房地产借壳上市可持续发展经营能力审核备忘录★

第一篇：房地产借壳上市可持续发展经营能力审核备忘录

房地产借壳上市可持续发展经营能力审核备忘录

为进一步完善对房地产企业借壳上市的政策引导，结合国家对房地产行业发展实施宏观调控的政策导向，做到扶优汰劣，支持优质房地产企业获得借壳上市的机会，确保房地产企业借壳上市后具有良好的发展后劲，提高上市公司的可持续经营能力，就借壳方资质及拟注入资产重点关注以下：

一、产业政策导向性

支持：项目资本金达标、主营业务方向符合国家产业政策导向，两限房、经济适用房占比达标并且具有核心竞争力的大型龙头企业。

限制：以别墅、高档豪华住宅开发为主的、其主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的企业。限制同一集团将同一类型的房地产业务（经常按住宅开发、商业开发、工业用地开发区别）注入到两家以上境内上市公司。

二、企业背景、市场地位

支持：全国性房地产企业或者地区性龙头企业（通常最近三年房地产开发规模或最近一年开发规模为省级以上区域前10名）；股权结构、控制关系及其历史沿革清晰、合规，有较强的品牌效应和知名度，开发资质原则在二级以上。

限制：市场地位不高、仅凭运作获得区域性的土地，背景复杂、近三年有过重大项目开发失败记录的企业。

三、历史经营记录

支持：企业拥有较丰富的开发经验（已开发完毕项目建筑面积在100万平方米以上），历史开发项目成功，有多个楼盘获得行业优质奖项，开发项目均能按期交付。

限制：企业缺乏项目开发经验、仅凭运作取得区域性土地储备，存在历史欠税行为（如已开发项目土地增值税计提不足）。

四、资本实力与盈利能力

支持：资本和资产规模较大的企业（通常拟借壳资产最近一期期末经审计的净资产超过5亿元、资产规模超过15亿元），有保持和提升盈利能力的运作水平，房地产业务历年来保持稳定增长或总体增长的收益水平（通常最近一年净资产收益率水平超过银行同期贷款利率）。

限制：资本实力不强或资本金不到位、盈利能力起伏不定，或只运作过

一、两个小项目的企业。

五、公司财务状况

支持：拟注入资产公司财务结构合理稳健，信用等级较高（A级以上）；合并报表扣除预收款后的资产负债率原则上不超过70%，不存在严重依赖外部资金（如银行借款）；有较为充沛的现金流。

限制：信用等级较差，资产负债率居高不下，严重依赖外部资金（包括近三年存在占用、拖欠施工开发款项、拖欠银行贷款行为）、经常出现账面现金断流的或存在因资金周转困难大部分项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年以上的企业。

六、企业战略、土地储备

支持：拟注入资产有明晰的发展战略，有明确适应宏观调控政策变化、应对市场波动的能力；土地储备足以满足未来一定期间（原则上为三年以上）的开发；有丰富的公开市场拿地并成功开发项目盈利的经验(公开市场（是指招拍挂吧）取得的土地面积占其土地储备的30%以上)。

限制：受房地产行业高利润的驱使，凭人为运作拿地而介入房地产行业，没有明确的发展目标，土地储备单薄，缺乏公开竞争的能力和经验的企业。

七、管理和业务规范性

支持：公司业务运作规范，不存在违反国家或地方出台的一系列调控制政策（行政管理开发、土地、金融、税收、外资、物管及市场秩序等6类型调控政策）的情形，不存在侵害客户利益、公众利益的行为。

限制：企业在近三年经营过程中，经常违反国家或地方相关政策（如项目资本金不足35%，违反银行相关信贷规定取得贷款的等），或因工程进度、工程质量问题近三年遭受大量退房、大量诉讼或因上述原因受到行政处罚的。

八、公司治理规范性

支持：公司治理结构规范，三会运作高效、内部控制制度严格且有效实施。管理团体近三年保持稳定，具有丰富的房地产从业经验。公司与股东之间按不存在同业竞争和大量关联交易，借壳资产（包括商标、品牌）独立完整。

限制：公司治理不健全，内部控制漏洞明显，管理团队变动频繁，有较大的业务风险。存在同业竞争以及关联利益输送的情况。

上市公司重大资产重组房地产业务评估审核要点指引

（中国证监会上市公司监管部、中国资产评估协会，2008年月日）

第一条 为规范上市公司重大资产重组的评估行为，保护投资者合法权益，因上市公司重大资产重组评估审核工作需要，根据《公司法》、《证券法》等法律、法规和我会的有关规定，结合涉及房地产开发业务和企业相关评估法规准则和规范，制定本指引。

第二条 本指引是对重大资产重组房地产企业评估事项进行审核的基本要求。本指引可能难以涵盖房地产企业重组过程中的所有评估问题，审核中应根据实际情况，按照上市公司发行证券的一般要求，以及资产评估规范进行审核。

