无锡万科东郡项目精装修工程参观报告

第一篇：无锡万科东郡项目精装修工程参观报告

无锡万科东郡项目精装修工程参观报告

7月30日经苏总协调后参观了上海二建的无锡万科东郡项目施工现场，现做报告如下：

一、工程外景

二、现场宣传

三、现场材料及成品保护

四、现场管理资料

1、楼层管理资料

2、厨房、卫生间检验资料

3、项目部记录资料

五、现场施工情况

六、总结

整个工程现场布置清晰、有序，工程为精装修房性质，设计较为简洁实用，施工工艺难度不高，基本无特殊造型，故未采用新材料、新工艺。

整体管理资料非常齐全，各楼层均有进度、质量、安全检验的上墙记录，各施工部位均有上墙书面技术交底以及样板质量标准，且现场资料在项目部办公室均有发放、整改登记记录，可追溯性很强。

现场成品保护方面做的比较到位、细致，对于土建单位的楼梯阳角、防盗门等均有适当的保护措施。

通过此次参观，对于现场资料和成品保护方面的管理意识有较大的提高，工艺方面因工程性质未能接触到新的材料、工艺和设备。

工程管理部 2008-8-1

第二篇：深圳万科项目工程观摩总结

深圳工程观摩总结

一、主体结构、建筑装饰装修篇

1、场地正门入口处设置可视化管理图牌介绍工程情况

2、施工作业区入口处设置样板区

3、楼内砌筑样板

4、门洞口过梁搭接长度无法满足时，采用洞口过梁与墙垛整体浇筑，保证质量

5、预留洞口封堵密实、方便拿取

6、在梁、柱、板交接处通过模板搭接细部优化，确保构件尺寸

7、相邻窗洞口窗台压顶通长浇筑，规避质量风险

8、砌筑外墙砖缝、顶砖封堵密实

9、抹灰施工前安排专人分别开展预留管线封堵、甩浆、挂抗裂网、制作灰饼

10、预留线盒保护到位

11、抗裂网使用成品构件及镀锌钢丝网

12、后浇带保护到位，砼全部经过剔凿处理

13、卫生间反坎基层凿毛，使用定型模板浇筑

14、穿墙螺杆空两端设置定型构件，方便封堵，确保封堵质量

15、水管预埋砼墙体中

16、门洞口过梁与主体结构整体浇筑

17、现场成品保护

18、穿楼板使用带止水节的套管

19、阳台管根制作混凝土台，节点方便处理

20、在阳台四周设置排水槽

二、精装修篇

1、材料加工工厂化，装修材料统一加工，提高材料部品加工精度，降低材料损耗

2、电梯轿厢、公共空间石材阳角成品保护

3、石膏板吊顶造型，定制角铝收口，保证边缘平整

4、吊顶与墙面彩色乳胶漆交界处，吊顶白色乳胶漆下返2-3MM，观感整齐

5、卫生间浴缸理石台面边缘用角钢固定、支撑,内部抹灰处理

6、墙面空鼓、二次整改

7、轻体隔墙接线盒用细木工板盒子固定，保证开关、插座面板安装水平垂直度

8、墙面甩浆处理，玻化砖背部胶泥满贴，减少玻化砖空鼓情况产生

三、安全文明施工篇

1、施工现场入口处设置人车分离的通道，防止发生场内交通事故

2、高层建筑全部安装了自动给水设备等临时消防给水系统

3、脚手架立杆底部全部安装底座；连墙件搭设合理、稳固；每一层都安装钢筋网防护；周圈搭设挑台，防止坠物伤人事故。

4、临时通道使用废旧的模板搭设，避免了使用桥板防滑性能差的缺点，同时节约了成本，转角处放置了警示标语和灭火器。

5、外用电梯层站定型化封闭密实，有效防止了坠落事故的发生；层层安装呼叫器，方便与操作手联系。

6、施工现场通道全部搭设双层防护棚，坚固、安全；通道内布置安全教育内容，强化工人安全意识。

7、楼梯临边防护密实，并挂置指示牌

8、已安装的窗框使用废旧板材防护，有效防止破损

