房地产开发经营情况指标解释与财务评价指标体系

第一篇：房地产开发经营情况指标解释与财务评价指标体系

房地产开发经营情况指标解释

信息来源：新津经济普查办公室 发布日期：2004-11-15 房地产开发经营情况(一)房地产投资完成情况

49.计划总投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，按照总体设计规定的内容全部建成计划(或按设计概算或预算)需要的总投资。

没有总体设计的房地产开发企业(单位)，按报告期施工工程的计划总投资合计数填报。

50.实际需要的总投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，由于变更计划，设备材料涨价等原因，按总体设计规定的内容全部建成需要的总投资。包括在建工程已完工程的投资和未完工程尚需投资。

没有总体设计的房地产开发企业(单位)，填上报计划总投资或年内施工的各项工程全部建成投产实际需要的投资。

51.自开始建设至本年底累计完成投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程从开始建设到本年底止累计完成的全部投资。其计算范围原则上应与“计划总投资”指标包括的工程内容相一致。

报告期以前已建成投产或停、缓建工程完成的投资以及拆除、报废工程的投资，仍应包括在内。但转出的“在建工程”累计投资应予以扣除，转入的“在建工程”以前年度完成的投资应当包括。

52.累计新增固定资产：指自开始施工至本年底已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。

53.本年底未完工程累计投资：指已经开始施工至本年底尚未建成交付使用的工程自开始建设至本年底累计完成的投资额。具体包括：①报告期以前年度开工跨入本年继续施工，到年底尚未交付使用的在建工程累计完成投资；②报告年度内新开工，年内尚未交付使用的工程完成的投资；③年底以前(包括本年和以前年度)已经停缓建的工程累计完成投资(如果已作报废工程处理的，则不包括在内)；④应摊入未完工程的应分摊的其他费用。

年末未完工程累计投资中不包括已转固定资产的不需要安装的设备、工具、器具价值，但尚未转入固定资产的不需要安装的设备、工具、器具价值，则应包括在未完工程累计投资中。

54.本年计划投资：指经计划部门同意安排的当年计划投资额(以立项报告为准)。有调整的，应填调整后的数字。

55.本年完成投资：指从本年１月１日起至本年最后一天止完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。其中土地购置费在实际统计工作中如难以区分，可放在“商品房建设投资额”中。

56.商品房建设投资额：指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资额(含拆迁、回迁还建用房)。

57.商品住宅：指房地产开发企业(单位)建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。

58.土地开发投资额：指房地产开发企业完成的前期工程投资，即路通、水通、电通、场地平整等(也称七通一平)所完成的投资。一般指生地开发成熟地的投资。在旧城区(老区拆迁)的开发中，如果有统一的规划，如政府有关部门批准的小区建设的前期工程中，有场地平整，原有建筑物、构筑物拆除，供水供电工程等工作量也可计算。未进行开发工程、只进行单纯的土地交易活动不作为土地开发投资统计。土地开发投资额在房屋用途分组中能分摊的部分就分摊，不能分摊的全部计入其他。

59.建筑工程：指各种房屋、建筑物的建造工程，又称建筑工作量。这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。

60.安装工程：指各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量。

61.设备、工器具购置：指工业企业生产的产品转化为固定资产的购置活动，包括建设单位或企、事业单位购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值。62.购置旧设备：指从外单位购入已经使用过的各种设备，不包括从国外购进的旧设备。

63.其他费用：指在固定资产建造和购置过程中发生的，除建筑安装工程和设备、工器具购置投资完成额以外的费用，不指经营中财务上的其他费用。包括土地出让金、大市政费、四源费(煤、热、自来水、污水)、不可预见费、旧房屋购置，基本畜禽支出，林木支出，退耕退牧还林还草、土壤改良、城市绿化，办公生活用家具、器具购置，建设单位管理费，土地征用、购置及迁移补偿费，政府收费，勘察设计费，研究 实验费，可行性研究费，临时设施费，施工机械转移费，设备检验费，负荷联合试车费，土地占用、使用费，建设期应付利息，包干结余，企业债券发行费，合同公证费及工程质量监测费，国外借款手续费及承诺费，汇兑损益，调整器材调拨价格折价，坏帐损失，固定资产亏损及损失等。

64.土地购置费：指房地产开发企业为取得土地使用权而支付的费用。土地购置费按当期发生数计入投资，如土地购置费为分期付款的，可分期计入投资；不计入新增固定资产。土地购置费支出包括：①通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；②通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金。

65.旧建筑物购置费：指购置已使用过的各种旧房屋及其他建筑物，即对旧房屋及其他建筑物的赔偿费。

66.投资额按房屋工程用途分组：指投资额中用于各类房屋建设的投资。

67.住宅：指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。68.别墅、高档公寓：一般指单位建筑面积造价高于当地同等地段商品住宅平均造价一倍以上的公寓或别墅，或者经有权审批房地产投资计划的审批单位审定为高档公寓、别墅的房地产投资项目。

69.经济适用房：指根据国家经济适用房计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，地方政府统一组织建设；用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收；出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。70.办公楼：指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。

71.商业营业用房：指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。

72.其他：凡不属于上述各项用途的房屋建筑物，如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等。

73.本年新增固定资产：指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。指房地产开发公司进行开发经营活动的最终成果，即为社会提供的固定资产，而且是在报告期内新增加的。不是反映房地产开发企业本身固定资产的 增加。(二)资金来源

74.本年资金来源合计：指房地产开发企业(单位)在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源数之和，包括上年末结余资金、本年度内拨入、借入或以各种方式筹集的资金。

75.上年末结余资金：指上年资金来源中没有形成投资额而结余的资金。包括尚未用到工程上去的材料价值、未开始安装的需要安装设备价值及结存的现金和银行存款等。可根据有关财务数字填报。上年末结余资金不能出现负数，即不能把上年应付工程、材料款作为上年末结余资金的负数来处理。

76.本年资金来源小计：指房地产开发企业(单位)实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。包括国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。

77.国家预算内资金：分为财政拨款和财政安排的贷款两部分。包括中央财政的基本建设基金(分经营性基金和非经营性基金两部分)、专项支出(如煤代油专项等)、收回再贷、贴息资金，财政安排的挖潜改造和新产品试制支出、城建支出、商业部门简易建筑支出、不发达地区发展基金等资金中用于固定资产投资的资金；地方财政中由国家统筹安排的用于房地产开发的资金。

78.国内贷款：指报告期房地产开发企业(单位)向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款，包括银行利用自有资金及吸收的存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款(包括煤代油贷款、劳改煤矿专项贷款等)，地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等。