第三条 本指引所称房地产企业的评估是指房地产的价值单独或将其作为房地产企业资产的组成部分、以及企业价值的组成内容根据交易的不同结构，对单项资产或企业价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

第四条 本指引所称房地产是指房地产企业分别在固定资产、在建工程、存货以及无形资产等科目中核算的土地、房屋建筑物及房地产开发项目。包括企业自用的房地产、投资性物业、以出售为目的的在建及竣工的房地产（开发项目）以及房地产开发经营相应环节的合同权益。

第五条房地产评估应依据相关法律、法规和评估准则及规范。根据房地产的产权状况、企业会计核算的要求以及房地产的实际使用等情况，判断对房地产采用房地分开单独评估，还是采用房地一体整体评估。根据交易结构，确定是对房地产单项资产评估，还是进行整体企业价值评估。

第六条 房地产企业并购重组资产评估审核的一般要求：

（一）应当关注评估机构是否具有证券相关业务资产评估执业资格，评估师是否具备房地产的相关专业知识及相应的评估经验，具备从事企业估值的专业胜任能力。

（二）应当关注评估对象是否明确，评估师执行评估业务过程中是否根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，获得充分信息，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。

（三）引用的数据是否有充分、客观的依据，并注明资料来源。

（四）房地产评估应以评估对象权益合法为前提。评估中应适当关注其权属证明文件。对于房地产企业资产的权利类型和归属，应当以其权属证明文件、权属档案以及相关合同等合法权属证明文件为依据。

评估对象的权利、用途等相关条件应当满足评估目的所对应国家法律、法规、政策等的规定或要求。

（五）审核中应当关注房地产评估是否在合法、合规的前提下，全面体现市场公平交易的基本原则。可以根据评估目的和房地产项目的成熟度进行合理假设，但假设不能违背政府规划、用途管制等限制条件。对于房地产的限制条件，应当以国家有关部门依法规定和批准的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。尚未获批准的，应对假设的合理性有令人信服的论证，若主要风险和不确定因素未充分考虑和计量，则假设不具有合理性。

（六）审核中应当关注房地产评估选用的评估方法是否合理、恰当。对于房地产企业的整体评估，评估方法不宜采用市盈率法。对于尚未开发的土地使用权评估应遵照执行“土地估价规程”。

（七）审核中应当关注各种评估方法是否充分考虑了各项税费因素，包括销售税金、土地增值税、所得税因素。土地增值税是否按照国家税务总局2007年1月中旬发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》精神足额计提。对于项目已完成的已实现部分销售的地产项目，已销售部分是否也足够计提了土地增值税。所得税是否按整个地产项目的预计利润足额计提。

（八）审核中应当关注对于已完工存货是否充分考虑了合理利润因素。

（九）审核中应当关注对于以假设开发法评估的在建项目，是否充分了考虑了开发资金成本和地产行业合理的开发利润及时间的折现率。对于已预售的房屋，市场单价取值是否按合同实际价格取值。未预售部分，是否按预计售价取值。

（十）审核中应当关注对于以假设开发法、剩余法评估的地产项目，应要求公司、评估机构提供地产项目评估基准日周边相近楼盘市场价格，以验证价格的公允性。

第七条 审核中应充分关注房地产企业的规模，包括公司的房地产开发资质等级、当年房屋开工及竣工面积、当年房屋销售收入、土地保有数量、房地产开发的地域分布、在全国或当地市场占有率等。房地产企业未来预期应该与当前状况高度相关。

第八条 审核中应关注评估机构和评估师是否了解房地产业税收法规、房地产企业财务、会计制度、会计准则及其他财务会计法规对房地产后续计量模式的要求，并在此基础上合理确定房地产评估的计量要素和价值类型。

第九条 评估中运用最佳利用原则，应当充分考虑企业经营方式及房地产实际使用方式对房地产价值的影响，并且均衡考虑替代原则等企业估值的原则，特别是等量资本等量报酬的投资市场公平交易的原则。

第十条 审核中应当特别关注房地产物质实体价值或权利价值与权益价值，房地产物质实体价值或权利价值、权益价值与所对应的企业价值，房地产物质实体价值或权利价值、权益价值与其衍生的其他无形资产价值之间的联系和区别及其相互关系。在并购重组中房地产实体价值或权利价值与权益价值往往具有重大区别。

第十一条审核中应当注意评估师是否正确区分了整幢房地产评估价值与分单元房地产评估价值的不同。

第十二条 审核中应当关注评估反映在不同会计科目中的不同资产形态下的房地产价值所考虑的因素、采用的评估方法及参数可能是不同的。

在存货（在建开发产品、开发产品）科目中核算的房地产，评估时应考虑开发完成后的房地价值、销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税、管理费用、财务费用、应付未付工程款、后续投资、占用资本分摊利润和风险回报等因素。

