第一篇：郑州市人民政府关于印发《郑州市城中村改造工作流程(试行)》的通知
郑州市人民政府文件 郑政文〔2008〕120号
各县(市)、区人民政府,市人民政府有关部门,各有关单位:
现将《郑州市城中村改造工作流程(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。
郑州市城中村改造工作流程(试 行)
为认真贯彻落实《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》(郑政文〔2007〕103号)精神,进一步规范程序,明确责任,提高工作效率,保证全市城中村改造工作依法、规范、健康、有序、快速进行,制定郑州市城中村改造工作流程如下:
第一阶段:启动改造阶段
1.村(组)班子征求村民意见,提出改造设想,经村民大会或村民代表大会形成同意实施城中村改造决议及同意集体土地转国有决议,呈报所属乡(镇)、办事处。
2.乡(镇)、办事处审核相关资料,提出审核意见呈报所属区人民政府。
3.区人民政府审核同意后,组织对村(组)基本情况进行调查,与村(组)协商拟定城中村改造方案,经村民大会或村民代表大会形成决议,将相关申请资料呈报市城中村改造办公室。
4.市城中村改造办公室组织核查确认后,报市人民政府审定;市人民政府收到市城中村改造办公室的核查报告后,审查确定是否批准实施城中村改造。时限:市城中村改造办公室自接到区人民政府申请之日起10日内完成核查。
第二阶段:土地和规划手续办理阶段
5.区人民政府组织区国土资源局进行城中村土地地籍调查,经市国土资源局审核,报市人民政府批准后,由市国土资源局进行土地初始登记发证。土地确权资料齐备后,区人民政府在市规划部门组织指导下,委托编制城中村改造控制性详细规划和安置区修建性详细规划。时限:资料齐全并符合报件要求之日起市国土资源局20个工作日内完成土地初始登记发证。
6.市规划局委托专业机构进行城中村建筑物基底面积测算,经区人民政府组织补充相关内容,确定相关数据后,核定城中村改造安置基数,组织编制并审查控制性详细规划。时限:在各区按要求提供齐全相关资料后,安置基数测算与控制性详细规划编制同时开展20个工作日内完成初步方案。在土地确权完成、区人民政府按要求反馈补充成果后,市规划局在10个工作日内组织完成安置基数测算与控制性详细规划编制,上报省会规划委员会办公室会议或市城中村改造工作领导小组会议审核,市人民政府批准。
7.市规划局下达规划设计条件,组织编制并审查安置区修建性详细规划,确定安置区修建性详细规划。
时限:在修建性详细规划按控制性详细规划和规范要求编制完成后,市规划局在公示的同时,组织专家评审,无重大问题的,在22个工作日内批准修建性详细规划方案。
8.市土地储备中心审核城中村改造用地规模,会同区人民政府拟定土地储备方案,签订土地储备协议或出具相关说明。时限:市人民政府批准控制性详细规划之日起15个工作日内完成土地储备方案制定;资料齐全并符合报件要求之日起2个工作日内出具土地储备情况说明。
9.区人民政府组织确定安置房和廉租房分布位置、户型、套型及套数,向市房管局出具正式书面说明。
10.市房管局注销拆迁村民原有房产证,设定安置房、配套开发商品房及廉租房的户型、套型面积土地出让前置条件。时限:注销拆迁村民原有房产证之日起5个工作日内完成。
11.市国土资源局牵头,会同市财政局委托土地评估机构对安置和配套开发用地进行价款评估,并根据评估价核算政府收益。时限:接区人民政府申请之日起7个工作日内完成。
12.区人民政府核定拆迁补偿安置成本,提出安置区和配套开发区土地出让建议起始价(或底价),并组织确定城中村改造方案。
13.市城中村改造办公室组织审核城中村改造方案,报市城中村改造工作领导小组会议研究,市人民政府批准。
14.市国土资源局依据城中村改造方案拟定土地出让方案,报市人民政府批准后,办理安置和配套开发用地公开出让。
时限:自市人民政府批准改造方案之日起10个工作日(不含报批时间)内完成。
第三阶段:项目建设阶段
15.市城中村改造办公室审核批准城中村进行拆迁,区人民政府负责城中村拆迁,按期提供建设用地。时限:市城中村改造办公室接区人民政府申请后,5个工作日内批准实施拆迁。
16.市发展改革委办理城中村改造投资项目备案手续。时限:资料齐全并符合报件要求之日起15个工作日内完成。
17.市财政局办理建设规费减免、土地总价款收缴及补贴拨付手续。时限:资料齐全并符合报件要求之日起3个工作日内完成对有关收费项目的审核;资金收妥之日起3个工作日内完成规费减、免手续;3亿元以下项目交清土地出让价款之日起15个工作日内(不含报批时间)完成拨付;3亿元以上项目,自资金到位之日起20个工作日内将50%的土地出让金拨付到区财政,其余50%自城建计划下达之日起15个工作日内拨付到位。
18.市规划局组织为土地取得者审查配套开发区的修建性详细规划,办理建设用地规划许可手续,依据房管局提供的房屋户型、套型结构比例意见,办理建设工程规划许可手续。时限:在修建性详细规划按控制性详细规划和规范要求编制完成后,市规划局在公示的同时,组织专家评审,无重大问题的,在10个工作日内(不含公示期)批准修建性详细规划方案。自资料齐全且符合审批要求之日起10个工作日内(不含公示期),完成建设用地规划许可手续办理,10个工作日内(不含公示期)完成建设工程规划许可手续办理。
19.市国土资源局为土地取得者办理国有土地使用证。时限:自出让土地总价款收缴完毕并办理用地规划许可证之日起20个工作日内办理完毕。
20.市建委办理工程招投标、施工许可和工程监督手续。时限:工程招投标程序结束后,7个工作日内完成施工许可和工程监督手续。
21.区人民政府对相关资金实施监管并及时拨付,配合相关部门确保安置房建设工程安全和质量合格。
22.市房管局核实廉租房户型、套型面积后,办理商品房预售许可手续和合同备案。时限:会同所在区人民政府对过渡性廉租住房具体座落认定后,对达到预售条件的商品房,在3个工作日内完成预售许可和合同备案。第四阶段:村民回迁阶段
23.市建委进行工程竣工备案。时限:资料齐全并符合报件要求7个工作日内完成工程竣工备案。
24.区人民政府组织村民回迁。
25.市房管局为分得安置房的村民发放房产证。时限:资料齐全并符合报件要求之日起20个工作日内完成。
主题词:城乡建设 城市 建设 程序 通知
主办:市政府办公厅五处
督办:市政府办公厅五处
抄送:市委各部门,郑州警备区。
市人大常委会办公厅,市政协办公厅,市法院,市检察院。
郑州市人民政府办公厅2008年7月7印发
第二篇：郑州市城中村改造主要工作流程
郑州市城中村改造主要工作流程
（暂定）
一、城中村改造项目申报
二、区政府审核、完善资料、上报市村改办
三、区政府组织招商、选商
四、规划部门组织编制控规、修规及报批工作
五、区政府组织实施拆迁
六、市政府批准列入市城中村改造计划
七、国土部门组织土地征收报批
八、编制改造方案上报市政府审批
九、国土部门组织土地招拍挂
十、开发企业办理开工建设各项手续、市区各部门落实相关优惠政策
十一、安置区交房、办理房产证等手续
郑州市城中村改造工作流程详细说明
第一步：城中村改造项目申报
（一）改造条件成熟的村（组），以文件形式向所在乡（镇）、街道办事处、区人民政府逐级申请进行城中村改造。区人民政府按照市人民政府的统一要求，对该村的基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商后，拟定城中村改造初步方案，经村民（股东）大会或代表大会通过。
（二）申报、审批城中村改造应提供的资料。1.经属地公安派出所或乡（镇）、街道办事处审定的村民详细统计资料；
2.村（组）范围内土地总量和现有建、构筑物情况统计资料；
3.经村名（股东）大会或代表大会讨论通过的村（组）的改造初步方案等资料。改造方案中应包括村（组）改造的基本设想、拆迁补偿安置方案、基本经济分析；
4.村民（股东）大会或代表大会做出的对本村、组进行改造的决议。
第二步：区政府审核、完善资料、上报市村改办 区人民政府组织对村（组）基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商拟定城中村改造意向及范围，经村民
大会形成决议。区更新办将完善的资料提交市村改办，经主任会议研究通过后，报市规划局准备编制控制性详细规划。
第三步：区政府组织招商、选商
