2017土地估价：收益法公式记忆方法总结

第一篇：2017土地估价：收益法公式记忆方法总结

2017土地估价：收益法公式记忆方法总结

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23年，按照国家建设用地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有年。A：23 B：47 C：50 D：70 E：35％～50％

2、国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征收、占用土地或者低价出让国有土地使用权，致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处__有期徒刑。A．3年以下

B．3年以上5年以下 C．3年以上7年以下 D．5年以上10年以下

3、下列属于商品租金，却不属于成本租金的是__。A．折旧费 B．保险费 C．贷款利息 D．房产税

4、根据我国《房产测量规范》，对房产面积的精度要求可分为个等级．【2006年考试真题】 A：2 B：3 C：4 D：5 E：土地

5、地租是扣除__后的余额。A．成本、利润 B．利息、税收

C．成本、利润、税收

D．成本、利润、利息、税收

6、下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是__。A．军队干休所用地 B．国家机关用地 C．孤儿院用地

D．学校经营性用地

7、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。

A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B．估价期日

C．估价机构对估价结果有解释权 D．估价结果的法律责任

8、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为（）。A．工业 B．商服 C．办公 D．宾馆

9、破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由（）人民政府土地行政主管部门或农业行政主管部门责令恢复原状。A．县级以上 B．镇级 C．市级以上 D．省级

10、若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照确定。

A：整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半 B：以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期 C：以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半 D：以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期 E：时间因素 11、2004年4月，赵某下岗后从事个体经营．2008年4月，其个体企业实际缴纳增值税20万元、消费税5万元、营业税15万元，则该个体企业2008年4月应缴纳的教育费附加为．【2008年考试真题】 A：免于缴纳 B：0．6万元 C：0．75万元 D：1．2万元 E：土地

12、举行听证会应当在征地补偿安置方案公告之日起（）个工作日内向有关县、市人民政府土地行政主管部门提出。A．5 B．20 C．30 D．10

13、会计核算必须以实际发生的经济业务及反映经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，这是的要求．【2002年考试真题】 A：重要性原则 B：谨慎性原则 C：客观性原则 D：实际成本原则 E：土地

14、建筑物估价的方法有__。A．重置价格折旧法 B．成本法

C．建筑物残余法 D．市场比较法 E．对照法

15、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有。A：被取消土地估价师资格已3年 B：被取消考试资格已3年

C：在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年

D：因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年 E：合法性

16、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。A：最低价格 B：平均价格 C：出让地价 D：标定地价 E：时间因素

17、基准地价评估是根据已有的__资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接影响基准地价评估结果。A．地价 B．地租 C．土地等级 D．土地质量 E．土地收益

18、土地由国家行政管理机关调拨分配使用，是指__。A．行政调配 B．行政管理 C．行政调拨 D．行政划拨

19、对于有样点地价的定级单元，如果样点单元内样点数量有个以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的平均地价。A：2 B：4 C：3 D：5 E：国家实行土地估价师资格认证制度

20、拟定并组织实施土地评估执业准则和职业道德准则的是。A：土地评估行业行政主管部门 B：评估行业协会 C：评估机构 D：注册土地评估师 E：时间因素

21、对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是。

A：基准地价系数修正法 B：成本逼近法 C：收益还原法 D：剩余法 E：合法性

22、农用地转用必须依法办理__手续。A．转用 B．转让 C．审批 D．审核

23、利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的。A：最低费用 B：最高费用 C：总费用 D：合理费用 E：时间因素

24、下列城市规划因素中，对地价影响最大的因素是。【2009年考试真题】 A：面积、形状、土地使用年限 B：防洪堤、供电容量、消防站 C：绿化、游憩设施、环境质量 D：用途、容积率、建筑密度 E：时间因素

25、农用地利用的方式主要是采取__的方式。A．转让 B．出让 C．行政划拨

D．土地承包经营

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、估价资料收集过程中，可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有（）。A．建设用地规划许可证 B．控制性详细规划 C．总平面图