9、精装修材料加工区统一布置在地下室，避免了对精装房间的污染和损伤

第三篇：XX项目精装修工程测量放线方案

XX项目精装修工程测量放线方案

公司名称：

项目名称：

编制人员：

审核人员：

批准人员：

编制日期：

编

制

说

明

在建筑行业测量放线工作是一个重要施工工序，在以往多年的建筑精装修施工中常常没有引起一些施工单位足够的重视，具体表现在四个方面：一是没有进行综合、统一的测量放线；二是测量放线的精确度不高；三是为了让整个工程实行模术化施工管理；四是避免重复测量放线耽误施工时间和增加二次成本。为了避免因各施工班组各自测量放线，以满足自身施工的需要，而最终可能造成交接面出参差不齐、无法收口的现象，从而影响装饰效果的现象，所以综合、统一的测量放线是装修工程的重要环节，其目的是核对装饰施工楼层平面、立面、总平面图上理论尺寸与现场实际是否相符合，现场是否有其他障碍物等。通过核对，并记录在总平面图上，为深化图纸调整平面图，掌握了第一次实际数据。为设计师调整和确认设计方案提供了可靠的依据。避免仓促上陈所引起的不良后果。也对工期特别紧的项目能缩短工期。

项

目

概

况

1、工程名称：

2、工程地点：

3、结构类型：

4、建筑面积：

5、建设单位：

6、设计单位：

7、施工工期：

测量放线方案及工艺

一、测量放线前期准备

1、完整施工图一套；

2、总包提供水平基准点、测量定位控制点平面图一套；

3、测量参照标准：《城市测量规范》CJJ8-85；

《工程测量规范》GB50026-934、测量仪器

编号

设备名称

精度指标

用途

注意事项

电子经纬仪

2″

施工放样

定期校验仪器，防止水淋、暴晒、碰撞

水准仪

2mm

标高控制

定期校验仪器，防止水淋、暴晒、碰撞

50m

钢尺

1mm

施工放样

送检复查，防止误差过大

对讲机

公里

通讯联络

5－7.5

米卷尺

1mm

施工放样

购买同一种品牌，以减少误差

红外线自动安平铅垂仪

1mm

施工放样

定期校验仪器，防止水淋、暴晒、碰撞

5、人员：测量员2人、施工员2人、放线员8人、各班组长（测量放线期间不能随意更换人员）

6、测量放线工具准备：吊锤、墨斗、红色自喷油漆、铅笔、鱼线、美工刀、手电筒、需要使用的喷绘面板等。

二、测量放线主要内容

本工程测量放线极为重要，工程体量大，我们要在放线的时候把所有的工艺收口问题、材料料单订货问题、基层施工控制问题、施工工序问题、交叉施工问题全部一次性解决，没有返工的时间，所以我们将要求现场一线的施工技术人员要全过程参与放线过程中。同时，通过放线我们把各装饰单元、元素罗列了一遍，对照实际尺寸，对设计图中没反映的节点做法进行详尽的补充，最后得到设计师的批复，为大面施工作好了准备。同时可以把各装饰面的分布排版尺寸进行实际调整，以求达到最合理、最美观的效果。对装饰材料的规格、数量和要求可以列出详细的清单,对各相关单位的末端，如喷淋、烟感、监控、智能系统的相互关系也综合表现出来。特别是通过综合天花图，做到在满足使用功能的前提下，作出有序排列，美观大方。通过放线确定的方案，所有涉及的人员全部要签字确认，保证施工的准确型，使得基层现场施工及面层材料订货后场加工可同时进行，大大的提高了工作效率，保证了施工的工期要求。为了避免因各专业安装单位各自测量放线，以满足自身施工的需要，而最终可能造成交接面出参差不齐、无法收口的现象，从而影响装饰效果的现象，综合、统一的测量放线是本此装修的首要条件。为此我公司特制定如下协调控制措施：

