关于我国住房政策的发展历程和对引起住房问题的原因及解决对策

第一篇：关于我国住房政策的发展历程和对引起住房问题的原因及解决对策

关于我国住房政策的发展历程和对引起住房问题的原因及解决对策

[摘要] 在我国社会主义建设的初级阶段，受经济发展程度和福利水平的限制，以及人口增长较快、城市化进程加速的影响，住房矛盾普遍比较突出，特别是低收入阶层的住房短缺问题相当严重。我国住房市场和房产抵押贷款市场处于发展初期，政府住房政策和住房保障制度尚不完善，相关政策措施不配套，执行实施力度不够，法律监督也比较薄弱。住房问题既是社会不稳定的重要因素，也是我国政府长期致力解决的主要问题。

[关键词] 住房问题

住房政策

解决对策

住房保障，一个关键词正吸引着亿万人的眼球，成为2008年国内外关注的热点，成为影响民生、影响市场的重大课题。今年的政府工作报告中，温家宝总理用大量篇幅谈到抓紧建立住房保障体系问题，并提出“健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难”等具体举措。廉租住房保障资金也首次写入政府工作报告。从“居者有其屋”，到十七大报告中提出的“住有所居”，表明中央越来越重视人民群众的住房问题，政策越来越符合实际。

住房、楼市的种种矛盾，都和中国住房政策体系有关。所谓住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。从国外情况看，国情不同，住房政策也不同。因此，我国的住房政策设计，必须从自己的基本国情出发，建立有中国特色的住房政策体系，而要想设计好具有中国特色的住房政策体系，就有必要了解我国住房政策的发展历程。

一、我国住房政策的发展历程

新中国建立后，我国的城镇住房政策经历了三个阶段。改革开放以前，我国实行的是高度计划的福利房分配政策，单位制内的成员由单位解决住房问题。改革开放以后，我国的住房供给从逐步的商品化向全面、快速的市场化方向发展，使得我国的房地产市场出现一定程度的扭曲，呈现过热的现象。进入新世纪以来，中央政府开始调整原有的政策，对房地产市场实施宏观调控，意图平抑房价与调整房屋供给结构，使多数人都住得起房。

（一）计划化阶段（1949－1978）

新中国建立后，我国实行实物分配和低租金住房政策，城镇住房建设由政府部门、事业机关、国企等单位包下来，然后以实物形式分配给城镇居民，收取低廉租金，住房成为单位制下的重大福利。由于住房属性的福利性，住房供给的计划性，缺乏供给激励机制，使住房资源奇缺，“住房难”成为普遍现象。而且住房由行政分配，滋生不正之风。随着我国城市化进程的加快，城镇人口迅速增长，改革以实物分配和低租金为主要特征的城镇住房政策迫在眉睫。

（二）商品化探索阶段（1978－1998）

1978年，针对城镇居民住房问题的严峻形势，邓小平提出住房供给商品化探索的建议，认为“允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。”从改革试点开始到实物福利分房制度结束，历经近二十年，其间住房制度改革的政策变迁，大致可划分为如下三个阶段：

(1)由相关部委主导的部分试点阶段

1979年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅；并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。这个暂行规定是住房商品化的萌芽。1980年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。到1981年，公房出售试点扩展到23个省、自治区的60多个城市和一部分县镇。1982年，在总结前两年公房出售试点经验的基础上，鉴于城镇居民工资水平低、购买能力有限，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴出售。此后，补贴出售工作在全国27个省市自治区的120多个城市、240多个县开展。1984年，党的十二届三中全会上提出了要推行以城市为重点的经济体制改革，从而大大推动了住房制度改革的进程。

（2）由国务院统一领导的整体方案设计和全面试点阶段

1986年1月成立了国务院住房制度改革领导小组，由国务院主要领导同志亲自抓这项工作，至此，城镇房改工作直接由国务院领导进行。1987年国务院住房制度改革领导小组在总结前一段售房试点经验的基础上，把提租补贴作为住房制度改革的基本环节，并于同年8月起在烟台、沈阳、蚌埠、唐山和常州等城市开始试点。其基本思路是“提高租金，增加工资”，变暗补为明贴，变实物分配为货币分配，通过租金的提高，促进售房。1988年1月，在总结试点城市经验的基础上，国务院召开了全国住房制度改革第一次工作会议。同年2月，国务院印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》（国发[1988]11号）,提出“从改革公房低租金着手，将现在的实物分配逐步改变为货币分配，由住户通过商品交换，取得住房的所有权或使用权，使住房这个大商品进入消费市场，实现住房资金投入产出的良性循环，从而走出一条既有利于解决城镇住房问题，又能够促进房地产业、建筑业和建材工业发展的新路子。”这一实施方案标志着我国住房制度改革已进入整体方案设计和全面试点阶段。1991年6月，国务院发出了《关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。同年10月召开了全国第二次房改工作会议，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则；基本思路是通过提高租金，促进售房，回收资金，促进建房，形成住宅建设、流通的良性循环。1993年11月，国务院房改领导小组在北京召开了第三次房改工作会议，改变了第二次房改会议确定的思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。

（3）住房制度改革深化阶段

1994年7月国务院颁布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号文简称《决定》），提出城镇住房制度改革的根本目的是：建立社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居

民不断增长的住房需求。在《决定》的推动下，城镇住房制度改革在全国范围内稳步进行。7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费，深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。

（三）全面、快速市场化阶段（1998－2005）

真正吹响房改进军号是在1998年。国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文）明确指出，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此为标志，住房制度改革全面展开，随即，老百姓开始进入买房市场。1998年6月国务院在北京召开了全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议。会上讨论并在会后，7月3日颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）。通知进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场，促使住宅业成为新的经济增长点。同时决定，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，自此，我国住房政策转变为房地产产业政策，市场成为国民住房的主导供给机制，住房供给资源剧增，房地产业成为拉动我国经济增长的重要力量。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。因而，国发[1998]23号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。但同时，过份的市场化催生房地产业“泡沫化”的危险，住房价格大大超越国民收入承受能力，使中低收入群体望“房”轻叹。

二、引发我国住房问题的主要原因

一切问题的产生都是随着利益分配不均引起的，而住房问题的既得利益者有哪些人呢？政府通过房产业的发展提高了经济发展水平；开发商通过不断的扩地建楼赚取了一般人无法想象的暴利；商业银行和一些垄断行业也从中获取了很大的利益；因此我们通够分析这三者的利润比就能过发现产生住房问题的主要原因是什么。

当房地产业作为中国国民经济的支柱产业之时，地方政府一下子找到了打开财富之门的钥匙，房地产市场充当了地方财

政的“金矿”，一场轰轰烈烈的房地产大开发运动掀起了，房地产开发是地方政府一举多得的上佳选择，地方政府在房地产市场中“做足文章”，过多地突出了房地产推动地方经济发展的功能，地方政府高举发展房地产业的大旗，谋取巨额利益，亲手打造了“一幅繁荣的画卷”。

