关于加强农村住房制度改革和住房集中改建用地管理的实施意见(甬（共5篇）

第一篇：关于加强农村住房制度改革和住房集中改建用地管理的实施意见(甬

【发布单位】宁波市

【发布文号】甬政办发〔2009〕271号 【发布日期】2009-11-23 【生效日期】2009-11-23 【失效日期】 【所属类别】政策参考 【文件来源】宁波市

关于加强农村住房制度改革和住房集中改建用地管理的实施意见

(甬政办发〔2009〕271号)

各县（市）区人民政府，市政府有关部门、有关单位：

为加快城乡统筹发展，改善农民生产生活条件，切实加强耕地保护和节约集约用地，根据省委、省政府《关于加快农村住房改造建设的若干意见》（浙委〔2009〕56号）、《浙江省人民政府办公厅关于切实做好城乡建设用地增减挂钩工作的通知》（浙政办发〔2009〕121号）和市委、市政府《关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的意见》（甬党〔2009〕7号）精神，经市政府同意，现就加强农村住房制度改革和住房集中改建(以下简称农村住房两改)用地管理工作提出如下实施意见，请认真贯彻执行。

一、明确农村住房两改用地的基本原则和要求

农村住房两改用地要符合土地利用总体规划，符合城市规划和镇村建设规划，顺应工业化、城市化发展要求，坚持因地制宜、科学规划、规范管理、节约集约原则。通过对旧村庄改造、农村居民住房的集中建设和宅基地置换城镇住房等途径，鼓励村民放弃宅基地申请或退宅还耕，原则上不再采取单

一、分散的农村宅基地分配方式，促进农村居住点相对集中，村民向城镇集聚，改变农村建设用地粗放利用状况，提高农村建设用地利用效率。在新一轮土地利用总体规划实施中，结合“农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩”政策，大力开展农村建设用地复垦，积极盘活和充分利用农村建设用地资源，为农村住房两改工作有序推进提供有力保障。

二、科学规划布局，合理保障两改用地

加强农村住房建设的规划和计划管理。充分利用新一轮土地利用总体规划修编的契机，按照建设中心村、撤并自然村、整治空心村的原则要求，充分考虑农村经济社会和村镇建设的用地需求，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，预留必要的村庄建设空间。在年度土地利用计划管理中，确保将市切块下达新增建设用地总量的10%以上（含增减挂钩指标和周转指标）用于农村住房建设。对当前不符合现行土地利用总体规划的旧村整体改造项目，在新一轮规划批准实施前，可根据《关于加强社会主义新农村建设试点用地管理的若干意见》（甬政办发〔2006〕150号）文件精神，在确保基本农田数量不减少、质量不降低、耕地有增加且封闭运行的原则下，逐级申报新农村建设试点项目，并在新一轮土地利用总体规划的空间布局中予以落实。

三、规范供地方式，加强转让管理

农村住房两改用地，应根据不同的用地区域、不同的用地主体确定不同的用地性质和供地方式。实施农村住房制度改革后的居住区用地在城镇规划区内，可以国有建设用地使用权供地。其中以政府部门或事业单位作为用地主体的，可以划拨方式供地，经批准可补办出让手续后转为国有出让；以企业、村社团体或个人为用地主体的，应以招标、拍卖或挂牌出让方式供地。以招标、拍卖或挂牌方式出让的，出让文件中应明确住宅套型、销售价格、销售对象、配套用房处置等。农民集中居住区用地在城镇规划区外的，建设用地使用权原则上以集体使用方式供地；其中按城镇住宅小区标准建设多层或高层的，也可以参照城镇规划区内国有建设用地使用权供地。

在确保自身住房的前提下，建设用地使用权为国有出让的，可办理完全产权的房产所有权证和建设用地使用权证，允许上市交易；建设用地使用权为国有划拨的，可办理房产所有权证和国有划拨建设用地使用权证，允许在补缴土地出让金后，有条件地上市交易。建设用地使用权为集体使用方式的，可办理房产所有权证和集体建设用地使用权证，允许出租，但不得转让（法律法规和政策规定允许转让的除外）。对可上市交易的商品性住房实行动态监管制度，规定自身住房必须按人均25平方米以上（以套为单位）作为基本生活住房，一定期限内不准交易，具体由各县（市）区人民政府明确并监管。

四、转变用地观念，提高节约集约用地水平

农村住房两改用地，要切实做到保护耕地、节约集约利用土地。在城镇规划区内，应按照城镇住宅小区建设标准建造多层、小高层或高层公寓式住宅，积极利用地上和地下空间资源。在城镇规划区外，要尽可能向多层发展，积极盘活农村存量建设用地，充分利用原有建设用地、废弃地。要严格执行《宁波市宅基地管理办法》（宁波市人民政府令第93号）、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》，坚持农村宅基地“一户一宅”的政策规定。要依法合理确定宅基地换城镇住房的建筑面积标准，符合宅基地换城镇住房的村民，换取的城镇规划区内的城镇住宅，原则上户均建筑面积不得超过250平方米或人均建筑面积不超过60平方米。各地可结合本地实际，确定具体建筑面积标准。

五、加强政策引导，加大建设用地复垦力度

充分利用城乡建设用地增减挂钩政策，进一步加大政策支持力度，大力推进农村建设用地复垦，确保新一轮土地利用总体规划期内，全市10.67万亩的“增减挂钩”任务顺利完成。对农村建设用地复垦，在省政府按复核认定的复垦新增耕地面积给予实施资金补助的基础上，其余复垦资金由市和各县（市）区、开发区（园区）按一定比例承担。农村建设用地复垦产生的新增耕地归村集体所有。产生的农村建设用地复垦指标，首先用于农村住房两改和配套设施建设，剩余指标实行有偿调剂，用于拓展城镇建设用地空间。复垦项目在本文件下发后批准立项的，其指标有偿调剂价格每亩不低于30万元。指标调剂所产生的收益，用于复垦项目、农村住房两改及配套设施建设。“增减挂钩”具体操作办法由市国土资源局另行制定。

六、加强土地登记信息化建设，严格村民住宅管理

结合第二次全国土地调查工作，全面推进农村居民点数字地籍调查，查清每一宗宅基地的位置、权属、界址、面积和利用状况等，依法妥善处理各类问题，逐步推进农村宅基地登记发证工作。抓紧完善地籍信息管理系统，建立健全农村宅基地和农村住房两改信息档案，完善勘测调查流程，强化信息化测绘和数据采集，保持地籍数据实时更新维护，确保地籍数据库现势性和准确性，并努力实现与农村房产信息系统的互通共享。结合土地登记规范化建设,加强宅基地和农村住房两改后村民住宅登记发证资料的管理，保证村民住宅登记档案资料的完整和准确，防止和避免发生新的历史遗留问题。

七、加强组织领导，积极推进农村住房两改工作

农村住房两改工作意义重大，涉及面广，政策性强，各地要切实加强组织领导，统筹协调各项工作，深入广泛宣传发动，充分调动广大干部群众的积极性、创造性，积极营造良好的社会氛围。国土资源、农办、建设、规划等政府职能部门要努力改进服务方式，按照“提前介入、搞好协调、加强指导、加快报批”的原则要求，进一步简化办事程序，提高办事效率，为顺利推进农村住房两改工作提供有力保障。

