第一篇：出租车产业进入管制与价格管制问题分析
出租车产业进入管制与价格管制问题分析
摘要：出租车产业的问题一直都是中国社会的重大问题，从早前的各地出租车罢运事件，到如今各地出租车联合抵制对抗互联网专车事件，以及杜而不绝的“黑车”，都充分反映出了出租车产业的不稳定性和我国政府对出租车行业管制产生的一系列问题。本文通过对出租车产业进入管制与价格管制问题进行分析，一方面能够较好的避免类似的群体性事件发生，有利于维护社会的稳定性和建设社会主义和谐社会；另一方面能够提升我国政府公共管理和服务的水平，以及加快我国建设服务型政府的步伐，从而更好的应对未来的各种挑战。同时利用所学的微观经济学知识以及与各个学科的结合，为解决出租车产业管制与价格管制产生的一系列问题提出一些合理性的意见和建议。
关键词：出租车产业；价格管制；问题；对策
一、管制相关概念的概述与解释
（一）政府管制
政府管制（Governmental Regulation）又称政府规制，是指政府为维护和达到特定的公共利益所进行的管理和制约。其宗旨是为市场运行及企业行为建立相应的规则，以弥补市场失灵，确保微观经济的有序运行，实现社会福利的最大化。管制经济学最早是由美国著名的经济学家斯蒂格勒开创的。
政府管制属于政府的微观经济管理职能，它与旨在保证经济稳定与增长的宏观经济调控一起构成政府干预经济的两种主要方式。就是政府行政机构依据法律授权，通过制定规章、设定许可、监督检查、行政处罚和行政裁决等行政处理行为，对构成特定社会的个人和构成特定经济的经济主体的活动进行限制和控制的行为。政府管制的一个根本特征，就是依法管制，也即通常所说的依法行政。经济学上把政府管制分为经济管制和社会管制两类。
经济管制是指对价格、市场进入和退出条件、特殊行业服务标准的控制。一般来说，是对某一个特定行业、特定产业进行的一种纵向性管制。这些行业往往具有一些特点，如自然垄断性。像电信中的本地网络、电力中的配电和输送、铁路的轨道传输网络等，这些环节获得合法垄断，有合理意义和社会效应。如果他们的服务质量和价格不合理，很可能危及到购买并使用这些产品的人的利益，在这个时候，政府要在准入管制的同时进行价格管制。此外，对运输、金融证券、电台电视台等媒体的管制也属于经济管制。
社会管制主要用来保护环境以及劳工和消费者的健康和安全。主要针对外部不经济和内部不经济。前者是市场交易双方在交易时，会产生一种由第三方或社会全体支付的成本。像环境污染，自然资源的掠夺性和枯竭性开采等。政府因此必须对交易主体进行准入、设定标准和收费等方面的管制。后者是交易双方在交易过程中，一方控制信息但不向另一方完全公开，由此造成的非合约成本由信息不足方承担。比如说假劣药品的制售、隐瞒工作场所的安全卫生隐患等。所以，政府要进行准入、标准以及信息披露方面的管制。
（二）价格管制
价格管制（Price Regulation）是指政府根据形势和既定政策，运用行政权力直接规定某些产品的价格或价格变动幅度，并强制执行。这种价格管制不仅不受市场影响，反而影响市场，从而调整供求关系，以满足国家管理的需要和大众的根本利益。主要有最高限价、最低限价、双面价格管制和绝对价格管制几种类型。
在实践中，价格管制能否可行需要满足以下条件：一是垄断厂商必须能够盈利，否则它将拒绝生产。二是管制成本必须低于社会福利（净损失的消除）。另外，对于价格管制，最困难的事情是确定最优管制价格。如果价格定得过低，垄断者将削减产量。同时，由于价格已经下降，需求量将上升，结果存货会发生枯竭，出现短缺。
现实中，往往出现这种情况：即使政府能够限制价格，但垄断者仍能获得高于正常水平的利润，因而导致人们的不满。再者，某些价格管制可能在短期内是有效的和成功的，但在长期内不一定有效和成功。
价格管制的目的：保护消费者利益，促进社会分配效率的提高；促进自然垄断产业提高生产和经营效率；维护企业发展潜力。
价格管制的主要方式：投资回报率管制；拉姆士定价（Ramsey Pricing）。拉姆士定价是指当企业按照边际成本定价将会出现亏损时，采取的一种次优的定价方式，即在保证企业可以实现收支平衡的前提下，达到社会福利的最大化。考虑一个特定的企业用共同的设备向需求价格弹性各不相同的多个用户提供服务时的情况，假设各个用户的需求相互独立，需求方程记为Pi = P(Qi)。
二、我国出租车行业政府管制发展以及与国外对比的情况
（一）出租车行业政府管制
从基本理论来说，出租车行业政府管制分为：1.质量管制，与出租车的运营和消费者的安全与服务质量相关，包含对从事出租车运营的司机资格进行限制，对出租车的车辆状况进行硬性规定等；2.数量管制，避免过度供给而数量管制或者满足需求放松管制两种观点。3.价格管制，市场竞争和、出租司机与消费者信息不对称等原因都影响着是否价格管制。
（二）我国出租车行业政府管制发展历程
1978年之前的计划经济体制下，出租车运营车辆稀少，价格昂贵。进入80年代后，数量有所增加，但主要集中在北上广等大城市。随着各个城市交通与旅游的需求与发展，政府为了满足这些需求，出台的一系列优惠政策，出租车的管制非常宽松，表现在以下几个方面：1.仅限于里程管制。2.符合证明条件就批。3.无偿提供出租车经营权，对经营年限也没有规定。4.允许私人投资筹办出租车公司。5.各种政策的优惠、支持。