1.二七区城中村改造项目，其开发企业的准入，都必须由区“城乡更新项目开发企业准入评审小组”择优确定，任何单位和个人都无权擅自确定开发企业。评审小组由区城乡更新领导小组办公室组织区发改、财政、投资促进、规划、国土、建设、环保、房管、审计、纪检、监察等部门及项目所在办事处、指挥部和有关专家组成。
2.拟参与城中村改造项目的开发企业在规定时间内向城乡更新领导小组办公室报名登记，并提交以下资料：
（1）申报意向书；
（2）承诺书（系指质量、工程、安全、村民或居民搬迁、安置、回迁等各项承诺，项目管理团队及主要技术、管理人员承诺等）；
（3）法定代表人证书或法定代表人签署的法人代表授权委托书；
（4）企业的营业执照、资质证书、资金和业绩证明，以及项目管理机构人员的职称证书；
（5）可行性论证分析报告；
（6）开发改造方案，包括规划方案、设计图纸及综合说明书、房屋搬迁安置方式、项目实施进度方案、竣工验收后的管理模式和违约责任。
3.领导小组办公室组织有关部门和办事处、村、社区代表组成考察小组对开发企业进行考察，撰写考察报告。考察报告内容包括项目简介、开发企业的基本情况、开发企业的资金实力、技术实力、经营业绩、当前经营状况、管理团队水平等，项目的经济效益、市场预测、发展前景和综合评价，以及市土地、建设、房管等部门对企业信誉、管理等方面的认定评价。
4.评审小组依据申报企业提交的资料和考察小组撰写的考察报告，对申报企业进行综合评价，择优确定开发企业。
5.领导小组办公室起草准入开发企业的正式投资协议（合同）书，区法制办审定该协议（合同）书，交由委托的律师事务所审查且出具相关法律文书后，区政府或区政府委托的相关部门与开发企业签署正式协议（合同）书，项目正式准入，并可开始办理相关报批报建手续。第四步：规划部门组织编制控规、修规及报批工作
（一）区土地局对地籍调查定界
（二）市规划局县区处编制城中村改造控制性详细规划 1.改造条件成熟的城中村，参与改造的单位、村委、办事处要系统、实事求是收集资料。
2.城中村原农村集体经济组织应以书面形式提出城中村改造控制性详细规划编制申请，上报区人民政府。
3.经区人民政府批转区城乡更新办审核同意后，上报市城中村改造工作领导小组办公室。
4.经市城中村改造工作领导小组办公室审核同意后，在区规划分局协助下，相关资料报送市城乡规划局。
5.由市城乡规划局对上报资料进行审核，并由其组织控制性详细规划的编制。
6.控规方案要先经市局村镇处和区规划分局进行初审。7.待控规方案初审通过，并按照初审会议要求进行修改完善后，方可上市规划局主管副局长主持的业务会。
8.待控规方案通过主管副局长业务会审核，并按照业务会议要求进行修改完善后，才可上市规划局局长办公会。
9.通过市规划局局长办公会议审核，并按照局长办公会会议纪要进行修改完善后，由市规划局邀请省内外知名专家并组织召开专家评审会及联审联批会议。
10.经专家评审会议审核通过后，并按照专家评审会议要求进行修改完善后，才可上市政府联审联批会议。
11.待市政府联审联批会议审核通过后，并按照市政府联审联批会会议纪要进行修改完善后，对控规最终成果进行公示。
12.待控规方案公示期满，无重大问题后，方可请市政府对控规进行批复。
13.控规经市政府批复后，市规划局方可下达控规条件。
（三）编制修建性详细规划并报批
城中村改造修建性详细规划应按照控规的要求，充分征得村民的意见，经区规委会审查后，报区规划分局审查（专家评审及局长办公会）及报批。
第五步：区人民政府负责城中村拆迁，在约定期内提供建设用地
（一）安置基数“1”的认定
郑州市郑政文【2009】326号文件规定郑州市城中村改造安置开发比上限不得突破1:2，在改造方案上报市政府前需进行安置基数“1”的认定。（安置基数“1”的认定，是依据卫拍图和测绘图进行界定。公式：安置基数“1”=村民安置房面积+村集体经济用房安置面积+村集体办公用房安置面积+村民集体住宅安置面积+周边连片改造安置面积）
1.村民安置基数
3层以下合法住宅按以下标准认定：
村民宅基地面积134平方米以内的，3层以下(含3层)住宅面积据实审核，按拆l平方米还1平方米的标准给予安置。
村民宅基地面积超过134平方米的，3层以下(含3层)住宅面积据实审核，其中400平方米以下部分按拆1平方米还1平方米的标准给予安置；超出部分给予货币补偿。
2.村(组)合法集体经济用房按以下标准认定： 村(组)集体经济用房建筑面积据实审核，村民人均建筑面积30平方米以下部分，按拆迁1平方米还1平方米的标
准给予安置，享受安置房建设的有关“安置开发比”政策和规费减，免政策；超出部分给予货币补偿。
3.村集体办公用房按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。
4.村民集体住宅(小产权)按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。
5.周边单位，如连片改造，原则上按1平方米还1平方米标准给予安置。
（二）根据郑政文【2009】326号文件规定，在修建性详细规划批准前，严禁实施城中村拆迁，批准后，拆迁应遵照以下原则：
1.城中村改造项目立项，需市委、市政府批复列入市城中村改造计划。
2.控规批复。
3.修规批复，并确定安置区位置及相关户型。4.信访评估，各区人民政府在城中村改造拆迁前，应认真做好信访评估，消除不稳定因素，保证城中村改造各环节健康、顺利进行。
5.其他拆迁前工作，实施拆迁前，拆迁人与被拆迁人应按照村民（股东）大会或代表大会讨论通过的拆迁补偿安置方案正式签订拆迁补偿安置协议。城中村的拆迁补偿安置方案应载明拆迁住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准,供被拆迁人自由选择； 城中村改造中连片改
造的旧城区拆迁，应按照《郑州市城市建设拆迁管理条例》办理拆迁许可手续，制定拆迁补偿安置方案。拆迁人、被拆迁人就拆迁补偿安置标准达不成协议的,可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议,经双方协商仍不能达成一致意见时,有争议一方应依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
第六步：市政府批准列入市城中村改造计划
城中村改造控制性详细规划获市政府批准后，区更新办向市村改办上报列入计划请示，市村改办组织现场踏勘，并经主任会议审查通过后，市村改办上报市政府批准列入改造计划。
第七步：国土部门组织土地征收报批
城中村改造控制性详细规划获市政府批准后，国土部门组织土地征收报批工作。
（一）09年以前，集体土地转国有土地，经村民代表大会同意，区人民政府审核确认，由土地部门对土地进行地籍调查确权后，直接转为国有。09年以后，集体土地转国有土地，必须履行征收报批程序。
（二）市国土局地籍处为城中村土地调查，测绘征收报批； 第八步：编制改造方案上报市政府审批
城中村改造控制性详细规划获市政府批准以及土地转国有之后，区政府组织编制改造方案，并向市村改办上报改
造方案，经主任会议审查通过，并征得市直各相关部门同意后，市村改办上报市政府批准
第九步：国土部门组织土地招拍挂
市区相关部门进行土地挂牌及配套政策手续办理。需满足以下条件前提下，方可进行土地招拍挂：
（一）控规批复
市规划局下发设计条件，并对出让土地进行测绘定界。
（二）土地转性
（三）各改造拟出让村组编制改造方案并报市政府批复。
（四）市规划局下发出让设计条件。
（五）市房管局下发设计前置条件。
（六）市国土局进行土地评估（保征土地）；对出让土地涉及国有土地使用证办理注销。
（七）市土地交易中心制定出让方案报市政府批复。
（八）土地挂牌公示
根据招标拍卖挂牌出让宗地的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件，发布招标拍卖挂牌公告，组织招标拍卖挂牌出让，确定受让人。
（九）竞得土地及成交确认
受让人需按《国有土地使用权出让合同》约定的期限将出让金总价款全额缴入市财政土地收入专户。受让人在按《国有土地使用权出让合同》约定支付全部土地使用权出让金后，应持土地使用权出让金专用票据、完税证明和《建设
用地规划许可证》，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。
（十）土地使用权交付
区人民政府按拆迁计划完成出让土地的拆迁，场地平整后，严格按照预定时限将土地使用权交付受让人。
