第一篇：分析青海油田基地物业管理的发展模式
分析青海油田基地物业管理的现状及发展模式
内容摘要：本文认为工矿企业的物业管理要有自己的发展模式。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对石油行业的物业管理来说，质量理念和服务理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的改革，才能适应发展的需要。物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。
关键词： 物业管理
管理模式
以人为本
服务意识
市场化
一、青海油田基地的介绍：
中国石油集团公司管辖的青海油田企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。油田企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。青海油田敦煌石油基地自1984年建设以来，已完成建筑面积641万平方米，建成住宅16141套，有居民5万多人。已形成小型城市的规模，是集生产决策、科研教育、医疗卫生、后勤生活供应、多种经营、职工培训、轮休、退养为一体的石油基地。各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过上千个，从事物业管理工作的人员达到近千人。它不但是基地的管理者，同时也是油田的一个社会服务性单位，它所管理着敦煌基地10个住宅小区，服务设施95万平方米，绿化面积223.94公顷，环卫面积268万平方米，办公楼面积41362平方米。多年以来，以科学的管理，优质的服务，赢得了广大油田职工的认可和称赞，并多次获得局、地区、省部级颁发的“先进厂处”、“全省物业管理先进企业”、甘肃省城市物业管理“优秀住宅小区”、全市造林绿化—“模范单位”以及中油集团“优秀住宅管理小区”等荣誉，2001年被国家建设部授予“全国物业管理示范住宅小区” 荣誉称号。这就是以强烈的责任感和服务基地的决心，在油田广大职工中树立起来的良好形象，同时也使企业的信誉度有了很大的提高，并且使企业也具有足够的含金量。这才是企业谋求生存，不断发展的生命源泉。
总公司对关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像青海油田这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。随着基地建设任务的基本完成，基地的管理已由建设之初的基本建设管理逐步向社区物业化管理过渡。对于特殊环境中发展起来的石油基地，物业管理还是一个全新的理念，没有现成的经验可以借鉴。同时由于物业管理起步较晚，物业管理市场基础还比较薄弱，还存在一些与新形势不适应之处，本文从青海油田敦煌石油基地现状及目前的运行情况谈起，探索一条适应于敦煌石油基地实际情况的物业管理方法。
二、青海油田物业管理的现状
(1)现有的物业管理中尚有传统管理的模式
由于基地物业管理工作刚刚起步，管理内容相对比较单一, 只是单纯负责部分办公楼及庭院的卫生、绿化、水电暖管网维护及其它服务工作。管理机构、管理职能尚不健全，还没有摆脱传统的行政型、福利型管理方式，物业管理提供的劳务基本是无偿的，管理经费仍然依靠补贴，这样就造成管理范围越广，单位负担越重的被动局面。
(2)尚未形成市场经济的物业管理理念
物业管理员工和用户在思想观念上与现代物业管理理念存在较大差距：一方面物业管理公司的员工基本上是原行政性房管单位的职工，专业素质相对较差。思想上缺乏服务意识和市场意识，缺乏竞争观念；另一方面，用户还未形成“业主”意识，对物业管理内容了解甚少，加之石油基地居民福利意识较强，对有偿物业管理服务从心理上不愿接受，大多数消费者还没有形成正确的物业管理市场的消费意识，消费要求仍停留在无偿服务的理念上。这样就让业主和用户觉得“有偿和无偿一个样，管理和不管理一个样”，从而形成了恶性循环。
(3)没有形成真正意义上的物业管理市场
目前我局还采用的是物业业主与物业公司二者含糊不清的旧物业管理模式，这样既不利于物业管理公司的长远发展，也不能满足广大物业业主的需要。物业管理要顺应时代的要求，一则业主需要选择物业管理单位，二则物业管理公司也需要选择物业，但是目前青海油田这种物业管理市场还没有真正形成，故而缺乏竞争的市场机制。这就造成了用户或者说业主因物业管理公司的服务、管理不到位而欲炒物业管理公司的“鱿鱼”时，却因为没有物业管理市场，而难以找到其它物业公司来代替，只能听之任之。同时这样也不利于提高物业管理公司的竞争力、不利于促进物业管理公司的长远发展，更不利于社会化、专业化的物业管理市场的形成。
(4)服务理念的滞后
众所周知，物业管理的主要工作是提供服务，它使管理、经营通过服务进行表现，其服务的对象是业主（用户）和物业使用人，物业管理通过向业主和物业使用人提供优质服务而从中获取利润，确切地说：物业管理企业的“产品”就是“服务”。它能在残酷的竞争中脱颖而出，靠的就是它比其它企业能从日常需要提供更优质的“产品”---服务，并且也认识到服务质量的高低将会直接影响到物业管理企业在市场中的生存和发展，因而“以人为本，业主至上”的服务理念已成为众多物业管理企业的共识。
三、青海油田基地物业管理初步解决设想
（1）实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。（2）实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。
（3）实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。
（4）加强基地物业管理的服务
我们都知道物业管理不是一时一事一人，而是长期的为一群人提供多样的服务，这是因为业主中文化层次不同、年龄不同、职业不同，各自的自身修养及道德修养也不同，所产生的服务要求也不同，特别近几年来随着社会生产力的不断发展和人民生活水平的不断提高，人们越来越重视生活质量和工作质量，这就给物业管理企业提出了一个更高的要求，必须为业主和物业使用人创造一个适合现代人居住和工作的理想环境，如果物业管理企业服务意识不强，达不到物业使用人需要的普遍要求，或者管理不到位，水平不高，就可能被市场所淘汰，并通过一系列连锁反应，则完全可能造成更大的负面影响，使对再发展产生很大的阻碍。因此作为物业管理企业我们强调：“服务为本”，这不单单是通过优质的服务使物业保值增值，更要在日常的清洁、绿化、维修等方面也要得到用户的认可和满意，通过优质的服务使之成为可信赖的朋友。并从中取得良好的经济效益，同时也可构筑起有利于人与人之间沟通渠道，以达到人与自然和谐、人与文化融通，以及健康、开放的工作和生活环境。由此可见物业管理企业的服务质量是企业的立足之本，是塑造企业品牌的生命之源。
