(演讲)房地产企业应加强资本运作能力 赢得发展优势

第一篇：(演讲)房地产企业应加强资本运作能力 赢得发展优势

房地产企业应加强资本运作能力 赢得发展优势

四川骏东房地产开发公司

陈历刚

肖小刚

尊敬的张县长、张局长、各位评委及同仁朋友们下午好。今天我代表四川骏东房产演讲的题目是“房地产企业应加强资本运作能力 赢得发展优势”，下面我就谈谈我个人一些不成熟的观点与理解，敬请在座各位指教批评。

我国房地产业经过二十余年的发展，如今在国家一系列新政的调控下，未来还将面临着较多的变革。在此关键时期，平昌县规划和建设局召开这样的演讲会，我想目的就是给开发、建设企业一个相互交流学习的机会，让我们企业重新审视自我，找准强化自我的方向和时机，谋求可持续发展。

如何谋求可持续性发展。首先我们要明白房地产行业的特点。房地产投资不同于其他投资，具有其固有的特性：

一是资金巨额性。房地产业是一个资金密集型行业，从购置土地到建造，少则数十万元，多则数千万元，甚至数亿元，往往使很多投资者望而却步。

二是投资回收期长。房地产投资要经过投资前期、投资实施期、项目营销三个阶段，一般少则一两年，多则数年至十几年。房地产投资回收期一般需要几年甚至更长时间。投资者要承受长时间资金压力和市场风险。

三是流动性差。房地产是一种非流动资产，不同于其他投资工具可以灵活应变，单靠出售已投资房地产项目抽回资金需要较长时间。如果急于变现，降低价格出售，有可能使投资者遭受巨大经济损失。

四是金融作用强。巨额的投资，使房地产投资者在很大程度上依赖于金融部门的支持。房地产商品的消费，也有赖于金融部门的抵押贷款。因此，金融机构的参与，几乎成了房地产经济可持续发展的关键。

五是抵御通货膨胀能力强。房地产具有价值增值特点，使其能抵御通货膨胀对资本价值的影响。

六是受政策影响性大。政府为调控房地产市场出台了很多政策，如土地供给政策、住房改革政策、金融政策、财政税收政策等，必然影响房地产投资。

七是影响房地产投资风险的多样性。由于房地产具有不可移动性、商品之间的相关性以及房地产投资巨大、回收期长，使得来自各方面的因素变化都可能影响房地产投资。

纵观以上房地产投资的七个固有特性，或直接或间接的都与资金的巨量需求属性发生着联系。资金是房地产开发行业最重要的关键资源，它的重要性是所有业内人士所共知的，虽然它也是有价值的，却不是稀缺的、不可替代的和不可模仿的，所以不能认为它是企业的核心竞争力。然而，资金的运作能力却可以形成企业的核心竞争力。也许在房地产市场还处于卖方市场的时候，这一能力所带来的竞争优势还没有被充分体现出来，但随着市场和各方面环境的变化，它已经成为房地产行业价值链上最增值的一环。

大家都知道，以前的房地产企业，由于国家的鼓励性政策，企业很容易就能在银行贷到大量的资金。而为了获取土地，企业只要跟政府搞好关系就能以低成本拿到土地。宽松的政策下，一方面带来了房地产业的迅猛发展，另一方面也导致了房地产企业的良莠不齐。很多企业就是靠着关系拿地，银行贷款来搞房地产开发，获得了丰厚的收益。但是，近年来由于房地产市场宏观调控政策频出，国际地产环境也在对中国房地产市场加大影响，我国房地产企业的生存环境正在发生深刻的变化，关系地产年代已经一去不复返了。开放的市场竞争需要企业苦练内功，以核心竞争能力制胜。在当前环境下，根据核心竞争力管理理论，在竞争环境发生变化时，企业需要重新审视资源和能力，以创造、把握机会和抵御威胁。所以，我们有必要重新评价目前的竞争环境，以利于企业找到提升自我的机会和途径，更好的参与竞争。

