南京房地产企业缴税问题主要集中表现在六个方面

第一篇：南京房地产企业缴税问题主要集中表现在六个方面

南京房地产企业缴税问题主要集中表现在六个方面：

1、一些房地产企业在扣缴个人所得税时普遍都存在少计计税收入的问题；

2、预收款不缴税或延迟申报纳税；

3、房地产企业项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清，企业所得税应纳税所得额难以确定,利润黑洞惊人；

4、房地产企业对合作建房政策把握不准；

5、对土地增值税和印花税普遍不够重视；

6、一些房地产企业缴税时能拖就拖，欠着不缴。

一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款的现象。突出表现为滞纳税款数额大、滞纳时间长，影响了税收收入的及时足额入库。如南京某房地产开发有限公司，其开发的一幢高层建筑，土地、房屋早已交付使用，而开发企业挂账大额预收账款，长期不结转经营收入和经营利润，滞纳企业所得税1000多万元。

二是有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额。通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。如南京某房地产开发公司以“防止购房者要退款”为由，部分收入故意不作收入，截留税款100多万元。有的企业虽然正规核算，将应缴的各种税金记入会计账簿，但不足额申报，不足额缴纳，形成多年大额税款未清的状况。

三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上隐瞒收入，或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。

四是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

第二篇：企业人力浪费主要表现在

企业人力浪费主要表现在一、企业招不到合适的人，而用不合适的人替代。

有的企业一些重要岗位因为长期招聘不到合适的人，因而就将不合适的人放在此岗位上，这样给企业和该项工作带来的效益甚至可能为负数，这绝对属于是严重的浪费。效益都是人创造出来的，庸才是会误业的，一不小心更有可能酿成大损失。所以，多花点心思，寻找你最需要的人吧。

二、没有充分挖掘人的潜力

有的岗位明明一个人可以胜任了，却偏偏安排了两个。有些员工是其实是很有发展潜力的，却因为体制的问题，没有将他的能力更好的发挥出来。明明是一个优秀的人，公司环境却只让他达到“良好”的状态，这就是损耗，就是浪费。可见，企业拥有一套充分的绩效考核及发展提升的体系是多么的重要。

三、企业内耗

国人擅长搞职场政治，公司内拉关系，搞派系斗争是常见现象。通常，内耗最大的受害者就是企业，员工为了个人的利益你争我夺，互相掣肘，最后的结果却是导致企业效率低下，问题频出。

四、企业留不住人才

如果没有完善的用人留人机制，导致人才频繁流失，也是一种极大的浪费。试想想，招聘、培养一个优秀的员工得花多少成本呢？好好去计算一下吧！

为什么会出现这种大浪费的现状？

一、人力浪费不易被察觉

很多企业看人力成本光关注工资这一块，而忽略了员工能力和绩效这一块。

二、企业主被隐性的人力浪费所蒙蔽。

企业老板没有意识到人力的浪费，只是觉得岗位需要人，但没去想该岗位应该最需要的是合适的人。

三、企业缺乏强有力的人力资源运作系统。

从招人到用人到培养人，企业缺乏完整的体系，完全凭感觉，有的企业发展很多年了，制度还停留在创业初期的原始阶段。不少企业人力资源部在公司地位低下，没有发言权，完全沦落为从属部门。

第三篇：房地产经纪人面试问题设计表

房地产经纪人面试问题设计表

一．导入性问题:

1.你住的远吗？到我们这儿方便吗？好找吗？哪里人啊？可以开始了吗？

2.能简单的自我介绍一下自己吗？

二．切入性问题：

1.以前听说过我们公司吗？怎么知道的？

2.以前听说过房地产经纪人吗？

3.你觉得房地产中介公司和房地产经纪人是干什么的？能说说吗？

4.你觉得这份工作吸引你的在什么地方？你觉得自己能干好吗？怎么干？

5.经纪人工作时间不固定.也比较长.对你和你的生活有什么影响吗？家里的事情有时候顾不上可以吗？

6.你原来从事什么工作？简单介绍一下可以吗？干的怎么样？为什么不做了呢?