三、青海油田物业管理的定位和基本思路
物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。
根据青海油田基地的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，青海油田基地物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从青海油田基地的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。
四、青海油田物业管理今后发展模式
集团公司大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：
1、走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。青海油田矿区开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。
2、走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路。
3．走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的要求，对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发挥规模效益。
5．加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。
6、物业管理必须走市场化的道路，新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。但是敦煌石油基地的物业管理与其它如房地产的物业管理既有相同之处，更有其自身的特点。目前尤为重要的是培育石油基地物业管理市场，但市场的培育和发展需要好的制度和体制作保障。因此有关部门应从长远考虑，从有利于物业管理发展的角度着手，积极制定物业管理的方针政策和法律法规，建立适应市场经济的油田物业管理新体制，帮助解决和协调物业管理公司与居委会、专业管理部门的关系，给予物业管理企业发展和壮大的空间，营造物业管理服务交易的良好环境。只有这样石油基地物业管理市场才能健康、协调、迅速发展起来。
参考文献：
1、杨文士,张雁.管理学原理.北京:中国人民大学出版社,1994.120
2、王芳华,现代企业管理.上海:复旦大学出版社,1989.86-102
3、郭西强，名牌发展战略理论与实践.兰州:甘肃人民出版社
4、迟福林,国企改革与产权.北京:外文出版社，1998.124
第二篇：青海油田实习报告
青海油田实习报告
实习目的：
第一，深入地了解国企的运营环境，并且将学到的知识应用于实际工作中； 第二，在实践中掌握自己的不足，测试自己的能力，进而更好地提高自我。第三，结合理论与实际，更好的完成毕业论文。实习岗位： 材料保管员 公司背景：
青海油田位于柴达木盆地西北缘，被昆仑山、祁连山、阿尔金山所环抱。青海石油勘探从1954年开始，截止2007年底，青海油田累计发现地面构造140个，找到不同圈闭、多种储集类型油气田22个，其中油田16个，气田6个。累计探明石油地质储量34765万吨，控制石油地质储量5999万吨，预测石油地质储量41505万吨，探明率为16.2%；探明天然气地质储量3066亿立方米，控制天然气地质储量644亿立方米，预测天然气地质储量2345亿立方米，探明率为12.3%。油气资源探明率还很低，石油、天然气勘探的潜力巨大，前景十分广阔。目前，青海油田是继四川、长庆、新疆之后的全国第四大气区。现已建成涩宁兰、涩格、仙敦、仙翼、南花五条输气管道和一条花格输油管线，总长2000多公里。花格复线正在加紧施工。青海油田在敦煌、格尔木、花土沟建有三个基地。敦煌基地是管理局、油田公司机关和部分二级单位所在地，也是油田教育、科研、多种经营、职工轮休和培训基地；格尔木炼油、化工基地，有一座年加工原油100万吨能力的炼油厂；花土沟原油生产基地是油田勘探开发、生产的第一线，有年产百万吨的尕斯库勒油田。四十多年来，青海石油人，在海拔高、氧气少、自然条件艰苦柴达木盆地，不仅为祖国的石油事业作出了自己的特殊贡献，创造了大量的物质财富，而且培养锻炼了一支特别能吃苦、特别能战斗、特别能奉献的职工队伍，用血汗甚至生命凝结成了以“顾全大局的爱国精神，艰苦奋斗的创业精神，为油而战的奉献精神”为核心内容的柴达木石油精神 实习过程: 2014年2，3月，我在青海油田物资装备公进行了为期两个月的实习。物资装备公司主要负责油田上物资的发放与转运。主要分以下部门：材料部，司机部，验收部，采购部，财务部等。而我被分到材料部做材料保管员。
材料部有13个库房，每个库房负责的材料有所不同。如一号库房负责汽车上的零件，例如螺丝，轮胎等；二号库房就负责日常办公用品，例如桌子，拖把等。每个库房分工很详细，并且有专门的记录簿。作为材料保管员也分成3个小组，每组4到5个人，设有专门的组长负责各组的日常工作。
上班的第一天，单位分了个李阿姨作为我的师傅。李师傅先带我在单位熟识了一下单位的环境，然后给我了两本小册子：一本是岗位责任制，一本是材料介绍，主要是材料的分类，用途，特点的介绍。
我和李师傅还有一个30出头的阿姨负责五号库房和六号库房，这两个库房的负责节假日的发放品，正逢春节之际，开始的几天时间我们负责库房的材料入库，我们先要查看购料单上的物品数量，然后进行确认，确认无误后签字盖章，最后分类入库。2月十几号的时候就开始物品的发放了，发放的物品主要是食物油，大米，面粉，成箱的苹果等节日的慰问品。如果有人来领东西，现在花名册和领料单上找到他的名字，然后让其签字，确认无误后根据规定发放相应的物资。两个月的时间都很充实，听李师傅说其他组的成员周末都要上班，因为井上的单位需要材料的时候司机岗的师傅们就无固定上班时间，周末都可能会出车，所以材料库不能没有人。
虽然上班的时间并不是很长，但凭自己对单位的认识和从李师傅的聊天中我可以看出这里的职工都很热爱他们的岗位，而且企业对他们激励也很看重。企业的有效激励