因此出租车市场开始急剧蹿升，大量出租车开始营运，问题接踵而至，城市交通恶化，企业竞争两极化，行业内部纠纷频发。主管部门为了改变这种局面，开始停止个人运营企业，行业开始进入严格管制时代。
到了２１世纪各地政府在经营模式上推行公司制，在数量管制方面,严格审批经营许可证,提高通过门槛。管制日益严格。价格方面，定价权由政府掌握，除了定价，一些地方的政府还对出租车的车型和购买范围进行了硬性规定。
我国出租车是地方政府负责制，总言之有以下几个手段：（1）市场准入管制，允许市场主体及交易对象进入某个市场领域的直接控制或干预。（2）价格管制，目前主要有以下几个措施：强制要求出租车运营者使用统一仪表；对出租的起步价、等时费等进行了单价规定。（3）质量管制，对出租驾驶员的从业资格进行明确规定，规定符合营运条件的车辆标准，制定了出租规范性的质量和服务标准，建立了检查投诉制度。举例1.北京：产权和经营券分离，即承包经营模式，公司获得车经营权，司机出资购车，承担运营费用，按月上交管理费。2.上海：产权和经营权统一由公司管理，公车公营模式。
（三）国外出租车行业政府管制模式
在美国，纽约的出租车行业管制最为严格，价格和车辆数量由当地法律规定，受专门的政府代理机构管理。伦敦出租行业实行个体经营的模式，为了保证质量，政府规定出租司机必须通过一系列困难的考试，并进行严格的体检和个人经历检查。同时，价格方面由行驶里程决定，由伦敦的机动车政策部门管理。华盛顿：价格由区域决定，同一区域内价格是统一的。数量方面上没有限制，但出租车的车龄不得超过八年，每半年例行检查。
三、我国出租车行业政府管制产生的问题
这里首先提出一点：政府对出租车行业的政策改变直接影响的是出租车司机和乘客，其中影响最大的无疑是出租车司机。所以我们提出的以下问题大致是以出租车司机的角度来推测以及判断政府管制对我国出租车行业的影响及其所产生的问题。
(一)市场准入管制产生的问题
准入(退出)管制。政府对各种微观经济主体进入某些部门或行业进行规制，一是旨在将微观经济主体纳入依法经营、接受政府监督的范围；二是控制进入某些行业，以保证企业资质，防止过度竞争，降低不确定性和风险。同时，为保证供给的稳定性，还要限制企业任意退出。
现阶段，对出租车行业市场准入的限制主要包括以下三个方面：
1、对经营主体的限制；
2、对经营模式的限制；
3、对出租车总量的控制。
针对这三方面的限制我们总结了一下几方面的问题：
1、对出租车经营主体进行限制所导致的公平缺失，2、对经营模式的限制导致出租车行业垄断，3、对总量进行控制导致出租车市场不能满足需求的变化。首先是第一点，政府在发放出租车经营许可证的时候对出租车公司和个体经营者采取不同的政策,希望通过公司化来对出租车行业进行统一的管理,从而减少出租车行业出现的诸多问题。但这也使得很多出租车司机由于难以获得营业许可而不得不加入出租车公司，从而让出租车公司获利同时减少了出租车司机的收入。这也使得一些获得营业许可的个体户在工作相同时间的情况下得到更多的收入造成不公平的现象。第二点，自1995年后，我国出租车行业开始实行经营模式限制,来限制竞争。这也直接的导致了我国的出租车行业出现了垄断的现象。由于垄断了出租车的经营权，出租车司机不得不接受出租车公司的盘剥同时使得出租车公司获得暴利，同样由于缺乏外部竞争力让公司内部腐朽、办事效率低。这些无一不使得司机们有所不平。第三点，对出租车总量进行控制使的市场需求难以得到满足，从而出现了可观的利润空间这使“黑车”泛滥，黑车的利益出发点在于通过市场投机行为和自身劳动获得利益，但是同时逃避了目前的市场规则，违背了政府的本意，冲击了正常出租车的利益。“黑车”的泛滥也正说明了在政府现行准入管制模式下产生了严重的供需失衡。
（二）价格管制产生的问题
目前,我国出租车市场价格的确定方式是政府统一定价。虽然在一定程度上统一定价可以保护消费者的权益,但若不能对出租车市场有一个准确的了解、认知最后可能会损害了消费者的利益。统一定价可能会让司机失去竞争的形态使得服务质量下滑。若定价过高可能会令司机满意但让消费者吃亏，同时也可能减少乘客数量而使得“黑车”有了发展的空间。若定价过低让消费者满意了，但会让司机的生活艰难，最后甚至会引起司机停运让出行不便。
四、出租车产业管制问题的对策
对出租车经营模式的限制主要体现在目前很多地方政府推行的“公司化”经营模式。目前，中国85％以上的城市对出租车行业采取公司化的管理模式，此模式普遍受青睐的主要理由即在于“便于管理”。公司化经营是一种出租车公司享有出租车所有权和经营权，司机向公司交纳风险抵押金和承包款（即份钱）承包经营的经营模式。
而这一方面暴露了行政管理的“懒政、低能”，另一方面也极大地阻碍了出租车市场化的放开。因此，无论出于市场经济的要求考虑，还是为了提高居民幸福指数，出租车改革问题已然迫在眉睫。(一)鼓励出租车个体化经营
所谓的公司化管理，名义上虽则受政府委托，可在本质上仍属于政府在经营。说到底，只要在行业管理上一天不能实现“管办分离”，行业的经营活力就一天不能被解放。交通部门只有主动放下由“政府主办”带来的蝇头小利，主动作为，真正将公众出行纳入公共管理服务体系，为出租车行业个体化经营定标准、侧尺度，当好裁判员，让经营个体千帆竞渡，才能彻底激活一潭死水，出租车市场繁荣的春天才会到来。果真如此，不但老百姓“出有所乘”，出租车司机的岗位也会实现优化配置，反过来刺激“公司化管理”水平的提高，最终呈现的必然是政府和群众“双赢”的局面。