其一，在住房体制转换上矫枉过正，甩包袱过疾，“全盘市场化”直接导致保障短腿。保障体系严重缺失，百姓对高房价的切肤之痛由此而生。

世界上没有一个国家和地区可以全福利的方式解决安居问题，世界上也没有一个国家和地区能用全市场的方式破解住房难题。

1998年，被看作房改纲领性文件的国发23号文令新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成了房地产市场的主题词。同时，23号文提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，明确“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价的商品住房”，甚至还规定经济适用房能够覆盖的群体占到城市人口的60%～70%。

遗憾的是，在随后各地掀起疯狂的“造城运动”的背景之下、在“市场化”的冠冕掩盖起“借地生财”真实意图的潮流之中，“多层次住房供应体系”被冷落了、遗忘了。经济适用房占住宅总投资的比例不到5%，且逐年下降；有的城市竟没有经济适用房、廉租房政策。在上海的房地产市场，压根儿就没有经济适用房一说，截至2007年，全市享受实物配租的廉租房不过2万来户。

斗转星移。十年后，人们无法否认，当年过分强调房地产全盘市场化对拉动内需的作用时，顾此失彼了，甚至走向了极端——重市场、轻保障。由于住房保障体系的亏欠缺失，覆盖面非常狭窄，大量购买力低下、本该在保障体系内解决安居问题的居民，被裹挟进商品房市场之中，从而导致了刚性需求始终不能得到分流，供求失衡，房价上行。这就是“十年一觉安居梦，房价已上九重霄”的重要原因之一。

其二，城市动拆迁过速，导致大量被动的刚性需求集中释放，冲进市场，加剧供求紧张；而政府因财力所限，补偿、安置又不到位，不和谐因素由此滋生，动拆迁产生的上访甚至成为一些城市“流动的伤痕”。

1980年代以前，国家城建欠账太多，旧城改造是改善底层市民居住环境的重要途径甚至是惟一途径，遂有“穷人安居靠动迁”之说。譬如上海，在1988年房改启动时，有危棚简屋365万平方米，市区住房成套率仅31.6%，绝大部分住房没有煤气和卫生设备，100万只马桶、80万只煤球炉仍在这座城市游走。动迁改造是必须的，也是市民期盼的。

问题出在规模与速度上。以东部沿海某城市为例，最近十年每年的动拆迁户数都在7万～8万，每年创造出800万平方米左右的住房需求。2002年，当地住宅总销售面积为1848万平方米，动拆迁导致的刚性需求占了近一半。

如此大拆大建尽管能带来种种好处：促进了房地产业的快速发展、政府可以从中获得大量商业用地和交通用地、城市面貌和功能得以优化，但受限于财力，动拆迁安置、补偿普遍引起不满，前些年强迁大量发生，甚至流血冲突也时有耳闻。近年来，不满动拆迁已成为各级上访的主要诱因。“钉子户”、“上访户”的大量存在需要反省的也许不应是个体，而是地方有没有掘地生财、大搞形象工程、政绩工程的成分在？

其三，从房地产市场攫取过多，地方政府对房地产形成

了路径依赖。

中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副秘书长王振亮博士作过有关研究，从沿海某城市“十五”期间房地产开发的详尽数据分析中得出结论：地方政府是商品住房行业最大的得利者。

“十五”期间，这个城市的住宅一级市场完成新建住宅销售11467万平方米，销售额达7144亿元，具体构成如下：

1.建设安装费：按低层、多层、高层综合计算为1500元/平方米，共计约1720亿元，占房价的24.08%。

2.土地成本费：即土地出让金，中心城区与郊区平均计算为1500元/平方米，共计约1720亿元，占房价的24.08%。

3.开工前期费用和竣工验收费用：共计528亿元，占房价的7.40%。具体由三项组成：政府行政审批（63项）100元/平方米，计115亿元；中介机构费用（17项）60元/平方米，计69亿元；公共事业单位（垄断企业如电力130元/平方米、上下水、通信、网络、燃气等）300元/平方米，计344亿元。

4.大市政配套费和人防费：380元/平方米，本应支出436亿元，按照政策规定，动迁安置房减免此项费用。以动迁安置房占一手住宅总量的20%计算，减免数为87亿元。于是，此项费用总计为349亿元，占房价的4.88%。

5.住宅小区道路绿化环卫安保等建设费：200元/平方米，计229亿元，占房价的3.21%。

6.开发企业管理、营销、不可预见费:按照销售额3%计算：214亿元，占房价的3%。

7.开发企业开发贷款利息：按照行规，一般占营业额的2%，共计143亿元，占房价的2%。

8.营业税收：包括营业税及其附加5.5%和土地占用费等1%，共计464亿元，占房价的6.50%。

9.企业所得税预征：按照营业额15%计算利润，所得税率33%，共计354亿元，占房价的5.00%。2006年起，按照营业额20%计算利润。

在以上9项中，属于政府的收入有：第二项“土地出让金”（1720亿元）、第三项中的政府行政审批费（115亿元）、第四项大市政配套费和人防费（349亿元）、第八项营业税收（464亿元）、第九项企业所得税预征（354亿元），共计约3002亿元。

将销售额7144亿元减去以上九项支出，就是开发商的得利：约1336亿元。

垄断企业如水电煤气等部门、通信部门的收入，相当于上述第三项中的“公共事业单位”收费，计344亿元。

商业银行从开发企业贷款和住房消费贷款中获得利息收入总计约314亿元。

综上分析，政府是商品住房开发中最大的获利者，开发商次之，接下来是垄断行业和商业银行。

三、解决我国住房问题的若干对策与建议

面对日益严峻的住房问题，政府、金融机构、开发商和消费者都面临着大的挑战。如何解决我国现存的住房问题，需要政府、金融机构、开发商和消费者共同协作，不断的思考与探索。

（一）政府方面

解决我国现存的住房问题要以“调整住房供应结构、稳定住房价格”为主线,以“健全和完善廉租住房制度、改进和规范经济适用住房制度”为重点,以“建立健全住房保障体系为目标,构建多层次解决城市低收入家庭住房困难的住房政策体系”为指导思想；以“解决低收入家庭住房困难，坚持立足国情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；省级负总责，市县抓落实”为基本原则。以“大力发展廉租房、大力建设经济适用房、采取市场调节方式的高档住房建设”为工作思路。

1.立法与行政保障方面

（1）建立和完善相应的住房法规，明确住房建设和住房政策的管理机构，构建住房制度的框架体系，为实现住房计划目标提供法律和组织保证。

（2）建立严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同

收入阶层所能享受到的保障待遇，以便控制不同保障手段和水平的对象和范围，使低收入居民成为真正的受惠者。

2．财政补贴政策方面

政府的财政补贴应分为两种，一种是政府财政拨款：用于低收入家庭的租房、购房补贴和用于资助公营住宅建设；第二种是政府的财政投资性贷款，一方面是对住宅都市整合公团住房建设的投资贷款，另一方面是将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。

3.税收调节政策

通过不断完善我国现行的税收制度，充分发挥税收的调节作用。如契税减半，为经适房购买者减负；税率减半，刺激租房市场增长；除了对个人出租房屋、购买经济适用房的税收优惠政策外，税收调整对企事业单位、开发商也应有优惠政策，对廉租房、经济适用房建设用地以及廉租房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

