齐鲁银行法人按揭房产抵押循环贷款业务管理办法（5篇）

第一篇：齐鲁银行法人按揭房产抵押循环贷款业务管理办法

齐鲁银行法人按揭房产 抵押循环贷款业务管理办法

第一章

总

则

第一条

为更好地深化服务内涵，发展优质客户，规范操作行为，防范信贷风险，依据《合同法》、《物权法》、《担保法》和《贷款通则》等有关法律、法规，结合本行实际情况，制定本办法。

第二条

法人按揭房产抵押循环贷款（以下简称“循环贷款”）是指齐鲁银行为解决法人客户（以下简称“申请人”）按揭还款期间的临时性资金需要，以按揭房产设定最高额抵押，在约定的贷款额度和期限之内循环发放的具有明确用途的贷款。

第三条

循环贷款仅限用于企业合法的生产或经营，不得以贷款从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或法律法规明确禁止的经营项目。

第四条

循环贷款业务申请人应具备下列条件：

一、齐鲁银行经营地域范围内注册的中小企业法人客户；

二、依法诚信经营，无不良信用记录，无重大经济纠纷；

三、实际经营时间一年以上，经营及收入情况稳定，有明确的还款来源，具备到期还款能力；

四、原则上资产负债率75%以下，齐鲁银行客户质量评级E级（含）以上，信贷风险双重评级1－4级；

五、已在齐鲁银行办理法人按揭贷款，按揭贷款正常还款六个月（含）以上；

六、符合齐鲁银行贷款业务的其他条件。

第二章

循环贷款抵押房产的规定

第五条

本办法适用的抵押房产范围包括办公用房、商业用房（含商住两用房）和标准厂房。

第六条

本办法适用的按揭房产应具备以下条件：

一、申请人以齐鲁银行按揭贷款购买用于生产经营及办公用途的一手房产；

二、具备房产证和土地证，坐落土地为国有出让性质；

三、地理位置优越，交通较为便利，配套设施齐全，具有一定的升值潜力。

第七条

下列房产不能办理循环贷款业务：

一、权属有争议的房产；

二、已依法公告列入拆迁范围的房产；

三、被查封、扣押、监管、异议登记、地役权登记、预告登记或者以其他形式限制的房产；

四、土地使用权人与房屋所有权人不一致的房产；

五、依法不得抵押的其他房产。

第三章

循环贷款额度、期限与利率的规定

第八条

循环贷款额度

循环贷款额度要在衡量抵押房产价值、评估企业经营情况、测算企业现金流和还款能力的基础上确定。循环贷款额度不超过抵押房产价值的50%，且原则上不超过1000万元。

原则上抵押房产价值根据交易价格确定，不必再作评估，双方以《抵押物价值确认书》的形式予以确认。如发现房产交易价格明显偏离市场价格，可以要求申请人委托齐鲁银行认可的房地产评估机构进行评估，房产价值以交易价格和评估价格较低者为准。在贷款期间，循环贷款额度不得随房产评估价值浮动。

任意时点循环贷款余额与按揭贷款余额之和不得超过循环贷款额度。

第九条

循环贷款额度有效期

循环贷款额度有效期（以下简称“额度有效期”）到期日与按揭贷款到期日一致。额度有效期最长不超过10年。单笔循环贷款期限不超过额度有效期，且最长不超过3年。

第十条

贷款利率

循环贷款利率按照齐鲁银行贷款定价实施意见予以确定。原按揭贷款已办理抵押登记，需要通过阶段性担保归还原按揭贷款解除抵押的，新发放按揭贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%。

原按揭贷款已具备抵押登记条件但尚未办理登记的，将原按揭贷款纳入最高额借款合同项下管理，按揭贷款利率仍按原合同约定执行。

第四章

循环贷款的业务流程

第十一条

调查审批 申请人向齐鲁银行提出循环贷款业务申请，经办行参照齐鲁银行现行贷前调查指导意见的有关规定进行实地调查，重点调查申请人的信用状况、经营情况、财务状况、管理水平、技术水平、行业状况、抵押物情况及按揭贷款的偿还情况。

经办行根据调查情况撰写调查报告，提出循环贷款额度和期限的建议，经办行审贷委员会审议通过后，在授权范围内可自行审批，超过授权按照齐鲁银行审批流程办理。

第十二条

签订合同

经审批同意后，经办行与申请人签订《齐鲁银行法人最高额借款合同》和《齐鲁银行法人最高额借款抵押合同》，并在《齐鲁银行法人最高额借款合同》其他约定事项中作如下约定：“本合同生效后，甲乙双方于

年 月 日签订定的编号为的《齐鲁银行法人房产按揭借款合同》自动纳入本合同项下管理，占用本合同项下借款额度，并根据本借款合同予以担保。”