目前的竞争环境是个什么状况，我们可以概括为5个方面，第一方面：供方讨价还价能力。由于国家政策的宏观调控，资金上限定企业必须具有35%以上的自有资金才能给予银行贷款。我国房地产开发企业自有资金一般在5%～15%，所以在自有资金不足的情况下，只靠银行贷款搞投资开发已很困难。另外，土地的供应通过公开市场招拍挂，也需要企业具有大量资金购买土地。因此，政府的强硬政策让几乎所有的房地产开发企业目前都面临着资金的巨大压力。资金已成为各地产企业的瓶颈。谁拥有好的融资渠道，获得巨大的资金支持，谁就能在行业中脱颖而出。

第二方面：买方讨价还价能力。随着我国房地产业的飞速发展，房地产市场已由卖方市场转变为了买方市场。由于房地产的高价值性，消费者买房都非常慎重。

第三方面：替代品的威胁。房地产产品的异质性决定了替代品的多样性，开发商只有开发出适合消费者需求的产品才有市场，只有赢得市场的企业才能赢得生存和发展。

第四方面：潜在竞争者的威胁。业界对资金的渴求和地产业融资渠道的狭窄，给地产金融提供了广阔的创新空间。近年外资地产基金的最大变化在于商业模式和赢利模式的转变，商业模式将废弃原来的合作开发模式，而更热衷于选择基金委托管理模式，而从资本市场上获利的赢利模式将成为外资地产基金热门的赢利模式，在这样的市场渴求下，必将催生一种新的房地产企业，他们专门从事房地产资本的运作，通过为开发企业提供资金服务获取利润。这对某些现有竞争者来说不仅是一个市场机会，也是即将面对的威胁。

第五方面：现有竞争者的竞争。每一次大的调整都会有30%左右的开发商出局，资金链断裂是出局的主要原因，这一点全世界都一样。每次中央和地方政府出台的一系列调控政策，对房地产商的资金链造成很大压力，各开发商正在尝试多种融资渠道。国际地产大亨正以每年30亿美元的递增额涌入我国房地产市场，处在资金饥渴中的地产企业纷纷选择了与国际资本热情的拥抱，然而，缺乏资金运作能力的企业会不会又将面临一场新的困境呢？以后的房地产开发企业，不仅是一个开发企业，首先应成为一个资本企业才能生存发展。房地产基金与房地产企业结合，将成就一批特大规模的地产商，谁掌控资本，谁就能瓜分更多的房地产开发利润。国外房地产发展的成功经验表明，随着市场化竞争的深入，未来中国房地产金融化是必然趋势，所以房地产开发商必须有强大的金融运作能力和雄厚的自有资金实力，才能支持房地产开发对资金的巨量需求。

通过以上五种力量的分析，我们获得一个重要信息，中国的房地产正处在一个十字路口，谁先拥有超强的资本运作能力，谁就把握住了行业发展的方向，获得竞争优势，赢得发展。综合房地产行业特点和竞争环境的分析，资本运作能力的提升不仅是行业的内在要求，也是当今房地产企业适应竞争环境，提升核心竞争力，以获取竞争优势，赢得持续发展的需要。

