中国住房发展报告《住房绿皮书》-中国社科院(2009-2010)（五篇模版）

第一篇：中国住房发展报告《住房绿皮书》-中国社科院(2009-2010)

中国社科院 《住房绿皮书》

中国住房发展报告(2009-2010)

2010年住房调控增加保障房比例

今天，中国社会科学院举行《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会。《住房绿皮书》对2010年住房调控给出了详细的政策建议。指出2010年住房市场调控的主要任务就是促进宏观经济和住房经济的平稳、健康和较快发展。政策目标为即“价稳量增”，具体概括为：“增加销售，扩大投资，调整结构，稳定价格”。即实现价格基本稳定、投资开发与销售量稳步增长，小户型、保障房比例大幅提升。

《住房绿皮书》提出2010年细化调控办法。供给管理：对高档物业提供者，实施重税；对普通商品房开发适当优惠，对保障房开发实施奖励和补贴政策；需求管理：实施“抑制投机、引导投资、鼓励消费和扩大保障”差别化的需求管理政策；空间管理：重点监控一线城市的国际游资的冲击和炒作，重点监控一线、二线城市的国内投机客的炒作。根据经济发展和收入水平及其变化，采取区别对待措施，指导不同区域和城市的供求政策；时间管理：针对2010年四个季度可能出现的不同的市场表现，金融、土地、财政等尤其是金融部门提前做出预案，把握节奏，采取适度的松紧政策。具体在一季度加大土地和保障性住房，适度降低一贯的贷款高增长率；第二季度，加大措施，刺激供给，同时加大保障房供给力度，适度从紧消费支持，第三、第四季度，加大消费刺激的政策；预期管理：针对根据宏观经济和住房市场形势产生预期，政府采取适当的、并且不断变化的应对措施，通过预期管理，打击市场投机行为，引导供需双双回归理性。

《住房绿皮书》提出调控的政策原则。坚持“定量宽松，精确投放；抑扬有别，重拳出击；多策组合，时空匹配；长短结合，标本兼治”的政策原则。“定量宽松，精确投放”。主要指住房信贷(也包括土地等)要坚持数量明确的宽松政策，并进一步将投放对象加以细化，准确投放到供需对象中；“抑扬有别，重拳出击”。就是对待保障、消费、投资和投机采取不同的政策，并且进一步强化。即采取进一步的政策措施，更有效地抑制投机、引导投资，更进一步地鼓励消费和扩大保障；“多策搭配，时空组合”就是要综合利用土地、金融、财税和监管手段，协同作战并根据空间和时间不同，不断调整；“长短结合，标本兼治”。就是在将完成2010年的目标和长期目标结合起来，将解决眼前的目标问题和长远的根本性问题结合起来，结合具体措施的推出，不失时机地改革制度、体制和机制。

《住房绿皮书》提出调控的政策措施。宏观经济：微调宏观政策，刺激内生性增长，防控通货膨胀；城市发展：挖掘城市化的潜力，提高城镇化的质量；开发企业：公布住房参考价格，提高城镇化的质量；需求主体：鼓励住房消费，引导住房投资，抑制住房投机；住房市场：完善住房市场体系，鼓励住房消费；土地市场：扩大住房用地供应规模，提高用地效率；金融机构：严控投机性房贷，刺激真实住房需求；市场监管：规范市场准入条件，从严市场行为监管；住房保障：落实保障房建设计划，切实扩大保障房供给。

《住房绿皮书》还提出解决住房长期问题的对策建议。提出住房发展的总体目标是：“确保稳健发展，力争持续繁荣，促进经济增长，实现住有所居”的住房发展总体目标。着力解决国民经济中的结构性问题，重新确立住房在国民经济中的战略定位；建立促进住房稳健均衡发展的长效机制。构建三维一体的住房发展体系。重构住房市场化和保障性相结合的住房生产体系，市场化和保障性相结合的产品体系，住房发展的制度、战略、政策、监管、调控的制度体系。

具体有以下措施：完善社会保障制度体系建设，扩大保障性住房建设规模；改善城市发展的制度环境，挖掘城市化的潜力；创新房地产制度，建立完善可靠的法制体系；建立顺畅得力的监管体系，反对住房市

场领域的垄断；改进政府参与市场的方式，提升政府的服务质量；建立公平合理的税费体系，实现住房分配的转移支付制度；设立住房政策委员会，建立统一灵活的调控体系；建立商品性与政策性差异化结合的分层次的住房体系；建立住房再生产各环节、商品性和保障性结合的住房体系。今年房价有可能缓降

中国社科院今天上午发布《住房绿皮书》绿皮书指出今年房价可能出现缓降——

明年商品住房价格不会降

今天上午，中国社科院召开《住房绿皮书》发布会暨2009-2010年住房形势与政策研讨会。绿皮书预测，2010年，中国经济将持续复苏，住房投资作用将进一步增强，住房资产与物业市场为先扬后抑、价稳量增。

根据社科院的预测，明年一季度房价会保持平稳，第二季度开始上涨，到了第三、第四季度将出现下降，不过明年全年的总体形势相对平稳。

发布会上，国家统计局总经济师姚景源称，北京房价高得离谱，把三代人一生的积蓄都用来买房了。

房价·预测

明年住房量升价格稳定

绿皮书预测，2010年全球经济缓慢复苏，但全球住房市场表现不一。中国经济将持续复苏，住房投资作用也将进一步增强；城市化规模呈现高峰，住房资产与物业市场先扬后抑、价稳量增；住宅用地市场交易量增加，交易价格上升；住房金融市场温和上行，波动增长。

绿皮书对今年第4季度至2010年第4季度各季度住房市场情况分别作了预测。

绿皮书指出，2009年第4季度住房市场在有效需求下降、观望气氛增强、开发企业促销积极性低、年底季节性信贷紧缩、二套房贷政策从紧等因素的综合作用下，可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。

而到2010年可能呈现春暖秋凉、价稳量增的整体态势。明年楼市将价稳量增

11月16日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合主办的“《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会”在北京举行，会议分析了2008年至2009年中国住房市场运行状况，预测了2010年中国住房市场的发展趋势以及所面临的主要问题与挑战，提出了促进中国住房市场健康发展的政策建议，并正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室完成的首份住房绿皮书：《中国住房发展报告(2009-2010)》。

《住房绿皮书》指出，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。在没有出现新的重大外部冲击的条件下，受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的

过程，投资开发则将继续保持上升。2010年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。具体而言，2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。

《住房绿皮书》分析2009年第四季度至2010年第四季度预测的有以下四个方面的依据：

第一，从供给方面看，开发企业资金面决定短期供给变动。由于信贷政策宽松及2009年商品住房销售业绩良好，开发企业普遍资金较充裕，短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。

第二，从消费需求方面看，近期经济下滑可能对真实住房需求有一些影响，但政府采取的一些鼓励住房消费、降低城市化门槛的措施如买房送户口等又可以在一定程度上抵消其作用，总体上真实住房需求不会出现太大的波动。

第三，从投机需求方面看，住房投机行为是造成现阶段住房市场波动的需求方面的主要原因，它受通货膨胀率、融资成本与融资杠杆比率、交易成本等因素的影响。其中通胀预期是否会转化为现实通胀压力还有待于进一步观察，融资成本、融资杠杆比率及交易成本大小则主要取决于政府住房信贷与税收政策。

