闻闻关于城中村问题的调查报告

第一篇：闻闻关于城中村问题的调查报告

姓名：周闻

班级：11社保

学号：110711023

关于城中村问题的调查报告

所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。

城中村的实质是城乡二元经济结构存在的差异和矛盾在城市化进程中的集中反映，对于城市化管理者而言是一个必须面对的现实问题，又没有一个现成的可以照搬照抄的模式。全国各大城市都有大量城中村的存在。

一、城中村形成的原因

1.城乡二元体制和政策原因。城中村出现是城乡土地所有制矛盾、社会转型过程中的制度真空以及法律法规不健全、村落社会关系网络的顽强存续、城市管理疏漏的结果。政府趋利型的土地征用是导致城中村形成的主要原因；城乡二元社会保障政策刺激了对城中村空间需求；城市就业结构滞涨促进了城中村非正规就业环境的发展；二元化的市政与行政体制加剧了城中村的形成。

2.城中村是一个类型独特的社区，其存在的经济基础和生存的依赖之源是土地和物业。村民主要的经济来源是村集体经济分红、出租屋收入以及小规模的商业。村集体拥有大量的土地、厂房、房产等，以村籍为边界的高收入和高福利的支持、非正式经济体制外的强化促使城中村问题越来越严重。

3.宗族通常是村落的一个重要组成部分，宗族和村落重叠现象比较严重。宗族文化迟滞了从乡村聚落到都市村庄的演进。传统观念的文化土壤、都市环境的心理适应以及经济利益的内在牵引是都市村庄得以存续的条件。

二、城中村中的问题

1、垃圾粪便直排

一些民房的墙上也写着：“禁止乱建、乱倒、乱排放等污染河道、滇池”的标语。然而，很多村公厕附近，一条约八九十厘米宽的大沟里却堆着大量的垃圾，又黑又臭，两百米外的村民不得不掩鼻通过。

2、商铺摊点堵住道路

随便翻开一张本地报纸，几乎随处可见城中村的混乱，能深刻感受到这里的乱：摊点林立、人车并行、垃圾扎堆、寸步难行。附近居民都认为，由于路边没有设置垃圾箱，也没有人对乱倒垃圾的行为进行监督管理，所以才出现了这般乱景。

3、遇上火灾变“火葬场”

消防通道、设施“先天不足”。城中村建筑大多二楼外“凸”，是所谓的“占天不占地”的建房，形成了下宽上窄的空间隔局。城中村普遍未设置市政消火栓，部分城中村的消火栓是规划开发单位和市政道路经过该村时设置的，不但布局不合理，而且保护半径也不达标。

4、地震一来成“坟场”

大部分民房建筑未作过地基处理，房屋整体抗震性能较差。近年来，很多靠“食租”为生的城中村居民为了追求更多利益，大兴“加层”之风，让城中村的民房建筑抗震能力更加脆弱。

三、城中村改造的建议

1．加强管理，统一规划，将村庄纳入统一的规划中。要把“城中村”当作城市的一个细胞加以正确的引导和培育，为其指定土地开发强度指标，进行公共设施、市政设施尤其是环卫设施的配套建设。努力改善现有的空间结构、经营方式，建立现代化的步行商业环境。其次，应跳出过去村庄规划模式，进行改造策略研究。摒弃以村民宅基地为单位的“棋盘式”的规划模式，代之以花园式、联排式的城市住区的规划理念。对处于城市景观敏感区、核心区的村庄，还要侧重城市设计研究。

2．加强对村庄建设的有效监管。如果没有强有力的综合监管措施，再高水平的规划及法规都会流于形式，失去本来的作用。另外，成立一支综合性的执法检查队伍，对违章建筑、违规建设行为进行坚决查处。两手都要硬，经济和实体的处罚并行，要让违规者痛定思痛，引以为戒。

3．满足村子女教育、再教育的需求，使经济的发展与精神面貌的改善同步进行，提高人口的综合素质。

4．转变观念，发挥集体效应，改变现有的作坊式生产方式。逐步地将居住与生产经营活动空间相分离，提高居住环境的品质。调查虽然结束了，但城中村许多不合理的现象仍然存在着，我们相信这只是我国快速城市化进程中诸多不良现象中的一幕。随着我国法制的不断健全，以及城市规划被更加重视，相信将会有越来越多的人关注诸如此类的问题，并在它处于初级阶段时就得到妥善的解决。

四、调查的研究设计

调查时间：2013年5月至2013年6月 调查地点：铜陵市

调查对象：铜陵市部分城中村

调查内容：对铜陵市城中村居民构成、经济构成、土地利用等现象调查，为解决城中村问题提出几点建议。

调查方式：问卷调查、口头采访 调查目的：通过调查发现目前铜陵市城中村的不足，提出相关建议使之日益完善，服务于民。

五、调查问卷信息统计部分结果

我选择了问卷中的4、7、9题的问卷结果作为分析

4.您如何看待城中村的: A房价低,为人才进入城市创造了低门槛

B问题严重，给城市发展带来弊端，治安不好 C拆迁问题严重，影响城市形象

7.您认为城中村房屋拆迁时，实行产权调换的，以65平方米作为人 均安置面积底线是否合适？

A.差不多 B.不合适，应在此基础上降低标准 C.不合适，应适当调高标准

9.城中村改造中，您希望的安置方式是哪种：

A.就地安置 B.异地安置 C.货币化补偿

分析：城中村村民对于城中村的印象还是比较差的，这与城中村的环境有关系。城中村的存在影响了城市化的进程的同时，也丑化了城市的现代化形象。而对应的在城市化进程中，城中村的改造更加令人瞩目，改造方案牵涉千户玩家的切身利益，方案的确立需要更加深入的调查，收集，才能确立符合广大人民利益的方案。

