房地产企业融资策划：现代房地产企业资本运营与融资策划36计--中房商学院

第一篇：房地产企业融资策划：现代房地产企业资本运营与融资策划36计--中房商学院

房地产企业融资策划：现代房地产企业资本运营与融

资策划36计

【课程背景】房地产企业以巨额资金吞吐为特性，融资为房地产企业最重要的工作，资本的意义对房企而言就像生命之源，不可或缺！政府不断地房地产调控政策，让资金紧张成为房地产企业面临的主要难题，多数房企面临“釜底抽薪”的尴尬状况，多渠道融资显示出了其无与伦比的重要性。让企业越来越明白多渠道融资的重要性！

房地产企业如何破解融资难? 对于大多数房地产企业来说，你们的融资渠道与方法又在哪里？应该怎样破解融资难？！面对困局，房企更应该迎难而上，努力破解融资难题，远离资金链断裂的深渊！通过资本运营让企业飞跃性的发展！

本课程是全国第一个全面破解房地产融资难题、提升房地产企业融资能力先锋前沿课程。朱耿洲教授针对性提炼融资筹划最佳方略，为企业打造快速融资通道！主要内容将通过案例，透彻讲述36种主要融资渠道、200种融资策划方法，解密包括房地产企业在内的中国中小企业资本市场与融资策划问题，使房地产及其它企业界人士了解国际、国内资本市场和企业融资的方法与途径，以解决房地产企业的融资难题，课程内容系统，观念超前、即学即用即受益！

【课程收益】全面讲解房地产企业融资的各种实践方法和渠道，包括36种主要融资渠道，100种主要融资方法。其

中几十种创新方法首次面向全国公布!

2、重点深入讲解十几种中小企业实战中最常用的融资方法实践案例及操作流程；

3、解密金融机构在融资中对企业的评定、审核的指标、方法及标准等核心资讯；

4、对房地产企业融资中出现的现实困境，提出切实可行的解决方案。

咨询电话：齐老师 010-51146322***QQ：122509298

1北京中心：北京市朝阳区安定路39号长新大厦10层河南中心：郑州郑东新区CBD商务内环13#奥园国际18楼

【参会对象】房地产投资开发公司董事长、总经理、副总经理、融资部、财务部、金融界高层人士

【课程背景】

A、融资的目的B.融资是房地产企业发展

中永恒的主题

C.房地产企业的融资10大

误区

D.当前房地产融资存在的问题

（一）内部管理融资

F1 留存利润融资F2 盘活存量融资……

（二）内部债务融资

F5 员工内部集资融资F9 股东管理层透支融资……

（三）商品购销融资

（五）民间直接融资

F20 标会集资融资

（六）民间中介融资

F28 房地产过桥资金委托贷款

（七）典当融资

(九)不动产抵押贷款

（十一）权利质押贷款

（十二）银行保函融资

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F59 投标保函 F60 履约保函

（十三）银行合作融资

F66前沿货币合约

（十四）外资银行融资

外资银行新业务

（十五）国际贸易

F72信用证F73境外资产为境内融资担保借款F74境内资产为境外融资

担保借款

（十六）融资租赁

F76售后租回（+保理）

F78杠杆租赁融资

（十七）项目融资

F79项目融资F80 BOTF81 PPP

（十九）产业投资基金

（二十）资产证券化融资

（二十四）增资扩股

F107 增资扩股F108 股东转让股权融资F109 增资+转让

（二十五）债转股融资

F110 固定回报投资F111 债转股回购融资

（二十六）合作开发

F112 资源互补F113 交叉营销

（三十一）国内区域股票市场

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F126 国内三板市场F127 一级半证券市场F128 地方性证券市场

