2014年我国常规肥料发展空间

第一篇：2014年我国常规肥料发展空间

智研数据研究中心

2014年我国常规肥料发展空间

智研数据研究中心网讯：

内容提要：当前我国氮磷钾肥料利用率水平已进入国际上公认的适宜范围，但仍有较大的提升空间。

当前许多新型肥料仍处于前期预研阶段，技术还不成熟，应用效果不稳定，从当前生产实践来看，肥料工作的重点还是应该放在提高科学施肥水平上，完善施肥技术，推广平衡施肥理念，常规肥料在今后相当长的时间内仍将是肥料应用的主流。

新型肥料是为了解决肥料生产、施用过程出现新问题而在原料种类、养分结构、功效、施用方法、养分释放方式和周期等方面采用新理念、新技术肥料产品。但市场上所谓的新型肥料鱼龙混杂，某些企业以新型肥料为名，夸大功效，炒作概念，误导消费者，影响农民正常购肥，用肥行为。

当前我国氮磷钾肥料利用率水平已进入国际上公认的适宜范围，但仍有较大的提升空间。数据显示，水稻、玉米、小麦三大作物的氮肥、磷肥和钾肥的当季利用率分别为33%、24%和42%，据了解，美国的化肥综合利用率就比我国高出20%，这与土壤有机质含量、施肥品种结构与方法等多方面都有重要联系。

第二篇：我国标语广告的发展空间

我国标语广告的发展空间

【摘 要】时代的变化要求我们要用与时俱进的眼光来研究标语口号的出现和发展规律，探寻正确撰写标语口号的方法。奥巴马的竞选和连任成功，得益于对新媒体的运用，对符号的重视，对字体的选择，对色彩的调度，对时尚的强调，对多模态的规划，这些做法对中国标语广告如何在未来社会中和赢得发展空间具有较大的启发意义。

【关键词】奥巴马 标语广告 发展空间

一、奥巴马的竞选策略分析

奥巴马的竞选成功，无疑得益于推广团队的精心策划，得益于独有的形象识别系统，得益于独到的字体选择和色彩运用，得益于时尚的定位，得益于新媒体的主导。所有的这一切，对于中国标语如何在未来社会中获得发展空间和赢得关注具有较大的启发意义。

1、故事的鲜活性

借着奥巴马的连任，“美国梦”成了不断被强化的字眼。“出身不能选择，但道路可以选择”，这是美国梦的核心和精髓。无论你出身何处，肤色何种，在机会面前人人平等，只要你肯努力，一切皆有可能。美国人鼓励自己，也鼓励每个人勇敢地去创造和实现梦想。

奥巴马连任成功之后，关于他的图书在全世界掀起热销高潮。卓越亚马逊网销售的奥巴马图书，中文版就达28种，英文原版有7种。对奥巴马的关注，几乎覆盖了从草根到精英的各个阶层。与奥巴马相关的图书资料，都在书名或内容上打上美国梦的烙印。奥巴马甚至亲自签售《我父亲的梦想――奥巴马回忆录》的中文版权，希望中国的读者也能理解他的美国梦。

奥巴马擅长于用各种故事来塑造个人形象。几乎每个故事的主题都离不开“爱和梦想”。奥巴马用自己的语言把他的美国梦编织得令人神往，他可以说是最能讲故事、最会讲故事的政治演说家。

2、logo设计的冲击性

希拉里、麦凯恩、罗姆尼、奥巴马等总统候选人都建立了一套完备的视觉识别系统。视觉识别系统的核心是logo标志的设计。在这些竞选标志中，不论是字体还是色彩，奥巴马的标志最具识别性。

2008年，奥巴马提出了“改变”口号之后，设计团队创作了特有的logo标志：一个太阳在美国国旗的红色条纹中冉冉升起，这是一个代表向上、充满希望的“O”型图案，预示着充满希望和变化的新时代。如果与麦凯恩、希拉里的竞选标志进行对比的话，奥巴马的竞选标志更奔放热烈，给人一种积极向上的精神。

