2015年土地估价理论与方法：城市经济学概念、城市规划考前冲刺

第一篇：2015年土地估价理论与方法：城市经济学概念、城市规划考前冲刺

2015年土地估价理论与方法：城市经济学概念、城市规划

考前冲刺

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列不属于农用地类别的是__。A．园地 B．林地 C．绿化用地 D．牧草地

2、全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节是．【2007年考试真题】 A：工程规划 B：竣工验收 C：竣工结算 D：施工管理 E：土地

3、替代原理是的理论基础。A：成本逼近法 B：剩余法

C：市场比较法 D：收益还原法 E：时间因素

4、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整．如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7％，则租金盈余为万元。【2004年考试真题】 A：3 B：5 C：8 D：35 E：时间因素

5、A市两个定级单元B、C的级别分别为5级、6级；D市的某个定级单元E的土地级别为4级，关于B、C、E三个定级单元土地质量比较正确的判断是（）。A．E＜B＜C B．C＜B＜E C．C＜B，B、C与E不可比 D．B＜C，E与C不可比

6、城市人口50万以上不足100万的为。A：特大城市 B：大城市 C：中等城市 D：小城市 E：土地

7、在耕地保护过程中，要做到的四个坚持是__。A．坚持耕地总量动态平衡

B．坚持加快经济发展，提高经济效益 C．坚持最严格的国土资源管理制度

D．坚持在保护中开发，在开发中保护的原则 E．坚持开发和节约并举，以节约为主的方针

8、某固定资产原值为60 000元，估计残值为6000元，预计使用年限10年，按直线折旧，第5年年初的账面价值为元。A：36 000 B：42 000 C：38 400 D：33 000 E：土地

9、以价格余额来确定估价对象的土地价格的方法是__。A．收益还原法 B．剩余法

C．市场比较法 D．成本逼近法

10、拟定并组织实施土地评估执业准则和职业道德准则的是。A：土地评估行业行政主管部门 B：评估行业协会 C：评估机构

D：注册土地评估师 E：时间因素

11、土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终确定取决于。【2007、2004年考试真题】 A：市场资料 B：土地交易双方 C：土地估价师 D：土地供求状况 E：时间因素

12、《耕地占补平衡考核办法》规定，土地开发整理项目竣工后，由__按照土地开发整理项目验收的有关规定组织验收。A．国土资源管理部门会同农业等部门 B．农业管理部门会同建设等部门 C．农业管理部门会同规划等部门 D．农业管理部门会同房管等部门

13、建设项目施工和地质勘察需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起__内恢复种植条件。A．1年 B．2年 C．3年 D．4年

14、某开发区平均征地费为：三项补偿及有关税费为8万元／亩，土地开发费为2亿元／平方千米，为均匀投入．当地贷款年利率为12％，开发期为2年．开发商要求的投资回报率为15％，工业用地出让的土地增值收益率为10％．则开发利润为元／平方米。【2004年考试真题】 A：32 B：48 C：96 D：126 E：时间因素

15、在以下选项中，__是用来表示各承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系的一套建筑图纸，是编制预算和工料分析的依据。A．建筑立面图 B．建筑详图 C．结构施工图 D．建筑施工图

16、土地估价实务中，以下确定估价假设和限制条件的做法不正确的是。

A：待估价商业宗地现状容积率为0．8，评估时按基准地价对应容积率标准设定为2．0 B：委托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价时按批准文件的规定设定用途 C：委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相差0．5平方米，估价时以土地使用证所载面积为准

D：估价对象为划拨土地，估价时土地使用年限按法定最高使用年限设定 E：合法性

17、下列不属于影响不动产价格的心理因素的内容是__。A．价格预期和购买心态 B．欣赏趣味 C．时尚风气

D．价值观的变化

18、继续教育的内容包括__。A．土地估价新理论 B．土地估价实务

C．国外不动产估价技术及发展动态 D．与土地估价相关的专业知识 E．土地估计新技术、新方法

19、根据2005年颁布的《城市规划编制办法》，城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段．在编制总体规划前应编制城市总体规划纲要，但以下内容中的不属于纲要阶段的主要内容．【2007年考试真题】 A：市域城镇体系规划纲要 B：提出城市规划区范围

C：分析城市职能、提出城市性质和发展目标

D：研究住房需求，确定住房政策、建设标准和居住用地布局 E：土地

20、“土地有限是一种普遍的现象”是__提出的。A．马克思 B．恩格斯 C．列宁 D．马歇尔

21、工业区位论中韦伯认为．__是一般集中因素。A．经济集聚 B．商品集聚 C．社会集聚 D．生产集聚

22、不同地区地价存在差异，原因是。A：一般因素不同 B：用途不同 C：个性差异 D：规划不同 E：时间因素

23、__是地籍工作体系的总称。A．地籍规划 B．地籍整理 C．地籍管理 D．地籍记载

24、搜集内容的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A：充实和丰富 B：丰富和完整 C：广泛和多样 D：完整和真实 E：时间因素