第四，从投资方面看，由于经济复苏尚不稳固、经济增长对住房市场的依赖仍较大，因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间，甚至在经济增长低于预期时，政府还可能进一步加大住房需求刺激力度。

此外，《住房绿皮书》还选取了全国35个大中城市为样本城市来研究住房价值潜力，根据指标体系和各级指标的权重，测算出住房价值潜力的综合排名结果依次是：深圳、上海、北京、广州、天津、南京、杭州、武汉、厦门、成都、大连、青岛、重庆、沈阳、宁波、济南、西安、郑州、长沙、哈尔滨、福州、太原、南昌、合肥、石家庄、昆明、长春、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、贵阳、海口和南宁。2010年将成城市化发展重要转折年

中国社会科学院今日发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》。绿皮书认为，2009-2010年中国城市化发展的宏观背景仍然向好，中国城市化进程会继续推进，2010年将成为中国城市化发展的重要转折年。

绿皮书指出，2008-2009年中国城市化发展对城市住房产生了巨大的影响，城市化进程中住房的真实需求得到释放，同时，全国总体用地规模大幅增加，也为住房供给创造了条件。从区域来看，经济欠发达地区城市的建设力度仍然在不断加大，相对于东部发达地区而言，中西部地区城市的住房需求和供给整体上呈现“双加速”态势。

2009-2010年中国城市化发展将对住房产生进一步影响，将创造更多真实需求，进一步改善住房供给的条件，进一步刺激大城市住房需求，同时，伴随着中国整体经济形势的不断好转，中西部地区的住房需求仍然将保持较为旺盛的态势，而东部地区住房需求将得以恢复。

绿皮书还提出了未来城市化的发展对住房的影响，即：中国城市化步伐的不断加速必然不断创造住房需求，未来城市发展趋向高级化将需要更高质量的住房条件。城市化地域结构的集约化发展使得现有城市基础上的住房开发变的更加重要。城市大型化、城市集群化、城市网络化的城市化体系演化将进一步刺激

大都市房地产的需求，同时促使交通沿线房产的价值不断提升。未来城市的发展将不断梯度推进和动态演化，一、二、三线城市，东部，中部，西部城市的住房需求和价格也将呈现相同的变化趋势。未来城市发展将呈个性化和多样化，那些基础条件好的宜居城市的住房需求将进一步提升。未来城市发展将更加开放和全球化，这将使得中国城市房地产价格尤其是顶级城市核心区的住房价格将与其世界城市相一致，由全球市场定价，无论是中国房地产的需求、供给还是价格都要和全球接轨。同时，中国城市住房的供给、需求、价格、周期波动受国际市场的影响程度也会越来越大。未来城市多层次化和非均衡发展将进一步凸显住房分布和住房价格的差异性，一般来看，现在发展的城市在未来可能会更好，这些地方高端房地产的投资潜力可能会更大。同时，由于城市发展具有层次性，满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。城乡一体化发展将不断深化城乡二元体制制度创新，进一步推动城乡住房市场的统一，农地和城市土地同地同价将成为一种趋势，并将对住房市场产生巨大影响，也会有助于舒缓大部分城市土地供给瓶颈，影响住房价格水平。

《住房绿皮书》还分析了中国城市化进程面临的问题与挑战，即

1、城市化水平偏低；

2、城市化质量不高；

3、城市容积率整体较低；

4、城市体系不够合理。进而研究了产生上述问题的城乡制度分割、规划不健全、行政体制不合理、道路选择偏差等政策原因，并在此基础上提出了相应的政策建议，即

1、实施均衡发展的经济社会战略；

2、全面协调推进城市化；

3、制定面向2030年的城市体系发展规划；

4、改善城市发展的制度环境；

5、完善行政管理体制。明年住房投资作用增强

11月16日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合主办的“《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会”在北京举行，会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室完成的首份住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》。

《住房绿皮书》综合运用微观、宏观、公共经济学等理论，建立了以住房市场为核心，住房市场主体为支撑，住房市场潜力为延展，住房宏观背景为基础，公共政策作保障的住房分析框架。分析了2008年至2009年中国住房市场运行状况，预测了2010年中国住房市场的发展趋势以及所面临的主要问题与挑战，提出了促进中国住房市场

《住房绿皮书》提出了一个有多项指标组成的测量中国住房市场质量、风险和效率等的指数体系。这个体系包括住房上市公司指数、住房支付能力指数、住房真实供求缺口指数、城市土地市场价值指数、住房市场价值潜力指数、住房贷款风险指数、住房市场监管指数、住房社会保障指数等，对涉及住房市场的关键方面的健康程度以及合理性进行评价。

《住房绿皮书》认为，由于全球金融和经济走势于2008年急转直下，中国住房市场在这一年初开始的调整被迫中断，住房产业虽然未被列入国家振兴产业名单但实际上依然被视为GDP止跌回升的主力军。于是，诸种关于住房产业优惠政策的出台、金融机构和金融市场慷慨注入大量的流动性、难以遏制的投机需求和一定的刚性需求集体向住房产业发力，结果是，在2008年底濒临绝境的住房产业绝处逢生，转过难熬的2008年头后，迅速爆发，短短几个月间就吞噬了住房价格在2008年近一年里的下降空间，冲上了一个新的历史峰值。

《住房绿皮书》所展现的2008年以来中国住房市场及其相关的经济、金融和政策图景是：全球经济从深度衰退到逐步回稳；中国宏观经济从急速下滑到触底回升；城市化质量提升明显，中西部地区城市化加快；住房金融市场从紧缩到宽松；住房开发企业由急剧恶化到迅速好转；住房消费、投资和投机意愿几经

反复；信贷监管由紧变松，又由松变紧；住房资产与物业市场从回落调整到快速上涨；住房土地市场从热度下降到逐步回暖；保障性住房建设力度迅速加大，保障覆盖范围有所提高。

《住房绿皮书》预测2010年：全球经济缓慢复苏，但全球住房市场表现不一；中国经济将持续复苏，住房投资作用将进一步增强；城市化规模呈现高峰，城市化区域增长相对均衡；住房市场春暖秋凉、震荡增长；住宅用地市场交易量增加，交易价格上行；住房金融市场温和上行，波动增长。

《住房绿皮书》指出当前住房市场面临严峻的挑战。宏观经济：内生性增长动力不足，通货膨胀压力加大；全球经济：复苏缓慢，贸易保护主义抬头；城市发展：公共支出压力大；开发企业：风险增加，素质下降；资金充裕助长地价、房价上涨压力；需求主体：投资者蠢蠢欲动，消费者缺乏理性，市场面临需求者冲击；金融机构：宽松支持了投机，紧缩抑制了消费，风险防控手段有限；住房市场：价稳量增难以实现，市场波动频繁剧烈；土地市场：土地供给严重不足，土地价格过快上涨；金融市场：大量流动性流向楼市，市场单一导致风险过于集中；市场监管：监管任务更加繁重，监管意愿有所放松；社会保障：保障性住房建设计划难实现。