三．比配性问题

1.在你生活或者工作中你感到成功的地方是什么？（举例说明）.你工作中最大的收获是什么？有什么遗憾或者不满意的地方吗？

2.你对你自己以后有什么规划和打算吗？你将来的发展方向是什么？有具体的计划吗？你觉得你自身还有那些缺点.需要完善的地方？

3.你对企业文化是怎么看的？认同你原来公司的企业文化吗？

4.你对工作环境有什么要求？喜欢在什么样子的环境下工作？你希望你有什么样子的同事呢？

5.如果领导的工作方式方法不对.你打算怎么办？如果和同事闹了矛盾呢？

6.这份工作符合你最初的打算吗？你为什么挑选这份工作呢？

7.如果派你去见一个陌生的客户.你怎么去找到他.他不说话的时候你怎么办？

四．语言表达能力

1.请简单的谈谈你的简历和你的工作经历。

2.你参加工作体会最深的是什么？你学到了什么东西或者经验.这些东西对你有帮助吗？

3.描述一下最近你和什么人发生了争执？原因是什么？过程说一下.4.描述一下你想象中的经纪人工作或者你认为的经纪人工作的内容。

5.假如你今天就开始工作.你起草一份你的一个到两个星期的工作计划。

五．综合分析能力

1.你的工作是这样子的.你概括一下需要具备的素质和能力。

2.你觉得沟通主要是注意哪些方面？

3.你对房地产经纪人的前景怎么看？简单说说。

4.如果你是一个新门店的店长.你将怎样开展业务？

5.假如你来招聘.你觉得什么样子的人适合这个行业的工作

六．团队能力

1.假如你是一个团队的领导者.你将怎样建立你的威信。

2.一个你很好的朋友.但是业务能力很差.你怎么办？

3.你和一个同事的关系不好.你很讨厌他.上级安排你们一起去做一件事情.你怎么办？

4.一个团队中.你做的很出色.但是领导从来没有表示肯定.别人都不知道.你怎么办？

5.一个同事出现错误.但是他嫁祸于你.你怎么办？

6.你会帮助你和你关系很差的同事吗？怎么帮呢？他不领情怎么办？

七．应变能力

1.假如你的简介上司对你一直不好.还经常说你不好.你按规定报销费用.但是他却说改天再说.你怎么办?

2.上级交办给你一件不可能完成的任务.要你去做.你怎么办？

3.你发现你说谎了.而你的客户发现了.但是却不说.这时候你怎么办？

4.你发现做错了一件事情.伤害了客户.你打算怎么办？

八．沟通能力

1.你会和一个陌生人沟通吗？怎么沟通？

2.你能推销一个你不熟悉的产品吗？说说怎么推销

3.你朋友多吗？你有心事和他们交流吗？还是自己忍着不说？

4.你会坦诚你觉得很丢面子的事情吗？

5.派你去一个不熟悉的地方.你准备如何和大家尽快熟悉？

6.你觉得一个话多的人很烦吗？

7.你在工作中最不喜欢和那些人打交道.如果上司经常提出苛刻的要求的话.你怎么处理呢？

九．人际协调能力

1.请问你对团队精神是怎么理解的？团队成员应该是什么样子的一种关系？

2.你以前有和同事相处不好的时候吗？你怎么处理呢？

3.假如你作为市场部门的一员.你的客户对你提出了无理或者不合法的要求.你打算如何处理？

4.如果你做主管.你有几个下属互相有矛盾.不说话.你打算怎么处理？

十．管理组织能力

1.你现在需要提交一份工作回报计划给上级.你主要着重阐述那些方面的内容？

2.如果你是一个产品的市场部门经理.现在派你去一个新的地方开展业务.你打算如何开拓市场？

十一．条理计划能力

1.你作为销售部经理.你能提出一个工作计划吗？

2.你觉得保险经纪人应该从哪些方面去开拓市场是比较有效的？

3.你以前做过市场销售吗？说说经历

4.你写日记吗？或者随身带着记事簿.把一些重要的东西随时记录下来？

5.你每个月的花费在那些方面。怎么分配的？

十二．工作能力

1.你觉得一个销售员最重要的能力应该是哪些方面？

2.你觉得市场和销售是一回事情吗？谈谈你对他们的理解.3.你以前工作的业绩怎么样？有什么收获呢？

十三．学习和生活态度

1.你有什么业余爱好啊？

2.你经常上网吗？做些什么？你一般下班后都干些什么呢？

3.你知道今年市场上什么方面的书籍好卖呢？

4.你知道国外的一些销售理念或者销售故事吗？说几个听听

第四篇：我国房地产企业融资问题探讨

我国房地产企业融资问题探讨

近日召开的协会债券市场专业委员会会议上，上市房企获准发行中期票据事宜被讨论，并确定为未来实施方向。消息人士透露，有望率先获得中期票据发行资格的房企被限定为行业排名前三十的A股上市公司。这是有利于拓展房地产企业融资渠道的重大政策。那么目前我国房地产企业融资的基本态势是什么，主要的融资渠道有哪些，它们有什么优点缺点是一系列亟需梳理、分析的问题。