79.银行贷款：指向各商业银行、政策性银行借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。

80.非银行金融机构贷款：指向除上述银行之外从事金融业务的机构借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。非银行金融机构包括城市信用社、农村信用社、保险公司、金融信托投资公司、证券公司、财务公司、金融租赁公司、融资公司(中心)等。81.债券：房地产开发企业(公司)或金融机构通过发行各种债券，筹集用于房地产开发与经营的资金，包括由银行代理国家专业投资公司发行的重点企业债券和基本建设债券。

82.利用外资：指报告期收到的用于房地产开发与经营的境外资金(包括外国及港澳台 地区)，包括外商直接投资、对外借款(外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票)及外商其他投资(包括补偿贸易和加工装配由外商提供的设备价款、国际租赁)。不包括我国自有外汇资金(包括国家外汇、地方外汇、留成外汇、调剂外汇和中国银行自有资金发行的外汇贷款等)。

83.外商直接投资：指外国投资商在与中国企业(政府)合资、合作或独资中以外汇现金、设备(或实物)、技术、专利或其他方式投入的资金总量。

84.对外借款：指通过中国政府(包括中央、各个部门、地方政府)、银行或非银行金融机构等中介机构引进，最终用于房地产开发与经营的外国资金(含设备、技术、专利等折算款)。

85.国家统借统还的外资：指由我国政府出面同外国政府、团体或金融组织签订贷款协议，并负责偿还本息的国外贷款。

86.自筹资金：指各地区、各部门及企事业单位筹集用于房地产开发与经营的预算外资金。

87.自有资金：指凡属于房地产企业(单位)所有者权益范围内所包括的资金，是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金。包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金。

88.其他资金来源：指在报告期收到的除以上各种资金之外其他用于房地产开发与经营的资金。包括社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。

89.集资：指房地产开发企业(单位)在单位内部或向社会筹集的用于房地产开发投资的各种资金。

90.定金及预收款：指房地产开发企业(单位)预收的购买者用于买房的定金及预收款。定金是为了使签订合同的甲乙双方履行经济合同，根据有关规定由购房单位在报告期交纳的押金。预收款是甲乙双方签订购销房屋合同后，由于经营活动的需要，在报告期由购房单位提前交付的购房款(包括预收购房款中的外汇)。

91.本年各项应付投资款：指在房地产开发过程中应付未付的投资款。包括应付工程款、应付器材款、应付工资、应付有偿调入器材及工程款、其他应付款、应交税金、应交基建收入、应交投资包干结余、应交能源交通建设基金、应交预算调节基金及其他应交款。各项应付款填报本报告期实际增加数(或发生数)，不是填报开始建设以来的累计数。92.利用外资按国家或地区分：指资金来源的利用外资中，外资来自的国家或地区的划分。各个国家或地区的利用外资相加应等于利用外资总计。各类外资按报告期的外汇牌价(中间价)折成人民币“万元”计算。(三)土地购置和开发情况

93.本年完成开发土地面积：指报告期内对土地进行开发并已完成七通一平等前期开发工程，具备进行房屋建筑物施工或出让条件的土地面积。

94.待开发土地面积：指经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未进行开发的土地面积。

95.本年购置土地面积：指在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。96.本年土地成交价款：指进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，目的是正确计算平均土地购置价格。(四)其他指标

97.竣工房屋住宅套数：指报告期内房屋按照设计要求已全部完工，经验收合格，达到住人或使用条件的正式交给开发公司的成套住宅数量(以设计图纸为准)。98.拆迁还建房屋竣工面积：指报告期房地产公司竣工的用于拆迁还建的房屋面积。99.统建代建房屋竣工面积：指报告期房地产公司接受委托、定向开发建设，并收取一定的管理费所建设的房屋竣工面积。

100.公益性建筑竣工面积：指报告期房地产开发公司竣工的学校、幼儿园、派出所、居委会、商店等公益设施建筑面积。

101.全年从业人员劳动报酬：指房地产开发企业在本年实际支付给本企业在岗职工的工资总额(包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资)和支付给其他从业人员的劳动报酬。(五)房屋面积及价值指标

102.房屋施工面积：指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。103.房屋新开工面积：指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。

104.房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准(实行房地产开发小区综合验收的城市，应经小区综合验收合格)，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

105.竣工房屋价值：指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

(六)商品房屋销售与出租情况

106.实际销售面积：指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。107.外销(租)：经有关部门批准，销售(或出租)给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。

108.销售给个人：指实际销售给国内个人的商品房屋面积。不包括外销中销售给个人的部分。

109.预售面积：指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。

110.空置面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

111.出租面积：指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。112.出租给个人：指实际出租给国内个人的商品房屋面积，不包括外租部分。113.实际销售额：指报告期内出售房屋的总收入(即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价)。该指标与实际销售面积同口径，包括正式交付的商品房屋在建设前期预收的定金、预收的款项及结算尾款和拖欠款。不包括未交付的商品房所预收的款项。收取的外汇按当时外汇调节市场价折算在其中。如果商品房是跨年完成的，应包括以前年度所收的定金及预收款。

114.销售给个人：指实际销售给国内个人的商品房实际销售额，不包括外销中售给个人的部分。

房地产物业管理、中介服务及其他房地产业生产情况(一)物业管理情况

115.在管物业占地面积：指报告期末物业管理单位正在进行管理的物业所占用的全部土地面积。

116.在管房屋建筑面积：指报告期末物业管理单位正在进行管理的已竣工交付使用的全部房屋建筑面积。

117.住宅：指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。118.办公用房：指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。

119.商业营业用房：指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。

120.厂房：指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、农业、建筑业、交通运输业、商业等单位中的厂房都包括在内。(二)中介服务情况 房屋代理销售

121.房屋代理销售成交合同面积：指经房地产中介服务机构代理，并签订销售合同的商品房及以外的所有房屋的成交面积。

122.房屋代理销售成交合同数：指房地产中介服务机构代理销售商品房及以外的所有房屋，并签订销售合同的业务笔数。123.房屋代理销售成交合同金额：指房地产中介服务机构对商品房及以外的所有房产进行销售，并签订销售合同的商品房成交金额。房屋代理出租

