第一篇：住宅小区公用设施维修作业程序
（一）维修目的
使室外公用设施恢复使用功能及外观，确保正常的运作，为住户提供一个安全、舒适、美观的生活环境。
（二）维修原则
1、坚持经济、合理、安全、实用的原则。在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修费用。
2、修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。
3、为用户服务的原则。
（三）维修依据
1、符合维修方案或设计图纸的要求，满足合同的规定。
2、符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。
（四）维修标准
1、小区道路(人行道和车道)1.1修补损坏的砼路面。
如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补;对于大面积损坏的修补，采用1:2:2硅酸盐干硬性砼。室外公用设施的维修方法： A.将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。
B.用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜)，破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。C.将要修补的砼表面充分湿润(由表及里)。
D.湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉(砼坍落度要控制在≤3CM)。
E.用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水份处于湿润状态(养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁)。
1.2修补块材地面(如:地面砖、石块材料、预制砼块等)。A.凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。B.待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序)。
C.将块材充分洒水或浸湿后，用1:2.5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砖缝多余泥浆。
D.必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。E.修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。
F.对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层(可渗3%防水剂)，然后再坐砌块材。
2、路灯
2.1灯不亮:参照《住户室内维修规定》中的关于“灯不亮”的维修规定。2.2灯柱油漆:先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。
3、雨水管道
3.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之通畅;如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底(基础)，使管道放置平稳;如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。
3.2如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。3.3最后修复地坪。
4、化粪池
4.1如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物，并制定定期清掏制度。
4.2如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。
4.3如池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。
5、隔油池 5.1如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。5.2如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。5.3如池(井)盖缺损，无法修复，应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。
6、电缆沟
6.1如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作(放足钢筋)，并按设计要求把损坏的盖板换掉。
6.2如沟内积水过多，影响电的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因:一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决;二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。
6.3如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。
7、排水渠
7.1如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。
7.2如是渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复;如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。
7.3如是杂物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不畅，应及时清除4.8.4 池(井)壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的 日常运作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。
8、自行车棚、架 8.1自行车棚: 层面漏水(雨水渗漏):如是钢筋砼层面，先找出渗漏部位，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层;如因结构损坏而导致漏水面，应加固结构部分，再重做防水层;如是玻璃钢瓦层面，可用沥青麻丝堵塞被损孔洞。8.2自行车架: 如配件缺损，应用同一型号规格的配件修复，如需电焊，须在焊口上刷两道防锈漆。
9、路障 9.1砼路障: A.如缺损较少，可用高标号水泥砂浆修复，具体做法为凿除破 损面松动砼，清洁表面，喷水湿润，刷素水泥浆，补水泥砂 浆，然后养护保护。B.如缺损较多，应及时更换新路障。9.2钢管路障: 如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷红白相间的荧光漆。
10、绿化水管管网 10.1漏水: A.如是水管接头处漏水，应先将水管总阀关掉，然后在漏水接口处将水管卸下，在外丝管绕上防水胶带或止水麻丝，再将水管接好，打开总制闭水检查，至不漏为止。
B.如水龙头漏水，应先关总水阀，然后拆下水龙头检查是否因内芯或止水胶片破损漏水，更换相应配件，装回水龙头，开总阀，检查至不漏为止，如无法修复，应立即更换新龙头。10.2水管锈蚀: A.如锈蚀程度不大，可将相关部位除锈后，清洁干净，然后刷两道防锈漆，并应定期检查。
B.如锈蚀程度较大，应更换该段水管(注意应用热镀锌管更换)。
11、垃圾屋(池)、垃圾中转站
11.1如饰面(如瓷片、抹灰)被损，可以采用两种方法: A.将破损部位松散层清除，再用相应的材料修补相关部位。B.直接用水泥补，然后经刷漆等处理保持维修后外观协调、统一。11.2如五金部件(如闸门、铁栏等)缺损: A.检查缺损部位，查明原因，然后用相应的配件修复，并刷两道防锈漆。B.如是缺损较严重以至无法正常使用，应及时更换新配件。