D．规划设计条件通知书

E．房地产市场供求关系及走向分析

2、在居住区规划中，住宅建筑群体组合的平面布置形式包括等类型。A：行列式布置 B：周边式布置 C：混合式布置 D：自由式布置 E：取得开工许可证

3、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和__中确定的农用地转用指标。A．村庄计划

B．土地利用年度计划 C．集镇规划 D．城市规划

4、分析说明，顾问公司在研究市场的过程中，基本上可以把__作为基础的研究工作，每隔一年或半年进行一次。A．地区经济分析 B．多种用途比较 C．供求分析 D．营销建议 E．社会因素分析

5、德国社会政策学派的代表人物瓦格纳提出的税收原则包括。A：财政收入 B：国民经济 C：社会政义 D：政治稳定 E：市场体系

6、根据2005年颁布的《城市规划编制办法》，城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。在编制总体规划前应编制城市总体规划纲要，但以下内容中的__不属于纲要阶段的主要内容。A．市域城镇体系规划纲要 B．提出城市规划区范围

C．分析城市职能、提出城市性质和发展目标

D．研究住房需求，确定住房政策、建设标准和居住用地布局

7、下列属于担保物权的有。A：宅基地使用权 B：抵押权 C：质权 D：留置权

E：土地承包经营权

8、土地开发整理规划的主要作用不包括__。A．保障土地利用总体规划目标的全面实现 B．是建立土地开发整理项目库的前提和依据 C．是土地开发整理项目立项的科学依据 D．是制定实施规划的政策措施依据

9、土地登记的种类有。A：初始登记 B：变更登记 C：注销登记 D：其他登记 E：房地产登记

10、根据不同的自然条件和社会条件，可以将耕地划分为灌溉水田、望天田和等。【2004、2002年考试真题】 A：轮歇地 B：旱地 C：菜地 D：水浇地

E：土地功能具有永久性

11、已知甲、乙两块土地，面积和肥沃程度相同，生产投入均为300元，产量相同，但距离市场远近不同，运费分别是30元和45元，按平均利润率20%计，甲地的个别生产价格是__元。A．396 B．450 C．330 D．390

12、土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是国家或农民集体依法对归其所有的土地所依法享有的的权利。A：占有 B：使用 C：收益 D：处分 E：统计

13、基础按其构造特点可分为等。A：条形基础 B：单独基础

C：联台基础和箱形基础 D：桩基础 E：平面基础

14、下列关于临时用地的使用，说法正确的是。

A：临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地 B：临时用地只能是临时使用土地的行为 C：可以将临时用地改为永久建设用地

D：临时用地使用结束后，将土地的临时建设的设施全部拆除 E：不可将临时用地改为永久建设用地

15、关税中，到岸价格包括__。A．货物 B．包装费 C．保险费 D．运费 E．安装费

16、投资回报率的确定通常考虑的因素有__。A．开发土地利用类型 B．开发土地本身的条件 C．开发土地所处的地理环境 D．开发周期的长短 E．开发土地所处地区的政治经济环境

17、概算指标作为一种计价定额包括等基本部分。A：劳动定额 B：材料定额

C：机械台班定额 D：概算定额 E：税金

18、按照现行分类，下列属于特殊用地的包括。A：监教场所用地 B：宗教用地 C：殡葬用地

D：冰川及永久积雪 E：使领馆用地

19、《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自__时发生效力。A．不动产物权的设立 B．不动产物权的变更 C．不动产物权的消灭 D．记载于不动产登汜簿