其中：开发完成后的房地价值，已预售收款（但尚未结转收入）的可以直接取合同售价；预售尚未收款应考虑时间和风险折扣；尚未售出的可以通过市场比较法估算比准价格。应付未付工程款应根据最新工程总概算减去实际已付的工程款确定。

后续投资、占用资本分摊利润和风险回报应按照“等量资本获得等量收益”的原则，根据项目开发程度、实际已付的工程款和销售等情况合理确定。

在存货——开发产品和在建工程科目核算的房地产项目，评估时一般不宜将分别土建工程与设备安装工程分开独立评估，而应将在建工程作为一个整体，综合考虑工程总造价、工程建设进度和在相关往来科目中核算的实际已付及应付未付的工程款项（特别注意未在账内核算的成本费用）以及适当的税后利润。适当利润应依据等量资本获得等量收益的原则。但在具体测算时可以分别土建工程和设备安装工程计算成本费用。

第十三条收益法评估企业价值时，对涉及的溢余房地产价值一般应采用重置成本法进行评估。若采用市场法评估，应全面考虑房地产的持有目的、收益状况和实现交易的可能性，谨慎确定市场价值。

第十四条审核中应当关注是否分析了房地产开发项目在企业财务核算的方式以及是否存在未结合同和尚未支付款项，并且能够明确房地产的评估价值内涵与实际的支出、尚未发生的支出之间的关系，避免重复计算或遗漏。

第十五条应当关注房地产的相邻关系、租约限制和与房地产相关联的动产，关注相邻关系、租约限制和动产对房地产价值的影响。

第十六条应当关注相关税费对评估结果影响。交易环节的税赋一般不应构成房地产评估价值的组成部分。应特别注意土地增值税、所得税在不同评估目的和不同评估方法中的合理性。第十七条应当关注房地产市场景气周期对评估价值的影响。应特别注意房地产高景气阶段的风险是否在估值上作了合理、谨慎的考虑。

第十八条评估报告中应对以下内容和信息进行真实、客观、全面的披露：

（一）房地产企业的基本情况。包括：公司的股权架构；房地产开发资质等级；开发项目的数量、地域分布；当年房屋开工及竣工面积，当年房屋销售收入；土地保有数量、公司在全国或当地市场占有率；公司近三年主要财务指标；本次重组涉及的关联交易，历次股权变动或资产交易的定价情况等。

（二）企业主要开发项目的进展情况。包括：项目审批情况，项目规划情况，项目效益分析，项目进展情况，项目销售情况，项目核算情况等。

（三）评估对象房地产的基本情况及登记状况描述。包括：名称、位置、四至、面积、用途、容积率、使用者、建筑结构、建筑年代、建筑高度、楼层、层高、外观、内部装修、设施设备等；实地踏勘情况：实景照片、位置图、平面图、周围环境、景观、基础设施及公共配套设施完备程度、土地平整程度、地势、土壤状况、规划限制条件、利用现状、交通条件、维护、保养、使用情况、结构性缺损情况等。

（四）房地产的产权状况：包括产权人、产权性质、合法使用年限、已使用年限、合法权属取得来源、他项权利及其登记情况、有关权证取得情况、有关合同协议及政府批文、法院判决裁定结果、存在的产权瑕疵等；

（五）评估假设前提和条件。当房地产设定条件与现实状况不同时，房地产评估报告应当对由此导致的评估结论与房地产现实状况价值的差异进行说明。

（六）房地产评估报告应当对利用其他专业机构的技术报告、其他评估机构的评估结论情况进行说明。

（七）比较案例的基本情况：名称、位置、四至、面积、用途、容积率、使用者、建筑结构、建筑年代、建筑高度、楼层、层高、外观、内部装修、设施设备、产权人、产权性质、合法使用年限、实景照片、位置图、周围环境、基础设施及公共配套设施完备程度等。第十九条 本指引自发布之日起施行。

第二篇：可持续发展能力建设

可持续发展能力建设及相关问题可持续发展能力

可持续发展能力的定义可描述成:“一个特定系统在规定目标和预设阶段内，可以成功地将其发展度、协调度、持续度稳定地约束在可持续发展阈值内的概率”，即“一个特定的系统成功地延伸至可持续发展目标的能力”。

美国的汉森、约纳斯（1996）也有相似的定义，他们将可持续能力直接解释为:“一个系统，可以达到可持续状态的水平。

“发展度”以社会财富的增长、理性需求的满足、生活质星的提高为其基本识别。发展度构成了可持续能力的“动力表征”，是可持续能力不断提高的发动机。它的内涵是:（1）社会财富增长的度量；(2)发展质星提高的度量；（3）理性需求满足的度量（4）创新能力培育的度量；（5)文化内涵进步的度量。