25、对于机器设备一般实行重点单项评估，并尽可能采用现行市价法确定设备的基价。A：通用类 B：C类 C：B类 D：A类 E：土地

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、2009年1月，W房地产开发公司征收B村90亩基本农田外的耕地，已知征地前B村人均耕地为1.5亩，按照规定，W房地产开发公司需安置B村的农业人口数为__人。A．50 B．60 C．80 D．100

2、下列耕地中，应当根据土地利用总体规划划人基本农田保护区，严格管理。A：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地

B：无良好的水利与水土保持设施的耕地

C：正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田 D：蔬菜生产基地

E：农业科研、教学试验田

3、城镇土地的主要功能是__。A．土地承载能力 B．城市集聚

C．提供活动场所 D．社区服务

E．提供社会增值

4、根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于（）年的专业实践，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。A．1 B．2 C．3 D．4

5、__是依法对一定的土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。

A．土地使用权 B．土地租赁权 C．永佃权 D．地上权

6、在房地产估价过程中，计算建筑物重置价格的方法主要有。A：净计法 B：平方法 C：成新法 D：立方法 E：土地

7、地价监测点是指在一定区段内设立的，、以及等方面与所在区段的基准地价内涵一致或相近，能够代表所在区段地价水平的宗地。A：土地条件 B：环境条件 C：人口密度

D：土地利用状况 E：开发程度

8、建筑物的耐用年限可分为__耐用年限。A．自然 B．物理 C．经济 D．平均 E．预计

9、土地具有不同于一般商品的特殊性，下列对土地自身特性描述正确的是__。A．表示方式不同

B．地价主要由地产需求决定

C．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定 D．地价具有明显的地区性和个别性 E．地理位置的特殊要求

10、全国城镇体系规划由__审批。A．全国人大 B．国务院

C．国务院国土主管部门

D．国务院城乡规划主管部门

11、具有征收土地审批权的部门有__。A．国务院

B．省级人民政府 C．市级人艮政府 D．县级人民政府 E．乡级人民政府

12、建设单位未依法取得__，则不能开工建设。A．《建设项目选址意见书》 B．《规划设计方案批准书》 C．《建设工程规划许可证》 D．《建设用地规划许可证》

13、土地开发程度设定既是地价定义的重要方面，也是确定价格的基本依据。下列估价项目中，可以将土地开发程度设定为宗地红线内外五通一平的是。A：某国有企业改制中涉及其所使用的划拨土地价格评估

B：某开发区向外商出让其开发区内的某地块的土地使用权价格评估 C：某股份制公司将其以出让方式取得土地使用权抵押价格评估 D：某市政府拍卖出让某待开发地块的出让底价评估

E：某企业将其使用的原出让工业用地进行资产置换的土地使用权价格评估

14、建设用地开发就是把土地改造成的过程。A：观赏场景 B：生活场所

C：设施农业用地 D：生产场地

E：主要生产要素

15、制定征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的__。A．基本农田保护区 B．建设用地范围内 C．建成范围内 D．农用地范围

16、《土地利用年度计划管理办法》规定，各省、自治区、直辖市的土地利用年度计划建议，应当于每年__前报国土资源部，同时抄报国家发展和改革委员会。A．8月1日 B．8月10日 C．10月31日 D．12月1日

17、在居住区用地内，计算道路用地面积，以下各项表述符合规定的是．【2007年考试真题】

A：居住区级路，按红线宽度计算 B：组团路按路面宽度计算

C：宅间小路按实际用地面积计算

D：居民小汽车及单位通勤车停车面积，按实际占地面积计算 E：小区路按路面宽度计算

18、下列关于建设用地使用权出让的方式，表述正确的是。

A：1 990年颁布的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，建设用地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式

B：《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)进一步明确了建设用地使用权挂牌出让方式

C：商业、公益事业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让

D：土地使用权的协议出让指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为

E：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、协议等公开竞价的方式出让

19、教育费附加的计税依据涉及纳税人实际缴纳的。A：增值税 B：消费税

C：个人所得税 D：营业税

E：企业所得税

20、在下列选项中，__不属于资产范畴。A．委托加工物资 B．待处理财产损失 C．库存商品

D．以融资租赁方式长期租入的固定资产

21、下列项目中，属于房地产开发企业主营业务收入的有。A：商品房销售收入

B：商品房出租的租金收入 C：商品房售后服务收入 D：配套设施销售收入 E：小区物业服务收入

22、某土地评估公司根据法律规定，按年提取法定公益金，其用途应用于__。A．弥补公司亏损

B．扩大本公司的生产经营规模 C．转增公司资本

D．本公司职工的集体福利

23、地籍按照__分类，可分为常规地籍和数字地籍。A．功能 B．表现形式

C．所记载的对象 D．建立的时序

24、我国耕地占补平衡制度认定的占用耕地的补充方式有。【2007年考试真题】 A：用农民自行开发利用的废弃地补充 B：缴纳耕地开垦费集中开垦新耕地 C：东部省份到西部省份异地开发

