公租房项目REITs的可行性分析-以北京地区为例

第一篇：公租房项目REITs的可行性分析-以北京地区为例

公租房项目REITs的可行性分析-以北京地区为例

在2009 年3 月5 日召开的十一届全国人大二次会议上，国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出积极发展公共租赁住房。此后，住房和城乡建设部等七部委联合下发通知，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。保障性安居工程建设成为调控房地产市场、解决中低收入以下阶层居民住房问题的一项重大民生项目，在全国范围内掀起了一个建设高潮，但普遍存在资金短缺问题。本文将公租房项目与REITs结合起来，以尝试建立公租房REITs模式解决这一融资难题。

一、公租房项目的融资困境

（一）公租房建设资金缺口巨大

在2011年11月16日，财政部、国家发改委、住房和城乡建设部三部委联合出台《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，允许从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公共租赁住房、允许将住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金统筹用于发展公共租赁住房，允许利用贷款贴息引导社会发展公租房。尽管住建部指明了地方政府公租房建设的资金来源，但是资金远远不够，加上公租房巨大的投入与微薄租金收入形成强烈的反差，导致公租房建设融资成为一大难题。

（二）北京市公租房建设情况

以北京市为例，2011年国家下达的北京地区新开工建设保障性住房指标是20万套（计划投资总额1200亿元），其中公共租赁住房6万套（计划投资210亿元）、经济适用房1万套、限价房3万套、定向安置房10万套。截至2011年10月底，北京市新开工建设各类保障性住房22.41万套，开工率达112.05%，竣工8.27万套，完成投资502.79亿元（完成计划的42%）。其中，公共租赁住房新开工5.61万套，竣工6283套，完成投资54.32亿元。2011年国家下达公共租赁住房计划开工套数占比为30%，截至10月末，实际开工率为93.5%，低于各类保障性住房平均开工率18.55个百分点，竣工套数占比只有7.6%，实际完成投资仅占全年计划投资的25.87%，低于各类保障性住房平均水平16个百分点，占各类保障性住房实际完成投资总额的10.8%。由此可见，公共租赁住房投资建设进度滞后于其他类保障性住房，融资瓶颈成为制约建设进度的主要因素。

二、公租房项目的REITs融资模式的设想

（一）REITs 的概念及特点

房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称为REITs），最早出现于20 世纪60 年代的美国，它是一种通过专门机构发行收益凭证的方式筹集广大投资者的资金，再投资于能够产生稳定现金流和收益的房地产，并将投资收益按一定比例分配给投资者的基金信托产品，其主要投资对象是回报率较稳定的物业，如办公楼、商场、物流中心和住宅物业，投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值。

REITs有两种典型的运作方式：第一，由特定目的载体公司（SPV）向投资者发行受益凭证，募得资金集中投向写字楼、商场等商业地产，经营收益用于向投资者还本归息；第二，房地产发展商将旗下部分或全部经营性项目资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，等分成若干份出售，然后定期给投资者派发红利，投资者相当于投资了类似债券的产品。

REITs 经过几十年的发展，已经在全球20 多个国家和地区得到运用，它之所以发展的如此迅猛，主要源于它良好的市场表现和投资吸引力。具体来说，首先，它的筹资对象是广大投资者，投资门槛低，可吸引广大投资者积极参与。其次，REITs 在证券交易所、柜台市场都可交易流通，流动性较强。最后，REITs 通过专业的投资组合策略使得投资从种类和地域上都比较广泛，可有效防范非系统性风险。由于其收入以相对定期的租金收入为主，收益稳定，波动较小。

（二）公租房REITs 模式的必要性

1.REITs 模式能撬动社会资本，拓宽融资渠道，减轻政府财政负担。REITs 作为一种证券化的产业投资基金, 借助于信托公司发行，可以吸引和撬动较大规模的社会资本参与，流动性较高, 不仅能够为政府减轻短期内购建公租房的巨额直接投资压力，而且还能节约隐性的资金筹集和管理成本。

2． REITs为广大投资者提供一个风险较小、收益稳定的投资选择。由于公租房具有社会保障性的特点，由政府作保证的、能获得持续稳定的租金收入，因而公租房信托隐含有政府信用，是介于普通投资品种和国债之间的风险较小、收益稳定的投资品种。对谨慎型投资者很有吸引力，而且，REITs 可以根据项目需要，将信托资金打包分割成多个产品连续融资，帮助满足今后若干年持续性的资金需求。3.REITs 能够帮助降低银行资产的风险。REITs收购银行资产中抵押房产或购买抵押债权，将增加银行房产变现的渠道，提高银行资产的流动性，有效防范或减轻房价过度波动可能扩大的金融风险。

4.REITs 市场化的资金供给可以提高公租房管理体系的效率和透明度。随着有关法律法规的完善，国内REITs 的运作将逐步与国际接轨。REITs 严格的监管机制和信息披露制度，将会大大提高整个保障性住房体系的运作效率和透明度，有效改善以往以政府为主的公租房融资系统中的资金浪费、占用以及挪用等不良现象。

三、构建公租房的REITs运作模式

（一）设计要素

1.信托组织形式：契约型。通过签订信托契约，明确投资人、信托公司、托管银行以及保障性住房资产管理公司各方的责任和义务。

2.信托资金使用：主要以收购存量市场的公租房，二手房、空置房和银行不良资产为主，同时允许适当投资于其他房地产项目，藉以分散风险、增加盈利机会。

3.项目管理公司：成立专门的保障性住房资产管理公司，主要负责公租房、经济适用房、限价商品房、城中村以及棚户区改造等保障性住房的投融资、建设和管理等。其中，除公租房之外的其他项目均带有一定的营利性，可以将其收益补充公租房的资金不足。