《住房绿皮书》还梳理了住房市场面临的长期问题。宏观经济：面临波动风险，潜藏泡沫风险，遭遇停滞风险；城市发展：城市化加速度减缓，城市化潜力无法完全释放；开发体系：市场垄断产生高利润，行政管制导致高成本；需求主体：消费心理不成熟，消费观念有障碍，消费者保护和投机者监管体系不健全；土地市场：土地市场垄断，政府经营与监管合一；金融体系：一元化住房的金融体系，过度集中的金融风险；住房体系：商品房和保障房体系都不健全，两者结合不好；住房监管：监督管理制度较粗糙，监督制衡机制不健全；住房调控：调控手段不经济，调控步调不协调。

《住房绿皮书》对2010年住房调控给出了详细的政策建议。指出2010年住房市场调控的主要任务就是促进宏观经济和住房经济的平稳、健康和较快发展。政策目标为即“价稳量增”，具体概括为：“增加销售，扩大投资，调整结构，稳定价格”。即实现价格基本稳定、投资开发与销售量稳步增长，小户型、保障房比例大幅提升。

提出2010年细化调控办法。供给管理：对高档物业提供者，实施重税；对普通商品房开发适当优惠，对保障房开发实施奖励和补贴政策；需求管理：实施“抑制投机、引导投资、鼓励消费和扩大保障”差别化的需求管理政策；空间管理：重点监控一线城市的国际游资的冲击和炒作，重点监控一线、二线城市的国内投机客的炒作。根据经济发展和收入水平及其变化，采取区别对待措施，指导不同区域和城市的供求政策；时间管理：针对2010年四个季度可能出现的不同的市场表现，金融、土地、财政等尤其是金融部门提前做出预案，把握节奏，采取适度的松紧政策。具体在一季度加大土地和保障性住房，适度降低一贯的贷款高增长率；第二季度，加大措施，刺激供给，同时加大保障房供给力度，适度从紧消费支持，第三、第四季度，加大消费刺激的政策；预期管理：针对根据宏观经济和住房市场形势产生预期，政府采取适当的、并且不断变化的应对措施，通过预期管理，打击市场投机行为，引导供需双双回归理性。

提出调控的政策原则。坚持“定量宽松，精确投放；抑扬有别，重拳出击；多策组合，时空匹配；长短结合，标本兼治”的政策原则。“定量宽松，精确投放”。主要指住房信贷(也包括土地等)要坚持数量明确的宽松政策，并进一步将投放对象加以细化，准确投放到供需对象中；“抑扬有别，重拳出击”。就是对待保障、消费、投资和投机采取不同的政策，并且进一步强化。即采取进一步的政策措施，更有效地抑制投机、引导投资，更进一步地鼓励消费和扩大保障；“多策搭配，时空组合”就是要综合利用土地、金融、财税和监管手段，协同作战并根据空间和时间不同，不断调整；“长短结合，标本兼治”。就是在将完成2010年的目标和长期目标结合起来，将解决眼前的目标问题和长远的根本性问题结合起来，结合具体措施的推出，不失时机地改革制度、体制和机制。

提出调控的政策措施。宏观经济：微调宏观政策，刺激内生性增长，防控通货膨胀；城市发展：挖掘城市化的潜力，提高城镇化的质量；开发企业：公布住房参考价格，提高城镇化的质量；需求主体：鼓励住房消费，引导住房投资，抑制住房投机；住房市场：完善住房市场体系，鼓励住房消费；土地市场：扩大住房用地供应规模，提高用地效率；金融机构：严控投机性房贷，刺激真实住房需求；市场监管：规范市场准入条件，从严市场行为监管；住房保障：落实保障房建设计划，切实扩大保障房供给。

针对2008年以来出台的住房优惠政策的问题，报告提出“方向不变，适度微调，从严监管，强化抑扬”的建议。

《住房绿皮书》还提出解决住房长期问题的对策建议。提出住房发展的总体目标是：“确保稳健发展，力争持续繁荣，促进经济增长，实现住有所居”的住房发展总体目标。着力解决国民经济中的结构性问题，重新确立住房在国民经济中的战略定位；建立促进住房稳健均衡发展的长效机制。构建三维一体的住房发展体系。重构住房市场化和保障性相结合的住房生产体系，市场化和保障性相结合的产品体系，住房发展的制度、战略、政策、监管、调控的制度体系。

具体有以下措施：完善社会保障制度体系建设，扩大保障性住房建设规模；改善城市发展的制度环境，挖掘城市化的潜力；创新房地产制度，建立完善可靠的法制体系；建立顺畅得力的监管体系，反对住房市场领域的垄断；改进政府参与市场的方式，提升政府的服务质量；建立公平合理的税费体系，实现住房分配的转移支付制度；设立住房政策委员会，建立统一灵活的调控体系；建立商品性与政策性差异化结合的分层次的住房体系；建立住房再生产各环节、商品性和保障性结合的住房体系。

《中国住房发展报告(2009-2010)》报告对各级政府尤其是城市政府部门、国内外企业、有关研究机构、社会公众具有重要的决策参考意义和研究借鉴价值。地价仍要涨 沪京杭地价潜力居前三

16日，中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室发布了首份住房绿皮书：《中国住房发展报告(2009-2010)》。报告指出，我国土地价格仍将提升，沪京杭土地价值潜力居前三。

《住房绿皮书》指出，监测显示，到2009年9月，全国土地市场交易活跃，住房用地成交量连续8个月呈增长态势，2009年前三个季度的累计成交量首次超过了上年同期水平，且成交总价普遍较高，土地的交易已经有了回暖的新迹象。这一态势在北京、天津、重庆三个直辖市比较明显。从第一到第二季度，北京购置的土地面积从19万平方米上升到了67万平方米，增幅达253%；天津的购置土地面积从28万平方米上升到了146万平方米，增幅达421%；重庆也从138万平方米上升到了186万平方米，增加了35%。四个直辖市中，只有上海的购置土地面积有所下降，降幅为50%。在土地交易较为热络的情况下，土地交易价格也有所上升。国家统计局2009年10月15日发布的数据显示，2009年第3季度全国70个大中城市土地交易价格同比上涨了4.7%。

《住房绿皮书》预测，在宏观经济趋好、房地产业政策和信贷政策放宽、发展规划大量推出、地方政府出台大量优惠条件积极推地、房地产市场总体回暖的背景下，伴随着房地产开发商的乐观市场预期及其资金压力的缓解、购地能力和购地意愿的提升，下一阶段土地市场需求回升的态势应会得到延续。供给方面，由于地方政府追求土地收入，寄希望于通过房地产业拉动本地经济增长，以及完成土地供给计划的压力，下一阶段各地土地供给的力度应会进一步加大。在上述土地市场供给与需求两方面都趋升的力量作用下，土地市场的交易面积会有所增加，土地价格可能会出现一定程度的上升。

此外，《住房绿皮书》还选取了全国35个大中城市为样本城市来研究土地价值潜力，根据指标体系和各级指标的权重，测算出5年后土地价值潜力。总体来看，东南、环渤海、东北处于第一阵营，它们的土地价值潜力都高于全国平均水平，而中部、西南、西北则处于第二阵营，其土地价值潜力低于全国平均水平。其中，排名前十的分别是上海、北京、杭州、深圳、广州、天津、宁波、青岛、大连、厦门。土地价值潜力以银川最小，后10名大都是西南和西北的城市，分别是：郑州、海口、昆明、乌鲁木齐、重庆、南宁、贵阳、西宁、兰州、银川。