“协调度”以环境与发展间的平衡、效率与公平间的平衡、物质与精神问间平衡为其基本识别。协调度构成r可持续能力的“公平表征”，是可持续能力不断优化的调节者。其内涵是:（1）人际、代际、城际、区际之间的协调；（2）物质文明与精神文明之间的协调（3）经济效率与社会公平之间的协调；（4）自由竟争与有序规范之间的协调；（5）开拓创新与有效继承之间的协调。

“持续度”以人均财富的世代非减、投资边际效益的世代非减、生态服务价值的世代非减为其基本识别。持续度构成了可持续能力的“质星表征”是可持续能力不断维系的促进剂。它的内涵是:（1）逼近“三零状态”即生态赤字为零、环境胁迫为零、生态价值与生产价值之比率变化为零；（2）向自然的索取与对自然的回馈相平衡，充分建立人与自然的协同进化机制；（3）充分尊重自然遗产和历史文化遗产，同时担负为后代扩大文明积累的责任；（4）逐步实现“自然-社会-经济”复杂巨系统的可持续发展目标。可持续发展能力建设

1992年里约会议通过的联合国《 21世纪议程》，对可持续发展的能力建设有如下的明确阐述:“一个国家的可持续发展能力，在很大程度上取决于在其生态和地理条件下人民和体制的能力，具体地说，能力建设包括一个国家在人力、科学、技术、组织、机构和资源方面的能力的培养和增强。能力建设的基本目标就是提高对政策和发展模式评价和选择的能力，这个能力的提高过程是建立在该国家人民对环境限制与发展需求之间关系正确认识的基础之上的。所有国家都有必要增强这个意义上的国家能力”。这一概念至少包含了三个方面的重要含义:第一，可持续发展能力强调了科学技术的能力，即对经济发展起推动作用的知识和技术能力；第二，重视人力资本与体制资本(或者更广义上的社会资本)的积累，强调人的综合能力，包括对自然过程的认知和把握能力、对问题迅速反应及解决能力等;；同时也强调体制对实施可持续发展的作用，即不同的体制对可持续发展战略的实施会有不同的效果；第三，国家所处的自然条件、资源储备等自然系统的供给能力。

归纳起来，可以给可持续发展能力建设给出这样一个定义:能力建设是指建立国家、地方、机构和个人在制定正确决策和以有效的方式实施这些正确决策方而的能力，它包括人们不断改善能力效率的整个过程，是一个国家或地方、机构、个人在开发、利用可持续发展能力的过程中所有努力之总和。

可持续发展能力建设首先要着眼于国情，以及在生态基础、自然状况和地理条件下，如何认识国家发展成本，如何选择国家发展道路和如何进行国家的制度建设。在这方面，中国的决策层在审慎思考各种情况之后，对未来发展道路做出了决断:沿着可持续发展之路，将

经济、社会与生态环境之间的整体体关系置于综合平衡之中，实现“自然-社会-经济”复杂巨系统的整体效益最大化。我国按此决断规划了发展战略、具体行动和一系列的体制保证，使中国在可持续发展能力建设方面取得了巨大的成就。

3区域可持续发展能力建设的内容

（1）生态环境能力建设

生态环境是一个地区可持续发展的背景和从础，其建设的好坏将直接关系到可持续发展的顺利进行。然而，生态环境问题在许多地区特别是城市表现得较为突出，它已经成为区域可持续发展的重要障碍因素。一方面，随着工业化和城镇化的发展，人口急剧集中，产业集中，社会经济活动强度逐渐增大，导致住房紧张、交通拥挤、资源短缺、环境污染等一系列严重的生态环境问题。生态环境的恶化，严重影响到公众健康，降低人们的生活质量，对围其它地区也会带来较大破坏；另一方面，工业化和城市化发展的结果，还可能大规模改变上地、大气、水体、生物、资源、能源的性质和分布，引起一个地区自然地理环境的变化，以及资源形态结构与功能的变化，给生态环境保护、资源开发、分配和利用带来巨大影响，甚至干扰全球生态系统的发展进程与持续发展。因此，加强生态环境能力建设是一个地区推进可持续发展的一项重要任务。

（2）基础设施能力建设

基础设施是一个地区社会经济活动与人民生活活动的基本要素和载体，是保证一个地区经济社会正常运转的基本骨架和脉络，也是一个地区可持续发展能力的一个重要体现。基础设施主要包括道路交通设施、通讯设施、供电供水设施、水利设施、地下管网设施、公众娱乐休闲设施、环境卫生设施、灾害防御设施等，它们在保证一个地区生产资料和产品的顺利流通，以及信息的快捷、准确传输，改善区域投资环境，保证资源、能源的供应，提高人民生活质量，维护地区安全等方面起着不可替代的作用。相反，如果一个地区的基础设施建设不力或遭受破坏，势必会导致区域功能的减退、低下甚至瘫痪。因此，加强从础设施能力建设，是实现区域可持续发展的必然要求。