六、铜陵市城中村改造及建议

城中村改造是一项造福百姓的民心工程，有利于改善群众居住环境、提升城市形象。今年来，铜陵市不断加大城中村改造力度，进一步提升居民的生活质量。

在柯村看到，一条宽敞平坦的水泥路一直向前延伸，房前屋后看不到垃圾、残垣断壁。很难想象这里曾经道路不平整，房前屋后有乱堆乱放、旱厕和积存垃圾等现象。“以前，门前坑坑洼洼，现在路铺好了，我们出门也方便多了。”一位60多岁的老人家说。

据了解，在城中村改造中，柯村硬化村内循环道路2000米，人行小巷铺设道板砖1300余米；清理建筑垃圾及陈年垃圾300余吨，增设垃圾池3处，垃圾桶15个，增配清洁工2名，开展日常保洁；铺设下水管道，村内约200米的大水沟全部改为地下暗渠；地面硬化、绿化约7600平方米；村口设公厕1座，村内改造旱厕8座；设立卫生宣传栏5块。

为不断扩大“双创”工作的覆盖面，让城中村居民享受创建成果，我市在城中村改造中，坚持一村一策的原则，迅速制定城中村和城乡结合部整治方案，并安排420万元的以奖代补资金，专门用于城中村及城乡结合部整改工作。为加大整治力度，我市对联盟17队、周冲荷花塘村暴露垃圾、乱堆乱放进行全面清理，规范家禽家畜管理，实施旱厕改造，按要求开展除“四害”工作，配置防鼠设施。针对联盟11队道路破损、联盟15队幸福渠明沟排水等问题，投入大型挖掘机、铲车及大量人力，克服连日暴雨和高温酷暑等困难，抢抓进度，重新铺设路面，建设排水暗渠，修补破损墙面；加强长效管理。积极开展卫生宣传，增加健康教育宣传栏，并加大日常保洁力度，增添了必要的环卫设施和保洁人员。

经过几个月的奋战，柯村、联盟11队、15队、17队、周冲荷花塘村等城中村和城乡结合部全部进行了改造，拆除旱厕40座，改造旱厕42座，修建垃圾屋、垃圾池50座，添置垃圾桶240个，硬化道路41830平方米，覆盖明沟7710米，新增健康教育宣传牌90余块。城中村和城乡结合部面貌已焕然一新。

这次的调查只是我们课程的一部分，今后我们会在学习的过程中，不但学好书本的知识，还要关心身边存在着和发展着的社会事物，将理论与实践结合起来，为将来成为一名优秀的国家建设人才打下坚实的基础。

第二篇：城中村改造问题

城中村改造问题多多 开发商急盼政府政策支持

来源：郑州晚报 发布时间：2011-8-25 阅读：125次

自从2007年郑州市政府103号文件出台后，我市的城中村改造已经全面铺开。一些房地产开发商审时度势，也投身到了这一事业中去。但是据了解，目前有些城中村改造项目的开发建设遇到了一些困难，一些项目甚至陷入停顿状态。原因何在？开发商都遇到了哪些问题？是怎么解决的？本期“地产下午茶”邀请了几位已经或准备参与城中村改造的开发商，就这些话题展开讨论。晚报记者 卢志峰/文图

“开盘死”凸显刚性需求

记者：目前房地产市场形势依然严峻，你们作为参与城中村改造的开发商，也要面对同样的问题，各位觉得从这次的行业性危机中可以得到什么启示？

罗超：现在有一个很普遍的问题，就是所谓的“开盘死”，就是开完盘之后当时的情况挺好的，但是后面相当长的一段时间里不行，我们后来也分析了，开盘的时候这一部分就是刚性的需求，把刚性的需求一满足后面就没有了。过了年后从中央到地方促进经济增长政策效果会显现，可能会有所好转，到那个时候我觉得成交量可能会有所上升，但成交的价格出现较大的回升是不太可能的。

赵大伟：说到刚性需求，我觉得开发商要反思一个问题，就是以前我们对这一部分客户的需求研究得不够、不透。过去对投资型、改善型

客户研究得比较多，现在市场形势一变，刚性需求成主体了，就感觉到措手不及。所以有不少客户到售楼部一看，对你的房子有些兴趣，但又觉得你这个房子不能完全满足他的需要，或者远远超出了他的需要，又犹豫，这就是个问题。所以我觉得要花大力气研究这部分客户的功能需求，要方正实用，要舒适，还要适度，不需要做得太奢侈，那是一种浪费，让客户花冤枉钱。

张振海：实际上老百姓的购房欲望还是很强烈的，关键是我们要弄清楚他们的真实需求，研究好市场。像郑州市东郊和西郊的需求就有差别，要搞清楚。我们在西郊搞开发，感到国家“70·90”政策还是很对症的，甚至西边矿区的也有不少来买。

“带着锁链”还要跳好舞

记者：城中村改造项目相对来说比较特殊，有自己的特点，也有一些政策上的限制和要求，比如容积率的要求、廉租房比例的要求，还有开发周期长的特点，这对开发商在项目运作和产品设计上会有哪些影响？

赵大伟：城中村的项目开发周期会比较长，还要先安置村民，商品房这一块要补安置房这一块的成本，对开发商资金量的要求很高。我认为城中村改造项目利润应该在后期，而不是在前期。前期为了照顾整个项目的现金流，价格不能太高，要及时回笼现金，不然你后期的开发就会有困难。后期可以在你逐步开发这个产品的过程中完善这个产品，这

样能够提升产品的价值，在后期提升了的产品价值实际上是你利润的主要来源。

张振海：“70·90”、容积率、日照时间这个都是要基本满足的。但是从城中村改造的特点来说，怎么样让它更人性化，更好，同时还要有市场、有利润，这个确实也很难。你是搞高层，还是搞多层，还是搞小高层，有一些客户感觉高层物业费高，想要多层的，但多层多了容积率怎么办？这就要我们想办法，尽量做到均衡。