一、企业融资及融资渠道

融资，即融通资金，从狭义上讲，就是一个企业的资金筹集的行为与过程。企业根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，采用一定的方式，从一定的渠道向企业的投资者和债权人去筹集资金，以保证公司正常生产需要。

企业融资渠道可以分为两类，一类是债务性融资，另一类是权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。

这两类融资渠道决定了企业的融资结构。企业如何安排短期负债、长期负债及优先股、普通股在企业资金总额中各自所占的比例，在很大程度上直接影响了企业的经营业绩。对于房地产业来说，非常典型的资本密集型投入的行业特点决定了房地产企业在经营中对资金的需求量是大而持续的。仅仅依靠企业过往经营的利润盈余是无法满足实际需要的。因此，如何融资，使用何种融资渠道成为房地产企业面临的重大问题。

二、我国房地产企业的融资现状

（一）房地产企业融资的基本态势

融资规模持续增长。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业。作为非常需要资金支持的行业来说，房地产业的融资规模一直处于持续增长的态势。2013年房地产业开发投资总额8.6万亿最近5年年均增长率为23%。

融资方式较为单一。在我国目前金融市场的发展水平基础上，房地产业最为常见的融资方式就来自于银行贷款。无论是开发还是销售，房地产业几乎在每一个环节都离不开银行贷款的资金支持。2013年房地产融资来自于银行贷款的有1.97万亿，占全年到位资金的16.1%。利用外资534.2亿元，约占0.4%，自筹资金4.7万亿，占比38.8%，个人按揭贷款1.4万亿，约占11.5%。可见，在所有的融资渠道中，贷款是仅次于自筹资金的方式。

融资策略缺乏科学性。我国房地产企业经过十多年的发展后，仍旧处于较为初级的发展状态水平上，对于自身的发展态势、发展周期等问题还缺乏必要充分的认识。于是，我国房地产企业还不能将融资策略与自身的发展周期相结合，还未能形成在较为科学的理论支持基础上的科学融资策略。融资行为较为短期，缺乏长期的思考。

（二）房地产企业融资特点

房地产商品本身具有一些与一般商品不同的特征。比如不可移动性，效用多层次，现金收益等待期长，价值形成复杂等。房地产行业也由此产生了一些与其他行业不同的特征。针对这些特征，房地产企业在融资活动中具有如下特点：

1.开发资金需求庞大，内源性融资较为贫乏，外源性融资依赖性强。房地产行业是非常典型的资本密集型行业，整个项目开发需要非常庞大的资金支持。2013年房地产企业的开发投资总额8.6万亿，一般企业的内源性融资方式不足以支撑房地产企业的需求，外源性融资成为最主要的资金支持方式。

2.政府的政策对房地产企业融资具有非常直接、重大的影响。在我国，房地产业发展具有鲜明的中国特色，即政策调控。政策调控基本通过两个途径，一是对房地产融资的影响，二是对行业的行政审批。政府通过对金融工具、金融政策等方面的调控，形成对房地产企业融资行为的影响。比如，调整利率会直接影响企业的银行贷款成本，规定发债主体资格直接影响企业债券融资行为等等。

3.融资的主要抵押品为土地与房产。目前，商业银行贷款是我国房地产企业的主要融资渠道，而贷款的主要抵押品集中在土地和房产上。房地产企业将土地使用权、在建工程等作为抵押，向银行融通资金。

4.财务杠杆过高，财务风险大。外源性融资渠道使得房地产企业的财务杠杆过高，甚至有些超过了基本的财务杠杆警戒线。对房地产这样一个与宏观经济周期关联性较强的行业来说，任何波动都可能导致企业的财务风险加大甚至崩溃。今年以来，一些房地产企业的杠杆率攀至新高。