（二）“份子钱”由政府指导变为市场调节
出租车月缴定额不再实行政府指导，由市场调节。企业根据经营成本、市场供求变化、驾驶员营收状况等因素，以自愿为原则，与驾驶员协商月缴定额（份子钱），并按规定做好明码标价和公示工作。“份子钱”由政府指导变成市场调节后，行业主管部门将引导企业和驾驶员平等协商，这样有利于保护驾驶员的利益、促进出租车企业转型升级。
（三）鼓励企业与驾驶员利益共享风险共担
首先是鼓励企业建立与驾驶员利益共享风险共担的收入分配模式，鼓励企业采用灵活多变的单班、双班、多班、分时制等承包和结算模式，与驾驶员收入分配利益共享、风险共担，减轻驾驶员负担，确保行车安全。以往的承包经营期是1年、5年或者10年，经营期很长，出租车驾驶员承担了很大的风险。受到网约车的影响，出租车行业利润下降，出现驾驶员流失的现象，有一些车甚至因为没有驾驶员而停止经营。所以现在鼓励企业和司机建立多样化的承包模式，比如有些公司推出了一天、一周或者一月的承包模式。
交通部门将督促企业依法依规处理驾驶员的合理诉求。企业要加大对驾驶员的关爱力度，尽可能解决驾驶员的后顾之忧。要认真听取驾驶员的合理诉求，对于驾驶员提出的企业收费项目过多、车辆违章企业重复罚款、车辆保险购买不足等问题，各企业要依法依规处理，保障驾驶员的合法权益。不得在合同约定之外乱收费用，增加驾驶员负担。
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第二篇：利率管制政策分析
我从事金融相关的工作，因此选择的案例方向是我国的利率管制政策。我国现行的利率管制政策，与西方主流的市场经济理论存在一定相违背的地方。
一、什么是利率管制
利率管制是国家为调节经济运行而对金融市场上的利率进行管理的有关制度规定，是利率政策的一个非常重要的内容，它关系到利率经济杠杆作用的发挥与否和发挥得怎样。不同的国家在不同的时期根据不同情况对利率都实施过不同的管制。
二、利率管制的形式
利率管制的形式主要有两种：一种是单项管制，即仅对存款利率或贷款利率进行管制；另一种是多项管制，即不仅对存款和贷款利率同时管制，而且还对贴现率及手续费等服务的价格进行管制。
三、利率是否应该由政府进行管制
利率应该进行管控还是有市场决定，这个争论其实由来已久。
1、利率决定理论的理论支撑
一是古典利率决定理论和可贷资金理论出发，得出的结论却是：利率会随储蓄的增加而下降，从而刺激投资。利率的调整活动要到资本的增加与储蓄的增加量相等时为止，“这种调整过程是自动的，不必由金融机关来干涉或关心”。因此，他们主张让市场上的储蓄、投资等实际变量的变化来决定市场利率，再通过利率的自由波动来调整整个经济的生产和投资，最终必使经济趋于均衡。
二是凯恩斯理论根据其利率决定理论，得出利率难以降到实现充分就业所要求的水平的结论，认为一方面要靠财政政策的实施来增加有效需求，另一方面要靠人为的降低利率来促进投资。他说“利率不会自动调整到某一水准，最适合于社会利率；反之，利率常有太高之趋势，故贤明当局应当用法令、习惯甚至于道义制裁加以制止”，“除非该社会用尽各种方法抑制利率，否则利率总是太高，投资引诱不会充分”。总之，凯恩斯认为利率是一种纯货币现象，是一种使流动性偏好决定的人们持有货币的欲望与现有货币数量相均衡的价格。
2、利率管制的弊端
一是导致利息负担与收益的扭曲。政府对利率管制的显著特征是将管制利率控制在市场利率以下。由于存款者所获得的利息收入与借款者所支付的利息成本相对偏低，造成利息负担与收益的不均。利益的最大损失者是存款者。
二是导致信贷配给制。所谓信贷配给，是指在固定利率条件下，面对超额的资金需求，银行因无法或不愿提高利率，而采取一些非利率的贷款条件，使部分资金需求者退出银行借款市场，以消除超额需求而达到平衡。利率管制所导致的信贷配给的存在，除了会降低整个社会的资源配置效率外，还会产生败坏银行甚至整个社会风气的不良影响。
三是扭曲资源配置，降低资本产出比率。根据经济学原理，市场利率与边际生产率相等，低于均衡边际生产率的企业会因其支付不起利息负担而退出借贷市场。当廉价的资金掌握在金融机构的手中，而金融机构又为地方政府所控制时，银行贷款就脱离了支持实业企业优胜劣汰的本质，蜕变为一种政府实现政策意志的工具。
四是降低金融部门对经济发展的推动作用。若金融当局对金融部门的存贷款利率进行管制，必然影响资金供给来源。因为存款利率太低，效率低下而又有资金盈余的单位将会进行自我融资而不存入金融机构，结果会导致金融部门萎缩而阻碍金融发展，进而影响资本积累和经济发展速度。
五是降低商业银行的经营效率。如果政府人为地将存款利率压得很低，表面上看降低了银行的成本，但实际上银行吸收同样的存款量可能付出的成本更高，或在付出同样成本的情况下吸收的存款量减少。为了多吸收存款，银行就可能采取各种隐蔽的方式提高存款利率，如赠送各种礼物、奖品、提前支付利息等。这种行为一旦被监管者发现，银行就要为此付出代价。若要通过合法行为增加存款的吸收，银行只能通过非价格竞争手段，如改善服务的方式进行，如增加服务时间，增设分支机构、网点，改进技术设备等等。这些措施，可能在原利率水平下增加存款流入量，银行的利息成本曲线有可能降低；但由于服务时间的延长和服务质量的改善，必然增加营业费用。
