小型除雪车物业小区使用规范和操作标准（精选5篇）

第一篇：小型除雪车物业小区使用规范和操作标准

小型除雪车物业小区使用规范和操作标准

河北五星电力设备有限公司小型除雪车采用国外专利技术生产制造，动力强劲、多用途操作简便；配备的创新型高耐磨螺旋绞轮刮板，保证了清雪的同时不会对地面造成损害。操作人员只需掌握方向即可。

该机所有零配件均采用冲压压铸、铸塑、喷塑生产，彻底实现了规范化、规模化、标准化生产。

河北五星电力设备有限公司小型除雪车是一款地面抛雪机，路面抛雪机，道路抛雪机。这种扫地、清雪先进机械，特别适合于我国北方地区，是机关、单位、学校、停车场、广场、物业小区、花园、非机动车道等广泛选用的冬季清雪的必备机械。

该小型除雪车配备电启动和手动两种启动方式，即使天气寒冷也容易点火，寒冷不是问题。

河北五星电力设备有限公司小小型除雪车产品特点介绍： 符合欧洲安全品质标准；安全功能开关，操作简单，工作效率高，一台小型除雪车相当于20个人工劳动力；极佳的抛雪距离；抛雪方向可以单独设定；电启动扫雪都带有照明灯，可在夜间或是清晨操作

河北五星电力设备有限公司小型除雪车工作原理

基本结构：目前小型除雪车主要由原动机、传动装置、集雪装置、抛雪装置、行走系统和操作系统组成。原动机可以采用电机或发动机，目前大多采用汽油机或柴油机；集雪装置用来收集积雪，主要采用推

雪铲或螺旋状搅龙；抛雪装置是将收集的积雪抛到路的一侧或收集装置中。

主要的方式有抛雪叶轮和鼓风机两种；行走装置是来实现机器的前进，有手推式和自走式两种；操作装置主要控制设备的运转和行进方向。

工作时由原动机提供动力，经由蜗轮蜗杆传动或带传动将动力传递到工作部分和行走系统。积雪由集雪装置收集到一个腔体内，再由抛雪装置清除出机体，抛雪叶轮利用高速旋转时的离心力将积雪抛出；鼓风机利用气流将积雪吹出。这样在人力推动(手推式)或原动机带动(自走式)下，小型除雪车不断前进，就能实现连续的积雪，有效的节省了人力物力。

河北五星电力设备有限公司小型除雪车详细参数：

河北五星电力设备有限公司小型除雪车实物图片：

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第二篇：小区物业服务标准

物业服务标准

一、综合服务

服务内容服务要求:依法经营服务、经营项目均取得相应资质，证照齐全、有效，且在服务现场进行公示。

（1）小区内设置管理处，提供12小时服务。

（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。

（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

服务人员

1.小区经理获得国家相关规定的相应资格证书或岗位证书, 有二年以上小区经理任职经历。

2.物业服务人员仪容整洁、行为规范、统一着装、佩戴工牌、使用文明用语。

服务响应

1.24小时受理业主或使用人报修，三十分钟内响应客户诉求。

2.对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

3.消防等警情、电梯故障等紧急情况，三分钟内响应，十五分钟内工作人员到场。

沟通渠道

1.设立24小时服务电话、投诉论坛、官方微博、移动应用终端（住这儿），接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等，及时响应并记录。

2.每年进行2次客户满意度调查。

制度与档案管理

1.建立客户信息保密制度、财务公开制度等各类管理制度。

2.妥善代管小区房屋本体、共用设施设备等相关图纸资料及业主档案。

3.制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

4.建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。

5.制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

6.建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

财务公开:编制季度管理服务报告，每季度首月20日前将上季度管理、服务及财务信息向业主公示。

日常管理与服务

1.可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。

2.制定管理处内部管理制度和考核制度。

3.广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。

4.每年对业主或使用人进行2次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

社区共治

1、根据业主大会表决通过的《管理规约》、《议事规则》、《维修基金管理规约》的约定和授权，对小区的公共性事务进行管理。

2、配合业主委员会、社区志愿者或业主代表对小区的不文明行为进行劝阻、制止、曝光、上报有关政府部门。

3、每季度开展一次社区文明宣传。

社区文化

1.每季度组织一次社区文化活动。

2.结合业主需求，建立社区圈子。

特约增值服务

1.能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置。

2.配置便民工具箱，免费借用。

二、秩序维护服务

人员要求

1.专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

2.能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

3.上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

4.配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

通行服务

1.出入口分别采用24小时有人值守，且24小时每岗有1人立岗。

2.两个大堂提供设置内岗,提供服务。

3.对大型物件搬出实行记录。

人员出入

1.小区设立人车分流系统后，常住人员自行刷卡进出小区。

2.外来人员实行核实、登记管理，阻止其随意进入小区。禁止小商、小贩、发放小广告者进入小区。

车辆进出

对进出小区的车辆实施卡/证管理，引导车辆有序通行、停放(包括电动助力车和自行车)

监控中心

消防控制中心24小时有人值守，录像保存期30天。

应急服务

1.制订火警、警情、自然灾害等各类应急预案。

2.各类应急预案每年至少组织1次演习。

现场巡查

1.安全员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。

2.接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

3.在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。

车场管理

1.交通设备设施完好、标识齐全规范。

2.车辆通行顺畅、停放有序，对乱停放车辆实施书面告知、锁车、移车、曝光等处理措施。

3.有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

4.收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

5.若发现影响业主正常行车及生活的损坏公共绿化的行为及时告知制止。

6.小区内若车辆饱和，禁止一切车辆进入。

公共区域管理 对乱摆放杂物、乱停放电动助力车、自行车、乱晾晒和噪音扰民现象，实施书面告知、及时清理、整改、曝光、上报政府部门等处理措施。

技防设施和救助（监控岗）

1.小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

2.监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

3.小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。

三、公共区域清洁卫生服务

楼内公共区域

地面和墙面:地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面保持材质原貌，干净、有光泽。

楼梯扶手、栏杆、窗台 每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

消防栓、指示牌等公共设施 隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。

天花板、公共灯具 每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

门、窗等玻璃 清洗次数不定，保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。

天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。

垃圾收集、清运 按栋设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次，确保垃圾箱垃圾不满溢，发现及时清洁；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。并根据季节性特点作适当增加频次调整。

电梯轿厢 每日循环保洁；操作板每日清洁一次；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮沉，不锈钢表面光亮、无污迹。

楼外公共区域

道路地面、绿地、明沟 道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每季度冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。

公共灯具、宣传栏、小品等 每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分没每半月擦抹、除尘一次）。

垃圾厢房 有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。

果皮箱、垃圾桶 合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。并比照楼内垃圾收集、清运办法处置。

消毒灭害 每年4月-10月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

外墙清洗 一年一次外墙清洗，保持外墙干净

四、公共区域绿化养护服务标准

草坪

修剪 草坪保持平整，草高不超过8cm。

清杂草 每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。

灌、排水 常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

施肥 按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。

病虫害防治 及时做好病虫害防治

其它 草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

树木

修剪 乔、灌木修剪每年二次以上，基本做到无枯枝；篱、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于二次，基本无枯枝。

中耕除草、松土 适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。

施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木追施复合肥二遍。

病虫害防治 防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。

扶正加固 树木基本无倾斜。

其它 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

花坛花镜

布置 一年中有三次以上花卉布置，三季有花。

灌、排水 保持有效供水，无积水。

补种 缺枝倒伏及时补种。

修剪、施肥 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每年布置前施复合肥一次。

病虫害防治 适时做好病虫害防治。

五、共用部位、共用设施设备维护保养服务

公共标识

1.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有导向标识。

2.各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。

3.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

房屋本体及设施

4.每年12月编制下维修保养计划，公示后实施。

5.每年巡查2次，发现问题及时处理。

6.巡查、维修、保养记录齐全。

房屋结构

每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

门窗 每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

管道、排水沟、屋顶 每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

围墙 每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

道路、场地等 每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

室外健身设施、儿童乐园等

每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

装饰装修管理

1.建立住宅装饰装修管理制度，明确装饰装修禁止行为和注意事项，并告知业主。

2.每日巡查1 次装修施工现场，发现违章装修，乱倒建筑垃圾、及时劝阻、制止、曝光、上报，并协助业主委员会和主管部门处理。

供配电系统 每半年停电检修一次，计划性停电，提前_3_天通知。

消防系统

1.消防设施设备完好，功能正常。

2.消防通道畅通。

3.消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

4.消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

5.每天检查火警功能、报警功能是否正常。

6.每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

7.每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

8.每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

弱电系统

1.楼宇对讲系统（可视）：不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

2.住户报警：不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

3.周界报警: ２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

4.监视系统: 不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

5.电子巡更: 根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

公共照明

1.每天巡查路灯、楼道灯一次，发生故障及时修复，灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。

2.每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

3.根据实际情况对小区照明设施进行节能改造。

供水系统

1.二次供水水箱清洗1次/6个月，每季度检测水质1次，水质符合卫生要求，并公示水质检测报告。

2.计划性停水，提前_3_天通知。

3.每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

4.每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

5.高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

排水系统

1.每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

2.每年二次对污水处理系统全面维护保养。

3.控制柜电气性能完好，运作正常。

4.污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

5.每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。

电梯系统

1.委托有专业资质的电梯维保单位对电梯每月定期保养，发生故障后及时维修。安排专人对电梯保养工作进行监督、管理。

2.载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），轿厢内按钮、照明、通风、紧急呼叫系统等设施完好，张贴有效的《电梯安全检验合格证》；

3.电梯困人时，三分钟响应，物业人员 5 分钟到达现场处理，专业人员30分钟进行救援。

大堂、电梯空调 冬夏两季工作日早晚高峰开放2小时，双休日全天开放

水景（动力）

1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

维修管理

1.制定共用设施设备保养计划，并按计划实施日、周、月、季、年检。

2.涉及动用专项维修资金的大中修及改造工程，编制维修、更新改造计划并按法定程序申请使用。

3.设备设施维修、保养作业避免影响客户的出行、生活及休息，作业时有明显警示标志和安全防范措施。

应急处理

1.编制设备突发故障应急预案。

2.接到停水、停电和停气通知后24 小时内向客户发布通知（市政突发停水停电停气及设备突发故障除外）。

3.市政突发停水停电停气，2 小时内实施应急预案。

第三篇：小区物业规章制度及操作流程

小区物业规章制度及操作流程

前言

为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。

本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门、管理处应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。