4．建议实行强制性住房储蓄，建立住房保障基金制度。

在住宅储蓄政策方面，我们可以借鉴德国的先进经验。德国政府通过住宅储蓄制度发挥其积极性，筹集建房资金，有效解决了中低收入群体的住房问题。德国住宅储蓄制度的两大支柱是：①固定利率、低息互助。住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。多年来，住宅储蓄利率保持在6％以下，且贷款实行固定利率，居民还贷额固定、明确，因而对居民有相当大的吸引力。②政府的储蓄奖励。对低收入居民来说，参加住宅储蓄可以得到政府的奖励，是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因。同时，德国政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定等措施，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化（贬值），也是住宅储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。

（二）金融机构方面

房地产作为资本密集型产业，从投资到消费各环节都离不开金融的支持。第一，对房地产金融产品进行科学分类，支持风险小有效益的信贷项目。当前要积极配合国家的房地产政

策，支持中小户型项目和消费信贷，支持政府的住房保障系统的建设。对房地产企业要进行严格的信用评级，支持信誉好、效益好、资本充足和有发展前景企业的发展。第二，优化房地产信贷结构，降低不良贷款比例，增强金融支持房地产的力度，杜绝各种内外勾结贷款、人情贷款。不能一刀切，不能急刹车。要有保有压，有增有减。第三，金融机构进一步上调人民币存款准备金率，从而影响房地产企业的融资额度，进而影响房地产企业开发能力。第四，提高对房地产信贷的贷款利息，控制贷款总量，有保有压，银行信贷和房地产信托等方面进一步收紧对房地产开发、土地贮备等贷款的发放，维护房地产价格和房地产金融市场的稳定，从而控制市场促进国民经济的健康有序平稳发展。

（三）开发商方面

作为开发商，首先，应积极响应国家政策，在追逐自己利益的同时适当开发一批经济适用房、廉租房等比较适合许多中低收入阶层的人居住的住房，缓解我国住房紧张的态势。其次，应加强企业风险控制意识。由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70﹪以上，有的高达90﹪），促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向国外开发商学习：既重视追求最大利润的

赢利管理，又重视必要的风险控制。最后，市场越来越细分，精细化管理发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等，因此需要开发商：（1）增加普通住房的供应，重点开发中低价位、中小套型普通商品住房，逐步转变为富人盖房子的现象，减少高档住宅、小别墅等商品房的供应。（2）依法经营，严格规范自身的行为。避免出现违法规划、虚假广告、合同欺诈、囤积土地、恶意炒作和哄抬房价等违法违规行为。

（四）消费者方面

近几年来随着我国经济的发展和市民住房消费观念的变化，我国房地产市场持续健康平稳地发展，房地产业在产业中的地位、作用越来越受到世人的关注，住房、房价等话题成为社会越来越关注的热点。但是我们在住房消费问题上也存在一些模糊的认识，如“超前性、“竞争性”“摆阔性”等问题，因此作为消费者，主要应转变自己的观念：（1）考虑二手房。新房不一定是好房，适合自己就行。买房应量力而行，可以先买个二手房作为过渡。等境况有所改善后，再谋新房。（2）不要老想待在城市的市区，去郊区不失为一种良策，把眼光

放远一点。许多地方的发展趋势都是逐步往郊区发展，随着交通条件的改善，相信郊区会热起来的。（3）住房储蓄。买房可不是一笔小数目，因此一定的储蓄以备不时之需是非常必要的。许多国家都要求企业或政府机关必须为职工建立住房保障基金帐户，个人也要拥有一定的住房储蓄，为住房提供资金保障。总之，在适当的时候选择合适的房子，不应急于一时

住房问题是我国新的发展阶段中一个重要的民生、社会乃至政治问题。只有从政府、金融机构、开发商、消费者的角度出发，多渠道、多层次、多方位共同努力才能解决我国现存的住房问题。而住房问题的解决有利于为我国发展创造一个稳定团结的社会氛围，有利于社会主义和谐社会的建设，有利于实现全面建设小康社会的目标。

第二篇：1我国住房保障的发展历程及政策

社会保障性住房建设中存在的问题和对策

一、我国住房保障的发展历程及政策（1）为何要建设及何为保障性住房

随着我国经济发展和城镇化的推进、居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。为了解决中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存为题，也关系到一个国际经济发展和社会稳定。近几年，国家不断加大住房保障力度，采取多种方式对不同困难类型家庭实施住房保障，解决了部分收入家庭的住房问题促进了经济、社会的协调发展。

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的、具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租房、经济适用住房、一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区(危旧房)改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。（2）保障性住房的发展历程

中国政府历来非常重视住房保障工作。邓小平同志在1980年就提出：“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋和一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系放价调整房租，是人觉得买房合算。将来房租调高后对低工资的职工给予补贴。我国从1995年开始实施《国家安居工程实施方案》，推行保障性住房建设。“安居工程”计划用5年左右时间，完成安居工程建筑面积1.5亿平方米。安居房直接以成本价向中低收入家庭社会保障性住房建设中存在的问题和对策

出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在不同等条件下优先出售给离退休职工、教师中得住房困难户，不售给高收入家庭。

1998年国务院出台通知要求：1998年下半年，停止住房实物的分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。加快住房建设，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。新的住房保障体系主要分为三个层次：一是面对最低收入家庭的廉租住房；二是为中低收入家庭提供的经济适用住房；三是面对中高收入阶层的商品房，是完全市场化的。

温家宝总理分别在2006年的政府工作报告和2008年的政府工作报告中强调指出要抓紧建立住房保障体系，提出“健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管路，积极解决城市低收入群众住房困难”等具体举措。十七大报告还首次提出廉租房的资金来源问题，包括三大部分：公共财政资金、住房公积金的增值收益以及一定比例的土地出让净收益。十七届五中全会审议了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》。和以往“五年规划”不同，“十二五规划”重点突出了民生，“加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”，成为未来五年房地产市场发展的重要方向，计划每年新建保障性住宅500万套，力争还清3000万套保障性住房的历史欠账。二，我国保障性住房的现状以及建设中出现的问题 社会保障性住房建设中存在的问题和对策

（1）我国保障性住房建设中出现的问题

保障性住房政策市国家解决低收入人群住房问题的重要惠民政策。但在具体的实施过程中却由于政策的先天不足或者执行偏差。出现了诸多问题：部分保障性住房被查出存在砌筑质量不高、适用“瘦身钢筋”、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等现象。

例如广西某建设工程有限公司施工的梧州市廉租房四期5#楼工程，未办理施工许可证，却以施工至5层楼面；在广西上思县，在被抽查的3个工程被查出存在重大质量安全隐患和项目管理人员不到位的问题。上思县2010年廉租住宅楼工程A楼4#，钢筋合格证明文件和复验报告均为柳钢产品，而现场实际却非柳钢的产品。水泥标号与配合比也不符，原本要求配合比适用标号为42.5的水泥，而实际适用标号为32.5的水泥。