罗超：首先我们要执行国家的政策，要按政府的规定来做，不然就要出局了。容积率对产品设计的影响我觉得还真不少。另外，城中村改造项目共性很大，都比较靠市中心的区域，人口密度大，拆迁的成本也都差不多，再加上政策要求也比较细，在这种情况下很容易出现产品的雷同。所以我总觉得，城中村改造确实要努力达到高手的水平才能去做。盼望政府继续“扶一把”

记者：城中村改造项目政策性很强，涉及到的利益相关方也很多，在这方面你们在开发过程中感到有哪些突出问题需要解决？

张振海：城中村改造是利国利民的大好事，多数的城中村村民一听说要改造也是很拥护，但是这里面有很多的实际情况还是需要政府大力支持的。再一个就是手续的办理，希望在符合程序的前提下能够再快一点，不能拖，尽快地拆迁，尽快地去盖，加快资金的周转，这个不能慢，慢的话开发商要付出很多成本，像过渡费就要付出很多，这对开发商也是一个比较大的负担。

罗超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些问题可以尽快明确，让开发商吃定心丸。比如所建廉租房要先租给政府5年，那么租以前是不是要求开发商办成自己的产权？租用期满5年后要返还给开发商，到时这些房子是作为新房上市还是作为 二手房上市？说到加快各种手续的审批，提高办事效率，郑州的支持力度应该更大一些。

赵大伟：政策支持方面有不少政府是考虑到了的，像城中村土地招拍挂，103号文说要对前期介入的开发商有所照顾。不久前市政府17条稳定市场的政策中对城中村改造这一块也给了一些优惠政策，这些政策牵涉到的部门很多，希望能够尽快地落实，使城中村改造的步子迈得更快一些。

第三篇：城中村经济发展现状及问题

关于我镇城中村经济发展现状及问题

随着城市化进程加快，我镇目前共有9个村，城中村就占有8个。城中村集体经济不仅是非公有制经济的重要组成部分,也是共同富裕的重要保证。

一、城中村集体经济发展现状

1、城中村集体经济发展势头强劲。我镇9个行政村2007年农村集体经济总收入2800万元，除星辉村外其8个城中村村集体经济总收入2737.5万元，占97.7%；2007年的全区“十强村”我镇就占有3个，分别是青湖、涂黄、塘山；这与城中村优越的地理位置，便捷的交通条件，发达的信息网络，方便的生活环境分不开的。

2、城中村集体经济收入来源渠道多元化。一是土地租赁费用和土地征用补偿金，二是村集体原有厂房招商引资的租金，门面房、闲置库房的出租资金，三是整合现有土地资源，开发出高层写字楼予以出租。城中村集体经济增长主要依赖第二、三产业的发展。可见，土地资源的开发利用是集体经济增长的主要形式，是财富之源。

3、楼宇经济发展迅猛。随着湖东路网的不断成熟，逐渐形成了以星光、青湖、等村为主的楼宇经济圈。如星光村的东方大厦，现已租给懿丰宾馆、江湖味道等企业，每年给村集体经济及税收的贡献都非常可观；青湖村的青湖综合大楼（目前已入住5家企业，年租金达80余万元。）、方舟大厦等都是在我镇具有代表性的楼宇经济实体。

二、存在的问题

1、土地政策不够宽松，制约了城中村的发展。城中村发展建设项目，办理规划、土地审批相关手续相当繁杂。特别是民营科技园的成立划走了大片土地，村集体无土地可支配，由此带来了三方面问题：一是开发建设，招商引资难以使土地集中成片，更无法使企业落户我镇；二是占用土地必然使农民失去土地这个赖以生存的生产资料，形成一批失地农民；三是在土地变更、土地流转上增加了难度和困难，很容易出现群众上访等问题。

2、城中村集体经济发展存在着不平衡性。城中村集体经济起步越早，把发展作为第一要务，经济实力不断增强。比如青湖村在过去通过部分土地的国家征用使村集体积累了大量的资金，留住了些“风水宝地”，并抓住机遇，通过城中村的改造，建设开发高层的写字楼，发展楼宇经济，发展后劲强劲。而那些不注意积累资本，发展乏力的村集体的经济发展速度是益减缓；过去无经济的空壳村，尤其是近年才转变为城中村发展形势更为紧迫。随着城市的发展，城中村可利用的土地资源越来越少，且是边角余料，集体经济发展起步越晚的城中村，面临的困难就逾多。

3、村级工业园区发展不协调。目前我镇共有3个村级工业园区，2007年约占全镇工业生产总值的65%左右；其中规模以上工业增加值占36%左右。从以上数据来看，村级工业园区的规模以上工业企业较少，产值低、税收低、甚至无税收的小作坊、小企业较多，而且这些小作坊、小企业有是高能耗、高污染企业，根本无法形成产业规模，更达不到产业集聚的效果。

4、城中村干部队伍素质需要整体提高。壮大集体经济关键在村级班子,关键在干部素质。从发展中不难看出,村主要领导干部发展思路明确,工作有方、经济势力就强一些；反之,那些发展思路不清,内部扯皮、管理混乱的村集体经济发展就慢一些。

三、今后发展思路

1、繁荣湖东商务圈。以全区打造城东核心商务圈的战略为契机，将湖东楼盘及公寓楼商铺进行包装，重点对金域名都、碧海云天、天水怡景、香溢花城等楼盘的商铺高起点规划、高档次招商。对公寓楼建设的临街小商铺整体包装，打造特色街、精品店（目前青湖公寓楼的沿街店面已由浙江中南集团看中，准备投资7000万元打造集汽车美容、装潢的特色街）。充分利用现有零碎土地，积极争取政策，建造高层写字楼，发展楼宇经济，引进总部经济、税源经济、研发中心。积极扶持现有特色街，如江大南路、南京东路、上海北路，打造精品店，提高知名度。