不尽之处，公司将适时予以补充。

本规章制度从下发之日起执行。

签发人：

年月日

第一部分岗位职责

公司总经理岗位职责

1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。

2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。

4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。

5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

6、制订工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。

8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。

9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。

公司副总经理岗位职责

1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。

2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

4、制订工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。

6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。

职能部门经理岗位职责

1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。

2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。

3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。

4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。

5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。

管理处主任岗位职责

在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。

1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；

2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；

3、负责传达公司文件、通知及会议精神；

4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；

5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；

6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；

7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；

8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；

9、认真完成公司交给的其他任务。

内勤员岗位职责

内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。

1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购；

2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；

3、协助主任组织开展社区文化服务；

4、做好本部门员工的考勤、考核管理；

5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；

6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；

7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报；

8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录；

9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释；

10、完成本部门安排的其他工作。

管理员岗位职责

在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。

1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；

2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；

3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；

4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；

5、负责对外包服务过程进行监督管理；

6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

文员岗位职责

1、负责部门的文件撰写、整理工作；

2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文；

3、负责办理各类外来人员的出入证件；

4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；

5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案；

6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密；

7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书；

8、通过各种媒介做好宣传工作；

9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动；

出纳岗位职责

1、清点汇总部门交来的款项；

2、审核原始凭证是否完整；

3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；

4、处理银行存款收入和支出业务；

5、填制记帐凭证，交会计记帐；

6、正确使用fapiao，保证现金和银行支票使用安全。

保安人员岗位职责

（一）、总则

1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全；

2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务；

3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作；

4、负责做好机动车辆的管理和收费工作；

5、负责做好综合管理费收取工作；

6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；

7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录；

8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。

（二）、保安队队长岗位职责

保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。

1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理；

2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。；

3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；

4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；

5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平；

6、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。

7、完成公司交办的收费等其它工作任务。

（三）、保安班长岗位职责

保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。

1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；

2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品；

3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；

4、按照保安部（队）制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。

5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；

6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；

7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。

8、完成公司下达的其他任务。

（四）保安员岗位职责

1、门岗

①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况；

②保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；

③负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；

④负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。

⑤熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法；

⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。

⑦负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题；

⑧对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。

2、巡逻岗

①严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；

②树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；

③熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；

④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识；

⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；

⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序；

⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。

消防员（保安员兼）岗位职责

1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法；

2、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦发现火警即可投入使用；

3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避；

4、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因；

5、加强辖区内动用明火的控制和管理。

监控值班员岗位职责

1、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安处理，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。

2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；

3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录；

4、负责设备的日常巡视、情况记录；

5、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。

维修人员岗位职责

1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；

2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向；

3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修；

4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；

5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生；

6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可；

7、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。

8、负责对共用部位设施的巡视和保养。

9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。清卫工岗位职责

1、遵守公司制定的各类规章制度和《员工手册》；

2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务；

3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；

4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；

5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；

6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；

7、对保洁范围内物业的异常情况及时行保安员或管理员汇报；

8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；

9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。

绿化工岗位职责

1、遵守公司的规章制度和《员工手册》；

2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；

3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；

4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；

5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；

6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；

7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90％以上；

8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；

9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇报。

第二部分公共制度

全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。

接待来信来访来电投诉制度

为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，特制定本制度：

1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。

2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区管理的看法、建议、意见等。

3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，某某物业”。

4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。

5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。

6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。

7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作,积极同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事.8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。

9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。

10、对投诉要记录，投诉资料要存档。

管理人员文明服务标准

1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。

2、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。

3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。

4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私。

5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。

6、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。

7、真热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。

员工文明服务要求

1、热爱本职工作：

①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。

②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。

③待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。

2、文明管理：

①仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。

②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”

即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。

③主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。

④优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。

⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。

员工廉洁工作制度

1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。

2、自觉抵制不正之风，严守法纪。

3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。

4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。

5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。

6、不乱收费或收费不开收据。

7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。

8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。

9、维护公司利益，遵守公司机密。

10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。

11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。

13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。

14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。

15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。

16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。

对外服务工作管理制度

1、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。

2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户监督。

3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。

4、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。

5、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。

6、凡业主、住户付给服务费一律交公司，并开具fapiao，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。

鼓励员工和业主参与管理制度

1、为了改进服务质量，提高工作效率，公司鼓励各级员工和业主、住户提出各种合理化建议，建议采纳后视施行效果对建议人进行物资奖励。

2、员工和业主、住户的建议范围包括物业管理方法和手段，改进服务质量的措施，各种设备的使用与养护方法，节约能源与原材料的方式和如何增加经济收益等方面，所有建议均可直接递交公司经理或上级主管领导。

3、公司适时召集有关人员开会讲座各项建议，如有合理化建议即由相关部门负责人定

出试行方案，并交公司领导审批后执行。

4、合理化建议试行期根据具体情况分别定为15天和30天，期满后由公司领导会同各部门负责人共同考证该项建议的实际运用效果，并核定奖励等级，确定奖金数额。如合理化建议有明显的建设性和实际效果，可不经试行期直接奖励建议人。

5、奖励等级分300元、200元、100元、50元、30元五个等级，考证结束后立即发放，并记入员工档案。

6、员工的合理化建议记录为员工晋级、年终评比和奖励的重要依据，多次提出优质合理化建议的员工将被晋升提拔或给予特别奖励。第三部分管理处类制度

管理员工作责任监督区日巡视制度

1、各管理处必须为每个管理岗位员工划分一定范围的工作责任监督区。

2、每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍，并做好巡视记录，无纪录视作未巡视。

3、巡视监督要求：

①检查小区保安员、卫生员在岗位工作情况（着装、佩证及有无其他违反有关规章制度的行为）；

②检查小区是否有违章行为（有无乱搭建、违章装修、墙面有无乱涂、乱画、张贴广告，小区内有无乱设摊及跨门营业）；

③小区是否有不安全隐患（窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，小区内有无可疑人员活动）；

④小区内环境管理是否符合要求（树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生情况，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有乱停车辆，乱晒衣物等、小区内是否有影响正常休息的噪声源）；

⑤基础设施是否完整（路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口＊栏杆是否完好）；

⑥留意倾听业主对物业管理的意见反映。

4、在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应向主管汇报。

管理处走（回）访制度

为加强物业管理处与广大业主（住户）的联系，使管理处各项工作置身于业主（住户）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户走（回）访制度。

1、走（回）访要求

①物业管理处正、副主任把对业主（住户）的走（回）访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中；

②走（回）访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走（回）访记录；

③走（回）访中，对业主（住户）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复；

④走（回）访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主（住户）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走（回）访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。

2、走（回）访时间及形式

①管理处主任、管理员每月登门走（回）访4次；

②每季度参加一次居委会召开的墙门组长会议，广泛征求意见；

③有针对性地对业主（住户）作专题调查，听取意见；

④物业管理处设立投诉信箱，投诉电话；

⑤随时热情接待来访，作好登记。

第四部分安全、消防、车辆管理制度

第一章安全管理制度

保安人员守则

一、着装仪表

1、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；

2、制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。

二、行为规范

1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；

2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等；

3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；

4、巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊；

5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位；

6、值班人员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位到快餐店就餐；

7、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；

8、不得睡觉；

9、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记，三、日常管理

1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；

2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记；

2、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；

4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品；

5、门岗值班室不得会客。

四、罚则

1、违反本规定第一条、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次以上者作辞退处理；

2、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告一次，第三次辞退；

3、本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。

值班管理规定

1、保安人员实行24小时轮流值班制度。

2、值班人员分3个班，3个班分为早、中、晚三班，早班为：7：30－16：00，中班为：16：00－0：00，晚班：0：00－7：30。

3、各班保安员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。

4、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。

①报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等；

②及时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件；

③遇紧急事件及重大事故应报告相关领导；

④在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。

保安人员值班制度

1、三星级小区保安人员实行24小时值班室值班制度，定时或不定时进行巡逻。

2、二星级小区站岗时间分为三个时段，分别为：

早间段：6：00（夏季为05：00）－8：00；

午间段：11：00－13：00

晚间段：16：00－19：00（夏季为20：00）

5：00－22：00期间，不站岗时，保安人员采取在门口游动方式进行值班，不得进入值班室，违者按脱岗处理。

3、一星级小区站岗时间为：06：00（夏季为05：00）－21：00（夏季为22：00）

05：00－23：00期间，不站岗时，保安人员采取在门口游动方式进行值班，不得进入值班室，违者按脱岗处理。

4、本规定以上所指的夏季为每年的5月1日－10月31日。

5、各管理处必须为巡逻人员划分责任片区，实行24小时不间断巡逻。

交接班制度

为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及保安器材损失，特制定本制度。

1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。

2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。

3、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各保安员到各自岗位换班；

2、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作；

3、保安人员交接班时，必须认真填写《宁波某某物业有限公司保安交接班登记表》，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处理；

4、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班；

保安员培训制度

1、岗前培训

上岗前向每位新入职的保安员介绍物业辖区情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。

①上岗前必须掌握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作；

②新入职的保安员须进行3－5天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗；

2、岗位培训

①保安培训：根据每年制定的保安部制定的培训计划，拟订保安培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高保安员的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握基本技能；

②消防培训：根据每年制定的保安部内部制定的培训计划，拟订消防培训方案、消防演习计划安排及灭火等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高保安员的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的；

③每位保安员必须根据培训计划参加公司和部门组织课程，培训前进行书面通知，并要

求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。

3、培训课程设置

①培训目的：通过培训，提高保安员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安队伍；

②培训项目：

A、应知、应会部分

公司制度与规定

部门制度与规定

保安常识

服务意识教育

礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养

辖区设施、设备介绍

消防常识

B、岗位工作规范

岗位礼貌用语、工作方法与技巧

岗位工作职责与细则

辖区突发事件的处理

C、消防培训

D、法律常识

③培训要求

A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等情况处理；

B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录；

C、队列训练时，按正规化军事要求操作；

D、拳术训练时，不得随便开玩笑，防止训练事故。

④考评方式

A、理论培训在结束后采取笔试闭卷方式进行，85分以上为优，75－84为良，60－74分为中，60分以下为差；

B、军事培训由教员在一个训练阶段结束后进行考核，成绩分为优、良、中、差四个等级，具体评分标准由培训教员拟定；

C、根据考评等级给予相应的奖励和处罚。

警棍使用制度

为严格规范警棍使用，特制定如下规定：

1、警棍是保安人员执行公务时佩戴的自卫防暴器械，保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借给他人。