三、我国房地产企业的主要融资方式

商业银行贷款是最重要、最传统的渠道，但受政策、经济形势的影响较大。股票融资和债券融资作为资本市场融资的重要方式，在我国面临诸多限制和规定。海外融资成为近几年来很抢眼的新型渠道。

（一）银行贷款 1.商业银行贷款

商业银行贷款是房地产企业最传统、最主要的融资方式。目前我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式：第一，日常流动资金贷款，主要用于企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；第二，项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；第三，房地产抵押贷款，是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款。

优点。一是贷款供应方众多。目前我国提供房产开发贷款的金融机构包括各大商业银行、农村金融机构、城市信用社以及部分外资银行。房产开发贷款已成为商业银行最主要的贷款业务之一。二是融资门槛低。只要符合一定条件的房地产企业都可以申请银行相关贷款。在过去相当长的一段时间里，银行信贷手续较为便捷，融资成本很低，融资数额巨大。

缺点。一是面临银行收紧信贷的压力。随着房地产市场进入调整期，房地产企业已经成为银行的高风险客户群，在防范坏账、提高资产质量的改革过程中，商业银行已经收紧了对房地产企业的信贷额度，提高了贷款条件。二是政府对房地产贷款政策限制不断加大。为防范银行信贷风险，使融资结构更合理，国家颁布了一系列宏观调控政策控制了信贷资金流入房地产开发企业。

2.银团贷款 银团贷款又称为辛迪加贷款（SyndicatedLoan），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（BankingGroup）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。额度高、利率合理的银团贷款模式成为海外上市房企最主要的资金获得渠道。例如，远洋地产在2012年获得农业银行等4家银行的银团贷款6亿美元；华润置地在2012年8月获得汇丰银行等5家银行的联合贷款34亿港币。

优点。一是单笔融资额度更大。银团贷款可以为企业一次性提供超过单个银行借款能力的资金支持，甚至单笔金额可以超过30亿。二是贷款利率较其他方式更低。与房地产信托、股票融资等方式相比，银团贷款的贷款利率更低，给企业带来的成本更小。三是程序简便易行。融资企业只需要与安排行商定贷款条件，其余组建银团、提款、还本付息等工作均由代理行完成。

缺点。一是收取费用较高。在实际操作中，银行要求按照贷款总额的一定比例收入承诺费、代理费等，导致最终费用成本较高。二是融资渠道受限。由于银团贷款合同里往往将项目所需的所有资金全部包括，并规定了统一的合同条款，因此企业在接受银团贷款后，项目公司的融资渠道就变得非常单一。

（二）股票融资

公司上市、股票融资已经成为许多实力雄厚的大型房地产企业的重要融资渠道。上市的方式不一而足，可以是直接上市，也可以是借壳上市。直接上市需要通过证监会和住建部的资格审核，通过首次发行股票进行融资。借壳上市则是获得已经上市公司的控制权进行资产重组后，通过股市增发进行融资。优点。一是股权融资符合产业长期资金需求。与银行贷款相比，股权融资能够长期融入房地产企业的发展过程，可以支持产业的长期资金需求。二是融资成本低。股票融资方式的主要融资成本就是上市费用和后期分红。而分红是可以由企业决定的，我国企业在此方面非常“吝啬”。

缺点。在我国股票市场，房地产企业上市有着非常严格的审批手续，并且非常受当时政府政策的影响。股市本身并没有进入到良好运行的阶段，还存在许多不完善的地方，政策市等问题依然凸显，因而我国房地产企业通过股票融资的渠道不够通畅，未能成为主要方式。

（三）债券融资

除去股票融资外，债券融资也是国外房地产企业融资的重要方式。企业给予购买者偿本付息的凭证并保证在约定时间还本付息。在我国这种融资渠道依然受到政府非常严格的控制。2007年8月发布的《公司债券发行试点办法》只允许资产规模在10亿元以上的大型上市公司才有资格发行公司债。因而我国房地产企业并不多用这种融资方式。

