土地估价案例与报告冲刺练习三与答案

第一篇：土地估价案例与报告冲刺练习三与答案

一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)

(一)某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下：

(1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4．0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。

(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。

(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。

(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例8：2370元/m2；

实例C：2730元/m2；实例D：2500．,1/m2。A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示

各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。

根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

(二)某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为4C年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。

上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建威一商业中心．规划建筑容积率为2．0～3．5。

请根据以上情况。回答下列问题：

1．市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。

2．为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。

3．根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用

权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?

4．根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。

5．该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。

6．市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：

(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估?

(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料？

二、报告判读题(共3题，分别为10分、25分、25分。共60分。第一题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。第二题和第三题为1个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因)

(一)下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。

1．比较案例的选择

根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。

2．建立价格可比基础(略)3．因素条件说明

整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。

请根据以上情况，回答下列问题：

1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么?

2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。

3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明（）(只有1个选项)。

A．以案例B作为比较基准

B．案例B所在时点是地价指数基期

C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致

D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零

4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方

(二)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分

一、估价项目名称：××厂地价评估

二、委托估价方(略)

三、受托估价方(略)

四、估价对象(略)

五、估价目的：对××厂的土地使用权价格进行评估。

六、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。

(5)××市有关土地的法律法规及文件规定。

(6)委托方提供的有关资料(略)。

(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。

七、地价定义

此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。

八、估价期日：2009年6月30日

九、估价日期：2009年8月13日

十、估价结果

总地价：40605565．80元估价结果一览表(略)

十一、需要特殊说明的事项

(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。

(2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。

(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。

(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。

(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或

引用。

(6)本报告自估价期日起半年内有效。

十二、土地估价师

姓名签名×××(略)×××(略)×××(略)

十三、土地估价机构(略)

2009年8月22日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3．5km。

2．土地登记状况

××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。

评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。

3．土地权利状况

估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。

4．建筑物及地上附着物状况(略)

二、地价影响因素分析

1．一般因素(略)

2．区域因素

(1)位置。评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3．5km。

(2)交通条件(略)

(3)区域性质。由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。

(4)集聚条件。评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。

(5)地块面积及形状。待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。

3．个别因素

(1)环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。

(2)地质条件。评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无

影啊。

(3)临江条件。评估地块临××江，有较理想的水运条件。

(4)土地使用权年限。取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。第三部分土地估价

一、估价原则(略)

二、评估思路与方法选择

根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。

三、估价过程

(一)市场比较法

市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：

待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数

1．比较实例的选择

通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。

2．比较因素的选择

根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比

较因素。3．因素条件说明

待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表。

4．编制比较因素条件指数表

经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见下表。

6．实例修正后的地价计算

经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。

待估宗地地价=(503．80+625．40+502．00)元/m2/3=563．73元/m2(二)成本逼近法

成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：

地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润

(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。

1)耕地占用税：6．0元/m2。

2)菜地建设基金：45．0元/m2。

3)粮油差价补偿费：3．7元/m2。

4)土地补偿费：11．5元/m2。

5)青苗补偿费：2．0元/m2。．

6)土地平整费：15元/m2。

7)劳动力安置费：60．0元/m2。

8)养老费：49．5元/m2。

9)征地管理费：按(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%计，即3．7元/m2。

10)不可预见费：(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2．8元/m2。

上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元/m2。

(2)土地开发费用：取110元/m2。

(3)投资利息。假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则

利息=(199．2×10．08%×1+110×10．08%×1)元/m2=31．2元/m2(4)投资利润。土地开发投资利润率取12%，则

投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%

=(199．2+110)元/m2×12%=37．1元/m2上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：V=(1)+(2)+(3)+(4)=(199．2+110+31．2+37．1)元/m2=377．5元/m2

(三)评估结果的确定

上述两种方法评估结果分别为563．73元/m2和377．5元/m2。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563．73元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则评估总价格为40605565．8元。

第四部分附件(略)

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。

二、委托估价方

××市中级人民法院。

三、受托估价方(略)

四、估价目的 根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。

五、估价依据

1．《中华人民共和国土地管理法》及实施条例

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》

3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

4．《城镇土地估价规程》

5．《城镇土地分等定级规程》

6．委托方及案件当事人提供的有关资料

7．委托评估函

8．《国有土地使用证》[××字(2003)第×××××号]

9．《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]

10．《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号]

11．《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号]

12．其他有关资料

13．估价人员实地勘察、调查资料

六、估价基准日

2009年7月5 1日。

七、估价日期

2009年7月5日～7月14日。

八、地价定义

本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。

九、估价结果

经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价：4562元/m2；

总价：10237128元；

大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。

十、需要特殊说明的事项

1．本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。

(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。

(2)有一段合理交易时间。

(3)在此期间土地市场保持稳定。

(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。

2．由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。

3．本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。

4．本报告自估价基准日起一年内有效。

十一、土地估价师签字

姓名土地估价师资格证书号签字

王××××××(签字)李××××××(签字)

十二、土地估价机构(章)

2009年7月14日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地登记状况

根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。

估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006年11月19日至2077年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。

2．土地权利状况

根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：××××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1020．0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××。

3．土地利用状况

(1)规划指标。根据土地使用权出让合同，项目批准建造

4层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为2244m2。

(2)地块目前尚未开发，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平。

二、地价影响因素分析

1．一般因素(略)。

2．区域因素

估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为2层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。

3．个别因素

评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。第三部分土地估价

一、估价原则

本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。

二、估价方法和估价过程

由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。

(一)市场比较法

根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为

各因素比较说明：期日因素：

委估对象相对于比较实例A、B、C为不同时期的价格，2005年至今住宅用地出让价格平稳上升。交易情况修正：

A、B、C为正常出让地价(市场价格)；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。

区域因素修正：

该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处××区内，但估价对象较实例

8、C略差，进行修正。

个别因素修正：

主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。比较因素分值计算见下表。

5．确定待估宗地的比准价格

经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437：元/m2和4748：元/m2，取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。

(二)成本逼近法

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。

1．计算公式

土地价格一土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)2．土地取得费

(1)评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。

则：居民拆迁安置费为：12万元/户×(51-3)户=576万元

(2)土地开发费用。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。

(3)管理费及不可预见费。计3W6万元×3%=17．28万元

(4)利息。利率按银行一年期贷款利率5．85%计，该地块动拆迁于2007年3月开始，拆迁周期约0．5年，计算利息为：

576万元×5．85%×0．5=16．85万元

(5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。

(6)税费。未发生经营收入，税费不计。

(7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2006年11月签订的土地出让合同载明的出让金57．18万元(70年土地使用期限)并扣除2年零8个月的土地增值收益计：(57．18×67．33/70)万元=55万元。

(8)成本逼近法计算土地价格为：(576+0+17．28+16．85+0+0+55)万元=665.13万元。单位土地面积单价=665．13万元/1020m2=6520．88元/m2。

三、地价的确定

1．地价的确定方法

成本逼近法估价结果为6520．88元/m2，市场比较法估价结果为4562元/m2，说明××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅为2244m2)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。

2．估价结果

经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价为4562元/m2；

总价为4562元/m2×2244m2=10237128元；

大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。第四部分附件

1．委托估价函。

2．待估宗地位置示意图。

3．国有土地出让合同复印件。

4．待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件。

5．估价机构营业执照复印件。

6．估价机构资质证书复印件。

7．土地估价师资质证书复印件。

2009年7月14日

参考答案

一、案例分析题

(一)先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。第一步：采用市场比较法确定不动产总价

(1)分别计算三个案例盼试算价格：

(二)1．该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：

(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。

(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。

2．(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。

(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。

评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。

3．对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。

(1)土地用途应设定为商业。

土地使用权年限应为出让剩余年限35年。

(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。

4．对于宗地D应由政府无偿收回，因为：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。

5．作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。

各出让方式的基本特征如下：

招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。

拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。

挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。

6．(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：

1)确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。

2)拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。

3)资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。4)相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。