第二篇：公用设施改造及维护维修工作程序
公用设施改造及维护维修工作程序
一、目的确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。
二、适用范围
适用于花园管理处管理的公用设施的改造及维护维修。
三、参考文件
1、《设施和工作环境管制程序》。
2、《分供的选择与评估管制程序》。
3、《采购管制程序》。
四、定义
1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到客户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行的维修。
2、外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。
3、自修：指管理处人员自行进行的改造及维护维修。
五、职责
1、管理处职责：
（1）负责做好本管理区域内维修（改造）、保养的及季度计划和半年总结；
（2）负责单项预算费用3000元以下的项目的申报、实施及结算；
（3）积极配合其它部门，做好由其它部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作；
（4）组织有关部门对本管理处负责的项目进行竣工验收；参与本管理区域内其它工程项目的竣工验收工作；
（5）管理处主任作为管理处负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作；同时须督促员工做好工程项目的计划、季度计划和半年总结、管理处所负责项目的实施。
2、工程技术部职责
（1）作为维修（改造）项目的主审部门，负责立项工程方案及预算的审核；
（2）负责做好维修（改造）工程的总结；
（3）负责单项预算费用3000元以上的项目的申报、实施及结算；
（4）为各管理处提供工程方案、预算上的技术支持；
（5）组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内管理处；参与其它工程项目的竣工验收工作；
（6）工程技术部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作；同时须督促员工做好工程项目的总结和部门所负责项目的实施。
3、财务部职责
（1）做好立项项目的预算审核工作，监督和控制工程费用的预算执行情况；
（2）负责为各部门办理工程项目的结算；
（3）参与工程项目的竣工验收。
六、资格和培训
执行本程序无需特别的资格和培训。
七、程序
1、管理区域内公用设施的确认
（1）物业管理原制作《公用设施一览表》并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。
（2）管理区域内公用设施应包括如下几种：
A、供电、供水设施。
注：不包括水泵房、开关站、变（配）电所，该部分公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行。
B、路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。
C、花园内休闲娱乐设施。
D、消防设施。
E、公共天线、公用电信线路。
F、清洁卫生设施。
G、公共防盗设施。
H、其他公用设施。
2、责任范围划分
管理处主任根据《公用设施一览表》和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。
3、维修（改造）计划
（1）“计划”的制定
各管理处须于每年12月15日前做好下一的工程维修（改造）、设备保养计划，维修（改造）、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高（低）压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑（网络）设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。
须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各管理处将编制好的《维修（改造）计划》送至总经理、财务部、工程技术部（送往工程技术部时须附送上用Excel编制的计划表磁盘，下同）。
（2）、季度计划的制定
各管理处须在计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修（改造）计划（单项预算2000元以上的项目），编制《季度维修（改造）计划》表，并将计划表送至总经理、财务部、工程技术部。
4、日常巡视检查
（1）物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内
每天巡视检查，并作《公用设施巡视记录》。
（2）物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行试验。
5、计划外公用设施改造及维护维修
（1）物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。
A、日常巡视检查记录。
B、客户投诉记录。
C、访问客户记录。
D、上级指示。
（2）经批准的计划外项目由物业管理员按规定实施。
6、公用设施的抢修
（1）管理处主任当班时，由主任组织实施抢修；管理处主任不在时，由责任物业管理员组织实施抢修。
（2）必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。
（3）管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。
（4）抢修完毕，管理处主任应向经理报告抢修情况，包括：
A、事故原因；
B、损失情况；
C、抢修结果；
D、抢修费用；
E、纠正和预防措施。
7、除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由物业管理员书面通知并监督施工单位或供应商处理。
8、公用设施改造及维护维修工作质量的检查。
（1）管理处主任重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量，发现问题，及时通知物业管理员处理。
（2）公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知管理处主任处理并要求其书面报告处理结果。
八、相关表格记录
《公用设施一览表》GD/E-QE-001-037-01
《维修（改造）计划》GD/E-QE-001-037-02
《季度维修（改造）计划》GD/E-QE-001-037-03
《公用设施巡视记录》GD/E-QE-001-037-04
第三篇：公用设施设备维护维修制度
共用设备设施日常运行、保养、维修制度
一．基本要求
（1）房屋外观（包括层面、露台）完好、整洁；公共墙面及楼梯间墙面，地面不破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
（2）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位、共用设施设备的使用情况，需要维修，属于小修范围内，及时组织修复；属于大、中修范围内，按规定使用专项维修资金。
（3）共用设施设备照项目配套建设，管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。
（4）载人电梯24小时运行。
（5）消防通道畅通，消防设施设备完好，可随时启用。二．路灯、楼道灯、景观灯
路灯、公共楼道、景观灯完好率98% 三．房层结构
每年二次以上对房层结构、涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主，使用人。四．门窗