中国住房信贷利率总体保持低位 四季度或有微调

中国社会科学院今日发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》指出，2009年下半年至2010年间的住房金融市场将不会延续上半年疯狂的上行走势，展现一种温和上行的走势。但住房间接金融市场即信贷市场相对于直接住房金融市场强势地位将会依然延续，但结构占比可能会有所下降。并预计09年四季度或进行结构性微调。

绿皮书还指出，2008年以来的住房金融市场，依然是信贷市场维持着难以撼动的垄断地位，经调整的国内贷款在住房开发企业中的资金来源中平均占比达49.54%，绝大多数月份更是延续着50%以上的水平，2009年4月、5月、6月、7月、8月和9月的比重分别为59.1%、55.7%、54.9%、56.8%、50.49%和48.33%。

绿皮书预测，由于流向住房领域的流动性可能大量进入了投机渠道，引发了房地产价格的迅速攀升甚至泡沫，为此针对住房领域的信贷利率很可能进行结构性微调。一是对住房开发贷款利率，在金融机构一般性商业贷款利率的基础上进行不同程度的上调，特别是对于豪华住房开发将会提升上调比例；二是对住房消费贷款利率则是强调严格执行银行业监管机构所确立的二套房贷利率、多套房贷利率上调比例的要求，同时对首套房贷继续实行7折优惠利率。

第二篇：《中国住房发展报告(2012-2013)》发布特别报道

《中国住房发展报告（2012-2013）》发布特别报道

2012年12月14日 09:58:52

房地产行业网

来源：中国经济网

字体：大 中 小

（中国经济网12月14日讯）13日下午，中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社在联合主办的“建成„住有所居‟的小康中国”经济学家论坛在北京召开。会议中，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房发展报告（2012-2013）》，报告对2012年房地产市场进行解读同时制定了2013年房地产调控目标与任务。此次论坛中，各经济学专家对国内居民住房现状进行了解析，还以辽宁棚户区改造经验对保障房建设进行讨论。

明年房地产市场趋势稳中有进仍有崩盘风险

《中国住房发展报告（2012-2013）》课题组成员倪鹏飞博士介绍《中国住房发展报告（2012-2013）》时表示，今年宏观经济增长受到了房地产的拖累，但是它摆脱了对房地产的过度依赖。从公布出来的前三季度的经济增长来看，全年我们的经济增长有望实现7.7%，这样就可以超出我们年初预定的7%的目标的0.7个百分点。在这个过程中供给结构发生了变化，第三产业增速加快，需求结构也发生了很好的变化，消费需求成为了第一驱动力。

数据显示，今年的房地产投资增速明显低于前两年，1-10月份是15.7%，2011年达到 30%多，显然对宏观经济的增长有所拖累。尽管房地产投资下降了15个百分点，同比增长了15.5%，宏观经济仍然增长了7.7%。对此，倪鹏飞认为，宏观经济增长受到房地产的拖累，但是摆脱了对房地产的过度依赖，今年宏观经济之所以没有2009年那么高，与房地产投资有一定的关系。宏观经济初步摆脱了对房地产的过度依赖，也就是说明年可能形势更好一点。

关于明年房地产市场走势。倪鹏飞认为，2013年住房市场的总体趋势将会稳中有进，大稳定中有小的振荡，同时也面临着总体反弹和局部崩盘同时发生的风险。

“明年住房市场量价有可能有些调整，但是即使有一些增长，可能也远远低于经济增长和人均收入的增长。之所以这样判断，有几个原因，一是宏观大环境为继续从严房地产调控创造了条件。二是短期基本面来看，供求阶段性释放减弱了供求矛盾。三是从长期背景来看，住房发展的潜力仍然较大。从另一个角度来说，如果宏观调控执行得不好，有可能出现一些城市房价继续上涨，另一些城市不仅下降了，而且是泡沫破灭、崩盘这样的局面。”倪鹏飞说。

保障房建设应用“政府+市场+社会”三轨制

中国社科院财经院院长高培勇表示，根据以往多年的追踪研究，住房和房地产问题是一个综合性的经济社会问题，研究住房问题不能单就住房谈住房，不能单就房地产谈房地产，一定要统筹安排，系统考虑。

根据第六次人口普查资料，目前我们国家还有12%的城市家庭居住在1980年之前建设的住房里，有近三分之一的居民住在非正规住房里。据了解，国家已经在相关规划中要求在“十二五”期间完成1100万城市及国有棚户区改造任务。

对此，清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，现在我国面临着体制的转型和资源的枯竭等问题，曾经使得一度非常辉煌 的老的工业基地，出现大量的工人下岗失业等问题，很多人都同时面临着居住贫困和经济贫困的问题。辽宁大规模的棚户区改造不仅仅解决了居民住房贫困的问题，还解决了社区的问题、城市的问题，甚至整个区域发展的问题。它带动了城市的建设和经济的发展，提高了棚户区居民的收入和财富占有的水平。

对于如何解决住房问题，西南财经大学副校长丁任重认为，应从体制上进行变革。他表示，辽宁在棚户区改造中间最大的亮点就是体制上进行了新的探索、新的改革，不仅仅是“政府+市场”，最终是“政府+市场+社会”，进行三轨制，通过这样一个体制，解决了成片的、上百万人的棚户区改造，在我国这样一个大国实属罕见，取得了成功的经验。

第三篇：中国住房》观后感

《中国住房》观后感

中国的住房问题是老百姓关注的大问题。很多老百姓都是蜗居，盼望房价下降，但是，近期房价很难下降。

首先就是房地产业与住宅产业的关系，可能自此点出的时候，大家立即想到了不同点，但是在实际的讨论、市场分析甚至国家的政策中多出现了两者混淆的例子，例如大家熟知的新“国八条”和“国六条”等，文件的原意是对住宅市场进行调控，但文件的后来就变成了要对房地产市场进行整顿了。目前无论是学者、政府还是普通百姓，其实真正关心的我们的住宅产业而不是房地产业。

第二，住宅的双重属性问题，在中国进行住房改革前，住宅属于生活必需品，是由政府分配的福利，基本不具有商品性，更不具有投资性。随着住房制度改革的推进和市场经济的发展，住宅具有了双重属性，一个是必需的商品属性，一个是投资属性，一般商品很难同时具有这两种属性，比如可以投资的股票、黄金等，仅仅具有投资属性，而不具有必需商品的属性，比如大米、油等必须商品就不具有投资属性（除了囤积居奇的投机或期货交易）。深刻认识住宅的双重属性是我们研究住宅市场、制定政策的根本。住宅和普通的生活必需品一样，是人的一生所不可或缺的必需品，是人类需求层次中的最基本层次。但满足了这个最基本层次的需求后，在经济能力许可的条件下，人会追求高层次的住宅需求，即由满足最基本需要的住宅需要向“住的舒服”转变，这就带来了住宅投资市场需求。

第三，住房制度改革的方向问题，自1980年邓小平同志提出住房改革的总体设想到1998年23号文件的发布，将中国的住房制度改革一次次深化，在这近30年的住房制度改革的相关政策文件中，逐步明确了中国住房制度改革的方向是建立俩个性质不同的住房体系，一个是保障性住房供应体系，一个是商品住房供应体系。这个目标与目前中国住房市场的实际状况相差甚远。