1、建立科学的、公正的激励机制。激励的目的是为了提高员工的积极性，影响工作积极性的主要因素有：工作性质、领导行为、个人发展、人际关系、薪酬福利和工作环境等。在制定激励制度时体现了科学性，企业系统地分析、搜集了与激励有关的信息，全面了解员工的需求，不断地根据情况的改变制定出相应的措施。另外，激励制度体现了公正的原则。例如，企业的员工基本上都是本地居民，对于人际关系和工作环境上都有一定的优势，而且在本地兴建起了学校，为解决子女教育迈出了有力的一步。
2、精神激励与物质激励并重。不可否认，高薪与良好的福利待遇在此发挥出了吸引人才、留住人才的效力，但随着员工需求的不断满足，其需求将会变化，产生更深层次的需求。此时，企业在激励时将物质激励与精神激励进行有机的结合，在形式上多样化，保证了实现激励效应的最大化。对于一些工作表现比较突出的优秀员工，企业采用精神激励的方法，给予必要的荣誉奖励。例如，管理者向干得好的员工表示祝贺，最简单的方式是说一句“干得不错”，对他们的工作表示认可。对于渴望社会赞同的员工，管理者公开对他们的成绩表示认可，满足他们的成就感。为了加强团队的凝聚力，管理者还召开会议来表扬那些有成效的团队。
4、对员工分层次进行激励。根据马斯洛的需求层次理论，企业的不同层次的员工对于激励的需求是不尽相同的，很多企业在实施激励措施时，并没有对员工的需求进行认真的分析，“一刀切”地对所有人采用同样的激励手段，结果适得其反。从事简单劳动的员工，创造的价值较低，人力市场供应充足，对于他们采用物质激励是适用的和经济的，采用物质激励会更有效。对于，高层次的技术技术人员和管理人员，来自于内在精神方面对成就的需要更多些，而且他们是企业价值的重要创造者，企业希望将他们留住。因此，企业除尽量提供优裕的物质待遇外还注重精神激励和工作激励，如优秀员工奖、晋升、授予更重要的工作、创造宽松的工作环境。以及尽量提供有挑战性的工作等，出国学习等来满足这些人的需要。
5、了解员工需求，实施个性化激励。在管理实践中，企业对职工中的个人实施有效的激励，首先是以对人的认识为基础。了解其动机和需求。对于不同的员工企业具体分析，采取不同的激励方法，有针对性地进行激励。例如，年轻的员工比较重视拥有自主权及创新的工作环境，中年员工比较重视工作与生活的平衡及事业发展的机会，年龄较大的员工则比较重视工作的稳定性。女性员工相对而言对报酬更为看重，而男性员工则更注重企业和自身的发展。因此，企业在制定激励机制时考虑到企业的特点和员工的个体差异，例如对于新员工企业将其派往一线工作，环境比较艰苦，并为其安排住处，一般都是年纪轻的住在一起；对于上了年纪的员工，企业考虑到其身体状况，基本都派往二线做些稳定的工作。而女性员工都会安排些较轻松的活。根据不同的员工，实施不同的激励措施。实习感悟与总结
两个月的实习生涯很快就结束了，在这短暂的学习中，我结合自己所学，总结出了以下几点并且提出了自己的建议： 国有企业存在的问题 一，监管机制不严格
虽然国有企业福利相当好，有利于对员工进行有效的激励，但其监管制度不严格，迟到早退现象严重，很多员工认为当天下午没事干，便不来单位，在制度上造成了混乱。
二，无竞争机制，难以调动员工积极性
国有企业的工作一般很稳定，一般不降工资也不降职位，只要把本职工作完成就是任务。与私企相比，这是一大弊端，当员工工作稳定后，便缺少把工作做好做优的意识，积极性不高，难以实现企业最大价值。三，工作人员普遍学识不够
私企一般都是通过竞争选用企业员工，优胜略汰，而国企相当一部分是本局子弟，很多是在外面找不到工作，或是学历不够，通过本企业的福利政策在本企业招工，解决工作难题。个人建议
一，加强监管机制，制定一系列相关制度，施行赏罚分明制，严格管制员工的工作行为。
二，施行竞争上岗，提高企业进入门槛
对于优秀者首先考虑其上岗或是提升，而不是根据工龄晋升。对于招进的本局子弟，应限制学历，这样一方面可促进少年儿童的学习欲望，另一方面可有效提高本企业全名素质。
实习的生活很短暂，但在这短暂的时间里我学到的知识却是不可量化的。首先是与李师傅建立了很好的师徒关系，这为我的实习生活增添了不少色彩；其次是巩固了所学的知识，虽然实习中并没有实际运用到大学里学到的知识，但通过自己的总结，发现理论与实际是密不可分的；最后，也是最重要的是我积累了人生的经验，这是很重要的一课，让我了解了国企的基本运营状况，为以后的工作奠定了坚实的基础。
第三篇：中国石油青海油田供水供电公司
中国石油青海油田供水供电公司
青海油田供水供电公司位于青海油田花土沟基地，花土沟基地位于柴达木盆地，属青海省海西蒙古族、藏族自治州范围。盆地内海拔2800~3000m，气候干旱，植被奇缺，氧气稀薄，自然地理条件差。
花土沟基地位于青海省柴达木盆地西端，紧邻尕斯库勒湖北缘。地理坐标为东经90°55,北纬38°17′。海拔高程为2901～2977m。
6×6000kW蒸汽轮发电机组；2×15MW燃汽轮发电机组；3×560kW黑启动柴油发电机组
产品就是水电
中国石油精神：爱国 创业 求实 奉献管理理念 核心经营：诚信 创新 业绩 和谐 安全中国石油企业宗旨：奉献能源 创造和谐柴达木石油精神：爱国 创业 奉献核心价值观：以人为本全面进步经营理念：追求公司价值最大化管理理念：以人为本 科学规范科技理念：创新突破 勇于实践学习理念：立足岗位 学以致用人才理念：企业培育人才 人才奉献企业健康安全环境理念：关心健康 保障安全 美化环境岗位工作理念：事事用心做 人人尽其责企业道德：诚实守信 奉献社会
中国石油青海油田供水供电公司（以下简称供水供电公司），主要承担着花土沟油气生产基地及茫崖矿区的发供电、供转水任务，产品主要是水和电。拥有国家电监委西北电监局颁发的《供电业务许可证》，青海省海西州质量技术监督局颁发的单项电能表、三项电能表、二等活塞压力电三表、互感器、0.5电子位差计等五项《计量授权证书》，青海省水利厅颁发的《取水许可证》。截止2010年年底，供水供电公司资产原值71071.49万元，净值42890.98万元。共有员工561人。其中，男员工423人，女员工138人；具有高级职称人员6名、中级职称人员76名、初级职称人员56名；经营管理人员115人，专业技术人员45人，操作服务人员401人。下设8个机关科室、4个直属单位和9个基层单位。
2010年供水供电公司党委获油田公司“先进党委”荣誉称号；被评为油田公司“党风建设先进单位”；被工程技术服务部评为“创收增效”先进单位;获得青海油田帮扶助困先进单位称号。各专业系统分别被油田公司评为财务资产工作先进集体、规划计划系统先进集体、内控系统先进集体、人事服务系统先进集体
第四篇：油田站场供热模式浅析.
