关于吉水县城市管理与旧城改造的调研报告[]

第一篇：关于吉水县城市管理与旧城改造的调研报告

吉人常字[2013] 号

关于吉水县城市管理与旧城改造的调研报告

中共吉水县委：

为了更好地推进我县“四城同创”，促进城市品位提升,6月15日—7月10日，县人大常委会组织部分常委会组成人员先后深入到县住建局、城管局、交警大队、文峰镇、鉴湖社区、城西社区等部门单位，通过实地调查、听取汇报、座谈讨论、个别走访等形式，对我县城市管理及旧城改造工作进行一次全面调研。为了更好地借鉴外地做法，调研组还到新干县学习考察，现就有关调研情况报告如下，供决策参考。

一．我县城市管理及老城区建设现状

近年来，我县坚持以人为本，规划先行，按照“建管并举、重在管理”原则，一手抓城市建设，一手抓城市管理，城市基础设施不断完善，城区环境不断改观，城市面貌不断提升，城市管理和城市建设正努力朝着规范、生态、宜居的方向发展。

虽然我县在城市管理及城市建设上取得了一定成效，但随着

— 1 — 城市规模的迅速扩张，城市建管过程中仍然存在着许多不尽人意之处，主要表现在：

（一）环境卫生状况依然较差。一是部分街道保洁效果差。一些主次街道卫生状况依然较差，“前面扫后面扔”，特别是一些人口密集场所，果皮、纸屑、食品袋随处可见。二是住宅小区卫生状况差。有些住宅小区没有物业管理，环卫设施不配套，加上居民卫生意识差，生活垃圾随地乱扔。也有部分小区如时代商贸城、城市花园原先有物业管理但费用收缴不上来，公司退出管理，小区卫生状况一片狼籍。三是背街小巷卫生死角多。有些背街小巷长年无人员清扫，生活垃圾遍地都是。也有些城乡结合部由于无人员保洁，建筑垃圾、生活垃圾长年无人清除，污水横流，臭气熏天，过往群众怨声载道。四是建筑工地多街道灰尘大。特别是当前正值滨江路堤改造，施工车辆多、建筑工地多，过往车辆带土运输，随意撒漏相当严重，整个县城似乎就是一个大工地，雨天一路泥，晴天一街灰，居民对此意见非常大。

（二）市容管理秩序较为混乱。一是街道交通秩序差。随着家用小汽车的增长迅猛，一些主要路段，如文化中路、文明路、文峰大道、十字路口等，一到节假日或上下班，便拥堵不堪。有些非机动车如电动车、摩托车不遵守交通规则，乱走道、乱转弯、闯红灯，给城市交通安全带来隐患。二是占道经营现象严重。一些主要街道商户占道经营较为严重，如文化中路、文明路、龙华大道，有的商户直接把商品或宣传广告摆在人行道，有的修配店、组装店、饮食店，有门市没场地，直接利用人行道进行作业。特别是文化中路、文水大道、艺术广场的冷饮摊、烧烤摊，一到晚上，占道为市，严重影响居民出行。三是街边路旁市场多而乱。一些街边路旁如进士学校旁、文明路、桥北新村路口等，一到早上，鱼肉摊蔬菜摊应运而生，市民、菜民热闹非凡，烂菜烂叶，— 2 — 随地乱扔，给城市管理带来极大难度。

（三）基础设施建设相对滞后。一是垃圾中转站少，公厕少。目前我县只有9座垃圾中转站且布局不合理。整个城北新区、城东片区没有一座，环卫工人运送垃圾极为不便。龙华大道、城北新区没有一个公厕，文水大道、龙华南大道有公厕，但整天关门上锁，成为摆设。二是公共绿地少、绿化率低。尤其是老城区，除了路边一排绿化带外，基本没什么公共绿地。文峰大道、龙华大道一些边角地，很少充分利用，有的干脆用围墙围起来，成为闲臵地或菜园地。三是农贸市场少、停车场少。县城现有农贸市场4个，整个城北新区没有一个，居民要到菜市场买点菜，至少要走上五六公里，生活着实不便。车位少、停车难，已成为当前居民出行的一大问题。目前我县商业中心没有一个停车场，一到节假日，车水马龙，人车抢道，乱停乱放，混乱不堪。四是部分路段排水差雨涝多。我县现有排水系统大多是雨污合流，在设计标准上，已远远不能满足城市发展的需要。一些路段没有充分考虑实际地况因素，排水功能弱，内涝严重。如文水小区和老县委政府门口，一到下雨天，整个小区街道便严重积水，居民多次上访，但问题依然无法彻底解决。

（四）城市整体品位依旧不高。一是城市空间布局不尽合理。县城老城区5.5平方公里，常住人口却达10万人，人口密度过大，显得繁荣无序。人口的过度聚集，使得老城区建筑间距小，“亲嘴楼”比比皆是，文峰大道虽经改建，但依旧“建成了新街，但见不到新貌”。二是城市建设整体性不强。由于老城区历史承接性强，加上城市总体规划指导性相对滞后，控制性规划管理跟不上，使得老城区建设普遍存在“见缝插针”、零敲碎打现象，没有整体规划，没有整体建设，整个城区看起来就是杂乱无章。三是城区建筑风格单一。在建筑设计上，形式过于呆板，风格单一，没有很

— 3 — 好地立足本地传统，大多是照搬照套都市建筑风格，火柴盒，钢筋楼，没有特色。有的街道如下文峰大道“一张图纸管一片”，没有错落有致，缺乏生机，缺乏活力。四是城市标识不明显。城市标识是一个城市的象征。到目前为止，我县城市建设还没有形成自己特有的标识，没有能够凸显自己独特文化品位的广场、公园或建筑物，总体风格仍处于千城一面、千篇一律的初始状态。