第十三条

办理抵押登记

抵押登记手续的办理根据原按揭贷款是否已办理登记，有以下两种情况：

一、原按揭贷款未办理抵押登记的，可以最高额借款合同和最高额抵押合同直接办理抵押登记手续，无需归还原按揭贷款。

二、原按揭贷款已办理抵押登记的，应先归还原按揭贷款。申请人可以根据自身资金情况选择自筹资金还款或阶段性担保贷款还款两种方式：

1、申请人自筹资金归还原按揭贷款的，原抵押登记注销，同时办理新的最高额抵押登记手续。

2、申请人以齐鲁银行阶段性担保贷款归还原按揭贷款的，签署新的《齐鲁银行法人房产按揭借款合同》，并由齐鲁银行认可的中介机构提供阶段性担保，签署《担保、代理合同》和《齐鲁银行法人借款保证合同》。上述合同生效后齐鲁银行发放新的按揭贷款归还原按揭贷款，同时办理新的最高额抵押登记手续。

在新签订的《齐鲁银行法人房产按揭借款合同》其他约定事项中作如下约定：“本合同项下的借款本金余额在甲乙双方于

年 月 日签订定的编号为

的《齐鲁银行法人最高额借款合同》生效后自动纳入该合同项下管理，占用该合同项下借款额度，并根据该借款合同予以担保。”

新发放按揭贷款用途应注明用于偿还原按揭贷款，贷款额度等于原按揭贷款余额，到期日与原按揭贷款到期日一致。

第十四条

发放循环贷款

在循环贷款额度和额度有效期内，申请人根据自身经营情况和资金需要向齐鲁银行提出单笔循环贷款用款申请，经办行应重点核实以下内容：

一、核实申请人可用循环贷款额度情况；

二、落实申请人经营情况、信用情况及本笔贷款的实际用途；

三、查询抵押物状况，落实抵押物有无被查封、扣押、监管、异议登记或以其他形式限制等情况。经办行组织调查材料报经办行审贷委员会审议通过后，与申请人逐笔签订《齐鲁银行法人借款合同》，办理放款手续。

第五章

贷后管理

第十五条

循环贷款业务的经办行应随时关注申请人资信状况、经营情况及抵押物变化。发现以下情况，应立即停止发放新的贷款，原有贷款到期收回后不再办理，并视情况采取必要的财产保全措施：

一、申请人出现未按约定用途使用贷款的。

二、申请人出现法律地位发生变化、财务状况恶化、抵押物价值出现大幅下降等可能影响还款的因素时，应要求申请人更换或增加担保。如申请人未能按要求提供相应的担保，应终止办理业务。