124.房屋代理出租成交合同面积：指经房地产中介服务机构代理，并签订租赁合同的商品房及以外的所有出租房屋的总面积。

125.房屋代理出租成交合同数：指房地产中介服务机构代理出租商品房及以外的所有房屋，并签订租赁合同的业务笔数。

126.房屋代理出租成交合同金额：指房地产中介服务机构对商品房及以外的所有房产进行租赁，并签订租赁合同的商品房成交金额。

财政部：施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）

1.资产负债率：用于衡量企业负债水平的情况。

资产负债率＝负债总额／资产总额×100％

2.流动比率：用于衡量企业偿付即将到期的短期债务的能力。

流动比率＝流动资产／流动负债×100％

速动比率：指速动资产与流动负债的比率，用于衡量企业流动资产中可立即用于偿付短期债务的能力。

速动比率＝速动资产／流动负债×100％

速动资产＝流动资产－存货

3.应收帐款周转率：反映企业应收帐款的流动程度。

应收帐款周转率（房地产）＝赊销收入净额／平均应收帐款余额×100％

赊销收入净额＝销售收入－现销收入－销售退回、折让、折扣

平均应收帐款余额＝期初应收帐款＋期末应收帐款／2

应收帐款周转天数＝360／应收帐款周转率

应收工程款拖欠率（施工）＝应收工程款／工程结算收入×100％

4.存货周转率：衡量企业销售能力和存货是否过量。

存货周转率＝工程成本或全部销售成本／平均存货成本×100％

平均存货成本＝期初存货＋期末存货／2

注：工程成本适用于施工企业，销售成本适用于房地产开发企业。

5.产值利润率：衡量企业每完成百元产值可实现多少利润。

产值利润率（施工）＝利润总额／企业总产值×100％

6.销售利润率：衡量企业销售收入的收益水平。

销售利润率（房地产）＝利润总额／销售总额×100％

7.工程结算收入利润率：衡量企业工程结算收入的收益水平。

工程结算收入利润率（施工）＝利润总额／工程结算收入×100％

8.资本收益率：衡量企业运用投资者投入资本获得收益的能力。

资本收益率＝净利润／实收资本×100％

9.资本保值增值率：反映投资者投入企业的资本在企业营运中的完整性和保全性。

资本保值增值率＝期末所有者权益总额－客观因素影响所有者权益增减额／期初所有者权益总额×100％

10.社会贡献率：反映企业运用全部资产为社会创造或支付价值的能力。

社会贡献率＝企业社会贡献总额／平均资产总额×100％

企业社会贡献总额指企业为国家或社会创造或支付的价值总额，包括工资（含奖金、津贴等工资性收入）、劳保退休统筹及其他社会福利支出、利息支出净额、应交增值税、应交产品销售税金及附加、应交所得税及其他税收、净利润等。

平均资产总额＝期初资产总额＋期末资产总额／2

11.社会积累率：衡量企业社会贡献总额中上交国家财政的比例与能力。

社会积累率＝上交国家财政总额／企业社会贡献总额×100％

上交国家财政总额＝应交增值税＋应交产品销售税金及附加＋应交所得税＋应交其他税收

上述所列财务评价指标，凡指标下列“施工”或“房地产”字样的，指适用于施工企业或适用于房地产开发企业；凡指标下未列“施工”或“房地产”字样的，适用于两个行业的企业。

第二篇：房地产开发经营与管理 经济评价指标与方法

第六章　经济评价指标与方法

一、单项选择题

1、生产成本加上相应的（）称为完全成本。

A、营业成本

B、销售费用

C、运营费用

D、资金成本

2、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是（）。

A、营业成本

B、期间费用

C、运营费用

D、资金成本

3、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是（）。

A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次

B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

C、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

D、可供分配利润=税后收入-未分配利润

4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。

A、550

B、856

C、1500

D、12365、对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。

A、租金收益

B、物业增值

C、股权增加

D、销售收入

6、下列属于房地产投资项目经济评价静态态指标的是（）。

A、财务内部收益率

B、财务净现值

C、投资利润率

D、动态投资回收期

7、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

8、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（）时的折现率。

A、0

B、1

C、0或1

D、29、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为170万元，折现率为12％时，净现值为﹣87万元。则该投资项目的内部收益率是（）。

A、11.12%

B、11.36%

C、11.66%

D、12.95％

10、某房地产开发项目采用18％的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为（）。

A、小于20%

B、满足目标收益率要求

C、大于18％

D、不满足目标收益率要求

11、若某房地产投资项目的名义收益率为18％，年租金增长率为10％，通货膨胀率为5％，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.3%

12、动态投资回收期是反映（）的重要指标。

A、开发项目投资成本大小

B、开发项目投资回收能力

C、开发项目资金流动速度

D、开发项目资金实力

13、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。

A、成本利润率是年成本利润率

B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。

C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。

D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

14、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0％

D、35.0％

15、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。

A、甲>乙

B、甲<乙

C、甲=乙

D、无法判断

16、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A、投资利润率

B、投资回报率

C、资本金利润率

D、资本金净利润率

17、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。

A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B、还款当年按年末偿还，按全年计息

C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率

D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

18、某置业投资者以10000元／㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.2319、一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12％，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为（）。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.0020、下列说法不正确的是（）。

A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上

B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2

D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于221、（）是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。

A、流动比率

B、偿债备付率

C、资产负债率

D、利息各付率

22、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元，资产合计为12000万元，流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元，存货为3000万元。则该房地产投资企业的流动比率为

（）。

A、37.5%

B、75%

C、150%

D、113%

23、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。

A、80%

B、120%

C、171%

D、230%

24、方案经济比选存在的关系不包括（）。

A、互斥关系

B、独立关系

C、相关关系

D、独立互斥关系

25、在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则不包括（）。

A、备选方案差异原则

B、最低可接受收益率原则

C、最大收益率原则

D、不行动原则

二、多项选择题

1、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，不包括（）。

A、销售收入

B、出租收入

C、营业外收入

D、补贴收入

E、自营收入

2、房地产开发项目用于出租或经营时，计入开发建设投资中期间费用的是（）。

A、经营费用

B、销售费用

C、管理费用

D、财务费用

E、大修基金

3、房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。

A、企业实力提升

B、租金收入

C、对社会贡献增加

D、物业增值

E、物业权益份额增加

4、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。

A、借款偿还期

B、流动比率

C、偿债备付率

D、资产负债率

E、投资回报率

5、房地产开发投资的静态盈利指标有（）。

A、成本利润率

B、销售利润率

C、投资利润率

D、投资回报率

E、静态投资回收期

6、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有（）。

A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D、如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E、内部收益率越高，投资风险就越小