二．存在问题的原因分析

（一）管理制度不够完善，行政执法手段受到限制。近年，我县虽然出台了《吉水县城市容和环境卫生管理实施办法》、《吉水县户外广告设臵管理暂行办法》、《吉水县县城余土废渣管理暂行办法》、《吉水县园林绿化管理办法》，但这些管理办法，只是局限于某一领域、某一方面的管理办法，而且大多数管理办法是在“双创”期间或“双创”以前出台的，与现期的城市管理极不适应。有的管理办法，条款标准不明确，没有详细的处罚规定，缺乏可操作性。在规划执行管理上，也没有一个长效的管理制度。前些年，我县虽然在打击违规乱建、少批多建、未批先建上采取了一些措施，狠刹了乱搭乱建歪风，但仍有部分居民抱有侥幸心理，如黎洞新村、铁路新村许多违规建筑不拆不建，停工观望，给城市发展与管理埋下了隐患。

（二）措施机制不够健全，难以形成真正的长效管理。比如，在城市卫生管理上，缺乏一套有效的管理措施，致使有的环卫工人出工不出力，有的蜻蜓点水，不能很好地落实卫生清扫要求。大多数街道社区没有“门前三包”，没有部门单位责任区，原先“双创”期间，创建的一套较好的做法如领导机制、议事机制、考评机制等都没能很好地坚持下来。在城市交通管理上，没有建立很好的监督管理机制，有的交通协管员重罚款轻管理，重经济效益轻社会效益，特别是处理交通违规违章上，“关系”变通性大，导— 4 — 致乱停乱放、违规行使等现象屡禁不止。在市政设施建设上，没有建立很好强制措施，有的街道“今天建明天挖”，如县农业局、县总工会旁边的人行道刚建不久，电信部门、移动公司、供电公司就挖了三、四次，整个路面破坏严重，至今仍未恢复。

（三）宣传教育不够深入，市民文明意识比较淡薄。提升城市居民素质是提升城市品位的应有之义，要实现真正意义上的生态宜居，就必须要求市民具备良好的公德意识、卫生意识和环保意识。而我县城市居民乱丢乱吐、乱停乱放、乱搭乱建等不文明现象仍十分普遍，人为破坏、盗窃公共设施等行为有时还十分猖獗，如文化公园的先贤雕塑全遭“黑手”，“挖鼻断手”，无一幸免，令人扼腕。然而我们在宣传教育上，针对性不强、办法不多、方式不新。比如，在电视台、《活力吉水》等公众媒体上，没有一个固定性的城市管理宣传栏目，没有不定期对城市管理中文明与不文明行为进行大力宣传。在学校教育上，也没有充分利用好班会、校会多种形式，对学生进行思想道德教育。

（四）城市规划不够科学，与城市发展不相适应。在规划设计上，我县没有很好地利用吉水的“古红绿”资源和“两江三岸”自然风光，没有形成自己特有的建筑风格，在一定程度上直接影响了城市品位的提升。同时，在功能设计上，也是低档次、低水平。从我县早期建成的几大小区来看，基本上都存在公共设施少、效用低，绿地面积少、品位低等问题。特别是停车位少，成为困扰当前小区管理的一大难题。早期的小区都没有地下停车库，没有人车分流，在设计理念上，与小区现在的发展极不适应。尤其应该引以注意的是，当前我县正在实施旧城改造，只制定了《吉水县旧城改造实施方案》，没有出台相应的《吉水县旧城改造规划》，虽然我县出台了《吉水县新型城市发展总体规划》，但对旧城改造的针对性不强。如果没有《吉水县旧城改造规划》作指导，— 5 — 这必将又给城市今后的发展与布局带来极为不利的影响。

三．进一步加强我县城市管理与旧城改造的对策建议

（一）以统筹规划为引领，提升城市发展品位。编制好规划是实施旧城改造的基本前提，建议应尽快委托有关设计单位根据总体规划要求，编制出《吉水县老城区改造详细规划》。在编制规划时，应注意把握以下几个原则。一要突出“以人为本”的原则。整个旧城改造应注重“以人的尺度去规划改造”，力求更加适合人的生活和居住。除了在旧城的主要节点和居民密集区见缝插针地规划一些休闲广场外，更要注重旧城房屋的间距和城区排水系统、绿化系统及路网的规划。特别是在城区路网建设上，要结合城市人口居住的密集程度来加以规划，切实解决“车多路堵”的问题。二是凸显“吉水文化”的原则。要把吉水老街文化、先贤文化、书院文化、红色文化融入到老城改造中，赋予老城独特的城市风貌。一方面，要把旧城改造规划定位在“古城、古镇”上，充分挖掘吉水悠久文化底蕴，打造一些吉水“古城景点”；另一方面，又要结合城市功能定位，学习都市风格，打造一些吉水“时尚亮点”，从而构建“一街一景”、“一古一今”的最佳旅游景观效果。三是注重“功能分区”的原则。要结合路堤改造、恩江二桥建设、赣江二桥建设和鉴湖扩建等工程项目，做好城市功能分区。要根据各自的功能分区，确定发展什么，保留什么，什么地方该建，什么地方不该建。比如，在滨江地带可以依托得天独厚的水岸水景，规划一些休闲区、高档住宅区和能够代表吉水形象的景观建筑，从而构建出具有吉水特色的水乡城市景观格局。