最后，祝演讲大会圆满成功！

祝在座领导、评委及各位同仁朋友身体健康，事业蒸蒸日上，家庭幸福！

谢谢！

第二篇：房地产企业资本运作与投融资策略

房地产企业资本运作与投融资策略

主讲：宏皓

一、2013年房地产行业发展趋势1、2013年经济形势分析

2、房地产行业数据分析

3、房地产行业面临的市场环境

（1）政策调控

（2）房地产信息联网

（3）官员财产公示

（4）房产税的试点扩大

4、房地产行业可持续发展唯有转型升级

二、房地产企业融资策略

1、房地产企业融资9种方法：5种常规+4种独创

2、房地产企业成功融资案例

3、房地产企业如何转型升级

（1）中央契机：城镇化

A、城镇化会带来房地产行业的下个黄金十年，但不是过去的简单复制

B、城镇化与房地产行业如何相互促进共融

（2）产业基金

A、产业基金如何帮助房地产行业转型升级

B、城镇化要借力产业基金

4、房地产企业的投融资管理

（1）房地产企业如何在投融资管理上取得突破

（2）房地产企业投融资案例分析

三、房地产企业资本运作

1、什么是资本运作？

2、资本运作的最高境界

（1）如何成功地资本运作

（2）同样的资本运作结果却不一样

（3）可持续发展的资本运作

3、资本运作成功案例分析

专家简介 宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。被社会广泛誉为：投资大师，中国私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大学、清华大学、北京大学、中央财经大学、浙江大学MBA、EMBA、总裁班等多次讲授《宏观经济形势分析》、《私募股权与金融投资》、《产业园区金融创新》、《资本市场与风险投资》、《房地产行业投融资管理》、《企业资产管理》、《企业融资策略》、《企业战略转型》、《公司理财》、《公司治理》、《资本运作与投融资管理》、《私人银行财富管理》、《投资银行业务的发展与创新》、《村镇银行的金融创新与发展实务》、《十八大宏观经济政策解读与银行创新发展》等课程。并撰写2012年中国农业银行总行私人银行《中国财富市场调研报告》。

常受邀在中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。

22年从事金融投资理论的研究和实践，近10年来著有《第一财富大道》、《家庭理财行动》、《理财改变命运》、《理财身价倍增》、《卓越理财》、《理财决定命运》、《融资决定成败》等20多部著作。是目前国内在投资理财方面出版著作贡献最多，受众面最广的金融投资专家。

第三篇：中国房地产企业的优势竞争战略

中国房地产企业的优势竞争战略

中国房地产企业的优势竞争战略

中国房地产业作为新兴的产业，自上世纪80年代中国房地产市场初步形成后逐步得到发展，90年代房地产业迅速进入成长期，特别是90年代中后期，随着改革开放政策落实，人民生活水平的迅速提高，人们改善居住环境的强烈愿望和大规模城市改造,成就了房地产市场近乎“刚性”的需求，使房地产业得到迅猛发展。1991年至2002年产值从368.2亿元增加到798.2亿元，占第三产业的比重从5.1增加到5.8％，可以说房地产业的发展历程反映出我国改革开放和社会主义市场经济制度建立和完善的过程。

一、房地产业所面临的新形势

初期的房地产业像任何新兴产业一样，市场活动的基本特征是没有游戏规则。由于制度不完善，房地产业的经营和发展一直伴随着风险和机遇。很多房地产企业正是在这种竞争环境中脱颖而出得到迅速发展。制度不健全反映在房地产业的各方面，从土地的取得、房屋拆迁、工程建设到房屋的销售和物业管理等各方面几乎没有一套完整有效的规则来进行规范。低价甚至无偿取得土地的开发权、廉价拆迁补偿、工程垫款施工、房屋超前预售等等都是房地产企业取得超常利润的源泉。而通常反映产业竞争能力的产品品质高低、服务质量优劣、成本控制水平、创新能力等，对初期的中国房地产业来说似乎并没有引起重视。由于房地产业的过快发展也带来了土地资源过度开发和银行金融风险加大等问题，国家对房地产业的政策由扶持转变为抑止。房地产业获得的优惠政策减少。国家从控制土地资源合理开发和降低金融风险两个方面对房地产业进行宏观调控。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（通常称之为“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。2006年4月28日起，中国人民银行全面上调个人公积金贷款利率，5月29日九部门在联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上,购房不足5年转让须交营业税,空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物,个人住房贷款首付比例不低于三成,居住用地供应量七成用于中低价位中小套型,土地闲置2年将被收回使用权,各地城市于年内建立廉租住房制度。所有这些必将对房地产市场的供求关系产生重大影响。

2003年我国的经营性用地开始采用招标、拍卖、挂牌出让制度，使开发商已经很难再依靠政府获得廉价的土地。近期银行房地产信贷政策紧缩性调整，使开发商融资能力下降，房地产业面临从未有过的压力。而各种政策法规的日渐完善，也迫使房地产业逐步从完全的土地“博弈”向土地和产品品质、服务质量、成本控制、创新能力等双重或多重“博弈”方向发展，这是一个良好的开端。如何应对日益成熟的市场环境，形成房地产企业的核心竞争力，是房地产业和房地产企业必须解决的问题。

二、新形势下如何确立房地产企业的核心竞争力。

依据迈克尔·波特的现代竞争理论，产业是由一群生产相近替代品的公司组成。而产业内的竞争主要来自进入威胁、替代威胁、买方侃价能力、供方侃价能力、现有竞争对手等五种竞争力。这五种作用力共同决定产业竞争力的强度及产业利润率水平。产业竞争的结果是不断将资本收益率压低到竞争平衡保底收益水平。一个企业的竞争战略目标是使公司在产业内部处于最佳定位，抗击五种竞争作用力，影响这五种竞争力。

