总监管理思路

第一篇：总监管理思路

（老大无论你怎么决定我今后都将：把反省自己当成每日的功课，主角配角都专注，暗暗地把自己置于某岗位，逐渐培养自己在某岗位的能力。）

总监管理思路

一、制度方面

完善项目管理制度及工程部规章制度，并组织、监督执行，确保公司项目顺利进行。

二、工程计划

1、依据公司工程项目总规划，组织制定工程进度计划，包括项目总体计划、年度计划、月度计划。

2、审核项目经理编制的质量、进度、成本控制计划；

3、定期检查、汇报工程进度计划的执行情况，对未按时完成的计划，分析原因、评估影响、制定纠正措施并监督实施；

4、根据工程进度的客观实际情况，必要时调整工程进度计划。

三、招投标管理

1、组织编制甲供材料采购、甲供设备采购招标、专业工程分包招标总体计划并监督实施，确保每项招标申请适时提出；

2、负责工程承包、专业分包、监理、供应商的管理、按照公司招投标管理规定召符合要求的工程承包、专业分包、监理、供应商，对竟标的工程承包、专业分包、监理、供应商的资质、信誉、实力进行严格审查；

3、组织建立、不断完善工程承包、专业分包、监理档案，对其基本信息、资质、完成工程量、完成质量、履约表现详加记载，为公司的发展不断积累资源。

四、工程管理

1、负责对项目部的组织架构、人员配置、管理模式及甲供材料商、专业分包单位提出初步方案，供公司决策提供参考；

2、负责对项目的进度、质量、安全、成本及文明施工管理进行指导、监督和考核，定期或不定期组织单项或综合检查，对检查出来的问题督促有关部门和单位制定纠正、预防措施，并督促实施；

3、整体掌握公司各项目的运行情况，对发现的问题和项目部提出的问题，及时组织解决、必要时报请公司召集专题会议，确保公司各项目正常运行；

4、组织项目施工设计图纸、施工方案、设计变更、甲供材料、甲供设备、整改方案的会审工作。组织对重要材料、设备、工程的验收及备案工作；

5、监督项目部对工程承包、专业分包、监理、供应商的履约管理，全面掌握各项目履约情况，必要时约谈工程承包、专业分包、监理、供应商领导或报请主管领导召集专门会议，及时解决履约中存在问题；

6、负责集团资源的统一协调与调度（包括设备、材料、工程管理人员等），确保各项目的顺利运行和资源优化利用；

7、负责按公司有关管理制度和流程审核、签署公司有关工程技术文件和公司其他重大业务文件。参与公司重大合同评审，提出意见和建议；

8、对公司所属各项目经理或主管的年度和任期考核、调动、奖惩等提出建议；

9、领导工程系统的培训和考核工作，提高工程系统人员的职业素质和业务水平。

五、协调配合

1、负责工程管理人员队伍建设工作，组织工程管理人员进行业务知识培训、指导、监督工程管理人员工作并进行业绩考核；

2、协调好部门员工之间、本部门与其他部门工作协作配合关系；

3、保质保量按时完成上级领导交办的其他工作。

杨亚林2013年1月17日

第二篇：管理思路

管理思路

限于行业特性、工作环境、用工条件的不同，餐饮酒店人员的管理与一般意义上企业员工的管理还是有着很大区别的。这些被管理的对象既有自身的优势：年轻、朝气、有活力，接受力强，但同时，他们也有自身的劣势：学历一般不高，自我管理缺乏，容易“随大流“等等，加上他们素质参差不齐以及接受“管理”的形式和程度不同，这些都给管理带来了很大的难度。那么，如何来去管理这些餐饮酒店的人员呢？

本人有一下几点看法：

制度化管理。餐饮酒店员工的管理，制度化仍然不可缺少。中国自古以来就有“无规矩不成方圆“之说，大凡管理，就必须要有这些“章法”作前提。餐饮酒店的员工文化素质往往不高，因此，系统、超前的管理制度对他们或许起不了什么大作用，因此，在使用制度管理员工时，餐饮酒店要遵循如下几点：

1、制度不要太繁琐。制度如果“汗牛充栋“，过于繁多的话，餐饮酒店管理人员推行起来往往难度较大，如果执行不力，打了折扣，就会让很多制度“流于形式”，最后，会极大地损害整个制度的严肃性。因此，要避开这一点，就要简化制度，实施“瘦身“计划，就要把平时经常使用的日常管理（比如出勤、着装等）、标准话术、商务礼仪、卫生制度、服务标准等不断地向他们进行灌输，让他们耳熟能详，信手拈来，制度就容易落到实处。