二○○九年十一月二十三日

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第二篇：改建住房用地申请

改建住房用地申请

黎平县城建局：

具申请人徐世波，家住德凤镇平街64号，本人现有房屋三间，厨房一间，共计四间，总体面积为148.4m2，均为传统木质结构房屋，因房屋建筑年限较长，主体结构及木板腐朽，已成危房，加之防火、防盗性能差及不安全，加之小孩长大，无房居住等因素，故为此特申请改建成砖混结构房屋，恳请贵局予以办理改建住房用地手续为盼。

申请人：徐世波

2012年8月9日

第三篇：关于农村住房灾后重建实施意见

关于农村住房灾后重建实施意见

龙政综〔2010〕266号

各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

为加快推进农村住房灾后重建工作，帮助灾区群众早日重建家园，维护社会安定稳定，加快新农村建设，根据省政府《关于印发福建省农村住房灾后重建实施方案的通知》（闽政文〔2010〕228号）和市委、市政府《关于迅速开展灾后恢复生产、重建家园的通知》（岩委〔2010〕34号）等部署要求，结合我市实际，现就农村住房灾后重建工作提出如下意见。

一、总体要求和基本原则

（一）总体要求

全面落实科学发展观和建设社会主义新农村的要求，坚持以人为本、城乡统筹，政府引导、政策驱动，自力更生、互帮互助的原则，充分发挥人民群众的主体作用，充分发挥基层组织的积极性和创造性，把农村住房灾后重建作为小城镇、新农村建设的重要组成部分，建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村。

（二）基本原则

1、科学规划，安全环保。科学制定重建规划和实施方案。选址要有利于防灾避灾和发展生产、方便生活，规划要体现科学合理、配套完善、美观适用、节约用地和保护生态环境。

2、政府组织，群众自愿。当地政府认真负责组织选址、规划、设计、确定重建方式、政策扶持、建设管理等方面工作，深入细致地做好群众工作，尊重群众意愿，统一认识，集思广益，完善工作方案。

3、统筹兼顾，因地制宜。农村住房灾后重建要与小城镇建设、新农村建设相结合，与地质灾害点搬迁、造福工程相衔接，与当地自然条件、人文风貌相协调，与改善人居环境、方便群众生产生活相统一，完善公共服务，促进农村经济社会持续发展。

4、统一政策，分类指导。既要制定明确的工作程序和统一的扶持政策，又要结合实际，针对不同的重建方式、重建对象及其承受能力，制定具体的实施方案，对集中重建户和特困对象给予重点帮扶。

二、重建对象

重建对象是指因自然灾害造成住房倒塌、严重危房和受地质灾害威胁导致房屋无法居住且无其它住房的农户。重建户分为特困户和一般户两类。特困户是指无经济能力或经济能力较弱的五保户、低保户和重点优抚对象（含“革命五老”人员）家庭，一般户是指有一定经济能力的农户。

三、目标任务

工作目标：（1）确保受灾户在今年国庆节前完成重建住房第一层；（2）2011年元旦前所有重建户搬入新居（实行异地搬迁公寓式安置的2011年春节前搬入新居）。具体重建任务由市政府与各县（市、区）政府另行签订责任书。

四、重建模式

围绕突出“一个有利”、推广“四种模式”，制定相关扶持政策，发挥政策导向作用。即重建家园要有利于推进小城镇建设和新农村建设，引导重建户向县城周边、小城镇、工业园区、新村集中；大力推广整体搬迁异地建设公寓、集中安置建设新村、就近或就高分散重建、货币扶持安置四种模式。

（一）整体搬迁异地建设公寓模式。对受灾地区进行整体搬迁，在附近城镇中规划建设集体公寓。

（二）集中安置建设新村模式。参照新罗区龙门镇洋畲村新村建设模式，按新村建设要求，集中统一规划建设。

（三）就近或就高分散重建模式。对受灾人数较少、较为分散的地区或不宜集中重建的，可由群众在规划范围内原拆原建或异地重建。

（四）货币扶持安置模式。采取一次性货币扶持补助方式，由受灾群众自主进城（镇）购买商品房。

五、工作程序

（一）过渡安置。全力保障受灾群众特别是全倒房户过渡安置期的生活，确保受灾群众有饭吃、有衣穿、有临时住所、有干净水喝、有伤病能及时得到救治。主要通过投亲靠友、群众互助等方式进行安置，有条件的要尽量利用学校、村部、敬老院等空闲公房安置，确实无法找到固定场所居住的，积极通过搭盖竹木房等简易性用房进行短期安置。新粮收获前（9月30日前），对全倒房户、因灾无粮户，按照每人每月30斤救济口粮、100元生活费实施临时生活救助，保证救助政策不重不漏、落实到位。

（二）调查摸底。县级政府组织有关部门在灾害过程结束后15个工作日内核查农房全损等情况，全倒房户由民政部门负责，建设、财保部门及当地政府配合，进行核查认定；严重危房户由建设部门负责，民政、财保部门及当地政府配合，进行核查认定；受地质灾害威胁户由国土部门负责，当地政府配合，进行核查认定。对重建对象按照“一户一档案一照片”的要求登记造册，建立恢复重建台账。建立重建对象公示制度，对拟上报的重建户名单，在村务公开栏、镇务公开栏进行公示，接受群众监督。

（三）报批程序。因灾倒损房屋的分散重建对象，由本人申请，村委会申报，经乡镇（街道）审核后，由县级民政部门审批；集中重建对象由村委会申请，经乡镇（街道）审核后，由县级民政部门会同规划建设部门审批；受地质灾害威胁的搬迁点及其重建对象，由村委会申请，经乡镇（街道）审核后，由县级国土资源部门会同规划建设部门审批。分散重建和集中重建审批结果均要在村级张榜公布。属造福工程搬迁的重建对象，按造福工程有关规定办理。各县（市、区）政府应于7月15日前将重建户数和集中重建点规划情况上报市政府。

（四）科学选址。按照有利于防灾避灾和发展生产、方便生活的要求，搞好重建选址。平原和丘陵地区要避开洪水和风雹走向，山区要防范山洪、山体滑坡和泥石流，避开分洪区和易发洪涝的低洼地，严禁在行洪道周边建房。选址要尽量靠近县城、集镇和工业园区，充分利用现有基础设施等公共服务资源。重建选址在当地政府的统一组织下，由国土资源、规划建设等部门负责，选址涉及农用地（含耕地）由乡镇（街道）、村负责调整，县级政府负责解决土地补偿费用并办理农用地转用手续。国土资源部门对每个集中重建点补助5000元，用于地质灾害危险性评估。各地可依法先行安排农村住房灾后重建用地，在灾害结束后6个月内申请补办审批手续。