1、地面放线应包含下类内容：

（1）房间十字中间线、走廊中心线；

（2）墙体定位线，墙面完成面线；

（3）地面各种材料做法界面线；

（4）天花造型地面投影线；

（5）天花设备末端地面投影点和预留投影尺寸；

（6）活动家具定位线；

2、墙面放线应包括下列内容：

（1）各楼层的装饰标高水平线：

（2）阴角处相邻情面的完成面线；

（3）墙面各种材料做法的造型和截面线；

（4）开关、插座（电源、电视、电话、网络）等设备末端点位和盒位线；

（5）固定家具靠墙线；

（6）阴角处立面装饰完成面控制线；

（7）墙面石材、地砖排版线；

3、顶棚放线和放样应包含下列内容:

（1）吊顶吊杆位置线；

（2）吊顶龙骨排布控制线；

（3）天花造型安装定位控制线；

（4）天花内设备点位放样

4、测量放线步骤

基准十字线和基准水平线的确定→顶面、地面装饰完成面控制线→立面装饰完成面控制线→综合点位线的确定→验线

（1）基准十字和基准水平线的确定

根据土建原始放线点位进行测量，放水平基准线及主控线，并做好相关记录；

一般为电梯间、走廊、房间、大堂的中心十字线须与楼层主控线相交，由楼层主控线引出；基准十字线要根据轴线基准引出，结合室内过道及房间墙体在地面弹好控制线，在墙弹水平一米控制线。

（2）顶面、地面装饰完成面控制线

使用水平仪将基准1米水平线细化引入到墙面，将室内吊顶及地面完成面水平向延伸至墙面，此部分要及时核对水平是否闭合，测量时需注意与电梯及室外装修的标高相结合；

（3）立面装饰完成面控制线

结合精装设计图在墙面先后分出各种材料做法的造型和截面线，在转角墙面弹出装饰墙面完成面控制线，固定家具靠墙线。

（4）各楼层的装饰综合线、安装点位的确定

测量各楼层的装修综合线是依据建筑图纸、电气图纸、通风图纸、消防图纸、给排水图纸为辅，将安装单位的开关、插座（电源、电视、电话、网络）等设备末端点位和盒位线定位到墙面。

（5）如现场与图纸有不符的情况，做好相关记录交由深化设计师调整。

一米标高线标示在墙上

地面主控线

把墙面材质完成面线和地面材质定位线全部在平、立面上1：1标识出来，以便进一步评价设计布局、尺寸的合理性。

（5）验线

为保证放线的正确及统一，在每个分项完成后要有专项人员进行线位检查。

（验线人员：测量员一名、施工员1名、设计员一名）

第四篇：万科地产项目可行性报告

万科地产项目可行性报告内容指引

一、前言

随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。

二、可行性报告内容指引

项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；

二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

第一部分：项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、合作方式及条件

1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、付款进度及与拿地程序的配合

4、其他合作的主要条件

5、与合作方式相关的其它法律规定

二、土地法律性质评估

（一）现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属

3、土地的用途

（二）规划

1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途

三、取得土地使用权程序评估

1、取得土地使用权的程序

2、取得土地使用权需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用权所需条件

4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）

四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1、土地性质变更的程序和理由

2、土地性质变更的政策支持或障碍

3、土地性质变更需要的工作日

五、政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。

六、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

第三部分：市场分析

一、区域住宅市场成长状况

1、区域住宅市场简述

? 形成时间

? 各档次住宅区域内分布状况

? 购买人群变化

2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）

? 开工量/竣工量

? 销售量/供需比

?平均售价

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

?平均售价

? 开发规模

? 产品形式

?平均消化率

?平均容积率

? 物业在区域内分布特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、分析：本案在区域市场内的机会点

6、结论：

? 区域市场在整体市场的地位及发展态势

? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

? 本案在区域内开发市场潜力

? 本案在开发中的营销焦点问题

三、区域市场目标客层研究

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

2、目标人群特征/来源区域/行业特点

3、产品建议

第四部分：规划设计分析

一、初步规划设计思路

1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。

3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分：项目开发

一、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、工程计划：

工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、销售计划：

各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

第六部分：投资收益分析

一、成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：

项 目 投资总额（万元）单位成本（元/m2）

土地成本

前期工程费

基础设施费

建安工程费

配套费用

开发间接费

直接建造成本小计

营销费用

管理费用

总 计

二、税务分析

1、营业税及附加

2、所得税

3、土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、经济效益分析

1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等

2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：

经济指标 单位数值（元/m2）项目总金额（万元）

销售收入

直接成本

总投资

毛利率

税前利润

税后利润

销售净利率

投资回报率

3、项目开发各期的利润体现

经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

结算面积（m2）

单位利润(元/m2)