2、当班保安员应将警棍挂在腰带后右侧。

3、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。

4、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着住户或来人讲话。

5、非紧急情况或人身安全未受到威胁的情况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。

6、当班保安员要妥善保管所佩戴的警棍，如有意识或损坏，要照价赔偿。

7、交接班时要检查清除后再交接，接受人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。

对讲机使用制度

对讲机是保安人员必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。

1、使用规定

①使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、维护；

②持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中；

③发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上级报告，由部门主管检查后进行处理，严禁自行拆修； ④严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率（平常使用1频道，停电时使用2频道）；

⑤严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果；

⑥交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏或通讯失灵，立即报告当班班长。

2、对话要求

①呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是×××，呼叫×××，收到请回话”；

②收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”；

③对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情；

凡违反以上规定者将严肃处理。对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济处罚。

监控系统操作制度

1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握监控系统的操作。

2、值班员必须严格按照操作规程监控录像，爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，确保其正常运作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。

3、未经上级部门主管批准，不得随意播放监控录像的录像内容；

4、未经上级部门主管批准，无关人员不得进入监控室；

5、保持监控设备的清洁，定期进行擦拭、维护；

6、确保监控室的卫生和秩序，营造良好的工作环境；

背景音乐播放制度

1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握背景音乐系统的操作；

2、值班员必须严格按照操作背景音乐系统，不得私自拆卸或更改设置，确保其正常运作；

3、严格按照规定的时间和规定的内容播放音乐；

4、非公司制定的操作人员不得擅自动用设备，一经发现，将追究当班人员相关责任；

4、保持背景音乐设备的清洁，定期进行擦拭、维护，营造良好的工作环境。

物品出入登记制度

1、为维护物业管理区域业主的财产安全，确保辖区的公共秩序，辖区内的业主或住用人携带物品出入辖区时必须进行登记；

2、值班人员对携带进入物业辖区的可疑物品应进行盘查、询问，属于易燃、易爆、剧毒等危险性物品严禁进入辖区；

3、值班人员对携带大件物品出物业辖区的：

①属业主的，值班人员确属熟悉、认识的登记其情况，并承担由此可能引发的后果后放行；

②对自称是业主，值班人员不熟悉、认识的，必须核对其业主资料或登记其身份证件后方可放行；

③属外来人员的必须登记其身份证件号码等相关内容，进行相关的联系，认证其携带物品合法后方可放行；

4、值班人员应严格检查所携带物品的性质，可以进行适当的盘问，对未能执行物品出入登记，将给予相应的处罚，造成后果的视情节追究相关责任。

重大事件报告制度

一、重大事件报告制度

为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。

1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉（5户以上）；中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等大厦主要设备施舍故障；房屋主体结构遭受破坏等；

2、发生重大或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即到现场处理，同时尽快口头向公司领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理；

3、参与事件处理的部门经理（管理处主任）在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交公司领导，详细记录事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；

4、重大事件报告表由部门经理签名后上报，入部门经理不在而事情紧急时，可由当值主管签名上报；

5、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时填写重大事件总结表上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。

二、紧急事件处理程序

1、突发事件处理程序

①凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告管理处负责人、保安部；

②简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值；

③驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；

④查看本辖区各类记录、出入登记和监控录像，检查有无可疑情况和人员；

⑤对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化；

⑥对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；

⑦对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡的，应报告派出所处理；

⑧对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件导致的伤亡事故，应立即报告管理处负责人、保安部，并由公安机关调查处理；

⑨相关责任人在接到突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大；

⑩保安部组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理。

2、斗殴等暴力事件的处理程序

①处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵；

②巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、电话或其他方式报告保安部，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等），入能处理的，及时处理，否则监视现场，等待保安部指令；

③保安部接报后视情况派适当数量的保安员立即到现场制止，将肇事者带往保安部接受调查，如场面无法控制，应尽快报告公安机关；

④斗殴事件中物业辖区的财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿；

⑤如涉及刑事案件，应交公安机关处理；

⑥事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送医院抢救；

⑦如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时报告罪犯犯动向

3、盗窃等破坏事件的处理程序

①巡查发现或接报物业辖区有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明情况，并监视现场等待保安部的指令；

②保安部接报后，应迅速排适当数量保安人员到现场制止，设法抓获肇事者，带往保安部接受调查；

③事件如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好详细记录，以明确责任、落实赔偿；

④如涉及刑事责任，应交公安机关处理。

4、电梯困人的处理程序

①值班人员接到电梯应急电话或巡查发现电梯，立即报告主管，组织相关人员到现场协助控制和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、停留楼层通知过程维修部；

②监控中心通过电视监控观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作；

③如遇特殊情况无法消除故障或被困人员有严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决；

④部门经理填写重大事件报告表，详细记录故障及处理经过。

5、停电停水的处理程序

①接通知物业辖区在短时间停电停水，应在停电前通知辖区内的业主；

②未预知的情况下物业辖区内突然发生停电停水，立即联系工程维修部，启动应急水源，尽快采取措施恢复供电供水，并对业主做好解释工作；

③保安部派出适当的保安人员维护秩序，以防有人趁机制造事端。

6、发现有人触电的处理

①立即赶赴现场，切断电源；

②在未切断电源之前，切不可用人体接触电源，以防自己也触电，要用绝缘的东西把人拉开；

③立即进行人工急救，并送医院急救。

第二章消防管理制度

消防安全检查制度

为规范物业辖区的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：

1、每月末及节日前，结合综合管理考评对物业辖区公共区域、设施进行安全检查；

2、检查工作由公司组织，工程、保安、管理处主任参与；

3、检查项目：

①各部门（管理处）配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效；

②房间所使用的电器是否符合安全规定；

③设有消防报警系统的物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。

3、检查中发现物业辖区内各种设施设备有变异，或违反消防规定的问题，要立即查明原因，及时处理，不能立即解决的，由公司出具整改通知书，限期整改。

消防培训制度

为贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。

1、公司对在职员工的消防知识培训每年不少于一次；

2、公司对新入职的员工的消防培训，培训率要达到100％；

3、培训内容包括:

①学习消防理论知识

②熟悉使用常用灭火器材

③开展消防综合演练

4、公司每年至少对业主开展消防宣传教育培训，包括：

①物业辖区防火的各种规定

②消防应急通道的位置及紧急情况的疏散方法

灭火器管理规定

1、灭火器是物业辖区内消防器材之一，在紧急情况及消防状态下使用；

2、保安部负责灭火器的管理工作；

3、员工不得乱动、办理或非紧急情况下使用存放的灭火器；

4、灭火器购回后，保安部应灭火器上贴明购入时间或充气日期；

5、在每次的消防检查中，要灭火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在瓶身标签上注明失效日期。火灾处理制度

1、发现初期火警，在场人员应该：

①及时报告物业辖区当值主管，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向；

②立即利用附近的灭火器器械扑救，尽量控制火势发展；

2、物业辖区当值主管接到现场报告后：

①带领消防人员，携带消防人员以最快速度到达火警现场；

②立即指挥在场人员进行灭火扑救；

③指挥火警现场及可能受影响范围的人员疏散；

3、当扑救无效，当值主管及时决定：

①将灭火人员撤离至安全距离内；

②立即向上级汇报；

③情况如本部门或本公司无法处理，火情失去控制，应立即报告消防部门。

第三章车辆管理制度

停车管理制度

1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，以及2吨位以上的货车，严禁进入小区。

2、非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件的方可放行，并作好登记。出小区时，应对其进行检查，并按规定收取停车费。

3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时纠正。

4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查，防止车辆的丢失、损坏。对损坏小区路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。

5、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。

小区车辆停放、出入管理规定

为加强对出入、停放本小区车辆的管理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：

1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特殊情况除外。

2、本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行IC卡，凭IC卡通行大门，及在小区停放，按规定收取IC卡工本费、停车费。

3、本小区住户车辆进入小区后，有车库的住户必须将车停放在车库内，无车库住户必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。

4、非本小区住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明进入原因，符合进入条件的领取临时通行IC卡，并做好登记，方可进入小区，严禁冲闯大门。出小区时收回IC卡，并按停车时间收取停车费。遗失、损坏IC卡，照价赔偿（每卡30元）。

5、进入本小区的货车，卸完货物后应及时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。

6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施，应照价赔偿损失，并视情节处以罚款。

7、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放管理规定，发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。

8、违反以上规定者，除按《中华人民共和国交通管理条例》处罚外，并按小区有关规定办理，情节特别严重的，移交公安部门处理。

车辆停放收费标准

根据鄞价（2001）93号文件，对停放车辆的收费标准作如下规定：

1、本小区有车库的住户的车辆，每辆收取IC卡工本费、管理费80元/年，每年办理一次，不收取停车费。

2、本小区无车库的住户的车辆，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。

3、临时出入本小区的车辆，自进入小区起，1小时内不收费；1小时以上至4小时内，每辆（次）2元；四小时以上，每四小时加收2元。每天（连续时间24小时）收费超过每辆10元的，按10元收取。

收费人员管理制度

1、举止文明，姿态端正；热情服务，礼貌待人，耐心解释用户提出的各种问题，树立公司的良好形象。

2、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握收费系统的操作。

3、坚守岗位，认真履行职责，做好车辆出入登记，尤其对临时出入本小区的车辆要严格进行对比检查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丢失，值班人员要照价赔偿；如遇车辆丢失，根据电脑资料要追究当班值班人员的责任。

4、坚持原则，严格执行收费标准，按照票额开具fapiao，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，严格控制出口人工抬闸，违者从严处理。

5、爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。

6、如遇停电或设备出现故障，应及时报告上级，维持好车辆出入秩序，认真做好登记，防止IC卡丢失。对此期间所收回的未付款IC卡应分类保管，交收费管理员处理。

7、认真交接班，如实做好各项登记。

8、维持收费岗亭良好秩序，保持收费岗亭及出入车道的卫生整洁。

出口人工抬闸管理制度

1、当车主持月租卡、贵宾卡不能自动抬闸时，收费员应检查该卡资料与其车辆牌号是否相符，资料相符的人工抬闸放行；持时租卡不能读取数据时，应检查其驾驶证、身份证，并做好登记后方可人工抬闸放行。