三、抵押物被查封、扣押、监管、异议登记或以其他形式限制的。

四、其他可能危及齐鲁银行贷款安全的情形。

第十六条

循环贷款额度由综合业务系统与信贷风险管理系统双重控制，经办行应另行建立手工台账，及时登记贷款的发放和归还情况。

第十七条

经办行应按照《齐鲁银行信贷业务贷后管理办法》做好贷后检查工作。

第十八条

本循环贷款范围内的贷款均不得办理展期和借新还旧。

第十九条

本循环贷款范围内的贷款按照齐鲁银行贷款质量五级分类的相关规定做好贷款分类工作。

第二十条

总行将定期根据业务实际办理情况对经办行进行检查，出现未按要求登记台账、超循环贷款额度限额或额度有效期限发放贷款等违规行为的，追究相关人员责任。

第二篇：齐鲁银行法人质押循环贷款业务管理办法

齐鲁银行法人质押循环贷款业务管理办法

第一章

总

则

第一条

为更好地深化服务内涵，发展优质客户，规范操作行为，防范信贷风险，依据《担保法》、《合同法》和《贷款通则》等有关法律、法规，结合本行实际情况，特制定本办法。

第二条

法人质押循环贷款（以下简称循环贷款）是指在设定最高额质押担保的前提下，授予法人客户一定的贷款额度，在约定的贷款额度有效期限之内循环使用。

本办法中贷款额度是指齐鲁银行提供给法人客户的一笔或多笔本外币贷款合计余额的最高限额。

第三条

循环贷款业务的适用对象为齐鲁银行经营地域范围内注册的可提供齐鲁银行认可的自有或第三人的存单或国债用于质押的中小企业法人客户。

第四条

循环贷款业务申请人应具备下列条件：

1、依法诚信经营，无经济纠纷，无不良信用记录；

2、经营及收入情况稳定，处于经营成长期或平稳期，有明确的还款来源，具备到期还款能力；

3、齐鲁银行客户质量评级E（含）级以上；

4、符合齐鲁银行办理质押贷款业务的其他条件。

第二章

循环贷款业务质物的选择与质押率

第五条

本办法所适用的质物仅限于：

1、齐鲁银行各分、支行（部）出具的定期存单；

2、齐鲁银行各分、支行（部）代理发行的凭证式国债。第六条

原则上质押率不超过90%。

第七条

经办行必须对质物的真实性进行审查，取得质物出质所需的有关手续和证明材料。

第三章

循环贷款业务的期限与利率的确定

第八条

贷款额度的有效期限不得超出质押存单或国债的到期日，但最长不超过5年。

第九条

单笔贷款期限应根据申请人经营周期及资金实际用途合理确定，但到期日不得超过贷款额度有效期限。

第十条

贷款利率参照人民银行利率政策及齐鲁银行相关规定执行。

第四章

循环贷款业务的申请与审批

第十一条

业务申请。申请人向经办行提出质押循环贷款业务申请，填写《法人质押循环贷款申请书》，并提供其他相关资料。

第十二条

经办行调查。经办行受理后参照齐鲁银行现行贷前调查指导意见的有关规定进行实地调查，重点考察申请人的持续经营能力和质物的真实性。

第十三条

上报审批。经办行组织调查材料，撰写贷前调查报告，按授权权限审批。

第十四条

签订合同。审批通过后，经办行与申请人签订《齐鲁银行法人最高额借款合同》、《齐鲁银行最高额质押合同》，同时应及时进行备忘科目登记，会计分录：

收入：抵押及质押品

存单或国债金额

第十五条

办理质押手续。经办行根据质押物不同按照以下要求办理质押手续：

1、以个人定期存单、个人或单位持有的凭证式国债出质的，经办行应持单位介绍信、本人身份证件和《齐鲁银行质押贷款确认、停止支付申请书》与出质人一同至开户行办理确认、停止支付手续，取得《齐鲁银行质押贷款确认、停止支付确认书》。

2、以单位定期存单出质的，应严格按照《齐鲁银行单位定期存单质押贷款管理办法》的要求，以《单位定期存款开户证实书》换开《单位定期存款质押存单》。

第五章

单笔贷款的办理

第十六条

逐笔申请。在贷款额度和贷款额度有效期限之内，申请人逐笔申请贷款，说明贷款具体用途、期限，并提交已年检的营业执照、代码证、借款申请书、当期财务报表等有关资料。

第十七条

逐笔调查。经办行逐笔受理申请人提出的贷款申请后，通过台账查询贷款额度的使用情况，落实是否有可用额度，调查了解申请人经营情况是否正常，并实地查询质押物情况，重点落实质押物是否出现被查封、冻结等情况。

第十八条

贷款审批。单笔贷款由经办行审贷委员会审批同意后发放。

第十九条

签订借款合同。每笔贷款经经办行审批通过后，签订《齐鲁银行借款合同》。

第二十条

逐笔办理。经办行分笔办理贷款并及时登记循环贷款业务台账。

第六章

循环贷款业务的贷后管理

第二十一条

本循环贷款按照《齐鲁银行信贷业务贷后管理办法》要求进行贷后检查。

第二十二条

经办行营销部门负责循环贷款业务的日常管理，责任按户落实到人，人员变动要严格办理交接手续。循环贷款业务的主调查人应随时掌握申请人的经营状况、资信情况，及时进行台账登记，并按月核对。贷款额度由台账和信贷管理系统双重控制。

第二十三条

申请人出现未按约定用途使用贷款额度、法律地位发生变化、财务状况恶化出现大幅下降等可能影响还款的因素时，应及时调整贷款额度，要求申请人更换或增加担保。如申请人未能按要求提供相应的担保，应终止办理业务，并且要求借款人提前归还齐鲁银行所有借款。

第二十四条

本循环贷款业务范围内的所有贷款均不得办理展期和借新还旧，本循环贷款业务范围内单笔贷款发生逾期，应立即停止剩余额度的使用，原有贷款到期收回后暂停办理，并及时采取相应的财产保全措施。

第二十五条

本循环贷款业务范围内的所有债权全部清偿完毕之前，质押物不得中途撤销。本循环贷款业务范围内的额度未使用或额度内贷款已全部清偿时，申请人可提出终止使用贷款额度书面申请，经办行同意后，可以终止业务，解除质押。

第二十六条

质押物及其相关证明文件应按照齐鲁银行质押物品保管的要求进行管理。

第二十七条

本循环贷款按照齐鲁银行贷款质量五级分类的相关文件规定进行分类。

第二十八条

总行将定期根据业务实际办理情况对经办行进行检查，出现超贷款额度限额或贷款额度有效期限发放贷款，脱离申请人实际用款周期确定贷款期限以达到变相降低贷款利率目的等行为的，追究相关人员责任。

第三篇：房产抵押贷款业务管理办法(DOC)

房产抵押贷款业务管理办法

为规范公司房产抵押贷款业务操作，推动贷款业务的持续健康发展，依据相关法律法规及公司规章制度，特制定本管理办法。第一条 产品定义

房产抵押贷款业务：是指客户因资金周转需求，提供拥有合法产权的住宅房产抵押担保，我司给予一定额度贷款的业务产品。第二条 产品规格

（一）房产抵押贷款业务要素适用范围定义如下：

1、贷款金额：人民币50万元-1000万元；

2、贷款定价：基准利率0.8%/月；

3、贷款期限：1-12个月；

4、还款方式：执行先息后本还款法，按月付息、到期还本；

5、担保措施：红本住宅房产抵押担保。

（二）特别规定：

1、放款手续费：贷款期限三个月以内的按贷款金额一次性收取放款手续费0.5%，贷款期限六个月以上的按贷款金额一次性收取放款手续费1%；

2、提前还款：贷款发放满一个月，借款人可以随时申请提前还款，提前还款不退还已收取放款手续费。第三条 基本准入条件

（一）客户为具有完全民事行为能力的中国公民，无不良信用记录，无重大未结诉讼。

（二）客户贷款用途明确、合法。

（三）客户拥有合法产权的未抵押深圳市住宅商品房，并可以办理抵押登记。

（四）客户具有连续稳定的收入，具有付息能力，有预期还款资金来源。

第四条 业务审批规则

（一）借款主体资格要求

1.为年满18周岁的中华人民共和国公民（不含港澳台籍人士），男性年龄不超过65周岁、女性年龄不超过60周岁； 2.具有完全民事行为能力，无赌博、吸毒等不良嗜好； 3.在中国内地居住或工作，具有连续稳定的收入，未从事非法行业；