区人民政府必须按照《国有土地使用权出让合同》及其补充合同的约定，按时提供出让土地。由于未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，区人民政府应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的1‰向受让人给付违约金。延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，区人民政府应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求区人民政府赔偿因违约造成的其他损失。
第十步：开发企业办理开工建设各项手续、市区有关部门兑现有关优惠政策
（一）建设安置房享受以下优惠政策：
1.除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。
2.市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。
（二）规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策：
１.所需用土地的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，另提取5％廉租住房建设基金，其余
部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府，用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。
2.建设安置房的规费减、免政策。
十一、安置区交房、办理房产证等手续
2011年5月
第三篇：郑州市城中村改造规定
郑州市人民政府
关于印发《郑州市城中村改造规定（试行）》的通知
郑政〔2003〕32号
各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：
现将《郑州市城中村改造规定（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。
二○○三年九月三十日
郑州市城中村改造规定（试行）
第一章总则
第一条
为加快城市化进程，改善城市环境，提高城市规划、建设、管理水平，根据有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条本规定所称城中村，是指在本市市区范围内，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。
第三条本市市区范围内城中村转制及城中村改造的规划、建设、管理，适用本规定。
列入改造范围的城中村，由市人民政府公告。
第四条市人民政府统一领导、组织、协调本市城中村改造工作。各区人民政府在市人民政府的统一领导下，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。
规划、国土资源、建设、农业、市政、房地产、民政、公安、发展计划、财政、审计、劳动保障、教育、城市管理行政执法等有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村的改造管理工作。
第五条
城中村改造实行统一规划、统一政策、综合开发、分步实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益。
第二章城中村转制
第六条城中村转制，是指城中村由村民自治管理体制转变为城市居民自治的管理体制。
转制后的城中村按城市管理体制统一规划、建设、管理。
第七条城中村的集体土地依法全部转为国有土地，村民由农业户口转为居民户口。
第八条
列入改造范围内的城中村撤销村民委员会，依照有关规定设立社区居民委员会，就近划归城市街道办事处，或根据管理需要设立城市街道办事处。
第九条〖JP2〗禁止任何组织和个人在城中村转制中侵占、私分和破坏农村集体资产。
城中村转制中集体资产的处置，应坚持下列原则：
（一）充分尊重集体组织全体成员的意愿和权利，保障全体成员有效行使对集体资产处置的决策权、监督权；
（二）坚持民主、公开、公平、公正的原则；
（三）兼顾长远发展和近期利益。
第十条
城中村转制前，农村集体经济组织的资产应依法进行清产核资。清产核资工作由农村集体经济组织负责，可组成由村组干部、村民代表和专业技术人员参加的清产核资小组，具体负责清产核资工作，必要时可委托有资质的资产评估机构进行评估。清产核资小组组成人员应经村民会议或村民小组会议同意。
清产核资应按照国家有关农村集体资产清产核资的规定执行，清产核资结果应经村民会议或村民小组会议确认。
农业、财政、审计等部门应加强对清产核资工作的指导、监督。第十一条
集体资产清产核资后，村民委员会、村民小组应根据各自的实际情况，制定具体的资产处置方案和股份化方案，经村民会议或村民小组会议讨论通过后实施，并报区人民政府备案。
集体资产处置应当提取一定比例的资金，专项用于保证五保供养对象的正常生活和城中村改造遗留问题的处理，该项资金的提取、管理和使用办法，由区人民政府制定。
第十二条
城中村村民委员会、村民小组撤销的同时，分别组建股份制企业，村民委员会、村民小组的集体资产股份化后转为股份制企业资产，由集体法人股东和个人股东持股，集体法人股原则上不低于40％。达不到单独组建股份制企业条件的，经原村民会议或村民小组会议决定，可将集体资产以入股形式与其他经济组织共同组建股份制企业。转制后组建的股份制企业，负责企业资产的管理和运营，承担原集体经济组织的债权、债务，并负责催收租金、承包金和其他应收资金。
第十三条集体资产转为股份制企业资产的个人持股部分，按应参与分配的农业人口一次性配置股份，固化股权。
原农村集体经济组织净资产中的闲置货币资金，应首先用于为原集体经济组织成员办理
社会保险；剩余部分可量化到个人，转为股份制企业资产，也可直接分配到人。
原集体经济组织成员个人持有的股份，可以转让、继承、赠与。个人股的收益归个人所有；集体股的收益除用于扩大再生产外，主要用于为未就业的原村民办理社会保险和其他集体福利事业。
第十四条
转为股份制企业资产的集体股部分，由原集体经济组织成员会议推选人员组成集体资产管理机构，行使集体股股东权利，并按原集体经济组织成员会议的授权负责集体股收益的管理和使用。集体资产管理机构对集体股收益的管理和使用应接受成员会议的监督。
第十五条城中村的村民转为城市居民后，其就业统一纳入城市就业管
理，并享受社会保障、职业培训、职业指导、职业介绍等待遇。
因城中村改造增加的就业岗位，应优先用于安排原集体经济组织成员。
第十六条市、区劳动保障部门的劳动就业培训服务机构，应为有劳动能力、且有就业要求的原村民进行专门的技术培训，并推荐就业。
技术培训所需经费由区财政负担。
第十七条
〖JP2〗城中村转制后组建的股份制企业，应当为本企业职工办理社会保险，按规定缴纳社会保险费，保证本企业职工依法享受养老、失业、医疗等社会保险待遇。城中村转制后，符合本市最低生活保障条件的居民，享受最低生活保障。
第十八条
城中村转制后，村办学校的人、财、物统一移交所在区教育行政主管部门管理，其占用土地的使用权及校舍所有权依法确认给该学校。
任何单位和个人不得挪用、侵占村办学校的土地、校舍及其他资产，已被挪用、侵占的，应予退还。
第三章规划管理
第十九条
市城市规划行政主管部门应当会同国土资源、建设、市政等部门及区人民政府，编制城中村改造总体规划，报市人民政府批准。
城中村改造总体规划，应当符合城市总体规划。
第二十条
城中村改造，应在各区人民政府指导下，根据城中村改造总体规划，按照因地制宜、合理布局的原则，编制改造详细规划，报市城市规划行政主管部门批准后实施。编制城中村改造详细规划应当充分听取村民意见，实行一村一案。
第二十一条城中村改造的各项建设应严格按照城中村改造详细规划实施，并纳入全市土地开发供应计划。
对未依照规划进行改造建设的，城市规划部门不得为其办理规划手续，国土资源部门不得为其办理用地手续，房地产管理部门不得为其办理房产登记，并由市城市管理行政执法部门和建设行政主管部门按违法建设工程查处。
第四章土地管理
第二十二条城中村的集体土地转为国有土地后，按照国有土地进行管理，并依法确认国有土地使用权，办理国有土地使用权证。
第二十三条
城中村集体土地转为国有土地，土地的合法使用人、土地用途不变。原集体经济组织兴办的企业用地，土地使用权作价入股后确认给该企业；宅基地使用人可继续使用原宅基地，城中村按照规划改造完成后，根据相关规定核发国有土地使用权证；其他土地使用权确认给转制后组建的股份制企业。