3、口号的简洁性

文字有着我们难以估量的强大政治力量。有时候，我们在不经意间就会被特定的文字所说服。

在美国总统竞选活动中，各政党总统候选人都会把自己的政治主张概括和浓缩，提出有力的竞选口号，直指民心。虽然有些口号只不过是华丽词藻的组合，但确实部分口号后来成为了某个总统或政府党政纲领的重要标志。

竞选口号是选战的灵魂和号角，是候选人施政纲领的精华所在，直接关系到选民的接受度和成功与否。2008年，奥巴马就凭借着“改变”和“是的，我们能”等标志性的口号，获得大选成功。

为竞选连任，奥巴马竞选团队在竞选口号的选择上下了一番功夫，测试了很多口号，如：“赢得未来”、“我们不能再等了”、“公平机会”、“永不放弃”等。经过测试和研究，这些口号都无法完全体现奥巴马的竞选精髓，被一一否决。最后，一个简单而具有较强冲击力的竞选口号被确定下来：“Forward（前进）”。这个口号简洁、坚定而有力，在奥巴马连任成功中功不可没。

4、团队的年轻化

随着众多“80后”、“90后”年轻人加入消费和时尚大军，他们所扮演的角色也越来越复杂化，既是制造者，也是消费者，同样也是传播者和引领者。

奥巴马为了从年轻人们身上汲取活力，他所聘请的专业推广团队、形象设计团队基本上都是以年轻人为主。借团队之手，奥巴马把自己打造成一个魅力无限且充满活力的总统候选人。

奥巴马的设计团队和推广团队由年轻人构成，大部分成员都是“80后”。这支团队，是个性十足的新新人类，也是一支充满力量的创意队伍。借助团队之手，奥巴马把自己打造成为新进力量的代表，获得了美国年轻一代的大力支持。也正是这些美国年轻一代，在奥巴马的感召下，成为美国总统竞选的生力军，最终帮助奥巴马赢得了总统选举。

奥巴马抓住了年轻人追求时尚的心理，依据流行的趋势，对自己进行大胆包装，使自己的形象成为美国最流行的时尚元素之一。有关奥巴马的流行产品甚多，包括服装、玩具、饰品等多个领域。奥巴马似乎已成为了一个美国的流行时尚符号。

5、传播的多维性

形象传播，是人们为了吸引公众而人为创设的某种公众形象。在形象传播方面，奥巴马团队对色彩、形状和字体都相当重视，无论是它们制作的标语、印刷品还是网站，都能激起选民们对奥巴马的好感。

Logo和海报都是一种视觉传达方式，通过其简练的字体设计、艺术造型和强烈的色彩冲击等视觉效果，直观地向公众作宣传。在字体设计上，设计团队选择了Gotham时髦字体。在色彩传达上，奥巴马的团队选择了红、白、蓝三色，使用了蓝色做底色。

字体、语言和图像等符号模态的多维聚合所产生的“合力”，一起建构了视觉识别的整体意义，实现了视觉识别系统的整合性传播和宣传功能。

6、字体的时髦性

奥巴马团队选择的字体既庄重又动感十足；字母运用时要么全大写，要么全小写，以便显得更加友好和有亲和性。

随着竞选的如火如荼，奥巴马团队使用的字母逐渐转变为全大写，以便突出权威和力量。字体则选择美国现代字体Gotham，这种字体充满活力和具有现代性，受到选民的欢迎。

反观希拉里团队则选择了传统的衬线字体，字体下面衬以星条纹样的波形曲线。虽然这样的选择可以象征她的传统、庄重和优雅，但缺乏动感和新意。而麦凯恩团队选择的字体更是给人一种老成持重的感觉。两位竞争者的字体都不如奥巴马的字体有活力和动感，缺乏对年青一代的吸引力。