2、制度管理要刚性。管理的关键在考核，考核的关键在落实。因此，在实施制度化管理时，在制度执行和落实上一定要一视同仁，不能厚此薄彼，只有“制度面前，人人平等”了，作为餐饮店的服务人员或者中、基层管理人员才能真正信服“法律“的严肃性，才能让大家心平气和地遵纪守法，制度才能发挥它的威力，让大家不敢“越雷池”。

制度化管理是餐饮酒店人员管理的基础和保障，一个没有章法的餐饮酒店注定会在经营管理当中破绽百出，从而难以做强、做大。因为在所有的竞争要素当中，人的因素是第一位的，作为以服务水准高低为“卖点“的餐饮酒店人员只有高举制度管理的大旗，管理出效益才能真正地得以体现。

“自治”管理。餐饮酒店人员，不论是总经理、前厅经理也好，还是前台的服务员、后台的操作员也罢，他们很多出身相似，或者是来自于同一个群体?——农村打工一族。因此，在管理餐饮酒店人员时，如果能采取“自治“的方式，开展自我管理，往往能够起到更好的推动效果。具体操作手法是：

1、从他们当中，优选有管理能力的人员，经过培训或者一对一帮扶等，快速提高他们的组织、管理能力，并委任领班、大堂经理或前厅经理等管理重任。

2、把餐饮酒店的制度，化作他们能够理解和执行的喜闻乐见的形式，通过推举出的“自治首脑”现身说法，以身作则地执行，从而带动整个餐饮酒店人员的执行。

这样做的好处是：

1、管理者来自他们中间，更容易取得他们的信任。这要比外聘一个管理人员，用餐饮酒店人员不容易懂的章法去“强加“管理要好很多，且这种方式，更容易得到他们的认可并最终执行。

2、“自治”能够让他们更好地看到职业前景。因为自治“领导人“来自于他们身边，更有认同感，对他们更有职业“诱惑力”，因为如果遵规守距、做得好的话，有可能下一个管理者就是自己。

榜样的力量是无穷的。通过管理“自治“，作为餐饮酒店可以实现低成本管理的效果，所花费不多，但却容易让制度落地，可谓一箭双雕，一举两得。

以教代“管”。作为餐饮酒店的人员，过于追求“高压“管理，限于他们的经历、心理承受能力等，他们往往难以接受，甚至采取“软抵抗”等拒绝执行，因此，曲径通幽，通过以

教代“管“，采取教的形式，不断地给他们“洗脑”，让他们接受酒店的管理理念、方法等，倒不失为一种较为有效的方法。以教代“管“具体实施方法是：

1、在教中管。作为餐饮酒店，无论是基层管理人员的大堂经理，还是前厅经理，抑或是一般的服务员，甚至厨师，他们都是需要不断地学习和提升的，有的酒店甚至每周专门辟出一定的时间来组织员工进行学习，其实，这都是灌输酒店管理理念和动作的好时机。通过在培训或现场指导过程中反复强调管理的内容、工具等，起到教练的作用。比如，现场模拟演练如何与顾客打招呼等，促使其掌握接待顾客的技巧的同时，把具体要求也一并加了进去，起到了“无声胜有声”的效果。

2、在管中教。在酒店人员实施管理当中，不要忘了在管理当中，教给他们如何去做，让酒店的员工明白，酒店的管理是帮助他们提升的，是为他们服务的，这样就可以消除他们对于管理人员的戒备心，从而能够更好地认识酒店管理的意义。以教代管，教管合一，可以避免单纯的为管理而管理，可以避开管理者与被管理者之间的矛盾和冲突，可以让管理能够水到渠成地予以实施，而不至于“操之过急“，而导致被管理人员的抵触和不满。

人性化管理。餐饮酒店的人员很多都是出身农村，他们有着不同寻常的生活和工作压力，因此，在管理当中，如果能够给予他们人性化的管理方式，则更容易受到他们的欢迎和青睐，他们更喜欢潜移默化、和风细雨式的管理方式。实施人性化管理需要注意的是：