第四，自由与计划，中国大力推进市场经济体制建设，深化市场改革，由于住宅属于商品，部分学者专家认为，中国的住房问题根源在于住宅市场化程度不够，市场竞争不充分、不自由。其实这是伴随中国改革开放以来的自由市场与计划调控争论在住宅产业的延续。正如上述第二、第三个问题说述，住宅属于特殊商品，具有双重属性，所以不能单靠市场进行调节，一切的自由是以全民的集体利益不受侵犯为前提的，但这种自由侵犯了或可能侵犯全民集体利益的时候，这就需要计划调控的手段。

第五，地域性与国际性，住宅产业是房地产业的一部分，具有房地产业的一系列属性。房地产业最基本的属性是地域性，这是由于土地的不可移动性造成的。房地产业的地域性造成房地产市场的地域性，中国的各个省市县的房地产市场就具有了不同的特征，比如供求比例。由于房地产（包括住宅）具有投资性，这就难免追求利润的国际资本的追逐，从而使的房地产业又具有了国际性。地域性与国际性的叠加需要我们在制定政策的时候有所区别对待这两个属性所带来的问题。

第四篇：中国住房保障体系建设和创新发展

中国住房保障体系建设和创新发展

摘要：住房问题是重要的民生问题。近年来，“住房难”逐渐在民生领域凸显，党中央、国务院高度重视住房保障工作，着力构建城市住房保障体系，我国城市居民住房条件总体上有了较大的改善。同时，快速发展也带来了资金和土地供应不到位、保障房不保障不适用、准入退出机制不健全、相关法律法规和管理制度建设滞后等诸多问题。只有妥善解决这些问题，住房保障体系才能尽快的发展完善，房地产市场也才能健康和谐的发展。

关键词：保障性住房；住房政策；住房保障体系

衣食住行是人类生存的基本需求。住房作为人们基本的生活资料，关乎人类物质领域中最基本的“活着”和精神领域里支撑面的“尊严”。面对当前民生领域“住房难”问题，保障性住房的大量建设将成为改善低收入群体住房难问题的主要措施。现阶段加快我国住房保障体系的建设，对于实现十七大报告中“住有所居”的目标，对于推进以改善民生为重点的社会建设，对于转变我国的经济发展方式，对于扩大内需、增加就业，促进房地产市场的健康发展和社会的公平、健康、和谐进程都具有重大的意义。目前，全国绝大多数城市已初步形成了以廉租房、经济适用房、两限房为支撑，公租房为辅助的住房保障体系。

一、中国住房政策的历史沿革

中国的住房政策发展前后经历了三个阶段：

（一）计划经济体制下的住房政策（1978年以前）

新中国成立后的相当长时间内，我国主要仿照苏联模式，在计划经济体制下，对城镇实行住房产权共有、实物分配、低租金使用的福利性住房制度。房屋的建设、分配、维修均由政府负责，伴着我国城镇人口的急剧增加，城镇人口的居住水平没有得到根本改善，长期徘徊在低水平线上。

（二）住房制度改革的探索与全面改革阶段（1978年—1998年）

我国的住房制度改革以“成本价向职工出售公有住房试点”为起点，先后经历了“成本价售房”、“补贴售房”、“提租补贴”和“多种形式并存”等四个阶段。1991年，上海借鉴新加坡经验，探索建立住房公积金制度。1994年，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号），在制度层面进一步明确了实行住房商品化、社会化的要求。1995年，国家启动为期5年的“安居工程”，这成为中国保障性住房建设的最初尝试。1998年，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号），决定停止住房实物分配，逐步推进住房分配货币化，个人住房消费逐步走向市场并成为消费主体。同时中国住房保障体系建设开始起步，计划要建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系和住房保障体系。

（三）住房制度的深化发展和创新调整阶段（1998年至今）

1998年在制度层面停止住房实物分配，到了2000年，各地方政府相继制定完成住房分配货币化方案，从而全面叫停福利分房，福利分房时代真正终结。

随着城镇住房实物分配成为过去式，中国的住房供应主体开始由市场承担，房地产市场进入黄金发展期。伴随着我国房地产市场飞速发展也出现了房地产开发投资过大、房价过高、投资结构不合理、市场秩序不规范、中低收入家庭住房支付能力下降等多种问题，住房难问题在民生领域开始突显。从2005年起国家先后出台了“国八条”和“国六条”等一系列宏观调控措施，在住房政策层面，开始由市场化提供住房向加强住房保障体系建设调整。经过

近几年尤其是2008来政府对保障性住房的大量投资建设，到目前为止已经初步形成了以廉租房、经济适用房、两限商品房为支撑，公共租赁房为辅助的住房保障体系。

二、中国保障性住房建设现状分析

改革开放30余年间，中国的住房政策先后经历了从“国家保障”到“市场供应”现在正在逐步走向“社会保障”的发展过程。目前，全国大多数城市已初步形成了以廉租房、经济适用房、两限房为支撑，公租房为辅助的住房保障体系。

（一）廉租房建设

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向城镇低收入家庭提供租金相对低廉的保障性住房。从1998年提出建立廉租住房构想至今，廉租房以其最显著的社会保障性、低廉的租金、和不可继承性等特点受到各级政府重视并发展完善。目前，我国所有的城市已经全面建立了廉租房制度，执行力度还在进一步加大，2009年至2012年三年以改善民生和拉动内需为目的的保障性安居工程中，国家安排了9000亿元资金，廉租房建设的投入就占了近1/3，将通过廉租房制度解决747万户低收入家庭的住房困难，相配套的建设资金、房源、用地、保障方式等都在落实和完善中。十二五期间国家计划建设保障性住房3600万套，这其中廉租房占到相当大的比例，廉租房未来发展还是非常可观的。

（二）经济适用住房建设

经济适用住房是具有社会保障性质的商品住宅，指由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，然后向城镇低收入家庭出售，并获取微利的住房。目前的基本类型主要有平价房、安居房、解困房三种。相比于廉租房建设，经济适用住房在房屋来源上有着先天的优势，除了政府独立投资建设之外，单位自建合建、房地产开发企业投资建设也是经济适用房的重要来源。

（三）公共租赁房建设

公共租赁房指政府或政府委托的机构向中低收入的住房困难家庭按市场价提供的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其适用群体主要是新就业职工、新毕业的大学生、从外地迁到城市工作的群体，所以公共租赁住房的覆盖群体主要是外来人口。公租房在中国还属新生事物，2006年才在厦门试点，2008年以后，在北京、天津、重庆、深圳、广州这样一些外来人口集中的大城市，公租房的发展开始起步，并且发展速度很快。

（四）限价房建设

限价房是指限房价、限套型、竞地价、竞房价，即“两限两竞”的商品房，又称“两限房”。限价房在本质上仍然是商品房，只是本身带有国家的硬性指标，具有一定保障性质，尤其在土地招标过程中，房价和套型承诺是开发商竞得土地的前提条件之一。限价房在建设中基本依靠市场来完成，在土地供应上，仍然以招拍挂方式运作，土地出让权性质为“出让土地”，有别于经济适用住房建设采用的“划拨用地”。限价房是伴着中国房地产市场的急速发展出现的，其出现填补了保障性住房和普通商品房之间的夹层空白，对于解决中等收入住房困难家庭的住房问题有积极的作用。