就目前中国的城市房地产业而言，产业内的竞争可能不仅来自上述五种力，而且还有由地方政府利益趋动和国家政策导向变化引起的“不可抗力”。在这样一种竞争环境中，如何确立房地产企业的核心竞争力？房地产业至少可以通过制定和实施以下优势竞争战略来建立自己的竞争优势。

（一）总成本优势竞争战略

成本优势是完全竞争条件下任何企业都希望得到的竞争优势，降低公司运营成本和工程综合造价是房地产业形成成本优势的基本途径。由于房地产业是高投入的产业，尤其在土地出让政策日趋严格的今天，没有高额的资金投入几乎无法涉足房地产行业。融资成本、土地成本、建设成本、销售成本、管理成本等是构成房地产企业经营成本的组成部分。而目前土地成本、融资成本的增加几乎是必然的趋势，在此可以通过以下方式确立成本优势。

1、通过规模经营确立成本优势

通过规模经营降低成本进而形成成本优势。经济学理论证明经济规模加大可以使单位成本随着产量的增加而降低既所谓规模经济。在房地产业巨额资金支持下的规模经营一方面可以降低单位成本，同时可以在很大程度上限制小规模投资者的涌入，使一些资金量不足的企业被挤出房地产业。规模经济的存在迫使试图进入房地产业者要么一开始就以大规模生产，并承担遭受市场原有企业的强烈抵制的风险，要么以小规模生产而接受产品成本方面的劣势，而这两者都使进入者望而却步。所以通过规模化经营取得成本优势进而形成房地产企业的核心竞争能力，是房地产企业建立竞争优势的重要途径。

2、通过技术优势确立成本优势

科技进步所形成的技术优势可以转化为成本优势。技术进步取得的直接成果是通过推广使用新工艺、新技术、新材料，使工程材料消耗降低、工程施工周期缩短、劳动生产率提高，从而降低人工成本和资金使用成本，随之是工程造价降低和产品品质提升。而改进管理水平同样可以通过提高劳动生产率来降低管理成本。科技进步所取得的技术优势不但可以使房地产企业提高生产效率确立成本优势，进而形成有效竞争优势。同样可以增强房地产业的整体竞争能力。所以科技进步是房地产企业取得成本优势的有效途径。今后房地产开发必然强化对“四节――环保”，即节能、节水、节地、节材和环境保护等方面的标准和实施力度，建设“四节——环保”型的建筑是今后对房地产开发的基本要求。通过科技进步充分有效利用和节约资源，减少浪费，保护生态，提高房地产建设的经济效益、社会效益和环境效益，将成为未来房地产最重要的政策指向之一。

3、通过知识产权确立成本优势

知识产权是一种与规模无关的制度性优势资源，他可以使知识产权持有者取得无法比拟的成本优势。通过制度设计而形成的知识产权法律制度，使知识产权的持有者无论规模大小以及是否具有规模经济优势，都可以借助国家强制力的保护在一定范围内取得成本优势。进入者取得知识产权的花费必然导致成本增加，知识产权的独享性特点可以构成市场准入壁垒，甚至形成垄断性优势。制定和实施房地产企业的知识产权战略，利用专利、商标、著作权等各种法律法规所组成的制度空间，有效保护独享性的产品的专有知识和设计特性，是房地产企业应当引起高度重视的问题。在国家强制力的保护下，知识产权所形成的成本优势，将使房地产企业更具竞争力。

（二）创新优势竞争战略

不论在任何产业，创新都是企业取得竞争优势的最重要的途径之一。在资本聚集的房地产业，创新似乎没有得到应有的重视，事实上技术工艺的创新、产品理念创新、营销模式的创新、管理模式的创新等，都是可以直接形成房地产业竞争优势。房地产企业的创新至少应在观念创新、制度创新、技术创新等几个方面进行，围绕技术进步和知识产权的技术创新前面已有论述这里不再重复，而制度创新将在下节讨论。