四、我国政府对于利率市场化的推进与改革
一是全面放开金融机构贷款利率管制。取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，仍保持原区间不变，继续严格执行差别化的住房信贷政策。
二是取消票据贴现利率管制，改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式，由金融机构自主确定。
三是取消农村信用社贷款利率2.3倍的上限，由农村信用社根据商业原则自主确定对客户的贷款利率。
第三篇：北京市出租车业的发展与政府管制
公共管理学
作业一：
北京市出租车业的发展与政府管制
1.结合本案例，试论政府是否应当实行市场管制？应当怎样管制？
答：对出租车行业进行适当的管制在目前我国还是必须的，尽管目前出租车行业出现很多弊端，但并不意味着出租车行业不需要管制。问题是到底应该怎么管理。准对我目前出租车行业出现的各种问题，我认为应该发挥市场配置资源的作用。政府作为一个中立的裁判员。应该制订个公平的原则，照顾到利益相关的各方，让财富有一个更合理的分配原则。发展方向应为：
一、政府的公共管理要与时俱进，不断创新，以适应市场经济发展的需要。市场经济的发展要求政府放松管制，减少干预，这样才能给市场松绑，繁荣市场。如在1992年以前，北京市对出租车行业实行严格的政府管制，政府严格控制投资主体，不批准私人开办出租车企业，结果导致出租车严重短缺。
二、是不受限制与制约的行政管制权力最容易导致权力垄断与权力寻租。我们经常发现，特许权往往在暗箱操中被不公平地授予某些利益集团，实际上成为政府与利益集团之间财富再分配的手段，以前政府常常和国有企业结成利益同盟，现在，政府则把权力的滥用和寻租的范围扩展到外商和私人利益集团。所以必须加强对行政权力的监督。
2.政府在什么情况下才能行使经营特许权？在实际操作中如何保证这种权力不被滥用？
答：是政府管制是一把双刃剑，即便是在市场失灵的地方，也不是“一管就灵”的。在我国，政府管制常常导致在市场失灵的地方加重了市场失灵的程度。在不存在市场失灵的地方创造出了市场失灵，这种例子可谓随处可见，如民航票价的禁折、铁路运输的长期供不应求、证券市场的公开圈钱化、城市房地产的泡沫、民间金融的缺乏、城市公共设施的瓶颈、民办教育事业难以为继、医疗机构的以药养医、生产事故频仍、生态环境恶化、迁移权的限制和就业歧视使农民贫困化加剧、大量弱势群体被排除在社会保障体系之外等等。
从理论与经济分析来看，对出租车行业实施数量管制是必要的。而实施数量管制必须能够把握供求的平衡点，确定营运出租车的恰当数量，否则就会产生“政府失灵”。这是一个技术性问题，可以通过定点观察取得一个经验数据，3至5分钟内能够乘上车即可，低于3分钟表明车辆过多；多于5分钟表明车辆过少，供给不足。也有专家通过分析城市人口的出行特征与出租车运营特征的关系，提出以空驶率作为确定出租车总量的测量方法，认为空驶率在30％至40％之间较好，过高造成资源浪费，过低则降低了服务水平。总之管制的数量不能由政府任意而为，而是由社会经济发展状况的条件决定的。
由于政府管制替代市场自治对出租车进行数量限制，出租车经营权就成为政府掌握的一种有限的公共资源，一种特许权，就像有限的无线电频率一样，需要通过设定行政许可的方式进行资源配置。
在出租车数量有限的前提下，实践中主要有两种许可模式：一是对经营主体发放许可，其所属车辆具有出租车经营权；二是直接对出租车发放许可，只要取得车辆经营权并经工商登记后就可经营出租车业务。前者为主体许可模式，后者为车辆许可模式
出租车经营权属于社会公共资源，是政府赋予经营者从事出租客运，提供公共服务的一种权利，出租车公司如果不想继续经营了，应该将经营权归还给国家，不能私自转让，更无权同意别人转让。依据行政许可法的规定，经营权是行政许可，不是物权，因此不能炒卖。
第四篇：政府管制与房地产价格研究论文2
政府管制与房地产价格研究论文
自1990年我国土地使用制度市场化以来,我国房地产价格持续攀升。特别是近几年,以上海为中心的长三角地区、珠三角地区以及北京地区的房地产价格上涨幅度为甚。房地产价格的大幅度上涨已经引起了各方关注,国家还针对可能出现的房地产泡沫,从2005年年初开始,出台了一系列调控措施,来稳定房地产价格,但效果并不理想。如何看待中国房地产价格变动以及怎样合理控制房地产价格的过度波动,从而使宏观经济保持稳定是一个值得研讨的课题。
一、房地产市场分析
1、房地产市场是一个区域性市场
在讨论房地产市场之前,了解房地产市场的特性是非常重要的。市场绝不是一个简单的概念,众所周知,市场或者产业的概念是很难准确定义的。罗宾逊(1933)提出从某一给定的商品开始考察该商品的替代品,在考察这些替代品德替代品,直到商品出现明显差异来确定该商品的市场界限。豪泰林(1929)、张伯伦(1951)、兰卡斯特(1966)描述了一个产业中的产品差异性的问题,他们认为一种商品可以用质量、区位、时间、适用性等特性来定义。商品可以定义为不同特性的组合,而消费者对不同的特性具有不同的偏好。从房地产市场的特性来看,房地产市场不是一个统一的大市场,而是一个区域性的市场。从替代性来看,不同地区的房地产不具有替代性,即使是同一地区的房地产,如果区位地段不同,其替代性也很差。从房地产的质量、区位等特性来看,不同的房地产的差异也非常大。所以,从地理区域上看,房地产市场的地理区域应该是一个较小的概念。不应该有中国房地产市场或某某省房地产市场的概念。也就不应该有全国统一的房地产市场的调控措施。