城中村集体土地转为国有土地后，原农用地承包人可继续承包经营。但因实施规划需要使用该土地的，应当服从城市规划的需要。
第二十四条〖JP2〗转为国有的土地使用权可以依法转让，但任何单位不得无偿调用。
第二十五条
城中村异地建设需要的土地，由市人民政府采取置换方式予以保障，并办理土地登记手续。置换出的土地，纳入本市土地储备。
第二十六条因实施城市规划，转为国有的土地需要收回使用权的，对原有的土地使用人，按原土地用途的评估价给予补偿。
涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。
第二十七条转为国有的土地使用权首次转让、出租、抵押或土地用途改变的，应按有关法律、法规规定办理手续。
转为国有的土地使用权首次转让或土地用途改变的，应补缴土地使用权出让金及有关税费。
第五章建设和拆迁安置
第二十八条自本规定公布之日起，列入改造范围的城中村停止一切与实施城中村改造规划无关的建设活动。
对违反前款规定进行建设的，城市规划、城市管理行政执法等部门和城中村所在区人民政府、街道办事处、村（居）民委员会应当予以制止，并由市城市管理行政执法部门和建设行政主管部门按违法建设工程查处。
现有不符合城中村改造规划要求，又无法采取改正措施的建筑物、构筑物，改造时应予拆除。
第二十九条
〖JP2〗城中村改造坚持统一建设、成片改造的原则，规划容积率不得高于本市城市住宅区最高容积率，用地规模不得低于市人民政府批准的最小用地规模。第三十条
城中村改造采取市场运作方式进行，以转制后组建的股份制企业自行改造为主，也可与投资商联合改造或通过招标选定投资商独立改造。
城中村改造应首先安排好原村民居住用房。
第三十一条城中村改造所需资金可采取企业自筹、村民集资、抵押贷款等多渠道筹集。
按照规划改造城中村的，可以享受市人民政府规定的优惠政策。第三十二条
转制后组建的股份制企业在符合城中村详细规划的前提下，可以开发建设商业用房和用于出租的房屋，作为企业资产按股份量化到个人，也可以出售或分配给原集体经济组织成员。开发建设商业用房和用于出租的房屋的，应补缴土地使用权出让金及有关税费。
第三十三条
城中村改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理，统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。
第三十四条城中村改造中建设用于安置原村民的住宅用房，按建设经济适用房享受优惠政策。
第三十五条城中村改造需拆除住宅房屋的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
第三十六条
城中村农民住宅拆迁补偿、安置以基准建筑面积为依据。基准建筑面积根据河南省宅基地面积标准结合本市城市住宅小区容积率控制标准，确定为每户228平方米。
第三十七条
拆除住宅房屋，被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。未超出基准建筑面积的，按市场价格补偿；超出基准建筑面积的，超出面积按重置建安价结合成新给予补偿。
拆除住宅房屋，被拆迁人选择产权调换的，被拆迁房屋的建筑面积小于基准建筑面积的，可以按基准建筑面积进行产权调换，所调换房屋面积大于实际建筑面积的部分，由被拆迁人按建筑安装造价结算；被拆迁房屋面积大于基准建筑面积的，按基准建筑面积计算产权调换面积，超出部分由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价结合成新给予适当补偿。
实行产权调换的安置住宅，建筑面积不得超过基准建筑面积，超出的面积被拆迁人应当补缴土地出让金及有关税费。
第三十八条拆迁原宅基地上住宅房屋的附属设施及乡镇企业用房、其他非住宅房屋或建筑物、构筑物，由拆迁人给予补偿，不再安置。
原宅基地上住宅房屋的附属设施按重置建安价结合成新给予补偿。第三十九条
转制后组建的股份制企业自行改造城中村的，可根据本村实际情况，按照本章规定的拆迁补偿安置原则自行决定拆迁补偿安置方案，经原集体经济组织成员大会讨论通过后实施，并报城市建设拆迁管理部门和区人民政府备案。
第四十条
2000年8月9日前原集体经济组织成员在其合法宅基地上建设的住宅，符合城中村改造规划，未超过基准建筑面积（一户多宅的合并计算）的，在城中村改造完成后，予以核发房屋所有权证；超过基准建筑面积的，超出部分补缴土地使用权出让金及有关税费后，可办理房屋所有权证。
2000年8月9日后原集体经济组织成员未经规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建设处理，拆迁时不予安置补偿。
第四十一条
非本村村民占用集体土地建设房屋，或购买在集体土地上建造的房屋，城中村改造完成后经确认符合改造规划的，补缴土地使用权出让金及有关税费，可办理国有土地使用权证和房屋所有权证；不符合改造规划的，应予拆迁，由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价结合成新给予补偿。
第四十二条
已办理国有土地房屋所有权证的房屋可以转让。但未缴纳土地使用权出让金和有关税费的，应当补缴土地使用权出让金和有关税费。
第六章附则
第四十三条本规定所称原村民，是指城中村转制时在册的农业人口。
第四十四条各区人民政府及市人民政府有关部门可根据本规定制定实施细则，报市人民政府批准后实施。
第四十五条本规定自2003年11月1日起施行。本市过去有关城中村改造的规定、政策与本规定不一致的，按本规定执行。
第四篇：郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法(试行)的通知
郑政〔2004〕35号
各区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位: 现将《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》印发给你们，望遵照执行。
二○○四年四月五日
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法
（试行）
为积极推进城中村改造建设工作，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《郑州市城市建设拆迁管理条例》和《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定（试行）的通知》（郑政〔2003〕32号）等有关法律、法规规定，结合我市城中村改造的实际情况，特定本办法。
一、规划管理
（一）城中村改造范围
郑州市区建成区内的城中村，包括中心组团、西部组团、东南部组团、北部组团。具体范围由市人民政府公告。
（二）城中村改造规划管理原则
坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。
（三）城中村改造规划的编制和审批 1．城中村改造总体规划的编制及审批
市城市规划行政主管部门应会同市国土资源、建设、市政
等部门及区人民政府，依据城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划，并报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。
2．改造详细规划编制及审批
（1）各区人民政府应依据城市总体规划和城中村控制性规划设计条件，以村庄为单位，组织编制控制性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造分期实施的依据。
（2）由转制后组建的股份制公司或村集体经济组织或参与城中村改造建设的房地产开发商委托规划设计单位，以城中村改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后实施。
（四）城中村改造规划编制的要求
1．规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》委托具有相应资质的规划设计单位进行。
2．总体规划的编制必须从实际出发，根据郑州市城市发展的需要，对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括：城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。