（五）统一规划。县（市、区）政府组织规划建设部门会同国土资源、发改、农办、民政、交通、老区与扶贫等部门，抓紧编制重建规划和实施方案。重建规划要与县城城镇体系规划和土地利用总体规划相衔接，坚持一次规划、逐步到位，充分考虑水、电、路、广播电视、通信、排污、社区服务场所等基础设施配套，为今后的新农村建设留有余地。

（六）精心设计。重建房屋按照每户人口3人以下的80平方米宅基地、4-5人的100平方米宅基地、6人及以上的120平方米宅基地的标准设计，一般2层半，不超过3层，每户增加附属用地20平方米、畜禽养殖用地4平方米。规划建设部门无偿提供3种以上，符合经济、安全、实用、节能、抗震要求的标准房屋设计图，做到统一规划、统一设计、统一配套、统一外观。鼓励在县城、集镇建设多层公寓楼，并委托有相应资质的单位设计。

（七）实施重建。一是因地制宜确定重建模式。强化政策导向作用，以优惠政策倡导集中重建，鼓励统规统建，允许统规自建和分散重建，引导到城镇购买住宅。倒房五保户原则上安排入住当地敬老院，也可在集中重建点建设联排单间公寓供其居住。二是责任主体。集中重建由县级政府作为责任主体，乡镇（街道）负责组织实施，相关部门配合支持；分散重建在当地政府的指导下，由重建户自行组织，乡镇（街道）、村在安排土地、办理手续、采购建材等方面给予协助。三是施工队伍。统规统建的项目工程要由具备施工资质的建筑企业承建，队伍可通过邀请招标的方式选择确定。

（八）质量监督。建设部门安排质量监督机构，无偿提供工程质量安全监督服务，并派出专业技术人员对集中重建工程实行全程跟踪、指导、督促，还可以发动村干部、群众参与监督，保证工程进度和工程质量。

（九）竣工验收。统规统建的房屋重建完工1个月内，县（市、区）政府组织规划建设、民政、国土资源、财政、监察、农办、老区与扶贫等部门进行检查验收，建立完整档案。对验收中发现的问题及时组织整改，确保质量。

（十）登记发证。集中重建的房屋竣工验收后，重建户依法分别向县级国土资源部门和房地产主管部门申请办理土地登记、房屋登记，领取集体建设用地使用权证书、房屋所有权证书。

六、优惠扶持政策

（一）政府补助

1、对重建户的补助。（1）省政府对一般户给予每户1万元补助，对特困户给予每户1.5万元补助。（2）市政府对一般户给予每户6000元补助，对特困户给予每户8000元补助。县（市、区）政府按1：1配套补助，即：对一般户给予每户6000元补助，对特困户给予每户8000元补助。（3）对受地质灾害威胁居民搬迁集中重建和受灾倒房户异地集中重建户，省政府给予每户5000元补助。

2、对集中重建点的补助。市政府对集中重建点（10户以上，下同）给予公共基础设施补助，补助标准：50户以上（含50户）的，公寓式安置15000元/户、新村式安置10000元/户；50户以下的，公寓式安置12000元/户、新村式安置8000元/户。补助资金实行县（市、区）统筹，专项管理使用。

3、对乡镇（街道）的奖励。市政府对按时完成重建任务的乡镇（街道）按每户300元的标准给予奖励。

（二）规费减免

1、国土方面。免收耕地开垦费、土地管理费、新增建设用地有偿使用费、土地证书工本费、土地测量费、土地放样核样费等。使用集体土地由县、乡（镇）、村自行调剂解决的，免收征地补偿费。

2、规划设计方面。免收规划设计费、放样核样费、基础设施配套费、竣工验收费、图纸资料费和证照工本费等。

3、林业方面。使用林地的免收森林植被恢复费，经上报省林业厅批准调整后可使用生态林地。农民自用材指标在非商品材限额中解决，允许县内调剂使用，免收林业金费；无偿援助灾区的木材免收林业育林基金。

（三）城乡建设用地增减挂钩收益。受灾的农户和受地质灾害威胁的农户搬迁后，乡镇政府和村委会要组织实施旧宅基地复垦，新增耕地指标有偿转让按省政府办公厅《关于实施农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩意见的通知》（闽政办〔2010〕43号）执行，新增耕地指标可在全省范围内有偿转让，所得收益用于农村住房灾后集中重建。复垦方案经当地县（市、区）政府批准后即可在全省交易平台提前对接，使用指标的县（市、区）及时拨付资金。结余的宅基地指标有偿使用费的最低标准按该县（市、区）城市等别确定（新罗区不低于15万元/亩，漳平市不低于12万元/亩，永定县、上杭县不低于11万元/亩，武平县、长汀县、连城县不低于10万元/亩），保底不封顶。

（四）鼓励复垦农村旧宅基地。受灾农户搬迁重建后退出的旧宅基地，由村委会组织开展整治。对复垦为耕地的，每亩补助1.8万元，在复垦方案经当地县（市、区）政府批准后从土地开发整理资金中安排。

（五）造福工程搬迁补助。集中重建全部列入造福工程，重建户按每人2700元（省级2500元、市级200元）的标准补助建房资金。对少数民族搬迁对象，省按每人600元的标准增发补助资金。对符合计生部门认定的领取独生子女父母光荣证或生育两个女孩并已绝育的家庭，省按每户2500元的标准予以增发补助资金。

受灾点范围内，大部分村民灾后重建外迁后，剩下的极少数不属于全倒房、也不属于危房的土木结构老房，群众愿意到新村集中安置或采取公寓式安置的，可列入造福工程，按每人2700元的标准给予补助，同时计入集中重建点安置户数享受公共基础设施补助，但不享受政府对重建户的资金补助政策。对规模较大的集中重建点，可以列入造福工程省级示范点，在配套基础设施建设上予以扶持。

（六）配套设施。小区配套设施建设采取当地政府组织、部门支持、企业让利、社会捐助、群众投工投劳等多渠道解决。交通运输部门把小区外道路列入农村公路建设计划进行补助；水利部门把小区通水列入“农村饮水安全工程”进行补助；广播电视部门负责小区通广播电视信号，受灾户安装、修复有线电视，免收一切费用，集中重建点全部列入村村通计划给予扶持；电力部门综合考虑变电站选址和电力线路走廊建设规划，集中重建点的供电设施，当地供电部门负责无偿架设至安置点，入户费用按成本收取；通信部门尽快完善小区通信设施，集中重建户安装、迁移固定电话的免收工料费。

（七）保险理赔。财保公司要集中充足的人力、物力投入农村住房保险理赔工作，尽量简化理赔程序和环节，及时把理赔款足额发放到受灾群众手中。全倒房重建户按投保金额全额予以理赔。经建设、财保等部门认定的因灾导致房屋无法居住且无其它住房的农户，其危房在规定时间内整体拆除后视同全倒户，按投保金额每户全额理赔。