（二）以完善设施为基点，筑牢科学发展基石。一要抓好公共基础设施建设。要着眼城市长远发展，合理布局城市农贸市场、垃圾中转站建设。建议在城东、城北新区、城南各新增1个农贸市场，在城北新增2座垃圾中转站或垃圾压缩站，在城东、城南— 6 — 各新增1座垃圾中转站，要免费开放街道所有公厕，并在人口较为密集的主次街道适度增设公厕，设臵公厕标志，方便群众使用。二要抓好交通路网建设。要全力抓好恩江二桥、赣江二桥、环城路堤结合和文峰大道等主次街道“白改黑”工程建设，力争三至五年内打造一个三纵六横的快速便捷的主体城市道路交通网。同时，要本着便于管理的原则，在城市主要交叉路口，建设地下通道，实行人、车分流。要加大停车场位的建设，将现有临时停车场改造成长期停车场，并在商业中心地带创造条件建设大型地下停车场。要制定政策，鼓励有空地、有院落的机关单位，向社会开放停车位，提供有偿服务。三要抓好地下管网建设。要结合路堤改造和“白改黑”工程，对城区地下排水管网进行全面升级改造。要按照雨污分流、科学规划的要求，对地势较低、易涝易陷地段进行集中改造，切实解决城市“下雨涝”问题。四要抓好行业市场建设。要按照城市功能定位，积极引入市场机制，将105国道、文峰大道的一些钢筋、建材、修理、机动车销售等经营门店，按类集中，科学布局，打造一批布局合理、特色鲜明、集中经营的各类专业市场。

（三）以“四城同创”为抓手，加速旧城提档升级。一要着力抓好环卫保洁，打造“国家卫生城”。要科学制定网格化的保洁制度，实行划片包干、分段分组作业。要建立“日巡查、周排查、月通报”工作制度和“定路段、定人员、定责位、定质量、定报酬”工作机制，实现城区道路清扫保洁全覆盖。要加大环卫经费投入，学习新干做法，新增一批中小型垃圾清扫车，在主次街道实行不间断清扫，提高保洁效率。要将保洁人员工资和环卫工作经费全部列入县财政预算，建立保洁人员工资增长保障机制，确保保洁队伍的稳定。要加强窗口地段和居民生活小区管理。对居民生活小区，要发挥乡镇社区参与管理的作用，切实解决小区管

— 7 — 理难问题。要切实加强城区建筑工地规范管理，设臵冲洗池、实行出入口路面硬化，严管重罚车辆带泥上路、冒装、撒漏行为，减少城市扬尘。二要着力抓好城区绿化，打造“省级森林城”。要立足小东山、文峰山、赣江、恩江等现有山水，结合山水相依、两江环绕等特点，以城市道路绿化为线，公共绿化为面，单位小区庭院绿化为点，制定独具吉水特色的城市绿化规划。要按照抓点、延线、扩面的思路，充分合理利用现有城区的空闲地、边角地、废弃地，见缝插绿，科学栽种，切实提高城区绿化率。要加强城区道路绿化管护，采取“线在林中过”或强行推行管线下地的办法，坚决制止“一年一小砍，几年一大砍”等随意砍伐路边林的行为发生。三是着力抓好景观美化，打造“国家园林城”。要重点抓好城北森林公园、滨江公园、城西湿地公园、城南文山公园、鉴湖公园扩建、吉水大桥三角绿地、铁路桥垂直绿化建设，促进城区园林整体上档升级。要切实加强街道花坛、社区公园、小区游园、小区广场建设，积极启动阳台、屋顶绿化工程，开展庭院透绿建设，改善人居绿化环境。要加强临街立面景观建设，继续推行龙华大道临街立面改造做法，按照统一规范、简便易行的原则，对城区主次街道的临街立面实行亮化改造。四是着力抓好市民素质提升，打造“省级文明城”。要加大宣传力度，在县电视台、《活力吉水》和吉水政府网站开辟“城市管理曝光台”栏目，对居民不文明行为予以曝光，开展评论，引导居民爱护城区环境。要开展“城管进校园”、“城管进社区”活动，充分发挥群众优势，广泛发动学生、社区居民参与城市管理，协肋执法人员开展城市管理法律法规宣传，引导居民养成讲文明、讲卫生的良好行为习惯。要充分发挥文明办、爱卫办、工青妇等社会团体和组织作用，积极组织学生、干部职工、市民开展义务清扫、文明礼让、爱护公物等活动，动员广大干部群众有钱出钱、有力出力，积极投身— 8 — 城市创建中。

（四）以项目建设为依托，打造旧城活力空间。一是要切实抓好文峰大道等主次街道“白改黑”项目建设。要在进一步总结龙华大道“白改黑”做法的基础上，逐步推进文峰大道等主次街道的“白改黑”建设。在规划建设上，要坚持高标准、严要求，对人行道、临街立面、花坛、路灯和下水道等要进行超前规划，将道路两侧的所有杆线，包括电力、通讯等强行下地，达到管线不露面、店招统一、门面规范、街道亮丽的改造效果。二是要着力抓好 “老街改建”项目建设。“老街改建”，可采取分区分片、分步实施和整体推进的办法进行。在改建方式上，可借鉴路堤改造或组团拆迁的做法，实行整体拆建；也可采取政府统一规划设计、居民就地改建的做法，分期分批推进老街整体升级改造。在改建范围上，可适度扩大到北至渔业社、南至恩江二桥、东至文峰大道、西至滨江大道。在设计理念上，可学习新干习家仿古街的做法，采用石阶卵石路、明清马头墙、阁楼的建筑风格，建成吉水仿古街，并以仿古建筑为载体，以老街文化、先贤文化、书院文化、红色文化为内涵，展示吉水积淀深厚的地方文化。三是要重点抓好 “鉴湖扩建”项目建设。要在现有鉴湖公园的基础上，充分利用老县委、县政府整体拆迁的时机，采用市场运作的办法，进一步扩大鉴湖公园绿地面积，增设城市广场，广场临街地段修建一些标志性的高档建筑，广场临湖地段修建吉水县老年活动中心，以最好的地段为全县老年朋友提供一个最佳的休闲养生场所。四是要突出抓好“一点两面”标志性建筑的建设。“一点”即交通节点，“两面”即主要临街面和临江面。在这些交通节点和临街面、临江面，新建一些标志性的雕塑或综合性建筑。如在十字路口和街心花园附近，修建一些超大型的商务楼、写字楼；在赣江二桥附近，修复观音阁；在滨江路堤附近，修建一些主题公园、休闲