D：用国家投资的土地开发整理项目的新增耕地补充

E：占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地

25、基础设施用地估价不适宜采用。A：收益还原法 B：市场比较法 C：剩余法

D：基准地价系数修正法 E：成本逼近法

第二篇：2015土地估价师估价相关知识：中央银行考前冲刺

2015土地估价师估价相关知识：中央银行考前冲刺

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、由于劳动生产率的提高，使原有设备的价值相应降低，这种情况属于．【2002年考试真题】 A：有形资产损耗 B：有形损耗

C：无形资产损耗 D：无形损耗 E：土地

2、甲公司出租房屋100，房屋租赁合同签订年租金为110元／，则甲公司每年应交纳的房产税为元。A：120 B：132 C：1200 D：1320 E：土地

3、某商业企业拟改制上市，其用地面积为950m2，属于划拨用地，现需补办出让手续。经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，当地政府收取出让金标准为地价的40%，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为__万元。A．36 B．40 C．90 D．100

4、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的．(2000年真题)A：供给与需求原则 B：报酬递增与递减原则 C：替代原则 D：协调原则 E：合法性

5、一个经济主体的行为，不通过市场交易而直接对其他经济主体的经济环境和经济利益产生影响，这种现象称为．【2006年考试真题】 A：集聚效应 B：扩散效应 C：规模效应 D：外部效应 E：土地

6、人口净密度是居住人数与__的比值。A．建筑面积 B．居住面积

C．居住建筑用地面积 D．总居住面积

7、《征地统一年产值标准测算指导性意见(暂行)》规定，统一年产值标准应设定基准时点，一般__年调整一次。A．1 B．3 C．3～5 D．10

8、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年10月20日的评估价格为(保留到小数点后一位)。【2006年考试真题】 A：314．3 B：314．4 C：315．0 D：315．3 E：时间因素

9、根据剩余法的公式和原理，剩余法估价是以的角度来分析的。A：社会 B：开发商 C：建筑商 D：购买者 E：时间因素

10、某宗土地面积为3000平方米，城市规划限制指标为：容积率不高于2．5，建筑密度不高于30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是。【2009年考试真题】

A：总建筑面积7000平方米，首层建筑面积1000平方米 B：总建筑面积5000平方米，首层建筑面积900平方米 C：总建筑面积7200平方米，首层建筑面积1000平方米 D：总建筑面积7200平方米，首层建筑面积900平方米 E：时间因素

11、某评价单元，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其均有影响，影响分值分别为60、20、5，但同时又受另一区级中心的区级功能影响，影响分值为18，则该评价单元的商服繁华度作用分值为__。A．83 B．85 C．80 D．78

12、__是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性法律文件的总称。A．宪法 B．法律

C．地方性法规 D．行政规章

13、假如一个城市建成区面积为3000k㎡，主干道的总长度为750km，则主干道的影响距离为。A：1km B：2km C：4km D：8km E：时间因素

14、下列__情况下，可以依法收回国有土地使用权。A．因地震造成原出让土地上的商场倒塌 B．因单位撤销而停止使用原划拨的国有土地 C．因城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地 D．因在原土地上重新建房而改变建筑结构和容积率 E．土地出让合同约定的使用期限届满而未获准续期

15、一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于。如题！求解！

16、下列方法可以加速折旧的是。A：平均折旧法 B：偿还基金法 C：年数合计法

D：新旧程度折旧法 E：时间因素

17、关于税收标准，国家及各城市均有规定，房地出租中一般月租金在：120元以下者只缴纳__。A．5%的营业税 B．12%的房产税 C．0.05%的教育税 D．0.35%的城建税

18、房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购买人提供__。A．房屋所有权证书 B．住宅质量保证书 C．住宅使用说明书 D．土地使用权证书

19、某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1%，土地还原率为5%，则该宗地当前的无限年期价格为__万元。A．100 B．125 C．120 D．83.3

20、《耕地占补平衡考核办法》规定，经依法批准的非农业建设用地，按照补充耕地方案的实施计划需在考核内完成补充耕地义务的，列入耕地占补平衡的考核范围。其考核为__。A．上年十月一日至本年九月三十日 B．上年十一月一日至本年十月三十一日 C．上年十二月一日至本年十一月三十日 D．本年一月一日至本年十二月三十一日 21、2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以__ 万元以下的罚款。A．10 B．30 C．60 D．120

22、不属于土地持续利用的重点是__。A．耕地资源的保护 B．土壤的保护 C．矿产的保护 D．水质的保护

23、新《企业所得税法》规定的税率，非居民企业在境内未设机构、场所或虽设机构场所但所得与所设机构场所没有实际联系的，就其来源于境内所得纳税时，适用税率（）。A．15% B．20% C．25% D．28%

24、作为税收社会原则的体现，在个人所得税、遗产税、赠与税等税种上一般采用__税率。A．累进 B．实际 C．名义 D．比例

25、下列选项中不属于偿还国债资金来源的是__。A．国家预算直接拨款 B．新债券替换到期旧债券 C．国家预算的结余

D．国家投资获得的收益

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、依据《土地登记办法》规定，土地登记提交的资料不包括__。A．土地登记申请书 B．地籍图 C．宗地图

