物业管理衔接管理办法(试行稿)

第一篇：物业管理衔接管理办法(试行稿)

房地产开发与物业管理衔接管理办法

（试行稿）

第一章

总则

第一条

为规范项目开发与物业管理，明确房地产开发公司与物业管理公司责任、权利、义务，有效提高集团开发项目的物业管理水平，提升物业管理对项目开发的品牌效应，树立宝安地产品牌，根据《物业管理条例》及相关法规，结合集团实际情况，制订本办法。

第二条

本办法界定物业管理公司介入项目开发的时间节点和工作内容，明确集团总部、项目所属公司与物业管理公司工作衔接、工作流程和工作内容等具体事项。本办法适用于集团总部及所属各房地产公司开发项目，并在实际操作中予以持续改进、完善。

第二章 规划设计阶段

第三条

项目所属公司在项目市场定位及规划设计阶段，应要求物业管理公司前期介入，并参与概念（规划）方案设计评审。

1、项目所属公司应在市场定位及概念（规划）方案设计阶段就物业管理配置方案等方面内容，以书面形式征询物业管理公司意见，物业管理公司须在7天内出具书面的反馈意见给项目所属公司，包括物业管理公司对该项目特殊的要求和建议。主要有如下方案：

（1）小区智能化系统管理方案；

（2）供水、供电标准及方案；（3）各类物业管理用房配置方案；（4）小区给排水系统方案；（5）人工水体、园林景观方案；（6）消防监控中心及设备房配置方案；（7）交通流线及出入口岗亭设置；（8）公共配套设施（含休闲、娱乐等）。

2、项目所属公司应在施工图设计阶段就物业管理用房面积、区域管理的划分、小区公共强弱电的布置、设备房面积、设备设施选型（包括电梯、消防、监控、安防系统、空调、给排水、围栏、公共照明及变配电设备设施）等方面内容以书面形式征询物业管理公司意见，物业管理公司须在7天内出具书面的反馈意见和建议给项目所属公司。

第三章 施工建设阶段

第四条 物业管理公司应参与施工图纸会审，并出具书面意见及建议。第五条

物业管理公司应配合、协助集团和项目所属公司各阶段的工程质量检查，提高工程质量，以减少业主入住后对于工程质量问题的投诉。

第六条

项目所属公司在设施设备的安装调试阶段，应通知物业管理公司派遣专业人员参与，以便物业管理公司及时掌握设施设备的技术性能及维护要求。

第七条

大型设备（电梯、水泵、发电机、安防监控、消防系统、变配电、停车场管理系统以及小区智能化系统等）的采购应征询物业管理公司意见，同一项目中，相同功能的设备宜采用同一品牌。

第八条

项目所属公司应组织相关专业施工单位（包括安防、电梯、空调、供电、发电机、给排水、消防、园建、古建等）在工程竣工后，对物业管理公司进行保养知识的交底和培训。物业管理公司所派遣的专业人员应具备相关的专业知识，以及持有相关专业的上岗证；物业管理公司应尽量减少经过培训后部分人员的流失，若此部分工作人员流失，应做好接替人员的培训工作。

第四章 项目销售阶段

第九条

在前期介入阶段，物业管理公司应根据项目定位策划报告，编制前期介入服务方案及后期日常物业管理方案，报项目所属公司审核后实施。

第十条

物业管理公司须全力配合项目所属公司的销售，如样板房管理、销售大厅维护、售楼通道、车辆指引、形象展示、物业咨询、服务指引、资料及活动策划等。

第十一条 在项目销售前，项目所属公司应协助物业管理公司在项目所在地成立分公司、完成前期物业管理的招投标工作、签订《前期物业管理合同》，做好物业管理费的备案，并制定《临时管理规约》。《房屋买卖合同》中应明确规定物业管理收费标准，并与《前期物业服务合同》和《临时管理规约》相一致。

第十二条 项目所属公司应在项目销售前应组织设计、施工、物业管理和销售代理等单位召开联席会议，共同商定销售策略以及在销售中涉及的物业管理事项。物业管理公司服务人员及销售人员的说辞（包括销售统一说辞、物业统一说辞等）应统一培训，经考核合格后，物业及销售工作人员方可上岗。

销售人员应严格遵守《物权法》和《物业管理条例》相关条款，不得随意承诺。

第十三条 项目所属公司在项目销售前对其进行品牌形象设计时，包括楼栋号、门牌号、导识图、指示牌、道路交通标识、停车场标识等应与物业管理公司沟通，树立与项目相适应的物业管理品牌形象，以保持项目形象的一致性，充分展示集团的品牌形象。

第十四条

在项目销售前物业管理公司应向项目所属公司提交《物业策划方案》与项目所属公司协商确定。《物业策划方案》主要内容包括：物业管理公司在项目销售、施工、竣工、入伙等各阶段需配合的各项工作内容，以及相应的前期配合服务收费测算，并依据项目所在地的实际情况、物业产品定位等进行物业管理费用测算，制订物业收费标准与物业管理方案。

第十五条

项目所属公司应在销售前将“临时管理规约”、“前期物业管理(服务)协议”向物业买受人予以公示和说明，并要求物业买受人在签订《房屋买卖合同》时签署《前期物业服务协议》及出具遵守“临时管理规约”的书面承诺。

第五章 竣工查验阶段

第十六条 项目所属公司在进行项目竣工验收前，应通知物业管理分公司并要求派遣专业人员一起参加竣工初验。查验过程，应包含验收记录、存在问题整改等书面内容。

第十七条

从竣工验收阶段开始，物业管理公司需建立基础档案、验收档案、动态档案等。

第十八条

项目所属公司在移交物业前，应与物业管理公司、承建单位

联合成立接管验收小组，制定接管验收方案，进一步明确移交（接管）的物业内容明细、查验标准（具体可参照《房屋接管验收标准》）、方式及日程安排，确保物业交付使用前达到《房屋销售合同》约定的标准。

第十九条

项目所属公司须在项目入伙时间提前三十日完成质量自查整改，并将质量自查整改情况形成专题报告报集团项目发展部备案。集团项目发展部在收到专题报告后七日内组织集团相关部门和物业管理公司完成项目入伙前的专项工程质量检查。

第二十条

各项竣工查验须有物业管理公司全程参与，并逐项逐套验收确认，同时做好查验备案资料。

第六章 交接、入伙、装修阶段

第二十一条

物业交接应符合《物业承接查验办法》的规定，并建立验收记录档案，对不合格项目应有具体整改措施及整改期限，并由开发单位、施工单位、物业管理公司三方签字确认。

第二十二条

物业管理公司应协助项目所属公司办理入伙策划，如装修管理、资料准备、设备调试、入住流程、入住百问等。

第二十三条

项目所属公司应在物业移交前达到如下标准：

1、各类临时建筑物、构筑物等全部拆除，施工机具、建筑垃圾拆除并清运完毕，入伙场地、室内和室外公共部分干净整洁，外墙清洁应达标；

2、竣工资料（图纸）和档案资料等已整理完毕；

3、供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施按户控制，分户计量；

4、小区名称和房屋幢、户号已编排；

5、小区的各项标识，包括楼栋号、门牌号、导识图、指示牌、道路交通标识、停车场标识等已安装完毕；同一系列的地产项目应采用统一的CI标识与形象系统并进行统一设计、制作、安装；