每日一次巡视房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。五．楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落、无渗漏；面砖、地砖平整不起壳、无缺损。六．管道、排水沟、屋顶、窨井、化粪池
每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。窨井、化粪池每半年清掏一次。七．围墙
每日一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好，并有记录。八．道路、场地等
循环巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，并有记录。九．室外健身设施，儿童乐园等
循环巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外），并有记录。十．安全标志
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每周检查一次，保证检查清晰完整，设施运行正常。
中央公园物业管理处
第四篇：室外公用设施的维修规程
室外公用设施的维修规程
1.0目的使室外公用设施恢复使用功能及外观，确保处于正常的运作状态，为业主（住户）保持安全、舒适、美观的生活环境。2.0维修原则2.1坚持经济、合理、安全、实用的原则。在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。2.2修理及更换配件应尽量与原用配件型号规格一致的原则。2.3为业主（住户）服务的原则。3.0维修依据3.1符合维修方案或设计图纸的要求，满足合同的规定。3.2符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。4.0维修标准4.1雕塑4.1.1保持清洁。如：为金属雕塑定期清洁和油漆（使用规定颜色）；为钢筋砼雕塑定期清洁，发现有露筋情况的，应及时修补恢复饰面。4.1.2保持造型完整。如发现有局部损坏，应及时通知有关部门，请雕塑的施工或制作单位派专业人员修复。4.1.3保证安全。有两层意思：一为对容易损坏的雕塑应示警告牌严禁用力碰撞或攀爬；二为对过高或对人容易造成伤害的雕塑亦应示警告牌，限制人员的个别行为。4.2道路（人行道和车道）。4.2.1修补损坏的砼路面。a)如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1:2:2硅酸盐速干硬性砼。b)将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。c)用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的所有散粒刷除干净。d)将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。e)湿润水完全渗入里面至砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼落度要控制在≤3cm）。f)用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。4.2.2修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）。a)凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。b)待表面积水完全渗透后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）。c)将块材充分洒水或浸湿后，用1:2:5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直，抹去砖缝多余泥浆。d)必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出材面。e)修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。f)对于有防水要求的块材地面，预做水泥浆（可渗3防水剂），然后再坐砌块材。4.3路灯。4.3.1灯不亮：参照《室内维修规程》中的关于“灯不亮”的维修规定。4.3.2灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。4.4雨水管道。4.4.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。4.4.2如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。4.4.3最后修复地坪。4.5化粪池及污水井。4.5.1如当池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞物，并按定期清掏制度执行。4.5.2如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。4.5.3如当池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池，清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。4.6隔油池。4.6.1如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。4.6.2如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具或蒸汽及化学化油剂将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。4.6.3如池（井）盖缺损，无法修复，应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。4.7电缆沟。4.7.1如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求将损坏的盖板换掉。4.7.2如沟内积水过多，影响电力的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况应将杂物清除即能恢复正常。
4.7.3如电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。4.8排水渠。4.8.1如盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一材料，将损坏的盖板换掉。4.8.2如渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。4.8.3如杂物（淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。4.8.4池（井）壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常运作，然后抽干池水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。4.9绿化水管管网。4.9.1漏水a)如水管接头处漏水，应先将水管总阀关掉，然后在漏水接口处将水管卸下，在外丝管绕上防水胶带或止水麻丝，再将水管接好，最后打开总阀门试水检查至不漏为止。b)如水龙头漏水，应先关总水阀，然后拆下水龙头，检查是否因内芯或止水胶片破损漏水，更换相应配件、装回水龙头、开总阀、检查至不漏为止，如无法修复，应更换新龙头。4.9.2水管锈蚀。a)如锈蚀程度不大，可将相关部位除锈后清理干净，然后刷两道防锈漆，并应定期检查。b)如锈蚀面积较大，应更换该段水管（注意应用热镀锌管更换）。4.10垃圾屋（池）、垃圾中转站。4.10.1如饰面（瓷片、抹灰）破损，可以采用两种方法：a)将破损部位的松散层清除，再用相应的材料修复。b)直接用水泥补，然后经刷漆等处理保持维修后外观协调、统一。4.10.2如五金部件（闸门、铁栏等）缺损：a)检查缺损部位，查明原因，然后用相应的配件修复，并刷两道防锈漆。b)如缺损较严重以至无法正常使用，应及时更换新配件。第五篇：配电房维修程序