2、做大做强工业园。对五联、罗万、涂黄工业园进行彻底的排查摸底，按照企业所占厂房、产值、上缴税收等情况逐一登记，对优势企业进行扶持，鼓励协助企业做大做强。全力支持娃哈哈新生产线、上海大众江西汽配厂等重点项目建设。同时引导有实力的村异地购置土地，拓展发展空间。整合工业园区内闲置厂房和土地，对低税收甚至无税收的小作坊、小企业租赁期满的尽量不续签，腾出资源，重新招商，引进高税收、低能耗、无污染、辐射能力强的高科技项目入园，形成产业规模，聚集产业效应，打造园区品牌。

3、壮大村集体收入。紧紧抓住市政府对青山湖大道的扩建工程这个机会，鼓励青山湖大道沿线及周边的几个村（南镇、涂黄、罗万、五联、永红），利用现在仅有的一些土地资源，积极争取政策，建造高层写字楼，打造楼宇经济实体，进一步壮大村级集体收入，培育新的经济增长点以及财税增长点。

4、建好班子、建设高素质的干部队伍，为发展集体经济提供组织保障。发展村级集体经济，班子是根本，关键是支书。只要有一个事业心强，有经济头脑，有经营能力的支部书记，班子就能活起来，村集体就能找到一条具有本地特色的经济发展的好路子。抓重点，建设高素质的干部队伍。一是创新农村干部选用机制。定职数、定岗位（村级必设岗位，实行一职为主，交叉任职）、定职责（制定岗位责任制）、定报酬（实行结构工资，将工资与实绩挂钩），从而村级班子达到精简、务实、高效。其次通过推行公开选拔制、政府聘任制等改革，推行交叉任职，提高班子的整体素质。抓机制，对农村干部进行规范化管理。一是加大对村班子发展集体经济实绩的考核力度，对实绩突出的可以作为推荐各类先进集体、个人荣誉称号的重要依据。二是加大干部的培训力度。以基地培训、学历培训、计算机培训、外出参观学习等形式结合，有计划地提高干部的素质。三是探索农村干部的待遇保障管理制度。积极探索农村干部社会化养老保险制度，建立一套拴人留心的好机制。

第四篇：城中村房屋租赁相关问题探讨

“城中村”房屋租赁相关问题探讨

“城中村”房屋租赁相关问题探讨 关键词：“城中村”房屋租赁“旅馆式”管理模式 内容提要：“城中村”的村民大部分以出租房屋为生，但租金盲目、合同条款 欠缺，不进行身份登记、管理存在漏洞以及居住环境差、紧急情况难以获救等 因素使得“城中村”的房屋租赁问题严重。规范合同内容、明确权利义务关系，采“旅馆式”管理模式，加强政府各部门合作，是解决“城中村”房屋租赁问 题的出路。

“城中村”及房屋租赁

“城中村”是指在快速发展的城市化进程中，城市附近的乡村被纳入整体 规划，乡村的土地部分或者全部被城市建设征用为国有，未被征用的土地及村 民的原住宅地仍保持集体所有制性质不变的村落。社会学家把这些包围在城市 中的以居住功能为主的乡村，形象地称为“城中村”。“城中村”具有如下特 点：

一、村委改居委。撤村建居后，新的居委会干部大多是村委会的原班人马，管理方法基本沿用原行政村的管理模式。

二、村民转为城镇户口。村民不再以 种地为生，生活方式发生变化。

三、村民思想、价值观念有所提升，教育投资 有所加大-“城中村”村民的身份可以在一夜之间改变，但生活环境、文化背景、血 缘、住宅等影响着“城中村”村民的生活质量。“城中村”村民的主要经济来 源是村集体经济分红、小规模商业及出租屋收入。其中，通过出租房屋获取租 金是大多“城中村”村民比较稳定的经济来源。在房价居高不下、城区房租持 续上涨的背景下，“城中村”的出租屋变得非常火爆。据多家中介机构的统计 显示，广州房租价格巳经连续3个月实现价格、成交量双升，2010年7月以来，“城中村”的房屋租赁成交量激增4?5成。①“城中村”村民看到出租房屋带 来的收益，纷纷在可支配的土地和空间上，密集搭建违章建筑，有的干脆拆除 原有住宅，不经批准私自建造多层楼房予以出租。

“城中村”是城市化进程中的产物，具有农村和城市双重特征，管理不到 位、没有专门法律，使得“城中村”的房屋租赁犹如城市建设中的畸胎，呈现 虚假繁荣现象。“城中村’’房屋租赁虚假繁荣的主要原因 价格低廉，交通便利。“城中村”出租屋火爆，最主要的原因是价格低廉。房租比附近城区大约低50?200元左右，这吸引了大批外来打工者、在校大学 生及刚就业的低收入者。交通便利，生活上班方便，也是人们愿意承租“城中 村”房屋的一个原因。但是，价格是由成本决定的，低廉的价格必然会降低对 房屋及附属设施的投入，如果不控制很容易引发恶

意竞争甚至酿成刑事案件，不利于租赁市场有序发展。城区房租飞涨，“蚁族”涌入“城中村”。2010年3月以来，国家相继出

台严厉的楼市调控政策，购房者持币观望，买卖双方博弈造成的观望心态一定 程度上刺激了全国租赁市场的价格上涨。城区房租的飞涨迫使月光族白领搬往 “城中村”，中国社科院发布的《中国人才发展报告(2010)》显示，年龄介于 22?29岁之间，月均工资1956元的低收入群体，大多蜗居于环城地区的城中 村内。

单位住房改造，附近“城中村”吸引住户。在房价居高不下的今天，许多 单位就地取材将原有平房或旧楼拆掉建造高层住宅，这不仅缓解住房紧张，还 可提高员工的生活质量。但这种拆迁大约要历时1?2年，拆迁期间“城中村” 房屋租赁成交量比较大。

“城中村”房屋租赁存在的问题

“城中村”撤村建居后，按常理，原有村民应与城市市民一样，享受同等 待遇。但目前，对“城中村”的改造没有统一标准，也没有专门法对其进行规 范。处于城市与农村夹层中的“城中村”村民，为利益所吸引，使得房屋租赁 问题严重。