6、物业管理服务用房已按规定标准配置到位并具备实际使用条件；

7、法律、法规规定的其他事项。

第二十四条 项目所属公司应及时移交项目入伙的相关资料，物业管理公司应有专门的档案管理室及档案管理员，并应妥善管理项目所属公司移交的竣工资料、专业设备的合格证书、操作手册等相应资料。在办理物业承接验收手续时，项目所属公司应当向物业管理公司移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下网管工程竣工图等竣工验收资料；

2、住宅区内相关配套建筑物、构筑物及共用设施设备等项目清单、产权归属证明；

3、设施、设备安装、使用、维护保养等技术资料。包括设施设备的合格证明、使用说明以及保修书等；

4、物业质量保修文件和物业使用说明文件（《住宅使用说明书》、《质量保证书》、单项工程承、发包合同及保修责任书）；

5、物业清单、房屋业主汇总表及业主基本情况登记表；

6、产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、报告、工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证书、电话、电视网络保养及验收协议等；

7、物业管理所必需的其他资料（如隐蔽工程影像资料）。

第二十五条

项目入伙后，项目所属公司须按照相关的《物业管理条例》中约定的空置房物业管理费收费标准，向物业管理公司支付空置房管理费。空置房包括未售或未移交物业买受人的房屋。同时，物业管理公司需做好相应的保管和维护工作。

第二十六条

在项目销售过程中，项目所属公司为促销楼盘，与业主承诺涉及相关减免物业管理费的问题，项目所属公司应在项目入伙前书面通知物业管理公司，并在项目入伙后支付给物业管理公司。

第二十七条 在物业达到交接验收条件后，项目所属公司应及时与物业管理公司办理移交手续，移交手续以双方签字的方式进行确认，若未及时办理移交造成项目成品损坏应由项目所属公司负责。物业管理公司应加强成品保护工作，因管理不善造成已移交成品损坏应由物业管理公司负责。

第二十八条 物业管理公司应按照《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，做好对装修阶段中破坏承重结构、原有功能、外立面、公共配套及搭建构筑物等违规行为的管理工作。否则，集团将追究物业管理公司管理不到位的责任。

第七章 保修维修阶段

第二十九条 在项目保修维修阶段，项目所属公司和施工单位须有专人负责保修维修事宜。

第三十条 业主在保修维修期内提出维修申请的，须有具体的书面记录。物业管理公司在接到客户保修期书面维修申请后，须在二日内确认并转交项目所属公司，项目所属公司应在约定时间内安排施工单位进行上门维修。自

发出保修维修申请之日起，修复周期最长不应超过十五日。

第三十一条 对于业主紧急的保修维修事项，物业管理公司应及时采取必要的措施解决，以避免损失进一步扩大，因此产生的保修维修费用应由项目所属公司或项目所属公司协商原施工单位予以解决。

第三十二条

施工单位不按合同规定履行保修维修职责的，物业管理公司有权安排第三方进行维修，维修费用和业主的赔偿从施工单位质保金中扣除。物业管理公司在安排第三方维修前，需将维修报价清单报项目所属公司和施工单位确认。施工单位故意不确认的，物业管理公司应及时采取法律认可方式送达施工单位。项目所属公司应积极配合物业管理公司做好相关费用的扣除工作，否则相关费用及业主的赔偿由项目所属公司负责。

第三十三条 工程保修维修期内，所有施工单位的质保金一律须经物业管理公司签字盖章确认后，方可报项目所属公司审批、支付。物业公司相关人员在审核相关项目签字时应严格谨慎，不得随意确认。若发生违规签字行为，集团将对相关责任人予以追责。

第三十四条

物业管理公司应做好竣工入伙项目日常运行、维护管理的记录及总结（包括各系统运行时的优缺点，各设备品牌的运行情况等方面的内容），并于次年1月30日前将年度总结报告上报项目所属公司和集团项目发展部备案。为集团后期项目开发积累设计及采购经验，推动集团标准化建设。

第八章 其它规定

第三十五条

物业管理公司应于项目开盘前三个月成立物业管理分公司，并开展前期介入和服务工作，其运营成本由项目所属公司负责。

第三十六条 物业管理公司自前期介入至项目竣工入伙，实行酬金制，物业管理公司的全部收入归项目所属公司所有，其间发生的运营管理费用由项目所属公司独自承担，项目所属公司按物业运营管理费用总额的10%支付物业管理酬金（含销售期间物业管理人员奖金）。物业管理的运营管理费用包括但不限于开办费、物业管理招投标费用、治安管理费、材料看管费、接管验收费、开荒费、资料印刷费、宣传广告费及配合销售等费用。账务管理由物业管理公司负责，项目所属公司对账务进行监管审计。

第三十七条 项目所属公司须按相关法规要求及项目的实际情况在物业管理区域内配置必要的物业管理用房（包括物业办公室、业委会办公室、员工宿舍、食堂等），并满足项目定位、物业服务标准及物业服务人员配置等相关要求。

第三十八条

项目会所及停车场可根据实际情况，由物业管理公司进行统一经营管理，部分经营收益用于弥补物业管理公司的亏损。项目入伙后，若项目会所是由项目所属公司负责经营的，应按相关规定向物业管理公司支付相应的管理费。

第三十九条

物业管理公司应实行标准化、规范化管理，维护集团良好的品牌。

第九章 附则

第四十条 本办法由集团项目发展部负责修订与解释，自办法颁布之日起试行。

第二篇：材料管理办法(试行)（本站推荐）

材 料 管 理 办 法（暂行）

一、业扩材料管理

1．材料盘点。X月底前，对仓库材料进行一次全面盘点，包括新品、堪用品、废品等所有材料，并逐一建立材料单页台帐，以后每半年进行一次全面盘点。

2．材料出库。无论材料数量多少，领用人都必须填写《材料领用单》，注明工程名称、出库日期，经班长签名认可，否则，仓库可拒绝发料。未用完的材料必须退库，并在本次出库《材料领用单》上作减少记录。《材料领用单》应在次日交材料员登记台帐。

3．材料入库。材料采购原则上由工程部按照《工程部工作职责》，根据工程实际需要提前拿出预见性的材料需求计划，并列出清单，经总经理审批后交由综合部实施。向供应商订购材料原则上需经综合部填制有编号的《材料结算单》，因特殊情况来不及填写《材料结算单》，经办人必须于次日补办手续。未付款的材料入库，应与供应商《销货清单》所列材料名称、规格型号、数量等完全相符，经核对无误后，由材料员签收并及时登记材料台帐和记入公司“往来账目”。已付款的材料入库，需供应商一并提供有效销货票据，票据所列材料名称、规格型号、数量等必须与材料实物完全相符，否则，不予签字认可。