— 9 — 场所，设计建造一些雕塑建筑，从而达到既提升城市品位，又美化环境的良好效果。

（五）以健全制度为突破，创建高效监管机制。一要制定出台《吉水县城市管理办法》。要在综合原有管理办法的基础上，根据城市发展需要，科学制定《吉水县城市管理办法》。要在管理权限、部门职能上进一步明晰，在市容和环境卫生管理、城市道路和市政设施管理、市场和交通秩序管理、城市绿化管理上制定具体详规。要根据条款规定，制定具体处罚细则。特别是在管网建设上，要出台严厉措施，坚决制止“今天建、明天挖”现象的发生。二要制定出台《吉水县物业管理办法》。要根据吉水实际情况，科学制定出台《吉水县物业管理办法》，在物业管理范围、小区配套建设、业主委员会工作职责、物业的使用与维护、物业服务管理、社区物业管理等方面进行具体明确。在具体做法上，可借鉴市里和新干县的思路，采取政府介入和市场推动的办法，强力推行小区物管化。在费用收取上，将物业管理费纳入水电费中一并收取，切实解决物业管理收费难问题。三要建立统筹协调的领导机制。要成立以县长为组长的城市管理工作领导小组，形成长效的强有力的领导力量。要建立由县政府分管领导牵头的城市管理联席会议制度，坚持按月或按季度召开联席会议，提高管理效率。四要建立统一的考评工作机制。要参照“双创”的做法，建立长效的城市管理工作考评机制，明确目标任务，将城市管理纳入各部门单位的年度目标管理考评。

（六）以强化管理为保证，凝聚齐抓共管合力。一要加大城市交通管理力度。要严格落实客运三轮车单双号运营制度，按照规定，严肃查处乱停乱靠、不按规定路线行驶、不按车位泊车、随意调头倒车等违规行为。要多向社会聘用一些交通协管员，在主要路段、主要交叉路口设立交通协管岗，对车辆行人乱穿马路、— 10 — 闯红灯等不文明行为进行劝导制止。二要加大城管巡查力度。要推行城市管理网格化的管理模式，采取“分片块、定街道、划路段”和“定岗、定人、定责”的做法，进一步完善“错时、轮岗”机制，实现城市管理日常巡查全天候、无缝隙、全覆盖。三要加大城市规划监督管理执行力度。在执行城市规划上，要做到“规划一张纸、审批一支笔”，严格依法、依程办事，不能因领导人的改变而改变，也不能因领导人思路的改变而改变。要加大城市规划执法力度，对不按规划实施的行为要敢于叫停，真正体现城市规划的法律性、科学性和可持续性。四要加大执法检查的打击力度。对违反城市管理特别是违规乱建、随意破坏公共设施等违法违规行为，要始终保持高度态势，发现一例，打击一例。要始终对违法违规者形成强大震慑，坚决杜绝未批先建、少批多建和随意毁坏公共设施等行为的发生。

抄报：吉安市人大常委会，县委书记、副书记

抄送：县政府、政协、纪委、人武部，县法院、检察院，县直各有关单位，各乡镇人民政府，本会各办公室

吉水县人大常委会办公室 2013年7月 日印发 共印80份

第二篇：旧城改造调研报告

关于商河县城中村改造难题的调查报告

当前，城中村改造不仅是我县城镇化建设面临的突出问题，而且是影响人居环境改善和城市形象提升的一道难题，破解这道难题已势在必行。经过近时期对我县城中村的调研，现将调研情况总结如下：

一、存在的突出问题

（一）土地利用粗放，视觉环境较差。我县城中村缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。

（二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我县城中村名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。

（三）思想认识不够，拆迁难度加大。我县城中村人口多，人员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位臵、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安臵协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。

（四）改造资金不足，整体推进受阻。据调查，我县城中村改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，加之先期投入过大，改造开发资金严重短缺，成为目前制约我县城中村改造整体推进的突出问题。

二、主要原因分析

（一）城乡二元结构体制束缚了城中村改造。城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和城中村管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。

（二）局部眼前利益阻碍了城中村改造。随着城镇化进程的加快，城中村大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三产业及土地收益。一是部分由土地转换成集体资产的城中村，只要拥有农村户口，无需参加劳动，每年可获得几百元、甚至几千元的收入，有的村还办理了社保和医保。二是城区里村出租房达千余户，户均年租金收入达数千元，一些临街出租房租金收入更多，逐步形成了一批“食租”群体。三是部分村民受利益驱使，乱搭乱建现象较为突出。综合以上分析，经济利益在维持城中村农民生活的同时，也制约了城中村整体改造步伐。

（三）思想认识偏差影响了城中村改造。一是思想观念

保守落后。部分村民思想观念难以融入、适应城市现代化建设和文明市民素质提升的要求，没有意识到城中村改造是现代化城市建设的需要，没有体会到这是政府改善村民居住环境和生活品质，提升城市形象的好事、实事。二是依附土地的传统观念浓厚。在村民传统观念中，村落就是他们生存的根，担心旧村改造或整体拆迁会使生活无着落。三是小农经济意识浓厚。部分村民担心造成的经济损失得不到补偿，对旧村改造拆迁持不情愿态度，甚至反对。

三、对策与建议

（一）在强化宣传、搞好发动中加快推进城中村改造。宣传发动工作是城中村改造项目顺利实施的第一步，也是一项基础性工作。一要加大政策宣传力度。充分利用广播电视、村务公开栏、发放宣传材料等多种形式，引导党员干部群众树立改善居住环境、提升生活品质的思想理念，激发建设现代化城市和美好家园的积极性和主动性。二要保障人民群众知情权和参与权。通过实行全民参与，使城中村改造宣传发动工作纵向到底、横向到边，实现公开、公正、透明，扎实有力推进城中村改造。