2、房地产市场是一个垄断市场
福利经济学的两个基本定理说的是:完全竞争的均衡一定是帕累托最优;任何帕累托最优的配置都能通过选择一组正确的价格而由市场来实现。完全竞争均衡的一个重要性质就是每一商品都按其边际成本来销售。完全竞争市场是有效率的。但大多数市场都不符合完全竞争市场的条件,尤其是房地产市场。一方面是因为每一个楼盘都具有不可复制性,另一方面是因为房地产的信息的严重的不对称。消费者很难获得所需要的信息。因此,房地产开发商都具有很大的市场势力,可以将房地产价格提高到远远高于其边际成本之上。显然,对垄断市场采取从宏观上的需求和供给两方面的措施效果不会太理想,而且有很大的副作用。调控措施太强烈,会使不大时,对房地产的价格又不会产生大的影响。
二、房地产价格分析
1、从房地产价格的构成来看
从房地产价格的构成来看,房地产价格的核心是土地价格。在西方经济学中,土地作为一种生产要素,其使用价格(地租)决定于其边际产出,该理论基本上排除了地价大幅波动的可能性,因为作为一种生产要素,其价格由其边际产出决定,在一般情况下土地边际产出较稳定,所以地价不会暴涨暴落,从而房地产价格也应基本稳定。
但在现实世界中这一结果并不完全正确,国外大部分发达国家都经历过房地产价格的大幅度波动的情况。现阶段我国城市化、工业化进程加快,对非农用地的需求旺盛,但土地的供给在一些地区相对不足,使得国家土地公开拍卖的价格持续上涨,结果是土地价格越来越高。同时也应看到,一些地方政府想从土地市场得到更多的收益,从而将土地价格人为抬升的现象也是存在的。
一些房地产开发商为获得土地的增值收益,也采取各种手段囤积土地,进一步造成了地价的上涨。房地产商以此为借口, 导致房地产价格持续上升。房地产价格随着土地价格的上涨而上涨,有一定的合理性。但是,土地约束是成为房地产价格上涨的必然因素吗?
诚然,从土地的自然属性看,一般来说,土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。但人类开发土地的长期历史证明,土地使用效率是在不断提高的,房地产开发的效率也在不断提高。随着土地使用效率提高,土地供给可以认为是无限的。反过来,当人口增长达到某一水平后,人口总量会大致维持在一个相对不变的水平,从这一角度考虑,土地供给与人口增长之间是可以维持一个合理的比例关系的,所以不可能长期存在土地供应不足的问题。如北京市土地管理部门多次公开宣称,北京市的土地有足够的供应量,这也说明土地供给没有出现短缺,但北京的房价却快速上升。所以,土地约束或土地价格的上升并不成为房地产价格上涨的必然因素,房地产价格上涨还有其他因素。有人宣称,中国的土地供应将出现长期短缺并由此导致房地产价格的长期攀升更是完全没有道理。
2、房地产价格不是竞争性的市场价格,而是一种垄断价格
房地产市场具有很强的区域特性,这种区域特性使得房地产市场具有很强的垄断性,也就是说房地产价格是一种垄断价格。举个例子,小城市的房价大大低于北京市的房价,北京五环地区的房价低于三环地区的房价,但外地的房子不可能移到北京来,北京五环的房子也不可能搬到三环来。不同地区的房地产甚至同一地区不同地段的房地产的可竞争性都很小,使得每一个房地产开发商都具有较大的垄断势力。房地产开发商的垄断势力主要来自于这种地域的不同。这样,市场中虽然有很多房地产开发公司,即使有一些开发公司规模较小,因为房地产的这种特性,也会使他们具有很大的垄断势力,从而使房地产开发商可以自己定价,而不是由市场来定价。同时垄断价格是边际成本的非递减函数,所以,房地产价格的上升,并不一定就是供求关系的变化导致的,很大一部分是来自于房地产开发商对价格的控制。
刘军琦
随着我国社会主义市场经济体制的建立，房地产业正迅速成为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业，与国民经济的发展密切相关。促进房地产市场持续、健康、平稳的发展，不但有利于保持整个国民经济的稳定和较快增长，也有利于满足广大人民群众的基本住房需求和生活条件的改善，更有利于实现全面建设小康社会的基本目标。但由于各种因素的影响，房地产业在发展中也同时存在一些突出的矛盾和问题，对此国家曾出台了一系列的调控政策，但这些政策的有效性、必要性和可行性方面，以及对房地产市场利弊方面，学术界没有形成一致意见。本文对我国房地产市场政府管制政策进行系统梳理，并在此基础上提出一些建设性意见。
一、房地产市场政府管制政策分析
1.1993～1996年阶段
首次出现房地产热--房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。
政策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》。
效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。
政府角色：房地产市场的价格管制
南京房地产市场颇受争议。其一是，日前，南京市某区房产局局长因一番不太能代表“广大人民利益”的言论而遭到了网络人肉搜索；其二是南京房产局对万科价格欺诈、恒大低于成本销售等的查处。姑且不论南京如何，但其一番做法却引出了房地产市场的价格管制问题。