三、中国保障性住房建设存在的主要问题

在中央政府的强力推动下，近年来中国的保障性住房建设取得了快速的发展，解决了一部分低收入住房困难家庭的住房难问题。但同时，我国的保障性住房建设还存在覆盖面狭窄、建设资金和土地供应不足、准入和退出机制不健全、管理制度建设落后等问题，住房保

障体系的进一步建设还将面临诸多挑战，任重而道远。

（一）保障性住房建设覆盖面有待扩大

近些年我国的保障性住房建设虽然卓有成效，但与发达国家相比差距还相当大。目前我国城镇保障性住房面积还不到10%，而发达国家这一比例通常都在30%以上，在美国，政府对40%左右的家庭提供住房自住或政策支持，新加坡更是有85%的人居住在政府提供的组房里。

在保障对象上，各地普遍将保障对象界定为低保家庭，但在当前中国，中低收入家庭约占全国城镇家庭总数的80%，而低保家庭仅占其中的极小部分，对保障对象如此的界定显然有失公平公正，没有做到应保尽保。随着社会发展，绝大多数刚毕业大学生和进程务工人员的住房需求也会是一个巨大的挑战。我国农村的住房困难户（包括农村低保户、五保户和重点优抚对象）特别是贫困地区的住房困难户，存在较为突出的住房困难情况，要解决农村住房问题还会涉及到保护耕地和环境等诸多问题，任务也相当艰巨。还有集中连片棚户区改造，农牧民定居等多个方面住房需求都急待解决。

（二）保障性住房建设资金和土地供应不足

发达国家的住房保障资金占政府财政支出比重的在3%—8%，而我国这一比例只有0.3%。我国的保障性住房在建设层面上中央政府只投资一小部分，绝大部分是由地方政府来投资完成的，而地方尤其是中西部欠发达地区财政收入本身就很困难，到真正实施阶段各地方政府往往会以财政困难为由对保障性住房的投资大打折扣。

保障性住房建设在土地供应上是完全由地方政府来完成的，而“土地财政”又是现阶段各地方政府重要的财政收入来源之一，对保障性住房建设大量的土地供应无异于自断财路，所以在土地供应上也是能省既省，要不就供应偏远的经济利益小的土地，而这些地方往往交通、医疗、教育等基础设施建设落后，从而造成后期建好的保障性住房出现空置、生活条件差等不保障不适用的情况。

（三）保障性住房的准入和退出机制不健全

当前各地方政府普遍将保障性住房的适用群体定义在低保家庭，这种准入群体的定义本身就有失公平。而且在当前中国社会诚信体系还未完全建立的情况下，保障性住房的申请、审批、监督、后续管理等方面都困难重重。现阶段的保障性住房分配尤其经济适用住房分配上存在严重的不公平现象，本该由中低收入住房困难家庭享有的福利却不乏“宝马哥、奔驰妹”参与进来，权钱交易、暗箱操作、滋生腐败等多种问题让人性丑陋的一面暴露无遗。这种情况的出现根本上是保障性住房的操作机制上存在问题，福利性和经济利益未完全分离，还有相当空间的经济利益可图导致的结果。在退出机制上更是无法做到及时和公平公正，往往是只进不出，更多是申请到保障性住房后转手出租，谋求经济利益，要不就是等经济适用房到上市年限后上市出售，没有起到保障性住房应有的作用。而且相关管理机构混乱繁多，行政性质强，办事效率低，相关监督机制也很不到位。

（四）保障性住房管理制度建设比较滞后近些年国家下大力气推进保障性住房的建设，“硬件”建设成效显著，但相配套的“软件“却相对滞后，使硬件的使用效益无法最大化。与发达国家相比，我国住房保障法制化建设相对滞后，有关住房保障的政策和制度基本上是由国务院或建设部等部门以通知、指导意见或办法的形式发布，大都属于政策性规定，存在随意性和不稳定性，没有形成一整套完善有效符合中国国情的住房法律法规体系。保障性住房的相关管理机构带有浓厚的行政性质，而且机构繁多办事效率低，监督机制也很不到位，监而不督现象普遍。而且和保障性住房建设相配套的房地产市场宏观调控措施也不完善，现有的房产调控措施多以各种形式的限购为主，还没有建立起宏观调控的长效机制。

四、中国住房保障体系建设未来发展的对策和措施

中国的住房保障体系建设成就是显著的，尤其08年金融危机以后国家更是在扩大内需政策的驱动下全面建设保障性住房，力度之大前所未有。但是任何制度的建设和完善都不是一蹴而就的，都会有漫长的发展完善过程，缩短或跳跃这个过程必然引出其他方面的问题，中国住房保障体系的建设当前就面临这样的困难。那么在快速发展已成必然的情况下，解决好因快速发展引发的诸多问题就变的极为迫切，这就需要我们依据中国的实际情况运用创造性思维解决问题，推动中国住房保障体系的创新发展。

（一）多层次多渠道筹措保障性住房的房源，加快我国住房保障体系建设。

政府要改革现有住房保障体系发展模式，更多的引进市场机制，引导全社会力量参与到住房保障体系的建设中来，更多渠道获取保障性住房。廉租房、公租房、棚户区和农村危房改造、游牧民定居等纯保障性的住房建设政府应该加大投资和建设力度，像经济适用房和两限房这样商品性和保障性并存的住房建设政府应该尽可能交由市场来完成，只在相应激励和监督机制上做文章。而像城市旧城区改造和小产权住房的清理整顿政府完全可以和保障性住房的建设统筹进行，中央政府明确表示小产权房屋的清理整顿今年将全面提上日程，在中国小产权房的存在是个庞大的数目，在中国城市化的发展过程中起到过巨大的作用。政府对于清理出来的小产权房完全可以拿来充当保障性住房，清理所得资金也全部用于保障性住房建设，这样能在短时间内迅速增加保障性住房的数量，很大程度上加快保障性住房建设的进程，至于实施上政府可以制定出详细的实施细则来。

（二）保障性住房在建设资金和土地供应上要建立长效的制度保障，地域环境和配套设施上保障性住房要和普通商品房要搭配建设并实现部分的市场化。

1．建设资金和房源要多渠道筹措，不仅要严格执行10%以上的土地出让净收益和公积金全部增值收益等建设资金的硬性规定，还应加大财政预算安排的保障性住房建设的保障资金，进一步加强保障性住房建设的金融保障。在土地供应上要做出强制性规定，保障性住房和普通商品房的土地使用要达到一定比例，在地理环境、交通、配套设施等方面也都要有强制性要求。在资金的管理使用上可以借鉴德国的“住房合作社”设立灵活高效且非营利性质的住房建设促进机构。

2．保障性住房在建设规划和用地上要尽量和普通商品房建设搭配进行，而且像经济适用房的建设可以借鉴两限房的经验完全由市场来建设完成，政府只在税收和土地出让金上制定出相应的激励机制。例如在一个住宅小区里面商品房和保障房要共存，并且要达到规定比例，其中经济适用房也由小区开发商负责建设完成，相关的配套设施使用、物业管理等均按市场化运作，政府只在房屋价格和准入退出机制上进行管理，接受这样的建设规划是开发商获得此土地使用权的前提条件之一。这样就能自然的解决保障性住房在交通、环境、配套设施和物业管理等方面出现的问题，各地可以根据其实际情况制定出实施步骤来。