（二）在科学规划、统筹推进中加快推进城中村改造。坚持旧村改造与提升环境、开发产业相结合，住宅地产与产业地产开发相结合，确保改造规划高起点、高质量、高水平。一是做好城中村整体改造开发规划。按照“一改一个村、一

改一个区片、一改一条街”的思路，高标准推进规模改造。二是科学规划与优化产业相结合。注重科学规划，建设一批写字楼、商务楼，打造精品商务街区，使城中村改造改出一批新居、改出一批产业、改出一批景观。通过吸引高端人士创业、城区居民就业，拉动现代服务业发展。三是注重环境建设和景观建设。坚持布局合理、功能完善、环境优美、特色鲜明的原则，优化规划模式，突出生态特色，塑造景观特点。通过特色改造开发，进一步彰显城市风采。

（三）在创新模式、规范运作中加快推进城中村改造。按照先建设安臵房，后拆迁改造，再综合开发的程序，合理明确开发模式。一是村集体主导自我改造的方式。鼓励集体经济实力比较强的城中村自我组建开发企业改造，除部分土地用于安臵村民住宅外，通过土地招拍挂取得其他土地的使用权，进行房地产开发，向市场出售。二是开发企业独资或开发企业与村合资合作改造的方式。开发企业通过招拍挂取得土地开发权，在村集体的帮助下，与村民签订拆迁安臵协议，开发的住宅首先用来安臵被拆迁户，其他推向市场销售。三是政府主导有效推进的方式。实行政府收储后统一拆迁安臵，净地招拍挂后由企业进行开发建设，从而加快城中村拆迁安臵和实现土地收储，合理把握城中村改造开发建设节奏，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的“三赢”。

（四）在落实责任、强化考核中加快推进城中村改造。

完成城中村改造任务，关键在领导，重点在考核。把城中村改造工作纳入相关部门、单位和各里村岗位目标责任制考核范围，分解落实目标任务，细化量化工作考核指标，列出时间表；把城中村改造考核情况作为街道干部考察、任用的重要依据，作为各村干部考评主要依据，与评先树优、工资补贴等紧密挂钩，激发村干部工作主动性、积极性和创造性。

项目策划科

王少雷

第三篇：旧城改造专题调研报告

旧城改造专题调研报告

十八大报告中提到“以保障和改善民生为重点，让老百姓生活的更幸福。”为了提升城市品质、改善居民生活条件，**镇把旧城改造提升工程作为城市建设的重点工程全力推进。为市民提供舒适、优雅的生活环境，让大家切实感受到社会发展带来的幸福感。十八大的胜利召开，让我们在旧城改造工作中更有信心，更有干劲，结合党的群众路线学习实践活动的开展，我们更要从细微处入手，实施精细化管理，进一步提升城市功能，让市民生活得更舒心。“

一、旧城改造背景及意义

在宏观政策上，”科学发展观“、”五个统筹“的提出都表明我国的发展目标已逐步从先前的经济效率至上，转向”和谐“、”平衡“式发展，从”以经济建设为中心“向更全面、更广泛、更综合的”经济社会全面进步“转变。反映到人民群众最直接、最关心的问题上，就是要让老百姓从这些细微处能够真真切切感受到党和政府的良苦用心，让幸福指数明显飙升。

随着城市化和工业化进程快速推进，旧城改造政策是解决城镇建设用地刚性供给造成的供需矛盾的有力手段，同时也为城市人口集聚、资金筹措、改变农城生产生活方式、改善农城人居环境提供了契机。

**镇城市化已进入发展期，城市化发展模式亟需提升转型；而另一方面城乡差距进一步扩大，城乡一体化进程缓慢，农城居民生活居住条件没得到明显改善，无法享受城市化带来的城市文明成果。这就迫切要求建立统筹城乡发展和工业反哺农业、城市支持农城的新机制。

不管是宏观政策的调整，或是新一轮规划的实施，还是城乡一体化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排来贯彻和落实。旧城改造政策的推行，可以达到较好的政策预期。一是可打破城乡一体化进程中的土地瓶颈，拓展建设用地空间，有了用地指标也同步解决了城市建设资金不足问题。二是改善农城居民生活环境，能使配套公共服务带来的便捷惠及更多的农民。三是引导农城人口向中心城区集聚，实现建设县域中心城镇发展目标。四是提供就业机会，增加农民收入。

二、存在的突出问题

（一）土地利用粗放，视觉环境较差。我镇旧城缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。

（二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我镇旧城名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。

（三）思想认识不够，拆迁难度加大。我镇旧城人口多，人员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位置、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安置协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。

（四）改造资金不足，整体推进受阻。据调查，我镇旧城改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，成为目前制约我镇旧城改造整体推进的突出问题。

三、主要原因分析

（一）城乡二元结构体制束缚了旧城改造。城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和旧城管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。

（二）局部眼前利益阻碍了旧城改造。随着城镇化进程的加快，旧城大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三产业及土地收益。一是部分由土地转换成集体资产的旧城，只要拥有农村户口，无需参加劳动，每年可获得几百元、甚至几千元的收入，有的村还办理了社保和医保。二是城区里村出租房达千余户，户均年租金收入达数千元，一些临街出租房租金收入更多，逐步形成了一批”食租“群体。三是部分村民受利益驱使，乱搭乱建现象较为突出。综合以上分析，经济利益在维持旧城农民生活的同时，也制约了旧城整体改造步伐。