7、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，对于静态盈利能力比选指标不包括（）。

A、销售利润率

B、投资利润率

C、资产负债率

D、财务净现值

E、偿债备付率

8、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。（2012年真题）

A、投资利润率为16.67%

B、投资利润率为22.50%

C、资本金利润率为31.25%

D、资本金利润率为37.50%

E、资本金利润率为62.50%

9、下列关于资产负债率的表述中，正确的是（）。

A、表明了负债占总资产的比例

B、反映了企业或项目的财务风险程度

C、资产负债率越高，则企业应变能力越强

D、属于长期偿债能力指标

E、房地产开发企业的资产负债率一般较高

10、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。（2012年真题）

A、备选方案差异原则

B、备选方案独立原则

C、最低可接受收益率原则

D、不行动原则

E、备选方案关联性原则

三、判断题

1、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。

对

错

2、在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。

对

错

3、开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。

对

错

4、财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

对

错

5、两税一费指的是营业税、城市维护建设税和地方教育费附加。

对

错

6、房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。

对

错

7、全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。

对

错

8、房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。

对

错

9、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资得只可以部分被收回。

对

错

10、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。

对

错

11、经营期限很长是，计算开发成本利润意义不大，可通过计算项目投资动态盈利能力指标。

对

错

12、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。

对

错

13、资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

对

错

14、在国际上银行一般要求流动比率在200%以上。

对

错

15、对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（2012年真题）

对

错

16、不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，保持资金可以随时投资。

对

错

四、计算题

1、甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000㎡，前两年的租金均为150元／（㎡?月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元／（个?月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。（2012年真题）

2、某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元／㎡，建造成本为4500元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

3、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。

4、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元／㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）

答案部分

一、单项选择题

1、【正确答案】

B

【答案解析】

生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283234】

2、【正确答案】

B

【答案解析】

期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费。参见教材P173。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283235】

3、【正确答案】

D

【答案解析】

可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）。参见教材P174。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283236】

4、【正确答案】

A

【答案解析】

10000×5％×（1+7％+3％）=550（万元）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。参见教材P175。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283237】

5、【正确答案】

D

【答案解析】

房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入。参见教材P176。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283238】

6、【正确答案】

C

【答案解析】

投资利润率属于静态指标。参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283239】

7、【正确答案】

B

【答案解析】

出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283240】

8、【正确答案】

A

【答案解析】

财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。参见教材P181。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283241】

9、【正确答案】

C

【答案解析】

FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%参见教材P182。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283243】

10、【正确答案】

C

【答案解析】

财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求。参见教材P182。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283245】

11、【正确答案】

D

【答案解析】

用公式（I+Ra）=（I+Rr）（I+Rd），（I+18%）=（I+Rr）（I+5%）求出Rr=12.3%。参见教材P186。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283247】

12、【正确答案】

B

【答案解析】

动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标、参见教材P187。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283249】

13、【正确答案】

D

【答案解析】

成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率。参见教材P189。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283253】

14、【正确答案】

D

【答案解析】

资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35％。参见教材P199。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283254】

15、【正确答案】

A

【答案解析】

假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。参见教材P200。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283257】

16、【正确答案】

B

【答案解析】

参见教材P200。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283259】

17、【正确答案】

C

【答案解析】

每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率。参见教材P201。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283264】

18、【正确答案】

B

【答案解析】

用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。参见教材P202。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283265】

19、【正确答案】

B

【答案解析】

先算出当期应还本付息资金A，A=60×12％÷[1-（1+12％）-10]=10.62（万元），再代入上式可得30÷10.62=2.83。参见教材P203。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283344】

20、【正确答案】

D

【答案解析】

参见教材P202。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283354】

21、【正确答案】

C

【答案解析】

资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。参见教材P204。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283356】

22、【正确答案】

B

【答案解析】

流动比率=流动资产总额/流动负债总额=6000/8000=75％。参见教材P204。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283364】

23、【正确答案】

A

【答案解析】

房地产开发项目的速动比率不会高于100%。参见教材P205。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283368】

24、【正确答案】

D

【答案解析】

参见教材P206。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283375】

25、【正确答案】

C

【答案解析】

在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则有：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283376】

二、多项选择题

1、【正确答案】

CD

【答案解析】

参见教材P173。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283377】

2、【正确答案】

BCD

【答案解析】

参见教材P173。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283378】

3、【正确答案】

BDE

【答案解析】

参见教材P176。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283379】

4、【正确答案】

ABCD

【答案解析】

参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283380】

5、【正确答案】

ABCE

【答案解析】

参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283381】

6、【正确答案】

DE

【答案解析】

参见教材P181-186。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283382】

7、【正确答案】

CDE

【答案解析】

CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。D是动态盈利能力指标。参见教材P188。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283383】

8、【正确答案】

AC

【答案解析】

投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额／项目总投资＝[150x

(1-40%)-150×10%]/(400+50)=

16.67%；资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额／资本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=

31.25%。参见教材P199。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283384】

9、【正确答案】

ABDE

【答案解析】

参见教材P203。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283385】

10、【正确答案】

ACD

【答案解析】

在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283386】

三、判断题

1、【正确答案】

错

【答案解析】

对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。参见教材P171。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283391】

2、【正确答案】

错

【答案解析】

参见教材P171。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283393】

3、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P172。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283397】

4、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P173。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283400】

5、【正确答案】

错

【答案解析】

两税一费指的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。参见教材P174。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283403】

6、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P175。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283406】

7、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P177。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283408】

8、【正确答案】

错

【答案解析】

房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283409】

9、【正确答案】

错

【答案解析】

财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。参见教材P182。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283412】

10、【正确答案】

错

【答案解析】

参见教材P188。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283416】

11、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P192。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283420】

12、【正确答案】

错

【答案解析】

参见教材P199。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283422】

13、【正确答案】

对

【答案解析】

资产负债率属于长期偿债能力指标。参见教材P204。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283424】

14、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P205。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283426】

15、【正确答案】

错

【答案解析】

房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283432】

16、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P208。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283437】