4.信托投资人：鼓励不同类型投资者参与投资公租房REITs，并允许上市流通。

5.信托期限：考虑到新建项目的建设和配租周期，一般在3 年以上才能回笼投资。因此REITs 投资期限起码在5 年以上，一般在10 年左右为宜。

6.投资收益：REITs转让的溢价收益；REITs租金利润90%的分红收益以及其他具有一定盈利性的物业收益。

（二）公租房REITs的运行机制

信托公司通过发行受益凭证成立公租房REITs，并委托保障性住房资产管理公司负责信托的具体投资运作；保障性住房资产管理公司用公租房REITs资金负责向房地产中介公司、开发商、二手房业主、抵押房产的债权银行等收购公租房，形成大规模的公租房资产池，符合国家政策条件的保障对象向保障性住房资产管理公司租赁公租房并支付租金，REITs用租金收入及其他具有一定盈利性的物业收入作为分红给投资人；托管银行负责信托资金保管、使用与租金收缴的具体业务；投资人可以在证券市场上转让REITs。

（二）以北京地区为例建立公租房REITs模式

2011年6月30日，市国资委代表市政府注资100亿元设立北京市保障性住房建设投资中心，该中心将承担保障房融资、建设，以及公租房运营管理等方面的职责。在融资方面，该中心主要通过财政拨款、公积金贷款、银行贷款、债券等金融工具来筹集资金，同时不排除将来研究采用信托等多种方式，增加保障房融资的渠道；在建设方面，该中心将类似于一个开发单位，作为一个保障性住房的建设主体，担负保障房的开发建设和收购任务。同时，还将做好公共租赁住房的运营管理和物业管理；在公租房的运营管理方面，该中心主要负责公租房出租后的租赁管理和物业服务。公租房的产权归该中心所有，同时一般按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，因此公租房REITs具有很强的可操作性。

具体运作模式如图所示：

发放红利 投资 支付信托报酬 投资人 信托公司 托管银行 发行REITs 上市 委托管理 流通 房地产中介机构 购租房产 资金收付 证券市场 抵押银行 保障性住房建设投资中心 出租住房 支付租金 开发商 保障对象 二手房业主

四、建立和运行公租房REITs 融资模式必须解决的问题

虽然发展REITs 已是大势所趋，但目前仍存在制约因素，主要有以下几个方面：

1、相关法律亟待完善。我国REITs 方面的法律只有《信托法》、《投资基金法》，涉及面很窄。REITs 筹集和运行的过程很长，期间存在着很多潜在风险，若缺乏法律的保护，其运行会出现很多的误差和阻碍。因此需要相关的政府机关着手完善相关的法律法规，专门制定针对房地产信托投资基金的管理措施和法律法规，使得REITs 最初就以法律来规范其发展的方向。

2、培养和引进专业人才。目前我国房地产信托行业还处于初级的发展阶段，管理人员以房地产专业人士居多，其金融操作能力普遍较弱，复合型人才欠缺。REITs 对管理团队成员的素质要求较高。既要擅长金融操作，又要懂得房地产投资开发与管理，还要熟悉国家的公共住房政策。因此，需要全方位培养这种复合型人才，避免将来的市场操作风险。

3、完善配套的税收方面的优惠政策。在国外，REITs 得以发展，很大程度上是因为其能享受税收优惠，而我国目前的税法体系尚未对资产证券化产品确定明确的税收标准。因此，需尽快确定REITs 有关税收政策标准。可以参照美国经验施行单边课税，即如果REITs 的分红比例超过90%就免除公司所得税，只向投资者的投资收益征税。

4、建立信息的披露机制。REITs 的正常运行需要及时的披露信息，以保证投资者的利益，然而房地产业不规范的发展造成信息严重不对称，这使得道德风险的发生成为了可能。信托投资公司要从自身做起，完善其内部的治理结构，防范道德风险和操作风险，提高风险管理的能力。在信息披露方面应当要做到更加规范，使信息对称化。

参考文献：

[1]杨刚，吴燕华.廉租房房REITs 的住房公积金方案研究---以安顺市为例[J].山西行政学院学报,2012,(2).[2]刘颖,马泽方.破解保障性住房融资瓶颈之策：REITs模式[J].河北经贸大学学报,2011,(9).[3]刘方强,李世蓉.基于BT与REITs的公共租赁房项目融资模式—BTR*[J].建筑经济,2011,(4).[4]任海军,谢雯婷.城镇廉租房项目REITs模式研究[J].特区经济,2009,(2).[5]林欣.北京市发展REITs 的可行性分析[J].区域经济发展,2010,(10).

第二篇：亚洲金融危机分析--以泰国为例

亚洲金融危机分析--以泰国为例

泰国金融危机爆发于1997年第二季度，但病根早在1990年至1995年经济高速增长时期就埋下了。当时，泰国积极实施鼓励外资的政策，处于加快金融业开放、推进本币可兑换及利率自由化的进程之中。在上述政策的推动下，大量外资持续流入境内，FDI及外债均大幅增加，短期外债比重高达50%以上，一部分境外资金直接或间接流入了股市和房地产市场。在外债及外商投资的推动下，出口导向型经济产生了较多国际收支顺差，本币面临着升值压力，而这反过来又进一步吸引境外资金流入。在上述各项因素的作用下，国内经济高速增长(1990年至1995年泰国GDP年均增长9.04%)，房价及股市大幅上扬，泡沫经济逐步形成。

1997年2月初,国际投机者向泰国银行借入高达150亿美元的数月期限的远期泰铢合约,然后在外汇市场大规模抛售,使泰铢汇率波动。泰国央行为捍卫泰铢地位，动用了20亿美元的外汇储备稳定汇率。3月4日,泰国中央银行要求流动资金出现问题的9家财务公司和1家住房贷款公司增加资本金3.17亿美元,并要求银行等金融机构将坏账准备金的比率从100%提高到115%～120%,此举令金融系统的备付金增加19.4亿美元。但是社会公众对金融机构的信心下降,从而发生挤提,提走近5.77亿美元。与此同时,投资者大量抛售银行与财务公司的股票,结果造成泰国股市连续下跌,汇市也出现下跌压力。在泰国央行的大力干预下,泰国股市和汇市暂时稳定下来。5月7日,国际投机者通过经营离岸业务的外国银行,悄悄建立了即期和远期外汇交易的头寸。从5月8日起，以从泰国本地银行借入泰铢,在即期和远期市场大量卖泰铢的形式，在市场沽空泰铢，造成泰铢即期汇价的急剧下跌,多次突破泰国央行规定的汇率浮动限制，引起市场恐慌。本地银行和企业及外国银行纷纷即期抛售泰铢抢购美元或作泰铢对美元的远期保值交易，导致泰国金融市场进一步恶化，泰铢一度兑美元贬至26.94:1的水平。面对这次冲击，泰国央行动用约50亿美元的外汇进行干预，并取得日本、新加坡等国家和地区中央银行不同形式的支持。同时，泰国央行又将离岸拆借利率提高到1000%，又禁止泰国银行向外借出泰铢。在一系列措施干预下，泰铢汇率回稳，泰国央行又暂时控制了局面。6月中下旬，泰国前财长辞职，引发金融界对泰 1