4.无不良信用记录；信用报告近2年内没有出现“2”“关注”等不良记录；

5.借款人当前无未结诉讼、无涉及民间借贷。

（二）抵押物要求

1.深圳市合法产权的未抵押商品房，房产登记性质为住宅； 2.房产权利人为个人，公司名下房产不受理；

3.必须产权明确、无法院查封等异常情况，且自房地产证上登记的竣工日期为准，楼龄不超过30年；

4.对抵押物价值评估可参考正规的评估公司出具的评估报告，参照网络信息，再结合现场考察综合确定；

5.抵押物的最高抵押率原则上如下：住宅房产评估净值的70%，或住宅房产评估总值的65%。

（三）其他规定

1.原则上要求办妥抵押登记并取得《他项权利证书》或《房地产登记证书》才能发放贷款；

2.对客户所提供的抵押物，在抵押给我司之前已出租的，承租人需出具放弃优先购买权的承诺函；

3.除办理房产抵押登记外，须追加所抵押房产经公证处办理委托公证措施，可要求提前签署《房屋租赁合同》备用； 4.借款人已婚的，提供结婚证，其配偶必须作为共同借款人或提供连带责任保证担保；

5.除提供拟抵押房产外，客户应提供家庭其他财产证明(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等)，以证

明其资产实力。第五条 业务操作流程

（一）业务受理

1.业务经理接洽业务，根据了解情况，对项目进行初步评价，认为符合我司受理条件，将项目预报风险管理部备案。2.业务经理根据业务具体情况，参考《申请资料清单》（附件1），收集客户申请资料。

（二）项目审查

1.业务经理收集齐全资料后，对项目涉及有关主体初查诉讼信息，上报业务部部门经理审查。

2.业务部门将项目材料报送风险管理部，风险经理对业务部报审材料审查，分析项目是否具备可操作性。

3.法务部审查项目资料，并通过“全国被执行人信息网”、各法院网站、企业信用网等核查客户法律问题。

4.经审查认为项目不具备操作性，可退回业务部门处理；需要补充资料的，要求业务经理落实。

（三）尽职调查

1.已通过审查的项目，业务部门协助风险管理部开展尽职调查，并收集相关证据材料。主要落实以下情况：

1)调查客户的背景、诉讼、征信记录情况（所提供的征信报告查询时间不得早于业务审批时点5天）；

2)调查客户的就职或生产经营情况，资产及负债情况； 3)调查客户所提供抵押物的情况：

a)拟提供抵押担保的房产合法性及完整性；

b)拟提供抵押担保的房产的真正市场交易价，可参照的评估价，规避有价无市的抵押物；

c)拟提供抵押担保的房产的产权状态，可通过房管部门查档了解；

d)拟提供抵押担保的房产的使用状态，属于自用或出租或空置；

e)拟提供抵押担保的房地产属出租状态的，调查承租户类型、租赁期、租金水平等；

f)风险管理部对抵押物现场考察须拍照取证，必须拍有房产所在街道或小区、房产所在栋、房产所在楼层、房产内部等照片。

2.业务经理对项目情况进行综合分析，撰写《项目审批表》（附件2），上报审批。

3.业务经理所提交的《项目审批表》应突出关键问题，明确业务的类型、贷款金额、期限、用途、费率、业务来源及中介返佣情况、还款方式、担保及控制措施等内容。

（四）项目审批

1.为提高效率，公司实施流程审批方式，相关环节责任人实施独立审批，并在《项目审批表》中签署审批意见：

1)审批流程：业务经理→业务部部门经理→法务经理→风险经理→风控总监→公司总经理→集团总经理。

2)审批规则：项目实行逐级上报，任何环节审批人不同意则项目被否决，流程中止；审批人员均应出具书面审批意见，并对审批意见负责。

2.流程审批形式：《项目审批表》以电子版通过邮件形式逐级上报，同时报送纸质申请资料，相关环节审批人在《项目审批表》独立签署意见；审批流程完成，业务经理打印纸质《项目审批表》，各环节审批人签名确认。