2、其他特殊情况需要进行人工抬闸时，须经当班班长或管理处负责人同意后方可人工抬闸放行。

3、出小区的车辆无卡时应详细询问原因，如确属丢失停车卡的，应出示其驾驶证、身份证等相关证件，登记后方可出小区，以免造成车辆丢失。

3、每次人工抬闸，须做好《人工抬闸登记表》的记录。

4、未执行以上规定，造成车辆丢失等事故，将追究当事人相关责任。

月租卡管理规定

1、月租卡为月租车辆出入小区的凭证，持卡人须妥善保存，因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、丢失的，由公司补办，并由原持有人交纳制作工本费。

2、月租卡仅限本车使用，不得转借，如发现使用月租卡的车号与登记在册的月租车辆牌号不符的，公司有权将IC卡收回，借用IC卡者须按停车时长交纳停车费，该月租卡持有者须到管理处申请补办，并交纳制作工本费。

3、月租卡用户应在月租卡到期前3日内到管理处续交停车费，交回月租卡，发给临时通行卡，月租卡续费发放时收回临时通行卡。逾期未交，按临时停车收取停车费。

4、月租卡在车辆在出入小区时应随身携带，因忘记带月租卡或丢失月租卡而不能出小区的车辆应提供身份证明材料方可出小区。不能入场时，应在入场前同管理处联系，并服从保安收费人员的指挥，不得阻塞车道。

车辆免费制度

1、本公司的车辆可免费，但驾驶员必须在《车辆免费登记表》签名，以备财务部查核。

2、军警车辆除执行公务时免费外，其他一律不得免费。

3、如遇特殊情况需免费的，必须经管理处主任以上级别人员批准后方可免费，并做好相关登记。

收费人员交接班制度

1、交接班时，交班人员应按照《收费人员交接班登记表》如实填写相关内容，并在交班人一栏签名，接班人核对无误后在接班人一栏签名确认。

2、接班人接班时，应当面点清fapiao号码、收费金额、时租卡数量、设备运行状况等，交班后发现错误，由接班人负责。

收费人员财务结算制度

1、每周五为收费管理员收取停车费时间。

2、财务部指定专人负责核算收费员收费情况。

特殊事件制度

1、停电处理制度

①如遇停电，收费员应立即关闭入口，打开出口，设立相关警示并做好解释工作。

②停电期间，收费员应对进入小区的车辆进行人工登记，填写《车辆出入登记表》，按照时长收取停车费，做好停电前所发放的时租卡的回收工作，免收停车费，该时租卡另行放置，由收费系统管理员处理。

③停电期间应严防时租卡流失，如时租卡丢失，其损失按照30元张由全体收费人员共同均摊。

④电力供应后，应立即恢复停车收费系统的正常使用，对在停电期间进入小区的车辆根

据《车辆出入登记表》按照停车时长收取停车费，人工抬闸出小区，做好《人工抬闸登记表》的记录。

⑤停电期间如遇交接班，交班人应向接班人做好相关交接。

2、设备故障

①如属自身短时间能够排除的，应向受阻车辆做好解释工作，请其稍候，迅速恢复设备正常使用状态。

②如属自身无法排除或短时间无法排除的，应立即通知收费系统管理员处理，同时执行按照《停电处理制度》，做好车辆出入。

3、盗窃等破坏事件

①立即向管理处负责人或保安部报告，简要说明现场情况（地点、人员数量、人员财产损失等）。

②保持冷静，如能处理可将有关人员带往管理处协助调查，如不能及时处理，应严密监视现场，等候上级处理。

③保护现场不受破坏，以待有关单位取证。

4、拒不交费或失卡、卡损坏车辆

①耐心向其解释有关文件和公司规定。

②如其蛮不讲理，应通知当班班长或管理处负责人处理。

③做好期间车道的疏通工作。

5、车道堵塞

①在不违背公司原则的情况下，以最快捷的方式疏通车道。

②如遇“问题车辆”应将车辆安排到不堵塞车道的地方再进行处理。

6、军警车辆不按规定停放或不交停车费

①向驾驶员解释公司的规定。

②如难以独自处理，应尽快通知当班班长或管理处负责人处理，或向上级请示处理。

③尽力将驾驶员留在现场。

④保持冷静、克制、有礼，不使用过激的语言及不礼貌的行为与驾驶员发生争执。

第五部分工程维修类制度

工程维修管理制度

1、工程部门人员按照规定进行例行巡查，在例行巡查中发现物业维修有关问题，记录在案，及时汇报，以便维修。

2、每一维修工程，事先应分析原因，区分责任，做好解释工作。

3、每一维修工程，工程部门应在区分责任之后，及时制定维修方案，指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延。

4、工程部门在确定每件维修工作时，应填写物业维修申报单，做好维修存档工作。

5、每逢中大雨以上，工程部门人员应及时检查排水、排污设施状况，以防止意外。

6、每年汛期期间（5—10月），应每月安排一次排水、排污设施例行清理检查，以防堵塞。

7、住户的房屋装修工作，工程部门要做好施工监督，严禁违章装修行为。

8、工程部门应在年初做好维修预算、季度维修计划及年底维修物业专题报告。

维修材料管理制度

1、为加强维修材料的管理，使维修材料在维修过程中得到合理的使用，避免材料的浪费，特制订本规定。

2、采购员根据工程维修部的材料计划单采购材料，所采购的材料必须合乎维修使用的要求。

3、仓库材料必须分类堆放，并做好材料入账登记，以便备查。

4、发放材料时，材料保管员应审核维修单的项目要求，合理发放材料，作好签领记录。

5、维修工领到材料后，必须如实按申报单使用，维修完毕后将实际耗用材料的名称及数量，填报进维修单，并要求住户签证，对未用完的材料必须退还材料库。

6、材料保管员必须对材料的出、入库负责，不能私自转卖材料，不能将材料转送给他人，一经查实，按情节给予罚款或辞退处理。

7、工程维修部经理每周要对维修过的住户进行材料的使用抽查回访，检核材料使用情况，回访中如发现维修工虚报领取材料，必须向主任及上级领导汇报，按其情节轻重将给予罚款、警告或辞退处理。

8、当月的维修材料采购情况以及材料的耗用情况，由材料保管员以表格的形式，在当月底送交办公室及财务部。

上门维修服务的规范要求

1、敲门

有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返回，写留言条塞入用户门内。

2、介绍

主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打扰了，我是某某物业有限公司维修人员ⅩⅩⅩ，前来为您服务。”

3、进门

如进入十分整洁的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入、或穿好自备鞋套，经主人许可，进门可不必套鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。

4、维修

维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼。

5、整理

修理完毕，做到工完场清。

6、收费

按规定标准收费。

7、填单

如实填写《某某物业有限公司维修单》，请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。

8、辞别

向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，止门口时，应转身面对房间主人说：“今后有问题，请随时联系，再见。”

9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具、抹布等。

有偿服务收费制度

1、公司开展有偿服务活动，以提高服务水平，便民利民为宗旨，不以赢利为目的。

2、收费的原则是保本微利、略有盈余，其收入能保证维持服务机构正常动作，在条件许可的情况下添置设备，增强企业发展后劲，提高服务水平和档次。

3、做到服务项目、收费标准、服务质量“三公开”自觉接受住户监督和上级检查。

4、服务人员在收取各项费用时，必须开具统一的fapiao，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次周周一上午缴财务部，不得挪用。

5、接受有偿服务的业主，有权监督公司收费标准的执行，如果交款后不开fapiao的，业主有权拒绝交费或向公司投诉。

6、严禁服务人员直接或变相索要小费，严禁收受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。

7、业主提出有关服务的要求时，如果是属于有偿服务方面的，公司必须向业主解释清楚收费的原则，避免服务后因收费而产生不必要的麻烦。

8、公司设立投诉电话和投诉信箱，接受业主举报或投诉。

维修回访工作制度

1、维修回访由办公室、工程负责人及维修责任人担任。其中办公室回访率不低于5%，工程维修部负责人回访率不低于10%，维修责任人回访率不低于20%，并做好相关登记。

2、回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修两天内回访；漏水项目维修三天内回访。

3、回访内容

①实地查看维修项目；

②向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况；

③征询改进意见；

④核对收费情况；

⑤请被回访人签名。

4、对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。

第六部分清卫、绿化类制度

清洁卫生实施细则

1、小区内的主干道、支道、人行道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁，无污垢、杂物、积水。

2、散水及排水沟每天不定时循环打扫，确保干净、无杂物、积灰。

3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干净，确保筒外观清洁、内无异味。

4、清运垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；

5、墙门及车棚走廊每周至少清扫一次，确保干净、无垃圾、积灰、堆放杂物。

6、广场、停车场及其通道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁、无污垢、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石。

7、公共卫生间务必每天清洁，确保无污渍、积灰、杂物、无严重臭味，地面无积水。

8、草坪、绿化带务必每天清扫，确保绿化带无明显果壳纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石。

9、喷水池、水（鱼）池每天至少清理一次，确保水面无漂浮物、虫子，无明显沉淀；应定期更换池水，确保池水不变色、不产生异味。

10、楼道梯级清洁每周一次，三星级小区每周拖洗一次，确保无杂物、明显积灰、污渍、明显纸屑。

11、梯级扶手、楼道玻璃窗、窗平台，每周至少清扫、清抹一次，确保干净、无积灰、污渍、乱张贴。

12、电子防盗门、信箱、电表箱、电信箱、宣传栏（玻璃及其周边）、消防橱，每半月清洁一次，确保无污渍、无明显积灰、无乱张贴。

13、楼道墙面、天花板及一楼前后阳台底部，每三个月清刷一次（三星级小区每两个月清刷一次），确保无蜘蛛网、积灰。

14、标识牌、路灯确保无积灰、污渍、乱张贴。

15、公共通道、楼道灯具、开关每月清抹一次，确保无积尘、透明度好。

16、露天健身休闲器材每月清抹一次，保持干净，无积灰、乱张贴。

17、雕饰每月清洁一次，确保无污渍、明显积灰、乱张贴；

18、雨蓬、落水沟每两个月清扫一次，特殊情况（如台风、梅雨季节）可另行增加，确保无杂物、垃圾、污垢、排水畅通。

19、消杀工作：

（1）灭鼠工作应上下半年各进行一次，期间应注意：

A、操作人员必须带上手套，口罩，禁止裸手作业；

B、事先务必作好宣传工作，必要时在投掷地挂上明显的标识；

C、投放鼠药尽量放在隐蔽或角落处；

（2）灭蚊蝇工作在5-10月份应每月一次，注意事项：

A、使用高效低毒消杀品，按比例配制，用背式喷雾器按要求喷洒；

B、喷洒时应作好自身安全措施，穿长衣裤，带口罩；

C、在公共场所喷药时，尽量在顺风处喷药，以减少对行人的影响。

（3）消杀工作如遇特殊情况可增加次数，每次消杀及事后的检查都应记录在《消杀记录表》上。

病虫害防治规范

1、绿化负责人应根据季节、气候及病虫活动规律制定出详细的防治计划，防治计划应包括：

A、及季度的病虫害预防计划；

B、病虫害发生时的治疗计划及用药计划；

C、病虫害防治的费用预算计划。

2、应坚持预防为主防治结合的原则。当病虫害发生时应及时给予有效治疗，尽可能的防止其蔓延和扩散。

3、绿化负责人应熟悉小区中经常出现虫类和病原菌。

4、对园林植物病虫害的防治方法应采用减少病虫来源，选用抗虫性品种、选择化学药剂防治等；

5、绿化工在喷农药时必须穿长衣、长裤、戴手套及口罩，站在上风口严格按说明书规定进行操作，喷农药时要求均匀，以防多次出现药害、少药处病虫未除，喷药时低压并压低枪口，农花必须妥善保管，以防出现意外事故。