1、人性化不等于人情化。作为餐饮酒店，人性化的管理是非常必要的。但决不能把人性化与人情化等同起来。人性化的管理是基于管理理性的基础上的，更多地关注了被管理者的感受与接受程度、接受方式。而人情化管理则往往容易忘记原则，最终让管理和制度抛之脑后，管理变成了“一团和气”，变成了“你好我好大家好“，变成了“和稀泥”和“打太极“，让管理无法进行下去。人性化的管理，其实是一种层次较高的管理，它可以不显山不露水地达到管理的目的。比如，有的酒店在管理员工时，就推出来首次违纪不罚款，但在一定时间内再犯一并处罚的方式，具体作法是，第一次违犯制度，只开罚单，但不真正罚款，仅仅是警告你，提醒你，但如果在一个月内再次违反制度，而两次一并执行处罚，这就是一种人性化的管理方式。毕竟，人不是神，都有犯错误的时候，通过给予改正的机会，有时可以间接地达到鞭策的效果和作用。

2、沟通是人性化管理的核心。在餐饮酒店的管理当中，沟通是必不可少的。良好的沟通胜过任何形式的管理手段。比如，有的酒店推出“总经理接待日”，“总经理与您面对面"等，就是通过这种一对一的沟通方式，了解酒店员工，尤其是基层员工的生活状态，工作状态，心理状态。比如，他们来自那里，生活习性是什么？饮食的习惯，是否适应等等，从而，急他们所急，想他们所想，关心他们所需，与他们建立一种内在的情感联系，让他们感动，让他们从内心里接受企业，接受管理，最终达到无为而治的效果。

人性化的管理，就是要求管理者要放下管理者的架子，俯下身子，与员工贴心交朋友，通过管理者的同理心、换位思考，以及相互间的双向互动沟通，从而上下一心，共同把管理的工作做扎实，做到位。

管理出效益。总之，餐饮酒店的人员管理是餐饮酒店经营者面临的新课题，作为管理者，只有根据餐饮酒店员工的实际状况，量身定做管理模式，才能让管理真正发挥出应有的作用，才能让餐饮酒店的经营锦上添花，不断创造出更大的效益。

以上为本人对贵酒楼的管理的一些构思与看法，望熊总参考。

第三篇：工段管理思路

工段管理思路

一、转变观念，落实班组长职责

在过去的工作中，工段班组长在未能承担起应有的职责,可能只起到了一个主操的作用。造成这种局面的原因很多，主要原因是由于班组员工普遍过于年轻，车间及工段对班组的能力缺乏信心，便将班组长的部分职责转嫁到了工段管理员身上。

为了扭转这种局面，首先，车间、工段管理员要转变观念，要相信班组长有能力带领班组完成相应的生产任务；第二，将班组长得管理权限归还；第三，调动班组长积极性，可以先从小事做起（如让班组长参与到工段培训工作中来，在完成员工培训的同时，也使班组长得到锻炼，为班组奠定基础），对表现好的及时予以表扬，使他们有成就感，逐渐让班组长积极主动的组织班组生产和管理；第四，对于能力不足、工作态度消极的，在通过私下沟通交流无效后，可更换班组长，这样也能形成一种能上能下的风气，调动基础基层员工的积极性。

二、加强员工培训工作

今年，车间新入厂员工较多，新老员工的比例甚至达到了1比1，且新员工基础普遍较差，如不能加强培训力度，到公司复产时，大部分员工可能达不到岗位技能要求。

加强员工培训可以从以下几点入手：第一，车间、工段由专人负责组织新员工培训工作，可以由班组长承担部分培训内容，如现场的流程梳理、设备操作等；第二，培训内容要由浅入深，且贴合实际，尽力避免枯燥的理论灌输；第三，培训工作应以实际操作为主，以使员工具备实际操作为主要目的；第四，培训工作要求务实，应避免走过场、搞形式。

三、工段工作要分工协作

工段工作繁杂，不是一个人能干完的，且工段管理是一个团队，要做好工段管理，首先要将工段工作理顺，并明确分工、相互配合协作，这样才能使工段管理高效、可靠；还需要充分发挥工段员工，让工段员工也参与进来，毕竟工段工作不只是工段管理员几个人的事。

四、严格执行车间管理制度

车间各项管理制度已基本建立完善了，但是能得到贯彻执行的不多，甚至许多在解化厂执行的很好的制度，在我们车间、工段也没能很好的执行（如交接班会议、润滑制度、班前会等）。可能在员工心中就形成了一种对制度无所谓的心态。