（3）社会化服务能力建设

社会化服务体系建设是社会进步和经济发展水平的一个重要标志。一般而言，一个区域的社会与经济越发达，其社会化服务体系也就越健全，功能也越强大。

在社会化功能服务能力建设方面，要大力推进第三产业的市场化、社会化和现代化，建立健全社会化产业化服务体系，包括工农业生产过程的技术服务体系、物资服务体系、科技推广服务体系、金融服务体系、就业服务体系、市场信息服务体系、旅游餐饮服务体系、购物服务体系、教育服务体系、健康服务体系、文化娱乐服务体系、社区服务体系、社会保障体系等，以形成社会联动共建机制，增强区域的社会综合服务功能，提高区域国民经济与社会的整体效率和服务质量。

（4）科技创新能力建设

科技创新是国民经济可持续发展的基石，科技创新念识和创新能力是决定一个国家或地区原创动力、国际竟争力和国际地位的重要因素。随着经济市场化和个球化的不断发展，未来区域经济和市场的竟争，实质上是现代科技和现代管理体制的竟争，人类经济和社会生活的每一个环节的发展都离不开科技的进步和体制的创新。可持续发展是以科技进步、科技创新、制度创新、管理创新等为依托的。因此，加强科技与体制创新能力建设，对区域可持续发展具有极其重要的战略意义。

科技创新能力的建设，关键在于人才。没有人才，发展科技和经济就无从谈起。因此，加强科技创新能力建设，必须以人为本，尊重知识，尊重人才，大力培养人才是发展现代科技和经济的首要步骤。要高度重视科技人才的引进、培养和使用。同时，要加强科技创新从

地或实验区的建设，特别是高新技术产业基地或高新技术园区的建设，加工农业高新技术和关键技术的研究、开发，把发展高新技术与改造传统产业结合起来，扩大技术储备，提高科技竟争能力，培育新的经济增长点。

（5）人民素质与精神文明建设

可持续发展需要人的参与，人是可持续发展的主体和推动者。因此，要实现区域可持续发展，首先必须解决人的问题，从人开始，在人自身上做文章。解决人的问题，一方面，要加大计划生育政策的执行力度，控制人口增长，保持适度的人口增长速度和人口规模，以及合理的人口结构；另一方面，坚持优生优育，提高人口素质，并切实解决人民的就业和社会保障问题，改善人们生活水平和生存质量，这是实现区域可持续发展的一个必然要求。

同时，解决人的问题，还需要解决人的思想意识问题。一方面，通过科技文化教育、政治思想教育、可持续发展教育、环境教育等多种形式，提高人的综合素质，让他们树立起正确的世界观、人生观、价值观和可持续发展观；另一方面，可采用多种形式，开展十富多彩、健康向上的群众性精神文明创建活动，树立文明礼貌新风，不断提高居民的人生价值观和伦理道德观，增强社会组织和个人的社会责任感，增强社会的凝聚力。

（6）法制与体制能力建设

可持续发展已成为国家或地区发展的基本政策和基本战略，因此必须要有相应的政策与法律法规作为保障和后盾，必须要有政府的参与，做到有法可依，有法必依。在法制能力建设时，要按照可持续发展的系统要求，建立健全有关的政策与法令制度，包括产业投入政策、经济调节政策、科学技术政策、组织管理政策、资源开发利用政策、环境保护政策，以形成一个完整配套的、协调平衡的综合管理政策与法制体系。同时，要加大可持续发展的法制政策的宣传、教育与执法力度，切实把各项政策贯彻落实下去。

体制建设也是可持续发展的一个重要内容。体制涉及到社会、经济生活的各个层面。体制的优劣直接影响着经济社会的发展水平和效益。加强全方位的体制改革，进行体制与制度创新，提高管理水平，向体制要效益，向管理要效益，是可持续发展的迫切要求。在体制能力建设时，要紧紧围绕建立社会主义市场经济体制的目标，全面推进各项体制改革，逐步巩固、完善和深化企业制度改革、财税体制改革、金融体制改革、投资体制改革、外贸体制改革、社会保障制度改革、住房体制改革、教育科技体制改革、政府机构改革等，逐步改革现有生产关系和上层建筑中不适应或阻碍生产力发展的环节和因素，以实现区域经济社会的可持续发展。科技与可持续发展能力建设的保障关系

科技是可持续发展能力建设的关键。人类为了要实现可持续发展，首先必须全面地了解资源与环境的承载能力，以及人类活动可能损害或增进地球生命支持能力等的过程，科学可以提供依据，使社会在决策过程中能够更好地制定和选择环境与发展政策，技术则可以提供有力的实施手段。科学技术能使人类弄清地球的承载能力及其各个部分负担的极限，弄清人类活动对自然界可能产生的增进或损害自然体系的影响，以及可能招致的自然对人类产生的正负效应，人类离开科学技术的帮助就会失去方向，茫然无措。