4．信息反馈。每月5日前材料员须向总经理上报截至上月底的材料结存数据报表。

二、配网材料管理

1．配网材料出入库手续与业扩材料要求相同。

2．设配网项目材料领取责任人并建立配网材料台账，台账由责任人负责登记。每批配网项目的材料清单都应及时汇总统计后分别报送一份给总经理和综合部，以便全面掌握材料信息，及时协调领料相关事宜。

3．每次领料完毕后，领料责任人必须立即做出《材料领用情况明细表》，详细列出各类材料的应领数、已领数、剩余数，并将变动情况报送总经理和告知综合部。

三、相关要求

1．每天备料，应尽量做到不多领、不少领，以避免材料丢失和增加进出库工作量。

2．工程收工应仔细清理现场，将未使用的材料和工程中的拆旧材料收集齐全带回公司并登记入账，否则，因此而造成的损失由责任人承担。

四、附则

1．本办法作为员工绩效考核的内容之一。2．本办法自二〇XX年X月X日起实行。

第三篇：大理市物业管理实施办法(试行)

大府规登„2006‟6号

大理市人民政府公告

第2号

现公布《大理市物业管理实施办法（试行）》，自2006年5月1日起施行。

二○○六年三月六日

大理市物业管理实施办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《云南省物业管理规定》第三条的授权规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内的物业管理活动应当遵守国家《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》等配套规定和本办法。

第三条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第四条 大理市建设局是本市物业管理行政主管部门，大理市房地产管理处具体负责物业管理行业的日常工作。

民政、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供电、供排水、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自职责配合实施本办法。居民委员会应当协助做好物业管理工作。

第二章 业主自治管理

第五条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主委员会通过业主大会选举产生。

业主委员会委员应具备以下条件：

1、拥护党的领导，遵纪守法，自觉遵守《中华人民共和国公民道德实施纲要》；

2、具有公民政治权利；

3、热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础；

4、具备一定组织协调能力和议事能力；

5、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。

业主委员会委员由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。业主大会的议题应提前告知业主，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第六条 住宅区符合召开首次业主大会条件时，应依照相关规定和本办法及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第七条 首次业主大会应当在行政主管部门和居民委员会的指导下，由房屋管理单位、部门（包括公有住房出售单位）、开发建设单位、物业前期聘请的物业管理企业和业主代表组成业主大会筹备委员会，负责业主大会的筹备工作。

第八条 首次业主大会筹备委员会负责做好以下工作：

（一）协商确定召开业主大会的形式、时间、地点和内容；

（二）协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布；

（三）起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见；

（四）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；

（五）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第九条 首次业主大会除行使《物业管理条例》规定的权利外，还应审议通过以下事项：

（一）业主大会和业主委员会议事规则；

（二）业主委员会日常工作权限；

（三）业主委员会的选举及任期；

（四）物业管理企业的选聘办法；

（五）物业的有关公共管理规定；

（六）选举产生业主委员会。

业主大会因各种原因不能正常召开时，可采用问卷调查的方式，经全体业主签字认可，确定通过审议事项。但整个调查过程必须接受行政主管部门的监督、审批、检查，具体程序应遵循：呈报、审批、查实问卷调查结果等。

第十条 首次业主大会选举产生的业主委员会人数，根据物业大小情况，一般为3—9人（单数），特殊物业报经行政主管部门同意后可适当增加人选。业主委员会自选举产生之日起30日内到行政主管部门申请登记备案。业主委员会申请登记备案应当提交下列材料：

（一）业主委员会登记备案表；

（二）业主委员会选举办法及选票；

（三）业主委员会成员简历，身份证（复印件），联系方式；

（四）业主大会审议通过的主要事项。

第十一条 业主委员会通过选举产生主任1名和副主任若干名，业主委员会不得从事经营活动。

第十二条 业主委员会根据相关规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约，帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题，接受物业管理行政主管部门、居民委员会的指导和监督，积极配合社区建设管理。

第十三条 业主委员会主任享有下列权利：

（一）负责召开业主委员会会议；

（二）经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；

（三）业主委员会授权的其他事项。业主委员会主任应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；

（二）完成业主委员会交办的工作；

（三）代表业主委员会处理事务；

（四）接受行政主管部门的培训和指导。

第十四条 业主委员会每届任期一般为3—5年，具体期限由其业主大会议事规则确定，可以连选连任。业主委员会任期届满3个月前，应及时换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，并参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。第十五条 业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第三章 物业管理企业

第十六条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，按照建设部《物业管理资质管理办法》，经市物业行政主管部门初审合格后，报上一级行政主管部门申报物业管理企业资质。物业管理企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。

第十七条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业物业服务协议或物业服务合同、履约能力、承诺落实情况、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

第十八条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；物业技术人员应取得相应行业的技术资格证书；物业管理企业应对新聘用的物业管理工作人员进行上岗培训。

第四章 物业管理服务

第十九条 建设（开发）单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，报市物业行政主管部门备案。建设（开发）单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。

《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。

第二十条 建设（开发）单位按照建设与管理相分离的原则，在市物业行政主管部门的监督指导下，在房屋预（销）售前代表未来业主，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。同时，物业管理提前介入将作为核发商品房预（销）售许可证所必须的前臵条件。

投标人少于3个或者住宅规模较小的，经市物业行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

物业管理企业在中标后15天内，应当与建设开发单位签订前期物业服务合同，前期物业服务合同应当包括中标单位的投标书、现场答辩中所承诺的服务标准。前期物业服务合同自签订之日起10日内，报市行政主管部门备案。

第二十一条 物业管理企业应在与建设（开发）单位签订前期物业服务合同后15日内派员进驻现场，其主要职责为：

（一）熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布臵及设施设备功能情况；

（二）结合物业管理特点，对设计方案提出修正建议；

（三）根据建设（开发）单位设计方案的要求和向业主承诺的条件，掌握招标书所列内容，如期完成各项配套设施设备安装及相关场地建设情况；查验物业共用部位、共用设施设备情况，并提出整改意见；

（四）在开发企业与物业买受人签订商品房买卖合同的同时，与物业买受人签订前期物业管理服务协议，并解释物业管理政策；

（五）根据前期物业服务合同的约定，做好房屋交付中接待业主入住的各项相应准备工作。

第二十二条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。

前期物业服务事项应包括以下内容：

（一）物业服务内容及要求；

（二）物业建设期间参与内容、职责及权限；

（三）房屋接交过程的授权范围及职责；

（四）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；

（五）物业装饰装修的管理服务；

（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；

（七）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。

第二十三条 建设（开发）单位应当按照规定在物业管理区域内配臵必要的物业管理用房。

在规划方案会审时，建设开发单位应在设计方案中明确物业管理用房的具体位臵及相应面积，物业管理用房一经确定，不得改动。

（一）物业管理用房按不低于总建筑面积的3‰、不高于总建筑面积的7‰的比例配臵。

（二）设施设备房、技术夹层等不得抵作物业管理用房。

（三）建设（开发）单位在签订前期物业管理合同时应明确会所产权的归属，会所产权明确为小区业主共有的，应抵作物业管理用房面积。

（四）物业的总建筑面积一般按物业建设工程规划许可证上载明的建筑物面积计算。

第二十四条

业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。物业服务合同期限一般为2—3年，具体期限由双方协商确定。物业服务合同自签订之日起30日内报市行政主管部门鉴证、备案。