（八）教育减免。对重建对象的子女就读龙岩区域内公办普通高中、中等职业学校的给予减免1年（2010—2011学年）学费。

（九）其他优惠政策

1、烟草公司对烟农及卷烟零售客户重建户每户补助1000元。

2、因灾无房五保对象安置到敬老院集中供养的，其应得的建房补助款由民政部门划拨到所在的敬老院，用于建房和购买生活用具。

3、对集中安置点建设“一池三改”沼气项目的，在原有扶持政策的基础上，由市级财政每户增加补助200元。

4、建安企业承建重建家园工程的，按规定报批，减免有关税费。

5、对货币扶持安置的重建户，市农办给予每户1000元劳动技能培训补助。

分散重建和到城镇购买住宅的，除不享受地质灾害点居民搬迁补助、造福工程搬迁补助和公共基础设施补助的扶持政策外，其他政策与集中重建户同等享受。集中重建、分散异地重建和到城镇购买住宅的重建对象，由乡镇国土资源管理所与其签订退宅还耕协议，在享受相关政策后原宅基地收归村集体所有。

七、保障措施

（一）加强组织领导。市委、市政府成立灾后恢复生产暨重建家园工作领导小组，领导小组下设办公室和政策研究、重建指导、资金筹措、宣传和监督检查5个工作组，全面负责全市灾后恢复重建工作的领导和组织协调工作。各县（市、区）要成立相应的机构，实行行政首长负责制，强化领导，明确职责，狠抓落实。

（二）落实工作责任。建立市统筹、县（市、区）负总责、乡镇抓落实、部门分工协作的工作机制，建立市领导挂钩县（市、区）、县（市、区）领导挂钩乡镇（街道）、市直、县（市、区）部门挂钩集中重建点和党员干部挂钩重建户的帮扶机制，明确各级各部门主要领导、责任领导和责任人员的相关责任。各县（市、区）政府要与乡镇政府（街道）签订农村住房灾后重建工作责任书。集中重建的，由县（市、区）政府和承建方及集中重建户签订重建协议，乡镇政府（街道）负责组织实施；分散重建的，由乡镇政府（街道）和重建户签订重建协议。要按照目标要求，科学安排建设工期，坚持“时间倒逼程序、目标倒逼进度、任务倒逼责任”，在确保工程质量的前提下，加快建设进度。

（三）优化服务管理。各级各部门充分发挥职能作用，各司其职，密切配合，形成合力，在资金、政策上尽可能给予支持，能减则减，能免则免，原则上实行“零收费”。增强服务意识，改进服务方式，开通“绿色通道”，简化审批程序，提高办事效率。规划部门对使用《福建省农村住宅设计通用图》的重建户建房，根据新村或安置点规划，重建户随到随批；对统一集中公寓式安置，经有资质的建筑设计单位和施工图审查后，重建户随到随批。国土资源部门从快从紧办理相关手续，对符合重建条件的，由乡镇国土资源管理所与重建户签订退宅还耕协议后会同建设部门联合受理村民住宅用地和建设申请，办理村民住宅用地和建设审批手续。

（四）广泛宣传发动。加大政策宣传力度，把优惠扶持政策向群众公开，引导群众发扬自力更生、艰苦奋斗的精神，不等不靠，互帮互助，投工投劳，积极建设新家园。要推广经验，树立典型，加快推进重建工作。在重建方式上，要充分考虑群众的意愿。建设用工尽量通过以工代赈方式使用当地劳动力，增加群众收入。

（五）强化监督检查。严格执行省、市、县制定的各项优惠政策措施，主动接受监督，做到公正公平、公开透明。各级各有关部门要及时掌握工作进度，加大对重建各项政策措施的督查落实力度。工商、质监、物价部门要加强建材市场监管，防止哄抬价格，保证质量。民政部门会同财政、审计、监察等有关部门，严格检查和审计资金使用情况，对挤占、挪用、贪污等违法行为，依法严肃查处，使农村住房重建工程成为经得起历史检验、群众满意的阳光工程。

龙岩市人民政府 二○一○年七月十二日

｜关闭本窗口｜

第四篇：慈溪市农村住房制度改革情况汇报

慈溪市农村住房制度改革情况汇报

今年以来，我市把改革农村建房方式、推进效益型农民集中居住区建设作为推进新型城市化三大抓手之一（城中村、中心城区改造，片区整合发展，农民集中居住区建设）和建设效益和谐新慈溪的新举措，摆上市委市政府重要议事日程。宁波市下发《关于积极稳妥地推进农村住房制度改革试点的实施意见》后，市委市政府及时进行认真学习，召开会议进行专题研究部署，结合慈溪实际，从组织建立、政策调研、方案制订、试点启动等方面开展工作。

一、前阶段主要工作开展情况

（一）建立组织，加强领导

为加强对开展效益型农民集中住区建设工作的领导，成立了由市政府市长任组长、分管农业农村和城建的两位副市长任副组长的推进农民集中居住区建设工作领导小组。落实了相关23个部门为领导小组成员单位。领导小组办公室（简称市集居办）设在市农办，并明确了农集居办组织协调、政策研究、方案审核、工作指导、情况综合和督查考核等职责。

（二）开展调研，制订方案

农民集中居住区建设工作涉及面广，政策性强，事关广大农民群众的切身利益，为使这一工程真正成为群众的民心工程，今年4月以来，由市农办牵头，会同国土、规划、建设、发改、财政等部门，开展了相关政策调研，共开展专题调研14个。包括调整现行农村宅基地政策、建立农村宅基地流转和储备机制、土 地占补平衡与空间置换办法、农民集中居住区住宅交易上市机制、农民集中居住区项目建设管理办法、涉及农民集中居住区建设行政性收费的减免政策、农民集中居住区物业化管理办法、农民集中居住区的建筑设计市场的规范化管理措施、农民集中居住区布点规划和建设标准及技术规范、农民集中居住区扶持政策、农民集中居住区建设计划审批和验收程序方案、镇村农民廉租房建设使用试行办法等。

其中调整现行农村宅基地政策中，重点围绕“四个转变”：一是农村住房审批方式由原来的分户审批向联户审批转变；二是农村建房标准由原来的以户为标准向以人均为标准转变；三是农民建房审批标准由原来的单纯以批建筑占地面积为主向建筑占地面积和建筑面积结合转变；四是农民建房供地方式以集体土地为主向国有（行政划拨或国有出让）和集体用地结合转变。解决跨村建房，达到向农民集中居住区集聚的目的。调整农村宅基地整理政策和操作办法中，鼓励开展农村宅基地整理，解决农村建设用地指标不足的问题，核心是通过提高复垦指标收购价、补助复垦经费提高各地开展农村宅基地整理的积极性。探索建立农村宅基地流转和储备机制中，着力解决农村建设中建新不拆旧问题，积极研究出台农村原有宅基地回收和利用政策。探索农村宅基地使用级差化管理办法，研究用经济手段实现农村建房“控制单家独院、推广多户联排、鼓励多层套房”的目标。土地占补平衡与空间置换办法中，积极扶持新农村建设用地试点，对土地存量多、土地整治潜力大、土地调剂置换空间足的区域、村，研究出台完善的市、镇、村三级土地动态占补平衡与空间置换办法。其它还包括制订出适合农民生活习惯和经济条件的物业化管理办法、农民集中居住区扶持政策、镇、村农民廉租房建设使用试 行办法等。目前，有关部门已经根据分工完成了14个专题调研，并就各专题调研出台相关政策，分别就政策征求各方面意见。