3.已完成审批的项目在实施前，当项目情况发生变更的，需重新审批该项目；在具体条件未落实或发生变更未重新审批的，该项目不得实施操作。

（五）合同签订

1.经审批通过的项目，法务部根据《项目审批表》准备相关合同及法律文本，并在《合同登记簿》登记合同编号、内容摘要等。

2.《项目审批表》审批意见要求追加签署《房屋租赁合同》，须落实签署。

3.业务经理通知客户并安排签约事项，合同的签署必须双人面签，法务经理及业务经理对对方当事人签字盖章的真实性负责。

（六）落实担保措施

1.要求办理拟抵押房产委托公证的，公司指定受托人与房产权利人到公证处办妥相关公证手续。

2.按揭专员与房产权利人到房管部门办理抵押登记手续，并取得登记证书。

3.对客户所提供的抵押物，在抵押给我司之前已出租的，须落实承租人面签《放弃优先购买权》的承诺函。

4.业务经理、按揭专员或风险经理收取客户相关材料原件，应第一时间移交有关管理部门入柜保管。

（七）贷款发放

1.对落实好相关措施的项目，业务经理通知客户按约定支付相关利息、费用。

2.业务经理填写付款申请书及《项目出款通知单》（附件3），根据公司规定流程报送审批。

3.出款前，法务部、风险管理部对客户诉讼信息、房产查档信息再次核查有无异常。

4.财务人员接到经签批的《项目出款通知单》，收妥相关利息、费用后，方可安排出款；并在《项目出款通知单》签署处理结果，登记业务台帐。

（八）贷款结清

1.在项目回款前，项目情况出现异常变化的，业务部及风险管理部需核实情况，填写《业务变动情况报备表》（附件4）上报管理层。

2.客户全额偿还借款本息，业务经理填写《贷款结单表》（附件5），报送财务部、法务部、风险管理部、总经理签批；有涉及

利息费用减免的，必须经集团总经理审批。

3.业务经理、按揭专员根据《贷款结单表》办理相关抵（质）押注销、退回所管控客户文件资料等手续，项目终结。第六条 附则

（一）本办法自通过之日起实施，风险管理部负责本办法的修改及解释工作。

（二）公司针对红本房产抵押业务拟定相关法律合同文本如下：《借款合同》、《项目咨询委托协议》、《抵押担保合同》、《房屋租赁合同》。

（三）附件

【附件1】申请资料清单 【附件2】项目审批表 【附件3】项目出款通知单 【附件4】业务变动情况报备表 【附件5】贷款结单表

第四篇：如何申请房产抵押银行消费贷款

如何申请房产抵押银行消费贷款

房产抵押银行消费贷款是指借款人以银行认可的本人或第三人已经合法拥有的、可上市流通的房产作为抵押物向银行申请贷款的一种资金信贷方式。该款项可用于各种消费，如买房、装修、家庭各种消费，也可用于各种资金周转，抵押后的房产仍可以正常使用或出租。在抵押过程中，借款人有权继续使用该抵押的住房。一旦借款人不能偿还贷款，贷款人有权依法处分作为抵押物的住房，并优先得到偿还。

抵押房产种类

1.个人拥有、权属没有争议、未在拆迁范围之内的公寓、住宅、别墅、商铺、写字楼均可办理消费抵押贷款;

2.已购公房、已购经济适用房需补齐土地出让金，已购公房、央产房需原购房协议，央产房还需获得上市交易批准;

3.为城八区及近郊区房产;

4.建造年代为82年以后的个人房产;

5.没有法院查封、扣压或采取其它诉讼保全措施的房屋。

申请条件

1.年满十八周岁至六十周岁，具有完全民事行为能力的中国公民;

2.有所在城市常住户口或有效居留身份(外地人在京，提供暂住证;港澳台，提供回乡证);

3.借款人应具有稳定的职业和收入，有按期偿还贷款本息的能力;

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4.能够提供银行认可的抵押物、质押的权利;

5.贷款额最高为房屋评估值的70%;已购公房(成本价购房)不超过60%;公寓、别墅不超过50%;

6.有购房合同、协议或有关批准文件;

7.贷款银行规定的其他条件。

申请材料

1.身份证;

2.法有效户口本(首页、地址页、本人页、变更页;集体户口的，提供首页、本人页、变更页);军官须提供军官证;

3.收入证明(需盖所在单位公章或人事章)，要求月供不超过月收入的50%(不得有任何涂改，签字笔填写);

4.收入证明所在单位营业执照复印件加盖公章;

5.工资流水或完税证明;

6.大专以上学历证明;

7.婚姻证明(为结婚证-照片页和内容页、离婚证或民事调解书，或所在派出所、街道办事处开具的婚姻或单身证明，注：单身证明单位有权开据);

8.配偶的身份证和户口本;

9.外地人需提供暂住证(照片页和内容页);

10.购房屋产权证复印件、房主身份证复印件及买卖合同。

申请步骤

1.借款人提交贷款申请;

2.借款人填写住房抵押申请书，并提交银行相关资料;

3.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查;

4.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押;

5.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证;

6.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。原作者：好贷网

第五篇：信用社银行个人住房按揭贷款管理办法

信用社银行个人住房按揭贷款管理办法

2012-10-18 14:55搜房网收藏打印字号：T|T

[摘要]信用社银行个人住房按揭贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为满足客户的融资需求，规范全省农村信用社（以下简称农信社）个人住房按揭贷款管理，防范信贷风险，根据《中华、人民共和国物权法》《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等有关规定，制订本办法。