6、植物用药后，不要定期观察防治效果，对于出现药害或无效的治疗结果，应归结原因并作相应的补救措施，同时做好相关记录，见《病虫害防治登记表》，并上交档案科管理。

7、质监部应每月一次检查小区内植物病虫害防治情况，并对防治结果作相应评价，见《病虫害防治检查表》。

花木养护规范

1、绿化工每天上班后巡查一遍室内外花草，及时清除残花黄叶、断枝、盆内杂物，并调整好花盆，对个别提前谢的花草要及时抽换，以保护整个花坛的整体效果；对室外种地的花应每周修一次边，以防边上的草坪侵入，并且每半个月松一次土及除杂草。

2、室内花淋水应视盆泥的湿度而定，淋水时应注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季视天气情况每1至2天淋水一次。

3、花摆放应先喷一次广谱性杀虫、杀菌剂杀死花盆泥内的蚊虫，对摆出去的花要注意巡查，发现病虫害应及时喷药，没有特别病虫害时，花坛要求每周喷一次药。

4、对花应每年施肥3-4次，肥料由绿化负责人定。

5、盆花摆放后期，若花盆内时花处于最佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1/3时应定为待换花，若某个花坛中待换花的比例超过1/2时要求全部更换。

6、应做好爱花工作，如有损坏的现象应责成其照价赔偿。

草坪养护规范

1、草坪淋水视天气情况而定，以不出现缺水枯萎为原则。

2、当草坪需要改良时，应在铲去草坪的地方松土，施土地改良肥，铺上同等面积、同一品种的好草坪块并淋水。

3、按施肥周期、施肥方法根据草种、肥料不同进行施肥，为草坪提供必要的养料。

4、在雨停、草干的情况下对草坪进行修剪，一般春夏季3个月剪一次，秋冬季4个月剪一次，同时作好记录。

5、视草坪的生长情况，对草坪进行喷洒农药（对突发性的病虫害应及时喷农药），用何种农药应由绿化化视实际情况再作决定，绿化工作在进行喷药时要戴好保护装置，以防出现事故。

6、通过人工除草和除草器除草，定期对草坪进行除虫，使整块草坪没有明显的杂草。

7、每年应对草坪打孔一次，并视草坪生长密度每1-2年疏草一次，同时清除土地杂物及草渣。

8、草坪上严禁车辆停放和嬉戏打闹。

9、严禁在草坪上泼污水、倒垃圾及焚烧物品。

乔灌木养护规范

1、运用枝剪、绿篱剪等工具于每年12月-2月对乔木进行修剪，剪除徒长枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并对树冠适当的整形以保持形状，对造型树应每两个月修剪一次外形以保持外形。

2、运用绿篱机、绿篱剪等工具在每年冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及枝型修剪工作；对造型灌木生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰满、枝型美观。

3、乔木应每年施有机肥或复合肥一次；观赏用的小灌木每年冬季应施肥一次，每年5-6月应追施一次复合肥。

4、小区内乔灌木每月应喷一次杀虫剂（对突发性病虫害应及时针对性地喷农药），喷农药时应注意喷在树木的叶背面和根茎部位，喷药时应注意风向，保护员工及周围人员安全。

5、不得在乔灌木上晾晒衣物等东西即压垮树枝又影响小区的容貌。

第四篇：岗位标准和操作规范

办公室岗位标准和操作规范

1、办公室主任工作规范和岗位标准

（1）主持办公室的全面工作，统筹安排室内各人员的工作，做到既有分工又有合作，室内工作运转有序。

（2）建立健全各项规章制度，把好文字材料关，确保各种材料按时按质按量完成；做好信息新闻及宣传报导工作，提高两院的知名度，每年向民政局报送信息不少于12篇，县电视台宣传两院的工作不少于5次，并力争市级报刊宣传报导秭归县福利院的工作。同时完成民政局下达给两院的各项工作任务。

（3）安排司机出车，在安排车辆上坚持原则，不公车私用，在车况不好的情况下，坚决不允许出车，避免安全事故发生。

（4）为领导当好参谋助手，为领导提供准确的信息，协助做好上传下达和收发工作。

（5）协助做好来信来访、接待及清洁卫生工作。

2、办公室秘书工作规范和岗位标准

（1）负责各种文书材料的起草、打印工作，注重提高材料质量。

（2）负责各种报表工作，做到数据准确无误，前后逻辑贯通。

（3）做好来信来访及接待工作，妥善处理上访工作，接待过程中态度和蔼，表达得当，解决问题时不违背政策和原则。

（4）负责新闻信息、宣传报导工作，每月向局报送信息2篇，主动向县广播电视台、《宜昌日报》社及相关传媒单位投递稿件，努力提高两院的知名度。

（5）做好清洁卫生、收发及电话转传工作。主任外出时，主持办公室的全面工作。

3、司机岗位规范和岗位标准

（1）车辆原则上只供本单位因工作需要使用，司机不得随意出动车辆，任何单位或个人用车必须经办公室主任批准并由办公室通知。

（2）单位领导或职工个人因私事原则上不得使用单位车辆，司机不得在没有办公室通知的情况下善自出车，否则，造成的一切后果由司机本人承担。

（3）爱惜车辆，注意保修，经常检查车辆的性能及状况，在车况不好的情况下不得勉强出车。

（4）安全第一，谨慎驾驶，遵守交通规则，如果不是由不可抗拒的原因造成的交通事故，其责任司机本人承担。

（5）司机如果没有出车任务，在办公室待令，协助办公室接听电话及其它工作。

4、保管员岗位规范及工作标准

（1）负责院内所有物资及财产的保管工作。

（2）对所有的物资及财产如实地清理、登记、造册，做到账账相符、账物相符。

（3）严格执行财产进、出库登记制度、领取人签字制度，弄清财产的来源、数量、流向及经手人。丢失的财产实行追究赔偿制，对低值易耗品做好损耗记录。

（4）定期清仓，做好仓库的清洁卫生工作，防止物资腐烂、变质、虫蛀、鼠咬等。

财务室岗位标准和工作规范

1、会计岗位规范和岗位标准

（1）严格执行《会计法》和财经纪律，坚持原则，秉公办事，讲究职业道德。

（2）做好本单位预算、决算及资金争取工作，及时向领导反映财务收支状况，一月向领导报告一次资金平衡表。

（3）坚持“一支笔”审批制度，对不合理、不合法的单据坚决不予入账，确保资金使用的合法性。

（4）及时扎账报账、科学建账，做到账账相符、账物相符、账钱相符。

（5）规范整理财务档案，妥善保管会计凭证，确保财务工作清楚、明白、无误。

（6）正确建账，合理开支，财务工作经得起相关单位的检查和验收，不给单位、领导和个人带来麻烦。

（7）对局财务股以指出已经存在的问题必须予以纠正，并确保今后再不出现类似问题。

2、出纳岗位规范和岗位标准

（1）严格执行财经纪律，坚决执行“一支笔”审批制度，合法使用各种原始凭证，合理开支经费。

（2）严格资金管理，不得擅自挪用、挤占、借支单位资金，开支经费必须经院长签字认可。

（3）对收取的经费及时存入银行，办公室内不得存放现金；妥善保管各种凭证，避免现金、凭证意外丢失。

（4）及时汇总票据，单位职工因公预借经费，工作结束后及时报账，职工个人不允许长期占用公家资金。

（5）协助会计做好财务档案的整理工作。

3、财务室考核细则

（1）使用、报销不合格单据，发现一张扣1分。

（2）不经院长允许，擅自借支现金给他人，发现一次扣10分。

（3）经相关部门和单位检查，发现建账不科学、不规范，一次扣10分；对单位造成重大影响的扣50分。

（4）该到位的经费不及时到位，一次扣5分；因工作力度不够，造成有关单位取消到位资金的，一次扣50分。

（5）现金、凭证保管不当造成丢失的，除赔偿全部损失外，一次扣100分。

（6）档案资料不全或整理不规范扣10分。

接待室岗位规范和工作标准

1、接待室工作人员必须遵守作息时间、坚守接待岗位，按要求做好接待记录。

2、努力学习，熟悉掌握院内的各种情况及相关业务知识，掌握院内的床位数、收费标准、服务内容、须知事项及院民守则，牢记《自费代养合同书》中涉及的各项内容，接待过程中做到有问必答。

3、对来院考察的老人或老人亲属态度和蔼、热情大方、主动周到、使用文明用语，带领老人到生活区、住宿区、娱乐区、健身区、休闲区参观，如实地介绍各方面情况，客人来时热情恭迎，客人走时主动相送。

4、认真仔细、客观公正地对入院老人的身体状态进行评估，并确定老人的护理等级，征求老人对住房的要求，以确定收费标准。若有对护理等级确定不准的对象，及时向院领导报告，杜绝与老人或老人亲属发生争执。

5、评定护理等级时客观公正，不得无故提高或降低老人的护理等级，一经发现，将给予严厉处罚。

服务组岗位规范和岗位标准

1、服务组组长岗位规范和岗位标准

（1）在院领导的领导下开展本组工作。

（2）起草本组的工作计划、工作总结及其它文字材料并报院领导审阅。

（3）合理安排本组的值班次序，保持良好的上班秩序、工作秩序，完成本组的各项工作任务。

（4）制定老人娱乐、休闲、健身等活动方案，并要求本工作人员按方案规定引导老人活动。

（5）规范服务内容，提高服务质量，通过优质服务吸引更多的自费代养老人。

（6）定期召开组内职工会议，要求职工加强学习，努力提高自身素质；积极探索科学的服务方法，提高服务质量；对工作中存在的问题及时指出并予以纠正；解决工作中存在的其它问题。