根据中国社会科学院重点B类课题“中国房地产与宏观经济关系”的研究结论，我国35个大中城市房地产业市场化水平为64.69%，这表明中国房地产市场已经初步实现市场化，但离理想的市场化差距还很大。其中政府管制、价格管制差异化大、表现差。也就是说，在政府和价格管制方面，各地政府对房地产的管制手段和方法各行其是，且没有尽到管制责任，角色缺位，随意性比较大。房地产市场价格管制是针对开发企业的定价行为及市场失灵的问题而提出的解决方法。其实施需要地方政府具备一定的条件，即垄断性、外部性、信息不对称、消费的公平性等。这些必要性的条件的满足与否，是判断是否进行价格管制的重要指标。
中国房地产市场，总体来看，集中程度相当低，但从区域来看，垄断程度又比较高。全国除一线和部分二线城市外，其余城市和县城基本属于垄断型区域市场，开发商可以联合政府将房价定在均衡价格之上，建设的住宅数量低于自由竞争市场时的数量，阻碍市场机制的正常作用。从这个意义上说，我国的房地产市场其实是个“藩镇割据”的大一统，势力很多，在地方政府的庇护下，还可以相安无事。区域的垄断性不利于资源配置和提高产业效率。
房地产市场的外部性，一般包括生态外部性和社会外部性。价格机制可以在某种程度上转化外部性。比如设计合理、景观赏心悦目、物业管理安全完善等的项目，可以获得相对较高的市场价格；反之，则价格就不会产生太多的附加值，而致价格一般。这就使得开发商注重适当创造外部经济效益，创造更多的附加值。而我国的现实情况是，除一线、二线开发商外，其余大多数开发商对创造外部经济效益几乎没有敏感性，造成私人成本、社会成本与收益不对等或者资源配置失衡，影响产业的发展。
相对来说，在我国房地产市场，由于产业过于庞大，链条较长，消费者很难知道开发商进行项目开发的各项细节，成本、用料、质量等都处于“无知”状态。虽然，楼盘现场有价格公示，但那是开发商自己定的价，而为什么是这个价格消费者无从得知。因此，我国的房地产市场是属于信息很不对称的单方市场，当然这与开发商的垄断性质也不无关系。信息的不对称和不公开，造成买者和卖者地位的不对等，影响房地产市场的规范发展。
信息的不对称，本身就是一种消费的不公平。然而，我国消费者在房地产市场的消费所遭遇的不公平，更不止于此。当期消费和即期消费的价格差距很大，这也就是现在的市场情况，前期项目价格很高，现在普遍大幅降价，显然是对前期消费者的不公平，有价格欺诈的嫌疑。再比如现场议价的销售方式，消费者不知成本，而开发商的价格底线消费者又不知道，所以每个成交客户的价格“远近高低各不同”。消费产品巨大的价格差异，是有违市场规律的。某些不公平是市场机制问题，是制度问题；而有些不公平，是开发商品德问题，这影响整个房地产市场的健康发展。
从以上几个方面来看，我国房地产市场的状况，比较符合价格管制的条件。所以，即使是在价格低迷时期，价格管制也是不可或缺的。地方政府不能因为地产低迷，而放任或者“睁一只眼、闭一只眼”看着开发商违规、欺诈销售，放松政府本身的角色责任。所以，从这个意义上说，南京地方政府做得有道理。
虽然，政府的价格管制违背了市场自由化的原则，但在不成熟和不充分的市场状态下，就没有充分的市场化。市场化解决不了所有问题，有些问题只能靠政府调控进行解决。不能打着市场化的大旗，而损害消费者或者干涉地方政府的有所作为。政府不仅促进产业发展，还要明确自身在产业中的地位和角色，适度进行管制。所以，进行价格管制，是促进房地产市场健康、规范发展的一种手段，也是政府促进市场化的良好愿望。
政府，究竟该不该对商品房进行有效的“价格管制”
应该说，相对于西方发达国家，在作为普通民众最大民生的住房市场上，我国政府应该在市场的调控和价格的管制上应该更有所作为。
首先，拥有基本的居住权利和良好的住房条件，不仅是人基本的生存需要和各国公认的基本人权，而且更是体现社会主义优越性的一个重要方面。所以，中央高层对民生问题从政治的高度给予了相当的重视。
我们知道，衣食住行都是人们的基本的民生需要。最近由于各种原因，粮食价格上涨了不少。前几天，温家宝总理还专门到北京的市场进行调研，了解粮价上涨对市民的影响。日理万机的国务院总理，为什么对粮价的上涨如此重视，关键就在于它不同于其他普通的商品，是国民基本的民生。住房也是同一个道理。任何人无论贵贱，无论地位高低，都应该保证有体面而合理的住房保障。政府各级部门之所以要对房地产市场发出如此多的调控文件，抑制房价的不当增长，原因也就在于住房不是单纯的商品，它具有公共产品和商品的双重性。
实际上，和粮食每斤增加两三毛钱相比，同样作为基本民生的房价的暴涨，给普通百姓基本利益带来损害，要比粮价的上涨不知道要高出多少倍。算一算这两者的明细帐，人们就不难发现他们给老百姓生活带来损害的差别，何止是十倍、百倍。
就按照每斤粮食涨了3毛钱来计算，一家三口每天要消费粮食2.5斤，一年365天平均每个家庭需要消耗粮食912.5斤，一家人每年要为粮价的上涨多付出273.5元。如果一年前的粮价为每斤1.2元，现在为1.5元，这就意味着当粮价涨了四分之一的时候，给某个家庭在吃饭上带来的直接影响连300元还不到；