5)按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格。

6)试算价格调整，确定最后估价结果。

7)撰写土地估价报告书。

8)将土地估价报告提交给委托方。

(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。

收集的资料包括：

1)收益还原法应收集以下资料：

2)①开发后的房地产出租收益。

②房地产出租费用及有关税费等。

③房屋重置成本。

④土地还原率、房屋还原率等参数。

⑤当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

2)市场比较法应收集以下资料：

①三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等条件的比较实例。

②土地还原率等参数。

③当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

3)基准地价系数修正法应收集以下资料：

①当地基准地价及修正体系。

②待估宗地所在土地级别。

③土地还原率等参数。

④当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

4)剩余法应收集以下资料：

①开发后的不动产市场售价。

②开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用。

③土地还原率、年贷款利率等参数。

④当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

二、报告判读题

(一)1．隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。

2．没有对挂牌出让价格进行修正不合理。

因为挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。

土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的区别：

①挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡。

②挂牌时问有限制。

③挂牌场地少(交易场地少，缺乏灵活性)。

④挂牌土地信息有限。

3．C

4．存在错误和不完善的地方如下：

①编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据。②未进行容积率修正。③未进行使用年期修正。④未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。

(二)土地估价技术报告的错误之处：

1．第一部分后面应写上“总述”。

2．估价项目名称不明确。

3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。

4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。

5．“地价定义”中未说明土地开发程度。

6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。

7．“估价结果”无单位地价和大写。

8．“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。

9．“估价师签名栏”无估价师资格证书号。

10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。

11．登记状况中无四至、登记等。

12．“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。

13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。

14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。

15．交易情况说明不正确。

16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列人区域因素栏。17．在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。

18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。19．“基础设施状况”未作修正。

20．交易时问未作修正。

21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5%”。

22．实例2“容积率”修正错误；实例

1、实例3容积率未修正。

23．实例2年期修正错，应为实例1年期修正，30次方和50次方。

24．年期修正未对，r的取值作说明。

25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。

26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。

27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。

28．“土地平整费”不应计入“土地取得费”。

29．“土地开发费”无取费依据。

30．利息计算中的“利息率”的确定无依据。

31．投资利息中开发期没有乘1/2；按复利计算。

32．利润率的确定没有依据。

33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。

34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。

35．估价结果未大写。

36．第四部分应为“附录”。

(三)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：

1．估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的，应分别出具报告。

2．地价定义不清，应明确对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等内容。

3．需要特殊说明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。

4．土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。

5．土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此中描述的内容应为土地权利状况的内容。

6．土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此中描述的内容应为土地登记的内容。

7．估价对象的土地使用期限2006年11月19日至2077年11月18日有误，超过了法定最高年限。．

8．估价原则中，缺替代原则、预期收益原则等。

9．在市场比较法中对待估宗地的描述容积率计算有误，应为2．2。

10．市场比较法中，采用物价指数作为地价指数，没有说明理由和依据。

11．比较案例进行交易情况修正，依据不充分，因为法院委托评估的也是正常市场价格，不应进行交易情况修正。

12．市场比较法中没有进行土地使用年期修正，有误。

13．动拆迁费用按当时(2006年5月)的标准计算不妥。应按照估价时点时的拆迁补偿费用水平计算。

14．按估价对象实际的拆迁户数计算动拆迁费用不妥，应按照区域平均拆迁居民密度计算拆迁户数。

15．按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥，应说明该周期是否为社会平均拆迁周期。16．利息率取值有误，2007年2月起，一年期利息率调整为5．31%。

17．因为是法院处置而不计算利润不妥，应计算利润。

18．估价对象出让时间为2006年11月，估价时点为2009年，以合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥，应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算。

19．扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥，应采用年期修正方式，计算公式为：57．18×[1-1/(1+r)67．33]/[1-1/(1+r)70]，r为土地还原率。

20．因实际未发生经营收入而不计税费不妥，应按规定计入有关税费。

21．成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式为：1/[1-1/(1+r)67.33]，r为土地还原率。

22．总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。

23．附件中缺土地权属来源文件。

24．附件中缺估价对象利用照片。

第二篇：土地估价案例与报告冲刺练习四与答案

一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)

(一)本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。

某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0．6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：

1．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2。

试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。

2．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。

请问：

(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?

(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?

3．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对8宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。

请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。

4．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1．5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。

请问：

(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?

(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

(二)某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。

项目其他有关资料如下：

(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。

(2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。

(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。

(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2 %。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。

如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?

二、报告判读题(共3题，分别为10分、25分、25分，共60分。第一题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。第二题和第三题均为1个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出错误并说明原因)

(一)下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。

1．确定房地出租客观租金

应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295．60元/m2，比准租金B=311．50元/m2，比准租金C=280．88元/m2。

根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：

客观租金=(295．60+311．50+280．88)元/m2÷3=295．99元/m2

2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015mz)房地年总收益=房屋建筑面积×租金

=9015m2×295．99元/m2=2134680元

3．计算房地出租年总费用

房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。

(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%

=2134680元×3%．=64040元

(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。

房屋出租维修费=房屋重置价×2%

=9015m2×750元/m2×2%=135225元

(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0．2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。

房屋年保险费=房屋重置价×0．2%

=9015m2×750元/m2×0．2%=13522元

(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税

按房屋出租年租金的5%计。

房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元

营业税=房地年总收益×5%=2134680元×5%=106734元

税金合计=房产税+营业税

=(256162+106734)元=362896元

(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/剩余使用年期

=9015m2×750元/m2×(1-0)/35=193179元

(6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=(64040+135225+13522+362896+193179)元=768862元

4．计算房地纯收益

房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用

=(2134680-768862)元=1365818元

5．计算土地纯收益

(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。

(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。

(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。

房屋现值=房屋重置价×房屋成新度

=9015m2×750元/m2×75%-5070938元

房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率

=5070938元×10%=507094元

土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=(1365818-507094)元

=858724元

6．计算土地价格

总地价一土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)使用年期]

=858724/8%×[1-1/(1+8%)35]元=10008428元

土地单价=10008428元/2504．1m2

=3996．82元/m2(注：土地面积为2504．1m2)

请根据上述报告片断回答以下问题：

1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明?

2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数?

3．上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些?

4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是（）。(只有一个选项正确，并请填在括号内)

A．替代原则

B．最有效使用原则

C．预期收益原则

D．贡献原则

(二)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称：××××地价评估

二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂(其他略)

三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心(其他略)

四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估

五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据

六、估价依据：(略)

七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格

八、估价期日：2008年5月20日～6月1日

九、估价日期：2008年5月31日

十、估价结果：

总地价：1551．88万元；单位地价：519元/m2楼面地价：1174元/m2

评估价格货币种类：人民币

十一、需要特殊说明的事项

(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。

(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。

(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。

(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。

(5)本报告有效期为半年。

(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。

十二、土地估价人员

(略)

2008年6月8日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至：东为×公司；西为×路；南为×道；北为×厂。占地面积为29887．5m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2008)字第411号。

2．土地权利状况

该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。

3．建筑物和地上附着物状况

××塑料建材厂除办公楼4层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217．39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12m，门窗均为塑钢材料。

二、地价影响因素分析

1．一般因素

××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑

现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。

2．区域因素

该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。

3．个别因素

该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0．5～4。

第三部分土地估价

一、估价原则

(一)主要遵循替代原则可以概括为：

(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。

(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。

(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

(二)最有效利用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。

(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断以体现客观、公正、科学、合法。

二、估价方法与估价过程

依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。

1．市场比较法

(1)比较实例选择。现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明见下表

(3)因素条件说明见下表。

楼面地价=15873000元/13217．39m2=1200．92元/m2

三、地价的确定

1．地价确定的方法

选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。

2．估价结果

总地价：1587．3万元；单位地价：519元/m2；楼面地价：1174元/m2。第四部分附件

1．国家建设用地使用证

2．××单位房产所有证复印件

(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)。请阅读后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估

二、委托估价方(略)

三、受托估价方(略)

四、估价目的

根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。

五、估价依据

1．《中华人民共和国土地管理法》。

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。

3．关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)。

4．××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规。

5．××县基准地价成果资料。

6．委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料。

7．××评估有限公司掌握的有关地价信息资料。

8．评估人员实地踏勘及调查取得的资料。

六、估价基准日

2008年6月26日

七、估价日期

2008年5月5日至2008年5月16日

八、地价定义

本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2008年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。