高技术是可持续发展能力建设的核心。高技术是可持续发展能力体系中的硬件,它可以在资源、环境不允许的情况下，实现经济的增长，人类经济发展到一定程度，要想实现经济、环境、社会的持续发展，只有依靠高技术这个硬件才能为其作出贡献。高技术能为管理，教育，法制，公众参与提供支持手段。在当代社会要想实现人类经济、环境、社会的可持续发展，需有良好的管理，较高水平的教育，公民具有较强的法律意识和群众的积极参与，而高技术的发展则为这些条件的实现提供了一个有力的技术支撑。高技术可以形成新的产业，开拓新的市场；可以对传统产业进行技术改造，减少，限制污染；可以在环境保护、防灾、资

源开发等方面大有作为。文化与可持续发展能力建设的保障关系

文化发展对可续发展能力建设具有重要的思想保证作用。一方面，体现在其意识形态的主导性和阵地意识上，另一方面，还体现在维护社会稳定上。当今世界，文化矛盾和文化冲突是导致社会不安定的一个重要因素，文化发展要通过发挥统一思想、凝聚力虽和振奋精神的功能，调'节社会盾后，整合民族力量，协调社会运行，保证可持续发展战略实现其发展目标。

文化发展对可持续发展能力建设具有精神动力作用。主要体现在强化思想道德建设和民主法制建设上。文化发展通过强化民主法制建设，增强人们的民主观念、法制观念和纪律观念；通过保障人民的合法权益，调节相互之间的关系，规范和约束人们的活动，制裁和打击各种危害社会的不法行为，为实施可持续发展战略提供一个稳定的、有序的社会环境。

文化发展对可持续发展能力建设还具有智力支持作用。文化发展通过发展教育事业，全面提高国民的素质，开发人们的智力，强化人们的创新意识，为实现可持续发展战略目标培养、储备高素质的创新人才。制度创新可持续发展能力建设的保障关系

制度提供了人类相互影响的框架，建立了构成一个社会和一种经济秩序的合作与竞争关系。制度是个人与资本存量之间，资本存量、物品与劳务产出、收入分配之间的一种过滤器。它旨在约束追求主体(人或组织)福利或效用最大化的个人行为。因此，制度创新或制度变迁能够提高生产率和加速经济增长。制度创新能够推动经济增长,其原因在于一个效率较高的制度的建立，能够减少交易成本，减少个人收益与社会效益之间的差异，激励个人和组织从事生产性活动，使劳动、资本、技术等因素得以发挥其功能，从而极大提高生产效率和实现经济增长。

1.从可持续发展来讲，能够保证经济可持续性的经济制度，不仅仅是指物质生产领域的经济体制及其运行机制的变革，而且包括精神生产、人类自身生产和生态生产等领域的体制及其运行机制的变革，使之都纳入社会主义市场经济的可持续发展总体战略之中。只有这样，才能真正实现物质再生产、精神再生产、人类自身再生产和生态再生产和相互适应与协调发展，才能促进物质资本、人力资本、生态资本相互增殖，从而确保社会、经济和环境的可持续发展。制度创新的过程和最终实现还包括一项重要的内容，就是管理创新。管理既涉及国家层次的管理，又涉及企业的管理。要正确定位各有关创新主体，充分发挥政府的协调、管理功能，引导国家的可持续发展创新。可持续发展战略为制度创新提供了一个较好的系统框架，以此作为指导思想和目标模式来研究和解决我国目前发展遇到的社会和经济问题是一条必要和可行之路。

第三篇：房地产如何实现可持续发展

房地产如何实现可持续发展

我国房地产业正处于新一轮发展的高潮，房地产开发价升量增、供需两旺，新一轮的房地产开发可谓“如火如荼”，全国的住宅开发、竣工面积及销售价格更是叠创新高，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著，房地产已经成为我国经济新的增长点和支柱产业。

增长与发展之别

长期以来我们对发展和增长的概念是模糊的和混淆的，我们往往用GDP（国内生产总值）来作为考量经济增长的指标，众所周知，GDP是一年当中本国（本地）国民和外国人（外地人）在本国或本地所生产的商品与服务的附加价值总和。作为全面建设小康社会的重要指标之一，追求GDP的增长很有必要。但任何一项统计指标，都有其确定的适用范围，夸大其适用范围和过分强调它的作用，必然会产生负面的影响。我们在了解GDP的重要作用的同时，也必须了解它的局限性。第一，GDP不能反映经济发展对资源环境所造成的负面影响，资源和环境的破坏和透支能影响整个社会经济的协调、健康、可持续发展。第二，GDP不能准确反映一国财富的变化，不能反映一国经济增长的效率和质量，现在外资在我国的投资和出口中所占的比重不断增加，其中相当部分资产会外流。第三，GDP不能全面反映人们的福利状况，不能反映人们收入状况的差异，尤其在发展中国家，收入增加同GDP增长比率不同步；在目前我国的经济结构中，投资比率明显高于消费比率，第四，不能全面反映一国的人文状况，即文化、教育、科技、文明和精神状况。