D．土地权属来源文件

2、随着社会发展，地籍的内容、表现形式等都在变化，按功能分，地籍可分为税收地籍、多用途地籍和__。A．数字地籍 B．城镇地籍 C．初始地籍 D．产权地籍

3、农用地定级的原则是。A：综合分析原则 B：主导因素原则 C：贡献原则

D：土地收益差异原则

E：定量分析与定性分析相结合原则

4、县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，应经批准。A：国务院 B：国土资源部 C：省级人民政府 D：县级人民政府 E：自治区人民政府

5、下列房地产经营风险中，属于总体风险的是。A：政治风险 B：人事风险 C：经济风险 D：经营风险

E：取得开工许可证

6、为满路项目财务效益评价的要求，必须具备的测算报表有__。A．投资使用计划与资金筹措表

B．无形资产与递延资产摊销费估算表 C．销售收入和税金及附加估算表 D．销售利润的形成与分配估算表 E．总的资产负债表与利润表

7、采用“货币”表示路线价的优点是。A：易计算地价指数 B：货币易理解

C：易于估算价值差 D：交易参考便利 E：价值较稳定

8、基准地价是__。

A．某一时点的土地使用权价格 B．各类用途土地的区域平均价格 C．现状用途下土地未来地租的价值化 D．现状开发程度下的土地使用权价格

9、下列不属于城镇土地等调整与确定的原则是__原则。A．城镇规模和职能调控 B．行政建制协调 C．城镇规模调控 D．近邻平衡

10、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)规定，建立健全土地出让收支预决算管理制度。每年第__季度，有关部门要严格按照财政部门规定编制下一土地出让收支预算。A．一 B．二 C．三 D．四

11、下列项目中，不属于流动资产的有。A：原材料 B：短期投资 C：机器设备 D：商标权 E：商誉

12、被告为县级以上人民政府的行政案件，通常由__管辖，但以县级人民政府名义办理不动产物权登记的案件除外。A．基层人民法院 B．最高人民法院 C．高级人民法院 D．中级人民法院

13、保险所具有的最基本的职能是。A：分散危险 B：组织经济补偿 C：融通资金

D：提高社会福利 E：培养诚信风气

14、概算指标作为一种计价定额包括等基本部分。A：劳动定额 B：材料定额

C：机械台班定额 D：概算定额 E：税金

15、监测点地价是通过或修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。A：评估

B：相临监测点平均 C：估算

D：市场交易地价 E：查询相关资料

16、某县公安局下属的派出所以扰乱公共秩序为由扣押了高某的拖拉机。高某不服，以该派出所为被告提起行政诉讼。诉讼中，法院认为被告应是县公安局，要求变更被告，高某不同意。下列法院的做法中，正确的是。A：以县公安局为被告审理本案 B：以派出所为被告继续审理本案 C：裁定驳回起诉 D：裁定终结诉讼 E：35％～50％

17、根据土地估价原则，应成为估价的主要依据．(2000年真题)A：既往收益 B：实际收益 C：客观收益 D：预期收益

E：土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映

18、施工图预算可作为的依据。A：签订工程施工合同 B：选择最优设计方案

C：向建设单位办理工程结算 D：银行拨付工程价款 E：国家批准设计任务书

19、设计统计指标时，应力求满足的要求。A：目的性 B：统一性 C：可量性 D：可比性 E：预测性

20、下列属于生产和生活服务部门所在的第二层次的有。A：金融业 B：保险业 C：房地产业 D：服务业 E：工业产业

21、征收土地是一种__行为。A．法律 B．国家 C．政府 D．集体

22、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的扣除项目涉及等。

A：开发土地的成本、费用 B：转让房地产发生的费用 C：与转让房地产有关的税金

D：取得土地使用权所支付的金额 E：新建房及配套设施的成本、费用

23、以下属于农用地的是__。A．特殊用地 B．耕地 C．林地 D．牧草地

E．农村宅基地

24、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行__管理。A．“收支一条线” B．“收支两条线” C．“收支平衡” D．“收支不平衡”

25、根据《农用地定级规程》的规定，修正法定级是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择（）等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评估出农用地级别的方法。

A．自然因素、区位因素 B．区位因素、社会因素

C．自然因素、区位因素、社会因素 D．区位条件、耕作便利度

第三篇：房地产估价理论与方法

第一章 房地产估价概论

考试目的：测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产顾家的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容：

第一节，对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

指专业房地产估价。

（一）专业估价与非专业估价的本质区别

1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。

2）专提供的是专业意见。

3）专具有公信力。

4）专实行有偿服务。

5）专要承担法律责任。

（二）专业房地产估价的概念

核心内容：为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析，测算和判断。定义：房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。要素：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。