（7）定期召开院民会议，对服务质量是否满意征求老人意见；向院民通报院内的工作情况；向院民传达本组的工作意愿及其它需要院民大会解决的问题。对院民宣传健康卫生知识及安全自卫意识。

（8）定期组织“院民委员会”的老人召开会议，与老管会的同志一道制定“院民管理工作计划”；评定老年人零花钱；汇总老人提出的意见及建议等，并将情况反馈到院领导，以便院领导掌握相关情况。

（9）规范本组的工作纪律、工作秩序、工作内容，对本组人员严格要求，工作中严格按制度和程序办事，对违反制度的同志坚决按考核细则办事，不当“好人”，不循私情，不隐瞒事实依据。

（10）规范建立本组档案资料，做好组内的各项会议记录，每周阅读一次值班记录，每月向院办公室上报组内考勤表并总结本月工作情况；规范整理院民档案，做到档案整理不漏人、不漏项。

（11）为每位新入院老人进行初期评估、入住适应计划、定期评估及程序化个案服务方案。

2、服务组服务员岗位规范和岗位标准

（1）在组长的领导下开展工作，服从安排，听众指挥，认真做好本职工作。

（2）严格按《三个基本规范》的要求做好所有老人的日常生活及起居工作，根据不同老人的不同护理等级分别为老人洗漱、洗头、洗澡、更衣、喂水喂饭、整理床铺、大小便、服药、翻身、修剪指甲、洗衣、洗被、洗窗帘等。

（3）帮助老人运动、健身、医疗，便于老人康复和保持良好的精神状态，对因病住院或长期卧床不起的老人进行24小时守护，必要时必须安排处理能力较强的院民与其同住，以防发生意外。

（4）打扫室内室外卫生，保持24小时室内明窗净几、室外干净整洁。

（5）与老人交心谈心并按要求做好谈心记录，每次交谈时间不少于15分钟，掌握每个老人的性格特点及饮食要求，做好当班记录，规范档案资料，确保各项工作有据可查。

（6）工作过程中按程序和制度规范服务，严格作息时间，遵守工作纪律。

（7）坚持“老人无过错”原则，不与老人发生争执，端正服务态度，讲究工作方法，妥善处理工作中发生的矛盾和问题。遇到确实无法解决的事情及时向组长或院领导反映。

（9）老人参加集体活动、集体就餐以及健身等，工作人员必须跟随左右，并护理介助、介护老人上下楼梯。

（10）鼓励每个老人每天坚持三个“半小时”，即早上半个小时锻炼、中午半个小时休息、晚上半个小时新闻。

3、自理老人服务程序（三级护理）

（1）每天清扫房间一次，保持室内无蝇、无蚊、无鼠、无蟑螂、无臭虫、无异味。

（2）督促老人一周洗澡一次，衣着干净得体，并勤换勤洗，冬、春、秋一周一次，夏季经常换洗，确保身体无异味。

（3）协助整理床铺及房间，被子半月清洗一次，特殊情况随脏随洗。

（4）督促老人洗头、理发、修剪指甲，经常清洗毛巾和脸盆。便器每周消毒一次

（5）服务人员24小时值班，实行程序化个案护理，视情况调整护理方案。

4、介助老人服务程序（二级护理）

（1）每天清扫房间一Ⅰ次，保持室风无蝇、无蚊、无鼠、无蟑螂、无臭虫、无异味。

（2）协助老人每周洗澡一次（夏季每周2次），提供干净得体的服装并定期换洗，冬、春、秋一周一次，夏季经常换洗，特殊情况随脏随洗，确保身体无异味。

（3）协助整理床铺及房间，被子半月清洗一次，特殊情况随脏随洗。

（4）定期为老人理发，协助老人洗头、修剪指甲，毛巾、脸盆经常清洗，便器每周消毒一次。

（5）搀扶老人大小便，Ⅰ级褥疮发生率低于5%，Ⅱ级褥疮发生率为零，入院前已经发生的离外，但应做好详细记录并尽可能提供防护措施。

（6）对患有传染病的老人及时采取特殊保护措施，并对其隔离治疗，以既不影响他人又尊重病患老人为原则。

（7）服务人员24小时值班，实行程序化个案护理，并视情况调整护理方案。

5、介护老人服务程序（一级护理）

（1）每天清扫房间一次，保持室内无蝇、无蚊、无鼠、无蟑螂、无臭虫、无异味。

（2）早晚为老人洗漱，每周为老人洗澡两次，提供干净得体的服装并经常换洗，冬、春、秋每周一次，夏季经常换洗，特殊情况随脏随洗。

（3）帮助老人起床穿衣、睡前脱衣，为老人整理床铺，被子半月清洗一次，特殊情况随脏随洗。

（4）定期为老人理发、修剪指甲、洗头，经常为老人清洗毛巾和脸盆，便器每周消毒一次。

（5）送饭到居室，喂水喂饭，帮助老人大小便，为行走不便的老人配备临时使用的拐杖、轮椅和其它辅助器具。

（6）Ⅰ级褥疮发生率低于5%，Ⅱ级褥疮发生率为零，入院前已经发生的离外。对因病情不能翻身而患褥疮的情况应有详细记录，并尽可能提供防护措施。

（7）帮助老人活动、健身，对患有传染病的老人采取特殊保护措施并对其隔离治疗，以既不影响他人又尊重病患者为原则。

（8）服务人员24小时值班，实行程序化个案护理，实情况调整护理方案。

6、残疾人服务程序

（1）每天清扫房间一次，做到室内无蝇、无蚊、无鼠、无蟑螂、无臭虫、无异味。

（2）协助残疾人洗澡，夏季每周2次，其它季节每周1次，为残疾人提供干净得体的服装并定期换洗，夏季经常换洗，其它季节1 周1次，特殊情况随脏随洗。

（3）帮助残疾人穿衣脱衣、整理床铺，被子半月清洗一次，特殊情况随脏随洗。

（4）协助残疾人理发，每月一次；协助残疾人大小便；协助残疾人洗头、修剪指甲；口腔护理清洁无异味；毛巾、脸盆经常清洗，便器每周消毒一次。

（5）为行走不便的残疾人配备临时使用的拐杖、轮椅和其它辅助器具。

（6）Ⅰ级褥疮发生率低于5%，Ⅱ级褥疮发生率为零，入院前已经发生的离外，对因病情不能翻身而患褥疮的情况应有详细记录，并尽可能提供防护措施。

（7）视天气情况每天带残疾人到户外活动1个小时或进行其它健身锻炼。

（8）特别保护女性智残人的人身权益不受侵犯，对患有传染病的残疾人及时采取特殊保护措施，并对其隔离治疗，以既不影响他人又尊重病患残疾人为原则。

（9）服务人员24小时值班，实行程序化个案护理，视情况调整护理方案。

7、正班职责、工作程序及标准

（1）24小时值班，并负责辖区范围内的老人护理工作，当班时间内不得以任何理由擅自离开工作岗位。

（2）从早上6：30分开始，为老人打开水及洗脸水。

（3）按要求打扫整理房间卫生，该消毒的消毒，该清洗的清洗，同时负责老人起床、洗漱、梳理、大小便等工作。协助需要早锻炼的老人进行早锻炼。

（4）招呼老人早餐，为介助、介护老人送饭到居室，并为需要喂饭喂水的老人喂饭喂水。早餐结束后清洗餐具。需要服药的老人根据医嘱服药。

（5）从8：30分开始，引导老人健身，根据不同老人的不同身体状况、不同的健身器材，不同的运动性能，力争每个老人都进行锻炼。这项工作11：00钟结束。

（6）11：30分招呼老人午餐，工作内容同（4）。

（7）12：30半钟以前照顾老人午休，对特殊老人查房。要求每个老人至少午睡半个小时。

（8）午休结束后给老人打送洗澡水，为不能自理的老人洗澡、洗头、修剪指甲等。

（9）下午引导老人看书、阅报、下棋、打牌、看电视等，并抽时间与个别老人谈心，做好谈心记录，与一个老人的一次谈心时间不得少于15分钟。根据老人需要，把老人送到平台上晒太阳。

（10）从5：00（夏季5：30）开始老人晚餐，工作内容同。

（11）行政工作人员及副班下班后关好大门，老人不再外出。

（12）晚上组织老人看电视，陆续招呼老人就寝。晚上10：00钟最后一次检查老人的就寝情况，白天每隔一个小时查房一次，有特殊情况做好查房记录。

（13）夜晚加强巡查发生意外情况及时、妥善处理，并向行政值班人员汇报。

8、副班职责、工作程序及标准

（1）早上8：00准时上班，并按规定在记录簿上签字。

（2）首先协助正班到每个房间查房，准确掌握每位老人的身体及生活情况。

（3）打扫健身房、活动室、走廊、楼梯、大厅及室外卫生，擦洗门窗、扶手及玻璃，24小时保持环境卫生干净整洁。

（4）协助正班组织老人健身、活动。对有康复希望的老人耐心地指导老人康复健身。

（5）协助正班给老人送饭、送水。对生活不能自理的老人帮助其吃饭喝水。

（6）对不能自理的老人协助正班给老人洗澡、洗头、换衣。

（7）若有老人生病住院，到医院护理病人，并为病人送饭送水。

（8）若园田的任务特别紧急，需要抢种抢收，在院领导的统一安排下协助到园田劳动。

（9）组织老人开展下午的活动，同样协助正班给老人送饭送水，需要喂饭喂水的帮助喂饭喂水。

（10）所有的工作结束后若没有特殊事情5：00（夏季5：30）下班。若遇特殊情况，副班不能休息或不能下班回家的，服从组长或院领导的统一安排。

9、交接班时间、程序及标准

（1）正班转副班或副班、休假接正班的从早上8：00履行交接班手续。

（2）交接班时，交班人和接班人同时到每个房间对室内卫生、室内布局及老人的身体状况仔细地进行检查，发现问题及时指出。

（3）若有卫生不到位，接班人可以拒绝接班；若有老人生病或身体的某一个部位受伤，应查明原因，划出责任界线并及时向组长或院领导反映后再履行交接班手续。

（4）及时查明问题，问题查明后是交班人的责任由交班人负责。若接班人不认真检查，是交班者的责任但接班人没有查出问题，一旦在交接班表上签了字，所有的责任由接班人负责。