20、我国耕地保护工作的关键是__。A．实现耕地生态的全面保护

B．增强耕地对我国经济建设和社会发展的保障能力 C．强化耕地保护的责任意识，落实耕地保护责任 D．制订切实可行的措施，并抓好落实

E．建立稳定的资金渠道，确保足够的资金投入

21、有确定法律保护形态的无形资产包括（）。A．专业技术 B．商誉 C．商标权 D．专利权

22、根据国土资源部颁布的《全国土地利用现状分类》规定，下列用地属于其他林地的是。【2009年考试真题】 A：未成林地 B：迹地 C：灌木林地 D：有林地 E：苗圃

23、土地供给的特征是。

A：土地的自然供给的数量基本固定不变 B：土地自然供给是无弹性的 C：土地的经济供给是有弹性的

D：土地自然供给受到土地经济供给的影响很大

E：在自然供给的基础上，开发新土地会影响土地的经济供给

24、现象间依存关系在数量上是否确定，是__的区别。A．相对关系与函数关系 B．相对关系与相关关系 C．相关关系与函数关系 D．显著关系与函数关系

25、不动产开发的预付资本通常主要包括。【2002年考试真题】 A：地价款 B：建安工程费 C：专业费用 D：利息

E：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-利息-税金-开发商利润

第二篇：2017土地估价：收益法公式记忆方法总结

2017土地估价：收益法公式记忆方法总结

一、单项选择题（共26题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）

1、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括__。A．交易底价 B．基准地价 C．课税价格 D．公告(示)地价 E．申报地价

2、下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是。A：城市中心的商业用地 B：公益设施用地

C：城市中心的综合用地 D：待开发住宅小区用地 E：时间因素

3、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为年。A：1 B：1．5 C：2 D：3 E：时间因素

4、对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于临近控制点的点位相对误差不超过。A：±0．05 m B：±0．04 m C：±0．10 m D：±0．01 m E：土地 5、2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以__ 万元以下的罚款。A．10 B．30 C．60 D．120

6、农用地自然等别指在全国范围内，按照标准耕作制度，在条件下划分出农用地等别。

A：平均土地利用 B：平均土地经济 C：自然质量 D：有利于生产

E：国家实行土地估价师资格认证制度

7、下列各项费用中不属于土地取得费的是．(2000年真题)A：征地费 B：拆迁费

C：劳动力安置费 D：土地平整费 E：合法性

8、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。A．建设项目用地实行分级预审

B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查

C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审

D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告

E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审

9、根据有关规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁．短期国有土地租赁的年限一般不超过年。A：5 B：10 C：15 D：20 E：35％～50％

10、土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和确定。A：投资数额

B：开发的难易程度 C：资金来源 D：规划要求 E：时间因素

11、反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（）环境。A．社会 B．人文 C．经济 D．地质

12、关于需求价格弹性系数，以下说法正确的是．【2008年考试真题】 A：，称为缺乏弹性，表示当价格变动1％，需求量变动则不足1％ B：，称为富于弹性，表示当价格变动1％时，需求量同样变动1％

C：=∞，称为完全无弹性，表示当价格变动1％时，需求量变动无穷大 D：=0，称为完全弹性，表示当价格变动时，需求量不变 E：土地

13、下列属于面状分布形式土地因素的特征是（）。A．所依附的客体在城镇中占地面积小 B．仅对其自身客体所在位置产生影响

C．通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系 D．在空间分布上聚集现象明显

14、是收益现值法评估资产价值的关键。A：确定预期收益 B：确定本金化率

C：确定可比市场交易案例 D：确定差异调整系数 E：土地

15、房地产开发公司卖楼花属于。A：风险回避策略 B：风险抑制策略 C：风险转移策略 D：风险自留策略 E：土地

16、财务状况是指企业在某一日期经营资金的来源和分布情况，一般通过资产负债表反映，反映财务状况的要素不包括__。A．所有者权益 B．资产

C．使用者权益 D．负债

17、城市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是。A：宗地容积率 B：宗地形状 C：建筑密度 D：宗地用途 E：时间因素