今年来一些地方保障房工程质量难以让群众满意，社会公众活多或少存在保障房“缺乏保障”的困惑。如位于北京市大兴区旧宫三角地的明悦湾8栋保障房，因为北京市住建委确认其存在严重质量问题，决定拆除其中的6栋楼重建，另两栋楼局部加固。而今年早些时候，总投资8亿元的青海最大拆迁移民安置工程康川新城，保障性住房工程尚未竣工，21栋楼就背查出有质量问题，部分甚至被要求重建。这些活生生的案例，每一次的曝光都让人感到痛心和遗憾。（2）我国保障性住房的现状。

虽说我国保障性住房在建设中出现了各种各样的问题，但是通过社会保障性住房建设中存在的问题和对策

多年各级政府的努力和重视，我国住房保障的成绩显著。诚征人均住房面积从改革开放初期1978的6.7平方米，提高到2008年的29平方米。人均面积增加的同时，城镇化率逐渐提高，城镇人口快速增长，也就是或，不仅人均住房面积有所改善，住房质量、居住区配套等都得到了全面的改善。

就拿我省来说。2010年上半年，我省经适房新开工1.22万套、竣工8576套；廉租房新开工2137套、竣工4042套；城市和国有工矿棚户区完成拆迁183万平方米、新开工72万平方米。下半年，保障性住房建设力度明显加大。开建廉租房8.32万套、竣工5.6万套；开建经房3.1万套、竣工2.7万套；完成城市及工矿棚户区拆迁570万平方米、竣工170万平方米；新建公共租赁住房20万平方米、4000多套。以此来满足不同层次居民的住房需求。

虽说我国在保障性住房建设在一定时期内取得了一定的成绩。但是总体开发力度相对偏弱。从2000年后，我国新建房地产中经济适用房的面积比重开始不断滑坡，从2000年占房地产开发面积的20%左右下降到2008年5%。这引起了政府的高度重视。政府的各项保证保障房的举措在十二五规划中可以得知政府在十二五期间将加大力度建设保障房、廉租房、共租房。

根据“十二五”规划纲要，未来5年3600万套保障性住房建设任务的完成，将是我国城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。“十二五”住房保障规划重点和基本目标是：着力解决低收入家庭住房困难问题。努力解决中等偏下收入家庭朱方刚苦难。推进各类棚户区综社会保障性住房建设中存在的问题和对策

合整治。建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。

与“十一五”住房规划枪挑总量调控、鼓励梯级消费相比，“十二五”住房规划纲要权利围绕提高住房保障水平进行，并提出“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居’”的目标。在此基础上，各地“十二五”住房建设规划纷纷出炉，以期未来城镇住房困难户的住房问题能得到进一步的改善，保障房政策进一步惠及城镇中等偏下收入家庭、新就业职工以及在城镇稳定就业的未来务工人员。

就拿我省来说，在“十二五”期间各地要开工建设保障性住房210万套，其中廉租房45.9万套、公共租赁住房61.8万套、经济适用住房45.4万套、限价商品房13万套、棚户区改造（含林区、垦区危房改造）43.9万套。到“十二五”末。我省城镇居民住房保障覆盖面预计达到20%左右，逐步建立以公共租赁住房为主的多层次城镇住房保障体系。

三、国外保障性住房

当前，社会各界多我国经济适用房、廉租房建设等住房保障体系相关讨论不绝于耳，面对目前存在的问题和遇到的难题，学习和借鉴国外在住房保障制度方面的经验，无疑对构建、完善我国的住房保障体系有着有益的启迪意义。美国：全面的立法保障

美国主要实行的是商品化的住房保障形式，住房商品化程度较高，私社会保障性住房建设中存在的问题和对策

人拥有住房比例较大。通过立法保障性住房措施的落实。美国在住房保障方面最具特色的，就是各项措施通过立法保障来落实实施。这进一步对住房保障作了相应的规定。一是扩大房屋抵押贷款保险。错了少数富人家庭外，很少有人能一次付清房款，他们通常可按房价的25%支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和房款协会寻求贷款。而是提供较低租金公房。,《住房法》规定，其租金一般不到私有住房租金的一半。二是提供低利率贷款建房。《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅的建设，建成后的住房，优惠提供给因城市重建或政府公关计划丧失住所的家庭。三是提供房租补贴，家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请此项补贴。四是帮助低收入家庭获得房屋所有权。五是禁止住房中的种族和宗教歧视。

加快住房自有化步伐。美国住房自由化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化。美国家庭消费中用于住房租金的比例呈上升趋势。因此，绝大多数人逐步由住房转向买方。自有住房占总住房面积的比例。1940年为44%1870年63%，到现在已超过90%。据统计，早在80年代除美国平均一户拥有住房就已超过一套，住房自有化水平及居住水平均居世界前列。

发达的房地产金融。美国房地产金融发达，金融机构积极地参与住房建设。美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款。特别市个人住房抵押贷款。私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款证券化趋势突出。私人金融机构中的非银行机构，如储藏放款协会、互社会保障性住房建设中存在的问题和对策

助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。美国政府有专门的信贷机构，如联邦住宅放贷银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。主要职能是为放贷协会提供贷款二级市场。为买房提供抵押贷款保险与资金。

国外的各个国家在住房保障制度的完善过程中，均是非常重视住房保障制度的立法工作，通过制定相对完整的住房法律、法规。引导和规范各个主体的行为。

美国：美国国会1949年就通过了《全国可支付住房法》，此后又先后通》等相关法律。

英国：英国19世纪80年代就制定并颁布了《住宅法》。加拿大:加拿大政府先后颁布并执行了1936年的《住房所有权法案》，1938年的《国家住房法案》、1944年、1954年、1964年的《国家住房法案修正案》。

四、我国保障性住房的未来之路。

为实现“住有所居”，“十二五”时期我国将大规模建设保障性住房，规划“十二五”期末城镇居民住房保障比例将达到20%左右，如何很好地完成3600万套的保障性住房任务是摆在各级政府面前的一个现实问题。

第一各级政府是实施住房保障的责任主体。保障公民的基本居住条件，是政府职能的基本体现。“十二五”时期我国要逐步建立稳定的住房保障投入机制，以政府为主导，加大各级财政资金、住房公积金贷款的支持力度，引导社会资金参与保障性住房建设运营。

第二采用灵活的住房保障方式。房改20年来，我国城镇居民居住水社会保障性住房建设中存在的问题和对策

平有了较大幅度提高，普遍性住房短缺已基本解决，住房问题主要体现为区域性、结构性矛盾。这种现实及未来相当长时期内的城镇化进程，决定了我国住房保障模式不同于任何国家住房保障政策的演变历程，在保障方式方面更不适合采取“砖头补贴”和“人头补贴”相结合的灵活方式。具体而言，在大中城市集中建设一定数量的公共住房，是解决这些地区低收入居民住房短缺矛盾的重要手段，也是住房保障服务于城镇化健康发展的需要。而在住房矛盾并突出的中小城市、人口流出地区，则宜采取“人头补贴”，从分利用市场及社会力量改善低收入家庭的住房困难。