铢可能贬值的揣测，引起泰铢汇率猛跌至1美元兑28泰铢左右。泰国股市也跌至8年来的最低点，金融市场一片混乱。7月2日，泰国央行宣布放弃固定汇率政策，实行浮动汇率制。泰国金融危机爆发。

对泰国而言，金融危机的影响以不利影响为主，但也会有积极的成分。金融危机的不利影响体现在：

第一，金融危机发生过程中出现的对泰国经济的不利影响。例如，泰国央行采取的提高利率的措施会抑制企业正常投资需求，妨碍企业扩大生产规模。从国际资金流动角度看，大量资金的频繁流动会扰乱泰国的金融市场运作。从公众角度看，金融危机发生期间的不稳定局势会给他们的正常生产经营活动带来很大干扰，泰国的经济秩序也陷入混乱状态。

第二，金融危机发生后泰国经济条件发生了变化。首先，金融危机发生后，外国资金大举撤出泰国，泰国缺乏资金发展经济。其次，以泰铢衡量的对外债务大量增加。最后，泰国被迫采取浮动汇率制度后，泰铢大幅度贬值，给正常生产、贸易带来不利影响。

第三，金融危机发生后相当长的时期内泰国政府被迫采取紧缩性的财政货币政策。大批企业破产或亏损，泰国政府财政收入减少近2％GDP，泰铢大幅贬值也使政府损失近1％的GDP。

泰国金融危机的积极成分体现在，其暴露了泰国经济原来掩盖的许多问题--汇率高估、中央银行对金融市场风险缺乏足够的宏观调控能力和有效的监管体制、过分依赖外资流入推动经济发展以及经济与产业结构不合理。同时，泰铢大幅度贬值有利于纠正原先存在的货币高估现象，有利于改善国际收支。当然这些有利影响本身也是在非常痛苦的过程中发挥出来的。

参考文献：

《泰国金融危机爆发后的经济调整》，李毅，《亚洲金融危机的原因及其影响》，杨燕华，《燧石》期刊

《面对金融危机泰国中央银行是如何应对的》，李继，《金融会计》期刊

第三篇：政府购买社区矫正服务可行性分析---以杭州市为例

政府购买社区矫正服务可行性分析---以杭州市为例

背景介绍：

在公共财政改革不断深化的背景下，作为与市场经济相适应的构建公共服务型政府的新型理财方式，政府购买服务正逐步进入公众视野，并日益成为我国财政实践的一部分。目前，上海、深圳、山东等地已不同程度地启动了政府购买服务的行动。而社区矫正是政府购买服务的重要项目之一。自2003年7月10日最高人民法院、最高人民检察院、公安部和司法部联合下发《关于开展社区矫正试点工作的通知》以来，我国的社区矫正试点工作已经在18个省（自治区、直辖市）全面展开。经验借鉴：

海社区矫正模式是当前我国较为成熟的一种模式。上海市社区矫正工作于2002年8月在市委政法委的直接领导下正式开展，经过四年多的探索与实践，逐步形成了符合上海实际、具有上海特色的社区矫正运作模式，此模式已成为当前各省、市效仿与学习的典范，同时也为理论界与学术界研究与探讨我国社区矫正未来发展方向提供了新的实践操作空间和理论思考空间。

上海于2002年8月开始了在徐汇区斜土路、普陀区曹杨新村和闸北区宝山路三个街道扩大社区矫正的试点，试点的管理对象包括缓刑、假释、管制、保外就医和剥权人员。到2003年1月在这个三个区的31个街道(镇)进行全面开展工作，再到2003年8月又扩大到浦东、卢湾两个区，在全市的5区的59个街道(镇)试点，试点工作走过了3年艰苦探索的不凡历程。2003年初，上海市委政法委经过半年的调研，提出在全市构建预防犯罪工作体系的思路，即按照“政府主导推动、社团自主运作、社会各方参与”的方式，由政府出钱购买服务，引入社团和社工帮助吸毒者、社区青少年、社区矫正人员三类特殊人群树立生活的信心和能力，从源头上预防犯罪。2004年2月，在肯定前一阶段工作成效的基础上，上海市按照前一阶段提出的“政府主导推动、社团自主运行、社会多方参与”的总体思路组建了的三个民办非企业性质社团组织，即上海市自强社会服务总社、上海市新航社区服务总站和上海市阳光青少年事务中心，标志着社团自主运行的实质性启动。2004年8月起，在试点工作的基础上，体系建设在全市各区县范围内全面推进，逐渐形成了多元化的、各司其职、协同管理的综合治理新格局。上海模式的优点分析

1、上海模式的有利社会经济条件，上海位于全国改革开放的前沿，经济实力雄厚。

2、上海模式具有专业工作理念，在整个模式的构建与发展完善中，设计者与实施者超越了传统依靠行政方法的实施专政的理念，而采用了社会工作关于平等、尊严、接纳、诚信等方面的理念，以及发挥社会工作康复、预防功能的理念。因此，从一开始就强调了将社会工作的价值理念运用到社区矫正的过程，通过政府购买社工服务的方式推动民间社团的自主运作，实行专门化机关管理和社会化管理相结合。