九、估价结果

土地单价：116元/m2；总地价：348．29万元；总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整；

估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略)。

十、需要特殊说明的事项

(一)估价假设条件

1．本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。

2．估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。

3．在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。

4．任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(二)报告使用的限制条件

1．本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告的有关内容。

2．估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由××评估有限公司负责解释。

3．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

4．本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。

(三)土地估价结果有效条件

1．在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。

2．本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。

3．委托方提供的资料真实、有效。

(四)其他需要说明事项

1．委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。

2．本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。

3．本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。

十一、土地估价师签字

估价师姓名估价师证号签名××××××××(签字)××××××××(签字)

十二、土地估价机构

××评估有限公司(公章)

2008年5月16日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地登记状况估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。

地块总面积为30025．23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。

2．土地权利状况

根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。

3．土地利用状况

根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积为30025．23m2，建筑密度为40%～60%，容积率小于或等于1．

4．绿地率大于或等于15%。(以下略)

二、地价影响因素分析

1．一般因素(略)

2．区域因素

估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积为5km2，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引人多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。

3．个别因素(略)

第三部分土地估价

一、估价原则

1．替代原则(略)

2．需求与供给原则(略)

3．变动原则(略)

二、估价方法与估价过程

(一)估价方法选择

估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，本案选用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。

综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数修正法分别评估其计算价格和收

益价格。在上述两种方法试算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。

(二)估价过程

1．成本逼近法

成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据，再加上一定的利息利润、土地增值收益来确定土地价格的估价方法，地价测算基本公式为

成本地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润

评估地价=(成本地价+土地增值收益)×位置修正系数×使用年期修正系数

(1)土地取得费

土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律规定，政府征收农地要向农民支付征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。

根据××县人民政府《关于实施征地区片综合价标准的通知》(政发[2001]207号)，确定估价对象农地取得费为45．85元/m2。征地税费根据经验确定为18元/m2。

根据上述，得到估价对象土地取得费合计为63．85元/m2。

(2)土地开发费

土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分。根据工业园区管委会提供的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考虑估价对象内部实际为未平整土地的情况，经综合分析，确定估价对象土地开发费为37元/m2(其中通水10元/m2，通电10元/m2，通路17元/m2)。

(3)利息

计算投资利息是评估土地时考虑资金的时间价值。设定土地开发周期为一年，利息率取评估基准日通行的半年期银行贷款年利率为6．572，按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为均匀投入，则

利息={63．85×[(1+6．57%)1-1]+37×[(1+6．57%)1/2-1])元/m2=5．39元/m2

(4)利润

投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应获得相应的利润。考虑到目前工业园区的一般工业企业情况，本次评估确定利润率为10%。则投资利润为

利润=(63．85+37)元/m2×10%=10．09元m2

(5)土地增值收益

土地增值收益包括土地用途改变增值收益和土地开发增值收益，是土地在市场中能够实现的增值价值的体现。在成本逼近法中，城郊新增建设用地增值收益通常是按土地投入成本的10%～25%计算。经对比分析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业用地土地增值收益率为10%，则

土地增值收益=成本地价×增值收益率

=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×增值收益率

土地增值收益=(63．85+37+5．39+10．09)元/m2×10%

=11．63元/m2

(6)区域及个别因素修正

在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的一般费用水平为基础，要具体测算估价对象的地价还需根据其区域及个别情况进行修正。

经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于××县工业园区内，但是位置相对较偏，综合考虑后确定估价对象区位条件修正系数为0．96。

(7)使用年限修正

积算价格是无限年土地使用权价格，估价对象评估设定使用年限为50年，故需要进行使用年限修正，其使用年限修正系数为：

使用年限修正系数=1-1/(1+土地还原利率)剩余使用年限

=1-1/(1+6%)50=0．9457

(8)单位地价计算

土地单价=(63．85+37+5．39+10．09+11．63)元/m2×0．96×0．9457

=116元/m22．基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估价成果，按照估价对

象的区域条件和个别条件与基准地价的基准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。其计算公式为

宗地地价=基准地价×K1K2(1+∑K)+F

式中

K1—期日修正系数；

K2—土地使用年期修正系数；

∑K—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和；

F—开发程度差异修正值。

(1)基准地价成果介绍

根据××县人民政府《关于××县城区商业、住宅及全县工业用地基准地价的通告》，××县城区工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价详见下表。

工业用地基准地价内涵为：基准期日为2002年8月25日；开发程度为“五通一平”(外围通路、通水、排水、通电、通信，内部场地平整)土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容积率按规划用地要求；土地使用年限为50年。

(2)估价对象基准地价的确定

估价对象位于××县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为110元/m2。

(3)地价影响因素及修正系数确定

基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价受到多方面因素的影

响。以下是××县三级地区工业用地基准地价修正系数表。

(4)估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的规定

经实地调查，估价对象地价影响因素条件具体情况及相应的修正系数如下表。

(5)期日修正系数的确定

由于本次采用的基准地价的基准日为2002年8月25日，而估价基准日为2008年6月26日，时间相隔比较远，根据本公司对该县近几年来掌握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为1．０6。

(6)年限修正系数的确定

基准地价是50年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也是50年，故不需进行年限修正。

(7)确定土地开发程度差异修正值

本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为达到“五通一平”(即外围通路、通水、排水、通电、通信“五通”和内部场地平整)市政配套要求的熟地，而本次

评估设定待估宗地土地开发程度为“三通一平”(即外围通路、通水、通电“三通”和内部场地平整)，故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通信费用。根据调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的开发费用为60元/m2，即通路17元/m2、通水10元/m2、排水20元/m2、通电10元/m２、通信8元/m2和场地平整5元/m2。确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，内部场地平整”的土地开发程度的修正值为(-20-8)元/m2=-28元/m2。

(8)单位面积地价计算

综上所述，评估宗地修正地价为

单位面积地价=基准地价×(1+∑修正系数)×期日修正系数×年限修正系数+

土地开发程度差异值

=[-110×(1-5．0%)×1．06-28]元/m2

=83元/m2

三、地价的确定

1．地价确定的方法

由成本逼近法得到土地单价为116元/m2，由基准地价系数修正法得到土地单价为83元/m2，两种方法测算的地价结果有一定差距。因此本次评估以成本逼近法测算结果为主，最终确定本次估价对象的土地单价为1 16元/m2。

2．估价结果

估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限、土地开发程度和利用条件下，于估价基准日2008年6月26日的国有出让土地使用权价格为

土地用途：工业用地；使用年限：50年；

土地面积：30025．23m2；土地单价：116元/m2；总地价：348．29万元；总地价大写(人民币)：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。

第四部分附件

附件一：土地估价委托书复印件

附件二：待估宗地《国有土地使用证》复印件

附件三：委托估价方营业执照及法人代表身份证复印件附件四：待估宗地区域位置图

附件五：待估宗地现状照片

附件六：受托估价机构资质证书及营业执照复印件

参考答案：

一、案例分析题

(一)1．答案要点

(1)简单算术平均法。

(2)加权平均法。

(3)直接取市场比较法的评估结果。

(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法作适当减价修正。

2．答案要点

(1)搜集的资料包括：

①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件。②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准。③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等。④土地出让金或土地增值收益资料。⑤国家或当地市场的利率水平。⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。

(2)基本步骤：

①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)。②确定土地开发费。③计算利息。④计算土地开发利润。⑤计算土地增值收益。⑥计算有限年期土地使用权价格。

3．答案要点(1)不同点：①A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与

股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金。②8宗地的处置方式是国家作价入股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。

(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊：

A宗地的处置方式：①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分。②对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金。③对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。

B宗地处置方式：①对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益。②对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金。③对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。

4．答案要点

(1)办理的手续：

①股份公司持处置文件办理变更登记手续。②办理有关规划变更、审批手续．③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续。④办理补交土地出让金的手续。⑤到房屋管理

邵门办理房屋用途、容积率的变更手续。(2)评估方法选择及程序：

可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。方法选择和思路描述超过两种的，只对分值较高的两种方法进行评分。