3．控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》要求的内容进行编制，除依据国家规定的强制性内容外，还必须明确以下内容：
（1）城中村改造的用地范围；（2）根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素，合理确定的拆迁安置用地性质和规模；
（3）根据城市总体规划要求，合理确定的其余用地性质和规模。（4）根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。
4．城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规划为依据，注意与开发建设项目相结合，要达到国家规定的规划编制深度要求。
（五）城中村改造居住区的规划设计应按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容应严格按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》的有关规定执行。同时，应合理规划停车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。
（六）城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的城中村改造详细规划进行。对未编制城中村改造详细规划的村庄，城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续，土地、房管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。
（七）市城市规划行政主管部门应当加强城中村改造建设的统一规划管理，严格按法定程序办理“一书两证”规划审批手续，要对规划实施情况进行监督和定期检查。
（八）未列入改造范围的市区其他村镇的规划建设用地，应按照有关法律、法规规定办理手续。
（九）城市综合行政执法部门应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。
二、土地管理
（一）市人民政府公告界定的市区范围内列入改造的城中村的土地按国有土地进行管理。
城中村国有土地利用要符合城中村改造总体规划。
（二）村集体经济组织兴办的二、三产业等工商企业生产用地，土地使用权依法按现状用途确认给城中村转制后组建的股份制公司或现村集体经济组织。
该类土地使用权需要补办土地出让手续的，经市人民政府批准，可按协议出让方式办理。土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政部门收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（三）村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地，其土地使用权按划拨方式依法确认给该公益性或事业性单位。
（四）符合城中村改造总体规划的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用权按划拨方式确认给合法使用人。需要按出让方式处置的，可以按协议出让方式办理，土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（五）已被其他单位和非本村村民个人使用的村集体经济组织的土地，符合城中村改造总体规划要求的，由土地行政主管部门依法办理用地手续。不符合城中村改造总体规划要求的，应予拆迁，房屋由拆迁人按重置建安价结合成新给予补偿，土地退还原村集体经济组织。
（六）非村集体经济组织投资参与实施城中村改造，符合总体规划的经营性用地，按招标、拍卖、挂牌出让方式办理，土地出让金由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（七）城中村改造异地建设需要的土地，由市土地储备库统一供应，也可采取置换方式予以保障。该类土地应当采取招标、拍卖、挂牌方式供地的，由市土地交易中心按招标、拍卖或挂牌方式出让。
（八）城中村改造涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。
三、拆迁管理
（一）依照市人民政府公告，转按国有土地管理的城中村，其拆迁管理以《郑州市城市建设拆迁管理条例》及有关政策规定为依据。
（二）拆迁人与被拆迁人在正式签订拆迁补偿安置协议前，其拆迁补偿安置方案必须由村集体经济组织或转制后组建的股份制公司召集村民大会或股东大会，按照民主集中制的原则讨论通过。拆迁补偿安置方案应该在村内公示。
（三）城中村的拆迁补偿安置方案应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。
（四）村集体经济组织或转制后组建的股份制公司可以选择自行筹集资金改造建设城中村，也可以选择房地产开发商参与投资改造建设城中村。采取自行改造建设的城中村，可在符合城中村改造建设规划要求的前提下，结合本村实际，自主确定和实施其拆迁补偿安置方案。
采取房地产开发商参与投资改造建设的城中村，房地产开发商可以根据本企业的承受能力，按照自愿互利的原则，同村集体经济组织或改制后组建的股份制公司协商确定和实施其拆迁补偿安置方案。
（五）参与城中村改造建设的房地产开发商，在与村集体经济组织或转制后组建的股份制公司商议城中村改造建设拆迁补偿安置标准时，可以参照下列原则确定其拆迁补偿安置方案： 1．被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面积，228平方米以内按房地产市场评估价给予货币补偿；超过228平方米的部分按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。
2．被拆迁人选择产权调换补偿方式时，每处合法宅基地按228平方米的新建住宅面积予以安置；实际拆除面积不足228平方米的部分，由被拆迁人按照新建住宅建筑安装造价补齐差价；实际拆除面积超过228平方米的部分，由拆迁人按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。
被拆迁人如果不同意上述产权调换办法，可以选择按实拆房屋的市场评估价计算购置新建住宅面积的办法。
3．每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。
4．拆迁补偿安置方案中，应明确要求安置房的集中安置和楼层差价计算办法等项内容。
5．拆除城中村集体经济组织的商业用房、办公用房、生产用房和其他用房，拆迁人与被拆迁人可参照估价机构的估价结果协商签订拆迁补偿协议。
6．改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费标准按照郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室和郑州市物价局《关于郑州市城市建设拆迁搬迁补助费和临时安置补助费等标准的通知》（郑拆管字〔2003〕12号）执行。
7．拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿办法，拆迁人和被拆迁人可以按照《河南省实施（土地管理法）办法》（1999年9月24日河南省第九届人大常委会第十一次会议修订）的有关规定，由拆迁人与被拆迁人协议约定。8．2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。
（六）城中村的改造建设必须依法办理拆迁许可证手续。
（七）拆迁人和被拆迁人可以委托有专业资质的估价机构对拆除房屋及其用地进行价格评估，其评估结果可以作为分析拆迁补偿安置成本的依据。
（八）拆迁人或被拆迁人对估价机构的估价结果有异义时，可以按照建设部建住房〔2003〕234号文印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定程序申请复核、鉴定。
拆迁人、被拆迁人就拆迁安置补偿标准达不成协议的，可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。