第三合理确定住房标准。我国人均收入尚未达到中等发达国家的水平，住房保障要坚持低标准原则，防止高标准福利化倾向。目前只有廉租房不超过50平方米、经济适用房不超过60平方米、公租房以40平方米为主的粗略规定，还要根据家庭规模设计基本住房标准，作为我国的最低居住标准。

第四完善住房保障法律法规。“十二五”期间，我国要在继续完善现有的廉租房、经济适用房、公共租赁住房等基本住房保障领域的法律法规和管理办法的基础上，加快《住房保障法》、《住宅法》的研究和制定工作。

第三篇：我国农村剩余劳动力转移受阻的原因及解决对策

一、我国 农村 剩余劳动力转移受阻的原因

我国农村剩余劳动力在转移的过程中受阻的最重要的原因是农民素质 问题。

西方 发展 经济 学家舒尔茨说过，改善穷人福利的决定性要素不是空间、能源和耕地，决定性要素是人口质量的改善和知识的增进。促使农民增收，必须努力提高农民素质，提高农民素质是突破农民增收缓慢问题的“瓶颈”，是解决“三农”问题的关键所在。

目前 我国农村劳动力中，劳动力总体素质不能适应经济发展和就业需求。劳动力受 教育 水平低导致了 中国 劳动力结构的失衡.2000年，中国15岁以上人口中仍有文盲8699万人，其中3／4在农村；小学及以下文化程度占38.2%，初中文化程度占49.3%，高中及中专文化程度占11.9%，大专及以上文化程度占0.6%，受过专业技能培训的仅占9.1%。随着经济发展水平的提高和新兴产业的兴起，社会 对劳动力的素质要求越来越高，缺乏转岗就业技能的农村劳动力的转移就业领域将越来越窄，转移就业难度将越来越大，加强农村劳动力转移培训的任务非常艰巨而紧迫。

2002年全国共转移农村劳动力2385万人，受过专业技能培训的只有12.5%。大量农村劳动力既没有打工所必需的一技之长，也缺少保护自己的 法律 知识和城市生活常识，不适应就业和城市生活的要求，这就导致出现一方面用工单位招不到人，而另一方面大批进城农民工又找不到合适工作的现象。根据我国城镇化发展的目标，每年需要转移1000多万农村人口；农村劳动力素质低，也制约着经济结构的调整及产业结构升级。

中国的农村劳动力素质同发达国家相比差距悬殊。1997年我国每百万农业人口中有科研人员数为77人，相当于世界平均水平(137人)的56%，发达国家平均人数(2458人)的3.1%。美国的农场主大多数是各州立大学农学院的毕业生；西欧国家的农民除文化水平外，还要经过专业培训并 考试 合格领到“绿色证书”后，才能正式成为农民。而我国具有中专文化程度以上的劳动力仅占农村劳动人口的2.5%，这种现状对于未来在农业发展过程中新 科技 成果和 现代 化生产工具的推广使用，农业产业结构以及经济结构的调整，产业结构的升级等方面都构成巨大障碍。

(一)农民文化素质低，造成劳动力结构失衡。

农村劳动力的素质不高，是我国劳动力结构的重要特征。据统计，我国农村中仍以初中及初中以下文化程度为主，占90%以上。素质不高的农村劳动力滞留在农业部门进行谋生的可能性更大，在 工业 部门和服务业部门，由于市场结构不同，对劳动力的素质要求较高。这也可以从近几年农村剩余劳动力转移的情况看到，具有较高的文化素质和工作技能的劳动力在剩余劳动力转移中所占的比重逐渐提高。

一般来说，农村劳动力的素质是其向劳动生产率较高部门转移的前提条件。因此，农村劳动力向劳动生产率高的第二、第三产业部门转移的速度和规模，从根本上取决于农村劳动力素质。并且，随着市场的发展，企业、政府机构等用人单位对劳动力素质的要求越来越高。于是就产生了由于我国劳动力素质普遍偏低 影响 其自身就业的情况。

(二)中国城乡二元经济社会结构的制度，制约了城乡统一开放的劳动力市场的形成。

由于 历史 原因和新中国成立后实行的城乡分离的政策等原因，所形成的城乡二元经济结构和社会结构，使农村劳动力难以在城市和乡村之间自由流动，形成了城乡二元的缺乏竞争的劳动力就业体制，农村劳动力难以在全社会范围内进行优化配置。农村劳动力不能及时填补城市产业结构调整过程中产生的岗位空缺，城市劳动力也难以到农村就业，以弥补农村在人才、技术等方面的不足。改革开放以后，国民经济得到了迅速发展，但是城乡分割的二元经济社会结构仍然没有得到彻底的改变。如目前的户籍制度、就业制度、升学制度，以及农村土地分配制度、社会保障制度等，在一定程度上阻碍着农村剩余劳动力的流动的就业，无法形成统一开放的城乡劳动力大市场。

(三)农业面临产业化、集约化生产的压力。

(四)“人口逆淘汰”问题。

城镇居民只能生育一个子女，而农村居民可以生育两个子女；城市的教育条件要远远好于农村；城镇居民基数要远远小于农村居民的基数；从长期来看，被淘汰出局的不是素质低反而是素质高的人，这就影响了人口总体素质的提高。这是人口出现教育素质的逆淘汰，即城市家庭的生育率低，而农村家庭的生育率高，每年的新增人口80%以上分布在农村。

社会发展应该使得低素质的人所占比例越来越少，高素质的人所占比例越来越大，这样，人们的平均素质才会越来越高。但是，如果社会中低素质的人所占比例越来越多，那么社会就出现了“人口逆淘汰”问题。

二、加快我国农村剩余劳动力转移对策

当农产品需求的增长慢于工业产品需求的增长，这种情况是农民的一个负担，那么当经济增长时，快速增长的农业生产率同样会使调节的过程变得更加困难。过去几十年来，由于农业生产率增长的幅度大于非农业，农业所占的国家生产份额的不断减少必然导致农业在国家劳力、资金等资源中所占份额的不断减少。如果从事农业的劳动力不能及时转移，有可能导致农民的收入进一步下降。即使在劳动力流动和移民方面没有政策限制，在大批劳动力有待从农业转出这一重大转换时期，农村与城市的劳动力在报酬上的巨大差异已经存在并且还将继续存在。因为巨大的收入差异将引导劳动力从农村地区流出，当经济增长发生在农业劳动者还占全部就业人数的相当份额的时期，劳动力转移是非常巨大的。

我国政府最近采取的一系列的措施来降低农民的负担，增加农民的收入。但是这只能暂时增加农民的收入，延缓农村剩余劳动力转移的时间，降低转移过程中的矛盾。大多数国家的农业政策是为影响农产品的价格或是通过降低给农民的信贷成本而制定的，但是从长期效果来说，这并非是长久之计。因为如果农业资金的成本可以被补贴的话，那就意味着，与农业资金不被补贴(即按它的实际成本考虑)相比较，农业生产率将会更快增长，甚至会有更多的劳动力必须离开农业。因此对于农民而言，给他们便宜的信用贷款并非是件好事。应该通过实施适当的政策来加强要素市场尤其是劳动力市场的功能，农民才可以分享经济增长所带来的利益。