油田站场供热模式浅析
关键词:油田供热;蒸汽锅炉;真空炉;热媒炉;高温热水炉;供热模式;传热强度;热效率
一、油田供热介绍
目前,我国的能源利用率与国际先进水平相比还很落后,平均能源利用率只有约32%,与先进水平相比约低10%左右。特别是石油化工行业既是产能大户也是耗能大户,与其他行业相比还有很大差距,这也意味着在节能降耗上还有很大潜力可挖,因此,如何在石油化工行业采取节能措施,提高热能利用率,对提高我国的能源利用率和石油行业的持续发展有着重要意义。
近几年来随着长庆油田产建规模的快速发展,每年产建规模均在百万吨以上,年油气总产能规模在2003年达到了油气当量1000万吨的水平,2009年更是达到了油气当量3000万吨的水平。伴随着油田的储存、运输的发展,油田站场供热也得到快速发展。特别是自1990年以来,油田站场供热的供热模式也随着供热技术的不断进步呈现出“百花齐放”的状态,由相对单一的蒸汽炉供热、加热炉供热的供热方式,逐步发展到蒸汽炉供热、热媒炉 #8197;(导热油炉)供热、真空加热炉(含分体式真空炉)供热、高温热水炉供热等多种供热方式并存的局面。另外,各种供热炉的单台供热能力也在发生变化,有小型设备大型化的趋势,特别是作为油田专用设备的真空加热炉 #8197;(含分体式真空炉)的单台供热能力由1.25MW提高到7MW,已达到或接近部分小型蒸汽炉和热媒炉的单台供热能力。在上述供热模式的使用过程中,油田站场的供热已逐渐显出供热工艺流程不统一、不同站场供热设备难以调配、管理困难等问题,且部分供热模式还存在工程投资高,运行成本高、热能利用率低等较为严重的问题。因此,为使长庆油田的供热模式趋于安全、经济、合理,如何合理确定油田站场的供热模式成为当前急需解决的重要问题。
二、油田供热的现状、存在的问题及对比分析
长庆油田产能建设的站场供热由早期的蒸汽锅炉供热模式逐步发展到20世纪80年代的蒸汽、热水相结合供热模式;之后,在供热技术的进步推动下,到20世纪90年代中期,在油田的大、中型站场 #8197;(如油气集输联合站、集中处理站、长输管线的首、末站和中间站)逐步在部分站场开始尝试使用高温热水炉、热媒炉、真空炉、分体式真空炉等多种供热模式;小型站场 #8197;(如增压点、计量站、供水站等)基本上均采用常压开式供热模式。为了贴近实际情况和分析问题,同时考虑到小型站场供热已经较为成熟,只将1991年以来各种供热模式的使用情况和存在问题进行分析。
(一)各供热模式在联合站、集中处理站、长输管线使用状况 各供热模式在油田使用状况见表1: 表1各供热模式在油田使用统计表 项目 使用的站场数量 供热模式的使用频率 代表性站场
蒸汽炉供热 12 28.57% 靖一联、靖二联、王窑集中处理站、靖惠管道首末站、洛川分输站、悦乐联合站、华池集油站等
热媒炉供热 3 7.14% 靖惠管道中间站、西一联、西二联
真空加热炉 26 61.90% 油一联合站、侯市集油站、扬米间集油站、云盘山联合站、姬塬集油站、白云山联合站等 高温热水炉 1 2.39% 白玉山集油站
(二)油田应用的几种供热模式的供热工艺原理及相应优缺点
1.蒸汽锅炉供热模式:主要用在联合站、集中处理站、长输管道的首末站等一些大、中型站的供热 #8197;(包括原油加热、保温和站内采暖)。其原理是锅炉产生的蒸汽分别进入生产换热装置和热水换热机组,经降温后变为凝结水流至软化凝结水罐,再由给水泵升压后送至锅炉加热蒸发,如此往复循环,达到站内供热的目的, 原则性热力流程图如图1所示: 图1蒸汽炉供热模式原则性流程图
蒸汽炉供热模式的优点是:自动化程度较高;介质温度高,有利于提高传热强度;供热负荷与需用热负荷有较好的适应性,在基本负荷有保证的情况下,不会出现“大马拉小车”现象;工艺成熟,便于操作和站内管线吹扫;热介质为水,既便宜且就地取用方便。
蒸汽炉供热模式的缺点是:虽供热设备自身热效率高,但整体热能利用率较低;对自控水平以及给水水质要求较高;锅炉的单台容量确定要受到站内基本供热负荷制约,否则运行中会出现“大马拉小车”现象;此外,由于跑、冒、漏及凝结水的二次蒸发,致使凝结水难以全部回收,凝结水回收率最好的系统也只能达到70%左右;辅助设备较多。
2.真空锅炉 #8197;(含分体式真空炉)供热模式:在现有的一些集油站、转油站、加热站等一些中小型站的供热 #8197;(包括原油加热和站内采暖),基本上采用真空加热炉进行供热。其供热原理是:燃烧产生的高温烟气将锅内的加热沸腾,产生蒸汽,蒸汽通过加热盘管把热量传给被加热介质后冷凝成水,水又落下,再次被加热成蒸汽,如此往复循环形成热平衡状态,同时由于蒸汽冷凝,在炉壳内形成真空产生负压。原则性热力流程图如图2所示: 图2真空炉供热模式原则性流程图
真空炉供热模式的优点是:热效率高 #8197;(可达88%~90%);热交换在锅内进行,初始热能损耗小,无热力管网热损失,整体热能利用率高;实现了加热介质和被加热介质的变相传热,传热强度大、效率高,有效减小了换热套管的面积,并使加热炉的体积得到有效减小;此外,由于水在炉内封闭循环,水损失小且不需进行水处理。