物业服务合同应使用市物业行政主管部门统一监制的《物业服务合同》。第二十五条

物业管理企业对所管理的物业在合同期满前三个月应向市行政主管部门报告。对新的物业管理企业未确定前，未结清财务帐目或未移交管理资料的，不得擅自撤离管理人员，放弃对项目的各项管理。

对于未经市物业行政主管部门同意或未与新的物业管理企业进行交接，擅自撤离管理人员造成住宅小区管理混乱的，将由市物业行政主管部门报请上一级物业行政主管部门降低物业管理企业资质等级或吊销资质证书。

第五章 物业管理服务收费

第二十六条 建设（开发）单位在签订前期物业服务合同时，可以采取包干制或者酬金制等形式，根据服务内容、服务标准、职责权限等与物业管理企业协商确定物业服务费用。

建设（开发）单位应从第一套房屋移交业主之日起6个月内，处理完毕建设遗留问题，同时积极协助有关部门和业主成立业主委员会，完成小区建设与业主委员会的顺利交接，逾期则由建设（开发）单位承担逾期内的全部物业费用直至完成交接。

第二十七条 小区业主自办理房屋交接手续后次月起根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设（开发）单位全额交纳。

业主办理房屋交接手续后空关的房屋由业主全额交纳物业服务费用。物业转让、出租时，业主应向物业管理单位备案。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用，同时出据物业管理企业缴费证明。凡未结清物业管理费用的，产权交易部门不予办理产权转移手续。第二十八条 市价格主管部门会同市物业主管部门，负责行政区域内物业服务收费的监督管理。

物业服务收费应当遵循合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

大理市辖区内物业服务收费政府指导价，由州、市价格主管部门和建设行政主管部门制定后定期向社会公布。

第二十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。

物业管理企业不接受委托的，上述有关部门不得停止相应服务（供应）。第三十条 物业管理区域共用部位的水电费用从物业管理费中列支。没有进行城网改造的小区或单位应按有关规定，加紧城网改造工作，水电收费标准根据行业管理规定执行。

第三十一条 利用物业共用设施设备，包括停车场、墙体户外广告等公共场所进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会同意，并按照规定办理有关手续。税后所得纯收益应当主要用于补充住房专项维修基金，也可由业主大会与物业管理企业协商决定。

物业管理区域停车场管理的相关规定和职权范围由物业管理企业与小区业主委员会协商后，在物业管理区域内予以公示。

第三十二条 设有电梯的高层或小高层住宅，电梯产权属住宅全体业主。电梯日常维修养护费用由全体业主共同负担，具体管理和使用办法由业主委员会与物业管理企业协商确定。

经合同双方协商确定设立电梯折旧更新专项资金的，应当单独立帐，定期公布，专款专用，并纳入专项维修基金专户分项管理，同时接受物业行政主管部门和全体业主的监督。

第三十三条 业主委员会是维护住宅小区全体业主共同利益的群众性组织和公益性事业，原则上没有报酬；但也可根据住宅小区的实际情况，通过合同双方协商，每年从物业服务收费总额中按照1—2%的比例提取一部分资金，作为业主委员会必要的经费开支。

第六章 住宅室内装饰装修管理

第三十四条 在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，遵守建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定和本办法。

第三十五条 住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动或拆解建筑主体和承重结构，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、承重砖墙、剪力墙体、连接接点、基础、主杆、框架柱、支墩、楼板、屋架、悬索等；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）改变住宅外立面，在承重墙上开门、窗，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

第三十六条

装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理单位、部门、住宅小区全体业主推选的业主委员会（以下简称物业管理单位）申报登记。物业管理单位应当将装饰装修中禁止行为和注意事项告知业主，并对业主的装饰装修活动进行监管。

第三十七条 申报登记应提交下列材料：

（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；

（二）申请人身份证件；

（三）装饰装修方案；

（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

（五）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件，以及施工人员身份证复印件，办理临时小区出入证明，并与物业管理单位签订责任书。

非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。第三十八条

室内装饰装修工程未经物业管理单位同意禁止施工。

第三十九条 物业管理单位有权对室内装饰装修工程进行现场监督检查，装修人和装饰装修企业不得拒绝和阻碍物业管理单位对住宅室内装饰装修活动的监督检查。物业管理单位对装修人影响房屋安全的行为应及时劝阻、制止，情节严重的，物业管理单位可以采取必要的措施，勒令停工，并及时向市行政主管部门报告。业主或非业主使用人因装饰装修造成他人人身财产损害或影响其物业使用的，应依法承担责任。

第四十条 业主或者使用人在装饰装修房屋时，应向物业管理单位交纳装修保证金，住宅建筑面积200m2以下交纳1000元；满200m2、不足300 m2交纳2000元；依次类推。业主装修完毕经物业管理单位验收合格后，如数退还。

第四十一条 非住宅装饰装修活动，按照本办法执行。

第七章 新建住宅小区竣工综合验收管理

第四十二条 新建住宅小区综合验收实行备案制度。住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向市行政主管部门提出住宅小区竣工综合验收备案申请及提交下列文件：

（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及各个单项工程设计文件（图纸）等。所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足小区使用功能要求。

（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施（供水、供电、通讯、有线电视、消防、人防、园林绿化、道路及路灯等）单项工程全部验收合格资料。质量责任主体根据国家有关规定核定的各单项工程质量等级评定文件。

（三）竣工资料（图纸）和技术档案资料。

（四）拆迁安臵情况（旧城改造项目）。

（五）物业管理落实情况。

第四十三条 对综合验收不达标的住宅小区不得交付使用。

第八章 专项维修基金的收取、管理、使用

第四十四条 住宅专项维修基金的收取、管理和使用遵守建设部、省、州制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的配套规定和本办法。第四十五条 商品房专项维修基金，由房地产开发（销售）企业在销售商品房时向业主代为收取。商品住房、非住房（车库、办公用房等）按购房价款的2%收取；商铺和商业经营性用房按购房价款的1%收取。个人购地自建房屋按房产证面积10.00元/m2收取.第四十六条 商品房专项维修基金交纳实行备案制度。开发（销售）企业在住房产权登记前将住房专项维修基金移交市行政主管部门。开发（销售）企业应提供住宅小区的开发总面积、总户数、总成交金额等，并分幢列出交纳专项维修基金的业主姓名、购房面积、购房价款、缴交比例、应缴数、实缴数等明细表格。市物业行政主管部门验收合格后，出据专项维修基金交缴合格证，作为办理房屋产权证的必备条件和依据。