（三）思想认识偏差影响了旧城改造。一是思想观念保守落后。部分村民思想观念难以融入、适**市现代化建设和文明市民素质提升的要求，没有意识到旧城改造是现代化城市建设的需要，没有体会到这是政府改善村民居住环境和生活品质，提升城市形象的好事、实事。二是依附土地的传统观念浓厚。在村民传统观念中，村落就是他们生存的根，担心旧城改造或整体拆迁会使生活无着落。三是小农经济意识浓厚。部分村民担心造成的经济损失得不到补偿，对旧城改造拆迁持不情愿态度，甚至反对。

四、对策与建议

（一）在强化宣传、搞好发动中加快推进旧城改造。宣传发动工作是旧城改造项目顺利实施的第一步，也是一项基础性工作。一要加大政策宣传力度。充分利用广播电视、村务公开栏、发放宣传材料等多种形式，引导党员干部群众树立改善居住环境、提升生活品质的思想理念，激发建设现代化城市和美好家园的积极性和主动性。二要保障人民群众知情权和参与权。通过实行全民参与，使旧城改造宣传发动工作纵向到底、横向到边，实现公开、公正、透明，扎实有力推进旧城改造。

（二）在科学规划、统筹推进中加快推进旧城改造。坚持旧城改造与提升环境、开发产业相结合，住宅地产与产业地产开发相结合，确保改造规划高起点、高质量、高水平。一是做好旧城整体改造开发规划。按照”一改一个村、一改一个区片、一改一条街“的思路，高标准推进规模改造。二是科学规划与优化产业相结合。注重科学规划，建设一批写字楼、商务楼，打造精品商务街区，使旧城改造改出一批新居、改出一批产业、改出一批景观。通过吸引高端人士创业、城区居民就业，拉动现代服务业发展。三是注重环境建设和景观建设。坚持布局合理、功能完善、环境优美、特色鲜明的原则，优化规划模式，突出生态特色，塑造景观特点。通过特色改造开发，进一步彰显城市风采。

（三）在创新模式、规范运作中加快推进旧城改造。按照先建设安置房，后拆迁改造，再综合开发的程序，合理明确开发模式。一是村集体主导自我改造的方式。鼓励集体经济实力比较强的旧城自我组建开发企业改造，除部分土地用于安置村民住宅外，通过土地招拍挂取得其他土地的使用权，进行房地产开发，向市场出售。二是开发企业独资或开发企业与村合资合作改造的方式。开发企业通过招拍挂取得土地开发权，在村集体的帮助下，与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他推向市场销售。三是政府主导有效推进的方式。实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由企业进行开发建设，从而加快旧城拆迁安置和实现土地收储，合理把握旧城改造开发建设节奏，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的”三赢"。

（四）在落实责任、强化考核中加快推进旧城改造。完成旧城改造任务，关键在领导，重点在考核。把旧城改造工作纳入相关部门、单位和各里村岗位目标责任制考核范围，分解落实目标任务，细化量化工作考核指标，列出时间表；把旧城改造考核情况作为居委干部考察、任用的重要依据，作为各村干部考评主要依据，与评先树优、工资补贴等紧密挂钩，激发村干部工作主动性、积极性和创造性。

第四篇：浅谈旧城改造与可持续发展

浅析中小城市旧城改造的可持续发展

摘要： 本文从旧城改造与房地产开发的关系，揭示了我国中小城市旧城改造面临的问题和矛盾，通过分析现阶段我国中小城市旧城改造的本质内涵，提出符合中小城市实际的可持续发展旧城改造之路。

关键词： 中小城市；旧城改造；房地产开发；城市规划

旧城改造是一个十分复杂的问题，既有共同性的矛盾又有各个城市的特点。旧城区既是城市历史文脉的根，也是传统与现代功能共存和矛盾焦点所在。改革开放以后，虽然我国中小城市旧城区普遍存在布局混乱、房屋破旧、居住拥挤、环境污染、市政公用设施短缺、名胜古迹与绿地遭受破坏等严重问题已经得到不同程度的改善，但由于城市原有结构总有保持稳定性的去向和难以改变的惰性，以及问题的面广量大，一些历史上积累的旧问题积重难返，且不断地在新水平上再现和演化。主要表现在土地配置低效率日益突出、住宅拥挤和房屋破旧仍十分严重、基础设施滞后和不足与日俱增、历史风貌和景观特色丧失有所加重等。同时，在中小城市进行整体结构转变过程和原有城市土地进行大规模转换的过程中，又出现了新情况和新问题。

一、中小城市旧城改造面临的主要问题和矛盾

(一)超强度的房地产开发带来环境的恶化。

在市场经济中，房地产开发只有在房地产出售或出租所得的收入超过土地征用、土地出让金、拆迁费用和安置补偿费、建造成本才有可能。基于这一利益动机，目前我国的旧城改造都趋向超强度开发，这样才能使房地产开发公司在建设并出售商品房中获取利润。在我国中小城市旧城改造中这种现象是十分普遍，也是十分严重的。为了维护开发收支平衡，适当增加建筑密度是十分必要的，但如片面追求经济效益，人口密度、建筑密度和容积率过高，就会导致城市环境的恶化。(二)超强度的房地产开发带来基础设施的超负荷运转。

城市中心取得土地利用转换，势必带来土地使用性质改变和使用强度提高，这已成为我国城市旧城改造的现实必然。与之相伴随的是要加强和提高基础设施的负荷能力，供电、供水、排水、供气、供暖、通讯等都要彻底改造，交通也将进行根本改善，必须是交通通畅，并配以足够停车场地，做好城市规划和设计，既有体现现代城市的标志性建筑，又要有一定的广场、绿地，供人们散步、游玩、休息，不以高楼林立取胜。世界银行的调查发现，目前我国的旧城改造，在改造土地利用的同时，容积率也在初步提高，已从很低的 0 ． 3 ～ 0 ． 6 提高到了相当高的 2 ． 5 ～ 10 ． 0。由于房地产开发商盲目地追求经济效益，政府管理失调，片面提高容积率和建筑密度，导致现有基础设施容量和交通容量难以适应高强度的开发，使基础设施超负荷运转，产生了负效应