优点。一是借入资金使用期限较长，融资成本较低。与商业银行贷款相比，公司债的发行时间更长，企业能够获得长期资金支持。这样有利于企业合理规划资金使用，优化企业融资结构。二是资金使用不受限制，较为自由。与商业银行贷款相比，债券融资获得的资金并没有受到使用方向的限制。只要企业能够保证到底还本付息，债权人并不关心资金究竟如何使用。银行贷款则对资金的使用方向有着非常严苛的限制。三是债券利息计入成本，在企业缴纳所得税时予以抵扣，降低了企业的税负。缺点。一是发行制度严苛。在我国，具备债券发行资格的公司只包括国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司。并且对净资产、发行余额、资信评级等设立严格规定。二是易受政策影响。政府对于房地产业的宏观调控政策直接影响到房地产企业的债券融资。鉴于近几年房地产业的过快发展，调控房地产的政策收紧了房地产企业项目发行债券的审批。

（四）房地产信托

信托是近几年来在我国开始快速发展的融资模式。持有人持有信托凭证将资金借予房地产企业。企业使用这笔资金开发房地产项目，并在到期时依据项目开发所获得的利润，按照产品约定收益率，给予持有人相应报酬。

优点。一是融资资质没有限制。与股票融资和债券融资方式相比，信托融资对企业资质没有严苛限制。这对中小企业来说，是非常有意义的事。二是监管较为宽松。目前，并没有针对信托融资出台非常正式、成形的法律法规。因此与其他融资方式相比，信托产品能够规避一些政策，绕开一些信贷限制，让资金融通更为通畅。三是产品设计较为灵活，容易满足不同需求。信托产品可以根据企业的具体资金需求来设计，并不是千篇一律、缺乏针对性的。因此，可以为资金的需求方和供给方提供更为多样的选择。

缺点。一是融资成本显著提高。随着我国金融市场的发展，信托市场竞争激烈，信托产品的预期收益率逐级攀升，企业融资成本显著上升。甚至目前已有企业给出了超过30%的预期收益率。这样的融资成本已经高过了其他融资方式。二是兑付风险急剧增长。信托市场在经过前几年野蛮生长后，开始进入了调整、震荡期。已有信托产品兑付出现危机，影响了公众对其的信心。房地产业作为集聚宏观经济风险的行业，其信托产品的兑付风险也在迅速增加。三是产品期限较短，无法支持长期资金需求。信托产品的期限一般不超过3年，较为通行的多为一年期或以下的产品。所以房地产企业所能获得的资金并不能支持其长期开发。

（五）海外融资

当国内融资方式的潜力被逐步发掘接近枯竭之时，海外融资成为我国房地产企业的另一种选择。海外融资主要包括两种方式，一是海外上市，二是海外发债。与国内上市或发债相比，海外融资更要求企业资质，只有较为大型、经营良好的企业才可以获得海外资金支持。2014，我国房地产企业房企前8月海外举债近600亿美元，比2013年同期增长100%。2014年以来，中国房地产企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。国际清算银行(BIS)发布报告曾重点指出中国企业海外债务增长过快可能带来的风险，房地产市场即为BIS点名的行业。

优点。一是国际资本看好我国房地产市场。我国房地产业的蓬勃发展吸引了大批国外资金的注意，国外资金机构看好境内房地产市场。因此在人民币震荡升值的背景下，我国房地产企业成为较为优质的投资对象。二是融资门槛不高，限制条件较少。与我国股票市场和债券市场的发行资质要求相比，海外上市、发行债券的门槛要求并不高，以港交所为例，三年业绩扣除非主营业务损益后，前两年净利润不少于3000万港元，第三年不少于2000万港元，就符合要求。再比如，海外上市再融资没有净资产收益率方面的约束条件。

缺点。一是融资成本普遍提高。我国的房地产企业当前在海外发债的成本已经比 2013年有所提高，房企海外融资成本已普遍增加到7%以上。由于我国房地产企业在海外发债拿到的评级一般都是垃圾级，并随着国内房地产市场的疲软，房地产海外发债的成本仍然在继续上涨，8月份以来其实发债的难度已经大幅提高。一旦美联储升息，国际融资成本上行，房地产企业借新还旧的再融资成本就会大幅上涨。二是举债风险正在加大。目前国内的房地产市场已经呈现明显的挤泡沫现象，房地产企业外债过快增长，一旦国内房地产市场出现泡沫破裂迹象，企业将面临再融资风险和资产负债币种错配带来的汇率风险。

四、政策建议

一是大力发展我国的资本市场。大力发展多层次资本市场，需要鼓励股权投资、债券融资以及私募市场发展，让资本市场发挥好优化配置资源的功能。大型房地产企业可以通过更广泛的融资渠道筹资，从而避免与中小企业展开直接竞争。允许上市房地产企业在银行间市场发行中期票据等。