要加强车间管理制度的执行，首先，要加强制度培训，可以说车间员工对车间的很多制度都很陌生，甚至有些听都没听过，这也谈不上执行制度了；第二，要加强制度执行考核，工段执行不到位，车间考核工段，班组执行不到位，工段考核班组，必要时树立一些正面和反面的教材去进一步加强。

五、提高员工执行力

执行力对于工作的及时完成是至关重要的，因为时间就是金钱，时间就是效益。执行力不是只说在嘴上的口号，有结果的行动才是执行力。

车间、工段管理人员只有对自己所布置的工作切实地进行检查，一发现问题及时提出整改意见，这样才能让员工觉得领导对自己的付出是关心的，对于表现好的要给予表扬，使他们有成就感，对于表现欠佳的也要就事论事，指出其中的不足并且督促其完成，因为有些员工对任务的理解能力不同，只有不断地督促检查才能确保任务的及时完成，同时也能使员工真正从中学到知识，增强他们处理事务的能力。要提高员工的执行力，首先布置工作时应明确任务完成的时间；其次在工作布置后要勤检查督促，要从中观察其的工作态度，对不好的行为及时批评指正，当执行到一半后要对成绩进行表扬，对不足之处加以解释指导纠正，最后在到期时要及时进行检查。

六、营造积极向上的工作气氛

车间、工段生产的有效进行与工作气氛非常有关，当整个车间、工段处于积极向上的氛围中时，所有人的工作热情才会得到进一步提高。经常对工作积极的行为进行表扬，对不积极的进行批评，从而引导员工向好的方向转变。跟好学好跟坏学坏是由于工作环境决定的，塑造良好的工作环境有利于营造积极在向上的工作氛围。

要尊重员工个人的自尊心，针对做出错事的人要就事论事，不伤害人的自尊心，不仅是尊重人格，而且对搞好生产大有好处。人有了自尊心，才会求上进，只有每个人都有了上进心才会使工作做得更好。工段管理人员要主动关心员工的工资，对有疑问的员工要及时的沟通解释。通过加强现场管理、改进工艺等方式来提高工作效率，使员工工资得到提高，要想方设法减少员工的工作强度，改善员工的工作环境，从而使广大员工热爱这份工作，使整个车间充满积极的工作氛围。

第四篇：保安管理思路

谈物业管理如何做好保安队伍建设

现在大多数物业公司对保安队伍的建设感到非常头痛，比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业，保安在物业管理中的地位是别人无法替代的，除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜，起到形象展示的作用，保安工作人员是工作在物业管理的最前线，他们直接和业主（顾客）接触，为业主（顾客）提供最直接的物业管理服务，所以保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。那么如何做好保安队伍的建设呢，笔者认为应从以下几个方面加强保安队伍管理：

一、严格控制招聘环节

在保安招聘的环节上一定要把好关，招聘前要先制定出招聘条件，这个是最基本的也是最重要的，不要没有方向的招聘，人员的选才很重要，对于保安岗位的重要性从公司领导就要端正认识态度。招聘人员要明白应聘人员做保安的目的，预防很多人“跳板式”的工作方式，这样即使招聘来也不会做太久，也做不好，因为他们感觉只是个跳板，无所谓，极易不服从管理，另外尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，因为保安工作年限和工作表现可以用这样四个字来形容，那就是“古、灵、精、怪”，意思就是说第一年的保安比较古板，第二年的保安比较灵活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作时间长对企业未

必有好处，虽然不是绝对的，但的确有它的道理。故在招聘的时候对特殊的岗位，比如车库，可以考虑年龄大一点成家的退伍人员，或一些中年下岗职工，因为他们找份工作也很不容易，会比较珍惜工作，并且责任心强。另可多招聘些农村出来的人员，他们还是比较珍惜工作的，并且思想单一。在保安招聘时杜绝有“痞子”性子的人和杜绝同一地方和朋友关系的人（即使要也不能超过两个），有“土”性的是可以考虑的，因为有训练，基本可以纠正。

二、做好岗前和岗中培训

在保安招聘来后岗前培训很重要，如果有条件的话一定要独立培训，有些公司因为条件上的限制喜欢让老员工在岗中带，不过通过我多年的保安工作经验，这样的做法效果不大，因为老的保安往往不会说怎么教新员工如何做好，而是教员工如何偷懒和如何应付领导，往往新来的员工在专业知识还没学到的情况下其他的已经很精通了。在岗前培训中一定要讲明公司的要求和管理制度，当然也是有技巧的，如果是开始就讲管理制度，那么很大一部分人也会被吓跑了，感觉管理太严。在岗前培训中开始要着重于军事训练，因为从中可以看出一个人的纪律性和接受能力，如果实在不行那么只能从这一环节淘汰掉，另外要加强管理专业化和物业管理基础知识的培训，让大家了解物业管理并对物业行业前景看好，可以给他们举例说明，因为很多公司的高层领导都是从保安做起的，要对未来有信心。对于岗中培训同时要加强，在每周都要定期培训，其中主要包括军事、体能、消防、业务知识、法律法规等，要安排合理时间进行反复培训，并结合现场管理情况定制出培训计划，有计划一定要施行。