方法选择得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。

估价思路描述得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。

市场比较法的估价程序：①选择市场比较案例。②确定比较因素。③因素描述及比较分析。④确定比较因素的修正系数。⑤求算比准地价。

收益还原法估价程序：①确定房地出租总收益。②确定房地出租总费用。③计算房地出租纯收益。④计算房屋纯收益。⑤计算土地纯收益。⑥计算土地价格。

基准地价系数修正法估价的程序：①确定土地及基准地价。②因素描述及比较分析。③确定修正系数。④计算地价。

剩余法估价的程序：①计算房地出租总收益。②计算房地出租总费用。③计算房地出租纯收益。④计算房地产总价格。⑤计算房屋现值。⑥计算土地价格。

路线价法评估的程序：①确定路线价。②确定宗地的临街深度、宽度等条件。③确定条件修正系数；④计算土地价格。

(二)1．明确解题思路

本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。

2．用收益还原法测算房地产总价第一步：计算年出租总收入

房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000m2×3

=15000m2

商场建筑面积=3000m2

办公楼建筑面积=(15000-3000)m2=12000m2

商场年出租收入=300元/月•m2×3000m2×12月×90%

=9720000元=972万元

办公楼年出租收入=(150×12000×12×80%)元=17280000元=1728万元年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入

=(972+1728)万元=2700万元

第二步：计算年房地费用

年管理费=年租金×10%=2700万元×10%=270万元年维修费=年租金×8%=2700万元×8%=216万元年保险费=安造价×2‰=[-3000×(3×5000)×22‰]元；=90000元=9万元

年税金=年租金×12%=324万元

年折旧=建安造价/47=(4500/47)万元=95．74万元

年房地费用合计：(270+216+9+324+95．74)万元=914．74万元第三步：计算年房地纯收益

年房地纯收益一年出租总收入一年房地费用

=(2700-914．74)万元=1785．26万元

第四步：计算房地产总价

假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原利率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式

P－[1－1/(1+r)n]a/r

在本题中，还原利率为综合还原利率(10％)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为(50-3)年=47年

根据已知条件，有：P={[1-1/(1+10%)47]1785．26/10%)万元=17650．18万元

3．应用剩余法计算地价

第一步：计算总建筑成本

项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价

=3000m2×15000元/m2：45000000元=4500万元

第二步：计算利息

假设：地价为u，银行贷款利率为10%，则利息为

u×[-(1+10%)3-1]+4500×60%×[(1+10%)1.5-1]+4500×40%×[(1+10%)0.5-1]=0．33u+414．96+87．86=0．33u+502．82万元

第三步：计算利润

利润=建安造价×项目投资回报率=4500万元×30%=1350万元第四步：计算地价

根据公式：地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润u=17650．18-4500-0．33u-502．82-1350

u=8494．26万元

该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2009年10月，尚剩余土地使

用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为

8494．26×([1-1/(1+8%)48]/[1-1/(1+8%)50]}万元=8463．47万元

4．计算可抵押贷款额

可抵押贷款额=地价×70%=8463．47万元×70%=5924．43万元

二、报告判读题

(一)1．依据报告的具体内容，缺少以下方面的说明

(1)没有说明租金时间单位(是年租金、月租金，还是日租金)。

(2)没有说明租金类型(是市场平均租金，还是个别租金)。

(3)没有说明租金时点。

(4)没有说明租金情况(是正常情况，还是特殊情况)。

2．上述报告漏掉了以下对总收益有影响的参数

(1)可利用率(建筑可利用率)。

(2)出租率(空置状况)。

(3)损失率(租赁变动)。

3．计算土地还原利率的方法

(1)纯收益与价格比率法(或称市场法、市场提取法)。

(2)安全利率加风险调整值法(或称累加法)。

(3)投资风险和投资收益率综合排序插入法。

(4)其他合理答案。

4．D

(二)1．专业术语不规范，如：“国家建设用地使用证”应为“国有土地使用证”等。

2．估价期日错误，应为一个时点。

3．估价日期错误，应为一个时间段。

4．地价定义中未界定所评估土地的开发程度。

5．估价结果无大写。

6．估价人员不具备土地估价师资格，无土地估价师签名。

7．落款处未注明土地估价机构名称，也未加盖公章。

8．产权状况描述有误，划拨土地使用权不应有年限限制，也不应有担保权、租赁权等权利。9．划拨土地使用权作为抵押贷款评估时未注明相应的限定条件和后果。

10．一般因素描述混乱，所描述的内容不属于一般因素的内容。

11．容积率混乱，报告中在市场比较法说明待估宗地容积率为4，基准地价系数修订法中容积率为1．8，个别因素描述中又称容积率规划要求为0．5～4，而根据报告中的土地和建筑面积数据，待估宗地容积率实际为0．44。

12．市场比较法运用中存在严重问题：

(1)虚假比较案例，所选的3个比较案例均为工业用地，但所描述条件中的容积率高达2．5～4．5，距市中心距离均在250～400m以内，与实际不符。

(2)条件说明表中待估宗地条件与前面因素描述不一致，如：容积率不符，前文讲待估宗地在城市新区，比较时却表述为距离市中心仅200m等。

(3)所选的比较因素及比较过程，完全照搬报告规范格式中的有关内容，不能反映工业用地的特点。

(4)地价指数混乱，不符合常理且存在明显错误，如：B、C案例交易时间均在2007年7

月，地价指数分别为90和105等。

(5)条件指数表中因素定量化错误较多，如：作为工业用地四地块距离市中心距离差异很小，均在200～400m之间，对地价基本无影响，但表中的条件指数差异却很大，分别为100、90、75、00，且00明显属于报告打印错误。

(6)修正过程中，期日、区域因素和个别因素均与前述比较过程不一致，数据不知从何而来。(7)三个比较结果差异较大，在414．8～597．08之间，差异超过40%，不能直接用三个结果平均。

(8)楼面地价计算公式与结果不符，算式有误。

13．基准地价系数修正法应用存在问题：

(1)容积率错误，修正方法不妥。

(2)期日修正与前后不一致。

(3)修正过程及修正系数的来源及标准未交代。

(4)单位地价计算结果与计算算式不一致。

14．附件中缺少估价机构资格证书复印件

(三)土地估价技术报告的错误之处

1．评估目的表述错误，评估结果不能直接作为出让保留价，只能为保留价确定参考依据。2．评估依据不全，缺少《城镇土地估价规程》等技术规范。

3．开发程度设定不全，未说明地块实际开发程度。

4．价格类型定义不准确，应明确价格类型为国有土地使用权出让市场价格。

5．估价结果不准确，大写有误，少币种。

6．估价假设条件不全，由于评估时间在估价基准日之前，假设条件说明中缺少了估价对象在估价基准日土地利用现状、区位环境条件方面的假设说明。

7．估价报告有效期不清，报告有效期没有明确自何时算起。

8．责任界定错误，没有说明评估人员无法查证其真实性的情况。

9．估价报告应用规定错误，土地估价报告与土地估价技术报告应用对象颠倒。

10．缺少估价机构负责人签字。

11．土地登记不全，缺少待估宗地所在土地级别说明。

12．他项权利说明错误，他项权利说明采用假定不妥。

13．开发程度描述矛盾，区域因素中描述红线外开发程度都已达“五通”配套，与地价定义中

设定为“三通”配套相矛盾。

14．方法选择依据错误，因为是工业用地，就选择成本逼近法来测算地价，选择依据牵强。15．地价称谓错误，基准地价修正得出的地价不是收益地价，是比准地价。

16．实际费用错误，取得费和开发费应取客观费用，而不是实际费用。

17．在确定土地取得费时，未说明该地块原状是否耕地等情况。

18．区片价说明不清，采取征地区片价作为农地取得费必须详细说明区片价的适用范围、有效期及地块位于几级区片等。特别应说明该区片价是2001年公布的，现在是否还在实施。