18、原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。A：最有效使用 B：需求与供给

C：报酬递增、递减 D：预期收益 E：时间因素

19、行政诉讼程序中，对涉及不动产的具体行政行为从做出之日起超过__年、其他具体行政行为从做出之日起超过__年提起诉讼的，人民法院不予受理。A．20，5 B．25，10 C．30，10 D．30，15 20、土地还原利率为7．0％，房屋还原利率为9．6％，则房地产综合还原利率可能为。【2008年考试真题】 A：6．5％ B：7．0％ C：8．5％ D：9．6％ E：时间因素

21、国务院办公厅转发住房和城乡建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，要求自2005年6月1日起，对个人购买__转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。A．普通住房超过2年 B．住房不足2年

C．非普通住房超过2年 D．别墅不论是否超过2年

22、《耕地占补平衡考核办法》所称耕地占补平衡考核，是指县级以上国土资源管理部门按照“__”的原则，对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。A．占多少，垦多少 B．占的少，垦的少 C．占的多，垦的少 D．占的少，垦的多

23、下列会计报表属于静态会计报表的是__。A．资产负债表 B．利润表

C．现金流量表 D．利润分配表

24、估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为。

A：要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况

B：选择适宜的估价方法进行初步地价测算

C：与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告

D：就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算 E：合法性

25、土地执法监察的方法有__等方法。A．跟踪检查方法 B．超前控制方法

C．协作处理或公开处理方法 D．目标管理方法 E．滞后控制方法

26、银行对抵押土地使用权的抵押人发放贷款的额度一般不高于估价的__。A．50% B．60% C．70% D．80%

二、多项选择题（共26题，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。）

1、在计算每幢建筑物应分摊的公用建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣除的部分包括【2009年考试真题】 A：各套套内建筑面积 B：作为独立使用的地下室

C：为多幢服务的警卫室与管理用房 D：人防工程 E：电梯井

2、”三通一平”是指__。

A．通水、通路、通讯和场地平整 B．通水、通路、通电和场地平整 C．通路、通电、通气和场地平整 D．通水、通路、通气和场地平整

3、已知市场需求函数为Qa=1000-200P，供给函数为Qs=-500+ 400P，则均衡价格和均衡产量分别为__。A．2.5、500 B．

3、400 C．

5、1500 D．1.25、750

4、确定固定资产重置成本的方法有．【2004年考试真题】 A：成新率法 B：细节分析法 C：物价指数法 D：功能价值法 E：前期费用

5、国家根据国民经济和社会发展需要，每年进行一次全国土地调查。A：3 B：5 C：10 D：15 E：35％～50％

6、在的条件下，用脚投票可以使公共资源的利用效率最高。A：按人头收税 B：空间迁移无成本 C：行政区面积大

D：公共品生产具有规模效益 E：公共品使用具有外部性

7、制约土地自然供给的因素主要包括等。A：社会需求 B：资源条件

C：交通运输条件 D：气候条件

E：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元

8、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，挂牌时间不得少于__日。A．3 B．5 C．7 D．10

9、__是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之问的经济关系。A．土地使用权出让市场 B．土地使用权租赁市场 C．土地使用权抵押市场 D．土地使用权转让市场

10、影响土地利用的自然因素包括。A：人口 B：制度 C：水文 D：气候 E：植被

11、在城镇土地定级中，如果根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式，可将其分为两类，即点、线状分布形式和面状分布形式的土地因素．下面因素中属于面状因素的是。A：文体设施 B：城镇基础设施 C：自然条件 D：绿地状况 E：土地

12、下列属于闲置土地的处置方式的有__。A．延长开发建设时问，但最长不得超过1年 B．延长开发建设时间，但最长不得超过2年 C．变更土地用途，办理有关手续后继续开发 D．政府为土地使用者置换其他闲置土地 E．安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价

13、地价评估中，土地投资利息和利润计算的差异有__。A．含义不同

B．计息与计利润项目不同 C．计算方法不同 D．计算参数不同 E．计算周期不同

14、依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括等。【2008年考试真题】 A：国家机关办公用地 B：高新技术产业用地 C：公共交通设施用地