（5）检查结束后，在一切正常的情况下，双方履行交接班手续，交班人、接班人都在记录簿上签字。

10、房间标准

（1）卫生到位，确保室内无蝇、无蚊、无鼠、无蟑螂、无臭虫，无异味，厕所无臭味。

（2）被子、床单、枕套卫生干净，摆放整齐。

（3）衣服、鞋子全部放到衣柜里面，床上、椅子上、柜子上不准摆放。

（4）床头柜、食品柜上面的东西干净整齐，不凌乱，窗台上不摆放任何东西。

（5）墙壁上面不乱钉乱挂，乱涂乱画，窗帘整洁，不歪歪斜斜。

（6）卫生间内的洗漱用品、毛巾、开水瓶等摆放有序。

（7）临时垃圾一律丢到垃圾篓里，垃圾袋随脏随换。

11、环境卫生标准

（1）24小时保持室内外环境卫生干净整洁，随时经得起相关部门和相关人员的检查和参观。

（2）室内玻璃每周擦洗一次，走廊、楼梯、寝室每天拖一次，健身房、活动室每三天拖一次，地面随脏随扫。地面不得有垃圾和污物。

（3）每天擦拭扶手、桌椅、及室内健身器材等一次，所有的器具上不得有灰尘。

（5）窗帘每一年清洗一次，特殊情况随脏随洗。

（6）每天打扫室外卫生，必要时用水冲洗地面。地面不得有垃圾和其它杂物。

（7）爱惜公共财产，凡属本组使用的一切用具均要干净无污渍。

12、服务组考核细则

(1)严禁院民到锅炉房打开水或提热水，发现一次扣当班人员10分；请院民提开水、送热水、扫地拖地或擦灰，造成院民摔伤、烫伤的，除全部支付院民医药费外，一次扣100分。当年考核按不合格等次计算。

（2）处理问题方法不当，与老人恶言相加，一次扣10分。造成老人上访或自费老人离院的，一次扣50分；动手伤害老人的，除给老人赔礼道歉、写出书面检讨并支付老人的全部医药费外，一次扣200分，并取消全年岗位津贴，情节严重的移交公安机关处理。造成老人意外伤亡的，只发基本生活费；其他工作人员知道情况不及时处理也不予报告的，一次扣20分，并视情节轻重扣除岗位津贴。

（3）对重症病人或突发病人，正班人员应及时向医生汇报或拿出其它紧急处理方案。必要时还要安排处理能力较强的院民与其同房居住，以防发生意外无人报告。若因安排不到位，报告不及时造成院民伤亡的，每发生一次扣当班人员5-50分，并视情节轻重给予纪律处分。

（4）给不能自理的老人送饭不及时或送错房间，造成老人到院办公室反映的一次扣4分，按服务程序应该督促、帮助老人完成的日常生活起居，凡有一项不按规范到位的扣4分。

（5）清洁卫生不到位或对老人态度不够和蔼，造成老人反映或经检查发现的，一次扣4分。

（6）经老人反映，被子或衣服该洗的不洗，一件或一床扣2分；各级领导或部门来检查，发现老人的衣服或被子特别脏，造成不良印象的一次扣20分；窗帘该洗的不洗，一幅扣4分。

（7）经院领导突击检查，发现玻璃、窗台、墙群、扶手、桌椅、健身器材等设施设备上有灰尘的，一件扣一分。若相关部门来院检查指导工作，卫生不到位，印象极差的一次扣20分。

（8）不经组长批准，发生擅自调班现象的一次扣10分；上班时间内不经请假随意外出的，一次扣10分；正班人员无紧要事情不得请人代班，自己离开岗位，每发生一次扣10分；不经允许，擅自延长休假时间的一次扣20分;旷工一天以上的，每天扣20分；旷工达一周以上的，作自动离岗处理。不严格记载考勤，上报考勤不准或有意弄虚作假的，一 13

次扣4分。当班时间内做与工作不相关的事情，发现一次扣1分。

（9）当班记录记录不全或做虚假记录的，一次扣4分；记录不做，一次扣10分；不严格履行交接班手续的，一次扣20分；晚上10：00钟不做一天中最后一次查房记录的，一次扣4分。

（10）初期评估表、入住适应计划表、个案服务方案、定期评估表等资料填写不全的，一人次扣4分。

（11）正班人员必须24小时坚守工作岗位，正班人员中午睡觉或晚上10：00钟以前就寝的一次扣4分；不论以什么理由（包括请人代班）参与打牌赌博的一次扣50分。

（12）按服务程序督促、帮助老人做好换季衣被、鞋袜的更换、清洗、存放工作，凡有一人不到位的，一人次扣4分；衣着不整洁、不干净、凌乱不堪的，一人次扣2分；因工作人员工作方法不当造成老人受伤的，一人次扣5-200分，并视情节轻重扣除全年的岗位津贴。

（13）严格执行院民离院请销假制度，凡院民离院请销假制度不严，造成院民伤亡或走失的，一次扣100-200分，并取消全年的岗位津贴，只发给基本生活费。

（14）每位工作人员应加强团结，顾全大局，全心全意为院民服务。若工作人员之间发生矛盾不能正确对待，不讲团结，不顾大局而在院内吵闹，造成不良影响的，每发生一次扣当事人20分，一年内达2次以上的作待岗处理，达3次以上的作开除处理。本组职工之间发生矛盾，组长不予解决或解决不力的，发生一次扣组长2分；院民发生矛盾，当班人员不予解决或解决不力，发生一次扣当班人员2分。

（15）凡本组工作人员一次扣分达50分以上的，组长扣10分；本组人员扣全年岗位津的，组长扣50分。

13、本制度从2010年1月1日起执行。

生产后勤组岗位规范和岗位标准

1、事务长岗位规范和岗位标准

（1）负责院民生活物资的采购工作。

（2）合理开支院民生活费，发挥资金最大的使用效率，确保院民吃好、喝好，并确保当月拨出数与实际开支额控制在±5%之内。

（3）与食堂工作人员建立相互通气制度，征求食堂所需物资方面的建议，以便合理地采购物资。

（4）负责管好后勤账目，建立后勤生活物资现金日记账，账目要求清楚，钱账相符，按月扎账。

（5）按月汇总原始凭证，建好生活档案，档案集中统一放置；按月汇总生活凭证，每月底向院领导报告当月支出明细情况。

2、生产后勤组组长岗位规范和岗位标准

（1）在院领导的领导下开展本组工作。

（2）起草本组的工作计划、工作总结及其它文字材料并报院领导审阅。

（3）合理安排本组的值班次序，确保良好的上班秩序、工作秩序，完成本组的各项工作任务。

（4）每月定期召开膳食管理委员会的老人会议，同膳食管委会的老人一道安排好自费代养老人、公费供养院民一日三餐的周谱，合理调配老人生活，膳食达到80%以上的院民人满意。

（5）定期召开组内职工会议，要求职工加强学习，努力提高自身素质；积极更新烹饪方法，提高烹饪质量，为院民提供可口的饭菜；对工作中存在的问题及时指出并予以纠正。

（6）搞好园田的规划及管理，定期召开生产劳动人员会议，合理安排生产劳动任务，确保时令蔬菜、肉类等自给自足。

（7）规范本组的工作纪律、工作秩序、工作内容，对本组人员严格要求，工作中严格按制度和程序办事，对违反制度的同志坚决按考核细则办事，不当“好人”，不循私情，不隐瞒事实依据。

（8）同事务长一起搞好物资采购及生活核算工作。

（9）规范建立本组档案资料，完善组内的各项会议记录及进餐记录，每月向院办公室上报本组的考勤表并总结本月的工作情况。

3、生产后勤组组员岗位规范和岗位标准

（1）在组长的领导下开展工作，服从安排、听众指挥，认真做好本职工作。

（2）严格执行《食品卫生法规》，严防食物中毒。

（3）合理调配全院老人一日三餐的生活，膳食口味达到80%以上的老人满意。

（4）早餐要求多样化，并视情况调整早餐种类；午餐、晚餐每餐不少于三个熟菜（不含淹菜）；饭菜的软硬、口味符合大多数老年人的要求；为需要流食、半流食及软食的老人制作流食、半流食及软食。

（5）制做各种咸菜、淹菜及其它食品，增加花样和品种，尽量满足老人口味。

（6）做好后勤组辖区范围内的清洁卫生工作，食堂用具干净卫生，摆设整齐有序；室内无蚊、无蝇、无鼠、无蟑螂、无灰尘、无有毒有害物体。

（7）妥善保管生产后勤组的所有物资、财产及各种用具，爱惜公共财产，正确使用各种用具，注意特殊用具的操作程序（如锅炉等）。

（8）按季节种好园田蔬菜，确保时令蔬菜自给自足；养好牲猪，尽量满足猪肉自给自足。

（9）搞好各种物资的进出库记录，做好进餐记录，建立健全生产后勤组各种档案资料及记录资料，做到每项工作有据可查。

4、正班工作程序及工作职责

（1）工作时间内坚守工作岗位，努力完成当班工作。

（2）安排全院老人一日三餐的生活，并负责主厨。

（3）起早为老人准备早餐，并注意早餐多样化，按时开饭，按时提供开水和热水。供应开水及热水时注意锅炉的安全使用方法。

（4）早餐7：30——8：00准时供应；中餐11：30分；晚餐冬季5：00分，夏季5：30分。

（5）按一周菜谱为老人准备中餐及晚餐,饭菜口味达到80%以上的老人满意。根据服务人员的申报，负责安排好供养人员的整生生日餐、病号营养饭以及需要流食、半流食、软食的食物供应。根据院领导的安排，做好客餐供应。

（6）打扫辖区内卫生，定期进行餐具消毒处理，防止病菌感染；清理食堂物资，各类食物分类存放，生熟不混放，防止食物变质变味和食物中毒；做好各种账目和记录。

（7）根据季节和蔬菜品种制作各种淹菜、咸菜，该自己班上完成的工作不得拖到下一个班次。

（8）事务长不在时，主动安排当日饭菜品种；食堂需要的其它物资均可代购。

5、副班工作程序及工作标准

（1）早上8：00钟以前进岗到位。

（2）打扫辖区范围内的室内外卫生，协助正班准备中餐和晚餐。和正班一起为老人打饭。

（3）和正班人员一起做好各种淹菜、咸菜及其它工作。

（4）农忙季节如果组长需要与组长一起到园田劳动，无事时在食活动，上班时间内不得随意到其它岗位串岗。

（5）下午开饭结束后可以回家休息，遇到中心工作或其它特殊情况服从统一安排。

6、交班时间、程序及标准

（1）正班转副班或休假和副班或休假转正班的时间为中午12：00钟。

（2）交接班时必须履行签字手续，交班人与接班人需同时对所有的物资进行检查核对，若有霉烂变质的食物需立即报告并进行处理，一旦发现其它问题要立即指出，此时发现 17 的问题接班人没有责任，一切责任由交班人负责。交接班时没有发现问题，交接结束后发现的问题一律由接班人负责。(3)双方若不履行交接手续，在交接期间发现问题，一律视同交班人的责任。