观念创新应是房地产业应对形势变化开拓新局面确立新优势的首要任务。

1、发展空间观念创新

由于历史的原因形成我国城乡的“二元”模式，农村的土地和房屋不能“流转”，致使房地产业在城市以外几乎没有发展空间，所有的房地产企业都集中在大中城市及周边寻找机会，这对于一个拥有13亿人口的国家来说是不正常的。然而随着国家宏观调控政策逐步落实，城市房地产业的竞争更加激烈，而利润率却在迅速下降，所有这些都迫使房地产业通过创新观念去寻找新的发展空间。中央进行新农村建设政策的实施和集体土地流转试点工作的开展，可能将为房地产业的发展注入新的活力。

2、人居模式观念创新

改革开放使我国的人口流动性加大，人们不必在一个地方居住一生，城乡之间差距在逐渐减小，人们的工作生活方式也日趋多样化，在不同的区域之间，城市之间、城乡之间，在不同层次的人群中会出现长期、中期、短期、计时等各种居住需求，而这些新情况必然对传统的人居理念产生影响，近来对“全民买房”现象提出很多非议，已经证明目前这种买房居住的人居观念将会发生变化，适应这种变化，创造新的人居形式和居住产品适应人们不同层次、不同形式的需求，是中国房地产业需要研究的问题之一。

（三）目标选择优势竞争战略

目标选择优势竞争战略就是房地产企业根据自身的资源情况确定近期、中期和远期的发展目标，并针对特定的人群去发展优势产品。目前城市房地产业的产品有住宅地产、商业地产和公建地产等不同的产品类别，而每一产品类别又可进一步划分，如住宅地产又可分为普通住宅、高档公寓住宅、别墅等。不同的地产商可以根据所掌握的技术和客户群等优势资源，涉足某一类产品，采取这一战略的目的就是使公司能以更高的效率，更好的产品为某一特定的客户群服务，从而在更广的范围内超过竞争对手。目标选择优势的关键是对市场和本公司竞争性资源的深刻了解，从而更好的满足特定客户的需要，使企业在市场目标中获得成本优势或创新优势中的一种或两种优势地位。目标选择战略也具有赢得超过产业平均利润率的潜力。但这种战略也意味着会失去整体市场的份额。对于成长中的中小房地产企业，采用目标选择优势竞争战略，往往对企业取得竞争优势起着重要的作用。

（四）制度选择优势竞争战略

在市场经济条件下，国家基于对经济、社会安全性等原因的考虑，往往采用金融、财政、行政、法律等各种宏观调控手段对市场进行干预，使市场的制度环境发生变化——游戏规则发生变化。而这种制度环境变化往往对相关产业影响很大，甚至关乎企业的生存。从近期中央政府出台的一系列政策法规对房地产业的影响就可见一斑。如果房地产企业对政府现行及未来政策走向缺乏分析判断，对国家政治、经济形势缺乏必要的了解，就无法对可能出现的制度风险进行防范，也无法对企业取得和丧失竞争优势做出必要的准备，使企业的发展处于被动之中。所以了解宏观形式的发展，研究政策走向，合理预见政府宏观调控政策的导向，制定前瞻性的发展战略和竞争战略，是房地产企业在风云变幻的市场中形成竞争优势的重要途径。

总之，中国房地产业的发展不可能脱离中国的现实，在经济全球化的今天，只有房地产企业具有核心竞争力，才能形成房地产业的产业竞争优势。进而从容应对各种挑战，为中国经济的发展做出新的贡献。

第四篇：转变发展方式——为湖南旅游赢得竞争新优势

转变发展方式——为湖南旅游赢得竞争新优势

胡 金 文

初夏江南，百花争艳。湖南各大旅游景区游人如织，一片兴旺。全省旅游饭店客房需求量价齐升，旅游客运车辆供不应求。元至五月，全省接待境内外游客6890万人次，实现旅游总收入464亿元，同比分别增长20%和24%。旅游服务质量游客满意度调查指数在全国处于先进水平。湖南旅游业在去年取得良好成绩的基础上，今年更是呈现出又好又快发展的强劲势头。转变发展方式——为湖南旅游赢得竞争新优势。

眼光更远——

把握发展大势，创新思路促转型。

“旅游业也要加快转变发展方式，要通过转变发展方式提升湖南旅游发展的整体竞争力”，这是湖南省旅游局长杨光荣在年初学习传达党中央国务院及省委省政府关于加快经济发展方式转变的战略决策和工作部署时，对全省旅游业发展提出的新要求。