一、目的
规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设施设备各项性能良好。
二、适用范围
适用于物业部辖区内供配电设备设施的维修保养。
三、职责
1、管理处主任负责审核《供配电设施设施维修保养计划》并检查该计划的执行情况。
2、工程部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养计划》并组织监督、实施该计划
3、变配电室组长/值班电工负责对供配电设施进行维修保养。
4、事务部负责向有关用户通知停电的情况。
四、程序要点
1、《供配电设备设施维修保养计划》的制定
(1)每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养计划》制定的原则：
(2)《供配电设备设施维修保养计划》制定的原则： ①供配电设备设施使用的频度；
②供配电设备设施运行状况(故障隐患)； ③合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。
(3)《供配电设备设施维修保养计划》应包括如下内容： ①维修保养项目及内容；
②具体实施维修保养的时间； ③预计费用。
2、对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业程序》，按《供配电设备设施维修保养计划》进行。
3、高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。
4、变压器维修保养
(1)外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
((2)外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养： ①测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成)； ②清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；
③拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好； ④变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢； ⑤检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。
5、高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开头柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
6、低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。(1)刀开关维修保养：
①检查安装螺栓是否紧因，如松驰则拧紧；
②检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；
③检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；
④用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。
(2)熔断器的维修保养：
①新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；
②检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。(3)交流接触器维修保养：
①清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢； ②清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
③清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换； ④清洁铁芯表面的油污及脏物；
⑤拧紧所有紧固件。
(4)自耦减压启动器维修保养：
①用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理； z3 l8 I+ o9 a5 u$ E4 E/ Z: J5 L1 _--『学习改变人生·做成功物业管理人』--物业管理教育网,物业管理论文,物业管理师,注册物业管理师②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。
" h: 1 |2 Y3 J(K: s;L4 ^/ t物业论坛,物业管理网,物业网,物管论坛,物业管理公司,物业管理协会,物业软件,物业管理软件,物业管理条例,物业管理师,注册物业管理师(5)电容器维修保养： 中国物业管理教育网－物业管理交流与学习论坛: M9 y)Y+ k、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复； ⑧检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复； ⑨检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧； ⑩检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。(8)二次回路维修保养：.c ①号码管是否清晰或掉落，如有则补上新号码管； ②接头处是否松驰，如松驰则拧紧。(9)主回路维修保养：
①标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌； ②接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧； ③母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。
7、供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则机电处电工填写《申请延时维修保养表》，经机电处主管审核、物业经理批准后方可延可。
8、对计划中未列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。
9、变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《事故报告》内，变配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电处存档，保存期为长期。
10、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由机电处主管填写《停申请表》，经管理处主任批准后通知事务部，由事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。
五、记录
1、《维修保养计划表》
2、《维修保养计划表》
3、《申请延时维修保养表》
4、《外委维修保养申请表》
5、《停申请表》
6、《事故报告》
7、《备品、备件计划表》
六、相关支持文件
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