（三）加快保障性住房管理制度建设，完善保障性住房的准入退出机制，加快建立房地产市场宏观调控的长效机制。

1．在准入群体的设定上现有范围需要扩大，低保家庭之外更多的中低收入群体都要纳入到保障范围。而准入条件上应该重点制定保障性住房的使用条款，保障性住房的使用者不得将其转让、转租、转借、空置和做商业抵押，一旦发现将依法收回住房并追究责任。经济适用房现有规定是五年后可以上市交易，应该规定经济适用房终生不得上市交易，住户如要退出将由政府管理机构依照相关规定收回，按折旧扣除后不产生多余经济利益，让想通过保障性住房寻求经济利益者无利可图。

2．保障房租售要实行动态管理，完善监督机制，加快社会诚信体系的建设，发现不符合申请者要及时退出。政府要加快建立符合中国国情的保障性住房法律法规体系。

3．建立宏观调控长效机制，保持房价平稳上，可以借鉴德国住房制度改革方面的经验，（德国住房政策的最大特点是政府通过法律、金融等多种手段，尤其是利用一系列税收手段，加大房地产投机炒作的成本，极大限制了投资性买房需求。在德国，自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%~16%的不动产税，房屋买卖还要缴纳35%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。沉重的税负极大压缩了投资性买房的利润空间，抑制了德国人投资性买房的需求，使房价能始终保持平稳。）尽快建立和完善相关法律法规，运用税收手段强力遏制房地产市场投资和投机行为，让投资和投机者无利可图甚至赔本赚吆喝，使房地产市场单一回归住房消费，只具有居住功能，保持稳定的住房供给量和消费量，从而使房价始终保持稳定。

（四）房屋租赁市场也应该纳入房地产市场调控之中，引导全民建立理性健康的住房消费观念。

1．租赁和买卖是住房消费两大组成部分，二者相辅相成，现有政府出台的房产调控重心一直在房地产买卖上，对房屋租赁市场却未做太多干预。对于住房消费来说，租赁市场是先于买卖市场的基础市场，而中国人口众多，国家正处于工业化和城市化过程当中，大力发展和完善租赁市场更是尤为重要，温家宝总理在今年的两会上也阐述了政府要努力实现让老百姓“住有所居”而非“住有其居”，所以拥有了健康完善的住房租赁市场，住房难问题就能迎刃而解。可很显然当前房屋租赁市场高额的租金一点不逊色于买卖市场高额的房价，而且政府对于房屋租赁市场的重视度和调控力度都相当的不到位。我认为可以建立政府直接参与的类似于“银行存贷款模式”的房屋租赁市场，房主需要出租房屋，必须到政府设立的专门非营利性的租赁市场管理机构进行登记，房主需要选择出租年限并签订合同，合同起止日期内相当于房主将其住房出租给了政府，而政府按照规定支付给房主一定的房租。需要租房住的人也是要先在租赁机构进行登记，再到政府的房屋租赁库中挑选住房，最后和租赁机构按照规定的价格签订合同入住。不管是出租房还是承租方任何一方违约都要承担一定的违约金，中间出现的其他费用则由政府财政负担，其他未经过政府租赁管理机构的租赁行为都不受法律保护的。

2．在中国人的传统住房思维里“稳定”是第一位的，而且住房很大程度上就是家。在人们的潜意识里买房的稳定性要远远大于租房，所以更多的人宁愿一辈子当房奴也要挤进买房大军，要改变这种状况，最根本还是完善租房市场，让人们感觉租房也很稳定很踏实，只要全民都建立理性健康的住房消费观念，社会建立了完善的住房保障体系，房地产市场就会实现和谐健康发展。

五、结束语

中国的工业化、城市化进程在未来还会是个相当漫长的过程，这要求我国的房地产市场发展还必须长期坚持“中低价位，中小套型”的基本方针，大力完善住房租赁市场，进一步推动我国住房保障体系的建设完善，尽可能统筹城乡发展，让更多的农村地区就地完成城市化。努力实现住房需求中“中高收入群体有市场、低收入住房困难群体有保障”的房地产市场体系，实现社会的公平和谐和人民的共同富裕。

参考文献：

[1] 建设部课题组：多层次住房保障体系研究，中国建筑工业出版社2007年12月第一版。

[2]上海社会科学院房地产业研究中心编：发展中国公共租赁住房机制和对策研究，上海社会科学院出版社2010年版。

[3] 向春玲、罗应光等编著：住有所居——中国保障性住房建设的理论与实践，中共中央党校出版社2011年5月第一版。

[4]符轩：稳定房地产市场——可以借鉴的德国模式，北京房地产2008年第9期。[5]上海社会科学院房地产业研究中心、上海市房产经济学会编：进一步创新和完善住房保障体系，上海社会科学院出版社2009年12月第一版。

[6] 成思危：中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点，民主与建设出版社1999年版。

第五篇：社科院中国餐饮产业发展报告(2010)发布

预计2010年全年增长10%以上，餐饮业收入将达2万亿元

2010年6月20日-21日，由中国烹饪协会主办的“第四届中国餐饮产业发展大会”在北京召开。大会以“谋划管理创新·接轨现代产业”为主题，国内外商业精英、著名学者、专家、企业家一起，共同探讨餐饮企业成长之路和未来发展方向，并发布由中国社会科学院社会科学文献出版社出版的2010年餐饮蓝皮书《中国餐饮产业发展报告（2010）》。

蓝皮书指出，2009年，金融危机对餐饮业的影响逐渐显现，1月餐饮业零售额达1625.6亿元，因此增长21.6%；2月则回落为1390.3亿元，因此增长15.9%；之后增长率由18.7%降至14.4%，全年达到16.8%，呈现逐渐下滑趋势，但增速在国民经济各行业中依然处于领先地位。

蓝皮书预测，在企稳回升的宏观经济环境中，2010年我国餐饮业持续增长的态势将进一步巩固，中国餐饮业将跨入新的发展阶段。2010年，经济发展面临的不确定性因素依旧很多。根据联合国最新发布的报告，目前积极的财政政策若得以持续，世界经济在2010年将实现2.4%的增长。国际货币基金组织的预测相对乐观，预计2010年可实现约3%的增长。中国社会科学院预测2010年中国GDP增长将保持在9%左右。2010年1月，餐饮业收入达1381亿元，同比增长21.2%；2月餐饮业收入达1425亿元，同比增长13.7%。预计2010年全年将增长10%以上，餐饮业收入将达到2万亿元。

93%餐饮百强企业实行连锁经营，地域集聚性特征明显

2010年6月20日-21日，由中国烹饪协会主办的“第四届中国餐饮产业发展大会”在北京召开。大会以“谋划管理创新·接轨现代产业”为主题，国内外商业精英、著名学者、专家、企业家一起，共同探讨餐饮企业成长之路和未来发展方向，并发布由中国社会科学院社会科学文献出版社出版的2010年餐饮蓝皮书《中国餐饮产业发展报告（2010）》。