7、视觉识别的变化性

希拉里和麦凯恩都选择了相对稳定的视觉识别系统，希望给选民留下稳固印象。奥巴马则与其相反，针对不同的选民，奥巴马的视觉识别系统也随之变化，以迎合不同选民的胃口。

多变的logo和形象展现看似破坏了视觉设计的一致性原则，但也起到了意想不到的效果，因为多变的视觉识别系统与美国复杂的社会现实相吻合，选民不必挖空心思去解码信息。

设计团队为每个州的选民设计了相应的“州标”，在奥巴马的个人网站上，针对不同族群也设计了相应的标识图案。比如在环保主义者页面中，Logo是日光照耀下的绿色田野；而在孩子的页面中，Logo则是手写笔涂鸦的样式。

族群“特有”标志和形象展现既能直观地获取选民们的好感，又能准确地传达出在不同地域或选战阶段的诉求差异，获得了绝大多数选民的认同。对于设计团队的匠心独运，奥巴马也在公开场合多次表达了感谢。

8、传播媒介的时尚感

互联网已是政治生活中的一股强劲力量，奥巴马的总统竞选成功，也得益于互联网的充分使用和对新兴媒体的充分利用。奥巴马的竞选团队主导了新媒体，充分发挥了网络视频、博客、社交网站的作用。网络成为了奥巴马吸引选民以及与选民互动的最好平台。奥巴马在竞选之初就推出了自己的网站，大量采用了交互模式，用户可以在网站上进行讨论、观看视频和筹款等等。

二、奥巴马的竞选成功对中国标语发展的启发意义

因为张贴的标语有时候只不过是简单的一句或几句话，没有固定的样式，在实际运用中宣传者可能并没有太注意词语的锤炼、字体的选择以及色彩的调度，使得标语往往显得单调乏味，了无生趣。但在信息时代下，社会生活日益丰富，人们的价值观念也不断地更新和重塑，在标语的内容和形式设计上也要显现出异于其它时代的新特点。

1、话语的时尚性

年轻的新一代消费者，越来越追逐时尚。在这种情况下，标语要发挥巨大的功效，其话语的时尚性和流行性越来越至关重要。所以，为了吸引年轻消费人群，标语的内容和形式必须跟上时代的潮流，从时尚性上下功夫。

随着社会的向前推进和人们消费观念的演变，时尚潮流同时也在不断更替。生活在一个信息高速流转时代的年轻人，必然深受浸淫，在价值观念、行为方式等各个方面都呈现出新特征。许多文化模式对他们而言不再是一种束缚，他们很容易打破固有的语言系统，表达出自己的东西。来源于年轻人对生活和社会理解的网络语言，开启了一个新时代的大门。

2、标语的故事性

丹尼尔?平克在《全新思维》中认为，从信息时代进入概念时代，右脑具有决胜的意义。他总结了6种右脑能力表现的形式：设计感、故事感、交响能力、共情能力、娱乐感和探寻意义。在将来，这六种能力将会重塑我们的世界，引领我们的生活。以说服为主的行业领域，比如广告、标语、咨询、顾问、销售等领域，故事性是必不可少的元素。故事感有助于建立关系，消除孤独感，从而激发人们的活力。

反观国内的很多标语，平铺直叙，缺乏故事感、娱乐感、共情感或意义感。禁止性的多，倡导性的少；冷漠强硬的多，温馨可亲的少。平铺直叙的多，轻松幽默的少。

随着中国社会发展，标语的话语将会逐渐转变，其内容也由严肃认真转向轻松活泼。宣传内容和方式也趋向标准化、专业化。触动心灵的标语，所带来的效果更佳。

3、表达的多模态性

未来的标语设计应该是多模态的聚合，宣传效果不能仅由文字来完成，而是应该与符号、形状、色彩和新媒体相结合，发挥统合的视觉效应，争夺更多得关注目光。

多模态话语是指运用视觉、听觉、味觉、触觉等多种感觉，通过文字、图形、图像、色彩、声音等多种表意系统进行交际的现象。

随着多媒体的飞速发展，交际活动中多种符号交互运用的现象越来越突出，人类话语世界出现了数字化和多模态化的特点。话语不再仅以单一的文本模式展现，还以音频、视频等多模态表达。