真空炉供热模式的缺点是:炉内介质温度较低,加热温差较小;单台设备价格较高,另由于加热炉内油加热盘管和采暖加热盘管制造时已固定成型,油、水加热负荷被相对固定,不能根据油加热负荷和采暖负荷的大小进行合理的动态热量分配,始终需根据较大一侧负荷确定炉子负荷,使得“大马拉小车”的现象始终在其中一侧出现,从而易造成设备选型扁大和运行中的能源浪费;受炉子体积制约,加热盘管面积受到限制,故单台容量较小 #8197;(目前一体式最大为1.25MW、分体式最大7MW)。
3.热媒炉 #8197;(导热油炉)供热模式:主要用在联合站、集中处理站、长输管道的首末站等一些大、中型站的供热 #8197;(包括原油加热、保温和站内采暖)。热媒炉 #8197;(导热油炉)原理是燃料在炉内燃烧产生的高温烟气加热炉内快速流动的热媒 #8197;(导热油),热媒 #8197;(导热油)获得热量后用循环系统将其分别送入生产换热装置和热水换热机组等用热设备,热媒 #8197;(导热油)与用热介质充分换热后重新进入热媒炉 #8197;(导热油炉),如此往复循环,达到站内供热的目的,原则性热力流程图如图3所示: 图3热媒炉供热模式原则性流程图
热媒炉供热模式的优点是:导热油可提供高达350℃的高温热源而系统压力只有5~8MPa,系统安全性较高;一套热媒炉系统可提供不同温度段的用热设备,并可根据热端热负荷变化自动调节系统热量分配;与蒸汽炉相比系统用水处理规模小、维护费用低,非常适用于水资源非常短缺的油田站场供热;导热油稳定性好,对炉子本体基本无腐蚀,炉子使用寿命长;运行过程中基本不存在跑漏现象,整体系统热能利用率较高。
热媒炉供热模式的缺点是:由于炉子介质平均温度较高,导致热媒炉排烟温度高,使热媒炉自身热效率在相同条件下热效率较低 #8197;(设计效率一般在81%~85%之间);导热油为专用油价格较贵成本高,且介质老化更换对环境影响大,不宜就地处理;辅助设备仍然较多,设备价格较高,工程投资较大。直接用于大罐保温时,会引起加热器原油侧结焦,降低传热效率。
4.高温热水炉供热模式:高温热水炉供热是结合蒸汽、和热媒炉的特性,为减少水处理规模,避免蒸汽供热模式由于跑帽漏造成的大量水损失和热能损失,同时避免热媒炉供热模式采用价格高的专用导热油,利用水在不同的压力下具有不同的饱和温度这一特性,推出了高温热水炉供热这一供热模式。可用于联合站、集中处理站、集油站、长输管道的首末站等一些大、中型站的供热 #8197;(包括原油加热、保温)。高温热水炉工作原理是燃料在炉内燃烧产生的高温烟气加热炉内流动的热水,水获得热量后成为相应饱和压力下的高温热水 #8197;(温度可达130℃~160℃,相应饱和压力为0.202~0.63MPa),用循环系统将其分别送入生产和采暖等用热设备,高温热水与用热介质充分换热后重新进入高温热水炉加热,如此往复循环,达到站内供热的目的,原则性热力流程图如图4所示: 图4高温热水炉供热模式原则性流程图
高温热水炉供热模式的优点是:单体设备热率高,设备价格低,系统工艺可靠,安全性较高;可根据热端热负荷变化自动调节系统热量分配;与蒸汽炉相比系统用水处理规模小,维护费用低,适用于水资源短缺的油田站场供热;与真空炉相比具有传热温差大的优势,特别有利于有较大生产保温负荷的站场供热;使用的热载体为水,而水性能稳定,经过适当处理可避免水对炉子的腐蚀;运行过程中载热体循环使用只有轻微的跑漏现象,故整体系统热能利用率也较高。
高温热水炉供热模式的缺点是:为了防止运行过程中出现汽化,提高了供热末端的工作压力,从而使整个供热系统在较高压力下工作;辅助设备仍然较多。(三)各供热模式的主要性能参数对比
为了便于比较和说明问题,选用相近供热能力的供热设备进行性能参数对比。具体见表2: 表2供热设备性能参数对比表
项目 蒸汽炉 真空炉 热媒炉 高温热水炉 供热能力 4t/h 3MW 3MW 3MW 热载体 温度
热效率 89% 90% 84% 89.5% 燃气消耗量(m3/h)362.36 358.33 383.92 360.34 燃油消耗量(kg/h)305.15 301.75 323.32 303.44 排烟温度 180℃ 170℃ 240℃ 175℃ 炉壳工作压力MPa 1.0-0.03 ~-0.01 0.5~0.8 1.0 设备价格
(万元)34.6 79 85 36.5 对外传热方式 外部
换热 炉内换热 外部换热 外部换热
适用燃料种类 煤、油、气 油、气、(煤)油、气 煤、油、气
从表中可以看出,除热媒炉外这几种供热模式的设备自身热效率基本接近;热媒炉的传热温差最大,但由于排烟较高导致热效率最低,燃料耗量最大;真空炉热效率虽最高,但其热载体温度最低,只适用于被加热介质升温不太高的站场。
三、油田现用各供热模式的静态经济性分析
为了定量说明问题,我们假设在某一联合站选用2台3MW 燃油供热设备,站内采暖、保温负荷为2MW。进行经济对比分析。
1.基础数据。根据联合站生产特点,为便于比较,在经济性分析中统一采用如下基础数据: 运行时间按每年300天计;夏季按120天计;冬季按180天计;
每天运行时间按18小时计;运行台数:夏季按一台运行;冬季按两台运行;燃油价格:2000元/t;电价:0.50元/度;水价:2.7元/t;人员工资 #8197;(含福利):1.14×22000=25080元/人·年;需用构筑物建筑面积: 蒸汽炉 280m2;真空炉80m2;热媒炉150m2;高温热水炉150m2;设备折旧费按20年直线折旧进行计算。维修费按设备折旧费的30%计算。