去年，湖南省旅游业总收入实现1099亿元，旅游业整体发展水平登上了新台阶。但湖南旅游人深知，在后国际金融危机时期，全国旅游业得以全面恢复，特别是《国务院关于加快旅游业发展的意见》出台后，旅游业迎来了发展的春天，在全国旅游业发展风起云涌的新形势下，湖南旅游业以往确立的发展优势正面临严峻挑战，如何在新一轮竞争中立于不败之地，继续保持全省旅游业又好又快发展的高速度，是摆在湖南旅游决策团队面前的重要课题。

党中央国务院及时作出的加快经济发展方式转变的战略部署，为湖南旅游业发展指明了方向。以中央精神和省委省政府要求为指导，湖南旅游决策团队经过认真学习和研究，结合当前湖南旅游发展的实际情况，形成了新形势下旅游业转方式、促发展的新思路和新目标。即通过改革创新，抢抓机遇，逐步推进旅游业发展由数量扩张向质量提升、由低端建设向高端拓展、由资源耗费向低碳经济、由粗放经营向集约发展、由普通接待向优质服务、由观光旅游向休闲度假、由产品促销向品牌营销转变。按照旅游发展全球化的理念，瞄准旅游业国际化发展潮流，加快推进湖南旅游业的转型升级，不断提高旅游业的综合实力和核心竞争力。既要大力推进旅游业本身发展方式的转变，又要发挥旅游业的优势，为促进全省经济发展方式的转变作出贡献。

力度更大——

推进六大举措，谋划竞争新优势。

面对机遇和挑战，湖南旅游人以敢为人先的豪迈气概全力推进发展方式转变，不以小而不为，不以难而不克，行动快，措施硬，力度大，成效喜人。

一是改变旅游发展考核办法，降低数字考核指标，促进旅游工作重心转移。在2010年初对全省各市州2009年旅游业发展情况进行考核的项目中，取消了对旅游接待总人数和总收入计划目标完成情况的考核项，只保留对旅游接待增长率的考核，降低了数字考核指标在总体考核项目中的比重。另外增加了对各市州旅游服务质量游客满意度调查指标的考核项，并公示了全省各市州旅游服务质量游客满意度调查结果。这一减一增的变化，在全省各地引起很大反响，有效促进各市州旅游业发展由追 求产值指标向追求可持续发展转型，自觉将工作重心转移到提高旅游业发展的质量和效益上来。

二是创新旅游项目管理机制，实施旅游项目带动战略，促进旅游产业集约化发展。继续强力推进“251”项目工程，即重点支持20个省级旅游重点项目，50个市级旅游重点项目，100个县级旅游重点项目。对关联度大、带动性强的战略性旅游项目进行重点扶持。建立旅游项目动态信息库和旅游项目动态考核及管理制度，不断优化全省旅游项目和旅游企业结构。以旅游发展规划为总揽，加强旅游各要素项目聚群建设，打造观光旅游向观光休闲复合型旅游转变的基础条件。以提升旅游消费各环节生产力水平和促进旅游业转型升级为导向，推动资金、资源、人才、技术向优势景区、优势企业、优势地区集中，形成现代旅游业核心发展区域。再通过其辐射扩张作用，延长旅游产业链条，带动周边区域旅游业发展，不断扩大旅游业发展整体规模。张家界、南岳、韶山、凤凰等地旅游产业集约化发展的成效已初步呈现。

三是倡导低碳化发展模式，促进旅游企业节能减排，为建设“两型社会”做贡献。为落实国家节能减排相关政策，建设“资源节约型、环境友好型”社会，长沙市于去年在全国率先决定全市各宾馆、酒店、招待所等旅游接待单位不得免费向客人提供一次性日用品，以减少一次性日用品所造成的资源浪费和环境污染。此举曾引起旅游全行业较大争议，但最终得到了广大游客的认可和拥护。在湖南省旅游局的支持和倡导下，长沙市的先进经验在全省多个旅游城市得到推广。与此同时，湖南省旅游局还在全省饭店行业大力推行节能减排技术改造和创建绿色旅游饭店活动，积极推进“油改气”、中水净化和废热回收利用工程，推广使用节能灯泡和无磷洗衣粉。目前，低碳消费和绿色消费已成为旅游企业 和广大游客的自觉行动，综合效益十分明显。今年上半年，全省旅游星级饭店总收入同比增长率将达到12%，但物耗成本反而降低3%左右。