（三）估价与评估的异同

估价的含义更精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。

房地产估价师和房地产估价机构从事的房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：

1）价值分配业务

2）价值减损评估业务

3）相关经济损失评估业务

4）房地产咨询顾问业务

（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

二、房地产估价的本质

（一）房地产估价师评估房地产的价值而不是价格

价值与价格：价值是物的真实所值，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。

（二）房地产估价师模拟市场定价而不是替代市场定价

估价与定价：估价师提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为。

(三)房地产估价师提供价值意见而不是做价格保证

根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）、咨询性估价（或称参考性估价）

刑法一百九十八条、公司法二百零八条规定了估价的法律责任。

鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

（四）

第四篇：2015年土地估价师备考：土地估价报告考前冲刺

2015年土地估价师备考：土地估价报告考前冲刺

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、一般情况下，对普通的工业建筑物进行评估时，经常以__来代替其重置价格。A．重建成本 B．重置成本 C．建筑成本 D．生产成本

2、《土地估价师资格考试管理办法》所建立的一项基本制度是__。A．国家实行房地产价格评估制度

B．国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 C．国家实行土地估价师资格认证制度 D．国家实行土地成交价格申报制度

3、城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。A：城市体系

B：城市建设和发展模式

C：城市性质、规模和发展方向 D：城市性质和建设模式 E：土地

4、对建筑地段地租有着决定性影响的是__。A．建筑地段的环境 B．建筑地段的位置 C．建筑地段的经济条件 D．建筑地段的交通状况

5、依照租金的一定比例计算的管理费，通常是按年租金总额的__计。A．2%～7% B．2%～5% C．3%～7% D．3%～6%

6、评估宗地价格一般应采用方法。A：一种 B：两种以上 C：三种以上 D：两种

E：时间因素

7、某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的。A：待估地产状况 B：地上建筑物状况 C：市场情况 D：区域因素条件 E：合法性

8、以出让方式取得土地使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。A．15% B．20% C．25% D．30%

9、在下列选项中，__的行为不必缴纳营业税。A．将自建的房屋对外销售 B．土地所有者出让土地使用权 C．土地使用者转让土地使用权

D．某单位将所拥有的不动产无偿赠与他人

10、在正常市场条件下，土地的供给与需求都是能够变动的，且是二者相互运动的结果。A：价格 B：供给 C：需求 D：弹性 E：时间因素

11、税收法律关系中最实质的是。A：权利主体 B：权利客体

C：税收法律关系的内容 D：征税对象 E：土地

12、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后；收益开始__。A．增加 B．减少 C．不变

D．无法确定

13、地籍的原始和变更的资料一般要通过__取得。A．实地调查 B．实地探测 C．地籍调查 D．地籍探测

14、在下列选项中，行为产生正外部性．【2008年考试真题】

A：企业在生产过程中排放大量烟尘，造成严重的环境污染但是只支付很少的环境污染费

B：企业支付巨额费用对员工进行技术培训后，员工跳槽到其他单位仅支付很少的违约金

C：居民在住宅周围乱扔垃圾影响他人健康和环境卫生

D：消费者购买汽车，而汽车在行驶过程中产生较大的能源消耗和环境污染 E：土地

15、农用地自然等别指在范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出农用地等别。A：全国 B：全省 C：全市 D：全县

E：国家实行土地估价师资格认证制度

16、用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3．1。经调查，某一比较实例G的单位地价为2500元／m2，容积率为3．5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0．1，宗地地价就提高5个百分点。该比较实例G经容积率修正后的地价为（）元／m2。A.2000  B.2100  C.2625  D.2976

17、下列关于特殊情况下的行政赔偿义务机关，表述正确的是__。A．两个以上行政机关共同实施致害行为时为共同赔偿义务机关

B．被授权组织在行使授予的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，被授权的组织为赔偿义务机关

C．赔偿义务机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关为赔偿义务机关

D．赔偿义务机关被撤销的，没有继续行使其职权的行政机关的，该项赔偿义务机关的上一级行政机关为赔偿义务机关

E．经复议机关复议的，最初造成侵权行为的行政机关为赔偿义务机关，但复议机关的复议决定加重损害的，复议机关对加重的部分履行赔偿义务

18、采用市场比较法评估土地价格，是以为基础。A：土地的利用价值 B：价格余额

C：土地开发成本 D：市场交易案例 E：时间因素

19、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23年，按照国家建设用地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有年。A：23 B：47 C：50 D：70 E：35％～50％

20、占用或征用经济林、薪炭林及其采伐迹地面积__hm2以上的，由国务院主管部门审核。A．25 B．30 C．35 D．40

21、建筑设计的主要内容不包括__设计。A．建筑平面 B．建设系统 C．建设剖面

D．建筑体形和立面

22、国有土地使用权拍卖确定竞得人后，拍卖人与竞得人应当场签订__。A．中标通知书 B．成交确认书

C．建设用地批准书

D．国有土地使用权出让合同

23、全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节是。A：工程规划 B：竣工验收 C：竣工结算 D：施工管理 E：土地

24、投资前期的可行性研究工作主要包括__阶段。A．机会研究 B．预测实践 C．生产研究

D．详细可行性研究 E．初步可行性研究

25、《土地估价报告备案办法(试行)》规定，同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，所涉及宗地的土地估价报告与土地资产处置审批__。