在开展专题调研，制订专门政策的基础上，制订了《关于开展效益型农民集中居住区建设的试点意见》。意见制订后，分5个层面广泛征求意见和建议，包括人大、政协领导，推进农民集中居住区领导小组成员单位，各镇党委书记、镇长，部分村党组织书记，相关主要部门负责人，形成了送审稿，即将交市委市政府有关会议讨论审核。方案中对开展效益型农民集中居住区建设试点范围、条件、规模和标准进行了明确。

关于试点方案，开展试点的镇（街道）按照四大片区规划和《慈溪市农民集中居住区布点规划》，对保留村庄和新建农民集中居住区分别编制详细规划，并制定农民集中居住区建设和农村建设用地整理的实施方案。在此基础上，每年由各镇（街道）提出当需启动实施的农民集中居住区项目和农村建设用地整理项目，并报市推进农民集中居住区建设工作领导小组办公室（简称市集居办）。

关于试点范围，我市拟在以下范围内开展试点：按照《慈溪市农民集中居住区布点规划》确定的集居点；城镇规划区及其近郊村；市级以上重点工程项目建设地区；因水源、文保和旅游资源保护需要整体搬迁的地区；具备跨村跨镇、片区统筹规划建设条件的，住房困难户较多和符合农村建房条件的新增人口较多的村、镇（街道）等。

试点条件和试点规模参照了宁波住房制度改革中提出的试点条件和规模。

关于试点标准，我市提出，农民集中居住区规划建设标准适当低于城市居住区标准，多层公寓项目容积率1.4以上，建筑密 度在30-40%，绿地率在20-25%。

（三）把握原则，落实政策

针对我市农村建房难和土地资源紧张的双重矛盾，我市提出了推进效益型农民集中居住区建设的总体要求，即围绕解决农村建房难和土地集约利用，大力推进农村建房方式改革，改变农民“有天有地”的传统建房观念，积极实施以“控制单家独房、推广多户联排、鼓励多层公寓”为主要方向的效益型农村建房方式。

基本目标是：通过试点启动，典型创树，以点扩面，力争到2011年末，逐步建成一批交通便捷、设施配套、环境优美、居住舒适、功能齐全、既富有现代气息又具有慈溪特色的效益型农民集中居住区。

关于基本原则：主要是针对我市村居现状，农民集中居住区在住宅类型选择上坚持多样化，因地制宜，既有利生产，又方便生活，具体按区域位置分类处置，在城镇总体规划区内村居建设以多层（高层）公寓为主；在城镇总体规划区外村居建设推行低层排屋，鼓励多层公寓。

明确的政策措施有以下几方面：

（一）简化审批程序。对农民集中居住区建设的规划设计、项目立项、初步设计会审、建设事项办理等审批事宜，统一纳入到市联批中心“绿色通道”，由市联批中心组织相关受理部门联合会审，做到特事特办，最大限度地缩短办理时间，提高办事效率。

（二）集约用地管理。一是定向定点安排用地指标。对农民集中居住区建设优先安排用地指标；在非农民集中居住区的农民建房用地指标一般不作安排。二是建立农村宅基地退出回收机制。农村建房必须坚持一户一宅和建新拆旧原则，入住农民集中居住区的农户必须退出原宅基地和 房屋，统一由村级集体组织收回或调剂。国土部门及时做好集体土地使用证的注销或转户登记工作，同时各镇（街道）可根据实际情况组建镇（街道）土地储备分中心，专事农村宅基地回收工作，做好土地存量的盘活工作，有条件的村也可与镇（街道）土地储备分中心挂钩，共同做好农村宅基地回收工作。三是加大村庄宅基地整理工作。在村、镇建设规划控制区域或需整体搬迁的区块实行冻结原地改、扩、翻建，原则上50户以下的自然村要逐步予以撤并、搬迁。规划控制区和搬迁区域的村民住宅，逐步实施拆除，迁入到规划的农民集中居住区内，有条件的逐步实施村庄整理，退宅还耕，做到土地资源占补平衡。

（三）减免相关规费。农民集中居住区建设项目在办理行政许可过程中，除上缴国家、省、宁波市部分外，慈溪市及以下的所有行政性规费予以全免。其他技术性服务收费，按其收费标准下限减半收取。

（四）产权登记交易。

1、按照“先土管后房管”的原则，落实土地使用权和房屋产权证登记。多层（高层）公寓凭《慈溪市农居统建房购买申请审批表》及购房通知单办理土地使用权证和房屋产权证，低层排屋由农户分别办理《慈溪市农居自建房用地申请审批表》后，办理土地使用权证和房屋产权证。土地性质为集体使用土地的，国土部门核发集体土地使用证；土地性质为国有行政划拔土地的，国土部门核发国有行政划拔土地使用证。

2、交易上市必须经过审批。持有集体土地使用证的，必须依法在本村范围内流转和调剂；持有国有行政划拔土地使用证的，须由镇（街道）申报，依法办理相关手续准其交易。流转和上市交易的农户今后不再安排建房和申购公寓房。

（五）财政金融扶持。经批准实施的农民集中居住区建设项目，推行“以奖代补”政策，经竣工验收后，市财政按多层或高层公寓建筑面积每平方米100 元补助到实施主体，镇（街道）给予适当配套，补助资金必须专项用于农民集中居住区建设项目的贷款贴息、规划设计编制、基础设施和公共服务设施等建设和管理，以降低房屋建设成本。在农民集中居住区申购多层公寓的农户，履行建新拆旧义务，不再申请建房的，经村、镇申报，市集居办审核，由市财政奖励3000元/人，镇（街道）配套奖励1000元/人。低层排屋不作任何奖励。加强金融资金扶持。对农民集中居住区建设，市各级金融部门给予优先优惠贷款和优质服务，入住农户可申请按揭贷款。此外，还鼓励建设廉租房和经济适用房，妥善解决农村“双困户”（经济困难和住房困难）的实际需要，促进社会和谐共处；入住多层公寓的农户放弃农村宅基地后，推行“四不变”政策，即农民身份不变、原村待遇不变、土地承包权不变、股份分红权不变；把农集区建设与环境整治、庭院整治、新环境百村改造工程等相结合，市镇村三级共同投入，提高公建设施配套，完善公共服务功能，按照生产与生活相分离的原则，引导家庭工业向工业区块内的标准厂房集中或市、镇两级工业区块集中，并多形式建设外来务工人员出租公寓，全面提高农村人居环境；农民集中居住区建设应按规划审查确定的商业用房配置，原则上归村（镇）所有，用于发展壮大村级集体经济。