第四十七条 住宅小区未设立专项维修基金或未收齐专项维修基金的，由小区聘请的物业管理企业按照比例要求向业主收取。专项维修基金利国利民，是构建和谐社会，维护全体业主共同利益的一件好事，业主委员会要积极主动予以配合。

收取专项维修基金的单位和部门统一使用“维修基金专用收据”。第四十八条 专项维修基金由市行政主管部门在银行设立专户进行管理。第四十九条 业主委员会成立并聘请物业管理企业、经业主委员会同意和验收合格后，专项维修基金移交物业管理企业按幢设帐、按业主分户核算，在指定的银行设立专户存储代管。本着业主监督的原则，做到公开、公平、安全使用。第五十条 业主自用部位维修费用由业主自行负担。相邻楼板发生渗水现象（共用设施发生渗水现象除外），由楼上业主负责维修及费用，相邻业主应积极配合。

第五十一条 共用部位、共用设施设备的中、小修工程，由协议双方在物业服务合同中约定维修及维修费用责任界线。属使用专项维修基金的，按规定报批使用。应急工程维修费用由物业管理企业先行垫付，然后按照双方约定的维修责任界线处臵。

第五十二条 单幢共用部位维修费用由单幢业主共同分摊；小区共用设施设备维修费用由小区全体业主共同分摊。

第五十三条 房屋共用部位大修工程范围：

（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的。

（二）整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的。

（三）外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30％以上，影响安全和正常使用，需要修缮的。

（四）整幢楼共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的。

（五）整幢楼给排水管道老化、损坏，需要更新改造的。第五十四条 共用设施设备大修、更新改造工程范围：

（一）物业管理区域内路面破损50％以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的。

（二）整体更新改造消防设施或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20％的工程。

（三）设有电梯的高层或小高层住宅的电梯需要维修的。

（四）二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新改造的。

（五）小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的。

（六）小区环境绿化需要更新改造的。

第五十五条 专业服务部门按照有关规定，负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。与专业服务部门有约定的，从其约定。第五十六条 物业管理企业应当按照维修基金使用范围，根据房屋现状以及业主委员会或者相关业主的意见，制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括：

（一）大修、更新改造内容；

（二）工程预算；

（三）涉及户数及按户分摊费用；

（四）维修基金缴存余额；

（五）大修、更新改造组织方式；

（六）业主委员会意见。

经业主委员会确认的大修、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示，公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

第五十七条 物业管理企业向市物业行政主管部门提出维修基金使用申请，填写《商品住宅维修基金使用申请登记表》，并提交下列材料：

（一）大修、更新改造方案、工程预算；

（二）业主委员会或者相关业主书面确认证明原件及复印件；

（三）公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明。

第五十八条 市物业行政主管部门审核同意后，由银行专户拨付使用。工程验收合格的，物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任签章后列入专项基金管理帐务，并按工程实际发生额在物业管理区域内公示。

第五十九条

维修基金不敷使用时，按业主所占有的住宅建筑面积20.00元/m2续筹；商铺和商业经营性用房按建筑面积40.00元/m2续筹，纳入专项维修基金专户管理。

第九章 已售公有住房住宅小区管理

第六十条 已售公有房包括房改房、经济适用房、单位全额集资房。第六十一条 鼓励已售公有住房住宅小区或单幢住宅小区进入市场化物业管理，对暂时没有条件或业主人数较少且经业主一致同意，成立业主委员会或推选业主代表后，由业主自行管理，但不得收取相关费用。

第六十二条 为促进房地产的流通，搞活房地产市场，鼓励个人已取得产权的公有住房上市交易，任何部门和单位不得擅自设臵上市交易限制条件，阻碍公有住房上市交易，通过二级市场取得产权的业主与原住宅小区内所有业主享有同等的权利和义务。

第六十三条 公有住房售后维修基金来源于两部分：

1、售房单位从售房款中提取，属多层住宅的按售房款的20%提取；属高层住宅的按售房款的30%提取。

2、购房者按其占有的住宅建筑面积10.00元/m2交纳。

第六十四条 公有住房住宅小区已成立业主委员会并聘请物业管理企业的，由物业管理企业负责筹集专项维修基金；没有成立业主委员会的由售房单位负责筹集；改制和破产企业由小区全体业主推选的业主委员会或业主代表负责筹集。对利用原公有住房售后剩余、遗留房屋、共用部位、共用设施、设备进行经营的营利性收入，税后净收益应主要纳入维修基金补贴使用，也可由住宅小区全体业主通过业主大会决定。

第六十五条 公有住房住宅小区专项维修基金的管理和使用按照第八章执行。公有住房住宅小区专项维修基金不敷使用时，按购买者所占有的住宅建筑面积10.00元/m2续筹。房屋产权发生转移时，专项维修基金同时转移。

第十章 法律责任

第六十六条 违反国家《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》及有关配套规定的，由市物业行政主管部门依照相关法律法规给予相应处罚。

第六十七条 业主、使用人未交纳物业管理服务费和其它费用的，业主委员会应当督促其交纳，物业管理企业可限期催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

第六十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经说服不改的，社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。

不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好相应说服教育工作，必要时应代为扣缴。

第六十九条 业主大会、业主委员会做出的决定违反本办法或者侵害公共利益的，市物业行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会违反本办法开展活动或者不能正常履行职能的，市行政主管部门可责令其停止活动，进行整改，或者主持召开临时业主大会重选。

第七十条 建设（开发）单位未按照规定提供物业管理用房以及物业管理设施设备的，由市物业行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款。并按《物业管理条例》规定处10万元以上50万元以下的罚款。

建设（开发）单位未按照规定落实物业管理企业、未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市物业行政主管部门责令其限期改正，给予警告，并按《物业管理条例》规定处10万元以下罚款。

第七十一条 物业管理企业违反本办法，按照下列规定处罚：

（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理活动的，由市行政主管部门按照《物业管理条例》规定，没收非法所得，并处以5万元以上20万元以下罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；

（二）物业管理企业违反合同约定的服务质量标准的，由市物业行政主管部门责令其限期改正，并列入企业资质年检考核量化条件；

（三）物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备管理不善，造成环境恶化的，由市物业行政主管部门对其做出警告，报请上一级行政主管部门降低资质等级或者吊销资质证书。第七十二条 违反本办法规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第七十三条 违反本办法的规定，没有设立专项维修基金或没有收齐专项维修基金的，由市物业行政主管部门限期改正，并作为企业资质年检合格与否的必备条件。

对拒交专项维修基金的个人和单位可通过法律程序强制追缴所欠本金和利息； 对拒交专项维修基金的业主在利用自身物业出租或经营时，有关行政管理部门拒绝办理相关证照；

对拒交专项维修基金的业主在产权发生转移时，产权部门拒绝办理相关手续。第七十四条 违反本办法的规定，不执行住宅室内装饰装修管理有关规定的，由市物业行政主管部门责令改正，并根据建设部110号令对装修人处以500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处以1000元以上10000元以下的罚款，对造成严重后果的依法追究其法律责任。