价格盲目，合同条款欠缺。“城中村”的租赁，形式单一，管理粗放，价

格难以把握，收益无法保证。有的村民为获得高额回报，把租赁价格定得偏高，导致长期空租，有的则以偏低的价格与承租方签订长期租赁合同，使得房屋不 能随行就市，损失不少。合同条款欠缺，一旦纠纷则难以解决。因合同条款欠 缺的纠纷种类主要有：

一、合同效力争议。有的出租户在未征得其他共有人同 意的情况下出租共有房屋而发生争议;有的房屋属于违章建筑，房屋拆除合同被 迫解除后，合同是否有效，发生争议;有的房屋不符合安全标准而引发争议;还 有的租赁合同因没有备案而发生争议等等。

二、合同解除争议。没有租期或有 租期的租赁合同，出租人或承租人要求解除而对方不同意，发生争议;擅自转租 的租赁合同发生解除争议;承租方未经出租房同意擅自装修或改建房屋，发生解 除争议;承租人死亡，其他同住人要求继续承租而对方不同意发生争议，等等。

三、违约责任争议。未按时交纳房租、拖欠房租;未及时提供住房、未履行维修 义务;未提供安全保障以及定金与订金认识不同等等发生争议。不进行身份登记，管理存在漏洞。“城中村”廉价的租金吸引着许多外来

务工人员来此居住。由于人员复杂，很容易出现秩序混乱局面。2006年，郑州 市公安局统计，在郑州市查获的治安、刑事案件中，85%发生在流动人口积聚区 的“城中村”，85%为“城中村”居

住流动人口作案，85%受害人是租房人员。

②“城中村”的房屋，交足押金随时可以承租，由于不进行身份登记，管理存 在漏洞，发生刑事案件后给警方破案带来困难。

环境差，一旦遭遇紧急情况，居民难以及时得到救助。“城中村”基础设

施薄弱，排水、供水、供电都不到位，违章建筑集中，房屋装修不合要求，采 光、通风不好，各种管线杂乱无章，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，一旦发生紧 急情况，救护、环卫、消防等车辆无法正常通行。此外，“城中村”房屋租赁 还可能成为藏污纳垢的场所，很多黑诊所、黑作坊、传销、制假贩假窝点和卖 淫嫖娼窝点都可能集中在“城中村”。“城中村”房屋租赁管理涉及公安、市 政、工商、税务、房管等部门，亟需得到法律的规制。“城中村”房屋租赁的法律规制

将“城中村”房屋租赁有效纳入法制轨道是政府各部门的共同任务，也是 社会各界及租赁双方的共同愿望。对此，笔者认为应从以下几方面落实： 规范合同，明确权利义务关系。合同是当事人之间订立的契约，租赁双方 的真实意思都应该体现在合同中。但双方的权益要想得到法律保护，合同所规 定内容必须合法。现有规范合同关系的法律主要有《中华人民共和国民法通则》 和《中华人民共和国合同法》，这两部法巳经足以确定合同权利义务内容，除 此之外还有《中华人民共和国城市房地产管理法》和原建设部制定的《城市房 屋租赁管理办法》等。根据上述有关规定及结合实际情况，在明确权利义务关 系时需要注意以下几点：

一、鉴于村民的盲目性，拟定政府指导价。对于“城 中村”房屋租赁价格，当地政府有关部门可以根据实际情况依不同地理位置拟 定政府指导价，这样不仅可有效预防恶意竞争也有利于对承租方的保护。

二、不合法的房屋不可以出租。如未依法取得所有权证、未取得共有人同意的、权 属有争议的、违法建筑的、不符合安全标准的等等，这些房屋出租会导致合同 无效。

三、房屋租赁应办理登记备案手续。当然，根据现有法律法规，未办理 登记备案手续的一般不影响合同的效力，因为登记备案只起管理作用。

四、合 同解除而引起的违约责任，有约定的依约定，没有约定依法处理，充分体现私 法自治原则。

采用“旅馆式”管理模式，将刑事案件消除在萌芽状态。“城中村”外来

人口多、人员流动大，为堵塞漏洞，笔者建议采用“旅馆式”管理模式，将刑 事案件消除在萌芽状态。“旅馆式”管理模式，简单来说，就是对“城中村” 的出租屋实行旅馆化管理，核

查客人身份，登记、上传信息，对客人提供周到 服务。“旅馆式”管理模式是河南金水警方在全国的首创，他们把辖区的房屋 出租与治安管理结合起来，创建了一套比较完备的房屋租赁管理体系，收到良 好的社会效果。“旅馆式”管理还包括对出租人进行星级评定，根据出租人遵 纪守法情况和履行治安责任情况，将出租屋分成不同等级并挂牌，星级高低直 接影响出租房屋的入住率，这极大地调动了村民的积极性，有利于扩大租赁市 场规模。

加强政府各部门合作，使房屋租赁有章可循。除公安部门外，市政、工商、税务、房管等政府各职能部门应相互协作，使房屋租赁有章可循。

一、加强 “城中村”基础设施建设，改善外在坏境。政府应筹资对“城中村”的外在坏 境进行改造，改善人居坏境，提高城市综合竞争力。

二、工商、税务部门应加 强对出租屋的管理。房屋出租是商业行为，经营者应到工商管理部门登记并领 取营业执照。同时，房屋出租获得租金，根据《税法》应当交纳税款。

三、房 产部门对出租屋的管理。我国法律规定，房屋租赁实行登记备案制度，房屋租 赁经审查合格后，颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效 的凭证，租用房屋用于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的 注释： ①肖欢欢：‘‘房租‘三级跳’白领‘蜗居’城中村”，《广州日报》，2010年 7月30日。②木木：“房屋租赁市场隐患多多亟待规范”，《郑州晚报》，2006年12月 14日。