D：国家重点扶持的水利设施用地 E：经济适用住房用地

15、在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，属于行业标准的有。A：《农用地估价规程》 B：《城镇土地分等定级规程》 C：《农用地定级规程》 D：《农用地分等规程》 E：《土地估价报告规范格式》

16、搜集交易实例时要保证所搜集内容统一性和__。A．条理性 B．代表性 C．相关性 D．规范化

17、牧草地是指生长草本植物为主，用于畜牧业的土地。牧草地分为__草地。A．天然 B．改良 C．荒 D．劣质 E．人工

18、下列关于地籍管理的核心，正确的是。

A：地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地

B：在全国城乡土地实行统一管理的条件下，国家地籍管理的对象是全国土地资源

C：地籍管理的核心是土地的权属问题，但不包括土地的所有权和使用权的确认和变更

D：土地权属管理是地籍管理的核心 E：地籍调查是地籍管理的核心

19、土地估价需要充分考虑等因素对土地收益的影响。A：地块大小 B：社会经济发展 C：土地利用方式 D：土地预期收益 E：土地利用政策

20、下列关于土地的定义，表述不正确的是__。

A．土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体 B．土地兼有自然和社会经济双重属性

C．土地是地球陆地及海洋表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果 D．土地的特性是随着时间发展变化的

21、在分析土地利用经济效益时，如果投入产出率低，则需要单独计算产出和投入指标，产出类的指标有__。A．产品的实物量 B．产品外观 C．土地成分 D．产品材料 E．土地面积

22、基准地价系数修正法评估的宗地价格是__。A．收益价格 B．比准价格

C．成本累加价格 D．剩余价格

23、城市布局规划研究城市空间布局，包括__内容。A．城市布局形式 B．专业工程 C．用地结构 D．功能分区

24、包括现场经费、其他直接费和间接费等全部成本费用的是__。A．完全单价

B．基本直接费单价 C．全费用单价 D．地区单价

25、地籍的特点包括。A：空间性 B：法律性 C：精确性 D：间隔性

E：地籍资料的连续性

26、银行对抵押土地使用权的抵押人发放贷款的额度一般不高于估价的__。A．50% B．60% C．70% D．80%

第三篇：房地产估价方法系列介绍 (收益法)

房地产估价方法系列介绍

---收益还原法

收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。

使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。

第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。

事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。

第四篇：浅析收益性房地产估价方法

浅议收益性房地产估价的方法 摘要：房地产估价，也称为房地产评估，是一项实践性很强的工作，也是现代房地产业管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等工作中的的一项基础性工作。这一课题的研究在国外，包括港台地区是与房地产事业同步发展的，起步较早，制度法规也比较健全，已经成为房地产事业的重要组成部分。但在国内，针对房地产估价方法的研究起步较晚，只是近年来随着房地产事业的产业化、市场化飞速发展而逐步发展起来的，它的原理、原则和方法基本上是从国外直接引进的，这中间当然也存在一个消化、吸收与改造的过程。本文对目前我国收益性房地产中常用的估价方法进行了研究和分析。

关键词：收益性房地产；

房地产估价；

基础性工作；

目 录 引言： 1、收益性房地产估价概述 4 1．1房地产估价的概念 4 1．2房地产估价包括的内容 4 2、收益性房地产常用的估价方法 5 2．1成本法 5 2．2市场比较法 5 2．3收益还原法 6 3、收益还原法在房地产估价中的具体应用 6 3．1房地产相关总收益的确定 6 3．2利息和折旧不应当作为总费用扣除 7 3．3成本收益法运用中应考虑的税费项目 7 3．4总费用中的维修费求取方法及测算途径 8 3．5建在划拨土地上的出租性房地产，土地收益部分应作为总费用扣除 8 3．6资本化率的确定方法 8 3．7房地产收益年限的确定 9 参考文献： 引言：收益性房地产常用的三种估价方法为成本法、市场比较法和收益还原法，其中以收益还原法的理论基础最为充分，但使用收益还原法进行房地产价格评估时，纯收益和还原利率等因素的确定又是一个复杂而且在业界又颇有争议的问题。在对这一课题的研究中我们根据我国房地产市场的实际运作情况对影响收益成本法的各种因素逐一进行了分析，对这一方法的在房地产估价中的具体应用实践进行了深入而细致的探讨。