第七十五条

违反本办法的规定，市物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七十六条 当事人对行政主管部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十一章 附 则

第七十七条 本办法由市物业行政主管部门负责解释。

第七十八条 本办法与上级有关法律、法规及政策有冲突的，以上级有关法律、法规及政策为准。

第七十九条 本办法自2006年5月1日起施行。

第四篇：物业管理企业资质管理办法

【发布单位】建设部

【发布文号】建设部令第125号 【发布日期】2004-03-17 【生效日期】2004-05-01 【失效日期】

【所属类别】国家法律法规 【文件来源】中国法院网

物业管理企业资质管理办法

(建设部令第125号)

《物业管理企业资质管理办法》已于2004年2月24日经建设部第29次常务会议讨论通过，现予发布，自2004年5月1日起施行。

部长 汪光焘

二○○四年三月十七日

物业管理企业资质管理办法

第一条 为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《 物业管理条例》，制定本办法。

第二条 在中华人民共和国境内申请物业管理企业资质，实施对物业管理企业资质管理，适用本办法。

本办法所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第三条 物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

第四条 国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

第五条 各资质等级物业管理企业的条件如下：

（一）一级资质：

1.注册资本人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅200万平方米；

（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

（二）二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅100万平方米；

（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

（三）三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

第八条 一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第九条 申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：

（一）企业资质等级申报表；

（二）营业执照；

（三）企业资质证书正、副本；

（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；

（五）物业服务合同复印件；

（六）物业管理业绩材料。

第十条 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

第十一条 物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（三）挪用专项维修资金的；

（四）擅自改变物业管理用房用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

（十二）出租、出借、转让资质证书的；

（十三）发生重大责任事故的。

第十二条 资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。

第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

第十五条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

第十七条 物业管理企业资质实行年检制度。

各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。

第十八条 符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。

不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。

资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。

第十九条 物业管理企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

资质审批部门应当加强对物业管理企业的监督检查。

第二十条 有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：

（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业管理企业资质审批决定的；

（二）超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定的；

（三）违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定的；

（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的；

（五）依法可以撤销审批的其他情形。

第二十一条 物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十二条 物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十三条 物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十四条 物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

第二十五条 资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；

（二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；

（三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的；

（四）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；

（五）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。

第二十六条 本办法自2004年5月1日起施行。

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第五篇：6S管理办法(试行)

轧钢厂生产现场6S管理办法（试行）

一、目的根据公司6S工作要求，为了规范我厂的现场管理，改善生产现场的生产秩序、卫生条件，提高现场的工作效率，营造一目了然的工作环境，培养员工良好的工作习惯，提升品质，特制订此6S现场管理办法。

二、适用范围

本制度适用于各生产车间及相关部室所属区域的现场管理。

三、现场管理内容

1.整理：区分要用的和不用的物品，不用的物品彻底清除掉。

2.整顿：需用物品依照规定定位、定量摆放整齐、并标识清楚。

3.清扫：清除责任区域的杂物、脏污、并防止污染的发生。

4.清洁：创造一个良好的工作环境，使职工能愉快地工作。

5.素养：努力提高人员的素养，养成严格遵守规章制度的习惯和作风。

6.安全：通过开展安全活动，以制度化的形式提高安全管理水平，加强员工安全技能和安全意识。

四、机构设置

生产现场6S管理小组 组 长：王锦宏 副组长：肖元忠 督导员：谢仕挺

组 员：任元保 张保昌 夏贤坤 孙复年 陶昌荣

五、职责

1.组长负责将6S管理思想应用到我厂安全生产、生产现场的管理工作中，不断提升我厂现场的管理工作规范化水平。2.副组长及督导员协助组长开展各项工作。

3.车间主任负责在本车间各项工作中贯彻、落实6s管理要求，应用6s管理方法，不断提高基础管理水平（涉及范围：办公现场、会议室、更衣室、作业现场和仓库的6s管理）。

4.安全生产科科长负责将6S管理思想应用到我厂质量管理工作中，不断提升我厂质量管理水平及作业现场合格品、不合格品、废品的规范管理。

5.机动科科长负责将6S管理思想应用到我厂设备、设施的管理工作中，不断提升设备、设施的管理水平。

六、现场管理执行标准

1.整理

1.1区分：把要与不要的物品分开。对生产现场摆放的各种物品进行分类，区分什么是现场需要的，什么是现场不需要的，掌握所需要物品的使用数量及使用周期，制定标识牌，并建立相关台账。

1.2撤走：将不需要的物品加以处理。对于现场不需要的物品，进行转移、废弃等处理，车间内仅留下有用的物品。对于车间里各个工段或设备的前后、通道左右、厂房上下、工具箱内外，以及车间的各个死角，都要彻底搜寻和清理，达到现场无不用之物。撤走无用之物，有效利用场地，相对扩大使用面积，减少库存和避免资源浪费。

1.3整理工作实施要领 1.3.1自己的工作场所（范围）要全面检查，包括看得到和看不到的。

1.3.2制定“要”和“不要”的判别基准。1.3.3将不要的物品清除出工作场所。

1.3.4对需要的物品调查使用频度，决定日常用量及放置位置。

1.3.5每日自我检查。2.整顿 2.1物品分类

2.1.1把需要的物品按使用频率分类

2.1.1.1经常使用的在线1周内的产品，包括坯料、成品中的待检品和待处理品，或1周内使用的工装、工具、工检量具及材料为A类物品。表现为人与物处于能够立即结合并发挥效能的状态。

2.1.1.2使用频率较低的在线1周以上的合格品、待处理品及1周内不使用的工装、工具、备件为B类物品，表现为人与物处于寻找状态或尚不能很好发挥效能的状态。

2.1.1.3人与物没有联系，每班要及时清除的生产现场中存在的已报废的备件、工具，生产中产生的垃圾、废品、用剩的材料、工人的个人生活用品等为C类物品。2.1.2把需要的物品按物品种类分类

1、坯料；

2、待检品、待处理品、合格品、废品；

3、设备、设施；

4、工具、工检量具；

5、备件 ；

6、工具箱。2.2区域划分

2.2.1按存放物品的使用频率分类

1、存放A类物品的区域为A类区域；

2、存放B类物品的区域为B类区域；

3、存放C类物品的区域为C类区域。

2.2.2按存放物品品种分类

1、坯料；

2、待检品、待处理品、合格品、废品；

3、设备、设施；

4、工具、工检量具；

5、备件；

6、工具箱；

7、安全通道；

8、仓库。2.3定位 2.3.1定置图设计

2.3.1.1定置图绘制的原则：现场中的所有物品均应绘制在图上；定置图绘制以简明、扼要、完整为原则，物形为大概轮廓、尺寸按比例，相对位置要准确，区域划分清晰鲜明；生产现场暂时没有，但已定置并决定制作的物品，也应在图上表示出来，准备清理的无用之物不得在图上出现；定置物可用标准信息符号或自定信息符号标注，均在图上加以说明；定置图应按定置管理标准的要求绘制，但应随着定置关系的变化而进行修改。2.3.1.2定置图放置位置（1）车间定置图放在所在区域明显位置，图纸下沿距地面2米。