利润(万元)

4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

（3）容积率变动各项指标的变化

主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5

多高层比

营业额

总投资 毛利率

税后利润

税后净利率

总投资回报率

四、项目资金预测

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：管理资源配置

五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

六、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。

七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第八部分：综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题

（一）主要指标测算

1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价

2、投资收益分析（参考以下格式）：

经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM

楼面地价

完全成本

总投资 毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。

3、根据需要，可增加如下测算：

销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价

R1 R2 R3 ﹒﹒﹒

注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。

（二）竞争对手分析

1、主要背景，控股股东情况

2、总资产、净资产、净利润（每股利润）

3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本

4、操作水平，主要开发的项目

5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。

3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。

（四）资金筹措

短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

第十部分：在新城市开发需要补充的内容

一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况

1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、各行政区市场比较：

（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。

（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、客户的购买偏好、购买关注的要素

9、重点楼盘描述

二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）

附件：

1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程

成本测算可采用两种方法：

（1）从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。

（2）根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。

上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格：

成本估算表

成本项目 总成本（万元）

一、土地获得价款

1、政府地价及市政配套

2、合作款项

3、红线外市政配套

4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费

2、报批报建费

3、三通一平费

4、临时设施费

三、主体建筑工程费

1、基础工程

2、结构及粗装修

3、门、窗工程

单位成本（元/m2）参考项目单位成本 说明

4、公共部位精装修

5、室内精装修

6、室内水电气暖

7、室内设备及安装

8、室内智能化系统

四、红线内市政工程费

1、室外给排水系统

2、室外采暖系统

3、室外燃气系统

4、室外高低压系统

5、室外消防系统

6、室外智能化系统

五、园林环境费

1、环境设计费

2、绿化建设费

3、建筑小品费

4、道路广场建造

5、围墙建造费

6、室外照明费

7、室外背景音乐

8、室外零星工程

六、公共配套设施费

1、游泳池

2、会所

3、幼儿园

4、学校

5、儿童游乐设施

6、商业设施

7、其他

七、开发间接费

1、工程管理费

2、营销费用

3、资本化利息

4、物业管理完善费

合 计

说明：

1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类

2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性

3、现金流量预测表

4、欲签定的意向书和合同文本

5、新城市开发的市场调研报告

第五篇：东方一品项目公共部位精装修工程

东方一品项目公共部位精装修工程Ⅱ标段室内装修工程临时施工用电专项施工方案

一、概述

东方一品项目公共部位精装工程Ⅱ标段，北临民安路，东临河清路。Ⅱ标段（指2#地块范围）装修面积3700平方米，Ⅱ标段2-G12-G2等单体的大堂围合部分需延后施工，同时各单体电梯前室的电表箱及消防箱木饰面门需延后安装。参建各方主体单位位建设单位：宁波兴普东城房产有限公司；监理单位：中康建设管理股份有限公司；施工总承包单位：宁波建设集团有限公司。根据总包单位提供电源，接入施工现场配电总箱，在施工区域各楼层设置分配配电箱。施工现场的供电全部采用三相五线铜芯绝缘电缆架空接入，使用符合标准的分电箱，设置漏电保护器，动力和照明系统分开，带有金属外壳的电箱做接地保护，各楼层面采用开关箱从各供电的分电箱供电，以满足楼层的施工用电，现场有专职电工负责施工用电管理工作，严禁非电工人员擅自拆装用电器具，严禁非电工人员私拉乱接，严禁非电工人员私自开启配电箱。

二、编制依据

本工程用电施工方案根据《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46-2005《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002要求的原则和建筑施工手册编制。

三、施工用电现场布置

中康建设管理股份有限公司