（三十三）香港股票市场

F133 香港主板上市F134 香港创业板上市F135 香港买壳上市

（三十五）美国股票市场

F143 APOF144 ADRF145非注册股票/目标股票

（三十六）其他国家股票市场

F155 CPC融资

结束语

房地产融资渠道图……

房地产企业融资关键…

融资兵法36计 —— 推进房地产企业融资新境界！

房地产企业融资策划：现代房地产企业资本运营与融资策划36计，想了解更多的房地产内训可以登陆中房商学院官网

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第二篇：房地产企业融资策划

蓝草咨询：http://免费咨询电话：

400-820-592

3房地产企业融资策划

全面讲解房地产企业融资的各种实践方法和渠道，包括36种主要融资渠道，200种主要融资方法。

一、企业内部融资

第一种渠道 内部管理融资

1、留存利润融资

2、盘活存量融资 ……

案例:万乐电器1亿

案例:产权转股权 融资节税800万

第三种渠道 商品购销融资

预收货款融资……

案例:顺驰快速制胜之道

第四种渠道 商业票据融资

商业承兑汇票

第五种渠道 经营融资

会员卡融资

促销融资

二、民间融资

第六种渠道 直接融资

个人借贷融资

企业拆借融资 ……

案例:粤东自来水厂项目

三、典当

第八种渠道 典当融资

（二）动产典当

金银首饰典当融资

机动车辆典当融资 ……

（三）财产权典当融资

资料：典当行情

四、国内银行

第九种渠道 信用贷款

信用贷款

第十种渠道 保证贷款

资料：银行手续及评估指标解密

第十一种渠道 不动产抵押贷款

房地产抵押贷款

土地使用权抵押贷款

第十二种渠道 动产抵质押贷款

设备抵押融资

动产质押融资 ……

第十三种渠道 权利质押贷款

案例:物流银行七步法

第十四种渠道 票据贴现贷款

商业票据贴现贷款

买方或协议付息票据贴现贷款 ……

案例:思路决定出路

案例:猛龙过江震京津

案例:产权式公寓模式

五、国外银行

第十六种渠道 国外银行融资

外资在华银行贷款

国际商业银行贷款 ……

六、国际贸易

第十七种渠道 国际贸易融资

（一）出口商短期融资

进口商预付款

无抵押品贷款 ……

（二）进口商短期融资

公司信贷 银行直接融资 ……

（四）离岸银行

境外资产为境内融资担保

境内资产为境外融资担保

第十八种渠道 补偿贸易融资

直接补偿

间接补偿 ……

案例:空手套白狼

七、租赁融资

第二十种渠道 融资租赁

简单融资租赁……

案例:广华出租车项目

BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)ABS ……

案例:欧洲迪斯尼乐园项目

八、投资银行

第二十二种渠道 投资银行融资

投资银行 ……

案例:蒙牛腾飞

九、风险投资

第二十三种渠道 风险投资

风险投资公司

科技风险投资基金

资料:风险评估指标

第二十四种渠道 投资基金

房地产产业投资基金……

证券投资基金

第二十五种 资产证券化融资

（房地产）资产证券化

抵押贷款证券化 ……

案例:奥运3000亿融资

第二十六种渠道 资金信托

贷款信托

股权投资信托 ……

案例:……

可转换债券 ……

第二十九种渠道 国外债券

外国债券

欧洲债券 ……

十、非上市股权融资

第三十种渠道 股权融资

（一）股权经营合作融资

合作经营融资

表外合资经营 ……

（二）内部股权融资

股东增资扩股融资

股权转让融资

案例:……

十一、国内股票市场

第三十一种渠道 国内股票市场

国内主板市场

国内中小企业板 ……

国内三板市场 ……

第三十二种渠道 香港股票市场

香港主板市场

香港创业板市场 ……

十二、国外股票市场

第三十三种渠道 美国股票市场

AMEX

NASDAQ ……

第三十四种渠道 其他国家股票市场

新加坡股票市场

德国新市场 ……

十三、政府渠道

案例:出口信用保险

第三十六种渠道 创业发展专项基（资）金

技术创新基金

国际市场开拓资金

案例:粤府11大资金助民企

案例:为理想 蛇吞象

——如何收购发展银行

注: 更多创新渠道方法内容见课堂讲义.策划决定思路，有思路就必有出路！

第三篇：房地产资产证券化与融资创新——中房商学院

【深圳】《房地产资产证券化与融资创新高级研修班》(4月25-26日)