3、上海模式具有独特的体制，在政府的主导与推动下，分别从事禁毒、社区矫正、青少年事务三项工作的民办非营利社团——上海市自强服务社、上海市新航服务总社、上海市阳光社区青少年事务中心成立并良好运作，标志着“社团自主运行”的顺利开展。这三个社团获得政府购买服务的费用，承担政府指定的服务项目，主要职能为人事招聘、培训与考核以及制定统一的工作要求等日常管理。在区级层面，对应三个社团各区相应有三个社工站，各个街道都设有社工点。

4、上海模式的矫正队伍构建，通过政法选聘与社会招聘两种方式建构，社会招聘的工作人员按1：50的比例配置，招聘的人员大约12%左右的专业为社会工作与法律。具有本科学历的人员每月工资待遇是2000元，大专学历的只有1500元（另外每年具有养老保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、失业保险以及住房公积金福利待遇）。而选聘的人员指导、帮助招聘人员熟悉工作，并以每年25％的比例退出社区矫正工作；选聘人员除原先单位的工资福利待遇外，适当给予电话补助、交通费用补助和餐饮补助。

5、在考核评估方面，由市社区矫正办分别对矫正工作站、社工点进行考核，其标准包括司法所承担社区矫正日常管理职能；重新犯罪率的大小；法律文书是否齐全；矫正方案是否规范；台帐是否完善等方面。对于社工的考核，制定了“台帐建立率、案主见面率、重点案主谈话率、个案涉及率”为主要内容的目标考核制度，而不是一味强调总结报告与重新犯罪率的多少。

杭州市社区矫正优势分析： 与上海相比较，杭州市在推行政府购买社区矫治方面拥有许多相似的优势条件，同时也具备了自己的一些独特优势。

1、有利的经济条件，杭州同样位于全国改革开放的前沿，经济实力同样雄厚。

2、杭州具有悠久的历史文化，良好的社区环境不断培育形成，基层组织和文明建设得到了较快的发展，市民的思想道德修养、科学教育水平和民主法制观念有了进一步的提高。杭州市老年人众多，通过相关培训，可以将它们纳入社区矫正人员的群体。

3、杭州市市政府、杭州司法部门对杭州市推行社区矫正工作十分支持，为社区矫治奠定了良好的基础。在杭州市政府和司法部门的支持下，2007开始，杭州在全市范围内推开社区矫正试点，为全面开展社区矫正积累了经验。如建德市司法局结合实际，在寿昌林场江山坪林区建立了寓社区矫正人员公益劳动和归正人员过渡性安置帮教功能为一体的“中途之家”。

4、杭州市有其所高校开设了社会工作专业，为社区矫正提供了所需的专业人才队伍。

杭州市社区矫正劣势分析：

1、在社区矫正方面，杭州市的起步比较晚，虽然07年开始推开了几个试点，但从整体上来说，各个试点之间缺乏联系，而却各有特点，难以全面开展，所以杭州市在社区矫正方面还缺乏相当的经验。

2、社区矫正是由政府出钱向专业的民间机构和团体购买服务，政府是主导系统，民间机构是运作系统。而专业的民间机构和团体是杭州市所缺乏的。

3、杭州每年有大量社会工作专业的毕业生，但是受到岗位，工资待遇等因素的制约，真正从事社会工作专业相关职业的人很少，所以人才流失相当严重。相关建议：

总体来看，杭州市推行政府购买社区矫正服务是可行的。结合杭州在社区矫正方面的经验和条件，可以提出相关建议。

1、结合实际，加快队伍建设，增强社区矫正力量。除了按照“职业化、专业化、社会化”的要求，加快社区矫正“三支队伍”的建设步伐之外，还应制定相关政策条例，鼓励民间组织成立专业的团体。积极吸收愿意且有能力参与社区矫正工作的群众团体、民间组织和社会各界人士参与社区矫正工作，共同做好矫正对象的管理和帮教工作。逐步使政府成为为主导者，专业民间机构成为实施者，社会团体（社区妇联、青联等）成为协助者，三方密切配合，相互协调，共同搞好社区矫正工作。

2、将市场机制引入，提高透明度和竞争度，并将此作为政府购买社区矫正服务的两大基点。透明与竞争是政府购买服务制度的灵魂和抓手。只要有市场和竞争，即使真的缺乏服务提供者，只要假以时日，根据需求引致供给的经济学原理，市场自然会创造出来。政府购买服务的精髓在于打破垄断，一旦竞争比较充分，社区矫正服务质量也会相应提高。

3、完善社区矫正管理体制，明确管理责任，提高政府购买社区矫正服务的管理水平。要准确识别那些团体适合提供社区矫正服务。在此基础上细化合同条款，准确地列出其标准、质量、要求等。然后，建立良好的投诉机制。加强对合同执行情况的监测，构建由政府、社区或中介机构共同参与的立体化监督体系。同时，在对于政府主导下的独立社团的管理上，人员、资金和业务由同一部门统一主导，提高矫正工作开展的质量与效率。

第四篇：总部经济研究分析——以香港为例

总部经济研究分析----以香港为例

正文：

一、总部经济产生的背景：

在经济全球化和信息网络技术快速发展的背景下，企业所处经济环境发生了深刻的变化，生产要素和资源在全球范围内的流动速度加快，国际分工不断深化，使得企业组织结构出现了一些新的特征——企业总部与企业加工制造基地在空间上实现分离，即企业总部向中心城市聚集、加工制造基地则向成本较低的区域集中，并呈现集群化发展趋势。总部聚集对中心城市产生深刻影响，由此形成了一种新的区域经济形态，即总部经济。

二、总部经济相关理论概述

（一）、总部经济形成机理

企业在产品生产制造过程中会对土地、原材料、能源以及一般劳动力等基础资源产生大量的需求，而在研发、资本运作、营销等活动中会需要大量的高端人才、技术、资金以及信息等高端资源。在欠发达地区，企业往往能够以较低的成本获得上述基础资源，但若要在这些地区获得高端资源则必须付出很高的成本，甚至即便付出很高的成本也无法获得；而在中心城市的情况则刚好相反，企业获得高端资源需要付出的成本相对较低而获得如土地、能源等基础资源的成本会很 高。企业为了更经济有效地运营就会选择将不同职能的部门分布在资源禀赋不同的地区，由此便会出现企业总部在中心城市大量聚集的现象。