（2）工具箱定置图粘贴在工具箱左侧门内壁上半部中央位置。

2.3.2把需要的物品分区定位摆放，按定置图实施定置

2.3.2.1各车间、部门都应按照定置图的要求，将生产现场、器具等物品进行分类、搬、转、调整并予定位。定置的物品要与图相符，位置要正确，摆放要整齐，贮存要有器具。可移动物，如推车、三轮车等也要定置到适当位置。

2.3.2.2仓库定置：物料摆放采用“四号定位”和“五五摆放”。

2.3.2.2.1“四号定位法”的概念：就是用仓库号、货架号、货架层次号和货位号表明物体储存的位置，以便查找和定位。

位置管理由4位数字表示，比如3242#中

第一位数字3--表示仓库号，即3号库；

第二位数字2--表示货架号，即3号库的2号货架；

第三位数字4--表示货架层次号，即3号库中的2号货架的4层货架 ；

第四位数字2--表示货位号，即3号库中的2号货架的4层货架的2号货位。

2.3.2.2.2“五五摆放”的概念：是指物资以“五”为基本计数单位进行摆放的一种管理方法。物资按不同品种、规格、形状以五为基数进行堆垛。要求做到五五成方、五五成行、五五成包、五五成箱等。

2.3.3定置率

定置率＝实际定置的物品个数（种数）/定置图规定的定置物品个数（种数）×100％.定置率要达到95%以上。2.4标识 2.4.1信息媒介物设计

包括信息符号设计、标牌设计。在推行定置管理时进行工艺研究、各类物品停放布置、场所区域划分等都需要运用各种信息符号表示，以便人们形象地、直观地分析问题和实现目视管理，各个单位应根据实际情况设计和应用有关信息符号，并纳入定置管理标准。在信息符号设计时，如有国家规定的（如安全、环保、消防、等）应直接采用国家标准。其他符号应根据行业特点、产品特点、生产特点进行设计。设计符号应简明、形象、美观。

1、设备、设施：按国家标准及安全色要求着色。

2、安全通道：首选使用明黄色线条，线条中间区域为绿色。

3、区域界线：（1）水泥地面用黄漆划出区域界线；（2）土地面用白灰划出界线；（3）或可用带有安全色的栏杆作区域界线。

2.4.2定置标牌

2.4.2.1它是定置图的反映，是指示定置物所处状态、标志区域、指示定置类型的标志，包括货架、货柜标牌，原材料、备件标牌等，它们都是实现目视管理的手段。各生产现场、仓库、办公室及其它场所都应设置标牌。2.4.2.2标牌的设计

2.4.2.2.1使用国家标准标牌：如安全通道。

2.4.2.2.2设备标牌：包括单独使用的配电箱、柜、工具箱，在统一位置粘贴（或印刷）80×120mm的标志牌，上为编号，下为责任人，字色为白色。2.4.2.2.3厂区应设下列６种标志（1）厂区标志：厂房、货场等按编号设置醒目标志；

（2）库区标志：按照库房号、货架号、货架层次号、货位号朝阳编号，并有明显标志；

（3）服务标志：厂区大门内设厂区平面布局示意图，通往车间、仓库和生活设施地点，设路牌或告示牌，办公楼设分布图等；

（4）安全标志：厂区、作业区、工作区根据不同作业要求设置各类安全标志，如：严禁火种标志、安全操作标志、消防检查标志等；

各类标志的设置、位置要合理，标牌要规范醒目。库内各种道路及仓间内通道安全畅通，符合规定。2.5整齐 2.5.1畅通

保持车间通道及设备之间畅通。这样不仅能加快物流、整洁车间，也利于安全。2.5.2靠边

将物品尽可能靠墙、靠窗、靠柱、靠角、靠暂时不使用的设备放置，以充分利用工作场地的使用面积，避免零乱，操作的设备0.5米内不准放物品。2.5.3上架 将模具、零件、工件、量具、卡尺等放在专用的架子上，或是多层的搁板、小车上。这样，可扩大使用面积，增大库容量。

2.5.4装入

将零件、材料、废料、垃圾等装入箱内或盒中。工件也尽可能不直接着地，放在托板上，零星工具等分类装入工具箱。化学危险品、油漆等放入专用箱内，并盖好。避免散乱、便于清扫、利于装运，可保证环境卫生。2.5.5围上

扫帚等摆放不易整齐而容易显得零乱的工具或物品，用夹板等将它们围起来，以利于场地的整洁。2.5.6挡住

对施工现场及旧设备等不易打扫干净的部位，可用挡板等将其挡住。在挡板上也可以刷上标语，使其有生气。这样有利于场地整洁美观。

2.5.7放正

将工件、操作台、小车、架子、铁框等的相对位置平行或垂直于车间摆放，以利于车间的整洁。2.5.8对直

将复数的工件、操作台、小车、架子、铁框等要对直放置，即摆放成一条直线，以利于车间的整洁。2.5.9叠齐

工件、模架、平板等上下对齐摆放，视觉感良好，物品摆放稳固，确保安全。2.5.10置平

工件、平板、料桶等尽量呈水平状态放置，防止坠落、滚动及流淌，既利于视角感的平衡和美观，也利于安全。2.6整顿工作的实施要领 2.6.1前一步骤整理的工作要落实。2.6.2流程布置，确定放置场所。2.6.3规定放置方法、明确数量。2.6.4划线定位。2.6.5场所、物品标识。

2.7整顿的“4定”原则：定点、定容、定量、定人 2.7.1定点：放在哪里合适。2.7.2定容：用什么容器、颜色。2.7.3定量：规定合适的数量。2.7.4定人：明确区域责任人。3.清扫

生产现场在生产过程中会产生灰尘、油污、垃圾等，从而使现场变脏，会使设备精度降低，故障多发，影响产品质量，安全事故多发；影响人们的工作情绪，使人不愿久留。因此，必须通过清扫活动来清除那些脏物，创建一个明快、舒畅的工作环境。3.1随时清扫 随时扫除地面上的积尘，清除废布、油腻等杂物，将杂物收放在规定的位置，每班清扫设备和工件上（旁）的废弃物等至指定位置，保持车间清洁和改善工作环境，以利于职工的健康和安全。自己使用的物品，如设备、工具等，要自己清扫，不要依赖他人，不增加专门的清扫工；对设备的清扫，着眼于对设备的维护保养。清扫设备要同设备的点检结合起来，清扫即点检；清扫设备要同时做设备的润滑工作，清扫也是保养；清扫也是为了改善。当清扫地面发现有飞屑和油水泄漏时，要查明原因，并采取措施加以改进。3.2定期清扫