第二条 本办法所称个人住房按揭贷款是指农信社向借款人发放的用于购买自住普通住房、以所购房屋作为抵押物、开发商提供阶段性连带责任保证的贷款。按揭贷款的房屋分为一手房和二手房，一手房是指开发商新建并首次销售的个人住房；二手房是指开发商以外的售房人再次在市场上交易的个人住房。一手房分为现房和期房，现房是指贷款发放时，开发商已经取得所有权初始登记证明的房屋；期房是指贷款发放时，开发商已经取得商品房预售许可证但未取得所有权初始登记证明的房屋。

第三条 农信社个人住房按揭贷款应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求，且借款人所购住房只能是主体结构已封顶的房屋。

第二章 贷款准入条件

第四条 按揭项目的准入。对拟与农信社合作的新建楼盘按揭，无论金额大小，都应经过市州联社（办事处）信贷管理部门审批，直管市（林区）联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批，尾盘项目除外。尾盘项目是指销售率已达到或超过 80的楼盘。

第五条 按揭项目审批的操作流程：项目申请→项目调查→项目审查→项目审批→签订合作协议。第六条 按揭项目的申请。开发商应向承贷社提供以下资料：

（一）书面申请书 主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额等；申请期房项目按揭的，还应包括工程进度、投资完成情况等。

（二）公司资料 1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及其他有关证明； 2.公司章程、成立批文及验资报告； 3.经注册会计师事务所审计的近三年财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的财务报表）和近期财务报表； 4.最近年检合格的房地产企业开发资质等级证书； 5.房地产开发经历，包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度等； 6.董事会或股东（大）会作出的符合公司章程规定的同意为借款人提供阶段性连带责任保证的决议； 7.农信社要求提供的其他资料。

（三）项目资料 1.申请现房项目按揭的需提供以下资料：（1）项目的可行性研究报告；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）建筑工程施工许可证；（5）国有土地使用权证或建设用地使用权证；（6）商品房预售许可证；（7）竣工验收合格证明；（8）房屋所有权初始登记证明；（9）项目户型平面图；（10）农信社要求提供的其他资料。2.申请期房项目按揭的除需提供上述（1）～（6）项资料外，还应提供工程进度、项目资金来源及项目投资完成情况等资料。

第七条 按揭项目的调查。

受理申请后，由客户经理进行调查，调查主要包括以下内容：

（一）开发商的基本情况：财务状况、资信状况、开发经历及承建能力等。

（二）项目手续的合法性：项目资料是否完整、有效，内容是否前后一致。

（三）项目情况：地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理等；项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计等；属期房项目的，还应着重了解项目的投资构成、工程进度、资金来源及投入情况。

（四）项目市场前景：项目的市场定位、目标客户、销售情况和抗风险能力。

（五）项目所需按揭贷款金额是否合理。

（六）项目效益：开发商的合作诚意，对农信社产生的利息收入、存款、代收代付、结算业务等综合效益。

（七）银行同业竞争情况。

（八）农信社要求调查的其他内容。

调查人员完成按揭项目调查后，出具调查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审查。

第八条 按揭项目的审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性、开发商的资金实力和开发能力、项目的合法性和合规性以及市场前景等。审查人员完成按揭项目审查后，出具审查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审批。

第九条 按揭项目的审批。县级联社对贷审会审批通过的按揭项目报市州联社（办事处）信贷管理部门审批，直管市（林区）联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批。

第十条 签订合作协议。经审批同意后，承贷社与开发商签订按揭贷款业务合作协议书，协议应主要明确以下事项：

（一）开发商保证按揭项目的各项手续完备、合法、有效，保证售房资金首先满足按揭项目的建设，不得挪作他用。

（二）开发商应协助承贷社和借款人及时办理抵押登记并将登记证明原件交由承贷社保管。

（三）在借款人办妥正式的抵押登记之前，开发商为借款人提供阶段性连带责任保证；因借款人或开发商的原因导致无法办理正式抵押登记的，开发商应履行回购房屋的义务。

（四）开发商应承诺按揭贷款涉及的项目建造款、售房款及结算款等各项资金全额或按比例归集到承贷社结算账户，协助按揭项目下的物业管理单位到承贷社开立结算账户并办理相关业务。

第十一条 由农信社发放的住房开发贷款，对其按揭项目的调查、审查和审批程序可视情况适当简化。第十二条 按揭贷款对象及准入条件： 有完全民事

（一）年满十八至六十周岁（女性至五十五周岁）行为能力，有合法有效居留身份；

（二）品行良好，无不良信用记录；

（三）有固定住所，有稳定的职业或稳定的经营场所；

（四）收入来源稳定，有按期偿还贷款本息的能力；

（五）购房证明符合要求；

（六）购房首付款比例符合要求；

（七）在承贷社开立结算账户；

（八）农信社规定的其他条件。第三章 贷款额度、利率和期限

第十三条 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以下的，购房首付款比例不得低于 20。第十四条 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的，购房首付款比例不得低于 30。第十五条 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，购房首付款比例不得低于 40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且购房首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅提高，具体提高幅度由各市州联社（含办事处、直管市、林区，下同）根据当地监管要求及同业竞争态势合理确定。

第十六条 以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）为单位认定房贷次数。农信社认定借款人第二套（含）以上住房按揭贷款的标准以借款人家庭在人民银行个人信用信息基础数据库中的贷款记录为准。