(二)、总部经济特征概述

首先，企业总部的活动需要大量高层次人才的参与。总部经济是企业内部价值链基于区域比较优势在不同区域进行空间布局优化的一种经济表现形态。为了在满足企业发展需要的前提下最大限度地降低发展成本从而达到效益最大化的目标，企业在空间上按照“总部一制造基地”的模式分离，将组装、加工等附加值低、以简单重复劳动为主、消耗大量能源的环节移出城市中心，留下管理、研发、营销等附加值高、所需处理的问题复杂多变且对企业发展影响深远的重要环节，企业总部的职能直接决定了其必然对高层次人才有很强的依赖性。

其次，总部经济具备科技含量高的特点。产品研发、技术创新等企业总部所承担的重要职能对于以知识、技术为核心的智力资本依赖度很高，企业在科技方面的发展作为其总部的重要产出之一，是中心城市在将以消耗普通劳动力及能源等为主的低附加值生产环节剥离出去以后，其生产总值不降反增的重要原因。

再次，总部经济与金融资源、金融服务关系紧密，吸金能力较强，拥有大量的资金资源。企业总部作为执行企业财务运作职能的核心部门，一方面要负责为企业的正常运营筹集到足够的资金支持，这就需要企业总部所在地区能够有足够多的金融机构来为其提供资金融通，这对于经营暂时处在困难时期或正处于投资期的企业来说尤为重要，若没有足够的资金支持，资金链的断裂会给企业造成很大打击。最后，信息的获取与传递对企业总部来说至关重要。企业总部掌控着企业未来发展的方向，其根据对产品技术、市场环境、顾客需求、政策法规等方面的理解与判断所做出的决策，往往会成为企业兴衰成败的关键。

三、香港总部经济发展现状分析

作为一个国际化大都市，香港拥有107个国家的领事馆或总领事馆目前有超过3800家跨国公司在港设立地区总部或办事处，在整个亚太地区位居榜首。根据香港有关部门的调查数据显示，截止2007年6月1同，有1246家地区总部和2644家跨国公司的办事处设在香港。这些跨国公司的主要业务是批发，零售及进出口贸易，商用服务业、运输及有关服务等。

落户香港的公司总部的行业涉及批发、零售及进出口贸易业；商用服务业；运输及有关服务业；金融及银行业；制造业；建造业、建筑及土木工程业；电讯业；保险业；地产业等较为广泛的行业。但是，这些行业所占份额并不均衡，如果按地区总部主要业务范围划分，服务业占绝对主导地位，比如批发、零售及进出口贸易业，商用服务业，运输及有关服务业，金融及银行业四项所占份额在2005年和2006年分别达91．0％和91．4％。这足以说明入驻香港的地区总部是以服务业为主的。

影响跨国公司选择香港作为地区总部地点的关键因素主要包括以下几点：税制简单且税率低，资讯自由流通，没有外汇管制，廉洁的政府，通讯、运输等基础设施完善，自由港的地位，政治稳定和安全，地理位置优越，法制和司法独立，专业化的服务支持。这些地理上和政治上的因素，赋予了香港发展总部经济的独特优势，给香港发展总部经济营造了一个良好的营商环境。

四、发展总部经济总结

根据上文对香港在发展总部经济的概况论述，可以看出企业总部往某个城市集聚，是企业基于战略发展需要进行的主动选择，看中的是城市特有的优势资源，需要所在城市具备一定的条件，采取有针对性的措施，形成有利于吸引企业总部集聚的良好环境。主要可以概括为以下三个条件：

(一)区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源

总部经济聚集地拥有了高素质的劳动力和丰富的科研资源，就能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集型价值活动的创造。香港拥有众多的高素质人力资源，其高等教育发展在全国也是处于前列。而且跨国公司和国内大型集团公司通过在其设立科研开发中心、与高等院校合作培养人才模式等进一步丰富了所在城市的科研教育资源。发展总部经济需要国际化人才和开放式的知识创新氛围。

(二)区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施 在当今原材料价格不断上涨、能源价格起伏不定的时期，交通运输成本成为企业考虑的一个重要因素。便利的交通网络，有利于公司总部与公司内其他分部、子公司、加工基地之间的各种联系，这能够使公司主要决策者与相关人员之间有良好的接触，掌握公司运营脉搏，及时发现问题，解决问题。香港位处珠三角的核心位置，毗邻澳粤，是我国对外丌放的重要窗口，公司总部在这些城市聚集很大程度上得益于这些城市天然的区位条件。香港的港口，为物流产业总部经济提供了基础；便利的交通条件，完善的交通网络体系，也是决定总部区位选择的重要因素。

(三)区域应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系

与总部经济相适应的专业化服务支撑体系应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、电子信息网络等诸多领域。事实上，国际化程度高、对公司总部吸引力强的城市，服务业在其国民生产总值中所占的比重都较高，2013年香港生产总值第三产业的比重达到了94％，第三产业在香港产业经济的发展中已经占有绝对的主导地位。现代服务业都是这些城市重点发展和支持的产业，发达的服务业、完整的服务业发展战略，是提高城市经济效益与经济实力的必然选择，也是发展总部经济的重要条件之一。

第五篇：公司战略分析——以云南白药为例

公司战略分析——以云南白药为例

姓名：

班级：注会

学号：

一、公司简介

云南白药由云南民间名医曲焕章先生于1902年创制，问世百年来，以其神奇的疗效被世人誉之为“伤科圣药”、“中华瑰宝”。

1971年，公司前身云南白药厂正式成立，白药开始了专业化生产。公司于1993年在深交所挂牌上市，成为云南省第一家A股上市公司。1996年，公司分别投资控股原云南地州的三家云南白药生产企业，即云南大理州制药厂、云南文山州制药厂和云南丽江药业有限公司，共同组成云南白药集团，对云南白药的生产经营实行“五统一”，为名牌战略的实施奠定了基础。1997年公司经国家批准获得自营进出口权。1999年，红塔成为白药集团第二大股东，实现了股权多元化；同年，云南省医药公司和天紫红药厂以优质资产配股方式进入云南白药集团，集团产业链从生产制造延伸到了药品流通和饮片加工领域。目前，省医药公司已成功改组为云南省医药有限公司，在云南首家通过国家GSP认证。天紫红药厂已改制为云南白药集团原生药材事业部，作为省内唯一的饮片加工企业，已于2003年顺利通过国家GMP认证。