四、计算题

1、【正确答案】

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283440】

2、【正确答案】

（1）项目总开发价值：

①

目总销售收入：297000×95％×18000=507870（万元）

②销售税费：507870×5.48％=27831.276（万元）

③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元）

（2）项目总开发成本：

①土地成本：297000×1280=38016（万元）

②建造成本：297000×4500=133650（万元）

③其他工程费：133650×10％=13365（万元）

④管理费：

a．土地管理费：38016×8％=3041.28（万元）

b．建设期管理费：（133650+13365）×8％=11761.2（万元）

C．管理费合计：14802.48万元

⑤销售费用：507870×3.5％=17775.45万元

⑥财务费用：

a．土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（万元）

b．建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（万元）

C．财务费用总计：71583.618万元

⑦项目开发总成本：

38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（万元）

（3）项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176（万元）

（4）开发成本利润率：190846.176／289192.548=65.99％

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283441】

3、【正确答案】

目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。

计算项目财务净现值：

计算财务内部收益率：

当i1=21％时，NPV1=47.58（万元）

当i2=22％时，NPV2=-70.75（万元）

该项目财务净现值FNPV=174.55>0。财务内部收益率FIRR=21.40％>20％，因此该项目是可行的。

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283442】

4、【正确答案】

（1）设月最低租金为A元

第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）

第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）

第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

（2）净现值=0可求最低月租金水平：，iC=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5

则：A=86.45（元／㎡）

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283443】

第三篇：社会保险统计指标体系编制说明及指标解释

一、社会保险指标体系编制说明

社会保险统计属于部门统计，是国民经济统计的组成部分。它运用社会统计和经济统计的基本原理和方法，以社会保险基金为核心，以社会保险参保单位、参保人数为依据，对统计数据资料进行去粗取精、去伪存真、由表及里、由此及彼的整理和分析，从数量上研究和描述社会保险经济现象的规模、水平、结构、速度、深度等状况，揭示社会保险经济现象的运动规律。

本社会保险统计指标体系的编制遵照《中华人民共和国统计法》和社会保险各项政策法规，根据社会保险养老、失业、工伤三险“统一征缴、一单托收”计算机管理新系统的特点、劳社部“金保工程”的要求和社会保险各级各类报表的需求，为本市社会保险统计工作服务，为社保行政部门制定政策、基金管理部门加强管理和各级领导层的决策提供及时、准确、全面的数据资料和统计分析服务。它参考社会保险基金运行新系统的指标体系，同时对该体系作了补充。

社会保险统计以反映社会保险总体现象数量特征为目的，按照说明总体现象的内容分为总量指标和分析指标。指标的设置依赖概括总体现象数量特征的科学概念即指标解释和科学的计算方法。社会保险总量指标是反映社会保险总体绝对数量多少的统计指标。社会保险分析指标是研究社会保险总体内部的数量关系和总体单位水平、状况的指标。

社会保险统计指标按照说明总体现象的时间不同，可分为两类，即静态指标和动态指标。社会保险静态指标是反映某一时点的社会保险现象所达到的水平的指标，它反映该时点的社会保险状态，也称为时点指标。社会保险动态指标是反映某一时期内社会保险现象发展过程的指标，它反映该时期内社会保险的变动状态，也称时期指标。

社会保险指标体系还包括统计分析体系，内容一是从社会保险参保人及参保单位入手，研究社会保险的覆盖面、负担率等现实状况；二是从社会保险基金收入、支出及结余入手，研究社会保险的收缴率等基金运营情况。

长期以来，由于缺乏科学的、系统的、全面的社会保险统计指标体系，市中心的社会保险统计已无法适应社会保险事业日新月异、与时俱进的发展需要，成为阻碍深化社会保险基金管理工作的桎梏和瓶颈。主要表现在：统计体系不健全、统计指标不规范、统计方法不科学、统计口径不统一、统计信息不共享、统计渠道不畅通、统计分析不及时等方面。

由于社会保险涉及面广泛，涉及人员众多，特别是本市今年开始启动“三险合一”工程，仅仅依靠几个统计指标是无法反映出社会保险的总体特征和发展程度的。所以，必须建立一个与“三险合一”工作相适应的，能够满足“三险合一”工作需要的社会保险统计指标体系。

按照社会保险统计学的理论，结合本市社会保险基金管理工作的具体情况，可以考虑按以下两种模式来建立社会保险统计指标体系：一是“三足鼎立”型，即在“社会保险统计指标体系”下，分设“养老保险指标”、“失业保险指标”和“工伤保险指标”三个分体系，分别反映各险种的指标；二是“一统天下”型，即在同一个指标系列中，综合反映各险种的指标。

两种模式相比，后者更符合社会保险统计学的理论，是社会保险统计指标体系的发展方向和必然趋势。

因此，本指标体系暂按“一统天下”型，同时兼顾养老、失业、工伤各险种的特殊性，留有医疗保险接口而设定。

二、社会保险统计指标体系框架结构

社会保险指标体系

参 参 享 基 基 个

保 保 受 金 金 人

单 职 人 收 支 帐

位 工 员 入 出 户

（详见附表）

三、社会保险统计指标设置和解释

一）参保单位

参保单位指按国务院《社会保险基金征缴暂行条例》及《北京市企业城镇劳动者养老保险规定》、《北京市企业城镇劳动者失业保险规定》、《北京市企业城镇劳动者工伤保险规定》，已在本市办理社会保险登记手续，并建立单位信息数据库的各类单位。单位户数划分为时点数和平均数两类。根据不同的需要，按以下类型划分（有些指标之间没有逻辑关系）：

1）单位及经济类型 即根据劳动保障部和本市有关单位的要求，将参保单位划分为企业、事业单位、机关、社会保险代理处、城镇个体工商户、非企业其他六类。其中企业划分为国有，集体，港、澳、台及外商，股份有限，私营，乡镇，其他和民政福利企业八种，前七种之和为企业总数；事业单位划分为全额拨款、差额拨款和自收自支三种。参保单位划分的依据以国标代码或地标代码为准。

国标代码如下：

国有企业：“110”、“141”、“143”、“151”；

集体企业：“120”、“142”；

港、澳、台及外商企业：“210”??“290”、“310”??“390”；

股份有限企业：“130”、“150”、“159”、“160”；

私营企业：“170”??“179”；

其他企业：“149”、“190”、“900”。

地标代码如下：

事业单位：“20”，其中，全额拨款事业单位：“21”，差额拨款事业单位：“22”，自收自支事业单位：“23”；机关：“30”；

社会保险代理处：“80”，其中，街道社会保障事务所“81”，职介中心“82”，人才中心“83”，其他社会保险代理处“89”；

城镇个体工商户：“60”；

非企业其他：社会团体“40”，民办非企业单位“50”；

乡镇企业：“92”；

民政福利企业：“91”。

2）隶属关系

即按参保单位的上级主管类型，划分为中央、地方两类。原行业统筹企业在“中央”中分十六个行业单独统计，分别是：民航、邮电、水利、电力、中建、有色、石油、交通、铁道、煤炭、工行、建行、中行、农行、交行、中保。