19．征地税费缺乏依据，征地税费根据经验确定欠妥。

20．开发费中缺乏平整费，地价定义为设定内部平整，这里按实际未平整确定开发费不正确。

21．利率计算期错误，开发期一年，利息率取半年期利率不正确。应采用一年期利息率。

22．增值收益率分析错误，土地增值收益率取值分析与区域因素分析矛盾。

23．修正错误，修正的具体格式过于简单，因素太少。

24．土地还原利率的确定没有依据说明。

25．修正体系中缺少因素条件说明表。

26．修正体系的来源不清，未说明该修正体系的来源和依据。27．因素说明矛盾，该因素说明与区域因素中描述有矛盾。

28．估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表中缺少周围土地利用状况因素。29．结果确定方法错误，如否定一方法的测算结果错误，应列举理由分析说明。30．附件不全，附件中缺本次评估土地估价师资格证书复印件。

第三篇：2013土地估价案例与报告考试技巧指导

2013土地估价案例与报告考试技巧指导

来源：考试吧（Exam8.com）2013-3-4 1>考试时，如果自己时间够，则要先把答案写在草稿纸上，答完后把答案排一下序，把自己认为肯定的答案写在前面，并且要每一条占据一行，把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。

2>如果在“估价对象”中已找出三个错误，则不必再仔细寻找，应接着往下阅读，以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分，等有时间再来仔细阅读“估价对象”一项的内容。

3>如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过该三个部分，以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。

4>在按照自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。

案例分析中的题型有：问答，单选，挑错，改错。

一、问答及单选题答题技巧：

1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。

2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。

3、条理清楚，论点突出，明显

4、结构清晰：

二、挑错题答题技巧

1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍?

这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分!

2、揣摩评卷人的心理

3、先理草稿，再答题

三、改错题答题技巧

(一)阅读报告：

1、先了解估价基本事项。

2、了解价值定义。

3、了解方 法技术思路。

4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。

5、测算过程。

6、估价结果

(二)错误类型

1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等;②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。

2、不规范。①术语不规范;② 表达方式不规范(带有感情色彩、模棱两可如可能大概);③错别字。

3、不充分。(1)取值依据不充分(数据来源、资本化率取值);(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。

4、不一致。①结果报告与技术报告不一致;②两种方法之间参数不一致(基准地价、比较法中的年期修正、资本化率);③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应;④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致;⑤推理说明与结论不一致。

5、不正确。①每一项描述不正确(评估目的);②推理分析不正确(与常理相悖);③方法选用不正确;④技术路线不正确(公式、价值内涵、时点、形成过程)

综述：

1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响)，价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。

2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

四、改错题

改错题一般是改估价方法运用上的错误，各种方法常见的改错项目为：

(一)市场比较法

1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P112例4-4和例4-5。

2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减(等比)，期内平均上升或下降(等差)的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P115的有关内容。

3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题，具体见《房地产估价理论与方法》P128例4-14。

4、比较物与参照物互相颠倒的问题。

(二)收益法

1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。

2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。

3、收益年限确定错误的公式。

4、漏算了营业税及其附加的问题。

5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。

(三)成本法

1、没有选择估价时点的正常成本(如：重臵价)的问题。

2、耐用年限确定错误的问题。

3、计息期确定错误的问题。

4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。

5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。

6、利息的计费基础多少项目的问题。如：销售税费不能计算利息。

7、销售税费的计算基础错误的问题。

(四)假设开发法

1、贴现期确定错误的问题。

2、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。

(五)基准地价修正法

动态方式不存在投资利息。

4、假设开发法

(1)没有确定最佳的开发利用方式

最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件 直接作为最佳的开发利用方式。

(2)没有计算待开发土地或待完成房地产的利润

(3)把利息和税金也作为计算利润的基础

(4)贴现期确定错误

(5)当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。

(6)未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。

(7)遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费，具体见教材P69-71及案例3-1分析的第8项。

(四)没有结合估价目的的要求

1、抵押估价的常见错误

(1)没有说明未来市场风险变化和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

(2)抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。

2、保险估价的常见错误

(1)没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。

(2)保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估。

(3)保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。

(4)保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失。

(5)按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。

(6)把土地也作为了保险估价的估价对象。

3、其他估价目的的常见错误

(1)合资入股的评估，没有说明入股后的用途。

(2)拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。

(3)合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算最终分配率。

(4)纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式(划拨或出让)，对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书;没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。

(5)征用或拆迁补偿估价违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定。

(6)出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。

(五)其他类型的错误

1、对估价对象的某一部分重复计价

如教材案例4-6，用收益法对有收益的部分进行了估价，然后又对无收益的第六层办公(自用部分)进行估价，这样第六层的价值就有重复计价的问题。因为无收益的第六层价值已体现在有收益部分的价值中，也就是说，没有无收益的第六层，其他有收益部分的价值将会降低。

2、计算前提与计算结果不一致

如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价，具体见案例4-2及其分析。

3、遗漏了估价对象部分的价值

如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格。

4、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。

5、报告的有效期起算日期错误。

报告的有效期是估价报告完成之日起计，而不是自估价时点起计。

6、估价时点确定错误。

土地估价报告易出错要点

报告中可能出现的错误 第一部分 总述

一、估价项目名称：

二、委托估价方：

三、受托估价方：

四、估价对象： 包括：

1、土地使用者

2、土地位臵

3、宗地数

4、面积

5、用途

6、权利状况

7、年限

可能会出现的错误：漏项、描述不规范

五、估价目的：

包括：

1、为什么评估

2、谁委托评估的

3、应用方向

可能会出现的错误：缺少应用方向。

六、估价依据： 包含：

1、法律、法规、政策文件依据

2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定

3、委托方提供资料

4、评估人员调查收集的资料

可能出现的错误：1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)；2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。

七、地价定义：

包含：

1、基准日；

2、土地用途(设定、实际)；

3、开发程度(设定、实际)；

4、土地使用年期(设定、实际)；

5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。

价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度必要时列表说明），设定开 发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。

之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。

可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。

1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；

2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符； 3）使用年限有计算不准，选取不当情况；

4）价格类型描述不准确如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；

5）漏掉基准日、年限等。

八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。可能会出现的错误：1）写成一个时间段；2）缺少日、月。

九、估价日期：是评估报告的起止时间。

可能会出现的错误：1）只有起点，无截止点或相反；2）漏写某项，如：1998年10月—11月12日；3）写为一个时间点。

十、估价结果： 估价结果包含：

(1)土地面积；(2)单位面积地价；(3)总地价；(4)大写；(5)货币种类；(6)土地估价结果一览表。

可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。

十一、需要特殊说明事项 包含内容：

1、估价假设条件。

2、该报告使用的限制条件。

3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。

4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。

5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。

6、其它需要说明的问题。

可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。如：1）以划拨土地进行抵押评估，但确少相应的限定条件和后果在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定最高出让年限条件下的土地使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等）；2）说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的《建设用地规划许可证》为准”应改为“以当地土地管理局核发的《国有土地使用证》或权属证明为准”；3）报告有效期过长。

十二、土地估价师签名

包含内容：

1、估价机构内的

2、名估价师签字、资格证书编号。一般出错：1）估价师未签署；2）不是土地估价师。

十三、土地估价机构盖章

包含内容：

1、估价机构名称、公章。

一般出错：1）估价机构未盖章；2）估价机构资质不符合规定。第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地位臵状况

包含内容：位臵、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。

2、土地权利状况

包含内容：

1）待估宗地为国有土地；

2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地或出让土地）； 3）是否设有他项权利，若有需表述；

4）出让土地说明使用年限起止日）和剩余年限截止估价期日）； 5）宗地使用的特殊规定无则不写）；

6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗 地多时需列国有土地使用权划拨、出让）一览表。

可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如：1）未注明待估宗地现有的权利状况是国有出让土地或国有划拨土地）；2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。3）前后不致；4）不该写的尽量不写。

3、建筑物和地上附着物状况

1）建筑物的耐用年限； 2）已使用年限； 3）建筑面积； 4）建筑结构； 5）建筑细部说明； 6）设备和安装状况； 7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。