经过30多年的发展，公司已从一个资产不足300万元的生产企业成长为一个总资产22亿多，总销售收入逾32亿元，经营涉及化学原料药、化学药制剂、中成药、中药材、生物制品、保健食品、化妆品及饮料的研制、生产及销售；糖、茶，建筑材料，装饰材料的批发、零售、代购代销；科技及经济技术咨询服务，医疗器械（二类、医用敷料类、一次性使用医疗卫生用品），日化用品等领域的云南省实力最强、品牌最优的大型医药企业集团。公司产品以云南白药系列和田七系列为主，共十种剂型七十余个产品，主要销往国内、港澳、东南亚等地区，并已进入日本、欧美等国家、地区的市场。“云南白药”商标于2002年2月被国家工商行政管理总局商标局评为中国驰名商标。

股东大会

监事会

董事会

薪酬与考核委员会

审计委员会

提名委员会

战略委员会

管理层

二、法人治理结构（见上图）

云南白药公司的治理结构完全按照现代企业制度的运作规则，分别以股东大会、董事会、监事会和经理层代表企业的权利机构、决策机构、监督机构和执行机构；彼此之间权责明确，各司其职，相互制衡，相互协调。已设立独立董事四名，达到公司董事会现有董事成员的三分之一。

云南白药是中国典型的上市公司法人治理结构，所有权和管理权分离，由董事会决定聘任了总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员对公司的日常经营活动进行管理，同时，股东大会为最高权力机构下设董事会和监事会，董事会和监事会向股东大会负责，监事会起到监督董事会及管理层的作用且监事会中设有三分之一的职工代表监事。

公司各部门的主要职责如下：

股东大会：决定公司的经营方针和投资计划，对公司的重大事件进行决策，此外还要对股东向股东以外的人转让出资做出决议。

监事会：检查公司财务；对董事、经理的经营管理活动进行监督并在发现董事或经理的行为损害公司利益时及时进行纠正；提议召开临时股东大会等。

董事会：召集股东大会、向股东大会报告工作并执行股东大会的决议；决定公司的生产经营计划和投资方案；决定公司内部管理机构的设置；批准公司的基本管理制度；听取高层管理人员的工作报告并作出决议；制定公司有关财务方面的方案；对公司的重大事件提出方案；聘任或解雇高层管理人员等。

独立董事：公司的独立董事具备履行其职责所必需的知识基础,独立董事任

职资格,职权范围等符合证监会的有关规定,能够在董事会决策中履

行独立董事职责,包括在重大关联交易与对外担保,公司发展战略与

决策机制,高级管理人员聘任及解聘等事项上发表独立意见,发挥独

立董事作用。

战略委员会：对公司的发展战略进行分析并制定切实可行的公司战略；即使发现市场所发生的变化并对公司的战略进行调整。

薪酬与考核委员会：制定公司人员的薪酬水平并结合实际情况及时进行考核和调整。

由以上公司治理结构图和基本职能分析，我们了解到该公司是存在合理且有效地治理结构的，这位公司未来组织目标的实现打下了坚实的基础。

三、企业目的、使命、愿景和目标

（一）目的云南白药集团股份有限公司是以盈利为目的的组织，其成立的首要目的是实现股东价值的最大化。

（二）使命

建设百年企业

（三）愿景

“传承文化、超越自我。济世为民”的企业理念指导下，公司成功实施内部创业机制、首席科学家制、虚拟企业运作模式、内部订单等四大创新机制，全方面实施品牌战略。

（四）目标

现代化国际化,融合传统与现代,沟通历史和未来,跨越民族与国界。

四、全面战略分析

（一）外部环境分析

企业的外部环境主要是从宏观环境、产业环境、竞争环境和市场需求几个层面展开的。

1、宏观环境分析（PEST分析）

（1）

政治和法律因素：支持医药行业发展

2012政府工作报告中，国家将生物制药再次纳入重点支持发展行业。商务部、中医药管理局等十四部委26日联合发布《关于促进中医药服务贸易发展的若干意见》，明确未来将出台财政投入、税收减免、金融支持、制订标准、建立境外中医药物流配送中心等一揽子措施支持中医药服务贸易发展。

（2）

经济因素：经济水平提高

2012年初中国的GDP首次超过日本，成为世界第二大经济体。我国经济水平不断的提高，人们的购买力很大的提高并且健康保健意识不断提高，人们的保健健康需求不断释放。

（3）

社会文化环境：中医药热

一方面从上世界九十年代开始，国家不断的重视中医药行业的振兴，促进中医药现代化的发展；另一方面中医药具有天然、毒副作用小、有特殊疗效等特点，是今年在世界范围掀起一股中医药浪潮。

（4）

技术环境

先进的提取技术、制剂技术、信息技术等逐渐应用于中医药行业，使整个中医药行业技术得到很大的提高，焕然一新的出现在人们面前.2、产业环境分析

（1）

产品生命周期

产品生命周期理论上来看：云南白药最著名的产品：云南白药气雾剂，云南白药牙膏，云南白药创可贴显然是一个处于成熟期的产品；即使是云南白药的整个医药王国里的产

品，无论从科技（疗效）还是从国际国内市场的竞争来看，也是属于相对成熟的产品。因此，云南白药必然要寻找新的且具有发展前景的核心产品，以避免其白药系列产品进入衰退期后造成企

业发展乏力。于是，乘着云南白药的白药系列产品尚且处于市场领先地位的时候，乘着云南白药在大力的利用其三件新开发的产品开展国际市场的时候，尽快的在国内进行非相关多元化以寻找其后续的核心产品（产业），显然是云南白药进行非相关多元化的一个重要目的。