第四篇：浅谈我国慈善事业的发展现状和解决对策

政法系2009级学年论文200982044005

浅谈我国慈善事业的发展现状和解决对策

钟泽旭

(宝鸡文理学院政法系2009级4班陕西宝鸡 721013)

[摘要] 本文针对我国慈善事业发展存在的严重滞后于需求的现状，并结合东西方文化和制度差异，深入剖析我国法律制度、行政机关及公益文化等环境因素对慈善事业发展的影响和制约，并通过转变政府观念、建立健全法律制度和监管制度、培育公益文化市场以及慈善组织中的用人机制等途径寻求突破。

[关键词]慈善事业政府法律制度公益文化监管制度

无论社会怎么发展，无论各种社会制度的如何不同，慈善从来都没有消亡过，反而发展得越来越快，越来越趋向社区化、平民化，越来越趋向国际化、全球化，越来越成为一个社会所必需的组织机构。改革开放后，我国的慈善事业从无到有、发展迅速，十六届四中全会提出了要“健全社会保险、社会救助、社会福利和慈善事业相衔接的社会保障体系”，十六届五中全会又发出了“完善社会救助体系，支持社会慈善、社会捐赠、群众互助等社会扶助活动。”的号召，对慈善事业在我国社会保障体系建设中的地位给予了充分肯定。十七大进一步加快了创建和谐社会的步伐，谋求城乡之间、地区之间、社会成员之间的全面协调发展、共享改革成果已成为各阶层的共识和政府工作的重中之重。经济的快速发展为慈善事业提供了巨大的潜在资金来源，通过舆论宣传引导，公众的公益价值观念进一步加强，慈善活动和志愿服务日趋活跃，参与慈善捐赠的公民和法人不断增加。因此发展公益慈善事业的政治经济基础和法律、道德文化环境都在逐步完善。但与美国等西方国家相比，我国的慈善事业发展仍严重滞后于现实需求，存在着总体规模小、法律体系和监管体系不完善、公益文化土壤贫瘠以及慈善组织用人机制不健全等诸多问题。本文将通过中西方慈善事业的发展对比，深入剖析我国行政体制、法律制度、道德文化等环境因素对慈善事业发展的影响和制约，并提出恰当可行的策略以寻求突破。

一、我国公益慈善事业发展中存在的主要问题

（一）我国慈善事业发展规模严重滞后于现实需求。

经济的快速发展加大了社会成员间的收入分配差距，弱势群体的客观存在呼唤公益慈善事业的发展。但从总体上看，我国的慈善基金会数量少、规模小、资金来源匮乏、作用有限。目前我国共有各类公益基金会近千个，资产总额超过100亿元，年募集资金50多亿元，占GDP的比重不到1%。另据民政部的调查资料显示，近半数全国性基金会的资产规模在1000万元以下，资产规模超过了1亿元的基金会所占比例不到15％；地方性基金会资产更加贫乏，近40％的尚未达到210万元的最低资金标准。与西方国家之间存在巨大差距：以美国为例，仅一个盖茨基金会资产总额就超过千亿美元，而美国的企业和个人每年通过各【1】【3】---------------------------

[完成日期]2012-3-28

[作者简介]钟泽旭（1989-）男，陕西榆林人，宝鸡文理学院政法系 2009级行政管理专业学生

类基金会进行的公益慈善捐赠更高达6700亿美元，占GDP的9%。但与超过20万亿人民币的GDP相比，我国公益慈善基金占比不到0.1%，这与经济总量全球第四的泱泱大国地位不相匹配，也有愧于中华民族几千年来扶危济困、乐善好施的传统美德。

（二）在慈善基金的运行监管中存在着很多问题。

在我国的公益慈善基金（尤其是公募基金）的运行监管中存在着以下现象：

一、是背离慈善基金的公益性本质和捐赠人意志，违规运用资金，置慈善基金以高风险状态，并使得大量的公益慈善项目得不到资金支持；

二、是慈善基金会内部组织规范缺失、外部监督主体弱化，导致基金组织高层管理者权力过于集中且缺乏必要监督；

三、是财务管理混乱，公益资金的使用过程和结果缺乏透明度，缺乏公开化，造成了公益组织的公信力不足。

二、我国公益慈善事业发展中的环境制约因素分析

（一）政府观念和职能定位偏差

早期，大多数地方的慈善会都是由各地民政部门发起成立，很多慈善会都属于民政部门的一个处室或科室。但是，政府介入慈善，并没有清醒的认识到自身的角色与定位，“政府今天的介入，是为了明天的退出”。遗憾的是，经过十多年的发展，而很多地方的慈善会实质上仍然是民政部门的处室或科室，没有丝毫的改变。这种格局势必造成行政权力对慈善机构善款用途、人事任免的必然干涉，其结果是既削弱了慈善公益组织的独立性，又影响了其社会声誉。同时，行政权力对这些半官方慈善公益组织的干预与参与，也势必形成行政权力对其他社会慈善公益组织的惯性干预。

（二）慈善事业制度层次的缺陷

1.发展慈善事业的相关法律、法规滞后。慈善事业的进入、评估、监管、公益产权界定与转让、融投资、退出等完整法律框架尚未形成，不少意愿进入者只能驻步观望。新的基金会管理条例放开了对非公募基金的限制是一个很大的进步，表明慈善事业的立法在加快，慈善公益机构的发展环境越来越宽松。但是，慈善事业的发展长远来说依赖于第三部门的整体进步，并且和私有产权及其转让与继承、企业财产的转让与捐赠、国家税收

或调整。因此，建立并完善慈善事业的法律框架是一个长期的任务。

2.公益慈善组织的用人和监管机制存在问题。对中国的许多慈善机构来讲，现在最紧缺的就是人才。大多数服务慈善的人，都是很多退下来的老干部。而这些慈善总会的少数领导，竟把慈善总会办成了家长制的协会，办成了一个人说了算的协会，办成了一个政府的行政机关中的行政单位，导致了行政、协会不分，在社会上造成了极恶劣的影响。面对这样的慈善总会的主要领导，人才来了也留不住。更要加强慈善组织内部的监管力度，特别是要依法开展慈善资金的募集和救助。就目前全国慈善资金的募集和救助，仍然是不大规范的。存在着很大的随意性，同时，这种救助和募资，还缺乏一定的透明度，大多数都是事后笼统地在当地的报纸上刊登一下救助的对象和金额，并没有将捐助的过程和结果公开和透明化，接受全社会的监督。