1、收益性房地产估价概述 1．1房地产估价的概念 房地产估价是指专业的估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

1．2房地产估价包括的内容（1）专业估价人员 是指具有房地产估价师资格的人员。

（2）估价的目的 对具体估价项目的估价结果的期望用途。

（3）估价原则 ①合法原则；

②最高最佳使用原则：③替代原则：④估价时点原则：⑤公平原则：

（4）估价程序 获取业务、拟定方案、收集资料、实地勘察、选定方法估算、确定结果、撰写报告（5）估价方法：市场比较法、成本法、收益还原法、假设开发法、长期趋势法（6）影响房地产价格的因素：环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际环境等（7）估价时点：评估价值对应的日期，公历的年月日 2、收益性房地产常用的估价方法 2．1成本法 这是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为依据，再加上一定利润和应纳税金来确定房地产价格的评估方法。也就是以评估对象的重置成本或重建成本为依据的估价方法。

成本法的基本公式为：房地产价格=土地价格+房屋建造费+正常利润一应提折旧。这种方法的理论基础是生产费用价值论。由于房地产可能是新开发的，也可能是旧有房地产，因此其公式也有差别，新建房地产价格=土地购置费+建筑物建造费+正常利税；

而旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值一折旧。运用成本法时，要把握好两项，一是房地产的各项建造费用必须是合理的和必要的，不能以个别企业的实际耗费为依据，而应采用社会一般耗费水平。二是价格应当为估价期日的建造成本，这一建造成本又分为以新材料、新技术建造的与旧有建筑具有相同效用的重置成本和以原始材料、原工艺技术、原来式样新建的与原房地产完全相同的重建成本。

2．2市场比较法 这是一种根据市场上交易的类似房地产价格的测算待估房地产价格的方法。市场比较法的基本原理是替代原理, 即具有相同效用的商品应具有相同的价格。在求取一宗待估房地产的价格时，市场比较法是将待估房地产与在近期内已经发生交易的房地产进行比较对照，通过修正已知的价格求取待估房地产最有可能实现的价格。其中类似房地产是指其所在地区的区域特征、房屋结构等影响房地产价格的因素和条件都相同或相近。

市场比较法的操作最重要的是选择具有尽可能大可比性的交易实例。首先必须通过多种途径收集尽可能多的交易实例，准确掌握交易实例的具体情况，在此基础上从中选择在区位、结构、用途、交易日期等方面具有可比性的实例作为参照对象，其次是根据影响房地产价格因素的比较，对参照实例的价格进行修正。这些因素修正主要包括：房地产交易情况修正、交易日期修正，最后根据公式：房地产价格=实例价格x 交易情况修正系数x 交易期日修正系数x 区域因素修正系数x 个别因素修正系数，来计算房地产最有可能实现的价格。

2．3收益还原法 这是一种运用适当还原利率，将房地产在未来若干年内所能带来的纯收益折算为现值的估价方法，基本思想是：房地产的价值就是它在未来若干年内能给其所有者带来的纯收益的价值。运用这种方法估算房地产价格的主要依据是房地产每年所能带来的纯收益和投资的收益率即还原利率，这一方法在国外被广泛地运用于收益性房地产的评估中，我们将在下一节中对此方法的具体应用实践进行分析。