第五篇：城中村改造问题研究

【摘 要】“城中村”是我国城市化进程的快速发展的必然结果，其根本形成原因是土地的二元所有制结构，“城中村改造”只有解决了土地二元所有制问题，“城中村”才能成为真正意义上的城市，而要解决土地的二元所有制问题也只有通过征用途径来完成。【关键词】 城中村 土地所有权 土地使用权 征用

城中村改造问题的研究

城中村是在城乡二元体制束缚下，城市化、工业化快速推进过程中出现的特殊产物，“城中村”存在的问题主要表现在以下几个方面，即土地利用粗放，土地资产流失、管理体制不顺，管理难度较大、人口构成多元，社会治安堪忧、公共设施缺乏，环境问题严重、村民素质较低，就业问题严峻，所以“城中村”问题现已经成为影响城乡统筹发展、和谐发展的重要障碍。如何积极稳妥地推进城中村改造，是落实科学发展观，统筹城乡发展，推进城乡一体化的必然选择。

一、课题研究的目的

随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。“城中村”，这一名词对于我国正处于加速城市化进程的不少城市来说并不陌生。在一些城市尤其是经济发展较快的城市中，昔日的城乡结合部逐渐成为城市内部地域，城乡结合部中的农村也被包围在城市地域之中，导致部分城市的城中村大量出现。但由于各地政府在处理城郊农村时所采取的政策不同，特别是我国长期实行的人口、土

地的城乡二元制度的影响，村内的土地、人口、规划、管理都没有纳入城市体系；再由于在城市化进程中，城市的发展、土地的升值导致城中村以收取租金为主要特征的集体经济不断壮大；城中村存在治安、卫生、消防等大量的隐患，从而出现了诸多社会和环境问题。

“城中村”的存在严重影响到城市的进一步健康发展，影响到城市化进程，已到了必须综合治理的境地。在城中村的改造上，问题相当复杂，涉及到多方的利益博弈。对于城中村的研究需要综合城中村表现的多个方面，透过现象，抓住本质。

二、国内外相关研究 1.国外相关研究

城中村城中村是我国快速城市化发展过程中特有的现象，国外尚未有关于城中村问题的研究，甚至没有一个公认的译名。但从国外学者对城市的研究中还是能找到一些对城中村类似问题的阐述。基本为以下三种：（1）城市平民窟：英国地理学家Susan Mayhew 认为平民窟是穷人住宅的聚集地，通常以多户混居和拥挤为特征。贫民窟改造需要外部中介机构在活跃社区内部资源和获得外界投入方面向社区提供支持，以提高社区能力进而改善自身居住环境1；（2）城市边缘带（Desakota Reion）是德国地理学家Louis提出的，它指农业活动与非农业活动的高度混合，延伸与城市核心之间的廊状区域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出现在以美国为主的发达国家。指的是城市化区域向未城市化地域的不相称扩张，是城市边缘高度容积率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科学出版社，2004，第13页 顾朝林，《集聚与扩散—城市空间结构新论》，东南大学出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的开发，使城乡间的接线日趋模糊3。

由于城中村现象具有很强的独特性，其他国家几乎找不到相同的案例，加上城中村现象出现的时间不久，国外直接针对城中村现象进行研究寥若星辰

2.国内相关研究

现今，城中村改造问题已经日益引起社会各界的关注，基本分为三个阶段4：（1）20世纪90年代前：是城中村的雏形；（2）20世纪90年代中前：这时国内顾朝林和熊江波两位学者引入了国外“城市边缘”的概念，开始了国内学者对这一区域的研究，总体来说，这为城中村今后的研究做好了铺垫；（3）20世纪90年代至今：城中村现象越来越明显，可以从以下四个角度加以概括：第一从建筑景观及环境角度讲，城中村是村民陆续的房屋搭建，并没有经过统一的规划。这种无序高密度的建设与城市整体景观不协调，在加上城中村内部基础设施和公共设施严重缺乏，导致内部存在严重隐患；第二从城市经济和土地管理角度讲，产生城中村这一现象的成因有二：一是开发商过于迁就行政隶属、土地所有制等现状，以至于延误改造的最佳时机，使得民房区位价值不断攀升，导致开发成本过高，二是民房位于景观控制带，由于容积率控制使得开发商无利可图；第三从城市发展角度讲，政府在同一时期进行经济建设，没有很多资金对每一项改造都提供财政支持。因此，在城中村的改造中应该分高、中、低三种方案：高方案就是进行全方位的改造，使城中村尽快成为城市的有机部分，34 张庭伟，《城市蔓延中的土地市场驱动力与政府角色》

成德宁，《城市化与经济发展—理论、模式与政策》，科学出版社，2004

中、低方案是为日后改造做铺垫。

三、城中村改造的现实意义

１．改造城中村，是构筑经济社会发展新平台的客观要求。改革开放以来，宁波全市经济社会持续快速发展。分析新一轮经济社会发展趋势，宁波如何继续保持关键在提升城乡统筹力，空间在城郊，潜力也在城郊。因此，必须把城郊接合部作为经济社会发展的主战场，积极推进城中村改造，着力打好这场硬仗，努力形成城乡互动、交融发展的新格局。

２．改造城中村，是推进工业化、城市化和城郊新农村建设进程的必然要求。随着工业化和城市化进程的加快，城市的规模在扩大，城市的功能在强化，解决“城中村”问题势在必行。因此，改造城中村是一种方向、一种趋势，既顺应工业化和城市化的发展趋势，又符合城郊新农村建设要求，使工业化、城市化和新农村建设并驾齐驱。

３．改造城中村，是改善城郊农民生产生活条件的迫切要求。宁波城郊农民的房屋大多建于上世纪八十年代，由于受历史原因的影响，村民住房困难比较突出，村内公共服务和公共设施严重缺乏，农民要求改善居住条件、提高生活质量的愿望呼声非常强烈。改造城中村，有利于从根本上解决城郊农民的生产生活问题，是政府职责和群众愿望的有机统一，也是一项为民造福的民心工程。