A．到国土资源部备案

B．到其中一个省(区、市)备案 C．分别到宗地所在省(区、市)备案 D．分别到宗地所在市、县备案

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、【2009年考试真题】非法占用耕地造成耕地大量毁坏，以非法占用耕地罪定罪处罚，处五年以下有期徒刑或者拘役。按照司法解释，以下情况中，属于耕地大量毁坏范畴的有。A：毁坏基本农田5.5亩

B：毁坏基本农田以外的耕地l公顷 C：毁坏基本农田4.5亩 D：毁坏一般农田5亩 E：毁坏菜地4亩

2、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证明和。【2002年考试真题】 A：土地使用权证书 B：房产所有权证 C：建设工程规划许可证 D：施工许可证 E：先规划后建设

3、国家对代理、认证、招标服务等中介服务收费实行__。A．市场调节价 B．政府定价 C．自行定价 D．政府指导价

4、按形成条件的不同，大卫·李嘉图将级差地租分为。A：丰度地租 B：位置地租 C：经济地租 D：资本地租 E：土地

5、通常情况下，选择多因素综合评价进行分析，主要考察的影响土地因素以__、区域经济发展水平为主。A．城镇区位 B．城镇基础设施

C．区域综合服务能力 D．城镇集聚规模

6、根据不同的自然条件和社会条件，可以将耕地划分为灌溉水田、望天田和等。【2004、2002年考试真题】 A：轮歇地 B：旱地 C：菜地 D：水浇地

E：土地功能具有永久性

7、下列有关土地增值税的说法中正确的有。A：土地增值税实行定额税率 B：土地增值税实行单一定率税率 C：土地增值税实行超(额)率累进税率

D：土地增值税的征税范围包括国有及集体土地、地上建筑物及其他附着物 E：普通商品住宅出售计征土地增值税时，扣除项中允许扣除相当于合理利润的部分

8、评估商业用地和工业用地价格，区域因素的选择主要差异是__。A．商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度 B．商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况 C．商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况

D．商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度

9、剩余法中计算开发商的合理利润可以采用来计算。A：不动产总价的一定比例 B：预付总资本的一定比例 C：建筑费用的一定比例

D：建筑费和专业费的一定比例 E：农村社会经济发展水平

10、评估基准地价需要用模型进行的，应根据__，从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基准地价。A．土地等级 B．土地收益

C．地价的相关关系

D．各地的土地市场条件 E．土地制度

11、招标投标的方式有．【2008年考试真题】 A：公开招投标 B：邀请招投标 C：合作招投标 D：指定招投标 E：自主招投标

12、按监察时间的不同，可将土地监察划分为。A：事前监察、事中监察和事后监察 B：普遍监察与专门监察 C：内部监察和外部监察 D：自力监察和他力监察 E：35％～50％

13、《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的__。A．数量 B．形状 C．质量 D．资金 E．大小

14、按我国现行规定，预备费包括两部分。A：基本预备费 B：人工预备费 C：材料预备费 D：工程预备费 E：涨价预备费

15、西部地区未利用地占全国未利用地总面积的__。A．60.1% B．76.5% C．80.6% D．86.7%

16、税制要素结构是指税制中__等基本要素内部的具体构成。A．纳税人 B．课税标准 C．课税对象 D．课税主体 E．税率

17、按照规定，企业下列各项固定资产不计提折旧的有。A：企业出租给其他单位使用的汽车 B：季节性停用或大修理停用的机床 C：未使用的机器设备

D：在建尚未交付使用的厂房

E：经营租赁方式租人的固定资产

18、我国保险业的监管机构是__。A．中国保险监督管理委员会 B．中国保险监督管理代表大会 C．中国保险代表大会 D．中国保险委员会

19、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列__活动。A．转让房屋 B．新建房屋

C．改变房屋和土地用途 D．租赁房屋 E．改建房屋

20、按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类，田坎是指宽度≥2米(北方)或≥l米(南方)的地坎。其上一级分类属于。A：耕地

B：公共管理与公共服务用地 C：交通运输用地 D：其他用地 E：35％～50％

21、某企业以划拨方式取得国有土地使用权，现在企业欲将该土地上的房产出租经营，则下列说法正确的是__。

A．任何情况下，企业不得出租其划拨土地上的房产

B．经过市、县级人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后，可以出租 C．企业只要向政府表示愿意缴纳出租后相应的土地收益即可 D．国家未明确规定，企业和政府可协商确定

22、《财政部、原建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》(财综[2006]25号)规定，各地从土地出让净收益中用于城镇廉租住房建设的资金，可以按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的__左右核定，具体安排资金数额由市、县财政部门商同同级房产主管部门确定。A．1% B．3% C．5% D．7%

23、下列土地的特征中，我国建设用地的经济特征是。(2006年《土地管理基础与法规》试题)A：土地利用逆转相对困难 B：土地质量的差异较大 C：土地利用的集约性 D：区位选择的意义重大 E：土地功能具有永久性