3）缴费方式

即按参保单位的缴费现状，划分为正常缴费、补缴、欠缴和未报表停缴单位等类型(各类型间有交叉)。

正常缴费单位指按月向社会保险经（代）办机构申报或由社会保险经（代）办机构自动生成月报的单位。分应缴、实缴两类。

补缴单位分为三类（划分的目的是满足各部门的要求，各类别间有交叉）：

A、按性质划分：新参保补缴、基数差额补缴、漏缴人数补缴、未报表停缴补缴和其他补缴单位。

B、按征缴手段划分：自查补缴、稽核补缴、专项审计补缴和监察补缴单位。

自查补缴：指通过自查后，主动到社会保险经办机构办理补缴的参保单位；

稽核补缴：指经社会保险经办机构稽核后，到社会保险经办机构办理补缴的单位。

专项审计补缴：指收到劳动和社会保障基金监督部门的《补缴通知书》后，到社会保险经办机构办理补缴的单位；

监察补缴：指参保单位收到劳动和社会保障监察部门的《限期整改通知书》、《行政处罚通知书》或按监察部门要求到社会保险经办机构办理补缴的单位；

C、按补缴年份分：补当年和补历年的单位。

欠费单位指基金未能按时足额到帐的单位。分四类统计：

期初累计欠费单位：指统计上一年末累计形成欠费的单位。

本期欠费单位：指本期内新形成欠费的单位。

本期还欠单位：指本期归还欠费单位，分为全部偿还和部分偿还；还当年和还历年欠费。

期末累计欠费单位：指报告期末累计形成的欠费单位。

未报表停缴单位指因单位没有按期报表和自动生成报表连续两个月全额欠缴又未报表，被社会保险经（代）办机构暂时处理为停止缴费的单位。

4）增减状态

（1）增加：因各种原因增加的参保单位数。包括：新参保、跨区（县）转入、其它。

①新参保：指新参加社会保险的单位数。包括新成立、新扩面、新范围和转制四类。

新成立：指在本自然内新成立的单位。

新扩面：指在上一年前就已经成立，但没有登记参加社会保险，本自然内通过扩面征缴各种手段参加社会保险的单位。

新范围：指因新颁布政策规定扩大参保范围而增加的单位。

转制：指由事业转为企业而参保的单位。

② 跨区（县）转入：指从本市内它区县转入的单位。该指标为方便区县间增减变动统计而设。

③ 其它：指除新参保和跨区县转入之外的新增单位。

（2）减少：因各种原因减少的参保单位数。其中包括： ① 兼并：指因法规、政策、经营等原因登记兼并并停止缴费的企业数。

② 关闭：指因法规、政策、经营等原因登记关闭并停止缴费的企业数。

③ 破产：指因法规、政策、经营等原因登记破产并停止缴费的企业数。

④ 跨区（县）转出：指从本市内它区县转出的单位。

⑤ 其它：指不明原因停止缴费的单位。包括成建制转出外省市的单位。

5）费率：指参保单位按缴费比例不同的分类。其中养老保险按正常比例和特殊比例分类，特殊比例包括民政福利企业和个人存档两类；失业保险按正常比例（2%）和特殊比例（1.5%）分类；工伤保险按实际费率和行业性质分类。

6）发生工伤单位户数：指企业发生工伤后有享受工伤待遇人员的单位。

二）参保职工：按参保职工和缴费职工的实际状况，划分为时点人数和平均人数两类。

参保职工指已在本市办理社会保险登记，取得电脑序号的各类职工。参保职工的指标解释同参保单位。根据不同的需要，按以下类型划分：

1、单位及经济类型

同参保单位分类。

2、隶属关系

同参保单位分类。

3、缴费方式

即按参保职工的缴费现状，划分为正常缴费、补缴、欠费、未报表停缴和中断缴费职工五类。正常缴费职工和补缴职工统称为缴费职工（指标之间有交叉，无平衡关系）。

正常缴费职工：同参保单位分类。

补缴职工：同参保单位分类。

欠费职工：同参保单位分类。

未报表停缴职工：指因单位原因没有按月申报，被社保经（代）办机构暂时处理为停止缴费的单位人数和已同原单位解除劳动关系，尚未到新单位工作而暂时停止缴费的职工。

中断缴费职工指因参军、非带薪上学、失业、判刑或劳教、“死档” 和其他原因暂时停止缴费的职工，不包括调非统筹单位的职工。

4、缴费基数

即缴费职工按本人缴费基数的不同，划分为按上限（社平工资300%）、按下限（最低工资）、按社会平均工资、按本人实际工资和按伤残抚恤金五类。

5、户籍性质

即按参保职工和缴费职工的实际状况，划分为农业和非农业两类。

6、职工身份

即按参保职工和缴费职工的实际状况，分为干部（含事业单位职员）和工人两类。

7、人员类别：划分为本市城镇职工、外埠城镇职工、本市农村劳动者、外埠农村劳动者、其它人员。

（1）本市城镇职工：其中包含自由职业人员、自谋职业人员、大龄下岗职工、社区弹性就业人员、个体工商户雇主、个体工商户雇工、农转居人员、农转工、小时工等指标项。

（2）外埠城镇职工

（3）本市农村劳动者

（4）外埠农村劳动者

（5）其它人员

8、职工性别

9、年龄结构

10、缴费年限：即按缴费职工的缴费年限（包括实际缴费年限和视同缴费年限）

从5至20年,每5年一档统计。

11、参保职工增加

指因新参保、统筹外调入、军人复员转业、外省（行业）调入、他区转入和清册遗漏（养老）、失业转就业、其他等而增加的参保职工。新参保职工分新工作（设其中：新成立单位）、新扩面、新范围和转制四类统计。

12、参保职工减少

指因退休、死亡、转外籍、转外省（行业）、转统筹外、转他区、农民工解除合同、外埠城镇职工解除合同、就业转失业及其它原因减少的参保职工。

退休设其中：享受工伤待遇人数

死亡设其中：享受供养直系亲属抚恤金的工亡者人数农民工解除合同设其中：

1)养老保险：分农民工一次性清算和个人帐户市内转移两类统计。

2)失业保险：领取一次性生活补助金人数。

外埠城镇职工解除合同设其中： 失业保险：领取一次性生活补助金人数。

13、缴费职工增加

指因新参保、统筹外调入、军人复员转业、外省（行业）调入、他区转入、清册遗漏（养老）、失业转就业、中断后恢复缴费、恢复申报缴费和其他原因而增加的参保职工。

新参保职工分新工作（设其中：新成立单位）、新扩面、新范围和转制四类统计。

14、缴费职工减少

指因退休、死亡、转外国籍、转外省（行业）、转统筹外、转他区、失业、外埠城镇职工解除合同、农民工解除合同、未报表停缴和中断缴费等而减少的缴费职工。

农民工解除合同设其中：

1)养老保险：分农民工一次性清算和个人帐户市内转移两类统计。

2)失业保险：领取一次性生活补助金人数。

外埠城镇职工解除合同设其中：

失业保险：领取一次性生活补助金人数。

15、从事毒害、特、繁工种

16、工伤保险重复缴费人次

三）享受待遇人员：按养老、失业、工伤人员分别统计

1、养老人员

1）单位及经济类型：同参保单位分类。

2）隶属关系：同参保单位分类。

3）人员类别：

即按离休、退休、退职、退养分类；按正常退休，因病提前退休，特、繁、毒害工种退休和特殊政策退休四类；按养老金计发办法分类：78（104）、103、104、478、京合总字（008）、1号令、2号令、机关事业八类分；同时还应有“百分之百老工人”、“两航起义人员”、“原工商业者”和“军转干部”等特殊标识。