４．改造城中村，是构建社会主义和谐社会的内在要求。由于受城乡二元体制的影响，城中村成为城市管理不到位、农村管理不着边的“游离体”，“脏乱差”、“假伪劣”等问题屡禁不止。如果不及时解决，很可能出现贫民窟，成为社会最不稳定的地区，影响和谐社会的建设。改造城中村，有利于建立良好的城乡公共秩序，使城市发展、城中村发展与村民发展融合和谐。

四、城中村改造中存在的问题

1、开发主体不适格：《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定： 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（1）有１００万元以上的注册资本；

（2）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

也就是说，从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业，没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题，还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件，更甚者，是直接由村委会作为主体来开发建设的。

2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城

市房地产管理条例》等法律法规都明确规定：房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设，即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权)才能从事房地产开发，而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营，这样做是严重的违法行为，造成了集体土地资源的流失，严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一，不仅仅体现在主权权利方面，更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义，作为财产，没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈，建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。

3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、建设用地计划和城市规划、房地产开发计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建设用地面积、容积率、人口容量等）；城市各类绿地的具体布局；城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划，或者暂时没有纳入到城市规划，那么它不但影响了城市的整体结构和功能，同样也不能很好的发挥自身的功能，更有可能给城

市的发展带来巨大的障碍。

4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构，但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料：（1）作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件；（2）全套施工图。审查机构应当对施工图审查下列内容：（1）是否符合工程建设强制性标准；（2）地基基础和主体结构的安全性；（3）勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；（4）其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。

另外，工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。只有经过了有关部门有力的审查监督，才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的，也许有人会说，没问题，这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。

5、冲击了房地产市场，成为造成房地产市场泡沫的原因之一，给市场的调控带来了困难。

（1）、冲击市场：市场竞争是残酷的，优胜劣汰、物竞天择，尽管是非法项目，城中村改造的房屋销售势头依然不减，对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的，在购买力不变的情况下，开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩，开发

成本增加了，利润就会减少，资金运营周期拉长，资金链也会面临中断的危险。

（2）、造成泡沫：泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫，那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量，造成了市场需求量大增的假象，从而诱使开发企业加大开发力度；而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量，造成市场萎靡的假象。

6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一，有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产，不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明，不能证明该房屋是属于自己的合法财产，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险，动辄涉及成百上千人的贴身利益，势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动，不安定因素会随之增加，成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。

7.拆迁补偿政策灵活性不够。随着《物权法》的实施和房地产市场的变化，有些“不适应”拆迁现状的问题日渐凸显。因此在不改变相关政策文件规定的补偿标准的前提下，制定适当的方案。即要考虑大多数人的利益，又要顾及一部分人的利益。比如现行的住房困难家庭捆绑政策与农村宅基地建房批地的捆绑政策不一致，而且该政策对无房户和独立享受困难户界定有一定的盲区。

8.政策可操作性差。国有土地上非住宅拆迁补偿，按照目前政策

只能货币补偿，实际操作中难度较大。大多数被拆企业要求落实企业迁建用地，以便生产和经营能顺利进行。因此在江北区适当区域划出一片土地，作为有发展前途的企业迁建用地势在必行。

9.安置滞后引发不少矛盾。征地拆迁安置在政策上讲是先安后拆，但落实不好是相当普遍的现象由此而引发不少的矛盾，拆迁安置机制不规划是唯一引发矛盾的根源。征地拆迁补偿本应通过市场机制来运作，而实际工作中大多又因为市场不健全或市场机制缺位而形成既非纯粹的政府行为又非规范的市场行为，形成利益分配不清晰不规范，造成农民对基层政府的普遍不信任情绪，严重制约了经济发展，危及社会稳定。

10.安置房小区物业管理缺失。安置房小区的物业管理一向来是个比较大的难题。小区里的住户都是原本村里的农民转变过来的。无论是经济能力还是生活习惯等都与一般小区的住户有一定差距。物业费交不上来，物业公司处于亏损状态的话势必在绿化养护，清洁卫生，小区保卫等方面都出现问题，使安置房小区变回到原本城中村的脏乱差的局面。因此在给予物业公司一定数量的商业用房外，是否可以由政府出资，对安置房小区的物业费用进行补贴。使小区物业能够正常运行。

五、“城中村”土地所有权的状态分析

根据《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”即所谓的“土地的二元所有制结构”。土地所有权状态依据《中

华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，具体划分为“城市市区的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。由于“城中村”在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：（1）、已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有权状态有国有土地所有权与集体土地所有权两类，两种土地所有权从表象看，仅是所有权主体不同而已，但其实质是不平等的，表现在：（1）国家所有权的权利主体是国家，而集体所有权的权利主体为集体。根据土地法第10条：集体所有权的权利主体又分为：乡集体、村集体、村民小组三种组织形式。两种土地所有权在集体与国家之间可以进行转化，且是单方的，只能由集体所有权向国家所有权转化，而不能是国家向集体所有权转化；同时集体所有权主体之间是

不能相互转化的。（2）集体所有权向国家所有权转化的条件是唯一的，我国宪法第10条和土地管理法第2条的规定，方式为出让，这种行为其实质可以看作是一种买卖，只不过是一种强买强卖罢了，只有一方当事人（国家）的意思，几乎是容不得对方（农村集体）意思表示，农村集体只有强制取缔的义务，这就难以保证交易的公平了，自然出现了现实中征地赔偿款太低，侵害农民权益的事件的发生。（3）两种所有权的权能上也是完全不平等，主要体现在两种土地使用权上。而“城中村”土地所有权往往表现国家所有权借助“公共利益的需要”而不断地扩大，“城中村”集体土地所有权逐渐缩小的趋势；同时也表现集体土地所有者已经看清国家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，为征用后转让土地使用权获得商业上的利益，因此，农村集体在土地所有权交易中开始尝试用市场价格讨价还价，甚至漫天要价，凭此来保留其土地所有权，村落在城市中得以延续。