（四）抓紧试点，积累经验

结合工作总体安排，加强与有关镇、街道农民集中居住区建设试点工作的联系和督促，为全面推开积累经验。今年以来，对去年已批下的36个农民集聚建房项目在做好衔接、摸底、梳理的基础上，选择有条件的点，开展农村建房制度改革和效益型农民集中居住区建设试点。周巷镇、附海镇、宗汉街道、三北镇、长河镇等镇和街道部分条件相对较好的地方已经开展农民集中 居住区建设试点。从试点情况来看，建设方式共有3种。一是镇村联建式。比如附海镇，在镇中心区域的相关行政村，统一规划了面积105亩的农民公寓，首期规划建造6幢21252平方米，其中2幢公寓建设已开工建设，该镇花塘村多层农民公寓也进入规划设计阶段。二是村村联建式。比如宗汉街道160套农民公寓由周塘西村、史家村、漾山村、江东村、潮塘村、二塘新村等六个村联建，主要解决六个村的住房困难户。公寓规划面积200亩，已通过规划会审，其中一期19亩160套联建项目即将启动。三是单村独建式。如三北镇施公山村农民公寓，首期11亩已进入打桩启动阶段。长河镇宁丰村农民公寓，建设项目已立项，规划面积31亩，预计于9月份开工。

二、下步工作安排

上阶段，我市虽然在贯彻宁波市关于农村住房制度改革文件精神、推进效益型农民集中居住区建设方面做了一些工作，但许多工作还是处在出题阶段。下步实质性推开还有许多工作要做。近期主要是做好以下几方面工作。

一是抓紧出台好试点实施意见。在进一步对意见进行修改完善的基础上，交市委市政府有关会议审核讨论并下发。

二是召开好推进效益型农民集中居住区建设现场会，对工作进行全面部署和动员，进一步统一思想认识。并加大政策宣传力度，使基层干部群众从心理上接受这一新生事物。

三是指导督促好试点工作，推动面上工作开展。

三、几点建议

一是建议上级在对我市开展效益型农民集中居住区建设方面在建设用地指标上给予适当倾斜；适时调整全市土地利用总体规划，以便解决我市在推进效益型农民集中居住区建方面的用地 指标和空间置换问题。

二是建议上级在有关政策上进行进一步明确。包括在融资上，建议解决农民建房过程中银行优惠贷款和按竭贷款政策问题；对农村居民公寓建设贷款贴息扶持由上级文件规定的每平方米50元，提高到每平方米100元，市和县市区按1：1配套；对于村级商业用地和工业用地拍卖为了达到生产和生活分离目的，引导家庭工业向工业园区集聚，建议实行定向拍卖。

三是宁波出台的住房制度改革文件操作性还不够，建议进一步出台细化的相关配套政策。

第五篇：山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见

山西省人民政府印发《山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见》的通知

（晋政发[1994]109号

1994年11月17日）

各地区行政公署，各市、县人民政府，省直各委、办、厅、局，各大中型企业：

《山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见》及其附件印发给你们，请认真贯彻执行。

山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见

为了贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简称《决定》），推动我省城镇住房制度改革，促进住房商品化、社会化和住房建设的发展，现结合我省实际，提出如下实施意见：

一、改革的根本目的和基本内容

（一）住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

（二）基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

二、近期内改革的任务

城镇住房制度改革要坚持综合配套、分阶段推进。近期的任务是：全面建立和完善住房公积金制度，积极推进公有住房租金改革，稳步进行公有住房的出售，鼓励职工集资、合作建房，加快经济适用住房的开发建设，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，努力使我省城镇居民住房达到小康水平。在全省统一部署和政策指导下，各地要结合本地区社会经济发展水平，分阶段推进。有条件的地区和单位，步子可以大一些。

（一）全面建立和完善住房公积金制度

建立住房公积金制度有利于转变住房分配体制，提高职工购、建住房的能力，有利于积累住房建设资金和建立政策性抵押贷款制度。1995年6月底以前，全省所有市（县）都有袄建立起住房公积金制度。

1、住房公积金的筹集

所有行政和企事业单位及其在职职工都要按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金。职工及其所在单位，各按职工工资的一定比例逐月交存，归职工个人所有，存入个人住房公积金帐户。目前，职工和单位住房公积金的缴交率分别掌握在5%，有条件的市（县）和单位缴交率可以适当提高。外商投资企业及其中方的职工的住房公积金缴交率应高于5%。

2、住房公积金的管理

各市（县）人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等具体规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。省、地、市、县要在同级住房制度改革领导小组领导下设立住房公积金管理中心，按照责、权、利一致的原则，实行分级管理，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。住房公积金的存贷款等金融业务一律由当地人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。住房公积金要专户存储，专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。

3、住房公积金的使用

住房公积金使用的基本原则是：在保证个人正常支取的前提下，主要用于经济适用住房的开发建设和购、建房贷款；滚存结余的公积金，可用于购买国债。要保证住房公积金的政策性、安全性、保障性和滚动增值。

职工个人使用其交纳的公积金，只能定向用于购买自住住房，自建和大修自住住房。

（二）积极推进租金改革

合理调整公有住房租金是房改的重要环节。提高房租应着眼于租售比价合理化，调整租金采取分步到位的办法。

1、建立健全住房租赁合同，明确租赁期限及双方的权利和义务。凡城镇公有住房，在同一城市（县城、工矿区）实行同一租金标准。收取公房租金以住房使用面积计算。

2、分步提租的具体要求是：从本实施意见发布起，各市（县）公有住房调租幅度不低于双职工家庭月平均工资的4%测定；到2000年年底以前，公房租金应达到15%。按此办法测定，租金水平已达到或超过住房折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税5项因素成本租金水平的，按成本租金或市场租金计租。

各市（县）要根据实际情况制定并公布2000年以前租金改革的规划，有计划、有步骤地逐年实施，实现向成本租金和市场租金的过渡。

3、在租金水平达到成本租金之前，新建住房和腾空再分配的旧住房租金标准，应当高于同期现住房的租金标准。如分配住房采取交纳租赁保证金或认购住房建设债券的办法，可以实行同一租金标准。

4、租金调整后，对1937年7月6日以前参加革命工作的老红军、抗日战争和解放战争时期参加革命工作的，租金净增支部分可以给予减、免。

对社会救济户、优抚户、已故老干部配偶及退休职工困难户，各市（县）可根据各自的实际，制定租金减、免的具体办法。

5、住房在规定之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助。

6、租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。

（三）稳步出售公有住房

1、城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售，职工购买公有住房要坚持自愿的原则。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。

2、向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。旧住房的成本价按售房当年新房的成本价新折扣（折扣年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧住房，按有关规定评估确定。目前，以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价格和标准价由市（县）人民政府逐步测定，报省人民政府批准后公布执行。

现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应再降低价格。

公有住房出售，应坚持先评估出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。

3、标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以２计算。抵交价按双职工６５年（男职工３５年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。

旧住房的负担价按售房当年新房的负担价的成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧住房，按有关规定评估确定。旧住房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。

4、职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年折扣率为负担价的5%，今后要逐步减少，2000年前全部取消。

售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每建筑平方米每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。

5、职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的面积必须严格按照国家和省人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。