4）人员增加

指因新退(包含且单独统计未达到缴费年限标准，一次性享受养老待遇)、成建制转入、他区转入等原因而增加的离退休人员。

5）实际领取人员增加 指因新退(含未达到缴费年限标准，一次性享受养老待遇)、成建制转入、他区转入和恢复发放等原因而增加的离退休人员。

6）人员减少

指因死亡、未达到缴费年限标准，一次性享受养老待遇、转他区等原因而减少的离退休人员。

7）实际领取人员减少

指因死亡、未达到缴费年限标准而一次性享受养老待遇、转他区和中断发放等原因而减少的离退休人员。

8）社会化发放

指由银行、邮局、社保事务所发放离退休金的人员。

9）养老金水平

指平均养老金、平均离休金、平均退休金、平均退职金、平均退养金水平及最低保障水平。

10）年龄结构（用于一次性抽样统计）。

11)性别结构

2、失业人员：因失业人员信息库和社会保险基金管理系统目前无法实现资源共享，所以失业人员暂时只统计总人数，其他指标留有接口，以后根据三星公司开发的信息系统设定指标。

3、工伤、工亡人员：指经劳动行政部门认定工伤、确定伤残等级后，批准享受工伤保险待遇的人员。

1）单位及经济类型：同参保单位。

2）隶属关系：同参保单位。

3）享受待遇人数：

①因工伤残：分为定期支付和一次性支付两类。

A、定期支付：

（1）享受定期伤残抚恤金人数。按照1??4级每一级一档分档统计；伤残和职业病分别统计。

（2）享受护理费人数：按照全部护理依赖、大部护理依赖、部分护理依赖三档进行统计。

B、一次性支付

（1）伤残补助金：按照因工伤残、职业病两类，从一级至十级分级统计，并分成 1-

4、5-

6、7-10级三档统计。（2）残疾配置辅助器具人数

（3）工伤职业康复人数

②因工死亡

（1）支付丧葬补助金人数

（2）支付一次性工亡补助金人数：按当时死亡或在医疗期内死亡；被鉴定为1-4级以后死亡两类分别统计。

（3）按月支付供养亲属抚恤金人数

（4）支付供养亲属抚恤金的家庭户数。

③医药费报销人数：按照职业病、因工伤残两类，从一级至十级分级统计。

④陈旧性工伤人数

⑤其他：

4）按月享受工伤待遇人员增加 ：按各项待遇、各级分别统计其增加人员。

5）按月享受工伤待遇人员减少：指因死亡、调动、企业破产等申请一次性领取工伤保险待遇的人数。

四）基金收入：包括养老、失业、工伤三险合一统计、单险统计和汇总统计。

1）缴费基数

由正常缴费基数和补缴缴费基数两部分组成。

2）应缴收入

由当期应缴收入和应补缴收入构成。

当期应缴收入包括单位应缴收入、个人应缴收入；月报收入和零星缴费收入。

应补缴收入可分为按性质、扩面手段、补缴年份三类统计，分类同参保单位。其中：补当年和补历年各由补缴本金、补缴利息和补缴滞纳金组成。

3）实际收入

由当期缴费收入、实补缴收入、收回欠费收入、转移收入、利息收入、财政补贴收入、冲减收入和其他收入八部分组成。

当期缴费收入包括单位缴费收入和个人缴费收入；月报收入和零星缴费收入；

实补缴收入：同应补缴收入。

收回欠费收入包括收回当年欠费和收回历年欠费；全部收回和部分收回两部分；

转移收入：指参保职工跨统筹地区流动而转入的社会保险基金。养老保险指转移的个人帐户本金、利息。失业保险还包括在外埠参保，回京享受失业保险待遇的本市城镇户口人员转入本市社会保险经办机构的失业保险金。

利息收入：指用社保基金购买国家债券、存入银行（含补缴个人帐户利息）所取得的利息收入。

财政补贴收入包括中央财政补贴收入和地方财政补贴收入；

冲减收入指退还的错收、多收收入。

其他收入包括港澳台及外商企业留存收入、滞纳金收入、沉淀基金收入、预提破产收入和其他五项，并分类统计。

4）欠费：由期初累计、本期新欠、期末累计三部分组成。

五）基金支出：养老、失业、工伤三险分别统计。

1、养老保险

（1）月报支出

1）按养老类别分类的养老金支出，即按离休、退休、退职、退养的养老金分类。

2）按养老金构成分类的支出，即按基础性养老金、过渡性养老金、个人帐户养老金及各类补贴四种构成分类。

3）调整机制支出：指因调整离退休待遇月增资额。

4）建国前补贴支出

（2）月报外支出

1）养老金支出

2）一次性支付个人帐户支出

3）一次性支付补偿金支出

4）丧葬抚恤补助支出

5）取暖补贴支出

6）补支调整机制支出

7）退还多支养老金

8）个人帐户转移支出

（3）其他支出

2、失业保险基金支出：包括失业救济金支出、医疗补助金支出、丧葬抚恤补助支出、促进再就业支出、下岗职工基本生活保障金、其他费用支出、转移支出和其他支出等项目。1）失业救济金支出：指按规定支付给失业人员的基本生活费用。

