押时，贷款人除要注意借款人是否有“恶意抵押”的情况外，还应注意《担保法》第二十八条的规定即“保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”;
4、在原贷款中的第三人保证的基础上又增加第三人的财产抵押的，即新贷款的担保中既有第三人保证，又有第三人提供财产抵押时，贷款人要注意《担保法司法解释》第三十八条规定的同一债权上既有“人保”又有“物保”时，“人保”与“物保”的关系即债权人可以要求
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保证人承担保证责任，也可以要求物的担保人承担担保责任，但担保合同中约定担保范围时，债权人只能要求保证人或物的担保人在担保的范围内承担相应的担保责任。
(四)注意账务处理
在办理借新还旧业务时必须制作资金进、出的划款凭证，以避免发生纠纷时，因无法证明该笔贷款是否向借款人的账户划出款项而导致败诉。
(五)注意审查借新还旧的担保物是否存在出租情况
在原借款合同关系中，借款人将抵押给贷款人的财产进行出租。此时根据《担保法司法解释》第六十六条的规定，贷款人享有的抵押权优先于租赁权。但办理借新还旧后，贷款人与借款人原来建立的借款法律关系已经解除，贷款人与担保人原来建立的担保法律关系也不存在，贷款人享有的抵押权也随之消灭，在借款人的财产上只存在租赁权。此时再以借款人已设定租赁权的财产为新贷款提供抵押担保的，根据《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的法律咨询s.yingle.com
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受让人继续有效。”的规定，银行在借款人无法归还我行贷款而需要处置抵押物时，将因为有“抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，影响到抵押物的变现率，而导致抵押物无人愿意购买，我行贷款将面临难以通过处置抵押物获得清偿的风险。因此，已经出租的房产不宜接受作为抵押物，经办人员应认真调查抵押物的现状。
(六)注意办理抵押物财产保险手续
如原抵押合同项下的抵押物办理过保险，经办人员在办理借新还旧时还应当注意审查保险期限是否届满，如保险期限届满，应当办理续保险手续。
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第四篇：公司收购股权转让中的法律风险是什么
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公司收购股权转让中的法律风险是什么
随着现代企业并购越来越活跃，其中以股权收购方式，最为常见，一来省下了投资人重新办理公司的麻烦，还能合理的避免税务，但是随之而来的，在公司收购股权转让中的法律风险也越来越高，那么在收购股权中的法律风险有哪些呢?
一、股权转让中利益相关者法律风险
此利益相关的人包括股东、债权人等，股权转让过程中对中小股东权利的损害主要是大股东利用优势地位侵犯中小股东的知情权、表决权等，使股权转让行为完全被大股东所控制。以股份回购为例，在实践中，虽然公司质量的好坏可以通过回购价格体现出来，但是回购通常发生在上市公司与大股东之间，属于典型的关联交易。如果交易的资产状况存在明显的或隐藏的问题而又难以体现在交易价格中，中小股东就有可能因股东会擅自作出决议而被侵犯利益，从而引发股东请求人民法院撤销此决议的诉讼风险。这是由于股权结构不合理和信息批
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露不规范的原因造成的，因此，应重视股份回购的信息批露程序和股东知情权、表决权的保护。
二、债权人权益保护中的法律风险。
股份有限公司债权人实现其债权的重要保证就是公司的资本。根据资本不变的原则，非经修改公司章程，不得变动公司资本。但是，为减少注册资本而进行股份回购后，就必然会降低注册资本，这不利于债权人利益的保护。
因此，一方面涉及到信息批露问题，另一方面，债权人为保护自身的利益，可能会事先提出相应的保护措施，比如对财务业绩制定一个明确的标准，防止公司在资金不充足或财务状况恶化时仍采取回购行为。
三、股权瑕疵法律风险。
实践中，股权瑕疵的法律风险主要表现在以下几个方面：
1、出资不实瑕疵中的法律风险。即非货币财产的实际价额显著低于认缴出资额，法律规定出资不实的股东应补缴出资，多发生于知识产权等非货币出资中。因此，对出让人出资种类的考查，也显得十分必要，尤其是非货币出资，容易发生出资不实的情况。
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2、出资不到位(违约)瑕疵股权转让中的法律风险。即股东出资不按时、足额缴纳，该股东除补足出资外，应对其他股东承担违约责任。因此，对出让人缴纳出资实际情况的考察，也是十分必要的。