三、严格执行管理制度

在正常管理中，一定要结合现场严格执行管理制度，最终的目的是让处罚有依据，被处罚人无怨言，做到公平公正，这样也能提高管理者的威信，保安队伍是个特殊的队伍，团队年轻化，员工遇事很容易冲动，情绪波动较大，但对道理也很清晰，接受新的事物较快，所以一个团队开始的管理很重要，做好管理预防工作，如果等到问题都出现了再去处理，那么要多付出很大的人力和物力，还未必能达到理想的效果。

四、巧用管理技巧

在保安队伍中管理技巧很重要，要讲究方法，在生活中要真心关心我们的每位员工，有困难要马上解决，在工作中要严格要求每个员工。打个比方，有一个员工违反了纪律，那么做为保安队长肯定要对违规人员做出处罚，那么这时候就要按两条路线走，给被处罚的员工处罚后就不能不处理了，要在私下再找这名队员谈一下心，问为什么违反，有什么想法，对处罚结果如何认识，并给其讲处罚的目的，当然我们都知道处罚的目的是为了整个团队的建设，不是说对那一个人而言。在部门会议上要进行宣布，要把事情拿出来进行分析，引起大家的注意，这样一个处罚才能起到应有的作用；另要加强逐级管理的制度，但在这个制度中最难实行的就是保安班长对保安员的监督，很多保安班长由于本身认识的问题即使在发现本班员工违反纪律也不

进行处罚，并且还为其打掩护，感觉这样员工会感激他，会服从他，这样的想法是错误的，一个团队只有纪律严明，每个人才更便于管理，如果长久这样下去在真的遇到问题要进行解决的时候很容易出现员工集体辞职的现象发生。我们为了做好逐级管理可以考虑在管理制度中做好连带责任处罚，比如说本班队员在一个月内出现三次违纪现象班长扣多少分，前提是违纪不是本班班长发现的，要不然又达不到效果。

五、重视他们，同时也要让他们感觉到受到重视

管理处上下员工都要相互关心，在队员有生活问题或有工作情绪的情况下要做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠保安主管，特别是女管理员、管理处主任也要定期不定期地与员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。

六、让其生活感到充实

对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散，这是因为保安队伍大部分都是一些年轻小伙子，即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那么在这样的关键时刻，除了要经常灌输安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每天都排的满满的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等，这样的话他们感觉既有部队的生活又有社会的乐趣，既能统一管理又能增加保安队伍整体团队的凝聚力、战斗力。

七、要有好的薪酬体制

物业公司除有好的体制和规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念强，就必须做好保安薪酬评估计划。在当今的社会里，经济是大家关心的问题，那么要招聘好的保安就得在薪水方面让他感觉到比周边同行企业要高，他们就会感到自己能进入这样的企业而自豪，就会珍惜这份来之不易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬体制完善，保安的流动率就会下降，人员的素质就会提高，服务理念就会加强。这个问题比较现实，但确实管用。

八、人员着重培养，选拔人才

除了以上管理措施，企业还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。

因此，不管是什么样的物业管理公司，要加强保安队伍的建设，假如做到上述几点，那么，物业公司的保安形象、公司品牌就得到了展示，企业的经济效益与社会效益也就随之而来、、、、、、

第五篇：成本管理思路

成本管理的工作思路

房地产项目管理包括投资成本控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织协调。而投资成本控制管理是房地产项目管理中重要的组成部分。

成本控制管理强调的一种全面管理方法，强调三全性即全员、全方位、全过程。

制定目标成本，目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。

明确责任成本体系，责任成本管理是在“组织架构”建立时就明确责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。也可以按照项目投资的构成进行分解，分解到执行主体，落实责任到岗位,落实责任到人,最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。

跟踪执行动态成本反馈，项目实施过程中的预期成本，通过实时反馈目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。