每周定期对各点各处进行必要的搬拆之后的清扫。要防止将废弃物堆至隐蔽处或不得已才予以扫除，也不许将油布、垃圾等混放或堆在通道上。3.3清扫工作的实施要领： 3.3.1建立清扫责任区（室内外）。3.3.2执行例行扫除，清理脏污。3.3.3调查污染源，予以杜绝或隔离。3.3.4清扫基准，作为规范。4.清洁

4.1车间环境整齐，清洁卫生，物品清洁 4.1.1盛积

对于易泄漏的化学品，如润滑油，防锈漆等，用浅的托盘盛积起来，避免污染地面、便于清除。4.1.2盖罩

将仪器、设备用塑料袋罩起来，将标牌的正面用透明薄膜覆盖起来，以免灰尘侵入。4.1.3清洗

对有些物品可用洗涤的方法，使其清洁。员工的工作服要经常清洗，仪表要整洁，及时理发、刮须、修指甲、洗澡等，穿着整齐，始终保持良好的精神面貌。4.1.4擦拭

擦去设备、门窗、玻璃等上的灰尘、污迹，以保养设备、窗明几净、清洁环境。

4.2工人形体清洁及精神上的“清洁” 4.2.1装饰

对使用已久的设备、护栏、工具箱等，用刷油漆的方法进行装饰，对泛黄、脏污的墙壁用涂料粉刷，以起到旧貌换新、清洁卫生的效果。

4.2.2美化

宣传广告设置合理，各种横幅、标语、图表、黑板、告示等固定在适当位置，保持长期性、完好性、适时性。4.3使环境不受污染 4.3.1环保

对油脂、油漆等化学品和废油、电池等危险废物要规定摆放场所，对其实行控制和有效管理。废纸、包装袋、废纸箱、木材等物，要尽可能回收，以减少固体废弃物的发生量及其对环境的影响，最大限度地节省资源、能源。4.3.2技改

对车间设备、用具可用技术改造的方法，杜绝脏源、防止泄漏、减少废物，从根本上改善作业环境。4.4清洁工作的实施要领： 4.4.1前面3S工作必须落实。4.4.2制定考评方法。4.4.3制定奖惩制度，加强执行。4.4.4主管经常带头巡查，以表重视。5.素养

5.1 制度：将“6S”活动纳入岗位责任制，使每一部门、每一人员都有明确的岗位责任和工作标准，建立检查、整改、考评制度。

5.2标准：将各种要求和规定标准化，例如规定清扫的手段、扫除的周期、检查的方法等等。通过标准化，进一步明确职责，提高文明生产的水平。

5.3教育：利用黑板报、报纸、班前会、安全活动日、培训班等多种形式宣传“6S”管理，学习公司的规章制度，理解规章制度，每位成员养成良好的习惯，并遵守规则做事，培养主动积极的精神。

5.4检查、评比和考核：要严格、认真地搞好检查、评比和考核工作。厂部检查每月不少于一次，各车间自行检查每月不少于两次，班组检查每月不少于四次。

5.5 PDCA循环：要坚持PDCA循环，不断提高现场的“6S”水平，即要通过检查，不断发现问题，不断解决问题。因此，在检查考核后，还必须针对问题提出改进的措施和计划。（1）P（Plan）—计划，包括方针和目标的确定以及活动计划的制定；

（2）D（DO）—执行，执行就是具体运作，实现计划中的内容；

（3）C（Check）—检查，就是要总结执行计划的结果，分清哪些对了，哪些错了，明确效果，找出问题；

（4）A（Action）—行动，对检查的结果进行处理，认可或否定。成功的经验要加以肯定，或者模式化或者标准化以适当推广；失败的教训要加以总结,；这一轮未解决的问题放到下一个PDCA循环。

6.安全

通过开展安全活动，以制度化的形式提高安全管理水平，加强员工安全技能和安全意识，创造安全、健康的工作环境，保障员工安全，使其更好地投入工作，减少或避免安全事故，保证生产顺利进行，避免伤害。6.1人的安全 在生产作业过程中，保证员工的安全和健康，是安全管理的首要工作，也是推行安全活动的最终目的。人是生产和安全管理的主体，是安全管理的根本。人的安全标志为安全、健康和卫生。在开展安全活动的过程中，应将安全措施和要求落实到最基层的群体——生产班组，再由各班长贯彻到每个员工，真正做到零事故发生。6.2物的安全

物的安全能够保证作业人员的安全和健康，它是安全管理的主要工作。要防止从坯料到成品的生产过程中的实物对人造成伤害。生产过程中，生产作业人员使用的实物（设备、设施、工具）不会对其安全和健康造成危害，对于存在操作危险的机械设备，应做好安全标识，以起到提醒作用。6.3环境安全

在易对员工造成安全和健康危害之处，做好明显的安全标识，以保证员工安全。采取措施排除作业过程中产生尘埃、噪音和污染，避免对作业人员造成危害。6.4安全工作的实施要领

6.4.1采取系统的措施保证人员、场地、物品等安全。

6.4.2系统的建立防伤病、防污、防火、等保安措施。

七、考核办法

1.整理考核 由主管科室组织牵头，各车间、班组、岗位将现场物品进行区分，并将不需要的物品加以处理。1.1没有掌握物品使用周期及建立相关台账的每项扣50元。

1.2现场存有不需要物品，发现一处扣50元。2.整顿考核 由生产科牵头组织，各车间、班组将现场物品进行分类、划分区域、设计定位图、制定标示牌及物品摆放整齐。

2.1定置图不合要求，或没有按图定置摆放的，1处扣50元。

2.2没有对存放物品按使用频率及存放物品品种分类的，1处扣50元。

2.3没有按要求设置标识牌、没有设置标识的或标示牌不清楚，1处50元。

2.4物品随地乱放，无上架，或占用通道，1处扣50元。

3.清扫考核：各班组负责所属区域内场地清扫和岗位设备维护保养。

3.1现场卫生没有清扫或清扫不及时的，1处扣50元。

4．清洁考核：由生产科进行监督，机动科参与，岗位工进行清洁，共同维护车间环境卫生。4.1设备、门窗、玻璃等上有灰尘、污迹的，1处扣50元。

4.2对车间设备、用具可用技术改造的方法，杜绝脏源、减少废物，而没有改进措施的，扣50元。

5.素养考核：没有人员素质的提高，各项工作就不能顺利开展，所以我们要着眼于提高人的素质。

5.1每个车间都要建立一套集检查、整改、考评为一体的制度，没有制度的扣50元。

5.2将各种要求和规定标准化，标准不健全的扣50元。

5.3利用板报、班前会等多种形式宣传“6S”管理，每月至少一次，没有宣传的扣50元。

5.4各车间要做到每个月进行检查、评比和考核，没有进行的扣50元。由各车间自行组织建档备案。

6.安全考核：各车间通过开展多样的安全活动，加强员工安全技能和安全意识。

6.1未开展安全教育培训的，1人次扣50元。

6.2职工未掌握安全操作规程或未按安全操作规程进行操作的，1人次扣50元。

6.3各岗位未进行互保确认的，1人次扣50元。

八、附加说明

本规定由厂部办公室起草并负责解释，自下发之日起执行。