（三）公益文化土壤的贫瘠【2】【8】征管及财政转移支付等一系列国家重要制度息息相关，这些政策需要做出有利于慈善事业发展的改进

公益慈善事业的发展除了政府的制度安排和法律保证外，还离不开公益价值观念的树立、道德文化土壤的滋润和培养。由于政府在计划经济时代长期统包社会救济和社会福利，造成公民慈善观念落后，个人主动性慈善捐赠参与率较低。在美国，75%以上捐赠来自个人日常捐款，加上遗产捐赠，个人捐赠占社会捐赠的水平超过80%。反观中国，改革开放以后，在物质逐渐发达的同时，不少人的精神家园却渐趋荒芜，中华民族几千年来乐善好施的传统美德似乎离人们越来越远。国内有影响的公募基金会资金多来源于海外：宋庆龄基金会70%的资金来源于海外华侨捐款，中华慈善总会的这一比例为50%。而以企业和个人名义命名的私募基金发展缓慢，偶有名人成立的私募基金会出现，便有媒体竭力吹捧，难免炒做之嫌，舆论更关注的似乎是名人本身，忽视甚至背离了慈善基金成立的初衷。

三、突破环境因素制约，促进我国公益慈善事业的发展

（一）扭转政府观念偏差，重新定位政府职能

政府部门必须切实转变观念，对政府职能客观定位，对政府能力合理估计，对政府权利适当限制，让出部分公用和公益事业领域，按照权利和义务对等原则，既放权，又放钱。政府部门可以通过开展以下几项工作来鼓励慈善团体的成长和发展。

第一，对慈善公益组织少干预，多指导和引导。如指导、培训和监督慈善公益组织建立一套行之有效的内部运行管理机制。可以出台各项管理示范文本，对公益组织领导人进行定期或不定期培训等。

第二，加强对慈善公益组织的财务审计，加强其财务公开透明机制，保证公益组织的钱切实用在公益上，而不是中饱某些人的私囊。在这方面可借鉴国外对慈善组织的监督模式。

第三，出台对慈善公益组织资金运作的管理措施，保证组织资产在较为安全的前提下保值增值。

第四，是加强对慈善公益组织的检查，对不合格的慈善公益组织坚决予以取缔。

（二）完善法律法规体系，为慈善事业发展创造良好的法律环境

在短期内尽快改革慈善事业的准入制度，健全公益财产管理制度、公益机构分类分级监管制度、行业评估制度和信息统计制度，使行业组织的进入和运行初步得到有法可依，在政府之外独立发展。目前迫切需要对公益机构的双重审批、注册的进入制度进行重大改革，在尽可能大的范围内取消公益机构的主管部门审批制，采取直接注册或备案制的进入制度，培育更多的慈善公益组织，由市场优胜劣汰。公益财产的和公益机构的财务管理制度也需要尽快出台并实施。多年来，公益组织只能借用企事业单位财务管理制度，在会计科目的核算上牵强附会，给公益机构的财务反映和监督带来很多不便。慈善公益机构要分类分级管理，慈善筹款机构、慈善执行机构要相互区分，全国性、区域性和社区性公益机构要相互依托发展。要建立全国性慈善信息统计制度，对慈善捐赠进行确认、登记、分类、汇总是衡量慈善事业发展水平、规范慈善事业发展所必须的。

（三）加强慈善组织的监督管理

这加强监督管理可以从以下几个方面着手：一是自己内部的上下级之间的监督；二是行政机关的层级监督和平级之间的职能监督，包括各个社会团体的监督；三是领导与被领导的正常的监督；四是群众和社会舆论及行业之间的监督；五是捐赠者的正常的监督。

另外除了国家要制订相应的法律法规外，各慈善机构必须要制订出行业的规则，强化体【6】【6】

制内的管理，接受体制外的监督，要努力做到依法办事，树好公正公平的社会新形象

（四）公益文化市场的培育

在慈善事业的发展过程中，法律制度和公益文化相辅相成、缺一不可：完善的法律体系为公益文化市场的发展提供示范引导和制度约束，而公益文化的健康发展和深入人心则通过提高公众对法律法规的认同度来改善法律执行的效率和效力。需要指出的是，尽管法律和文化同属上层建筑，但相对于法律制度的建立与完善，公益文化市场的培育有更长的路要走。公益文化涉及公众的道德觉悟、价值观念、思维方式和行为习惯等诸多因素，具有多样性和复杂性，只能积极引导和培育。

1.政府应责无旁贷地积极引导和广泛宣传，从创建和谐社会的战略高度，将慈善文化建设纳入社会主义思想道德教育和精神文明建设的部署和规划中来。

2.要特别强调大众传媒在舆论导向上的重要作用。报刊杂志、电视广播应通过开辟专栏或其他喜闻乐见的形式，大力宣传扶贫济困、诚信友爱、乐善好施、奉献社会和他人的良好风尚，介绍国内外慈善活动中的典型人物和事件，所谓春风化雨，润物无声，引导公众树立正确的财富观、价值观和公益观，自觉加入公益事业中来。在众多媒体的实践中，央视二套的“春暖2007”就特别值得推崇。

3.大力发展志愿服务组织（义工组织），培养公众的社会责任感，弘扬关爱他人、奉献社会的良好社会风气。通过完善志愿服务活动的法律法规和政策，推广和普及志愿者登记、培训、时间积累、绩效评估和表彰制度，引导更多的主体参与志愿服务；推动志愿服务领域的延伸和拓展，以老年人、未成年人、残疾人员、下岗失业人员、外来务工人员及城乡低收入家庭为重点服务对象，以社会救助、优抚助残、环境保护、法律援助等为重点服务领域，促进志愿服务活动的经常性和制度化。

（五）引导和培育慈善组织的健康发展

1.按照国家鼓励、社会参与、民间自愿的方针，大力培育城乡各类慈善组织，鼓励企事业单位和个人参与慈善活动，促进民间慈善组织的发展。在慈善组织成立和发展过程中，民

2.改革公募慈善组织的用人制度，完善人力资源管理。通过用人制度改革将具备强烈责任心和正确的公益价值观、具有扎实的专业知识和丰富实践经验的人才充实到公募基金会的管理层中来；并通过国际合作与交流，借鉴国外和港澳台地区发展慈善事业的经验；通过在职培训等形式提高慈善组织工作人员的整体素质。

3.加强自律和他律，完善监督制衡机制，规范慈善组织的管理和运营，提高慈善组织的公信力。通过法律制度的完善，强化登记机关、业务主管部门、国家审计部门、社会中介机构和社会公众等的多重外部监管机制，通过慈善组织内部组织机构的规范、规章制度的完善等措施，对慈善组织管理者制定必要的、切实可行的考核评价指标和激励约束机制，逐步改变目前的监督主体弱化甚至虚置的状况，提高慈善组织公信力，促进其持续健康发展。

在我国慈善事业发展道路上，政府的观念和行为最为关键：一方面要彻底转变以往的政府观念，让出部分公用事业领域给慈善组织，并从税收优惠等方面提供制度保障，另一方面从道德层面对公益文化的发展积极引导，并为于志愿服务组织建设及慈善组织监管体制的完善提供良好的外部环境。我们有理由相信，随着我国政治、经济、政策法律、公益文化【4】【7】政等政府相关职能部门应在启动资金、办公场地、人员配备、项目开展等方给予必要支持。

等环境的改善，我国慈善事业的春天即将来临。

参考文献

[1]李文新.慈善投资——公益性基金运作的新途径[J].金融经济,2006,(12).[2]唐钧.给慈善捐款免税找个充分的理由[J].社区,2005,(5).[3]卢汉龙.基金会管理与“第三次分配[J].检察风云，2005,(9).[4]茅于轼.社会责任投资——新世纪的慈善事业[N].中国经济导报,2006，(6).[5]葛道顺.我国慈善事业的现状和发展对策[N].中国社会科学院院报,2005.[6]徐卫华.对21世纪中国慈善的若干问题的思考[N].中国传统文化研究院网站

[7]谁阻碍中国慈善事业的发展—关于中国慈善事业发展的讨论.中国社会报，2009.[8]基金会管理条例.中华人民共和国民政部网站.