业绩评估优奖劣罚，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估拿数据说话。

目标责任成本管理充分调动各项目各职能部门、全体职工降低工程成本的积极性。是实现全员参与、全面管理、全过程控制成本的一

种管理方式。

房地产项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程。即项目的决策阶段、设计阶段、施工招标及合同签约阶段、施工阶段、结算及后评等阶段都关系到房地产项目的总的成本；所对应的全过程成本控制是指包括项目投资估算、概算造价、预算价格、承包合同价、结算价、竣工决算价的控制管理。

项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用，前期工程费用，基础

设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不可预见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费用等等。

下面简述一下各阶段的成本控制的要点：

一、项目总投资估算阶段

项目总投资估算是项目开发前期的重要经济比较性成果控制文

件，是所有的经营活动的经济数据的估算，是项目的总投资控制性文件。

实事求是地搜集相关数据，杜绝为了论证可行性而脱离实际，盲

目设定相关成本经济技术指标；成本指标的设定必须以事实和数据为依据，科学的反映相应指标。

项目总投资估算的内容是指基础设施费、建安工程费、公共配套

设施费、管理费用的制订和投资估算相关数据的汇总计算等。

项目进行了初步构思，初步确定了产品的类型、结构型式、建设

标准及相关收费标准等。

工作程序是投资估算制订的基础为项目定位方案以及相应的指

标；从项目意向开始，跟踪、配合集团相关部门进行调查相关资料，准备、收集项目总投资估算的相应数据指标；按照项目的实际情况进行汇总编制。

二、项目总投资估算深化

项目总投资估算深化方案是项目开发产品定位时的重要经济比

较性成果控制文件，是项目开发期经济数据的估算，是项目的总投资预算控制性文件。全面客观、满足开发大纲确定的利润要求。

项目总投资估算深化方案的内容是土地成本、前期费用、基础设

施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。

项目总投资估算深化方案的编制根据，总投资估算、项目总体

规划方案、产品类型、结构形式、建设标准及相关收费标准。

三、工程概算与设计

工程概算与设计一同制定，完整的反映扩初设计的内容，实事

求是的反映扩初设计阶段建安造价的原则。

工程概算的内容是建设项目内各个单项工程的综合概算书和

其他费用概算表，包括制订说明、总概算表、各单项工程综合概算书、工程建设其他费用概算表、主要建筑安装材料汇总表等内容。

工程概算的制订标准及依据，符合国家及行业的规定，客观反

映方案阶段建安成本。如果概算结果影响项目投资收益与成本指标，成本管理部可提出扩初设计修改建议。

四、项目总投资预算

项目总投资预算编制的原则，项目总投资预算编制遵循全面详

细、数据实事求是的原则。

项目总投资预算的内容是土地成本、前期费用、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。

五、项目施工阶段成本管理

施工过程中的成本控制是成本人员投入时间及精力最多的阶段，也是成本控制过程中最重要最繁琐的阶段。

参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化 建议，保证工程在投资预算限价内招标。抓好成本预测和计划工作，强化事前控制和合同管理。

通过加强过程成本控制，对施工过程中工程成本进行动态结算 管理、成本核算预警，达到过程结算及时、有效反映项目成本。

项目施工阶段成本管理的原则，准确计量施工过程中的单项结算，及时反映项目工程动态成本。

项目施工阶段成本管理的内容，施工过程中的设计变更、现场签证的计算、审核，材料价差调整、材料认价、审核工程进度款、动态成本分析、成本数据整理及招投标工作；

六、工程竣工结算

工程结算阶段是整个项目运作过程中成本人员工作量最大的阶段，是成本人员工作的主要的关键阶段。

工程结算要有准确、及时、有理有据、全面的原则。

工程竣工结算内容及条件，工程竣工验收合格后，根据工程竣工结算资料进行工程结算。

严格按照工程结算计划进行结算，结算过程要向公司领导及时汇报，让领导随时了解项目结算情况，遇到和施工单位分歧较大的项目要及时上报领导并同时向领导提出解决建议，以供领导做出合理决策。

七、项目总投资决算

为全面、详细、准确地反映项目最终经济成果，全面评价项目开发的经济效果，规范项目总投资决算的管理。

项目总投资决算编制原则，项目总投资决算按项目实际发生的费用全面准确计入。

项目总投资决算内容，全面准确地反映土地成本、前期费用、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。

企业的生存取决于效益，成本管理水平的不断提高是效益最大化的根源。房地产企业的竞争正在由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争。