但是，如果像现在一些大中城市那样，一年前市区的平均房价为每平方米8000元，一年中就涨了1000元(指城市中的同一地段商品房价)，那么给普通家庭又是带来了什么影响呢？我们还是以普通的三口之家为例，他们所买的商品房还是严格按照“结构调整”后的90平方米的中小户型，那么这个家庭仅为一年的房价暴涨，就需多付出9万元的代价。如果这个家庭的年收入，在这些大城市处于中间水平，这就相当于要把这一家两年的收入，不吃不喝全部抵上去，才能应付一年房价暴涨的支出。而这还只是在房价一年只涨了12.5%的情况下(这里是指在一般城市主城区同一地段的涨幅，不包括近郊区县的“加权”)普通家庭多付出的“成本”。
这里我们就可以清楚的算出，同样是基本民生，粮食一年就是涨价了四分之一，给普通百姓平均每个家庭一年增加的成本支出，也就是300元不到，相当于一个中等收入家庭一年收入(按4.5万元计算)的150分之一；而一年房价虽然只涨了八分之一，但它一下子就使得需要买房的家庭多付出9万元，相当于一个普通的百姓家庭全年收入的百分之200(也就是一个家庭2年的全部收入，而在发达国家，一个家庭3-6年的全部收入即可买一套很体面的住房了)。这两者如果按倍数的关系来算的话，相当于一年房价上涨给普通百姓家庭增加的成本支出，比一年粮价暴涨给这样家庭增加的支出，高出了300多倍。站在这样的角度来理解百姓对房价疯长的强烈的不满，就一点也不奇怪了。实际上，在不少大中城市的“主城区”的同一地段，这3—4年左右的时间里，房价几乎暴涨了一倍左右。比如说，过去房价是每平方米5000元的，现在都纷纷暴涨到了1万元以上。3年多的时间里，每平方米就上涨了5000多元。按照新的严格标准的“90平方米”户型来计算，就相当于这些百姓家庭在等待调控政策“出奇效”而未买房的这3-4年的时间里，房价不仅没被“拉下”，反而高涨一倍，多了45万元，仅涨价部分就相当于这些普通家庭十年的全部收入。
从中人们不难看出，和粮价上涨相比，房价高涨给普通百姓带来的生活重创，至少是粮价造成的生活开支成本增加的300多倍。更何况，今年粮价的上涨，是在近几年没什么较大波动的基础上出现的。如果把这几年房价暴涨和粮价上涨的总和做个比较的话，那么房价的暴涨给公众带来的生活成本的增加和生活水平的损害，至少是粮价上涨带来的开支增加的1000倍以上。
所以，国民住房作为具有商品和公共产品双重属性的特殊商品，它在价格管理上应当比当前社会中绝大多数的其他商品更需要进行政府的价格管制。这不仅是因为它的暴涨给普通市民带来的损失和危害最大，而且放任住房上的暴利高价，其实也就是容忍恶势力对人的基本生存权的破坏和践踏。
第二，中国的住房的市场供应，本来就是处在极度不平衡的“供不应求”之中。我们以前已经说过，按照当前城市化发展的现状和住房小康的发展的要求，中国的房地产市场每年应该提供15亿平方米的商品住房，但市场上实际的供应量只能在3-4亿平方米。有效市场供求的如此不平衡，就为“哄抬房价”创造了“条件”。在这样的“市场”情况下，如果不进行严格的市场价格管制，自然就会导致房价的失控暴涨，就如同这几年中国的房地产市场所表现出的那样。所以说在当今的中国房地产市场，任何“调控”举措如果没有包含严格的价格管制，“抑制房价增长”这个衡量“调控成功与否”的“关键词”，就只能是一句空话。
第三，和土地私有制的资本主义国家不同，中国的房地产暴利是出现在公有制的土地上，“加害”的对象，正是“土地的主人”。当开发商利益集团大言不惭的为他们的暴利做所谓的“市场决定论”的辩解时，他们恰恰“忘了”他们暴富所赖以开发的土地的“产权人”究竟是谁。根据国家的宪法，城市的土地属于国家所有，即全民所有。在“主人”的土地上建房出售，利润率竟然比在买私人土地的商品房还要高出十几倍，开发商如此的强盗逻辑如果不受到市场和价格的管制，就是对社会主义优越性最大的贪污和嘲讽。在“一切权力属于人民”、所有资源为“全民所有”的公有制的社会主义中国，住房市场的暴利化是地地道道的制度变异下的怪胎，算的上是真正的“世界之耻”。
总之，面对中国房地产这样一个由寡头垄断的低效、不公和“超级垄断利润”的市场，面对这样一个关系到中国市民最大民生利益的基础行业，面对这样市场的有效供应远远得不到满足的畸形的供求形势，尤其面对市场的开发者是在主人的土地上“借鸡生蛋”这样的制度背景，作为“执政为民”和“权为民所用”的政府，就必须站在人民的立场，“代表最广大的人民群众利益”，对已成为影响中国城市的“最大的不和谐因素”——房地产市场，实行强力而有效的政治调控和市场调控，特别是要强力实行对商品房的价格进行有效的价格管制。从某种方面来说，对房地产市场高房价暴利的放任和“不干预”，不仅是对开发商利益集团的袒护，更是行政者对人民给予的权力的最大践踏，也是在维护人民利益上的极大的渎职。
在我国的“价格法”中，专门有一段论述了“政府的定价行为”。其中讲到当某种商品的价格具备“与国民经济发展和人民生活关系重大”、“资源稀缺”或者“重要的公用事业”等条件之一时，“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”。