“以人为本”的可持续发展观，强调的是增长的可持续性、公平性和系统性。按照学术理论界的解释，持续发展是主观的，而可持续发展是客观的，其强调正确处理和协调人口、资源、生态环境、文化、交通、经济与社会间的相互关系的共同发展战略。可持续发展的主要原则：

1、可持续性；2公平性，如同代人、代际之间公平分配资源。而现在短时期内政府放量供应土地，如70年土地出让金用于一朝，其中很多可能应该由下一代来完成。在房地产土地资源的配置方面有向高档住宅倾斜的倾向，同代人之间也明显存在两级分化现象；

3、系统性。由此可见，发展不同于增长，增长不是发展的目的，而是发展的手段，只要我们的增长具有可持续性、公平性和系统性特征并且坚持“以人为本”，那么，增长和发展就和谐、统一了。

城市发展面临挑战

“土地是财富之母”。土地资产作为城市最大的、价值最高的存量资产和最基本的生产要素，几乎被所有城市列为城市发展过程中的首选目标和重点突破口，各地又几乎同时把房地产作为各自新的经济增长点和支柱产业。改革开放以来，我国房地产业的兴起、城市化进程的加快和国民经济的持续快速发展，无不与我国的土地使用制度改革和土地资产的运作有关。

我国当前的经济体制正处在计划经济向市场经济的转轨时期，由于旧的体制和秩序尚未彻底打破，而新的体制和秩序尚未真正建立，必然会出现种种的利益重组和再分配，必然会出现种种的“冲突”和“阵痛”。

各地政府为了资金、“GDP”和“政绩”，无一不把房地产作为区域经济的支柱产业。持续大规模的旧区改造、“圈地运动”、各路“热钱”的涌入、舆论的高度一致且一片“利好”，使长期压抑的“土地投资饥渴症”和“住宅消费饥渴症”总爆发，全国上下房地产市场一片“火爆”，“牛市不言顶”成了楼市的代名词。新一轮的土地“圈地运动”方兴未艾，土地出让收入、房地产税收已成为区域经济发展的最主要资金来源，据不完全统计，截至2003年上半年，１３年来全国累计收取的土地出让金已达6000多亿元（其中上海超过1000多亿）。

但与此同时，全国的商品房空置率却有增无减，据初步统计，全国大约有一亿多空置商品房。另外土地的闲置状况也非常严重，据调查，全国现有各级各类开发区3800多家，尚不包括乡、镇、村自行设立和尚未上报的开发区；在对24个省（区、市）的统计中，各类园区规划占地面积达3.6万平方公里，超过了现有城市的建设用地总量；在全国省级以上900多家开发区中，国家批准规划近3000万亩，已经开发的仅占规划总面积的13.5%，近2600万亩土地闲置。房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并有扩大的趋势，况且还有大量的银行贷款和稀缺土地资源的浪费，GDP的真实增长及增长效率受到了挑战，房地产和整个城市的可持续发展也面临着挑战。

高房价对发展的影响

高房价、“圈地运动”能带来大量的建设资金并能带来区域经济的增长是不争的事实，人们还往往通过简单地与发达国家的房价比较来说明我国的房价还有持续、巨大的上升空间，但是人们往往忽略了我们收入水平低的事实，未来中国住宅消费的主体一定是本土中低收入家庭，过度的房地产外来投资固然短期内对区域经济有贡献但长期来看对整个经济的持续健康发展未必有利，这从各国的住宅发展史中可以得到印证。另外按国际标准衡量房价与收入关系的价格收入比指标来看，我国的房价高于国际标准，尤其是我国沿海发达城市地区房价更是高估，我们不能用发达国家的收入来衡量我国的房价，联合国人居中心与世界银行认为，一套住房的合理价格应该是居民家庭年收入的2—3倍，像日本东京居民的年收入与房价比大约在1：4.8，而我国大部分城市是1：8到1：15，当高收入阶层的需求逐渐被消耗掉后，将可能出现消费断层现象。

长期来看，中国房地产业无疑是前景光明的，但就目前和今后几年来说，楼市处于“高位放量”的“上升筑顶”阶段，房价上升速率过快、商品房供应结构不合理、银行房贷高速增长，如果调控不好是新一轮住宅开发的风险积聚过程。楼价的上升应该是盘整式或称波浪式、螺旋式缓慢上升，不经过小幅盘整而直线上升是不扎实的，楼价的大起必然隐含巨大的风险，况且房价的对比要考虑通货膨胀、科技含量、装修成本、公建市政文化教育配套、生态环境改善及利息等因素并且要有参照系，不能简单论之。