（九）拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议的，经双方协商仍不能达成一致意见时，有争议一方可以向人民法院提起诉讼。
（十）本办法未尽事宜，由各区政府和开发区管委会根据郑政〔2003〕32号文件规定，结合本区实际，研究制定相应政策。
第五篇：郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法(试行)的通知
郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法（试行）的通知
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郑政〔2004〕35号
各区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位: 现将《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》印发给你们，望遵照执行。
二○○四年四月五日
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法
（试行）
为积极推进城中村改造建设工作，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《郑州市城市建设拆迁管理条例》和《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定（试行）的通知》（郑政〔2003〕32号）等有关法律、法规规定，结合我市城中村改造的实际情况，特定本办法。
一、规划管理
（一）城中村改造范围 郑州市区建成区内的城中村，包括中心组团、西部组团、东南部组团、北部组团。具体范围由市人民政府公告。
（二）城中村改造规划管理原则
坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。
（三）城中村改造规划的编制和审批 1．城中村改造总体规划的编制及审批
市城市规划行政主管部门应会同市国土资源、建设、市政 等部门及区人民政府，依据城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划，并报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。
2．改造详细规划编制及审批
（1）各区人民政府应依据城市总体规划和城中村控制性规划设计条件，以村庄为单位，组织编制控制性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造分期实施的依据。
（2）由转制后组建的股份制公司或村集体经济组织或参与城中村改造建设的房地产开发商委托规划设计单位，以城中村改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后实施。
（四）城中村改造规划编制的要求
1．规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》委托具有相应资质的规划设计单位进行。2．总体规划的编制必须从实际出发，根据郑州市城市发展的需要，对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括：城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。
3．控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》要求的内容进行编制，除依据国家规定的强制性内容外，还必须明确以下内容：
（1）城中村改造的用地范围；
（2）根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素，合理确定的拆迁安置用地性质和规模；
（3）根据城市总体规划要求，合理确定的其余用地性质和规模。（4）根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。
4．城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规划为依据，注意与开发建设项目相结合，要达到国家规定的规划编制深度要求。
（五）城中村改造居住区的规划设计应按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容应严格按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》的有关规定执行。同时，应合理规划停车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。
（六）城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的城中村改造详细规划进行。对未编制城中村改造详细规划的村庄，城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续，土地、房管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。
（七）市城市规划行政主管部门应当加强城中村改造建设的统一规划管理，严格按法定程序办理“一书两证”规划审批手续，要对规划实施情况进行监督和定期检查。
（八）未列入改造范围的市区其他村镇的规划建设用地，应按照有关法律、法规规定办理手续。
（九）城市综合行政执法部门应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。
二、土地管理
（一）市人民政府公告界定的市区范围内列入改造的城中村的土地按国有土地进行管理。
城中村国有土地利用要符合城中村改造总体规划。
（二）村集体经济组织兴办的二、三产业等工商企业生产用地，土地使用权依法按现状用途确认给城中村转制后组建的股份制公司或现村集体经济组织。
该类土地使用权需要补办土地出让手续的，经市人民政府批准，可按协议出让方式办理。土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政部门收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（三）村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地，其土地使用权按划拨方式依法确认给该公益性或事业性单位。
（四）符合城中村改造总体规划的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用权按划拨方式确认给合法使用人。需要按出让方式处置的，可以按协议出让方式办理，土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（五）已被其他单位和非本村村民个人使用的村集体经济组织的土地，符合城中村改造总体规划要求的，由土地行政主管部门依法办理用地手续。不符合城中村改造总体规划要求的，应予拆迁，房屋由拆迁人按重置建安价结合成新给予补偿，土地退还原村集体经济组织。
（六）非村集体经济组织投资参与实施城中村改造，符合总体规划的经营性用地，按招标、拍卖、挂牌出让方式办理，土地出让金由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（七）城中村改造异地建设需要的土地，由市土地储备库统一供应，也可采取置换方式予以保障。
该类土地应当采取招标、拍卖、挂牌方式供地的，由市土地交易中心按招标、拍卖或挂牌方式出让。
（八）城中村改造涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。
三、拆迁管理
（一）依照市人民政府公告，转按国有土地管理的城中村，其拆迁管理以《郑州市城市建设拆迁管理条例》及有关政策规定为依据。
（二）拆迁人与被拆迁人在正式签订拆迁补偿安置协议前，其拆迁补偿安置方案必须由村集体经济组织或转制后组建的股份制公司召集村民大会或股东大会，按照民主集中制的原则讨论通过。拆迁补偿安置方案应该在村内公示。