2、虚假出资瑕疵中的法律风险。即股东根本未出资，采用欺骗手段获得登记机关的信任。在发生虚假出资的情况下，该股东不仅应补足出资，而且还要承担行政处罚的法律责任。
综上可以看出，受让人不明知出让人存在出资瑕疵，则受让股东对该出资不承担任何责任，但公司或者其他股东请求转让人将转让股权价款用于补足出资。否则，在明知瑕疵的情况下人受让该股权，在实践中，一般承担出资补充赔偿责任。
三、价款支付法律风险。
股权转让价款的支付应十分慎重,在此过程中，主要面临以下几个方面的法律风险：
(1)转让价格确定中的法律风险。确定股权转让价格通常有几种做法：将股东出资时股权的价格作为转让价格;将公司净资产额作为转让价格;将审计、评估价格作为转让价格;拍卖、变卖价作为转让价格;国有股权转让的价格每股不得低于净资产值。实践中，可以考虑首先采
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用综合评估确定股权转让的基准价格，在此基础上协商确定转让价格。
(2)支付方式选择中的法律风险。包括支付工具选择中的法律风险;支付期限选择中的法律风险;价款监管中的法律风险---将价款提前提存;受让方须承诺受让资金合法，且有充分的资金履行能力，并确定履行或不完全履行支付股权转让对价的义务。
五、股权置换(交叉持股)中的法律风险。
交叉持股容易发生不正当的关联交易(控股股东、实际控制人)，使企业产权模糊化，难以形成实际控股股东，公司的管理人员取代公司所有者，形成内部人控制;关联公司可能会受到大股东或控股集团意志的损害，在商业机会上、分配利润上，小股东都可能得到不公平的对待，从而激发股东矛盾。因此，可考虑通过公司章程予以限制，对外投资时，必须经过有关机构(三会)的表决，对投资的限额进行限制，从而加强对关联公司经营决策的监管和控制，对表决权的保护。股权置换的方式实践中有三种方式，即股权置换、股权加资产置换或股权加现金置换。
六、股权继承中面临法律风险。
股份有限公司以资合性为主，不存在股权继承问题。有限责任公司股
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权兼有股东人格权的属性以及人格权不能被继承的法律性质，因此股权继承的程序及其方法就具有与一般遗产继承不同的特殊性。就有限责任公司而言，公司章程可以对继承人继承股东资格作出必要限制，包括授权其他股东或者公司以公允价格收购继承人继承的股权。有限责任公司股东资格的取得必须得到其他股东的承认或认可。股东个人的经营才能、社会阅历乃至信誉、道德品质等因素，股东之间都是难免会考虑的。
在实践中，可以考虑以下措施妥善解决股权继承问题：股权继承应符合公司章程的规定;尊重被继承人的意思表示，股东去世之前与其他股东对公司股权如何继承有约定的，对这种约定，只要没有明显的违法现象存在，就应认可其法律效力;尊重继承人与公司原股东的意思表示，去世股东的继承人与其他股东就股权继承达成协议，也应该按该协议履行，但应以不违反公司法强制性规定为限;参照公司股权转让的规定继承股权，当股东之间事先没有约定，事后也不能达成协议时，各继承人要想取得股东资格成为公司股东，应向公司提出申请，公司在合理期限内召开股东大会或股东会，由尚健在的股东表决，股东过半数以上同意他们入股的，他们才可以成为公司股东，否则，他们不可以成为公司股东，不同意继承人取得股东资格的股东，应优先购买继承人本应继承的股份，再由继承人继承财产利益，如果不购买即视为其同意继承人成为股东。
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以上就是公司收购股权转让中的法律风险，需要注意的事项很多，希望各位朋友能认真分辨，以免不必要的经济纠纷，更多的关于收购转让中涉及到的风险，和其他法律方面的知识，还请您多阅读一些律师方面的书籍，多做了解，更多相关内容请关注赢了网。
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有
哪
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第五篇：关于关于民营企业常见法律风险与防范问
关于民营企业常见法律风险与防范问题
关于民营企业常见法律风险与防范问题
作者
成禹潭
法律风险是指在法律实施过程中，行为人的具体行为导致与获利背离的法律后果发生的可能性。违法行为可能引发的刑事责任、行政责任、民事责任就是法律风险，灰色行为和合法行为同样能引发法律风险，例如刑法第二百二十五条的非法经营罪，由于法律对“其它”二字的界定不明确，超出经营范围经营，企业要冒承担刑事责任的法律风险，这就是法律的灰色地带带来的法律风险；在买卖合同中，对质量、验收等一些条款的约定不明确，这些条款都是合法的，同样导致了法律风险。传统的法律风险定义强调的是违法行为导致的风险，在民营企业的经营实践中，很多行为都会引发法律风险，综合分析起来，民营企业经营中的常见的法律风险可以归纳为三类：一是用工风险；二是商业秘密风险；三是合同风险；下面分别论述。