3、收益还原法在房地产估价中的具体应用 3．1房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在当前状况下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前在运用收益法对房地产进行估价时，普遍采用客观总收益来作为房地产的总收益，客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在收益。

3．2利息和折旧不应当作为总费用扣除 会计学传统理论上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但结合实际情况进行分析这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资房地产，是因为房地产带来的投资收益要大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资房地产或者放弃银行的存款利息来投资于房地产。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

对于在很多运用收益法进行房地产估价的财务报告中均把折旧费当作费用扣除，经过实践分析这也是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此认为如果把房地产作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：

净现金流入量=资本产出+资本回收 在这个公式中：资本产出就是投资房地产的时间价值的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧部分。

3．3成本收益法运用中应考虑的税费项目 成本收益法在评估过程中所指的税费项目是指房地产在运营过程中所须缴纳的项目。具体来说有以下几种情况：

（1）对于单纯的土地租赁。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。

（2）对于出租性、经营性房地产。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。

（3）对于生产性房地产企业。应考虑城镇土地使用税、印花税及房产税等。

3．4总费用中的维修费求取方法及测算途径 房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用：

（1）日常性小维修发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×（1-R）/N（C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限）（2）大维修费用发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。

3．5建在划拨土地上的出租性房地产，土地收益部分应作为总费用扣除 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定：以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。

3．6资本化率的确定方法 在运用收益法进行房地产估价时确定资本化率通常采用以下几种方法误差相对较小：

（1）行业基准收益率加物价指数调整法，以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P ；

财务净现值 R：折现率令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率），当FIRR>RC（行业基准收益率）时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；

当FIRR

当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=（1+RC）/（1+f）-1。

（2）安全利率加上风险调整值法，运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。

（3）收益风险倍数法，这种方法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a.同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r ×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r.3．7房地产收益年限的确定 对房地产收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。

（1）当土地为出让方式时，土地可使用年限=土地在估价时点的剩余年限=土地使用权到期时间--估价时点的建筑物可使用年限=建筑物在估价时点的剩余经济耐用年限；

对于评估对象为土地的情况，则土地可使用年限为该评估对象的有收益的年限；

对于评估对象为建筑物或房地合一情况的，求取它的收益年限是通过土地可使用年限与建筑物可使用年限比较来确定的，即根据孰短原则来求取该评估对象的收益年限。

（2）当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况，这时应设定在估价时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。

参考文献：

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第五篇：高一物理公式记忆方法

进入高一，物理是一门很重要的学科，也是高考的必考的科目，同学们在学习的过程中要掌握知识点的同时，也要掌握一些学习的捷径与方法，下面给大家分享一些关于高一物理公式记忆方法，希望对大家有所帮助。

高一物理公式记忆方法

1、时间：高中物理记忆的时间选择很重要，我建议用零散的时间来记忆，且要选择学习效率高的时间段。切忌在困的时候、学习疲劳的时候背公式，效果一定不好。

2、状态：背高中物理公式之前要给自己一些积极的心理暗示，如果不想背或有畏难情绪时，一定要调整好以后再背。很多同学忽视这点，把记忆公式当成一个任务，只追求做了，而不要求结果(能否记住、熟练掌握)，结果事半功倍。

3、动笔：记高中物理公式的时候一定要动笔，“好记性不如烂笔头”的道理大家都明白，而且动笔是“输出”的过程，只要“输出”就需动脑，所以即有助于记忆效果，还有助于注意力的集中。

4、思考：不要“死记硬背”，主动思考公式的内涵外延，对公式理解的越深越有助于记忆，还可以利用联想记忆、对比记忆等记忆技巧，加快记忆的速度和印象。

5、默写：当认为自己记住了以后需要进行默写，检查一下是否真的记下了。目的是对记下的公式起到了巩固的作用，没有记下的公式继续记忆(或作为以后再记忆时的重点)