【课程背景】

房地产已步入产业转型期，截止2014年12月底，全行业待售面积约6.2亿平米，房地产去化压力大，周期延长，企业资金链普遍吃紧。而近期国家出台的资产证券化业务政策，对房地产形成实质性利好!房地产金融化已是业内共识，地产与金融的关系向来唇齿相依、休戚与共。

为迎接地产的新金融时代的到来!2015年4月25-26日 深圳 推出《房地产资产证券化与融资创新》高级研修班，本次活动特邀房地产资本运作与财税专家王震教授为大家总结中国地产企业的最新融资经验，分享最新的房地产资产证券化与地产融资创新落地方法，提高贵公司融资效率!

【课程收获】

1、剖析房地产项目最新资产证券化与融资创新渠道政策及项目成功操作经验;

2、如何根据最新的产业和金融政策的变化，进行产业和融资创新思路，降低融资成本;

3、深入讲解房企如何建立持续顺畅的融资体系，提升企业融资能力，提高投资收益;

【金牌讲师】

王老师

房地产资本运作与财税专家，国家税务总局特聘专家、国家发展改革委员会培训中心特聘专家、中国企业联合会专家咨询委员会专家、北京大学经济学院特聘客座教授、清华同方国芯股份有限公司独立董事、中控国联投资管理(北京)有限公司执行董事、河北君润私募股权投资基金管理公司执行董事、山西红土基金管理公司执行董事、国金证券和民生证券财务顾问、大华(北京)会计师事务所首席税务顾问、多家房地产开发企业(上市和非上市企业)资深财务顾问、多家国有企业集团的税务顾问等。具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与多家企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理，财税管理有非常深入和独到的研究。

曾先后为多家企业提供过财、税咨询服务：新加坡永泰中国投资、香港置业、和记黄埔地产、越秀地产、广州城建集团、中建地产、中航地产、中信地产、津滨发展、万科地产、绿地地产、星河地产、中国中铁建工集团、华夏幸福、香港置业、福星惠誉地产、富力地产集团、百年城商业地产、中冶集团上海公司、金城地产集团公司、云南凯旋利集团公司、郑州市地产集团、中信银行、中国建设银行总行公司部，中国光大银行总行投行部、财达证券、华龙证券、招商证券、民生证券、国金证券、金元证券、德勤税务部、普华永道、、河北省

国有控股运营公司、河南煤化集团公司、南车集团公司、松下中国……等等。

上市咨询项目有：深圳航空集团、河南金铅股份有限公司、河南汉威电子股份、京东橡胶股份有限公司(改制毕，正在辅导期)、洛阳北方玻璃(上海子公司上市)等。

【学员对象】

房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、投资运营部总监、经理、会计主任、财务人员等相关部门负责人等(此次培训仅限报名50人。)

【课程大纲】

一、2015年房地产企业融资环境的主要政策变化—把握融资创新思路

1、人民币对美元贬值对地产融资的影响

2、银行信贷的主要政策变化分析

3、信托融资的主要政策变化分析

4、证券公司融资的主要政策变化分析

5、保险公司融资的主要政策变化

6、PPP的大力推进

二、资产证券化——专项资产管理计划专项融资创新(重点)

1、资产管理计划的发行主体

2、设立资产管理计划的程序与模式

3、双资产管理计划在流动性创新中的应用

案例1：海印股份专项资产管理计划分析

三、资产证券化——房地产投资信托基金融资(REITs重点)