6、售房价格要逐步从标准价过渡到成本价和市场价。当年的标准价要根据各市（县）职工上年平均工资增长的水平、单位资助职工建立住房公积金年增长水平确定，一年一定；新房负担价与双职工家庭平均工资的倍数，要逐步提高，2000年达到3.5倍。各市（县）要从本地实际出发，加快标准价向成本价和市场价的过渡。

7、付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。实行分期付款的首次付款不得低于实际售价的30%，分期付款的期限一般不超过10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定，经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。

8、明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权，有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。售、租住房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

9、发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性。按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。

10、加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、公用设施的维修基金。改革现行城镇住房管理体制，发展多种形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务工作。

11、要加强售房款管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基金；其他公有住房出售收入，售房款要及时存入配套银行售房款专户，所有权不变，归单位所有，纳入单位住房基金，全部用于单位住房建设和住房制度改革。

（四）加强经济适用住房建设，鼓励职工集资合作建房

1、各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融单位在信贷等方面予以支持。

2、鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房的改造。

3、严格掌握住房建设标准。新建的住房占地面积、建筑面积，都要按国家和省人民政府规定标准执行。对住房造价要严格控制，制止不合理收费，切实把住房造价降下来。

4、各市（县）的旧城改造和新区开发，都要配合住房制度改革进行，紧密协作，互相促进。

（五）做好原有政策同本实施意见的衔接工作

1、要做好与原有售房政策的衔接。已出售的公有住房均须按照售房当年的标准价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。1994年1月日至本实施意见发布之前出售的公有住房，一律按本实施意见规定售房政策进行规范。

2、原有文件规定出售公有住房的标准价和最低价一律停止执行。

3、要继续做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。划转的资金和原有住房补贴，要逐步纳入职工工资或用于列支公积金。

三、几项具体规定

（一）除军队系统住房制度改革方案由中央军委审批外，在同一市（县）内的单位，不论隶属关系，都应服从所在市（县）人民政府对房改的统一部署。

（二）企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。

（三）财政税收政策

职工离退休时，住房公积金本息余额一次结清，退还本人。职工的住房公积金本息免征个人所得税。

国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金、营业税、固定资产投资方向调节税、房产税、土地使用税、契税等减免政策，按照国家有关规定执行。对经济适用住房开发建设和地方政策统筹建设的“解危”“解困”住房及“特困户”集资合作建房，按晋政发[1991]21号文件执行。

单位向职工按标准价出售住房后，对留存的部分产权可以继续提取折旧费和大修理基金。

（四）房地产开发公司在每年的建房总量中，经济适用住房要占20%，作为“解危‘”解困"房源，优先出售给住房困难户，主要用于教师和住房特殊困难的单位。

（五）住房金融业务

要发展住房金融业务，开展个人购房、建房储蓄和贷款业务。实行住房抵押贷款制度，从贷款利率和还款期限等方面鼓励职工个人购房和参加有组织的建房。属于房改政策性的信贷业务，由当地人民政府委托专业银行办理。公积金管理中心在配套银行存储的住房公积金和政策性房改资金按规定提取存款利率。

四、加强领导，统筹规划，积极推动城镇住房制度改革

住房制度改革涉及面广，政策性强，是一项长期细致的工作。为了保证房改全面、持续、有序地推进，需要做好以下几方面的工作：

（一）加强领导，健全工作机构。加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责。省已调整加强了住房制度改革领导小组，下设办公室负责日常工作。各地、市、县要健全由政府主要负责同志主持的，有关部门领导参加的房改领导小组，并成立常设办事机构，定编定员，做好日常工作。

（二）各有关部门要密切配合，积极支持房改工作。各级计划、建设、体改、财政、劳动、人事、金融、税务、土地、物价、国有资产管理、统计、工会等部门，要积极配合同级房改领导小组和房改办，及时总结经验，协调解决深化改革中的矛盾和问题。今后凡涉及房改的有关政策均由省住房制度改革领导小组行文，任何部门、单位不得制定涉及房改的政策规定和办法。国务院有关部门下发的涉及房改的有关文件、规定、办法，省有关部门可根据实际提出的意见，经省房改领导小组审议后，报省政府批转执行，以保证城镇住房制度改革的顺利实施。

（三）认真做好宣传工作。各级宣传部门和新闻单位，要采取多种形式，大力宣传房改的重要意义、有关政策和实施的方法步骤，引导干部群众转变观念，增强改革意识，积极参与城镇住房制度改革。

（四）要严肃房改纪律，严格执行国家和省制定的房改政策。各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家统一政策、低价售房、多购或套购住房、变相增加折扣等违法、违纪行为要严肃查处。

（五）各地、市、县根据省实施意见，制定本地区房改方案和实施细则，报经省房改领导小组批准后方可实施。

附1

山西省城镇住房租金改革实施细则

第一章

总

则

第一条 为了逐步改变低租金、福利型、无偿分配的住房制度，依据《山西省深化城镇住房制度改革实施意见》，制定本实施细则。

第二条 所有党政机关、群众团体、国有和集体企业等单位管理的公有住房，均按本规定执行。

第三条 同一城市（县镇）内的公有住房执行同一的租金标准。

第四条

公有住房租金改革要着眼于租售比价合理化和有利于加快解决城镇居民的住房问题，有利于实现住房建设资金的良性循环。租金改革的基本方针是：租金与职工工资增长相挂钩，在职工家庭合理住房支出范围内逐步加大租金改革力度。

第五条

公有住房一律按使用面积计收租金，并区别层次和内外装修、设备、环境等因素予以增减，拉开不同档次住房租金差价。

第二章

公有住房租金标准

第六条

公有住房租金标准起步阶段以不低于双职工家庭月平均工资收入的4%测定，以后逐年递增，到2000年的住房租金支出应达到占双职工家庭平均工资的15%。

第七条 租金水平已达到或超过住房折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素成本租金水平的，按成本租金或市场租金计租。

第八条

各市（县）要根据实际情况制定提高租金标准的步骤，要与当地居民的收入水平相适应，根据物价指数控制目标统筹安排，逐步实现向成本租金和市场租金的过渡。

各市（县）的租金改革规划和每年的调租标准报省住房制度改革领导小组批准后实施。

第九条

在租金水平达到成本租金之前，新建住房和腾空再分配的旧住房租金标准应高于同期现住房的租金标准。如分配住房采取交纳住房租赁保证金或认购住房建设债券的办法，可以实行同一租金标准。

第三章

超标准住房加收租金

第十条 在公房租金未达到成本租金之前，对多占住房超过国家和省政府规定住房面积标准的部分加收租金。租金标准根据住房的不同结构按住房本租金核定。

第十一条 本细则规定的住房标准只是租金改革中计算家庭住房面积是否超标的依据，不是职工住房必须达到的标准，也不是分配住房的标准。

第四章 减、免、补办法

第十二条 租金调整后，对下列人员在本户规定住房面积标准之内的部分租金实行减免。

第十三条

对1937年7月6日以前参加革命工作的老红军，租金净增支部分可以全免；1945年9月2日以前参加革命工作的，租金净增支部分可以免80%；1949年9月30日以前参加革命工作的，租金净增支部分可以免50%。他们的子女不得享受此项待遇。