4、字体的选择性

标语字体是根据特定需要进行设计的，在基本字形的基础上装饰而成，在一定程度上摆脱了原有结构的约束，以达到加强文字的意义和富于感染力的目的。

标语字体运用夸张、明暗、装饰等手法，以想象力为基础，重构字形，来加强文字的渲染力和丰富字体的内涵。在标语的传播过程中，文字起到的作用是向大众传达组织或个人的意图和各种信息，在字体设计中，要充分考虑文字的整体信息和所要达到的诉求效果，传达给受众一种明晰的印象。

5、色彩的炫丽性

色彩是各类设计作品的“灵魂”。有经验的标语设计者十分注重色彩的调度，重视色彩的心理意向。

在标语设计中，虽然文字能够直白地传达信息，但有时仅靠单一元素很难使宣传效果达到极致。假如标语设计中仅有单调的文字而没有使之突出的色彩，那就很难将情感表现出来。而色彩却能生动地表现出标语的形象、内容和质感，促使受众对标语中所传递的内容产生信任感。

仅靠传统的识读能力在多媒体时代已经不够。标语，要想抓住受众的视线，很大程度上决定于字体设计、色彩选择、空间留白等各种元素。就传达效果而言，色彩先于形状进入受众视野，受众先识别色彩，后识别图形和文字。因此，色彩构成了对标语的最初印象。

6、风格的简约性

简洁的标语更容易被记忆。优秀的标语设计往往简单精炼，让人过目难忘。

设计并不是线条、色彩与空间的单纯组合，而是一种观察世界的态度。快节奏、高消费时代，简约越来越成为时尚设计潮流。设计潮流映照着一个时代的发展脉络与社会心理的变迁。简约的设计风格投射的是当下人们面对愈益复杂的现代生活，渴望回归本真的内在需求。

在设计中要丢弃不必要的要素，保留必不可少的要素，浓缩的要素就是深厚的精神内核。在各种要素的聚合中，图像、色彩和声音过度饱和时，就要尽可能地减少，找出最有说服力的要素，化繁为简。

结语

标语是中国国情下的一种文化现象，它的内涵随着社会的进步不断自行拓展，承载的内容和表现形式也逐渐多元化。推动标语不断向前发展和更新的永远是时间，也就是时代的推进与更迭。新时期的标语，必须不断进行自我调适，吸收新时代的流行趋势，注重与年轻一代的沟通与交流，才能引起受众的关注，达成自己的诉求目标。如果坚持走老路，必然会失去生存空间。□

【本文系2013江西省高校人文社会科学研究项目《多元时代下标语口号的社会动员功能研究》的部分研究成果，项目批准号为：SH1308】

参考文献

①李光斗：《总统营销战》[M].新世界出版社，2012：28-32

②丹尼尔?平克：《全新思维：决胜未来的6大能力》[M].浙江人民出版社，2013：5

（作者：聂德民，南昌大学社会学系讲师，社会学教研室主任，社会学博士；宋守华，南昌大学经济管理学院讲师，管理学硕士）

责编：周蕾

第三篇：常规肥料复配应用技术

常规肥料复配应用技术

我国是化肥生产和使用大国。据国家统计局数据，2013年化肥生产量7037万吨，农用化肥施用量5912万吨。专家分析，我国耕地基础地力偏低，化肥施用对粮食增产的贡献较大，大体在40%以上。当前我国化肥施用存在四个方面问题：