(一)REITs的类型分析

1、标准REITs——开元

2、准REITs——中信启航

3、专项资产管理计划——海印股份专项资管计划

(二)专项资产管理计划与REITs的区别

1、基础资产的差异

2、原始权益人的需求差异

3、投资人的结构差异

4、存续期差异

(三)REITs基础资产的基本要求

1、资产未来现金流稳定

2、破产隔离与资产出表

(四)境外标准REITs发行融资的弊端

1、融资效率不高

2、估值偏低

3、双重征税

4、现金漏损

(五)我国商业地产资产证券化的主要障碍

1、政策层面

2、资产层面

3、社会无风险利率偏高

4、刚性兑付魔咒

(六)房地产企业C-REITs的创新思路

案例2：中信启航融资创新案例解析

四、BT和BOT融资创新

1、PPP主要参考政策解析

2、预算管理和地方债务管理变化对基础设施融资的影响

3、项目收益票据融资

4、应收账款证券化融资

五、信托融资创新

1、信托融资的模式：贷款模式、股权模式、基金(资产池)模式

2、信托融资创新的主要思路

3、夹层融资

4、房地产信托受益凭证

5、受益权计划(应收账款、租金、股权收益权、项目收益权)融资

6、信托融资注意的税务事项

案例2：应收款受益权融资

六、股权融资(与房地产私募投资基金合作)

(一)合作开发融资

1、与国内外大型房企合作开发主要模式

2、与大型商业机构合作开发

3、与海外基金合作开发

(二)股权转让与项目转让融资

1、股权转让融资的资金资本(必要投资收益率);

2、股权转让融资的税收监管政策(营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税)

3、股权转让税务规划的风险(境内转让和境外间接转让)

4、项目转让的税收规划要点

七、P2P融资

1、主流的P2P公司

2、P2P融资的性质和成本

3、P2P融资对税收的影响

八、众筹融资

1、什么是众筹

2、众筹的操作思路

3、众筹参与者的风险控制

4、众筹融资的成本以及对税收的影响

九、房地产企业上市融资

1、如何选壳?

2、借壳上市和买壳上市的操作重点

3、直接IPO的难度

4、项目公司被上市公司合并的好处

5、股权质押融资

6、市值管理

案例六：某另类房地产基金案例(企业借壳上市)分析

【费用说明】

【主办单位】中房商学院

【时间地点】2015年4月25-26日 深圳(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

【培训费用】3980元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

 预报名此课程请到中房商学院官网

第四篇：房地产企业融资模式

房地产企业融资模式

资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式：

1.自有资金+银行贷款

•传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。

•融资成本最低，应优先使用。

•2.自有资金+信托计划

•新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。

•融资成本比银行贷款高。

•3.自有资金+股权融资

•传统融资方式，目前引进外企的比例较高。

•融资成本比银行贷款高。

•4.自有资金+投资基金

•新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全。

•融资成本最高。

来自房地产会计网,地址：http:///viewthread.php?tid=6290

融资流程介绍

一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现

1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。

2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。

保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。

抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车）

质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货）

3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。

另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上）

目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。

（抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。

质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。

抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则多以动产为主或者股权。2.抵押和股权质押要登记才生效，质押则只需占有就可以（指动产）。

3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。）

二、贷款流程

1、办理贷款卡：

（1）、贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条，是借款人凭以向金融机构申请办理信贷业务的资格证明。贷款卡记录了贷款卡编码及密码，是商业银行登录“银行信贷登记咨询系统”查询客户资信信息的凭证，取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款，关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。

（2）、办卡对象：具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业（单位）法人及个体经营者；以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡，但个人为企业（单位）法人或个体经营者担保贷款的情况除外。

（3）、贷款卡办理处于每年3月至6月15日对贷款卡年审，当年办理的贷款卡不用年审。企业申请所需材料:

①《贷款卡申请书》；

②《企业法人营业执照》（非法人企业为《营业执照》，事业单位为《事业法人登记证》正本复印件及副本原件（其他借款人为上级批文复印件）；

③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件；

④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件；领卡前一个月的资产负债表和上决算报表；

⑤法定代表人（或法定代表人授权的代理人、负责人）证及有效证件（身份证）原件及复印件；

审

核

①提交资料真实、完整性；②证、照、表相符；

③主要财务指标平衡关系表

发

卡

上机登录企业概况后发卡；

年

审

所需材料：

①《贷款卡年审报告书》；

②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件；

③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件；

④上会计决算报表；

⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件；

⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。

2、贷款申请：

借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》。同时须按要求提供借款人相关资料。

3、对借款人的信用等级评估：

应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行，内部掌握，也可由有权部门批准的评估机构进行。信用等级的评定涉及到授信和贷款的额度，所以非常重要。财务报表要求经审计的。每个银行对评级的等级所达到的额度要求并不一样。