6、应用：当高中物理公式记完以后，最好找一些相关的题应用一下，可以对公式加深印象，还有助于对公式更深入的理解。切记，背完不应用，很容易产生遗忘。

7、复习：有些高中物理公式背的快，遗忘的也很快。这种现象很正常(根据心理学家艾宾浩斯的遗忘曲线)。所以我建议一定要及时复习，刚背完时复习的要勤一些，随后复习的间隔时间逐渐延长进而形成永久记忆。例如第一天背的公式，在第二天、第四天、第七天、第十五天、第三十天...进行复习。有助于公式的记忆。

8、习惯：养成一个好的习惯即遇到不会的或叫不准的公式(尤其是背过)一定要花时间去记忆。这样记公式针对性强，印象深。

物理学习方法技巧

课前预习帮助自己课上学习

高中物理课前预习能够很好的帮助同学们提高物理成绩，不要小看这个小技巧。会帮助你在上物理课的时候更快的进入状态。也会让你在新知识的接受程度上有一个很大的提升。因此小编建议那些想要学好物理的同学们，在下节物理课之前赶快预习一遍吧!

提高听课效率，帮助解决问题

这就是物理预习之后的另一个窍门，在预习过程中把自己不会的问题和自己解决不了的问题全都列出来，等待老师物理课上的讲解，如果这个问题没讲到，也不要紧，留待下课求助老师，这样也不会耽误上课的进度，更不会耽误自己的课余时间。在这样的过程中出现问题又及时解决问题，会大大提高物理学习质量和效率。物理提分也就指日可待了。

笔记要定期整理复习

笔记就是未来大家方便翻看，总结重点知识点的地方。因此物理学习也是一样的，这里的学习技巧就是把一类的东西记在一起，既方便查看也方便背诵。就像是物理公式各种现象的定义等等，虽说很多内容也很广泛，但只要同学们勤翻看笔记，多琢磨多思考，不懂的物理问题就问，及时解决的话，相信物理成绩会很快提升的。

作业及时做

作业时任何一科都不可缺少的部分。物理课上老师讲课的时间有限，留的作业也是为了考察学生课上的掌握情况，因此一定要做，这样才知道自己哪里掌握的不大好，才能及时去学习，补充这一方面缺少的知识内容，这才能不断的进步。

怎么学好高中物理的方法

怎么学好高中物理

要听好课，我们应善于抓课堂的要点，这主要是指重点和难点两个方面。心理学研究表明，我们听课注意力集中的时间一般在20分钟左右，(要想一节课几十分钟内都保持精力高度集中是不可能的)，所以我们应将这有限的集中注意时间用到“刀刃”上。

上课时，我们应有意识地去注意老师讲课的重点内容。有经验的老师，总是将主要精力放在突出重点上，进行到重要的地方，或放慢速度，重点强调;或板书纲目，理清头绪;或条分缕析，仔细讲解等，我们应培养自己善于去抓住这些。对于难点，则可能因人而异，这就需要我们在预习时做到心中有数，到时候注意专心专意，仔细听讲。总之，我们要做到“会听”，能“听出门道”。

高中物理怎么记笔记

上课以听讲为主，还要有一个笔记本，有些东西要记下来。知识结构、的解题方法、的例题、不太懂的地方等等都要记下来。课后还要整理笔记，一方面是为了“消化好”，另一方面还要对笔记作好补充。笔记本不只是记上课老师讲的，还要作一些读书摘记，自己在作业中发现的好题、好的解法也要记在笔记本上，就是同学们常说的“好题本”。辛辛苦苦建立起来的笔记本要进行编号，以后要经学看，要能做到爱不释手，终生保存。

高中物理学习资料要保存好

学习资料要保存好，既要作好分类工作，还要好记号。学习资料的分类包括练习题、试卷、实验报告等等。所谓作记号，比方说对习题而言，一般题不作记号，好题、有价值的题、易错的题，分别作不同的记号，以备今后阅读，作记号可以节省不少时间。