（三）城中村的拆迁补偿安置方案应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。
（四）村集体经济组织或转制后组建的股份制公司可以选择自行筹集资金改造建设城中村，也可以选择房地产开发商参与投资改造建设城中村。
采取自行改造建设的城中村，可在符合城中村改造建设规划要求的前提下，结合本村实际，自主确定和实施其拆迁补偿安置方案。
采取房地产开发商参与投资改造建设的城中村，房地产开发商可以根据本企业的承受能力，按照自愿互利的原则，同村集体经济组织或改制后组建的股份制公司协商确定和实施其拆迁补偿安置方案。
（五）参与城中村改造建设的房地产开发商，在与村集体经济组织或转制后组建的股份制公司商议城中村改造建设拆迁补偿安置标准时，可以参照下列原则确定其拆迁补偿安置方案：
1．被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面积，228平方米以内按房地产市场评估价给予货币补偿；超过228平方米的部分按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。
2．被拆迁人选择产权调换补偿方式时，每处合法宅基地按228平方米的新建住宅面积予以安置；实际拆除面积不足228平方米的部分，由被拆迁人按照新建住宅建筑安装造价补齐差价；实际拆除面积超过228平方米的部分，由拆迁人按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。
被拆迁人如果不同意上述产权调换办法，可以选择按实拆房屋的市场评估价计算购置新建住宅面积的办法。
3．每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。
4．拆迁补偿安置方案中，应明确要求安置房的集中安置和楼层差价计算办法等项内容。
5．拆除城中村集体经济组织的商业用房、办公用房、生产用房和其他用房，拆迁人与被拆迁人可参照估价机构的估价结果协商签订拆迁补偿协议。
6．改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费标准按照郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室和郑州市物价局《关于郑州市城市建设拆迁搬迁补助费和临时安置补助费等标准的通知》（郑拆管字〔2003〕12号）执行。
7．拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿办法，拆迁人和被拆迁人可以按照《河南省实施（土地管理法）办法》（1999年9月24日河南省第九届人大常委会第十一次会议修订）的有关规定，由拆迁人与被拆迁人协议约定。
8．2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。
（六）城中村的改造建设必须依法办理拆迁许可证手续。
（七）拆迁人和被拆迁人可以委托有专业资质的估价机构对拆除房屋及其用地进行价格评估，其评估结果可以作为分析拆迁补偿安置成本的依据。
（八）拆迁人或被拆迁人对估价机构的估价结果有异义时，可以按照建设部建住房〔2003〕234号文印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定程序申请复核、鉴定。
拆迁人、被拆迁人就拆迁安置补偿标准达不成协议的，可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。
（九）拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议的，经双方协商仍不能达成一致意见时，有争议一方可以向人民法院提起诉讼。
（十）本办法未尽事宜，由各区政府和开发区管委会根据郑政〔2003〕32号文件规定，结合本区实际，研究制定相应政策。关于城中村改造安置模式的若干思考 1270
城中村是指在城市建成区内，在原农村居民点范围内形成与周边城市环境构成鲜明反差的，以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称作都市里的村庄。建区以来，路桥街道大量土地被征，用于城市道路、公园及相关市政配套设施建设，据统计建区以来共征用土地6000多亩。大量土地征用使得一些农村村落变成了城中村，这些村功能混乱，居住用地、工业用地、商业用地等相互交叉，新旧住宅参差不齐，致使公共活动空间缺乏，建筑景观杂乱无章，市政和公共配套设施不足，出现了消防通道、水、电及下水管道等设施难以负荷等问题和环境卫生恶劣、社会治安复杂、安全隐患较多等现象，也成为城市管理与建设的死角。城中村有大量存在，严重影响了路桥城市综合竞争力的提升、城市功能的发挥和城市现代化的推进，城中村改造势在必然。
在城中村改造中，首先碰到村民建房安置模式问题，选择较好的安置模式对于推进路桥街道城中村改造，尽快提高村民居住质量，提升城市形象有着重要意义。笔者认为选择“政府主导、市场运作”的安置模式是现阶段城中村改造的最佳模式。
一、“城中村”改造的现有模式
当前，我区的城中村改造工作尚处于探索起步阶段，就部分村庄现阶段改造模式来看，主要有以下三种做法：
1、政府包干模式。这种模式主要由各管委会或镇（街道）负责统一建设村民安置用房，按旧房拆迁量、人均面积确定安置价值和面积，以低于成本价提供给村民，并按人均1.5万元的标准给村民解决社保问题，解除农民的后顾之忧。同时村集体享受征地面积8%村留地政策。这种模式优点是村民在获得较多眼前利益的同时，较好地兼顾了长远利益。缺点是建设管理难度大，管委会及镇街道既是建设业主，又要承担部分监督管理职能，需要大量的专业人才；在大范围强势推进中更容易造成农民与政府部门之间的矛盾。而且这种政府包干模式其资金平衡也只能立足于大范围长时间的动态平衡，若大面积推广会出现阶段性的资金和人力资源短缺问题。
2、委托开发模式。这种模式主要是将推行“立改套”所节约的安置地、村留地通过挂牌方式低价出让给房产商，房产商在支付拆迁征地费用的同时，按人均面积免费向村民提供安置房，并向村集体提供少量的小区临街商业用房。这种模式的优点是农民眼前利益明显，以土地换住房；安置房建设管理简单，由房产商建好后交付给农民，有关部门不直接参与建设，只承担监督职能。缺点是难以兼顾村民的长远利益，如村集体保留地今后的增值收益归开发商所有，村民不能享受。而对政府来说，由于节约的安置地、村留地挂牌出让后，经房产商开发面向社会销售的那部分房产不仅增加了市场房产供应量，对房产市场有一定冲击，并直接减少了政府潜在的住宅用地拍卖供应量，使政府土地出让金收入减少。政府虽然没有直接投入资金，但实质上政府是通过出让巨大利益给村民和房地产开发商来推动此项工作，因而这种模式不宜大范围推广，在实际操作中，政府必须合理引导和严格控制，以避免开发商为了一味追求经济利益，而损害村民和城市的长久利益。
3、自建公助模式。其主要内容是“土地统征、资金统筹、专项补助、自主建设”，即村提出申请，镇街道审核，根据村核定建房用地，按比例留足集体用地，其余土地由政府一次性统一征用；在统征土地中选择合适地块，分阶段拍卖，筹集专项基金；按标准对统征土地及安置地上房屋拆迁费、小区配套费、村民养老保险费、小区规划设计及各项报批费用等实行专项补助；在统一规划、设计、报批、管理的基础上，实行村民以幢为单位联建联管（或由村委会牵头进行较大规模的建设），建设费用和质量自负，村委会统一进行小区配套设施建设（由监理单位和村民质量监督组进行双重监督，并进行预算，公开招投标和事后审计），按幢验收合格后按户发放土地、房产证。这种模式的优点是有利于调动各方面工作积极性，实现分工协作，形成合力，减轻政府的建设资金压力和拆迁阻力。缺点是受制于村集体经济和村民实力，改造周期较长，在村民意见难于统一的情况下，会出现议而不决、久拖不决最后不了了之的可能，在实际操作中，由于村集体缺乏开发建设的经验，往往会降低改造品质。
从上述三种改造模式可以看出，政府、村集体和开发商在不同的改造模式中所扮演的角色各有侧重。但作为城市的经营者，政府必须参与到城中村的改造工作中来，通过其杠杆作用，均衡各方利益。政府在改造过程中要掌握主动权，加大政府监控力度，实行政府调控与市场运作相结合，是突出土地集约利用与建设用地调控。政府主导型这种模式并不是要政府出资改造，而是强调政府在改造过程中所起的宏观调控作用。但在改造初期，政府也可以出资用于市政设施及一些公共设施建设，其主要目的是从公众利益出发，保证开发时序上的合理性。