4、授信：

银行授信额度即为简化银行信贷审批流程，经企业申请，银行审核后给予企业的一定金额及期限内，向借款人发放的可循环使用的授信。简单地说,就是银行能贷给你最高多少的钱。是和信用评级联系在一起的。其特点是：

（1）、一次授信，循环使用，随用随还。一次授信后，在约定的时间和额度内随借随用随还；

（2）、凭证贷款，手续简便。借款人依据授信合同办理授信业务，银行不再重新进行授信调查、审批；

（3）、如果为综合授信额度，借款人除了可以获得贷款外，还可办理授信合同规定的开立承兑汇票、国际结算融资等业务。

所须提供资料：借款人和担保人的基本资料（营业执照、组织代码证书、税务登记证、法人证明及身份证等）；三年的财务报表（最好经审计的），未满三年的提供自开业至今的财务报表；抵押和质押相关材料；借款人和担保人企业经营状况介绍；章程以及根据企业章程需要提供的董事会或股东会决议；银行需要的其他材料。

5、部门审批流程

首先由业务部门或客户部门进行资料收集，并编写评审报告，通过后报到贷审部门进行风险评审，最后上贷审会进行最终确定。每个银行根据权限不同，报到省行审批或总行备案。贷审会主要由行长、副行长和部门负责人参加，并实行投票表决，具体票数通过率每家银行规定不一样。贷审会集中举行，同时审理多家借款企业授信。

6、签定借款合同或授信合同，签定保证合同。

三、签发银行承兑汇票和贴现

1、签发银行承兑汇票

定义：银行承兑汇票是指由承兑申请人签发的，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑，持票人在汇票到期日或到期日前几天向委托付款人提示付款的票据。付款期限最长可达6个月；提示付款期自汇票到期日起10日。

功能：

用于真实商品交易后的债权债务结算；票据持有人在汇票到期日前若急需资金可以向开户银行或票据中心申请贴现；银行承兑汇票在到期日前可以背书转让。

如何办理：

（1）、提交书面申请，包括提交《开具银行承兑汇票申请表》、《开具银行承兑汇票申请书》、经济合同及企业近期的财务报表；

（2）、银行与申请人及担保人签订担保合同；

（3）、申请人向银行缴存保证金（20%以上）；

（4）、银行向申请人签发银行承兑汇票，并由申请人签章。

常见问题解答：

（1）．开立银行承兑汇票需要缴存多少比例的保证金？

申请人需要缴存不低于银行承兑汇票金额20％的保证金。

（2）．对银行承兑汇票单笔金额有何限制？

银行承兑汇票单笔最高金额不能超过1000万元。

（3）．开立银行承兑汇票时，不同的担保方式需要签订哪些相关担保合同？

开立银行承兑汇票时，申请人要与银行及担保人签订《银行承兑汇票契约》，若承兑采取保证方式的，还要签订《银行承兑汇票保证担保合同》，若承兑采取抵（质）押担保方式的，则要签订《银行承兑汇票抵（质）押担保合同》。

2、贴现

定义：

银行承兑汇票贴现是指银行承兑汇票的持票人在票据到期日前，贴付一定利息将票据权利转让给金融机构而取得资金的票据行为,是金融机构向持票人融通资金的一种方式。产品特点：