六、关于城中村改造工作的几点建议

1.确保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主体，城中村改造必然涉及每个村民的切身利益，村民最关心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的难点在村民自身。城中村改造不但要重视城中村的景观改造，更要重视人的改造。改造后村民的生活方式没有得到根本改变，依旧过着游手好闲的生活，是城市人力资源的极大浪费。因此，要大力对村民开展宣传教育活动，提高他们对开展改革的重要性、必要性的认识；要将村民纳入社会保障范畴，在过渡期内保证他们的最低生活水平，免费开展劳动技能培训，提高他们思想文化素质，使他们能够独立地开展种植业以外的经营活动，以便维持生计。2.切实搞好土地产权转变。土地产权归属问题是城中村问题产生的实质所在，只有在转变产权归属的前提下，城中村的问题才能得到根本的解决。但是体制的变更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收归国有在近期内很难做到，而城中村的改造是近期必须从事的工作。因此，在提出土地产权转变后改造策略的同时，必须着重提出近期切实可行的、在土地产权不发生变化的前提下的改造策略。3.积极推进集体经济转型和升级。目前城中村村集体经济主要经营形式有三种：商贸服务、土地出租、物业租赁，后两种形式是集体经济的主要收入来源，是典型的“寄生型、外生式”经济，这种模式无法参与市场经济的竞争。只有村具备起码的起动资金，城中村改造才能进入议事日程。从短期看，集体资产能否做大做强，集体物业收益能否保值增值是城中村改造能否实现的关键，而转制后的集体经济能否成功转型和升级更是新村能否实现可持续发展的前提和动力。4.加强政府的积极引导作用。政府作为城市的管理者，首先要意识到城中村问题的严重性和改造的迫切性，积极推进城中村的改造，实现城中村合理城市化。其次，城中村改造是一个综合的社会转变过程，需要相应的全方位的物质、制度和社会文化等方面的建设，包括政策、资金、技术、基础设施的支持和社会文化的传播引导，特别要注重大量失去土地的农民由农村就业转为城市就业的心理要求。5.引入市场机制。在城中村改造中，由于村集体经济实力有限，而当地政府又不可能对城中村改造进行大规模地投资，因此应进行市

场化的开发模式，鼓励开发商、投资商介入参与城中村改造。在市场机制的作用下，城中村的改造向城市现代居住小区方向发展，这样既可以使村民摈弃小农经济意识，改变居住环境和生活方式，在参与、享受城市文明的过程中逐渐改变其传统的生活方式，真正实现向城市人的转变。由于市场的导入，还可以盘活村集体经济，使其在组织制度、经营机制上进行市场化改革，以强化其投资能力、组织能力和市场适应能力，发展壮大村集体经济。

6.实行积极的财政政策。在城中村改造的过程中，引入城市经营的理念，政府提供服务、便利与优惠措施，鼓励资质良好的公司与集体经济组织合作全面改造城中村。建立新的运行机制，将城中村改造收益的一部分转变为社会福利保障，保证村民老有所养，老有所依，享受城市居民一样的待遇。对统建改造房屋给予一定规划控制指标的放宽；对统建改造房屋减免部分税费；同时根据具体情况，提供适当的启动资金和低息贷款，并为改造划拨改造配套用地，用于搬迁工厂以及居民临时安置。

7.坚持“以人为本”的发展理念。城中村在物质形态、社会经济结构等发生根本转变的情况下，必须逐步改变村民落后的文化素质和小农经济意识，使其在职业、文化、道德品质、价值观念和生产生活方式等方面也发生根本转变，成为真正的城市人。在更新改造的过程中，要注意乡村的文化内涵的挖掘，保护好有价值的文化遗产，如古村落保护、文物保护、传统风俗继承和发扬等，坚持走保护和建设并举的改造之路。

8.实行近、中、远期的结合。城中村的改造由于牵涉的面较广，尤其受到开发商利益的驱使及投人产出的制约，在制定规划的过程，注重近、中、远期实施规划的结合，近期安排一些投资少、见效快的项目，为今后的改造提供资金的支持和保障，中、远期安排一些公共设施及服务设施，以创造优美的居住、生活环境，使得城中村与城市的各项事业融为一体。

9.有形无形改造并重。这是城中村改造取得成功的关键环节，在城中村改造中，所进行的改造不是简单的拆旧建新，而是坚持有形与无形改造同步推进，既重视拆旧建新、拆迁安置的有形改造，也注重抓好涉及深层次问题的无形改造。在操作上，先进行无形改造，后进行有形改造。正是有了无形改造，才实现了村民向市民真正转变；正是有了无形改造，才隔断了相传数千年的土地依赖，加速其生产和生活方式的更新；正是有了无形改造，才促使其转变小富即安、不求上进的小农思想，在城市节奏、城市文化的熏陶下，树立市场经济观念，提高自身素质和修养。如果说有形改造是对城市外在形态的一种提升，那么无形改造则是城中村村民“灵魂深处的变革”。城改是一场新的革命、新的变革，坚持有形与无形改造并重，就能够推动城中村改造工作健康发展。

七、结语

本文就“城中村”改造应着重从利益兼顾、体制转变、法制健全和思想观念等方面入手, 同时根据一些城市的改造经验和事例,阐述“城中村”的现状及引发的问题。提出几点意见希望对现实情况有一

些指导和帮助。

参考文献：

1.杜深华，2004.8.5：《西安“城中村”改造中的社保之忧》，当代陕西。

2.张贵凯，2003：《西安市“城中村”改造研究》，西北大学硕士论文。3.关于城中村建设，新闻百度网 http://news.baidu.com。4.李俊夫，2004：《城中村的改造》，科学出版社。

5.王达，2010：《房屋征收拆迁法律制度新问题》，中国法制出版社。6.马晓萍，2011：《房屋拆迁与征地补偿》，中国法制出版社。