一、民营企业用工的法律风险与防范。
1、用人单位以其它形式或口头约定试用期而未签订劳动合同的法律风险。
实践中很多用人单位口头或以其他形式（如在入职登记表或员工手册中载明试用期）与劳动者约定三个月或六个月试用期，但不签订劳动合同。这种口头或者以其它形式约定的试用期满后，用人单位认为该劳动者试用合格，就签订正式劳动合同，如果用人单位认为不符合录用条件，就解除劳动关系。该做法是违反法律规定的，在发生劳动争议时往往会处于被动地位而导致败诉。
劳动部在《关于贯彻执行<中华人民共和国劳动法>若干问题的意见》第十八条规定，劳动者被用人单位录用后，双方可以在劳动合同中约定试用期，试用期应包括在劳动合同期限内。《劳动合同法》第十九条第四款规定：试用期包含在劳动合同期限内。根据该规定，我们可以知道试用期存在的前提是劳资双方签订了劳动合同，试用 1
期存在于劳动合同期限中，双方没有订立劳动合同，试用期当然不可能存在，所谓皮之不附，毛将焉存？防范的最低成本的途径是起草合法的劳动合同签署。
2、用人单位只签订单独试用期合同的法律风险与防范。
司法实践中大量用人单位为了避免与劳动者订立劳动合同，往往在招用劳动者时与劳动者签订一个单独的试用合同，期限一般为三个月到六个月不等，在试用期合同期满后再决定是否正式聘用该劳动者。用人单位这样做的目的往往是为了规避法律，在试用期使用廉价劳动力，方便解除劳动合同。《劳动合同法》规定：劳动合同仅约定试用期的，试用期不成立，该期限为劳动合同期限。
防范的办法是企业不能约定单独的试用期合同，先签合同后上岗，不合格的依法辞退。
3、试用期内是否需缴纳社会保险的法律风险与防范。
试用期内不为员工缴纳社会保险费，这是实践中很多用人单位的习惯性做法，如果在试用期出现工伤、重大疾病等想不到的情况因没有购买工伤保险和医疗保险，由企业承担责任，小型民营企业却难以承担，有破产关闭的可能。
防范措施是对营销人员流动性大的职位可以签署代理合同和承揽合同，对一些相对稳定的职位快速考核，降低工资基数，提高各种考核奖金，依法购买社会保险。
4、规章制度程序与实体不合法的法律风险与防范。
规章制度是用人单位的内部“法律”，贯穿于用人单位的整个用工过程，是用人单位行使管理权、合同解除权的重要依据。劳动者严重违反用人单位的规章制度的，用人单位可解除劳动合同，没有规章制度，公司的管理将会陷于困境。
不合法的规章制度，在仲裁或诉讼中不能作为审理劳动争议案件的依据。根据《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，规章制度必须符合“民主程序制定”、“合法”、“公示”三个条件，才可作为人民法院审理劳动争议案件的依据。
按照《劳动合同法》第八十条规定，规章制度违反法律、法规规定的，由劳动行政部门责令改正。给予警告、给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。
根据《劳动合同法》第三十八条规定，用人单位的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的，劳动者可以解除劳动合同，用人单位需支付经济补偿金。
防范措施是在劳动合同法的框架下制作出符合本公司利益的规章制度，对违反劳动合同法的条款要全部进行修订，劳动合同法规定用人单位的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的，劳动者可以解除合同，用人单位需支付经济补偿，这和以往的法律相比对规章制度的合法性要求严格了许多。
劳动合同法施行后，规章制度的制定、修改履行法定程序。流程为：职工代表大会或者全体职工讨论→提出方案和意见→与工会或者职工代表平等协商确定→公示告知。因此，考虑组建职工代表大会、工会。并保留职工代表大会或者全体职工讨论、协商的书面证据。
5、用人单位未履行入职告知义务的法律风险与防范。
劳动合同法条文第八条规定：用人单位招用劳动者时，应当如实告知劳动者工作内容、工作条件、工作地点、职业危害、安全生产状况、劳动报酬，以及劳动者要求了解的其他情况；用人单位有权了解劳动者与劳动合同直接相关的基本情况，劳动者应当如实说明。
用人单位如实告知劳动者工作内容、工作条件、工作地点、职业危害、安全生产状况、劳动报酬是主动义务，即使劳动者不提出要求也得主动告知。实践中用人单位往往会忽视这个主动告知义务，导致发生“欺诈”的败诉风险。
防范的办法是人单位的主动告知义务很重要，劳资双方均有知情权。隐瞒真实情况将影响到合同的效力。操作实务中，从举证角度考虑，用人单位应当以书面形式告知劳动者，并保留相关证据，告知条款可在入职登记表中或劳动合同中进行设计。