能满足客户持有的商业汇票快速变现的需求；手续方便，融资成本低。

如何办理：

1．提交书面申请书，即《汇票贴现申请书》

2．提供以下资料：

（1）经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的银行承兑汇票

（3）交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明

（4）与出票人（或直接前手）之间的增值税发票原件或复印件

（5）贴现行要求提交的其他资料

常见问题解答：

1．对贴现的票据有何要求？

要求贴现的银行承兑汇票的交易合同必须是合法且要素齐全，即贴现的银行承兑汇票必须符合《票据法》，符合制度规定的银行承兑汇票的出票、背书、承兑的条款要求。

2．对贴现的期限有何规定？

贴现的期限从贴现之日起至汇票到期日止，最长不超过6个月。

四、银行贷款关注的财务指标

企业还要把握好以下12个指标：

财务结构：

1、净资产与年未贷款余额比率。必须大于100%（房地产企业可大于80%）。

2、资产负债率。必须小于70%，最好低于55%。

偿债能力：

3、流动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在150%~200%较好。

4、速动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%。

5、担保比例。企业应该把有损失的风险下降到最低点。一般讲，比例小于0.5为好。现金流量：

6、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。

7、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。经营能力：

8、主营业务收入增长率。一般讲，如果主营业务收入每年增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期。如果该比率低于-5%，说明该产品将进入生命末期了。

9、应收账款周转速度。一般企业应大于六次。一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。

10、存贷周转速度，一般中小企业应大于五次。存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。

经营效益：

11、营业利润率，该指标表示全年营业收入的盈利水平，反映企业的综合获利能力。一般来讲，该指标应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。

12、净资产收益率，目前对中小企业来讲应大于 5%。一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。

附董事会决议样本

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第五篇：房地产企业融资计划书

贷款计划书

一、公司介绍

1、说明

年月日“公司” 已在工商局注册为“公司”。以下内容公司名称公司。

2、公司简介公司成立于年，公司经营地址，注册资本金为万元，主营项目：。

二、贷款计划

1、贷款用途：本公司欲将地块作为房地产开发，向已经向当地政府相关部门申请通过并审批取得（五证）：。

2、实物抵押：本公司（或本人）欲将XXXX宗地块，及等实物作为抵押进行贷款，以上实物市场预估价值人民币元，预申请贷款人民币元。

三、贷款投资项目分析

1、项目的基本情况（介绍）

2、项目来历

本项目是在年月日以的方式获得土地的开发使用权。土地现状已平整，没有遗留问题。

3、证件状况文件

目前本项目已有证书为：土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，具体见附件。

4、资金投入

项目总投资人民币款万元。本项目计划在年月日开始销售，预计第一期销售住

宅均价在元/㎡，投入销售在平方米，一期在个月销售回款在万元左右；整个项目的销售在个月之内，预计总销售收入在亿元左右。

5、建造的过程和保证

本项目由建设有限公司总承包，按市优标化工程进行施工，主要做到确保工程进度、工程质量、安全文明三个方面。

四、财务计划

1、销售收入估算：根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。根据市场调查及目前预售情况，住宅按元/平方米进行测算；商业用房按元/平方米，地下停车位按元/个。

计算后项目的总销售收入约为人民币亿元，其售价情况如下表：

销售收入与经营税金及附加估算表

辅助报表

1单位：万元

2、成本费用

项目成本费用主要包括经营成本、运营费用、修理费用、经营税金及附加等构成：

⑴、经营成本：经营成本为开发建设投资按销售比例（竣工进度比例）进行

结转，总成本为万元，各期分别为万元、万元、万元；

经营成本估算表

⑵、运营费用：运营费用为建设及运营过程中的管理费用等开支，按销售收入的10%计提，各期分别为：

⑶、修理费用：修理费用为日常工器具的修理开支，按每期10万元估算； ⑷、经营税金及附加：经营税金及附加按各期销售收入计提5%的营业税，按营业税的5%及3%的比例计提城建税及教育费附加，各期分别为万元、万元、万元；

⑸、土地增值税：土地增值税（住宅）1%--预征率，（店面）

5%--预征率。各期分别为万元、万元、万元。

3、利润估算

根据测算的销售收入和成本费用，项目税前总利润为人民币4528.41万元，税后总利润为人民币万元，详见下表：

损益表

单位：万元

损益表

本项目投资收益率为%、投资利税率为%，经济效益较好；项目税后内部收益率%，超过社会平均利润率%，抗风险能力较强；项目年交所得税万元，经营税金及附加万元，土地增值税万元。由于均为地方税。因此项目可为地方创造万元的财政收入。

通过以上经济费用效益或费用效果的相关指标分析，本项目从社会资源优化配置的角度来看是合理、可行的。

五、还款计划

1、用款期限：

2、还款计划：

有限公司年月日