蓝皮书指出，在金融危机的背景下，2009年连锁经营成为众多餐饮企业的选择。一方面，这是餐饮企业调整经营策略的自觉行为，特别是一些有实力的餐饮企业，逆市而行，加快规模扩张步伐的选择；另一方面，也是由于餐饮消费的刚性，餐饮业具有良好的抗风险能力，能够产生稳定的现金流，风险投资机构在缩减其他投资项目的同时，在餐饮行业的投资热情却日益高涨。在这两股力量的作用下，结合连锁经营本身的优势，在2009年的百强企业榜单上明显看到餐饮企业连锁扩张的步伐不断加快。

从榜单来看，在2009年餐饮百强企业中，仅有7家企业没有进行连锁化经营，大部分企业都将连锁经营作为企业经营的策略之一。93家连锁企业中，店面扩张范围最广的企业已覆盖全国400个城市，平均每个连锁企业覆盖城市达37个。百强连锁企业的连锁店（直营店+加盟店）总数接近21300个。连锁店数量超过500家的企业有5家，包括3家快餐企业、1家餐馆酒楼和1家休闲餐饮企业。其中，4家位居百强企业前十的位置，营业额最低也超过了19亿元。37家企业连锁店数量在100~500家，以火锅和快餐企业居多，达到了31家。从连锁企业的营业额来看，超过10亿元的企业有26家，5亿~10亿元的企业有30家，二者占到了百强一半以上的份额，可见连锁扩张战略对餐饮企业经营的影响。

蓝皮书还指出，餐饮百强企业的地域集聚性特征明显。从其城市分布来看，浙江、重庆、北京、上海依然占据百强企业省市排名的前四位。与2008年百强企业所不同的是，浙江超越上海成为拥有百强企业最多的省份，上海退居第四位，重庆和北京分别居第二位和第三位，值得注意的是，四川省百强上榜企业首次达到10家，排名第五。

以中端消费为主的中式快餐迎来发展良机

2010年6月20日-21日，由中国烹饪协会主办的“第四届中国餐饮产业发展大会”在北京召开。大会以“谋划管理创新·接轨现代产业”为主题，国内外商业精英、著名学者、专家、企业家一起，共同探讨餐饮企业成长之路和未来发展方向，并发布由中国社会科学院社会科学文献出版社出版的2010年餐饮蓝皮书《中国餐饮产业发展报告（2010）》。

蓝皮书指出，从整体人均消费来看，目前快餐行业的消费水平以中端消费为主。快餐50强企业人均消费额都在40元以内，比2008年略有下降，而且人均消费低于20元的企业不在少数。其中，人均消费在10元(含)以下的企业有7家；人均消费在10～20(含)元的企业有20家，人均消费在20元以上的企业有7家。

人均消费水平与各地居民人均收入水平和经济发展密切相关，这说明大部分快餐企业在区域扩张方面还有待向一线和发达城市挺进。另外，考虑到金融危机的背景和2009年快餐企业规模扩张速度，我们不难看出，“口红效应”和控制成本的低价促销策略促成了2009年快餐企业规模扩大、人均消费水平略有下降的局面。

从快餐50强企业的营业额及增幅来看，尽管西式快餐业绩继续领跑，但中式快餐营业额的增幅超过西式快餐，中式快餐上榜企业也比西式快餐多，中式快餐的连锁扩张势头非常强劲。

2009年，中国快餐业在做强做大方面取得了跨越式发展。快餐行业在网点数量增加和规模扩大的同时，品牌企业的发展实力和运营能力更趋完善，内在支撑体系建设加强，质量日趋提升，发展的总体水平不断提高。

我国快餐企业以中小资本为主，缺乏著名品牌

2010年6月20日-21日，由中国烹饪协会主办的“第四届中国餐饮产业发展大会”在北京召开。大会以“谋划管理创新·接轨现代产业”为主题，国内外商业精英、著名学者、专家、企业家一起，共同探讨餐饮企业成长之路和未来发展方向，并发布由中国社会科学院社会科学文献出版社出版的2010年餐饮蓝皮书《中国餐饮产业发展报告（2010）》。

蓝皮书指出，在中国烹饪协会快餐专业委员会对其会员企业所进行的一项调查显示，被调查的快餐企业中（被调查对象均为快餐连锁企业），有52%的企业注册资金在500万元以下，注册资本在1000万元以上的企业仅占被调查企业总数的35%；在营业收入方面，2007年企业营业收入过亿元的占总数的42.55%，而38.30%的企业营业收入在0.5亿元以下，大部分快餐企业还不具备资金优势。

此外，目前中国快餐企业品牌拥有数量仍较少，尚没有中国快餐企业拥有国际驰名品牌。中国仅有个别快餐企业拥有中国驰名品牌，部分快餐企业拥有地区驰名品牌，仍有很大一部分的快餐企业尚不具有地区驰名品牌。品牌是企业重要的无形资产，代表消费者对企业的认知程度。中国快餐企业应采取广告、促销等方式加大对品牌知名度的提升，既为打造知名品牌提供支持，也为企业在消费者心目中树立良好形象提供有力保证。

预计未来两年我国早餐市场规模将增长14%

无证摊点短期内无法改变

2010年6月20日-21日，由中国烹饪协会主办的“第四届中国餐饮产业发展大会”在北京召开。大会以“谋划管理创新·接轨现代产业”为主题，国内外商业精英、著名学者、专家、企业家一起，共同探讨餐饮企业成长之路和未来发展方向，并发布由中国社会科学院社会科学文献出版社出版的2010年餐饮蓝皮书《中国餐饮产业发展报告（2010）》。

蓝皮书指出，2008年至2010年，中国早餐市场的规模持续增长，平均增长率保持在14%左右，同期的GDP增长速度为8%~10%，城镇居民可支配收入的增长速度为10%~12%。城镇居民消费能力的提升、对营养早餐的重视，以及中国城市化进程的提速推动早餐市场不断扩大。2008年，全国早餐工程企业合计市场规模为50亿元，占整体市场的2.9%，早餐工程企业尚有巨大的市场空间可开拓。据调查，2008年早餐市场规模达1673.9亿元，2009年市场规模达1876.7亿元，预计未来两年早餐市场规模将增长14%。

但目前，我国早餐市场的发展前景还面临着以下四大挑战：

第一，无证摊点的冲击短期内无法改变。由于大量无证摊点多由本地下岗人员和外来人员经营，流动性较强，管理难度大，又涉及就业问题，虽然政府会加大管理力度，但是无证摊点仍然会长期存在。

第二，年轻消费者口味变化快，忠诚度低。年轻的消费者受西方饮食文化影响，不太倾向于传统食品，口味变化快，长期食用一家企业食品的比例很小。

第三，部分地方政府的政策变化快。对早餐企业的政策扶持，需要较长时期才能见效。部分地方政府受限于财政能力和机构人员调整，相关扶持政策变更较快。因此，早餐企业根据现有政策环境制定的发展策略往往无法实现。

第四，部分政策会导致不公平竞争。地方政府在扶持早餐企业的同时，会规定一些限制性条件，如价格限制、供应时间限制、通行证办理等。这些限制本意是要规范化管理早餐供应秩序，但是无法落实于无证摊贩，由此造成了早餐企业的比较劣势。