做好就职沟通与激励，作为一个民营企业，自己的员工才是自己的第一客户，企业就是以赚钱为使命，所以企业不去赚钱就是一种罪恶，民营企业更是如此，现在的民营企业特别注重品牌构建和客户服务，却忘记了给自己的员工做应有的客户服务。
二、民营企业经营中的商业秘密相关法律风险与防范。
商业秘密，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。因此商业秘密包括两部分：非专利技术和经营信息。如管理方法，产销策略，客户名单、货源情报等经营信息；生产配方、工艺流程、技术诀窍、设计图纸等技术信息。商业秘密关乎企业的竞争力，对企业的发展至关重要，有的甚至直接影响到企业的生存。每个企业都有自己的商业秘密，目前的状况是我们自己对自己企业商业秘密的漠视，对于员工跳槽带走客户资料束手无策，对自己先进的营销模式到处宣扬，民营企业的平均寿命只有两年多，很大程度上自己的行为是自己的掘墓人，商业秘密是各种别人智慧的整合，这些智慧零件或许是公开的，商业秘密纠纷进入诉讼阶段原告的举证特别困难，调查成本太高。
商业秘密法律风险控制都是需要成本的，民营企业自身的特殊性决定了不能投入过高的成本来进行商业秘密法律避险，只有根据企业发展的阶段务实操作。
在企业发展的任何阶段，计算机里的商业秘密文件加密和保密制度要贯穿在企业商业秘密保护的全部过程，要掌握计算机文件粉碎、文件加密技术，计算机密码进入、计算机设置定时锁定，文件名伪装，安装专业的历史记录程序，计算机与网络设备交外部人员修理时，存储设备拆卸，还有在必要时拆除刻录设备和接口，防止文件泄露。
在企业起步阶段，企业可以通过签订保密协议，竞业限制，在劳动合同中专门设置保密条款或保密附件，同时对员工进行商业秘密教育的法律宣传，增强员工尤其是管理人员的保密意识，明确告诉员工侵犯公司的商业秘密是违法行为，情节严重的或导致犯罪。做好配套的奖励与处罚制度。
在企业发展到稳定的规模，经济相对宽裕，开始建立健全商业秘密保护制度，在员工招聘时签署保密协议、应聘人员商业秘密调查表，不侵犯他人知识产权保证书，就职和岗位调动时签署岗位保密协议，离职保密承诺书、岗位宣誓书，离职的时候签署离职员工调查表，离职员工资料清退单，离职保密协议。
建立基本的商业秘密监督、使用制度制作商业秘密确认登记表、商业秘密使用申请表、商业秘密使用登记表、商业秘密密级变更申请表、商业秘密解密申请表、商业秘密保护建议书、商业秘密文件交流的保密声明、对他人商业秘密的保密声明。
在企业成长期后，全面步入正轨，内部管理、运营已经规范，大量的技术信息产生，竞争对手会刺探企业的信息和商业秘密，这时需要对一些核心的技术和核心的资料信息要重点保护，确保自身的商业秘密安全，这时需要企业建立专门的商业秘密管理部门，由专门的管理机构来梳理庞杂的信息并建立完善的保密制度、如商业秘密管理办法或者商业秘密管理规章、和劳动合同法配套的文件，在开发新项目时，建立项目开发保密制度，在对外交流时要落实对外交流保密制度，对企业合同要进行加密。对商业秘密相关的报废文件记得全面粉碎。
三、民营企业应收账款的法律风险与防范。
企业应收账款是企业因对外销售等而向相对单位应当收取的款项。民营企业的利润很低，当坏账超过25%时，已经危及到企业的生死存亡。
企业应收账款法律风险的规避先要从客户评估开始，企业不去创造利润就是一种罪恶，不能带来利润的客户是负债，不是客户，在和客户签约前要对客户进行财务状况与信誉资料调查，对客户的信用做评价，控制应收账款规模。把收款责任落实到签约人员，并对其以收款进行绩效考核，完善合同的约定，尤其注意的是主体适格，和纠纷处理方式和管辖的约定，欠账出现后要用律师函催收，确定是坏账时马上起诉，方便的时候要做好财产保全。
目前有一种流行的做法是请收账公司，或者请黑社会，北京高院出台解释，对这类公司的处理是按照非法经营罪处罚，委托人或成为共犯，也就是说企业主可能因委托收账公司收账而涉嫌犯罪。
深圳市是一个民营企业密集的地方，有企业主因为雇佣收账公司被羁押的案例。
民营企业的法律风险常见的就是以上三类，我国的法律越来越复杂，越来越专业，民营企业的法律风险的防范被企业自己忽视了，也被律师忽视了，法律风险出现时很多企业面临的是灭顶之灾，企业应该拿出自己营业额3%—4%的资金请专业的民营企业避险律师来进行法律防范。企业到一定的规模后应该成立法务部，专业律师列席企业的重大会议，养成重要文件律师预签的习惯，这样企业才能做长远。
最后，民营企业法律避险是企业管理的一部分，必须企业战略、公共关系、人力资源、市场营销，品牌建设全面跟上，全面联动，综合实施，才能起到良好的作用。
广西先导联合律师事务所 成禹潭你好哦啊，
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