可能出现的错误：漏项、用语不准确。

二、地价影响因素分析

说明影响待估宗地地价水平的因素

1、一般因素说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素）

包含内容：

1）税收、房地产产业政策描述；

2）自然经济状况、描述区域内的自然经济状况，包括：地理位臵、地势地貌、气候、水文地质；区域内城镇）经济状况；

3）城市规划等一般因素对地价产生影响的分析。

2、区域因素

包含：

(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件；

(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。

要求描述：

①城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。

②交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。描述交通条件的主要指标有：

A、道路通达度：交通类型主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位臵；

B、公交便捷度：公交路线、站点分布、车流量及停车次数；

C、对外交通便捷度：距离对外交通设施火车站、长途汽车站、航空站）远近及设施状况；

D、路网密度

③基本生活设施条件

衡量设施完善度从三个方面进行：

A、设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活条件有关的设施；

B、设施水平，如供水设施到户、到院、到街坊、设施水平是否同的； C、设施保证率。

④环境条件：包括环境质量优劣、自然条件优劣、文体设施优劣、绿地覆盖度优劣；

A、环境质量：衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水体污染、土壤污染、噪音污染等多项污染状况的分析。目前有三类衡量指标；

a环境质量综合指标；

b大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价

c无环境质量资料的城市，对环境状况作定性分析，划分优劣。B、自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件

C、文体设施主要指图书馆、影剧院、文化馆、体育场馆、公园等。⑤产业集聚：区域内大中型企业数量、开发

第四篇：2011年土地估价与报告模拟题

2011年土地估价案例与报告模拟试题

一、判断题(共10题，题号1-10，每题1分，共10分。请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分)

1．由于土地经济供给稀缺性的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。（）

答案：×

解析：土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

2．我国土地产权总体上可以分为：土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。（）

答案：√

解析：我国土地产权总体上可以分为：土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。

3．林地包括迹地、居民点内部的绿化林木用地，但不包括铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。（）

答案：×

解析：林地。林地指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。包括迹地，不包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。林地包括有林地、灌木林地、其它林地。

4．非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前半年向土地管理部门提出申请。（）

答案：×

解析：建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。

5．需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位所有耕地的数量计算。（）

答案：×

解析：需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。

6．城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。（）

答案：√

解析：城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。

7．所有的耕地都是基本农田。（）

答案：×

解析：基本农田是耕地的一部分，而且主要是高产优质的那一部分耕地，但并不是所有的耕地都是基本农田。

8．建设用地项目呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。（）

答案：√

解析：建设用地项目呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。

9． 2010年1月1日起，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（）

答案：×

解析： 2010年1月1日起，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

10．当前，保障性住房中的廉租房和经济适用房用地及其配套建设的商业、服务业等经营性设施用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用。（）

答案：×

解析：保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用，但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须实行有偿使用，严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。

二、单项选择题(共40题，题号11-50，每题1分，共40分。每题有A、B、C、D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分、不倒扣分)

11．人地关系是人类在利用土地的过程中形成的（）之间的相互关系。

A．人与人

B．人与自然

C．地与地

D．土地使用者与土地所有者

答案：B

解析：《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定，人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与自然之间的相互关系。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。

12．按照现行土地利用现状分类，监教所用地属于（）。

A．公共管理与公共服务用地

B．其它土地

C．商服用地

D．特殊用地

答案：D

解析：特殊用地指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。

13．人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。这表明了土地的（）自然特性。

A．土地面积的有限性

B．土地位置的固定性

C．土地质量的差异性

D．土地永续利用的相对性

答案：A

解析：人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。表明了土地自然特性中的土地面积的有限性。

14．甲向乙借款，丙将自己所有的房屋抵押给乙，作为甲向乙履行债务的担保，在这一抵押法律关系中，抵押人是（）。

A、甲

B、乙

C、丙

D、甲和丙

答案：D

解析：《物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

15．下列关于国有土地租赁的表述，不正确的是（）。

A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充

B．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效

C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同

D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利

答案：C

解析：租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

16．地籍按功能的不同可分为（）。

A．初始地籍、日常地籍

B．常规地籍、数字地籍

C．城镇地籍、农村地籍

D．税收地籍、产权地籍和多用途地籍

答案：D

解析：按照功能的不同，可将地籍分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍。

17．单位与单位之间发生的争议案件，必须由（）处理。

A．县级人民政府

B．县级人民政府国土资源行政主管部门

Ｃ．乡级人民政府

Ｄ．单位所在地人民政府

答案：B

解析：《土地权属争议调查处理办法》第五条 个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。

18．土地统计不包括（）。

A．土地统计科学

B．土地统计调查

C．土地统计工作

D．土地统计资料

答案：B

解析：土地统计包括三个方面的含义：土地统计工作、土地统计资料和土地统计科学。

19．根据法律规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区内耕地的（）以上。

A．60%

B．80%

C．90%

D．95%

答案：B

解析：各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80％以上。

20．因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦。复垦的土地应当优先用于（）。

A．农业

B．复垦单位的生产建设

C．工业

D．房地产开发

答案：A

解析：其恢复后的土地；要因地制宜，可作为农、林、牧业用地，也可用作工矿用地，有的还可作为建房、游览、娱乐用地，但应优先用于农用地。

21．下列不属于基本农田保护方针的是（）。

A．全面规划

B．合理利用

C．用养分离

D．严格保护

答案：C

解析：应是“用养结合”。

22．大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的（）倍。

A．10

B．15

C．16

D．30

答案：C

解析：大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的16倍。

23．下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，不正确的有（）。

A．土地补偿费归农村集体组织所有

B．安置补助费不得发放给农民个人

C．由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用

D．地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有

答案：B

解析：土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

24．下列关于城市规划与土地利用总体规划的关系，表述错误的是（）。

A．从规划区域的角度看，两者是点与面的关系

B．土地利用总体规划解决城市建设用地与农业用地之间的数量和空间配置关系；而城市规划解决各类城市内部用地之间数量和空间的关系

C．从规划的空间范围看，城市总体规划的范畴比土地利用总体规划大，两者是局部与整体的关系

D．城市总体规划的空间范围局限于城市建成区和规划区；土地利用总体规划的空间范围是整个区域或行政区划单位

答案：C

解析：土地利用总体规划与城市规划的关系中，从规划的空间范围看，城市总体规划的范畴比土地利用总体规划小，两者是局部与整体的关系，城市总体规划的空间范围局限于城市建成区和规划区；土地利用总体规划的空间范围是整个区域或行政区划单位。

25．《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（）并给予补偿。

A．没收

B．没收或者征收

C．没收或者征用

D．征收或者征用

答案：D

解析：2004年3月，全国人大对《宪法》作了修改，将《宪法》原第十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。

26．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）个月内未申请登记的，预告登记失效。

A．三

B． 六

C． 九

D．十二

答案：A

解析：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

27．下列不属于建设用地的特点的是（）。

A．承载性与非生态利用性

B．土地利用逆转相对容易

C．土地利用的集约性

D．无限性与再生性

答案：B

解析：建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。

28．下列关于合同履行的表述中，正确的是（）。

A．当事人对价款或报酬没有约定的可终止履行合同

B．当事人对履行地点约定不明确的，可随意选择履行地点

C．当事人对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间

D．当事人对履行费用约定不明确的，履行费用应由当事人共同承担

答案：C

解析：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

29．郑某与吴某在抵押合同中约定，若郑某在债务履行期届满时不能清偿吴某的债务，则作为抵押物的房屋的所有权转移为吴某所有。该约定的效力为（）。

A．有效

B．无效

C．效力待定

D．可变更

答案：B

解析：《物权法》第186条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是关于禁止流押的规定。《担保法若干问题解释》第57条也规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，但所约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。

30．2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以（）万元以下的罚款。

A．10

B．30

C．60

D．120

答案：C

解析：对买卖或者以其他形式非法转让土地的，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条规定，处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。非法所得120万元×50%=60万元

31．《基本农田保护条例》属于（）。

A．法律

B．行政法规

C．政府规章

D．部门规章

答案：B

解析：《基本农田保护条例》属于行政法规。

32．拍卖活动中，属于要约的行为是（）。

A．拍卖公告

B．竞买人提出公开报价

C．拍卖人同意竞买人参与报价

D．竞买人与拍卖人签订书面合同

答案：B

解析：拍卖公告属于要约邀请，拍卖人同意竞买人参与报价属于承诺。竞买人提出公开报价，属于要约的行为。

33．甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（）年。

A．38

B．40

C．68

D．70

答案：B

解析：商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。

34．下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是（）。

A．军队干休所用地

B．国家机关用地

C．孤儿院用地

D．学校经营性用地

答案：D

解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨；(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。