一、亩均施用量偏高：我国农作物亩均化肥用量21.9kg，远高于世界平均水平（每亩8kg），是美国的2.6倍，欧盟的2.5倍。

二、施肥不均衡现象突出：东部经济发达地区、长江下游地区和城市郊区施肥量偏高，蔬菜、果树等附加值较高的经济园艺作物过量施肥比较普遍。

三、有机肥资源利用率低：目前，我国有机肥资源总养分约7000多万吨，实际利用不足40%。其中，畜禽粪便养分还田率为50%左右，农作物秸秆养分还田率为35%左右。

四、施肥结构不平衡：重化肥、轻有机肥，重大量元素肥料、轻中微量元素肥料，重氮肥、轻磷钾肥“三重三轻”问题突出。传统人工施肥方式仍然占主导地位，化肥撒施、表施现象比较普遍，机械施肥仅占主要农作物种植面积的30%左右。

可见我国化肥使用情况存在诸多不足，而2015年农业部又发布《到2020年化肥使用量零增长行动方案》和《到2020年农药使用量零增长行动方案》的通知。在此形势下我国化肥产品应积极探索产出高效、产品安全、资源节约、环境友好的现代农业发展之路，大力推进化肥减量提效技术。

在此形势下河南中威高科技化工有限公司推出肥料增效剂系列，增效减量效果显著。有综合使用的复硝酚钠、冲施晶，也有针对有机肥的“有机精”，针对复合肥、水溶肥而推出的“加一点®肥料增效精1号”、“加一点®肥料增效精2号”、“加一点®肥料增效精3号”，市场反馈效果显著，具体应用方法及用量见第一章中威经典产品。

1、复硝酚钠+尿素

复硝酚钠+尿素是调节剂与肥料复配中的“黄金搭档”。在作用效果上，复硝酚钠所具有的综合调控作物生长发育特性可弥补前期养分需求的不足，使作物营养更全面，尿素利用更彻底；在作用时间上，复硝酚钠的速效性和持效性与尿素 的速效性结合，使植株外观及内在变化更快、更持久；在作用方法上，复硝酚钠+尿素即可作基肥，也可作根部喷施、冲施，一举多得。

2、三十烷醇+磷酸二氢钾

三十烷醇可增加作物光合作用，与磷酸二氢钾混合喷施，可提高作物产量，二者再针对性的配合以其它肥料或调节剂施用在相应作物上，效果更好。

3、三十烷醇+磷酸二氢钾+复硝酚钠

用浓度为0.5mg/kg的三十烷醇与1%的尿素、0.2%磷酸二氢钾、0.1%钼酸铵等混合喷施，可促进水稻、大小麦生长，提高结实率。在油菜上喷施时加硼肥，可防止荫荚现象的发生。在大豆、绿肥上喷施时加入钼肥，有助于三十烷醇促进根瘤菌固氮作用。

4、DA-6+矮壮素+硼酸

该混剂在葡萄上应用广泛，可克服矮壮素的不足。试验表明，在葡萄开花前15天用该混剂整株喷施，既能发挥矮壮素的控长促坐果增加产量的作用，又能克服矮壮素使用后含糖量降低的副作用。提质、增产，双丰收！

5、DA-6+微量元素+氮、磷、钾 在补肥的同时还可增强植株抗性。

6、复硝酚钠+腐植酸盐或黄腐酸或SAD诱抗宁 可配制抗旱剂、抗冻剂、抗蒸腾剂，效果十分理想。

7、IAA和萘乙酸与维生素B1混用

用50mg/kg的IAA与50mg/kg的萘乙酸加107mg/kg的维生素B1混用，可促进茶树、柿枝生根。

8、比久与维生素B1等混用

用比久（B9）、维生素B1、硫酸镁、硼酸混用，喷洒菇床，可以增加蘑菇产量。

9、有机精+有机肥

10、生根粉+叶面肥

更多复配技术信息请咨询0371-65336803。

第四篇：未来20年我国城镇住宅建设发展空间

2010～2011REICO专题——未来20年我国城镇住宅建设发展空间(2011-02-11 16:11:35)转载 标签：

杂谈

房地产业对经济增长做出重要贡献

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到20年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的20年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资 1998年住房制度改革以来，房地业增加值在.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-20年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-20年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-20年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）GDP中所占比重呈上升趋势，由1998.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-20年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，20年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-20年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-20年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-20年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室”规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。