第五篇：我国保障性住房政策演变历程及优化研究

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我国保障性住房政策演变历程及优化研究

我国保障性住房政策演变历程及优化研究

一、保障房政策发展历程

我国保障性住房分为出售型和出租型两种。出售型保障性住房包括经济适用房和限价商品房。出租型保障房包括廉租住房和公租住房，现在正在进行廉租房和公租房两房并轨操作。

（一）出售型保障性住房政策的发展历程 1、1994年至1999年政策框架初步形成阶段。建房[1994]第761号文《城镇经济适用住房建设管理办法》，该文件对经济适用房的概念、申请对象、定价、资金筹集等方面进行了初步确定；建设部于1998年发布了《关于继续做好1998年国家安居工程（经济适用房）实施工作的通知》，对前三年的经济适用房政策实施情况进行了分析和总结，提出了以后在经适房政策实施过程中应注意的问题：包括加强对国家安居工程的组织和领导、大力发展经济适用房、把国家安居工程建成“精品工程”、加强对经适房的销售工作，避免出现空置现象，加强对建成出售小区的物业管理。可以说该文件是针对1994年文件在实施过程中出现的面上问题的方向性解决策略；1999年建设部颁发《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对已购公有住房和经济适用住房上市出售的相关方面进行了规定。自此，经济适用房的建设、分配、使用管理和上市交易等相关环节的政策框架已初步形成。2、2000年至2010年政策细化和完善阶段。2003年《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》，该文件对经济适用住房价格的构成、不得计入经济适用房价格的费用等作了较详细的规定。2007年《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号，对经济适用房优惠和支持政策、建设管理、价格管理、准入和退出管理等作了更为详细的规定。2008年，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于印发《经济适用住房开发贷款管理办法》的通知颁布，该文件为促进经济适用住房建设、维护借贷双方的合法权益而制定，最新【精品】范文 参考文献

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该文件对经济适用住房开发贷款应符合的条件、开发贷款必须专项专用、贷款期限、贷款利率、贷款人要依法开展经济适用住房开发贷款业务、对此项资金要实行封闭管理、贷款人应对资金使用情况进行有效监督和检查等作了较详细的规定。2010年住房和城乡建设部颁布《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，就经济适用住房政策执行过程中存在的问题，为加强经济适用住房管理，对以下问题又作了严格规定，包括严格建设管理、规范准入审核、强化使用监督、加强交易管理和完善监督机制。3、2013年各地逐渐取消经济适用住房建设。经济适用住房几乎自诞生之日起就存在较大争议，因其提供的不仅是住房保障，还有产权问题。加上有些地方政府操作不规范，容易滋生权利寻租与腐败。鉴于此，近年来各地逐渐取消经济适用房的建设。将保障性安居工程的重点转移到出租型保障房上来。

（二）出租型保障性住房政策的发展历程

1、廉租房政策的发展历程

（1）廉租房初现阶段。廉租房最早出现于1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件中提出建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，并提出廉租住房可以从腾退的旧公有房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。根据通知要求，建设部于1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》，并于2004年废止，由2004年3月开始施行《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。

（2）廉租房与经济适用房共同发展阶段。该阶段是从2003年至2007年期间。2003年国务院颁布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。并于2004年颁布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。于2005年和2006年相继颁布了《城镇廉租住房租金管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》、《建设部关于印发的通知》，这一系列文件规范和细化了廉租房相关政策。

（3）以发展廉租房为主的保障性住房供应体系阶段。2007年国

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务院颁发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，该文件明确提出要逐步扩大廉租住房制度的保障范围，认为城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。

2、公租房政策的发展历程。公租房这一住房保障形式提出较晚，在2009年12月住建部工作会议上首次提出公共租赁住房，以求丰富保障性住房体系。最早体现在中央文件中，是2010年建保87号文件《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。该文件提出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。此后，公租房则以较快的速度在发展。国务院办公厅2011年9月颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》中明确提出，要大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。发展公共租赁住房，对于完善住房供应和保障体系、引导合理住房消费、缓解群众住房困难，实现人才和劳动力有序流动、促进城镇化健康发展具有十分重要的意义。于2012年5月，住建部颁布《公共租赁住房管理办法》。逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行。自此以后，租赁型保障性住房在整个住房保障体系中的主导地位得以确立。2013年12月，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合颁布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，提出自2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。公共租赁住房和廉租住房并轨运行是完善住房保障制度体系，提高保障性住房资源配置效率的有效措施。

二、我国保障房政策优化建议

从我国保障房政策的发展历程上来看，从最初的只有经济适用房这一种保障房形式，到廉租房和经济适用房共同发展，再到以廉租房为主，直到现在的廉租房与公租房并轨成公共租赁住房，其政策的发展是我国政府在不断总结摸索各类保障房形式的特点、并结合本国国情、经济发展情况和人民群众对保障房需求状况的过程中对保障房政策的逐步完善。

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本文认为，我国的保障房政策在其不断完善的过程中还应注意以下问题：第一，保障房首当其冲要解决的就是“居者有其屋”，所以租赁型保障性住房是保障房体系中的主要形式；第二，在环境适宜、制度完善、监管到位的情况下应适当发展出售型产权的保障性住房，给中低收入群体通过自力更生取得产权住房的机会，这也有助于减小社会的贫富差距；第三，应抓紧完成保障房立法工作。自1994年开始，在过去的20年的时间里，我国颁布了很多有关保障性住房方面的各种通知、文件等，但迄今为止，还没有形成《住房保障法》。而《住房保障法》的建立对于规范保障房的分配、保障房管理机构和管理人员的行为以及地方政府的责任将提供强有力的法律依据。第四，对各地保障房的供给规模，应建立合理的数学模型进行测算使其有计划供给，而不是靠中央的指标下达，应自下而上而不是自上而下进行。最后，政府应注意调控商品房市场价格，使商品房回归到一个理性的合理的价格水平，让大部分百姓买得起房，而不是望房兴叹。

本文为河北省社科联课题（课题编号：201303026）

主要参考文献：

[1]卢贾，董征.我国保障性住房政策演变与构建[J].中国房地产，2012.1.[2]崔雪飞，刘翠华.论城市保障性住房政策的完善[J].中共青岛市委党校，青岛行政学院学报，2011.5.[3]邹桃凤.保障性住房政策优化研究[J].企业导报，2013.4.------------最新【精品】范文