(三)工厂迁移不当带来新的环境污染和生活不便。

土地的有偿使用，促使工厂从不适合他们存在的、高地价的中心区迁出，从而环境得到改善，并促进工厂进行技术改造或发展新生产线。工厂搬迁之后，其他有能力更好地使用这些繁华地段土地的使用者，就可以占据这些旧城并加速我国城市功能的转化，使城市在土地使用和产业结构调整方面更合理。但是，企业迁移不当也会带来许多问题。企业迁移到生态系统脆弱或灌溉地区附近，会造成高度污染，其危害会大大超过在城市地区所能避免的程度；另外企业迁移郊区，会迫使工人不得不加长了他们的“旧城”居住地到新工作地点的上下班距离，在生活上造成诸多不便。这些问题在我国的中小城市都普遍存在。

(四)旧城改造中的房地产开发没有实现统一规划和统一开发。

目前我国的中小城市旧城改造主要是对城市中心区的旧厂区进行二次开发，很多只是零星的开发，上不了规模，原有的职工生活区没有得到改善。比较大的厂区也被不同的开发商“瓜分”，各自为政的开发，远没有达到房地产综合开发的目的。(五)居住搬迁不当带来社区解体。

产业结构调整、用地结构转换、人口结构变迁，城市面临着物质空间和人文空间的大变动和重新建构。社区作为聚集在一定地域范围内的社会群体、社会组织和社会生活共同体，具有亲密相连的社群，相对完备的生活服务设施，和与之相连的社区成员对所属社区在感情上、心理上的认同感和归属感。传统的居住文化圈被冲破，而新的居住文化环境和文化氛围又很难在短时间建立起来，由此而来的便是文化心理失衡，社区结构衰落。在我国许多中小城市旧城改造过程中已经出现了类似问题，须引起政府部门的注意。居民的愿望是就地改善城市基础设施，改善居住环境，这也成为社会稳定的重要问题，从另一侧面反映了目前旧城改造存在的问题和矛盾。

(六)中小城市旧城改造的历史保护意识淡薄，造成“建设性”破坏，导致城市历史风貌丧失。

在经济发展的高速起步阶段，由于仍有一部分人片面认为保护历史文化妨碍城市经济发展，常常急于改变物质生活条件和发展经济，无视历史文化遗产的保护，以至由此演化成破坏性建设行为。

(七)中小城市中的“城中村”是旧城改造的重要难题。

在目前市场经济条件下，中小城市的房地产开发商为追求企业利益最大化，他们不愿选择“城中村”这样的土地进行开发，因为存在着“城中村”的土地比较成本高，比较利益低，花费精力多，建设周期长，工程量大，投资巨大等诸多问题。政府在编制城市规划时“城中村”的改造也是十分棘手的事情。

二、现阶段我国中小城市旧城改造的本质内涵

我国中小城城市产业结构将顺应世界趋向，逐步由原来的“二、三、一”模式转向“三、二、一”模式。这一变化促进城市布局和空间结构发生变化，处于城市中心区的旧城区，作为黄金地段，必然成为第三产业集中地区，真正成为城市的核心。相应地，我国中小城市土地出现的大规模的转换，也促进原来土地用途结构和空间分布结构不合理的现象发生改变，需要更多地遵循城市土地区位价值规律，按其所在位置的最高租金进行最优化配置。城市发展中就业门路、就业人员构成突变，暂住和流动人口就业比例大幅度上升，对城市的规模、容量和结构产生巨大影响和压力，要求城市进一步提高人口承载能力和聚集能力。城市的现代化要求以高效合理的城市结构、完善的城市功能设施和高质量的城市环境作为它的物质基础。这些发展要求无疑是中小城市旧城改造的强大动因。因此，现阶段的中小城市改造的实质就是基于工业化进程开始加速、经济结构发生明显变化、社会进行全方位深刻变革这一宏观背景下的物质空间和人文空间的大变动和重新建构。

旧城改造是局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。'其规划建设的目的和主要内容包括改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；更新、调整城市工业布局；更新或完善城市道路系统；改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区；保护城市历史文脉和风貌特色，以提高人居环境质量，增强旧城区活力。全面认识和明确旧城改造的整体目标，有助于避免将它简单理解为拆旧建新和单纯为了旧城区土地增值的再开发。

三、走符合中小城市特点的可持续发展旧城改造之路旧城改造与房地产开发相互促进，旧城改造为房地产开发提供土地，房地产开发为旧城改造提供资金和动力。以旧城改造促进房地产开发，以房地产开发加快旧城改造，坚持旧城改造与房地产开发相结合的举措，既有效地改善了群众居住条件，又实现了扩大内需，刺激消费，带动房地产业发展，拉动经济增长的目的。

(一)坚持走旧城改造与房地产开发栩结合之路，是中小城市的必然选择。确定实施旧城改造与房地产开发相结合思路，主要基于以下三个因素：

一是资金因素。完成旧城旧村改造任务，搞好基础设施配套，投资巨大。这样大的投入，只能适应市场经济需求，实行土地置换，以地生财，以地聚财，走综合开发、滚动发展的路子。

二是需求因素。搞好旧城改造拆迁安置，需要大批安置房源。此外，住房潜在需求和实际需求也都很大。这样大的拆迁安置需求和住房需求，只有加大开发步伐，才有可能加以解决。

三是实力因素。房地产开发实力明显增强。开发内容已由简单的住宅建设发展到融住宅、非住宅、道路、重要基础设施为一体的综合开发。

实践证明，坚持旧城改造与房地产开发相结合，是符合中小城市的实际的，既找到了实现城市面貌大变样的切人点和突破口，又实现旧城改造与房地产开发互相促进、共同发展的目的。