“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。

“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资 本报告的完成人为： 呈先、岳国强、任荣荣

我国城镇住宅建设发展状况回顾

城镇住宅建设投资较快增长.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资/GDP约为7.2%。

城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。

从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。

房地产业对经济增长做出重要贡献

自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

居民住房条件不断改善规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。

并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。

.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期

韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。

综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。

规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。

发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征

从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：

日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况

韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括

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.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析

发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考： 房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。

并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资/GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资/GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。

我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。

图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较

规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“90/70”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。

特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。

从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间 预测思路

从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下：

规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。

2011-2030年住宅建设发展空间预测.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米，年均增长4.9%（见图16）。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程：

PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟

年出现（见图

26）。

1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。

根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括

住

房

新

建

规

模、住

房

投

资

因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。

对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

其中，为t年住宅折旧率。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。

调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。

城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：

（6）

其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的

第五篇：2013年我国证券行业发展空间大（推荐）

2013年我国证券行业发展空间大

一、从纯中介业务向资本中介业务延展

目前，我国证券公司以纯中介业务为主，该类业务单纯提供服务，不占用资本金，主要包括证券经纪、保荐承销、资产管理业务等。纯中介业务面临同质化经营、低水平竞争问题，其发展瓶颈已日益显现。在监管机构鼓励创新发展的大背景下，未来证券行业发展的重要方向是要从纯中介业务向做市服务、融资融券等资本中介业务转型，实现从“以产品为中心”向“以客户为中心”的转变，实现“服务内容”与“服务平台”的进一步融合，为服务实体经济发挥更重要的作用。

二、债券业务发展空间巨大

中国产业信息网发布的《市场分析及发展策略研究报告》显示：长期以来，我国融资结构中，银行贷款形式的间接融资比例居高不下，而在以股票、债券为主要形式的直接融资中，债券融资比例又处于较低水平。“十二五”规划纲要明确提出“积极发展债券市场”；中国证监会2012年提出，应显著提高公司类债券在直接融资中的比例，研究探索和试点推出高收益债、市政债、机构债等债券新品种。一系列涉及债券市场的创新业务已经迅速启动，例如推出中小企业私募债券、将资产证券化由证券公司试点业务转为常规业务、重启国债期货交易等，债券业务将迎来快速发展。2013年，中国证监会大力推动债券市场创新发展，促进债券市

场互联互通。积极扩大中小企业私募债试点范围，开展国债预发行试点，在交易所试点发行政策性金融债，协调银行理财产品投资交易所债券市场。2014年，中国证监会将按照“发展并规范债券市场”的总体要求，持续推进多层次债券市场建设：一是推动完善债券规章制度；二是积极推动债券市场创新；三是完善债券市场风险防控体系建设。

三、行业发展日趋国际化

自2001年加入WTO以来，我们证券行业的开放进程不断推进，国际投行通过设立合资公司的方式不断进入中国资本市场。与此同时，国内实力较强的证券公司也在积极践行“走出去”的经营策略，进入国际市场，逐步参与国际竞争。2012年10月，中国证监会修改了《外资参股证券公司设立规则》，将境外股东在证券公司中的参股比例上限上调至49%。2014年，全国证券期货监管工作会议提出，按照准入前国民待遇加负面清单的管理模式，推动相关法律法规修改，并在此基础上逐步放宽证券期货业外资准入限制，取消外资金融机构持股比例限制，允许外资证券期货经营机构设立独资子公司或分公司，取消合资公司业务牌照限制。我国证券市场的国际化水平将进一步提高，证券业对外开放也将取得进一步成效。咨询热线：400-600-8596 010-60343812