2）医疗补助金支出：指按规定支付给失业人员在领取失业救济金期间的医疗费用。

3）丧葬抚恤补助支出：指按规定支付给在领取失业救济金期间死亡的失业人员的丧葬补助费及其供养的配偶、直系亲属的抚恤金。

4）促进再就业支出：指对失业人员进行职业培训、职业介绍的补贴。包括职业培训费、职业介绍费、其他。

5）基本生活保障补助支出：指从失业保险基金中调剂用于进入企业再就业服务中心的国有企业下岗职工基本生活保障的支出。

6）其他费用支出：指按照国务院《失业保险条例》规定的支出项目，包括支付给解除合同的农民工一次性生活补助金、外埠城镇职工一次性生活补助金及国家规定的其他费用。

7）转移支出：指参保人员跨地区流动而转出的失业保险基金。

8）其他支出：指按本市规定，由财政部门核准开支的其他非失业保险待遇性质的支出。包括社会保险费支出、工资性补贴、劳务派遣组织支出、社区公益性就业支出。

（1）社会保险费支出：包括自谋职业补助费、弹性就业补助费、大龄下岗职工补助费、社会保险补助费支出。

（2）工资性补贴（原安置补助费）：指给予劳务派遣企业招用4050人员的一次性岗位补贴。（此政策文件正在会签之中）

（3）劳务派遣组织支出：包括营业税等额补助费、一次性补助费。

（4）社区公益性就业支出：包括安置人员补助费、一次性专项补助费。

3、工伤保险基金支出

按享受待遇人员所享受待遇项目、级别、类别分类统计支付金额。

①因工伤残：分为定期支付和一次性支付两类。

A、定期待遇支付：

（1）定期伤残抚恤金支出。按照1??4级每一级一档分档统计；伤残和职业病分别统计。

（2）护理费支出：按照全部护理依赖、大部护理依赖、部分护理依赖三档进行统计。

B、一次性待遇支付

伤残补助金：按照因工伤残、职业病两类，从一级至十级分级统计，并分成 1-

4、5-

6、7-10级三档统计。

C、残疾配置辅助器具费支出

D、工伤职业康复费支出

②因工死亡

（1）丧葬补助金支出

（2）一次性工亡补助金支出：按当时死亡或在医疗期内死亡；被鉴定为1-4级以后死亡两类分别统计。

（3）供养亲属抚恤金支出

③医疗费支出：包括挂号费、诊疗费、住院费和药费。按照职业病、因工伤残两类，从一级至十级分级统计。

④其他支出

六）养老个人帐户

1、帐户总额

由单位划转、个人缴费和利息三部分组成。其中，利息分为划转利息和个人缴费利息两部分。

2、帐户增加

分为月报增加、补缴增加、转入增加、补记帐户增加和利息增加五部分。转入增加指外省市统筹转入，补记帐户增加指自收自支事业单位参保后补记的个人帐户的增加。

3、帐户减少

由定期支付减少、一次性支付减少和转出减少组成。

附：国标、地标目录

需要与“统一征缴，一单托收”小组统一口径后确定的问题：

1．未报表停缴单位中含两种情况，一是应报表而未报表，二是自动生成报表连续两个月全额欠缴又未报表。（见P7）

2．养老保险参保、缴费职工减少中的农民工解除劳动合同后含两种情况，一为清算，二为个人帐户市内转移。（见P10）

3．为与“三险合一”统一口径，取消设置“不定期缴费”，基金收入的实际缴费中设零星缴费，统计不能大机扣款的区县基金户归集的基金收入。（见P14）

第四篇：财务评价指标计算方法

FV(rate,nper,pmt,[pv],[type])

有关函数 FV 中各参数以及年金函数的详细信息，请参阅函数 PV。

FV 函数语法具有下列参数（参数：为操作、事件、方法、属性、函数或过程提供信息的值。）：

Rate必需。各期利率。

Nper必需。年金的付款总期数。

Pmt必需。各期所应支付的金额，其数值在整个年金期间保持不变。通常，pmt 包括本金和利息，但不包括其他费用或税款。如果省略 pmt，则必须包括 pv 参数。

Pv可选。现值，或一系列未来付款的当前值的累积和。如果省略 pv，则假设其值为 0（零），并且必须包括 pmt 参数。Type可选。数字 0 或 1，用以指定各期的付款时间是在期初还是期末。如果省略 type，则假设其值为 0。

宗地地质条件较好，地基承载力相对较强。

AVERAGE(number1, [number2],...)

AVERAGE 函数语法具有下列参数（参数：为操作、事件、方法、属性、函数或过程提供信息的值。）：

Number1必需。要计算平均值的第一个数字、单元格引用（单元格引用：用于表示单元格在工作表上所处位置的坐标集。例如，显示在第 B 列和第 3 行交叉处的单元格，其引用形式为“B3”。）或单元格区域。

Number2,...可选。要计算平均值的其他数字、单元格引用或单元格区域，最多可包含 255 个。

NPV(rate,value1,[value2],...)

NPV 函数语法具有下列参数（参数：为操作、事件、方法、属性、函数或过程提供信息的值。）：

Rate必需。某一期间的贴现率。

Value1, value2,...Value1 是必需的，后续值是可选的。这些是代表支出及收入的 1 到 254 个参数。Value1, value2,...在时间上必须具有相等间隔，并且都发生在期末。

NPV 使用 Value1,Value2, … 的顺序来解释现金流的顺序。所以务必保证支出和收入的数额按正确的顺序输入。忽略以下类型的参数：参数为空白单元格、逻辑值、数字的文本表示形式、错误值或不能转化为数值的文本。

如果参数是一个数组或引用，则只计算其中的数字。数组或引用中的空白单元格、逻辑值、文本或错误值将被忽略。IRR(values, [guess])

IRR 函数语法具有下列参数（参数：为操作、事件、方法、属性、函数或过程提供信息的值。）：

Values必需。数组或单元格的引用，这些单元格包含用来计算内部收益率的数字。

Values 必须包含至少一个正值和一个负值，以计算返回的内部收益率。

函数 IRR 根据数值的顺序来解释现金流的顺序。故应确定按需要的顺序输入了支付和收入的数值。

如果数组或引用包含文本、逻辑值或空白单元格，这些数值将被忽略。

Guess可选。对函数 IRR 计算结果的估计值。

Microsoft Excel 使用迭代法计算函数 IRR。从 guess 开始，函数 IRR 进行循环计算，直至结果的精度达到 0.00001%。如果函数 IRR 经过 20 次迭代，仍未找到结果，则返回错误值 #NUM!。

在大多数情况下，并不需要为函数 IRR 的计算提供 guess 值。如果省略 guess，假设它为 0.1(10%)。

如果函数 IRR 返回错误值 #NUM!，或结果没有靠近期望值，可用另一个 guess 值再试一次。

第五篇：独立学院财务评价指标体系综合评价探讨

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独立学院财务评价指标体系综合评价探讨 作者：董 普 韩雨南

来源：《财会通讯》2009年第10期