二、代建和回购模式是政府主导、市场运作的有益探索
当前，我省沿海一些城市在城中村改造中推出了代建与回购模式。在这两种模式中，政府成功地引入了开发商（代建商）的参与和建设，在自身条件有限的前提下，确保了城中村建设在投资、质量、工期等方面均取得了较好的成绩。笔者认为，在我区实施城中村改造时，代建与回购两种模式不失为政府主导、市场运作的好办法。
1、代建模式的特点
代建即由相应资质的开发商代理建设开发并收取适度酬金（管理费）的安置模式。目前应用较少，较适应于新成立的开发区，政府公务较多而精力有限，作为业主尚缺开发方面经验。这种模式里开发中的一切事宜由代建商总代理，包括计划立项、规划许可、建筑审批等，造价经审计后据实报销，相当于EPC承包模式（也称项目总承包模式）。
代建模式的主要步骤有：①政府公布拟建工程情况（包括质量与工期要求、代建管理费率范围等），以及对投标人在各方面的资质要求。②按照《中华人民共和国招标法》及相应的法律、法规，采取公开招标方式，确定入围的投标人。③按约定的评标方式，开标时随机确定一个基准分（如招、投标代表人摸一子取平均分），各投标人的管理费率报价以基准分为满分来打分，最高者为中标人。④中标人即代建商与业主（一般是政府下属的经济实体公司）订立代建合同，组织开展勘测、设计、施工、监理等工作。⑤代建商在竣工且前期物业成立后，将代建工程移交给政府。⑥业主按合同约定支付进度款，并按代建商的中标管理费率支付管理费。
代建模式的特点和利弊：
（1）业主的组织协调工作量小，但合同管理难度较大。由于业主只与代建商签订合同，合同数量少，使得业主的组织管理和协调工作量小，这也可发挥代建商多层次协调的积极性，但由于合同条款不易准确确定，容易造成较多的合同纠纷，因而合同管理难度较大。
（2）有利于控制工程质量。由于代建商与各施工单位之间通过合同建立了责、权、利关系，对于工程质量，既有施工单位的自控，又有代建商的监督管理，从而增加了工程质量监控环节。
（3）有利于缩短建设工期。
（4）对代建商而言，责任重、工作量大。不仅需要外部环境协调，还需要做好项目参与单位之间的协调，因此需要具有较高的管理水平和丰富的实践经验。
（5）由于代建模式中采取的是成本加酬金合同，这类合同中，业主需承担建设中实际发生的一切费用，也就承担了项目的全部风险，而代建商由于无风险，其报酬往往也较低，因此，这种模式的最大缺点是业主对工程总造价不易控制，代建商也往往不注意降低建设成本。
2、回购建设模式的特点
采用回购模式目前较为常见，这里政府将拟建项目的土地使用权采取拍卖和招标方式，由开发商买入并按要求建设住宅、商铺及公益设施等，建成后政府再向开发商以原先约定的回购价全部（或大部分）回购。它与代建模式的最大区别是建设资金为企业自筹，企业在拍卖或招标时必须根据回购价和自身的计划建设成本确定自己对宗地的竞买价。
回购模式的主要步骤如下（以拍卖为例）：①公告出让土地的位置、建设的质量与工期要求、建成后的回购比例或价格等。②拍卖土地使用权，由各竞买人加价竞买，最后以最高出价者中标。③开发商与政府签订回购合同，并按政府提供的初步设计图纸（有些工程已进行到施工图设计），在工期内完成建设投资。④工程验收合格后由政府按约定方式回购。回购模式的特点和利弊：
（1）一般在土地使用权出让时为带方案拍卖，具体建设内容以规划部门提供的规划条件书和规划方案为准，其建设内容基本上不存在可变性，这要求政府前期工作准备充分，至少要做好方案规划论证，因而政府工作量相对较大。
（2）开发商需要有较大的资金实力。
（3）由于回购价固定或基本固定，一定范围内的工料价格上涨风险将由开发商承担。
（4）开发商的利润点主要在于成本节约上，因此能督促其加强项目管理，重视对工程投资、进度方面的控制。
（5）政府的经济收益明显，一方面，在前期拍卖土地中能收到一笔土地出让金，可用于前期费用或进一步用于其它项目建设地块的拆迁、开发；另一方面，如果采取拍卖方式，在众多的参拍企业中由价高者得，而同时回购价固定，这就在很大程度上保证了经济收益。因此，这种模式更接近市场化。
3、两种建设模式的比较
代建与回购两种模式中，政府都成功地引入了开发商的投资与建设，与以往由政府自己建设或直接委托开发商建设相比，提高了政府工程的公开性、公平性与公正性，也使建设项目在投资、工期、质量等方面受到了更好的控制。对开发商而言，在目前开发商品房竞争激烈、销售存在较大市场压力的情况下，代建与回购模式则对他们产生了较大的吸引力，一方面利润虽然不高，但较为稳定，更无资金回笼风险，另一方面，能扩大开发业绩与市场影响，培养队伍，有利于今后企业的资质晋升。另外，由于这两种模式采取了市场化方式运作，质量上得到保证，并配以到位的物业，也使回迁村民得到了实处，因此在总体上是种三赢的局面，可加以肯定。
三、代建与回购模式的两个前提
根据我国国情，城中村改造运作中的资金来源目前还是政府投资。因此，无论是代建或回购中由拍卖方式产生的开发商，他们均需要在政府交付净地的前提下并按约定的标准建设开发，所以政府必须先解决好这二个前提，才能接下去让开发商（代建商）完成以后的“一揽子工程”。
前提一：制定建设标准和取费标准
建设标准由城中村改造工作领导小组办公室制定，应严格参照国家强制性条文，并结合城市实际，对规划技术中的住宅容积率、绿化率、日照间距、标准层与车库层的层高、小区智能化系数及配套公益设施标准等进一步明确。
现阶段我国房屋开发建设中收费项目众多，手续繁杂，标准不一。因此，政府对改造工程建设中的土地勘测费、白蚁防治费、人防费、墙改费、审图费、放样费、测桩费、管道煤气、有线电视费等取费作统一的优惠标准，在其它手续费用上也要明确该免的免，该减的减。
前提二：按时完成征地与拆迁工作
由于城中村改造工程建设多基于原村庄或农田上，房屋拆迁与农作物损失是不可避免的，如果不处理好，就会影响开、竣工日期，既容易引起开发商（代建商）与政府的矛盾，也会延迟广大村民的回迁安置，直接增大政府开支，甚至引发社会的不安定。因此，在代建与回购工程公示前，政府应做好这些前期征地与拆迁等工作。
四、对代建和回购模式的一些建议
代建模式或回购模式，不同程度地存在着代理问题，故新的模式也需要在制度上加以不断完善。
1、加强对建设工程的监督。政府要借助管理、审计等单位的力量，及时有效地对建设项目的进度、质量、投资等进行监控。
2、政府（业主）自身要重视诚信，及时按合同支付进度款或住宅回购款。
3、保护企业的适度利润。正确处理好投资、质量进度三者的关系，制定合理的代建管理费率（一般为建设总投资的2—5%）和回购价格，确保工程质量和进度。
4、重视限额设计。所谓限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算额进行初步设计，按初步概算造价限额进行初步设计和施工图设计。在整个设计过程中，要做到技术与经济的统一；在建设与投资中，引入价值工程理念，重视寿命周期成本分析。
5、保障农民工利益。在代建模式中，政府与代建商签订代建合同时也要签订廉政责任书，并要其交纳廉政保证金，代建商与施工单位、材料商之间在正式合同之外的小合同或承诺现象要防止和杜绝。代建中的工程款要专款专用，决不能挪作他用，民工工资要及时兑现，以保障民工权利。
6、对工程合同价的探讨。在回购模式中，由于整个工程的合同总额已经确定，因此重点是正确预见今后出现的各种风险，如物价波动、恶劣气候、地质地基条件困难及其它规划、设计方面的变更等等，这些风险中哪些是合同总价包括的范围，必须明确规定，以使开发商对回购工程总开支做到心中有数，能有效控制资金的使用。在代建模式中，为避免代建商企图获得更多的代建管理费而对成本不加控制，应采取成本加奖罚确定的合同价，即首先确定一个目标成本，然后根据工程实际成本支出情况另外设定一笔奖金，当实际成本低于目标成本时，代建商除获得实际成本与管理费外，还可根据成本降低额得到一笔奖金，如果等于或高于目标成本，则无奖金。此外，对超过合同价的上限时，还要处以一笔罚金。
7、对政府组织城中村改造工程建设投资公司的探讨。城中村改造工程建设中，目前最紧缺的是一支既会运作（通过土地收储和投放达到增值以求工程建设资金平衡或实现赢利）又懂工程的专业队伍，而各镇街道都组建一支专业队伍不可取。建议区政府成立一支既会运作又懂工程的专业队伍，各镇（街道）在具体实施中主要负责监督管理职责，其它事宜可委托这支专业队伍实施。
（作者系路桥街道办事处主任）
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