四是改进旅游促销方式，强势推广“锦绣潇湘、快乐湖南”品牌形象，增强旅游吸引力。今年上半年，湖南致力开创旅游宣传推广新局面，着力推进旅游促销由产品推介向品牌营销转变。以政府主导，企业跟进，多方联动为运作模式，通过大报、大台、大刊、大节、大会等载体的传播力优势，在境内外强势推广“锦绣潇湘、快乐湖南”整体旅游品牌形象，以新的创意持续开展了“湘景、湘游—湖南人游湖南”，“湘景、相约—中国人游湖南”，“湘景、相邀—外国人游湖南”，以及“体验高铁梦幻之旅”、“看世博 游湖南”等系列旅游促销活动，全省十四个市州以“大长沙”、“大湘西”、“大湘南”三大旅游板块形式整体亮相，向国内外游客全面展示了湖南景色优美、交通便捷、服务优质、快乐无限的旅游新形象，极大地提升了湖南旅游的影响力和吸引力。

五是转变旅游行业管理手段，实施旅游标准化战略，促进旅游产业规范发展。湖南大力实施旅游标准化发展战略，有效推进旅游工作由行业管理型向产业配育型转变。在全面贯彻实施旅游国家标准和行业标准基础上，积极推进旅游地方标准的编制工作，并在今年取得重大进展，《乡村旅游服务 经营基本条件》、《乡村旅游服务 星级评定准则》、《乡村家庭旅馆 基本条件与评定》、《旅行社星级划分与评定》等四个旅游地方标准正式颁布实施。湖南省旅游局相继召开了旅游地方标准发布会，贯彻落实湖南省旅游地方标准工作会，隆重举行了全省首批星级旅行社，旅游家庭旅馆以及星级乡村旅游区（点），旅游购物示范点授牌仪式，并在《中国旅游报》、《湖南日报》等媒体公示了相 关旅游企业名单。湖南旅游地方标准的出台和实施，规定了行业准入条件，明确了企业努力的方向，给予了游客知情权和选择的空间，提供了管理监督的依据，创新了旅游行业管理手段，对于进一步规范旅游相关行业的建设与发展，维护旅游市场良好秩序，提高旅游管理和服务水平具有重要意义。

六是改革传统管理模式，出台系列扶持政策，引导和促进旅行社做大做强。为进一步发挥旅行社在旅游业发展中的龙头作用，湖南省旅游局改革以处罚为主的旅行社传统管理模式，充分利用“旅行社兴则旅游业旺”这一旅游发展规律，与省财政厅联合下发了《关于扶持旅行社做大做强的若干意见》，出台十六条具体奖励扶持措施，促进旅行社做大做强，《意见》指导思想明确，涉及内容全面，扶持措施具体，方便实际操作。既是旅游管理部门引导和促进旅行社企业做大做强的具体措施和有效手段，又是旅行社企业完善管理、发展壮大的发展目标和行动指南。《意见》的出台，在行业内引起强烈反响，并得到了国家旅游局的高度评价，极大地激发了全省旅行社开拓进取、做大做强的工作热情。

责任更重——

服务地方经济，和谐发展天地宽。

“湖南旅游业发展要服从和服务于全省经济社会发展大局，要充分发挥好旅游业在稳增长、扩内需、调结构、转方式、促就业中的重要作用。” 湖南省旅游局2010年旅游工作总体思路明确提出要“服务发展大局”，充分体现了湖南旅游人心志高远、胸怀全局、勇于担当的精神。

启动“3521”创建工程，推进县域经济发展和社会主义新农村建设，为丰富旅游供给，保护旅游资源，延长产业链条，充分发 挥旅游业在促进城乡产业结构调整，转变农业增长方式，推进县域经济发展和社会主义新农村建设中的积极作用，湖南旅游局提出了用三年时间在全省创建30个“旅游强县”、50个“特色旅游名镇”、200个“旅游特色名村”、10000个“乡村旅游区（点）”的宏伟计划，即“3521”创建工程，并报请省政府以省政府名义印发创建工作实施方案，成立由分管副省长任组长、省政府副秘书长和省旅游局长任常务副组长、省直相关厅局分管领导任副组长的创建领导小组，以加强政府主导，形成工作合力，切实推进创建活动的开展。“3521”工程因其直接惠民惠农而得到了全省各地的积极响应。岳阳平江县、长沙靖港古镇、吉首乾州古城、益阳“三湘第一村”等一大批旅游先进县、镇、村正在抓紧完善和积极申报。目前，“3521”工程创建标准在抓紧制定之中，相关工作正按计划有序展开。