24、土地使用权二级市场是国家调控下的以__为主的市场。A．政府调节 B．计划调节 C．市场调节 D．部门调节

25、企业持未到期的应收票据向银行贴现时，其贴现净额的大小与有关．年考试真题】 A：票据到期值 B：贴现率 C：申请日期 D：贴现期 E：企业利润率

2007【

第五篇：2017土地估价师：土地估价理论方法作业题8（定稿）

2017土地估价师：土地估价理论方法作业题8

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、B、C是A省的两个县级单位，E是D省的县级单位，A省省级农用地分等成果的自然等以400分为等间距，B省省级农用地分等成果以200分为等间距。经国家级汇总后，B县的一等地与C县的一等地以及E县的一等地的质量关系是。

A：B=C=E B：B=C>E C：B=C

2、某房屋的建筑面积为1500 ㎡，1992年1月1日建成，已知市场上与该建筑物类似的房屋的重置价为2800元／㎡，该房屋的耐用年限为50年，残值率为3％，若采用平均年限折旧法进行折旧，则该建筑物在评估日2003年1月1日的现值为万元。A：305．1 B：330．4 C：338．5 D：340．2 E：合法性

3、收益还原法是借助适当的还原利率，将待估土地在未来给定年期内的各年__折现求和，以确定其现值的一种评估方法。A．预期总成本 B．预期纯收益 C．实际总收益 D．实际纯收益

4、人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。这表明了土地的__ 自然特性。A．土地面积的有限性 B．土地位置的固定性 C．土地质量的差异性

D．土地永续利用的相对性

5、在建筑工程中，材料费约占总造价的__。A．40%～50% B．50%～60% C．60%～70% D．70%～80%

6、盘盈的固定资产应按__计价。A．评估确认价值 B．市场价值 C．净值

D．重值完全价值

7、土地估价中的区位是一个综合的概念，它是自然、经济和（）条件在空间地域上有机结合的具体表现。A.政治  B.交通  C.人口  D.文化

8、城市总体规划的图样包括__。A．工业区分布图 B．道路交通规划图 C．绿地开发区域规划图 D．城市现状图

E．城市总体规划图

9、下列关于资产的表述，错误的是。A：必须能够被企业拥有或控制 B：由过去的交易或事项形成 C：能够给企业带来经济利益 D：资产增加，负债则减少 E：土地

10、《刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节特别严重的，处以三年以上七年以下有期徒刑，并处以非法转让、倒卖土地使用权价额__的罚金。A．百分之三以上百分之十以下 B．百分之三以上百分之二十以下 C．百分之五以上百分之十以下 D．百分之五以上百分之二十以下

11、根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自。A：农业雇佣工人创造的剩余价值 B：社会其他部门工人创造的价值

C：农业工人利用肥沃土地创造的超额利润

D：农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润 E：时间因素

12、采用市场比较法评估地价时，除交易日期修正外，其他各项修正均以待估宗地为基准修正时，应采用公式。A：待估宗地价格：比较实例价格 B：待估宗地价格：比较实例价格 C：待估宗地价格：比较实例价格 D：待估宗地价格：比较实例价格 E：时间因素

13、会计核算必须以实际发生的经济业务及反映经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，这是的要求。A：重要性原则 B：谨慎性原则 C：客观性原则 D：实际成本原则 E：土地

14、承包经营耕地的单位或者个人连续__弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。A．一年 B．两年 C．两年半 D．三年

15、非农业建设经批准占用耕地，占用者应按照__的原则，负责开垦与所占用耕地的数量与质量相当的耕地。A．“占多少、垦多少” B．“占多少、补多少” C．“补多少、垦多少” D．“垦多少、补多少”

16、税收政策属于影响土地价格的__因素。A．社会 B．人口 C．经济 D．行政

17、下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是。

A：在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差 B：真正现实意义上的工业用地价格可以逋过土地利用收益还原并测算出来 C：基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强

D：招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因。E：合法性

18、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》规定，国家实行开发性移民方针，采取__相结合的办法，使移民生活达到或者超过原有水平。A．后期补偿、补助与前期扶持 B．前期补偿、补助与前期扶持 C．后期补偿、补助与后期扶持 D．前期补偿、补助与后期扶持

19、的存在是决定土地价格高低的主要因素。A：级差地租 B：绝对地租 C：垄断地租 D：矿山地租 E：时间因素

20、商业银行吸收存款和发放贷款的行为是履行的职能．【2009年考试真题】 A：调剂资金 B：金融服务 C：创造信用 D：增加收益 E：土地

21、根据《土地管理法》规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经__批准。A．原批准机关

B．原批准机关的上级机关 C．县级人民政府

D．县级人民政府土地管理部门

22、根据杜能的理论，经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农业生产成本(E)、农产品的市场价格(V)和把农产品从产地运到市场的费用(T)三个因素所决定，它们之间的变化关系为。A：P=V-(E+T)B：P=V(E+T)C：V=P-(E+T)D：V=P+(E-T)E：时间因素