2.工程投资对比。按相同的供热能力和相同的外部供热条件来设置主、附设备和配套设施,对工程投资进行估算,具体如表3。表3工程投资对比表
项目 蒸汽炉 真空炉 热媒炉 高温热水炉
供热主设备(万元)34.6×2 79×2 85×2 36.5×2 水处理设备(万元)8×2 0.5(电子型)4 6 生水泵(万元)0.6×2 / 0.6×2 0.6×2
循环水泵(万元)0.85×2 0.85×2 0.85×2 0.85×2 补水泵(万元)0.3 0.3 0.3 0.3 采暖换热器(万元)1.2 / 1.5 2 分汽缸(万元)2.5 / / / 凝结水回收装置(万元)4.5 / / / 20m3生水罐(万元)3.81 3.81 3.81 3.81 安装、主材费(万元)35 30 45 48 土建部分(万元)33.6 9.6 18 18 电气、仪表部分(万元)5.5 4.0 4.5 4.5 其他部分(万元)40 40 40 40 总投资(万元)214.51 247.91 290.01 198.51 注:表中投资不含热力管网投资;其他部分主要包括供排水、消防、防腐、工程管理、勘察设计等部分费用。
3.主要经济指标对比。主要经济指标计算夏季按运行一台计算,冬季按运行两台计算。各供热模式具体经济指标见表4。表4主要经济指标对比表
项目 蒸汽炉 真空炉 热媒炉 高温热水炉
燃料消耗量(t / a)2900.2 2607.12 2793.5 2621.7 耗水量(m3/a)2793 1632 1632 1965 耗电量(104kW·h / a)68.35 61.86 90.43 67.93 导热油耗量(m3/a)/ / 8 / 需用人员(人)10 6 6 6 注:导热油耗量按一次灌注,每十年更新一次,将其用量分摊到各年。4.运行费用对比。各供热模式的运行费用计算见表5: 表5运行费用计算对比表
项目 蒸汽炉 真空炉 热媒炉 高温热水炉
燃料费(万元 / a)580.04 521.43 558.63 524.34 用水费(万元 / a)0.76 0.44 0.44 0.53 耗电量(万元 / a)34.18 30.93 45.22 33.97 导热油费用(万元 / a)/ / 0.85 / 人工费(万元 / a)25.08 15.05 15.05 15.05 折旧费(万元 / a)11.91 13.77 16.11 11.03 修理费(万元 / a)3.57 4.13 4.83 3.31 运行费用(万元 / a)655.54 585.75 641.13 588.23 注:表中费用没有计算税费。
四、油田现用各供热模式经济性分析的结论
1.从上面各供热模式的工作原理、优缺点以及简单技术经济分析,不难看出,在供热能满足油田站场工艺用热需求的条件下,从工程投资和运行费用两项指标来看,鉴于供热模式的优缺点,在油田产建设计中,大、中型站场 #8197;(油气集输联合站、集中处理站、长输管线的首、末站和中间站、集油站等),应首先选用真空炉和高温热水炉这两种供热模式。
2.我们认为这两种供热模式,既克服了导热油炉加热介质价格贵和更换介质对环境影响大的缺点,也克服了蒸汽锅炉供热的冷凝水回收困难损失大的缺点。另外由于这两种供热模式与蒸汽供热方式相比介质损失小 #8197;(特别是真空炉水在炉内循环几乎无水损失),且对补充水要求相对降低,因此相应水处理设备规模大大减小,使工程投资也相应减小。
3.真空炉和高温热水供热模式与蒸汽锅炉供热和导热油炉供热模式相比,具有明显的技术经济优势,运行费用低,工程建设投资小,且整体系统热能利用率高。真空炉和高温热水供热模式在油田部分站场已得到使用,虽然规模不大,采用的站场目前还不是很普遍,但使用效果均反映良好。达到了节能供热的目的。可见真空炉和高温热水供热模式的推广使用是可行的。
当然真空炉和高温热水供热模式也存在一些问题,如热介质温度与蒸汽锅炉供热和导热油炉供热相比较低,无法满足被加热介质升温高的工艺要求;另换热温差偏低,需增加盘管或换热器的换热面积等问题。因此在实际选取供热模式过程中,还应从实际出发,采用符合具体工艺要求和当地实际的供热模式。
五、油田供热模式的选用几点建议
以上分析结果虽是根据实际应用情况作出的,但仍带有部分理想和假设的成分,没有对采用不同燃料 #8197;(如燃煤、燃气)时的情况进行分析,也没有考虑油价波动的影响。因此,该结论也不能带有绝对性,只是一种供热模式的选择趋势。在油田站场供热模式选用中,还应具体情况具体确定。1.在供热模式的选取中,应考虑被加热介质的温升问
题,不能为了提高传热强度和减小换热器面积,而提高热源热载体的温度,使得具有技术经济优势的供热模式被排除在外,人为造成供热模式的选用不合理。2.在确定集输工艺流程时,应克服温差越大,传热系数就越大的思想,确定温差应以满足需要为准。
3.在供热模式的选取过程中,不能仅从工程投资和运行的经济性方面考虑,还应考虑当地的环境资源情况,例如水资源特别短缺时,就应将热媒炉供热模式作为选取方案之一。