第十七条 对于已利用金融机构贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布的上数据为准。其他均按第二套房贷政策执行。

第十八条 已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向金融机构申请住房贷款的，按本办法第十七条规定执行。

第十九条 承贷社应将借款人个人住房贷款的月房产支出与收，月所有债务支出与收入比控制在 55％以入比控制在 50以下（含）。下（含）（本次贷款的月还款额

（一）房产支出与收入比的计算公式为：月物业管理费）/月均收入。（本次贷款的月还款额

（二）所有债务与收入比的计算公式为：月物业管理费其他债务月均偿付额）/月均收入。上述计算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即单一借款时为借款人本人可支配收入，共同借款时为共同借款人可支配收入。但对于单一借款，如承贷社考虑将借款人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第二十条 贷款利率按照人民银行规定的利率档次执行，下浮幅度不超过 15。贷款期限在 1 年（含）以内的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在 1 年以上的，遇法定利率调整，于次年 1 月 1 日起，按相应利率档次执行新的利率规定。

第二十一条 所购房屋为一手房的，贷款期限最长不得超过 30年，且男性借款人年龄加上贷款期限不得超过 60 周岁，女性借款人年龄加上贷款期限不得超过 55 周岁。所购房屋为二手房的，贷款期限加上二手房已竣工验收的年限不得超过 30 年。

第四章 贷款管理

第二十二条 个人住房按揭贷款业务操作流程：借款人申请→贷款调查→贷款审查→贷款审批→签订合同→办理抵押（预告）登记→发放贷款→贷后管理→贷款偿还→注销登记。第二十三条 借款人申请。借款人提出书面申请并提供以下资料：

（一）借款人身份证明，身份证、户口簿或其他有效居留证件。

（二）婚姻状况证明，已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明，未婚的提供单身证明。

（三）购房首付款支付凭证。

（四）房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同。

（五）共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明文件。

（六）借款人家庭财产和经济收入证明，包括由借款人所在单位出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等；如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（七）借款人是自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过 10％的股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）或公司的股东、董事，应提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等。

（八）农信社要求提供的其他资料。办理一手房个人住房按揭贷款的，在承贷社与开发商签订合作协议书并对项目核定所需按揭贷款金额之后，再由借款人向承贷社提出个人住房按揭贷款申请；办理尾盘或二手房个人住房按揭贷款的，由借款人直接向承贷社提出个人住房按揭贷款申请。

第二十四条 贷款调查。受理申请后，由客户经理进行贷款调查，调查主要包括以下内容：

（一）借款人是否符合贷款条件；

（二）借款人提供的资料是否真实有效；

（三）房产交易价格是否合理；

（四）购房首付款比例是否符合要求，付款凭证是否真实；

（五）借款人在农信社和他行的信用记录及存款情况；

（六）借款人及其家庭还款来源的稳定性和充足性，每期还款有无稳定现金流量；

（七）抵押物的变现能力，共有权人是否出具同意抵押的证明文件；

（八）农信社要求调查的其他内容。调查人员完成贷款调查后，出具调查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审查。

第二十五条 贷款审查。应重点审查借款人资格及还款来源的合理性、可靠性，借款人的还款意愿和信用状况，贷款金额、期限和还款方式是否与借款人还款能力相符等。审查人员完成贷款审查后，出具审查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审批。

第二十六条 贷款审批。个人住房按揭贷款遵照《农村信用社信贷管理基本办法》规定程序审批，不得逆、省程序操作。单个借款人（含一次购买多套或累计购买多套）贷款金额超过审批权限的，按权限管理规定上报审批。

第二十七条 签订合同。经审批同意，办理一手房个人住房按揭贷款的，由承贷社、借款人和开发商三方签订个人住房按揭借款合同。办理二手房个人住房按揭贷款的，由承贷社、借款人和售房人三方签订二手房抵押贷款承诺书，承贷社承诺在办妥所交易房屋产权过户和抵押登记并将登记证明原件交由承贷社收执之后，按约定发放贷款。承诺书签订后，由承贷社与借款人签订个人住房按揭借款合同。

第二十八条 办理抵押（预告）登记。借款人在办妥正式的抵押登记之前，客户经理和借款人共同到当地房地产管理部门办理房地产抵押预告登记，并由开发商提供阶段性连带责任保证；预告登记之后，承贷社必须自能够进行不动产登记之日起三个月内申请正式登记，同时自动解除开发商提供的阶段性连带责任保证。登记及他项权证的管理遵照《农村信用社抵押贷款管理办法》相关规定执行。

第二十九条 发放贷款。在借款人办妥抵押（预告）登记手续后，方可发放贷款。承贷社以转账方式将款项直接划入售房人在承贷社的结算账户上，同时通知借款人贷款已经发放，售房人出具收款证明。贷款发放后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

第三十条 贷后管理。贷后管理遵照《农村信用社贷后管理暂行办法》相关规定执行，主要包括以下内容：

（一）贷后检查 1.按揭项目的贷后管理：对按揭项目每月应开展不少于一次的综合性检查，主要掌握项目的工程进度、按揭贷款的实际用途和资金流向，并督促开发商协助承贷社和借款人及时办理抵押登记。2.借款人的贷后管理：应建立对借款人的贷后访问制度和跟踪管理制度，主要检查借款人职业、收入和住所等影响还款能力的变化因素。对正常类贷款应定期排查，对关注、次级、可疑和损失类贷款应重点抽查，对于发生突发性、严重性问题的贷款应随时检查。