23、对企业的特点描述错误的一项是__。

A．企业是独立的利益主体，企业不仅拥有一定量的资产，而且拥有相应的权利 B．企业的设立是有限的

C．企业依法自主经营，自负盈亏、实行自我发展和自我约束 D．企业对自己的生产经营负有直接责任

24、不属于其他货币资金核算范围的是。A：银行汇票存款 B：在途货币资金 C：外汇存款 D：外埠存款 E：土地

25、我国的土地价格不包含__。A．土地所有权价格 B．土地使用权价格 C．土地租赁权价格 D．土地抵押权价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、垄断对资源配置的影响有。

A：垄断企业的产量不足而以高定价来谋求最大利润，会导致分配性低效率 B：垄断企业的定价还导致收入从消费者向垄断企业老板的再分配的不公平性 C：垄断还可能导致技术性低效率 D：垄断可以使资源进行优化配置 E：没有影响

2、土地统计的内容包括土地的__等。A．利用状况 B．类型 C．权属 D．面积 E．破坏情况

3、城镇土地的主要功能是__。A．土地承载能力 B．城市集聚

C．提供活动场所 D．社区服务

E．提供社会增值

4、国办发[2008]131号规定，取消__。A．房产税 B．契税

C．农村房地产税 D．城市房地产税

5、我国现行工程造价的构成主要划分为__。A．设备

B．建筑安装工程费用 C．在建工程的估价 D．工程建设其他费用 E．建设标准

6、根据《城市房地产管理法》的规定，设立房地产开发企业，应当具备。A：有自己的名称和组织机构 B：有固定的经营场所

C：有符合国务院规定的注册资本 D：有足够的专业技术人员 E：有足够的社会关系

7、土地用途管制的内容包括等。A：按用途对土地进行分类

B：土地利用总体规划规定土地用途 C：土地登记注明土地用途 D：土地用途变更实行审批 E：土地用途变更实行备案

8、下列关于土地登记申请，正确的是__。

A．两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记 B．未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记

C．申请办理未成年人土地登记的，除提交规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料

D．代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证

E．进行土地总登记，必须由当事人共同申请

9、《土地利用计划管理办法》规定，各省、自治区、直辖市的土地利用计划建议，应当于每年__前报国土资源部，同时抄报国家发展和改革委员会。A．8月1日 B．8月10日 C．10月31日 D．12月1日

10、选择性货币政策工具包括。A：优惠利率 B：证券保证金比率 C：消费信用控制 D：贷款额度控制 E：再贴现利率

11、按照《土地利用现状分类》，工矿仓储用地包括__。A．工业用地 B．采矿用地 C．仓储用地

D．住宿餐饮用地 E．商务金融用地

12、当给城市划定一条增长边界之后，随着人口规模的扩大，居住用地的竞标租金曲线会发晕（）。A．平行下移 B．平行上移 C．向左旋转 D．向右旋转

13、地方房地产统计指标中的开发量不包括__面积。A．商品房施工 B．新开工 C．开发投资 D．竣工

14、在进行土地登记时，土地权利客体包括。【2002年考试真题】 A：宗地面积 B：取得价格

C：地上建筑物状况 D：权属来源

E：建立地籍信息系统

15、新版《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地划拨决定书》实行__统一编号管理。A．全国 B．全省 C．全市 D．全县

16、下列对于路线价估价法特点描述正确的是__。A．路线价估价法既适用于市街地，也适用于非市街地 B．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格 C．路线价评估有较少的交易实例即可

D．路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关 E．路线估价法能用于任何土地评估

17、由于财务会计与管理会计的服务重心不同，财务会计也被称为。A：外部会计 B：内部会计

C：对外报告会计 D：对内报告会计 E：综合报告会计

18、依据有关规定，对于农村村民住宅，下列说法正确的有。【2008年考试真题】

A：农村村民每户只能有一处宅基地 B：农村村民每户只能有两处宅基地 C：回乡落户的城镇居民可申请宅基地

D：村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准的，不得申请宅基地 E：农村村民建房，经乡(镇)人民政府批准后即可建设

19、土地资源可持续利用的内容包括__。A．生产性 B．稳定性 C．安全性 D．保护性

E．经济可行性

20、反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平，供土地交换使用的是。

A：基准地价 B：标定地价 C：交易底价 D：交易评估价

E：农村社会经济发展水平

21、已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、2000、1500元／，则该区段地价水平可利用求得。A：中位数 B：算术平均数 C：众数

D：几何平均数 E：加权平均数

22、征地区片价的实质是征地补偿标准的补偿费。A：不含地上附着物 B：含地上附着物 C：不含地上青苗 D：含地上青苗

E：不含地上附着物和青苗

23、下列费用中，属于企业财务费用．【2007年考试真题】 A：咨询费 B：贷款利息 C：融资代理费 D：销售代理费 E：融资手续费

24、《土地管理法》规定，县级以上人民政府土地行政主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施。

A：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制 B：要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明 C：进入被检查单位或者个人合法使用的土地现场进行勘测

D：责令非法占用土地的单位停止违反土地管理法律、法规的行为 E：责令非法占用土地的个人停止违反土地管理法律、法规的行为

25、《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定，申请设立土地价格评估机构，有__名以上土地估价师和__万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作。A．1，5 B．2，10 C．4，20 D．7，50