4.由于我国油气资源为严重短缺资源,而目前的联合 站、集中处理站、集油站等的供热基本采用燃油或燃气,每年消耗了大量油、气资源,既不经济也不符合国情。由于煤资源在我国相对丰富,且价格便宜,因此,建议在交通方便且距煤源较近的油气集输站场采用燃煤供热方式,并尽快在油田展开试验和推广,这样既有利于节省短缺的油、气资源,也有利于降低油田站场供热成本。
作者简介:朱治科 #8197;(1965-),男,河北永年人,西安长庆科技工程有限责任公司公用工程设计部工程师,研究方向:热能动力工程设计。
第五篇：浅谈物业管理顾问模式
浅谈物业管理顾问模式
近年来，顾问管理模式在物业项目招投标中受到开发商的青睐，主要原因在于开发商借助物业管理公司的品牌效应和成熟的经验能迅速打开销售或租赁市场并建立自己的物业管理队伍。物业管理公司一般认为委托项目更能体现公司的管理实力，项目持久而收益高。但是顾问管理项目具有“短平快”的特点，造成的社会影响更广泛，对扩大业务也有重要作用。
物业管理顾问--发展历程
20世纪80年代初期，国家百业俱兴。国民生活水平的不断提高，使房地产业逐渐走俏并继而升温；作为居住文明的要件之一，物业管理也随之波生潮涨，其表现特征则是在房地产业发展高潮的90年代初，物业管理顾问公司也是数量激增，一边观察着行业的发展，一边聆听着业主的呼声，在摸索中缓慢前进。正所谓“林子大了什么鸟都有”，因各物业公司成立的原因、起点、目的各不相同，导致各物业公司的管理水平也是天壤有别。这就为高水平的物业管理向外输出埋下了伏笔。90年代中期，北京及沿海地区的一些“科班出身”的物业公司便开始出山，根据市场需求拓展物业管理顾问业务。
其内容有三：
一是地产商不惜重金聘用正牌物业担任物业管理顾问商或管理商，提供先进管理、优质服务，并使物业保值升值作为销售的一大卖点，以凝聚超强人气，取得最大销售成果；
二是向当地身单体薄的物业公司灌输内力，提供管理咨询服务；
三是内地许多物业公司也感受到市场的潜在压力和潜在商机，开始邀请深圳、北京、上海三个城市的物业公司去传经送宝，以壮大自身实力，树立品牌，提高社会知名度。
1994年，深圳市莲花北村首次实行了招投标决定物业管理顾问单位；1996年，鹿丹村在全国首次实施物业管理公开招投标，其结果是刺激了深圳市物业管理市场飞速发展。1999年5月，全国物业管理顾问工作会议在深圳召开，深圳物业管理的经验引起了全国同行和不少城市政府领导的关注，此后，在深稍具品牌的物管企业“北上”之势狂飙突进，纷纷在内地抢滩登陆，攻城掠地：开元国际进军桂林，莲花和华侨城入主山东，国贸占据重庆，福田进入苏州和南昌，中航抢滩天津，科技园进入南京，万厦进入昆明，金地在华中也造成很大影响，北京更是成为万科、长城等多家深圳物业公司进行角逐的战场。真是一番好景象：“鹰击长空，鱼翔浅底，万物苍天竞自由”。
顾问咨询服务领域最早的物业管理类型仅限于住宅小区，但完善的物业管理服务逐渐成为楼盘租售不可缺少的重要因素，更能为开发商在物业市场建立良好的商誉，物业管理类型也随之而向其他领域快速渗透：写字楼、别墅、超大型综合项目、超高层物业、酒店服务式公寓、商场、工业厂房、医院、院校、军区后勤、政府大院、会展中心、海滨浴场、公园、旅游景点等等。物业管理顾问咨询公司从社会上引进大量专业人才，加重自身砝码，为涉猎更多的咨询领域提供最大可能性。顾问咨询服务内容最早的物业管理顾问范围比较简单，仅限于老三篇：保安、清洁、维修。但随着物业管理市场竞争日趋激烈，生存压力越来越大，部分物管公司开始跻身广泛的特殊物业领域，创下了各种物业类型管理的先河。
物业管理公司凭借自己的经验与教训，对各专业总结出一系列的科学管理方法，并将之向社会进行推广，形成了以下顾问咨询领域：辖区内日常保洁、保安、维修或单项管理与服务；楼宇内机电设备选型及专项维护管理；电梯选型及专项维护管理；智能化系统专项设计与维护管理；楼宇自控系统优化设计与维护管理；物业策划设计阶段工程顾问；物业入伙前期物业管理顾问thldl.org.cn；入伙专项物业管理顾问；楼宇销售与租赁管理；物业管理概念培训；ISO9000、ISO14001培训及认证；资料档案管理；物业管理财务培训；创建达标培训等等。
物业管理顾问--不同的顾问模式
由于各物业公司自身的实力状况、人才储备、发展目标的不同也决定了其市场占领能力、发展方向不一样，所采取的顾问模式也不一样：
A、知识输出型。
还有一些物业公司自身具有一定的品牌，在长期的物业管理中积累了大量可观的原始数据、资料，并对之进行整编，形成规范的文字资料，然后对外提供物业在不同阶段的知识输出，但不派人进行辅导、培训。好象是拿出一大堆烧饼，让不同的客户根据自己的饮食方法进行自我消化。
B、实力输出型。
对于较具实力的品牌物业管理公司，服务对象侧重于内地一些名牌地产公司，在地产公司财大气粗的激情演说中根据其需要精心策划一系列管理方案，并派专业人员对管理方案进行实施，在地产公司微闭双目细细品尝这绝妙“满汉全席”的同时获得丰厚报酬；
C、常规服务型。
部分物业公司受自身的社会知名度、实力影响，所提供的服务内容有限，竞标价格也相对较低，但迎合了内地刚起步的地产公司胃口，派驻专业物业管理顾问对地产公司所开发的物业提供常规性、日常物业管理顾问服务，合同时间一般为一年左右；
D、专业顾问型。
部分物业管理公司根据自身的特长，向客户提供不同的专项物业管理顾问，如保安、机电设备维保、入伙、创建达标、ISO9000审核认证等。这些专项物业管理顾问性质也不一样，时间也有长有短。