35．土地使用权出让金由（）。

A．转让方缴纳

B．受让方缴纳

C．转让方和受让方各缴纳一半

D．转让方与受让方协商缴纳

答案：B

解析：土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

36．商品住宅用地不能采取（）方式出让。

A．挂牌出让

B．招标

C．拍卖

D．协议

答案：D

解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

37．根据国家供地政策，建设用地项目分类不包括（）。

A．国家鼓励类

B．国家限制类

C．国家重点建设类

D．国家禁止类

答案：C

解析：依据国家的有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为以下三类：（1）国家鼓励类项目——可以供地，甚至要积极供地。（2）国家限制类项目——限制供地。（3）国家禁止类项目——禁止供地。

36．在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的（）提出用地申请。

A．市、县人民政府

B．市、县人民政府规划行政主管部门

C．市、县人民政府建设行政主管部门

D．市、县人民政府国土资源行政主管部门

答案：D

解析：在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。

38．以出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同，并应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自（）时设立。

A．合同订立

B．合同生效

C．登记

D．批准

答案：C

解析：《物权法》第一百三十九条规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

39．《物权法》规定，宅基地因（）等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

A．突发性事件

B．不可抗力

C．政府公共行为

D．自然灾害

答案：D

解析：《物权法》第一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

40．A公司因生产建设需要取得了一幅国有土地的使用权，可土地使用权取得后，该投资计划被股东大会否决。公司欲改变该幅土地的用途，为此，它必须（）。

A．取得出让方的同意,并相应补交土地使用权的出让金

B．取得出让方的同意,签订土地使用权出让合同变更协议

C．取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,并对土地使用权出让金作相应的调整

D．取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金

答案：D

解析：参见《城市房地产管理法》第17条。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用出让金

41．被告为县级以上人民政府的行政案件，通常由（）管辖，但以县级人民政府名义办理不动产物权登记的案件除外。

A．基层人民法院

B．最高人民法院

C．高级人民法院

D．中级人民法院

答案：D

解析：中级人民法院管辖三类案件：①确认发明专利权的案件和海关处理的案件；②对国务院各部门或者省、自治区、直辖市人民政府所作出的具体行政行为提起诉讼的案件；③本辖区内重大、复杂的案件。有下列情形之一的，属于“本辖区内重大、复杂的案件”：被告为县级以上人民政府的案件，但以县级人民政府名义办理不动产物权登记的案件可以除外。

42．《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，（）有优先购买权。

A．出价最高者

B．市、县土地管理部门

C．市、县人民政府

D．乡镇政府

答案：C

解析：《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

43．某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2 900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1 800万元，土地增值税应纳税额为（）万元。

A．330

B．350

C． 440

D．870

答案：B

解析：（1）土地增值额=2900万元－1800万元＝1100万元。

（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%-扣除项目×5%=1100×40%％-1800×5%=350万元。

44．下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是（）。

A．“鸟巢”场馆建设用地

B．国家大剧院建设用地

C．地方政协办公用地

D．上市公司办公用地

答案：D

解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

45．某市在某年的土地出让总面积为2万平方米，土地平均出让纯收益标准为100元/平方米，则该年应从出让金中划出的农业开发资金最低为（）万元。

A．18

B．20

C．30

D．50

答案：C

解析：土地出让金用于农业土地开发的比例，由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于土地出让平均纯收益的15％确定。

46．下列行为中，不属于房地产交易的是（）。

A．房地产买卖

B．房地产抵押

C．房屋租赁

D．房地产设立地役权

答案：D

解析：房地产设立地役权，属于担保物权。

47．下列不属于《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》(国土资发[2010]28号)规定的是（）。

A．在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要组织编制 “两图一表”

B．凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地

C．宅基地审批应坚持实施“三到场”

D．在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地用于商品住宅开发

答案：D

解析：在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。

48．按照规定，农村土地承包经营纠纷当事人不服仲裁裁决的，可以自收到裁决书之日起（）日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。

A．10

B．15

C．30

D．60

答案：C

解析：当事人不服仲裁裁决的，可以自收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。

49．《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的（）以下的土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

答案：C

解析：用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

50．《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》规定，解决农村土地承包经营纠纷的途径不包括（）。

A．可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解

B．可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁

C．可通过行政复议方式解决

D．可以直接向人民法院起诉

答案：C

解析：发生农村土地承包经营纠纷的，当事人可以自行和解，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解。当事人和解、调解不成或者不愿和解、调解的，可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉

三、多项选择题(共15题，题号51-65，每题2分，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选答案，其中有两个或两个以上最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。多选或错选不得分、不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得0．5分)

51．按照土地的特性区分，下列选项中属于土地的自然特性属性的有（）。

A．土地利用方向变更的困难性

B．土地永续利用的相对性

C．土地面积的有限性

D．土地位置的固定性

E．土地质量的差异性

答案：BCDE

解析：土地的经济特性包括：土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难性)、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后果的社会性等。土地的自然特性包括：土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性(多样性)、土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)等。

52．按照《土地管理法》规定，有土地利用总体规划审批权的机关包括（）。

A．国务院

B．省级人民政府

C．省级人民政府土地管理部门

D．省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府

E．县人民政府

答案：ABD

解析：按照《土地管理法》规定，有土地利用总体规划审批权的机关分别为：国务院、省级人民政府或省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府。

53．基本农田保护区划定中，应优先划入基本农田保护区的是（）。

A．城市和村庄、集镇建设用地周边的耕地

B．根据总体利用规划，铁路交通沿线的耕地

C．根据总体利用规划，公路交通沿线的耕地

D．需要退耕还林的耕地、E．需要退耕还牧的耕地

答案：ABC

解析：根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地区周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区。

54．征收（），不需国务院批准。

A．基本农田10公顷以下的B．基本农田以外的耕地不超过35公顷的

C．基本农田以外的耕地超过70公顷的D．其他土地不超过35公顷的E．其他土地超过70公顷的答案：BD

解析：征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。

55．按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是（）。

A．国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的，B．国家产业政策规定禁止投资的

C．大量毁损引地资源或以土壤为生产原料的D．危害国家安全或者损害社会公共利益的E．对须在全国范围内统筹规划布点的答案：ABD

解析：按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是：危害国家安全或者损害社会公共利益的，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的，国家产业政策规定禁止投资的，按照法律法规规定禁止的其它建设项目。

56．下列房地产中，不得设定抵押的有（）。

A．共有房地产未经其他共有人书面同意的B．未解决权属争议的房屋

C．已出租的房屋

D．被执法机关查封的房屋

E．普通商品住宅

答案：ABD

解析：《物权法》规定，下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

57．担保物权的担保范围包括（）等。

A．主债权及利息

B．违约金

C．定金

D．损害赔偿金

E．实现担保物权的费用

答案：ABDE

解析：《物权法》规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

58．下列关于行政处罚的设定，说法正确的是()。

A．法律可以设定各种行政处罚

B．限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定

C．行政法规可以设定限制人身自由的行政处罚

D．行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚

E．地方性法规可以设定限制人身自由的行政处罚

答案：ABD

解析：限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定。行政法规不可设定限制人身自由的行政处罚。

59．根据《刑法》规定，国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，下列有关刑事责任，正确的是（）。

A．情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役

B．情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役

C．致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑

D．致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上十年以下有期徒刑

D．致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处七年以上有期徒刑

答案：AC

解析：国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。

60．土地变更登记是指因（）等内容发生变更而进行的登记。

A．土地权利人发生改变

B．因土地权利人姓名发生变更

C．因土地权利人名称发生变更

D．因土地权利人地址和土地用途等内容发生变更

E．土地权利的消灭

答案：ABCD

解析：变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

61．城市和国有工矿棚户区改造的基本原则包括（）等。

A．以人为本，依法拆迁

B．科学规划，分步实施

C．因地制宜，区别对待

D．市场主导，政府运作

E．统筹兼顾，配套建设

答案：ABCE

解析：城市和国有工矿棚户区改造的基本原则包括：1．以人为本，依法拆迁。2．科学规划，分步实施。3．政府主导，市场运作。4．因地制宜，区别对待。5．统筹兼顾，配套建设。