第十四条

享受国家定期抚恤的孤老优抚户、享受社会福利的社会救济户、民政部门确认的社会贫困户、已故老干部配偶和退休职工困难户，调整租金后，可分别适当给予租金减免。各市（县）根据实际制定具体减免办法。

第十五条

住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足以支付房租的，差额可由其所在单位给予补助。企业和自收自支事业单位的补助金在单位住房基金中列支；其它行政事业单位的补助金应先在单位住房基金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在城市住房基金（未形成城市住房基金的，在同级财政预算）中列支。

第五章 附 则

第十六条

实施租金改革涉及到住房交叉辐射问题，根据国务院放制度改革领导小组《关于解决房改中发放住房补贴辐射问题的通知》（[1989]房改字第003号）的有关规定执行。

第十七条

调整公有住房租金后，要建立健全租赁合同，明确租赁期限及双方的权利和义务。公有住房的租金收入权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房建设、维修、管理和住房补助。产权单位应加强对住房的维修和管理，不断提高服务质量。

第十八条 本细则未尽事宜，由省住房制度改革领导小组办公室补充修订并报省住房制度改革领导小组批准实施。

第十九条 本细则自发布之日起施行。

第二十条 本细则由省住房制度改革领导小组负责解释。

附2

山西省公有住房出售管理实施细则

第一章 总 则

第一条

为建立适应社会主义市场经济要求的城镇住房新制度，加快住房商品化、社会化的进程。根据《山西省深化城镇住房制度改革实施意见》，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于城镇房地产管理部门直接管理和国家党政机关、社会团体、全民及集体所有制企事业单位自行管理的公有住房。

除已列入规划需改造的、地处临街宜改造为营业性用房的、产权未定和具有历史保护价值以及当地政府认为不宜出售的公有住房以外，其它公有住房均可以出售。

第三条

房改中出售公有住房对象为家住城镇且有城镇常住户口的职工，本着购房自愿的原则，产权单位应将新建住房（含腾空旧住房）优先出售给原住户、无房户和住房困难户。每个家庭按标准价或成本价购房只能享受一次。

自住私房且面积已达到规定标准的职工家庭，暂不准以标准价、成本价购买公有住房。

第四条 出售公有住房按建筑面积计算。

第二章 售房价格

第五条 售房价格的构成

房改出售公有住房的价格分为市场价、成本价。对高收入职工家庭购买公有住房实行市场价；对一般收入职工家庭购买公有住房实行成本价，在成本价售房确有困难的市（县）和单位，可以实行标准价售房。

（一）新建公有住房的成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费，住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息，税金等7项因素构成。

（二）新建公有住房标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米新房的负担价，1994年为所在城市（县城）双职工年平均工资的3倍。双职工年平均工资按当地上年平均工资计算。抵交价按双职工64年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。

双职工年平均工资按当地统计部门公布的上职工平均工资乘以2计算。

新房负担价与双职工家庭平均工资的倍数，要逐步提高，2000年以前达到3.5倍。

公有旧住房负担价按购房当年新房负担价成新折扣。折扣率为每年2%，折旧年限按50年计算，计算折旧期高于30年的按30年计算。旧住房的抵交价根据使用年限折减，最多不能低于新房抵交价的80%。

（三）新旧公有住房在核定统一价格的前提下，根据地段、朝向、层次、环境、内外装修和设备等因素拉开差价，其差价率由各市（县）确定。

现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应再降低价格。

第六条

房改售房价格要逐步从标准价过渡到成本价和市场价。根据上年平均工资增长的水平和单位资助职工建立住房公积金年增长水平，测算确定售价，成本价和标准价要一年一定。

第七条

以成本价或标准价出售公有住房，必须先评估后出售。评估公有住房价格业务可由市（县）住房制度改革领导小组办公室委托有资格的房地产评估专业机构办理。对公有住房的评估由省房地产管理部门和国有资产管理局共同认定资格的房地产评估专业机构办理，经房改办核准后，方可公布执行。任何单位不得自行定价出售。

第三章

房价折扣办法

第八条 房改中，职工以成本价、标准价购买公有住房享受下列房价折扣：

（一）关于税收减免按国家有关规定执行。

（二）职工购买现已住用的公有住房，1994年的折扣率为负担价的5%，今后逐年减少，2000年全部取消。

（三）按购房时购房职工家庭双职工实际工龄之和给予工龄折扣。每建筑平方米每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65计算。

离退休职工购房计算工龄折扣的时间按国家规定的离退休年龄计算。

第四章 付款方式

第九条 职工家庭购买公有住房可以一次付款、也可以分期付款。一次付清购房款的，可给予实际售价70%部分的20%以内的利息补偿。

分期付款的，首次付款不低于实际售价的30%。分期付款期限，一般不超过10年，分期付款期间，要计收利息。利率按人民银行规定的利率标准执行。

第十条 房改配套金融机构，要利用政策性住房资金，开办政策性抵押贷款业务。具体抵押办法另定。

第十一条

购房职工在分期付款期间去世，所欠房款由合法继承人或受遗赠人承付，合法继承人不需住房或无合法继承人和受遗赠人的，住房由原售单位或房产管理部门按法律程序接管，任何人不得侵占。

第十二条

购房职工在分期付款期间因调离职工所在地区或出国定居等原因不需要住房的，经本人申请，当地房改办批准，经评估后优先出售给原单位，原单位撤销，由当地房产管理部门收回。

第五章

权利和义务

第十三条

职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，以标准价购买的公有住房拥有部分产权（产权比例按售房当年标准价占成本价的比重测定）。以成本价和标准价购买公有住房的，住用5年后，可依法进入市场出售或出租，在同等条件下原售房单位有优先购买权和租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权和租用权。

职工个人出售以成本价购买的住房，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按房地产交易规定程序交纳有关税费后所得，收入归个人所有；出售以标准价购买的住房，扣除上述有关费用后所得按产权比例进行分配。

国家依法保护购房者的合法权益。当地人民政府房地产行政管理部门发放的住房产权证件为合法证件，受法律保护。

第十四条

职工购房后，售房单位对售后的住房要建立共用部位、公用设施的维修管理资金。购房后室内所需维修费用由购房户负担。共用部位、公用设施的维修管理基金主要来源于：单位售房收入的10%；按住房所有人占有面积合理分摊的资金和其他资金。

第十五条 改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。

第六章 售房资金的管理

第十六条 单位以成本价或标准价出售的住房对尚存的产权仍可继续提取折旧费和大修理基金，做为单位的住房新建和维修管理资金。

第十七条

加强售房款的管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基本；其它公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。

第十八条 售房款全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪作他用。

第七章 附 则

第十九条 购房人住房在城市建设需要时，必须服从城市建设有关规定。

第二十条 对违反本细则有关规定，擅自降低公有住房出售价格和倒卖公有住房的，要区别情况，严肃查处。

第二十一条 本实施细则自发布之日起施行。以前颁发的规定和办法，凡与本实施细则规定不一致的，一律以本实施细则为准。

第二十二条 本实施细则由省住房制度改革领导小组负责解释。