二是健全房地产金融法律体系。完善房地产金融立法，增强房地产金融法规与世贸规则相关条款的衔接；重视房地产金融法规与其他相关法规的协调；提高房地产法规的法律层次地位；积极实施《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》等。

三是制定符合房地产行业发展规律的政策。认清我国房地产业的发展阶段，认识房地产企业的发展阶段，明确现阶段房地产企业在投资、开发和经营管理上的需求，制定有利于规范行业、扶持企业健康发展的政策。

（经济预测部：邹蕴涵）

第五篇：房地产企业常见税收问题

一、房地产企业常见税收问题

（一）收入方面

主要表现为：

1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。

2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。

3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入；提供虚假或不完整的销售面积；以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等；收取价外费用不计收入；利用关联方交易进行利润转移；挂靠企业开发，不申报纳税等。

4.假代建、真开发。这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。

（二）成本费用方面

主要表现为：

1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。

2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。

3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。

4.超标准列支费用。

5.成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额。6.利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。

二、如何进行房地产企业的税务检查

（一）税务检查方法

1.从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的检查改为检查与开发项目检查相结合。

对房地产开发项目通常以一个纳税作为检查时限范围，这不能适应房地产行业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

2.拓展和完善调查取证的渠道和方法。

为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，稽查人员可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

3.收集企业基础资料、数据。

房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表、项目销售情况一览表等。通过基础资料的收集，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性，同时为下一次检查提供参考依据。

（二）房地产企业收入的检查

1.收入检查的基本思路。

（1）将从外部取得的有关开发项目信息，与企业的收入、成本等项目核对，确认申报的开发项目。

（2）从房地产主管部门和相关部门收集各项目的建筑面积，与企业账载面积和实地核查核对，确认销售面积。

（3）收集企业销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录，分析比对，并将结果与申报、账上记录进行核对，以确认销售（收入时间、数量、金额）准确性、及时性。

（4）到项目开发地、销售现场实地盘点，掌握项目建设及销售情况，分析账面可能存在的疑点。

（5）房地产企业涉及的关联单位较多，包括施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等，因此对于与房地产公司业务往来频繁的单位，应进行重点外调核实。

2.确认收入时应注意的问题。

（1）首先要正确区分销售收入与预售收入

销售收入确认是指已完工开发产品的收入确认，开发产品经过有关部门验收合格后即为完工（以下的“完工之日”，亦指验收合格之日）。销售未完工开发产品收取的价款（包括定金）作为预售收入，开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应确认销售收入实现。企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

① 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

② 已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

③ 已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

（2）收入检查的内容

开发产品出售后是否严格按照税法规定的原则确认收入的实现；预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税；视同销售行为是否按照税法规定确认收入计算缴纳所得税；代建工程和提供劳务收入的确认是否正确；合作建房收入的确认是否正确；开发产品的出租收入确认是否正确；关联企业之间的销售价格是否按独立企业之间业务往来的价格收取或者支付款项；客户放弃的购房定金是否及时转作其他业务收入；商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入；房地产开发企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后实际支付时可税前扣除。

（三）房地产企业成本费用的检查

1.是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，是否有虚列、重列有关的成本、费用。

2.土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3.销售成本的结转是否正确，同一企业有多个开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无混杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4.代收的开发产品公共部分、共用设施设备维修的维修基金是否在税前扣除。

5.土地闲置费的税前扣除是否符合政策规定。

6.成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

7.为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。

8.“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

9.未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

10.是否将未结转入销售收入的预收款所涉及的营业税及附加一并结转到当期销售税金，是否重复列支税金。

11.固定资产改良支出和修理费用，是否按税法有关规定进行税务处理。

12.一些特殊扣除项目的处理是否符合规定，如白蚁防治费、竣工奖等各类付给施工单位的奖金、延期交房违约金、应付施工单位的工程尾款、质量保证金、墙改基金、人防费等。

13.销售费用和广告费、业务招待费的划分是否正确。

14.一些限制性扣除项目是否已作纳税调整，如三项经费、业务招待费、广告费和业务宣传费支出、公益救济性捐赠等。

15.按规定不得扣除项目是否作纳税调整，如是否将购建“固定资产”、无形资产等资本性支出直接在税前扣除；各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；违法经营的罚款和被没收财物的损失等。