62．《征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）》规定，征地区片综合地价测算的基本原则包括（）。

A．维护被征地农民合法权益原则

B．同地不同价原则

C．同地同价原则

D．协调平衡原则

E．公开听证原则

答案：ACDE

解析：征地区片综合地价测算的基本原则包括：

（一）维护被征地农民合法权益原则。

（二）同地同价原则。

（三）协调平衡原则。

（四）公开听证原则。

63．《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农民集体所有的土地使用权（）。

A．不得出让

B．可以出让

C．不得转让

D．不得出租用于非农业建设

E．可以出租用于农业建设

答案：ACDE

解析：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

64．《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的（）。

A．数量

B．形状

C．质量

D．资金

E．大小

答案：ACD

解析：耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的数量、质量和资金。

65．《国务院关于加强土地调控的通知》（国发[2006]31号）规定，工业用地出让最低价标准不得低于（）之和。

A．土地取得成本

B．房地产开发成本

C．土地前期开发成本

D．土地后期开发成本

E．按规定收取的相关费用

答案：ACE

解析：工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。

四、情景分析题(有10小题，题号66-75，每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每小题2分，共20分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分)

(一)H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。C村原耕地面积为80h㎡（公顷，下同），农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30hm2，该耕地被征收前三年每平均年产值分别为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。问：

66、征收该块土地需由（）部门批准。

A．国务院

B．H省人民政府

C．A市人民政府

D．B县人民政府

答案：B

解析：征收基本农田以外的耕地30h㎡，应由省人民政府批准。

67．C村平均每人占有耕地数量为（）亩。

A．20

B．2

C．0．133

D．0．05

答案：B

解析：C村原耕地面积为80h㎡，农业总人口为600人。1公顷=15亩。80公顷=80×15亩=1200亩。1200亩÷600人=2亩。

68．需要安置C村的农业人口数为（）人。

A．225

B．325

C．415

D．600

答案：A

解析：需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。现征收基本农田以外的耕地30h㎡。30h㎡=30×15亩=450亩。450亩/2亩=225人。

69．Z开发公司应支付给C村的土地补偿费为（）万元。

A．116

B．216

C．316

D．516

答案：B

解析：现征收C村基本农田以外的耕地30h㎡，该耕地被征收前三年每平均年产值分别为600元。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍。600元／亩×450亩×8=216万元。

70．Z开发公司应支付给C村的安置补助费为（）万元。

A．37．5

B．57．5

C．67．5

D．87．5

答案：C

解析：每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。经商定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的5倍。该耕地被征收前三年每平均年产值分别为600元。该项目需要安置的农业人口数为225人。225人×600元×5=67．5万元。

71．Z开发公司应支付给C村的补偿费用总额为（）万元。

A．183．5

B．283．5

C．308．5

D．483．5

答案：C

解析：被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。67．5万元+216万元+25万元=308．5万元。

(二)2007年1月，W省A县甲公司以出让方式取得了该县城的一块5000平方米的土地使用权，完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2007年3月，后因转向其他投资，将该项目以1600万元的价格，转让给乙公司。2010年3月，乙公司按照原批准用途建成商品房，并对外出售。

72、甲公司应于转让房地产合同签订之日起()日内，到该项目所在地的主管税务机关办理交纳土地增值税申报。

A．5

B．7

C．10

D．15

答案：B

73、甲公司在办理交纳土地增值税申报时，应向税务机关提交的资料包括()。

A．土地使用权证书

B．项目转让合同

C．项目评估报告

D．其他项目的资料

E．其他与该项目转让有关的资料

答案：ABCE

74、甲公司在交纳土地使用税，每平方米的年幅度税额为()元。

A．1．5至30 B．1．2至24

C．0．9至18 D．0．6至12

答案：D

解析：根据国务院令第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1．5至30元；②中等城市1．2至24元；③小城市0．9至18元；④县城、建制镇、工矿区0．6至12元。

75、按照交纳的最低限度，甲公司应交纳土地使用税()元。

A．3000 B．10000

C．20000

D．24000

答案：A

解析：根据国务院令第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1．5至30元；②中等城市1．2至24元；③小城市0．9至18元；④县城、建制镇、工矿区0．6至12元。应适用“县城、建制镇、工矿区0．6至12元”，按照交纳的最高限度，5000×0．6＝3000元

第五篇：2011年土地估价师考试估价案例与报告经典题

2011年土地估价师考试估价案例与报告经典题

一、单选题：

1、当基准地价评估中的样本数量不足时，可采用下列方法解决()。

A.延长收集资料时间、扩资料收集范围

B.减少样本所需数量

C.重新分类、重新确定所需样本数量

D.以上都不对

标准答案：a 解析：当基准地价评估中的样本数量不足时，应进行样点的补充调查。

2、下列不属于城镇基准地价的确定原则的是()。

A.以实际数据测算结果为辅，以比较、修正的结果为准

B.土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证

C.土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证

D.体现地|考试大|产管理政策 标准答案：a 解析：城镇基准地价确定的原则

(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅;(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证;(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证;(4)体现地产管理政策。

3、下列说法，正确的是()A.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据

B.土地质量即土地使用价值，完全由土地位置决定

C.评估基准地价的依据|考试大|是土地形状

D.在一个均质区域内，无论分成多少土地用途，都只评估出一种基准地价

标准答案：a 解析：城镇基准地价评估基本原理：

1.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据;2.各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础;3.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律;4.城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提;5.土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。

4、基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于()个。

A.35 B.45 C.30 D.15 标准答案：c 解析：基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于30个。

5、下列关于基准地价确定的原则，错误的是()A.以实际数据测算的结果为准，以比较评估的结果为辅。

B.要以评估结果为准|考试大|，并充分体现地价管理政策。

C.土地市场发育的城市，应以市场交易资料评估结果为准。D.土地市场不发育的城市，可以租金剥离法评估结果为准。

标准答案：d 解析：城镇基准地价确定的原则：

(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅;(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证;(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证;(4)体现地产管理政策。

6、在一般情况下，基准地价的修正因素应主要选择影响宗地地价的()A.个别因素

B.区域因素和个别因素

C.一般因素和个别因素

D.一般因素和区域因素

标准答案：b 解析：划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。

二、多选题：

7、下列关于基准地价评估的原理描述正确的是()。

A.各行业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据

B.土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的基础

C.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律

D.城镇中土地利用的相对合理性和变化性使基准地价相对稳定和不断演化的前提

E.土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映

标准答案：c，d 解析：城镇基准地价评估基本原理：

1.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据;2.各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础;3.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律;4.城镇中土地利用的相对|考试大|合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提;5.土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。

8、评估基准地价时，收集的资料应()。

A.及时填人表格

B.具有代表性

C.均为市场交易价格

D.按实地位置标注到工作的底图上

E.分布均匀

标准答案：a，b，d 解析：

(1)调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上;(2)调查以土地级或均质地域为单位进行;(3)样本抽样采用分类不等比抽样调查;(4)样本要有代表性;(5)样本分布要均匀;(6)调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个;(7)所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料;(8)土地利用效益等经济资|考试大|料要求不少于近期连续两年的数据;(9)出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位;(10)调查资料必须填入相应的调查表格。

9、影响地价的区域因素有()。

A.宗地市政设施条件

B.位置

C.交通条件

D.形状、面积

E.规划限制

标准答案：b，c 解析：影响土地价格区域因素主要有以下几类：位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制。

三、判断题：

10、根据商业柜台出租资料评估地价的公式为：地价=出租柜台土地收益÷(出租柜台土地面积X土地还原利率)。()标准答案：错误

解析：地价=出租柜台土地收益÷(出租柜台分摊土地面积×土地还原利率)

A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。

(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。

(2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。

(3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。(4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。

(5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;如果B公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。

某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作? 答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。

(2)可采取哪几种估价方法? 答：假设开发法，市场比较法。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

1)简述评估技术路线;假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。

2)应搜集审核的资料;国有土地使用权证书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等;若采用市场比较法：

1)在选取可比案例时应考虑哪些因素? 应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

2)确认比准价格有哪几种方法?平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。