对中国的房地产市场来说，“和人民生活关系重大”这点是其他任何商品都无可比拟的；至于城市的土地“资源稀缺”这也早已有共识；另外，住房在某些方面也具有和“重要的公益事业”一样的“公共产品”属性。这些都使中国房地产市场商品房的价格管理，具备了“政府定价行为”的必要条件。更何况这几年中国大中城市的房价疯涨，已造成仅暴利高价房的价格上涨部分，就相当于普通市民家庭十年左右全部收入所得。当一个国家出现仅几年房价上涨给普通百姓带来的生活成本，就比世界公认的居民买房负担(房价收入比在3-6之间)还高将近一倍的“全球奇观”时候，当房价问题已经成为城市社会“最大的不和谐因素”，一个“权为民所谋”和“以民为本”的 “负责任的政府”，难道还没有必要及时对商品房价格实行强力而有效的政府价格管制吗！
从规定商品房利润退到讨论公开成本，是谁把开发商惯得如此骄横
在这两年的时间里，在高房价暴利的压迫下，有一种来自民间的声音变得越来越强烈。这就是要求对现在开发商提供的商品住房，进行房价成本的公开。而开发商和其“豢养”的“专家”及相关官员，对可能暴露他们“见不得阳光的阴暗秘密”，则竭尽全力进行疯狂抵制。以至于该不该进行房价成本的公开，成了今年影响最大之一的“全民大讨论”。
最有典型性的案例发生在广东。据报道，今年的广东省两会期间，该省人大代表提出了“公开房屋成本价、实行购房指导价和最高限价”的建议。半年后才等到的广东省建设厅的“答复”，竟对此给了全盘的否决。建设厅的理由是对商品住房成本价进行公开“容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”，并认为“这一做法是违背市场经济的。因为在市场经济下，决定价格的因素主要是供求关系而不是成本”。
这里，我们先姑且不论这个“政府的衙门”为什么对开发商的利益和所谓的“秘密”如此的偏袒，为什么对在高房价暴利的盘剥下老百姓受到的生活重创如此冷漠，但就政府在房价监管事情上本身的变化发展做个分析，人们就可能发现其中更多的“背景”。
如果把时间向前推几年，查查当时的媒体报道和部门的文件资料，人们就会惊奇的发现，公开商品房价成本在当时根本就不是什么问题。不仅如此，在当时的各级政府规定和文件中，房价成本的公开只是一个最基本必须做的工作。比这更重要的，还是规定和控制商品房的利润率，这才是房价问题的核心所在。
在当年国家有关部门的商品住宅价格管理的办法中，规定“住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润”，并把商品住房规定的利润率水平交由各省、市和自治区政府自己决定。在2002年，当时的国家计委和建设部发文规定，经济适用住房的利润不超过3%。而对普通商品住房，各地所定的利润水平一般在5-10%之间。如在吉林省的商品房价格管理办法中，该省政府就规定商品房利润“最高不超过8%”；在江苏省的商品房价格管理规定中，根据商品房的种类分门别类进行的具体的规定。它明确指出：经济适用房的利润率最高不得超过3%；普通标准商品住宅的平均利润率最高不得超过8%；只有高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定。普通商品房利润率定的最高的，还是属于广东和广西，都定在了20%。但两地政府也都同时规定，由政府委托开发的“微利房”、“统建房”和“解困房”等，利润规定3～5%之间(其中广东还规定地价和税费报经有关部门批准后还可减免)。从现在查到的资料来看，给商品房利润率定的最低的，还属江西省较早的一份政府文件。该省当时规定：商品房“利润按售价的2%计提”。
现在给大家讲商品房价格管理上的“昨日的故事”，只是为了使大家清楚的了解到，在今天这个时代背景下再讨论该不该公开房价成本，显得多么的滑稽。因为这样的“基础工作”在几年前规定商品住房利润率时就早有定论。
其实，了解商品房价格管理上“来龙去脉”，最重要的还是结合当今房地产市场和住房社会问题的实际，深刻探讨和研究该不该对今天已经成为城市社会最大不和谐因素的暴利高价的商品住房，进行强力而有效的价格管制。
提出这个问题的背景，首先是房价和住房问题，已经越来越成为城市最大的社会热点和最大的“不安因素”，这在前几年都是“闻所未闻”的；其次，除了少数“特权者”以外，绝大多数市民现在都只能通过房地产市场的商品房来解决自己的住房问题。这个市场的健康与否和商品房的价格是否合理，直接关系到“最广大人民群众最大的根本利益”；第三，现在房地产市场的暴利高价房，已经远远超出了公众的承受能力，甚至比世界公认的“国际房价最难承受地区”(房价收入比为7)还高出数倍。高价商品住房的暴利，已经成了公认的洗劫社会财富、制造社会不公的最大推手；第四，近几年来为抑制房价不当增长而采取的一系列的“调控”措施，已被实践证明“调空”。再不对高价暴利的商品住房采取强力有效的价格管制的具体措施，继续“失信于民”，就可能影响到执政之基的稳固和社会的和谐安宁。
第五篇：关于会计诚信与管制问题的探讨
关于会计诚信与管制问题的探讨
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党的十六大提出的依法治国与以德治国相结合的重要思想，具体到会计行业，可以理解为会计管制与会计诚信的有机结合。本文结合当前我国会计行业的工作实际，从分析重塑会计诚信和实施会计管制的重要性出发，在剖析如何正确处理会计诚信和会计管制关系的基础上，就提升会计诚信度的主要途径和增强会计管制效果的有效措施等问题进行了初步探讨。
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