举办首届湖南旅游商品博览会，促进城乡旅游商品经济繁荣发展。湖南旅游局计划在2010中国湖南国际旅游节期间，举办首届湖南旅游商品博览会，利用湖南国际旅游节这个品牌节会平台，开展旅游商品设计大赛，旅游商品网博会，旅游商品博览会优秀参展商品评选等活动，重点展示旅游纪念品、工艺美术品、文化艺术品、旅游食品、旅游服装、旅游时尚用品、酒店用品、园艺设备、游艺设备等全省九大类特色旅游商品和省内部分旅游景点、旅游饭店、精品旅游线路，充分挖掘、展示、宣传、推介全省最富市场潜力的旅游商品，推动全省旅游商品的研发、设计、生产和销售，完善和延伸旅游产业链，繁荣和活跃旅游商品市场，促进旅游产业转型升级，提高旅游区居民和涉旅从业人员的收入水平，推动地方经济加快发展。

搭建旅游校企对接和人才招聘公益平台，发挥旅游业在“促 就业、惠民生”中的积极作用。去年，湖南省旅游局率先在全国成功举办旅游企业大型人才招聘会。今年3月27日，湖南省第二届大型旅游企业人才招聘会在长沙隆重举办，全省40多所旅游示范院校、150多家旅游饭店、100家旅行社、50个旅游区（点）和部分外省旅游企业共470多家旅游企业进驻招聘会场，共提供了11184个工作岗位。即将毕业的大学生、社会待业青年约4万多人次进场应聘。有近万人与企业达成就业意向或签约，18968人填表登记，45725人进场咨询和观摩。为更好地发挥旅游业在“促就业、惠民生”中的积极作用，湖南省旅游局决定自今年开始，将人才招聘会工作常态化，定于每年三月份最后一周的星期六举行，争取成为旅游人才招聘会的一大品牌，以进一步搭好平台，建立校企合作机制，加强旅游管理部门、旅游院校（系）、旅游企业三者之间的沟通交流，有针对性地培养和选拔旅游行业急需的各类人才，既为广大毕业学生提供就业渠道，又为做大做强湖南旅游战略性支柱产业提供人才支撑。

展望后国际金融危机时期的湖南旅游业，潜力巨大，影响广泛，在经济发展调结构、转方式中大有可为，大有作为。湖南旅游业发展之路将越走越宽广。

作者单位：湖南省旅游局行业管理处 联系电话：***

第五篇：房地产企业审计应关注事项

房地产企业审计应关注的事项

一、存货：

1、收集与项目有关的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》等文件，如棚户区改造等还应取得地方政府用地批复、有政策减免的收集政策减免等相关的批复文件。

2、收集公司所开发项目情况汇总表（该表是项目的总体概况、如企业提供了其他类似的资料可以替代）。

3、收集项目施工、设计、市政配套费、土地使用权出让协议等文件资料；

4、现场观察记录稿，对项目总体进度情况、楼盘交付情况进行观察；抽查记录稿与收集的资料补索引号；

5、对大额的工程施工、土地支出、征地补偿等一定要收集相关资料。

二、预收账款：

1、收集项目预售许可证

2、收集预收房款明细表，并抽查售房合同，收款凭证。

三、应交税费：

测算土地增值税

四、收入：

1、收入项目明细表

2、收集竣工备案证、企业发放交房通知的邮戳复印件附在底稿里面、交房确认书

3、与物业管理公司签订的物业管理合同

4、确认收入的合同与预收账款的合同不要混放

5、编制毛利率分析表，对毛利率较大、异常的项目应关注

五、营业成本：

1、项目单位成本计算表（企业提供）

2、将预算成本单位成本与实际成本单位成本进行比较，关注异常情况

3、将确认收入的面积与结转成本的面积核对复核

4、测算本期应结转的成本