（2）

产业波特五力分析

①买方议价能力分析

公司的“白药”系列产品是国家保护中药产品，而且目前在产地（云南）已实现统一生产、统一质量标准、统一销售，并都归属于云南白药集团。因此“白药”系列产品在整个产业链中具有优势地位。但在公司的“非白药“系列产品上，买方议价能力较强，就处方药而言买方议价能力仍然有限。

②供方议价能力分析

作为中成药企业，云南白药集团的上游原料药厂和辅料药厂是卖方，由于文山公司专注于建设三七产业平台,现有1000-2000亩三七种植基地,年产150-300吨因此公司具有一定的讨价还价能力。但原料基地所生产的原料药和公司产能存在一定缺口，加之原料对气候海拔等的要求，原材料产地较为集中、产量有限，所以公司讨价还价的能力又受到一定限制。

③替代品威胁分析

“白药”系列的主要功效是止血、镇痛、消肿、化瘀，客观上存在众多的替代品。但“云南白药”系列产品除了上述功能外，还有功效显著、立竿见影、使用方便三个特点，加之产品属于国家保护产品，具有垄断经营和品牌效应，替代品的威胁只在局部范围、条件下才能成为现实的威胁。因此白药系列产品替代品的威胁较为有限。

④潜在入侵者分析

医药行业与其他行业相比，进入门槛是比较高的，相应的撤出成本也不低，因此，医药行业的性质决定了潜在入侵者的可能性较小。

另外，决定一个行业潜在入侵者加入的一个重要因素是行业未来潜在的盈利水平。国家发改委先后近40次对药品价格进行下调，平均降幅达70%以上，甚至个别药品价格下降达80%之多。行业药品价格下降，成本上升，竞争加剧，行业出现大调整，近期潜在进入者进入的可能性很小。

但中国作为发展中的大国，经济持续快速增长，人民用药需求不断增加，中国医药市场潜力已经被世界医药行业所公认。世界制药业排名前25强基本上已在中国开展其制药投资业务，它们以雄厚的资金、优秀的人才、优质的产品、先进的技术等占领中国医药市场的高端，而且随着跨国公司的进入，将会有更多的外资药厂落户中国，分享中国经济发展带来的丰厚的成果。因此，对于中国医药企业来说，跨国制药巨头是未来最大的潜在威胁。

因此短期内企业将不会受到潜在进入者的威胁，但长远来看这种威胁一定会存在而且还是一个比较大的威胁。

⑤现有竞争者分析

通过政府协调与企业收购行为，目前云南省内的所有白药生产企业都已经集中到云南白药集团，加之受到国家一类中成药保护品牌的保护，保密配方技术只有云南白药集团拥有，其他企业如果需要生产带有白药成分的产品需要与公司合作，因此公司的白药系列产品原则上没有竞争者。但在公司非白药产品上存在与同行业较为激烈的竞争。在技术上，公司研究所经过几年努力，为公司的未来市场和发展奠定了产品基础，也为在技术上形成了技术壁垒。

（3）

成功关键因素分析

通过以上的分析可以看出，云南白药集团股份有限公司的成功之处是打造的不仅仅是一个产品，更是一个品牌。并且不断地增加自身优势，把常规做到极致就是创新，成为了一个成功的企业。

3、竞争环境分析：竞争比较激烈

（1）中药制药工业：昆明制药集团股份公司、盘龙云海药业、点虹药业等。

（2）医药商业企业：云南省医药公司、云南双鹤药业公司、东骏药业、鸿翔药业等。

（3）零售企业：各大药房等。

（二）企业内部环境分析

1、企业资源与能力分析

（1）

企业资源分析

云南白药股份有限公司是上市公司，资金充裕，财务状况良好；而且拥有丰富的天然药物资源和深厚的民族传统医药积淀；并且拥有知识产权优势，这是得企业在有形资产和无形资产上都存在很大的优势。

（2）

企业能力分析

由于前面论述，企业拥有很好的盈利能力和营销能力，拥有自己的独立知名品牌，对于公司的发展和壮大有很好的促进作用。而且公司上市之后备受关注，长期发展能力很强。

支持活动

内部

后勤

生产

作业

外部

后勤

市场

营销

销售

服务

利润

利润

基

本

活

动

企

业

基

础

设

施

人

力

资

源

管

理

技

术

支

持

采

购

供

应

2、价值链分析

（1）

人力资源管理

①公司人员招聘、培训和引进的机制尚待完善

②企业职工的激励机制合理,职工保障体系较完善

③职工对工作环境和工作强度满意度较高

④各分公司销售队伍相对稳定、成熟

⑤生产、研发部门人力资源缺乏

⑥管理授权程度较高,但监督体系欠缺

⑦对员工自我成长与学习的激励和计划不够

（2）技术发展

①技术发展活动的速度迟缓

②技术引进条件和机制不完善,信息不通畅

③技术开发与生产企业没有很好的结合④各企业自我技术创新的水平和条件不够成熟

⑤企业内部管理信息系统不足

⑥对企业GSP和GMP管理已经积累了一些经验

（3）企业供应

①企业硬件设施条件较好

②各商业公司与国内外行业内生产企业建立了通畅的供应关系，经营品种齐全，总代理品种

③企业整体物流能力和效率较高

④生产企业原材料渠道通畅

（4）内部后勤

①各岗位职能设置明确合理,工作效率尚可

②各项规章制度齐全，各项工作流程合理

③仓储能力有所分散，正在解决

（5）生产制造

①两个主要生产单位已经通过GMP认证,生产条件较好

②各单位生产能力不饱和生产效率尚可

③主要生产工艺水平一般

④总体产品结构较好，剂型和规格齐备

⑤生产创新条件较差、产品开发能力和意识不够

⑥各生产企业配合度与协调力度不够

（6）外部后勤

①企业公共关系能力较强，但未设公关机构与专门人员

②信息化程度差，信息资料收集整理能力较差

③仓储运输管理体系完善

（7）市场与销售

①在省内批发领域有较大市场份额

②零售终端对省内市场的覆盖有一定的规模

③销售队伍有待提高素质

（8）消费者服务

①终端销售队伍需要加强

②对生产和代理销售的所有产品的质量把关严格

③信息反馈不够通畅

3、业务组合分析

由于云南白药是特殊产品的中医药行业中做的比较好的企业，在自身基础上不断创新和发展，拥有较高的市场占有率。并随着市场需求的不断增加，使得云南白药拥有较好的市场增长率，达到了接近垄断的效果。