（二）违约贷款的催收与处理。对违约贷款应通过电话或短信提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因，督促借款人纠正违约行为并对逾期贷款本息计收罚息。1.借款人首次未按期偿还贷款本息时，客户经理应在三个工作日内对借款人进行电话或短信提示； 2.借款人连续两期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应向借款人发出催收通知书； 3.借款人连续三期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应主动约见借款人或上门催收，督促借款人落实可行的还款计划并提示违约风险； 4.借款人在合同期内连续五期（含）未足额偿还贷款本息或累计八期（含）未足额偿还贷款本息的，承贷社可宣布贷款提前到期，要求借款人及时还款并依法处置抵押物。

第三十一条 贷款偿还

（一）贷款期限一年（含）以内的，实行利随本清还款方式；

（二）贷款期限在一年以上的，实行按月分期还款，每月的 20日为借款人约定还款日，可直接从借款人在承贷社的结算账户中扣划当期应还贷款本息；还款方式可以采取等额本息还款法或等额本金还款法。1．等额本息还款法，即借款人按月以相等的金额偿还贷款本息。还款期数 贷款本金×月利率×（1月利率）每月还款金额 ———————————————— 还款期数（1月利率）-1 还款期数贷款期限（年）×12 2．等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。贷款本金 每月还款金额 —————（贷款本金－累计已还本金）×月利率 还款期数

（三）提前还款处理 1．贷款发放满六个月，且能按期偿还贷款本息的借款人方可申请部分或全部提前还款。申请提前还款的，应提前一个月向承贷社提出书面申请，经承贷社同意后，方可办理。贷款发放不满六个月的，提前还款须按提前归还金额的 3％支付违约金。提前还款本金起点金额为一万元或其整数倍。2．申请部分提前还款的可采取下列两种方式：（1）月还款额不变，缩短贷款期限；（2）贷款期限不变，减少月还款额。第三十二条 借款期限变更。借款人要求调整贷款期限的，应提前一个月向承贷社提出书面申请，经承贷社同意且征得保证人、抵押人同意后，签订期限变更协议，并办理相关变更手续。

第三十三条 注销登记。借款人偿还全部贷款本息及其他应付款项后，由客户经理和借款人共同办理抵押注销登记手续。

第五章 风险控制

第三十四条 农信社不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的个人住房按揭贷款。对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

第三十五条 承贷社认为必要时，在发放个人住房按揭贷款前可对新建房进行整体性评估，应根据实际情况选择内部评估，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

第三十六条 对农信社发放的住房开发贷款，应督促售房资金用于相应的工程建设或用于归还开发贷款；应根据个人住房按揭贷款发放金额要求开发商等量或按比例归还开发贷款。

第三十七条 应建立按揭贷款风险预警和评估体系，密切监测房地产价格变化、抵押物价值变化及其对信贷资产质量的影响，详细记录借款人动态、每月还贷情况等，对违约风险集中的区域、楼盘和客户要重点监控。第三十八条 应通过税务部门、工商管理部门、征信机构以及人民银行企业和个人信用信息基础数据库加强贷款调查，核实开发商和借款人及其家庭的基础信息、财务信息以及信用记录等。

第三十九条 在对贷款申请做出最终审批前，客户经理必须至少与借款人面谈一次，核实借款人的购房意愿、购房行为的真实性和还款能力，并做好面谈记录。

第四十条 应履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料，凡发现借款人填报虚假信息、提供虚假证明的，将不受理其信贷申请；对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，将不再采信其证明。

第四十一条 应对下列风险特别监管：

（一）虚假按揭，开发商通过多种手段或手法恶意套取农信社资金的行为。虚假按揭主要有以下表现形式： 1.提供或伪造虚假信息、证明材料、合同资料等； 2.与内部人员串通，由其冒充借款人办理虚假按揭套取贷款； 3.与借款人串通，提供给登记部门备案的商品房买卖合同的买受人姓名、房屋交易价格和合同签订日期等与实际情况不一致； 4.与信贷人员串通，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款。

（二）开发商与借款人发生买卖纠纷，导致借款人违约。

（三）借款人在约定的时间内未能办妥房屋所有权证明并进行有效抵押登记。

（四）借款人的经济状况出现不利变化。

（五）借款人居所和联系方式不定，影响农信社有效判断借款人现状及其还款能力。

（六）未经农信社同意，借款人将设定抵押权的房屋出租、出售、转让、馈赠或重复抵押。

（七）抵押物价值下跌或抵押物处分成本过高。

（八）新法律、法规实施使借款合同及相关合同存在法律方面的缺陷和瑕疵。

（九）影响农信社权益的其他风险。

第四十二条 违反本办法的违规行为，按《农村信用社员工违反规章制度处理办法》及其他有关规定进行处理。第六章 附 则

第四十三条 本办法由农村信用社联合社负责解释和修订。第四十四条 本办法自发文之日起施行。