7、生产后勤组考核细则

（1）不严格履行交接手续，发现一次扣2分。

（2）不按规定时间开饭和提供开热水，提前或推迟达20分钟以上者，一次扣4分。

（3）饭菜生熟不均，一次扣2分；淹菜、咸菜因方法不当做不成功，造成原材料大量浪费，一次扣4分。

（4）各种用具使用不当，造成用具损坏的，一件扣4分；炊具洗涤不净，消毒不到位，一件扣1分；卫生不到位，食堂有蝇、蚊、鼠、蟑螂、蛆等，不及时采取措施处理的，一次扣10分；各类用具使用后不认真收检，到处乱扔，尤其是室外用具丢在室外，任其风吹雨洒，日晒夜露，发现一次扣4分。

（5）不按程序使用锅炉，造成严重事故的，一次扣100分；指使院民或其他人员操作锅炉，发现一次扣10分；请院民到锅炉房上开水或热水，发现一次扣10分；请院民上开水或热水被烫伤的，除支付全部医药费外，一次扣100分。

（6）请院民到食堂帮助做事，造成院民受伤的，除支付全部医药费外，一次扣50分。杜绝患传染病者到食堂做事，发现一次扣20分。

（7）园田规划不合理，季节上该种的蔬菜没有种上，造成园田空闲，一次扣10分；种植的蔬菜管理不善，造成蔬菜不能自给的，一次扣5分；家禽家畜管理不善，造成家禽家畜死亡的，一次扣10分（人力不可抗拒的原因除外）。

（8）蔬菜收回食堂后，不及时处理，造成蔬菜大量浪费甚至倒掉的，一次扣10分；事务长不在，当天生活安排不到位，造成院民为生活上访告状的，一次扣当班人员10分。

（9）采购人员低值高价或数量不足，损失部分由采购人员赔偿；验收人员不坚持原则，随意验收的，一次扣2分。

（10）食物保管不力，造成霉烂变质的，一次扣10分；明知食物已经不能食用而继续食用的，一次扣10分；造成食物中毒的，只发基本生活费并重新安排岗位，当年考核按不合格计算；食物中毒造成人员伤亡的，移送公安机关处理。

（11）不经组长批准，发生擅自调班现象的一次扣10分；上班时间内不经请假随意外出的，一次扣10分；不经请假，擅自延长休假时间的，一次扣20分；旷工达一天以上的，每天扣20分；旷工达一周以上的，作自动离岗处理。

（12）不严格记载考勤，上报考勤不准或有意弄虚作假的，一次扣4分。

（13）当班记录记录不全或做虚假记录的，一次扣4分；记录不做，一次扣10分。

（14）每位工作人员应加强团结，顾全大局，全心全意为院民服务。若工作人员之间发生矛盾不能正确对待，不讲团结，不顾大局而在院内吵闹，造成不良影响的，每发生一次扣当事人20分；全年达2次以上的作待岗处理，达3次以上作开除处理。组内职工发生矛盾，组长不予解决或解决不力，发生一次扣组长2分；在生产后勤组参加劳动的院民发生纠纷，组长或当班人员不予解决或解决不力，发生一次扣组长或当班人员2分。

（15）处理问题方法不当，与老人恶言相加，一次扣10分；造成老人上访或自费老人离院的，一次扣50分；动手伤害老人的，除给老人赔礼道歉、写出书面检讨并支付老人的全部医药费外，一次扣100分，情节严重的移交公安机关处理。造成老人伤亡的，只发基本生活费；其他工作人员知道情况不及时处理也不予报告的，一次扣20分，并视情节轻重只发基本生活费。

8、本制度从2010年1月1日起执行。

医务室岗位规范和岗位标准

1、医务室主任岗位规范和岗位标准

（1）在院领导的领导下开展工作。

（2）负责组内工作计划、工作总结及各项规章制度的起草工作，经领导批准后组织实施；不断完善岗位规范及标准、职责、制度并经常督促检查，按时总结汇报；

（3）具体组织、实施全院的医疗、康复、预防、保健工作。

（4）带头执行院内的各项规章制度和操作规范，了解和掌握组内工作状况，做好本组与其它组之间的协调工作。

（5）经常性地学习新技术、新疗法，在工作中对有价值的病案进行总结研究。

（6）负责院民的救治工作及请外院医生会诊，利用外院的医疗器械和技术开展医疗协作工作。

2、临床医师职责

（1）负责全院老人的医疗、预防保健及康复工作，担任门诊值班工作。

（2）对病员进行检查、诊断、治疗、开写医嘱并检查执行情况，同时还要做一些必要的其它检查。

（3）书写各项记录，对新入院者及时体检，及时写出初期评估报告；做好查房记录，做到处方规范、用药合理、诊断明确。

（4）在治疗疾病的同时，侧重预防保健工作，防止流行性疾病及传染病的发生和流行；对重大疾病及时报告并果断采取措施。

（5）认真执行各项规章制度和技术操作常规，亲自操作或指导服务人员进行各种检查和治疗，严防差错事故。

（6）加强学习，不断掌握新技术、新疗法。

（7）随时了解病人的思想、生活情况，征求病人对医疗护理工作的意见，做好病人的思想工作；控制好老人药费。

（8）坚持每天查房，并做好查房记录。

3、护士职责

（1）认真执行各项护理制度和技术操作规程，正确执行医嘱，准确及时完成各项护理工作，严格执行查对制度，严防差错事故的发生。

（2）做好基础护理和精神护理，经常巡视院民住房，发现异常及时报告。

（3）认真做好危重病人的抢救与护理。

（4）协助医生做好各种诊疗工作。

（5）定期组织病人学习，宣传健康保健知识，征求老人和家属意见，改进护理工作。

（6）做好消毒隔离、物资以及药品材料的保管工作。

4、药品管理及发放制度

为切实做好药品的管理及发放工作，保障患者用药安全，结合本院的实际情况，特制定以下制度：

（1）进药与验收：a、购药应以质量为前提，从合法的医药公司进货，医生进药采取谁进药谁负责的原则，对自己所购的药品器械质量负责。b、购药应有合法票据，并按规定建立购进记录，做到票、账、货相符。c、验收人员对购进的药品应根据原始凭证严格验明药品的合格证、药品的通用名称、规格、生产厂家、生产批号、有效期等。

（2）发药与喂药：a、调配处方必须核对患者姓名、药品的名称、数量、用法、用量、禁忌等。b、严格依据医师的处方所列的药品调配、发药，不得擅自对处方所记载的药品以及用法、用量作任何的增减、替代或变动。c、发现有配伍禁忌或超剂量的处方，药剂人员首先应当拒绝调配并与处方医师取得联系，必要时由处方师签字更正。若处方师坚持原处方，药剂人员应要求处方师重新签字后方可调配。d、对生活能够自理老人的药品按处方核对后发至病人保管，并告知其用法、用量；对生活不能自理的老人或智商有问题的老人，其药品放到值班室里，由当班人员按医嘱按给服。

（3）登记、划价与保管：a、每天登记好处方上的药品，填写好每天的处方数，并做好相关记录。b、药品价格略低于市场价，不得以任何形势擅自提高或降低药品价格。c、药品保管账目清楚，进出账目与实物相符；每月一扎账，报

表到财务室。d、药品一经发至患者手中确认无误后，禁止退还和更换，禁止在药房借、还、换药品；e、药品的储存与存放必须分类。

（4）器械的管理：a、购进的器械应根据原始凭证严格验明其合格证、生产日期、名称、规格、生产企业、生产批号等。b、一次性使用的医疗器械不得重复使用，使用过的应按国家有关规定销毁，并作记录。

5、预防保健工作制度

（1）掌握全院老人的身体状况，认真做好传染病的预防工作。

（2）每月开展一次健康知识讲座活动，做好全院健身保健及卫生宣教工作。

（3）负责做好老人入院及定期体检工作，掌握每个老人的健康状况，提出保健防护措施。

（4）做好季节性的疾病预防工作。

（5）做好院民饮食保健及指导工作，参与讨论制定食谱。

6、本制度从2010年1月1日起执行。

第五篇：小区物业服务费项目及标准

小区物业服务费项目标准

及服务范围公示

根据小区业主委员会与所聘用的物业管理有限公司签署的《物业管理合同》规定，有关物业服务费项目及价格经上报区物价局核审备案批准。现将具体项目价格及有关规定公布如下：

一、物业服务费：（包括物业服务的成本、税费和利润）。

住宅用房（含空置）按0.38元/㎡月，由业主或使用人6个月交纳一次；商业用房按1元/㎡月，由使用人每6个月交纳一次。

二、特约服务费用。

1、车辆占位费（仅收取非物业产权人的），按50元/月辆，每6个月交纳一次。外来临时停车占位费：进入小区超过20分钟后，小型轿车以下按4元/次辆，中型以上车辆按6元/次辆。

2、车棚存车管理费。

车棚已外包，收费标准以承包人规定为准。

3、利用公共部位设置广告的另行收费，该费用纳入维修专项基金。

4、经规划批准利用公用场地和部位增建的建筑物、场所等物业服务费另行核算收费。

5、业主房屋自用部位、自用设备的维修养护及其它特约服务，按成本价由业主或使用人支付。

6、共用部位、共用设备的维修在保修期内的由开发商负责。保修期满后的大、中修和更新费用从专项维修费用支付，若未建立维修基金时，该维修费用由物业使用人或物业共用人支付。

三、本物业管理服务范围和管理事项。

1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位）外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、配电系统、院内楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车位）的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。

5.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。（不包括楼梯间共用部位）

6.交通、车辆行驶及占位停放。

7.配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等区域秩序维护工作及门卫值班工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。

8.社区的文化娱乐活动。

9.物业及物业相关档案、资料的管理；

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；

小区业主委员会

物业管理有限公司

2011年12月1日