4、SWOT分析

云南白药公司SWOT矩阵分析

优势——S1、公司有上市公司的参与背景,资金充裕

2、公司在医药市场扎根多年,具有一定的知名度和美誉度

3、公司有良好的治理结构和管理机制、激励体系

4、公司有一只较成熟的销售队伍,在省内批发领域有较大市场份额

5、公司下属工业企业各自有一些系列产品,有几个独家产品

6、公司下属工业企业基本通过了国家GMP认证,在市场和产品方面发展潜力和空间很大

7、零售终端对省内市场的覆盖有一定的规模

劣势——W1、人力资源缺乏,特别是市场营销、策划、研发和产业技术人员

2、企业文化创新力和吸引力欠缺;员工平均年龄和素质偏低

3、各子部门间协调力不足,缺乏凝聚力,不利于竞争

4、总体管理和服务的理念、方法和水平尚有待提高

5、各分公司的营销观念和手段落后于行业内其它企业的进步速度

机会——O1、随着世界经济的持续发展，人民生活水平的提高；对医药产品的需求旺盛。

2、随着全球人口老龄化加剧及其医疗费用比例的不断增长，使保健需求与医疗需求增长，带动了医药产业增长。

3、随着以基因工程为标志的现代生物技术的突飞猛进，整个医药产业链面临重大机遇。

4、国家对医药行业的重视和投入程度提高。

5、对天然药物、绿色生物产品的青睐；有助于我国和云南省相关产业的迅速成长。

6、加入WTO后，国外企业、财团的技术、产品、资金、先进管理方法的引进，将推动医药产业的发展。

7、云南省对医药产业的大力扶持和重视为行业内企业营造了一个良好的环境。

8、云南省天然的“动植物”王国和丰富的民族医药资源吸引了业内实力企业的关注，为省内企业的战略选择提供了更多的机会。

SO战略

1、抓住主业优势，坚持以现有业务　　　　为主集中资源实行聚焦战略。

2、筑造整体竞争优势，培育企业核心竞争能力。

3、结合区位优势，发展和培育特色优势产品。

WO战略

1、调整人力资源结构，培育创新性企业文化。

2、整合内外部资源，拓宽市场渠道，3、理顺产品研发和引进渠道，打造核心产品与品牌。

4、创建学习型组织，提高企业全面竞争能力。

威胁——T1、加入WTO也给医药产业链上各个板块内的企业带来了更剧烈的竞争和压力。

2、研发经费与能力的不足削弱了我国医药企业的竞争力。

3、我国医药市场体系欠发达，市场管理尚待完善。

4、相对于国外产品的大量涌入，我国产品流出渠道不畅，世界市场占率极低，竞争力差。

5、生产规模小、工艺落后、产品结构老化、管理水平低下、资金严重短缺的现状使云南大多数医药企业不具备发展优势。

6、国家对医药行业监管力度的加大，各项法律法规和医疗体制改革的完善、医药产品持续的强制降价、招标采购的实施。

7、业内行业竞争程度的加剧不利于企业的成长。

ST战略

1、调整各板块的竞争模式，扩大区域竞争优势。

2、与有实力的外部合作伙伴结成战略联盟，共同抵御市场风险。

3、完善管理体系，培养企业的柔性竞争能力。

4、结合地缘优势，开发和拓展边贸业务。

WT战略

1、强调业绩管理，强化以发展战略为核心的激励体制

2、围绕核心能力的培育调整资源配置。

３、提高经营管理手段，增强信息化管理程度。

五、战略选择

（一）总体战略

对于不同类型的公司的战略选择

一体化战略：纵向一体化和横向一体化

发展战略

密集型战略：市场渗透、市场开发、产品开发

多元化战略：相关多元化和非相关多元化

总体战略

稳定战略：限于经营环境和内部条件，企业在战略期所期望达到的经营状况基本保持在战略起点的范围和水平上的战略。

收缩战略：撤退战略，是那些没有发展或发展潜力很渺茫的企业

应该采取的战略。

根据自己的判断，我认为云南白药股份有限公司应该采用发展战略中的多元化战略和一体化战略。公司采用的轻资产策略有效地保证了白药产品乃至白药企业的整体竞争能力；自产品的充分发育、“稳中央、突两翼”战略的实施，使白药的产品结构由“一枝独秀”转变为“多点支撑”，并成功探路健康产品领域，实现了发展战略的延伸；技术创新和企业知识产权战略则驱动着企业的市场开发和拓展，并赋予了云南白药品牌新的内涵。明确的总体战略使云南白药公司在竞争中保持稳定心态，沉稳应对。

云南白药在产业的前向一体化：建立武定重要原料基地。在云南武定种植基地建立了种植园区。云南白药后向一体化战略：①营销网络的建设

②进入医药流通业

③组建云南大药房

④开拓海外市场

（二）竞争战略

竞争战略包括成本领先战略、差异化战略和集中化战略。

由于云南白药在差异化方面一直做得很优秀，所以建议企业采取成本领先战略，降低生产成本以获取额外的利润。

六、组织结构和企业文化

（一）组织结构

（二）企业文化

企业理念：传承文化、超越自我、济世为民。

企业精神：

勇于开拓创新不断超越自我。

企业价值观：

文化的传承者、科技的创新者、健康的奉献者。

企业经营方针：

继承品牌——传播国药新文化

；锤炼品牌——增强市场竞争力

；发展品牌——提升企业知名度。

企业目标：

现代化国际化

—

融合传统与现代，沟通历史和未来，跨越民族与国界。