(二)运用市场手段来推进旧城改造与房地产开发。

要求运用市场手段，将城市可以用来经营的部分存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配置，把长期以来的城市不变资本转化为可变资本，通过经营获得一定收益，并将这些收益投入到城市建设的新领域，走以城养城的市场化路子。(三)统一规划、统一管理，努力提高房地产综合开发水平。

一是坚持统一规划，就是全方位的综合开发。搞好综合开发，关键是超前编制详细规划。对核准认定的待改造区片，规划部门本着优化用地结构和较好地体现“三个效益”的原则，逐一提前编制出详细规划，为引进外资和招标确定开发单位创造条件。编制规划，强调本着节约用地、合理用地的原则，适当建设一些高层和小高层住宅，提高旧城区建筑容积率，以最大限度地发挥城市土地存量在城市建设与发展中的功能。全面放开技术性规划设计市场，引入竞争机制，提高规划设计质量。对完成详细规划的旧城改造项目，凡具备条件的，原则上由房地产开发服务中心统一组织前期开发，变生地为熟地，实行招标或拍卖，把“非经营性环境差价”全部集中到政府手里，专门用于基础设施建设。二是对旧城改造项目和房地产开发项目实行统一管理。三是建立严格的市场约束机制，把好土地供应源头，防止出现土地非法交易、违法占地现象，保证国有资产不流失。四是实行集中收费制度，规范减免办法。旧城区改造项目需要减免有关费用的，要统一论证，提出意见，批准后执行。凡属于土地出让金和城市配套费等应收费用，房地产开发商必须无条件缴纳，确有困难的，可分期缴纳或记录在案，作为政府的股份或投入。

(四)采取各种优惠政策，促进旧城改造与房地产开发顺利推进。

经过前些年的开发改造，市区现有旧城改造区片大多是一些居民密集、拆迁成本高、改造难度大的项目，经济效益低下，很难引起开发商的浓厚兴趣。针对这种状况，采取各种办法予以解决。一是政策扶持，按货币安置和实物安置相结合的原则对原有拆迁安置法规进行了修改，使各类旧城改造项目分别享受一定的优惠政策，保证开发商有利可图。二是资金倾斜，资金问题是制约旧城区改造的瓶颈和关键。解决资金问题，主要通过以下途径：(1)由市财政垫资，作为旧城区改造的启动资

金；(2)与银行联系，让银行参与旧城区改造。(3)企业自筹资金。三是强化招商引资工作。调整招商引资格局，变开发企业分散招商为政府主管部门统一招商。(五)阳光操作，妥善安置被拆迁群众。

旧城改造涉及拆迁安置，合理妥善安置被拆迁群众是城市政府进行旧城改造的重要工作，关系到社会稳定。旧城改造要全面落实科学发展观，按照政府主导、市场化运作的思路，坚持法治和人本并存、保护与改造并举、公平与效率并重的原则，以化零为整、组合成群、成片拆迁、市场运作的方式实施的大规模旧城改造，形成了以“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”的改造模式。在旧城改造过程中，按照以人为本和公开、公平、公正原则大力推行以“阳光拆迁政策”、“阳光补偿安置标准”“阳光拆迁评估”、“阳光拆迁裁决”为主要内容的“阳光拆迁”工程。(六)保护与开发并举，保护旧城区原有的历史文化特色。

首先需要全面认识旧城的特点和要求，按照分类分区的原则，对所在旧城区及地段实行开发定位；其次调整土地利用与布局和完善功能，解决旧城区人口密度、建筑密度过大的问题，改善环境，增强活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接着要改善交通和市政设施条件，提高环境质量，道路的拓宽与否要认真研究采取合适的办法；最后要重视旧城区的传统风貌和特色，控制旧城区的建筑高度、体量、色彩和风格，是旧城区历史保护的重要方面。

(七)加强社区文化建设，构建新的和谐社区。

旧城改造以后原有的社区邻里可能被打破，需要加强社区文化建设，营造新的居住文化环境和文化氛围，使社区居民对所属社区在感情上、心理上的认同感和归属感。

第五篇：旧城改造

探讨富民服装城对南充市旧城的改造

南充市旧城的现状

a.b.南门片区：旧城改造快速推进的条件

南门片区位处南充市顺庆区南门坝滨江生态走廊腹地，东连高坪，南通嘉陵，扼守三区交汇、两河中心的黄金地带。

此片区居民住的是大棚户，夏天燥热、冬天寒冷、居住条件十分恶劣，居民需要改善生活条件，旧城改造顺从民意。

此片区均是居住区，无商业形态，折迁成本低，可具操作性。

在滨江大道和玉带路的交汇处是新修的四桥。四桥的修建有利于缓解高坪到顺庆，嘉陵的交通压力，加强三区的沟通，符合城市规划。

b.西门片区：旧城改造难度主要的原因

西门片区主要以西门市场为中心。西门片区是旧城商业区，商铺折迁成本过高，只有降低该片区的商业价值，拆迁才具可操作性。

西门片区商圈形成，主要西门市场的带动。西门市场如果消亡，才能除低西门片区的商业价值。

西门市场产权的分割，形成众多的小业主。在改造中，各个小商户漫天要价，不支持政府的决策，使得西门市场的改造和发展步履艰难，成为政府的心病。面对这样的一个杂乱无序的片区，政府无从下手，无法改变现状，只得任其发展。西门片区成为了一个自生自灭的市场。

只有建成一个新的服装批发市场来刺激和加速西门市场的衰落，而西门市场的衰落将带动整个西门片区的衰落。

富民服装城在西门片区旧城改造中的作用

富民服装城是一个集服装市场，写字楼，住宿，停车场，客运等为一体的大型的服装市场。选址在人民南路和红花街之间的地段。

与西门市场相比，富民服装城购物环境舒适，价格比西门低三分之二，环境，交通非常便捷，取代西门市场指日可待。