开元国际物业管理顾问服务模式深圳开元国际公司采取的模式，是由专家组成物业管理顾问团，定期到项目现场诊断体系的问题、提出解决方案、规划体系未来、与驻场物业管理顾问在现场对客户进行指导、培训、答疑、演练等各种形式相结合。
在项目前期介入阶段，制定项目策划书；对项目进行精确分析之后，制定物业管理顾问咨询工作内容，然后把每一个工作内容分解到工程的每一个阶段，确保服务的全程性、全方
位性；通过确定高效、科学的咨询范围而制定在物业开发的各个阶段的顾问目标，在物业施工、预售、竣工、接管验收、入伙、日常运作各个阶段中，向客户提供不同的精准化服务：
A、施工、预售阶段：
发现设计缺陷、优化设计、完善设计细节、降低工程造价，提高房屋建造质量、保证使用功能，协助楼房销售，高标准管理售楼处；
B、竣工、接管验收阶段：
协助组建物业管理公司，协助物业公司熟悉房屋建筑、设备情况，熟悉验收标准，按标准接管物业。
C、入伙阶段：
提供全套资料样本，物业公司熟悉掌握各岗位职责，掌握入伙工作内容、程序及流程，顺利入伙。
D、日常运作阶段：
①协助物业管理商建立符合ISO9001国际标准的质量管理体系；
②协助物业管理商建立符合ISO14001国际标准的环境管理体系；
③物业管理商员工素质有明显提高，具备独立管理、作业的能力；
④协助物业管理商形成特有的企业文化，形成核心团队，对企业发展充满信心，建立高效率的管理体系，并具备有自我改进的能力；
⑤协助物业管理商达到市优、省优、国优小区标准，打造企业品牌。
深圳开元国际物业公司通过向客户传输物业管理行业的前卫信息、科学管理方法、先进的物管理念，并通过自身的人才优势，为项目选送优秀的物业管理专业人才，向开发商输入最新行业管理模式，为客户提供超值服务，把一个个“灰姑娘”变成“美仙女”。
物业管理顾问输出居危思危目前的物业管理顾问市场存在着诸多隐忧，如果不予以高度重视，将会带来不可估计的后患。虚假招投标，为人作嫁衣。在深圳物业管理外拓内地市场前期，招投标的问题非常严重：招标过程不规范，招标单位不守信诺，地方保护主义和暗箱操作决定了区域的物业管理市场发展前景堪虞。竞争激烈，恶性压价。僧多粥少，为争一席之地，几家甚至是十几家物管公司各自排兵布阵，刀枪相见，通过恶性压价而取得项目，形成了少数物业公司管理规模空前扩大，但利润指数却不见长的局面。政府不重视，住户不理解。
内地对物业管理的接受程度仍然是外拓市场的物业管理企业最头疼的问题。在异乡孤军
作战，常常是举目四顾心茫然，上到政府部门，下到住户业主老百姓、老太婆，都会来问一句“物业管理是做什么的？” 远程监管不当，事倍功半。部分企业缺乏强有力的监督控制，导致企业资源盲目输出，形成了损失；也有的控制得过密过死，机制没有理顺，利益分配问题没有解决，无法形成共同目标，错失了占领市场的先机。发展前景分析物业管理公司顾问输出的大势不可逆转，这是由国内物业管理市场地区发展不平衡和其日益显现的开放性所决定的。一个物业管理企业要扩大影响，增强实力，保持已有的优势地位，就必须走参与市场、跨区域发展的路子，问题是如何以先进的管理模式、管理手段，同当地的丰富资源与政策优势相结合。
毋庸置疑，这种结合必须来自于物业管理企业本身正确的战略选择：
一、对内地市场进行准确战略定位。
物管企业应当就拓展的目的和目标进行清楚界定，就全国范围内的物业管理市场进行分级，各地的发展特征、取向不一样，进行目标定位必然有所区别。采取相应的高端战略，注目于大城市的中心物业、具有辐射能力的项目，有针对性地拓展。
二、三流企业则可以采取市场补缺战略。
进入中、小城市以形成品牌的建设与延伸，总之，单纯追求经济效益或社会效益均不可取，一定要从长远发展角度上考虑问题。转变思路，突出优势，开展创新。很多公司在内地照搬沿海地区的物业管理模式，最终是画虎不成反类其犬。与当地业主的经济承受能力相联系，对特定的项目应当进行必要的可行性分析，并且必须采取一条适宜于地区文化的解决方案。
物业管理顾问--寻求合作与战略联盟
深圳物业管理企业有人才优势、信息优势，先进的管理经验和管理模式，但是缺乏当地的社会关系资源、政策背景和当地的市场知名度，故而进入一个地区，需要慎重地选择合作方和代理人，尽可能将目标设定为有良好社会声誉的、具备足够物质条件的单位和个人，理顺合作机制，建立规范的现代企业制度，以保证将来的长期发展。同一区域内来自不同区域、不同背景的物业管理企业竞争也将日益剧烈，各地的物业管理市场都将不同程度地在高速发展中步入成熟。“狭路相逢勇者胜”，只有那些富有清醒头脑和远见卓识的企业才能在这日益激烈的市场竞争中杀出生天。
物业管理企业进行管理技术的输出是必然的发展方向，这是由国内物业管理市场地区发展不平衡和其日益显现的开放性所决定的。一个物业管理企业要扩大影响，增强实力，保持已有的优势地位，就必须走参与市场、跨区域发展的路子。在跨区域发展过程中，因为涉及到“水土不服”的问题，进行物业管理顾问咨询工作就是比较理性的选择。但是，如何以先进的管理模式、管理手段，同当地的丰富资源与政策优势相结合，从而取得最大的经济利益与社会效益，这是一个值得不断研究和完善的课颢。
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