未来几年我国房地产住宅产业的发展将步入一个高位盘整的阶段，随着旧区改造节奏的适度调节，随着轨道交通网络的健全和延伸，随着中低价住宅供应的增加和住宅结构的日趋合理，随着房地产贷款政策的调整，房地产住宅将逐步步入一个理性发展期。就总体房地产住宅的价格而言随着其内在品质的提高将稳中微升，但其内在结构必定是有升有降，涨跌互现，除部分价格和价值相符的物有所值的高档商品房继续受国内外成功人士青睐及大量中低价位住宅因存在广泛需求而价格坚挺外，相当一部分中高价楼盘将面临市场竞争的洗礼。

通过理性分析我们发现，房价短期内上升过快、过高，对经济的长期发展未必有利，其负面影响主要表现如下：

1、提高了区域经济的商务成本，不利于进一步吸引外资，不利于产业结构的优化和升级，会削弱产业的竞争力进而影响商品的出口，最终会影响居民的就业和收入；

2、造成对土地资源的过分依赖和形

成大量闲置土地，有透支未来收益和资源之嫌；

3、在收入增长不同步的情况下，买房会增加老百姓的即期支出从而影响未来和其他支出，近几年来，老百姓的房贷额叠创新高，先“负”起来一族不断扩容，另外过度的房地产投机最后的代价也会落到弱势的老百姓身上；

4、大中城市人口、交通、环境、资源的压力日益增大，城市的水电煤等基础配套不堪重负，2003年我国有19个省份拉闸限电，城市“臃肿病”日益明显。

当前，不少地方经济对房地产和固定资产投资依赖过高，2003年全国固定资产投资1.9万亿，同比增长31%，房地产开发投资3817亿元，同比增长34%，远远高于GDP的增长速度。积极的财政政策和稳健的货币政策所带来的投资乘数效应，加上房价过高和大规模的城市建设带来了GDP的持续高涨，在一定程度上掩盖了消费需求不足、产业结构不合理以及产业能级不高的可持续发展隐患。

因此，怎样正确、辨证处理好经济发展和增长之间的关系并使其相和谐？怎样正确、辨证看待当前的高房价与经济增长？怎样保证大多数中低收入居民“居者有其屋”并保持生活质量的同步提高？怎样保持高中低房价的合理结构以期房地产乃至整个社会经济的健康、协调、可持续发展？许多问题非常迫切地摆在了各级政府和理论学术界的面前，“没有远虑，必有近忧”，惟有实事求是的理论创新和突破，惟有体制和机制的创新，才能解决在发展中出现的问题。可持续发展的“远虑”

当前，我国房地产和国民经济总体形势不错，改革开放25年来，中国经济年平均增长速度达到9.4%，可以说是“没有近忧”，但为了国民经济的健康、协调和可持续发展，我们又“必须有远虑”。

进一步完善土地管理体制

土地市场的规范运作是住宅产业、城市健康发展的基石，土地市场的“恶庄”行为更具隐蔽性和危害性，政府应该有所为且必须有所为。政府要强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应，做到土地利用计划与市场需求相统一，并且全国、各地的土地供应要有统一的协调机制，国家、省市级政府应加大土地供应的宏观调控力度，必要时要收权，严防土地失控现象重演，严防透支未来。同时，还要正确处理好土地的供应结构。

土地出让一律按“三公”原则实行招投标、拍卖制度，杜绝土地市场黑箱操作及“空手道”现象，防止土地市场的炒作和国有资产的流失。真正意义上的土地“招标拍卖”制度还有较长的一段路要走，但我们希望它尽快到来，因为它让我们久等了，这是市场经济的呼唤。

对土地历史遗留问题的处理，建议政府出台的相关法律、政策要规范运作，要有约束性和严肃性，可以通过收回、收购、兼并、拍卖、储备等方式实现政府对土地的垄断，政府当前最重要的一件事就是要收紧土地的口子，按法律法规该收回的坚决收回，该拍卖的坚决拍卖，让土地回到真正有实力、真正需要土地干实事的开发商手中；另外对转让土地所获得的收益，政府要控制其收益的比例并通过税收等形式收取一定的级差收益，防止因炒卖土地而导致的不合理“暴富”，防止国有资产的流失，进而防止房价的大起大落。

加强学术研究

理论的贫乏和滞后会影响房地产的健康发展，城市发展呼唤系统性、经济学的理性思考。各地各级政府在房地产可持续发展方面要加强研究和谨慎决策，要循序渐进，要研究可持续土地资源利用和可持续的购买力。未来我国住宅建设的立足点和出发点一定是本土的广大中低收入阶层，要加大中低收入阶层居民用房的建设力度，这是国情和民情所决定的。

要研究国内外的宏观经济形势，研究市场的真实需求，适当调控旧区改造的力度和节奏，循序渐进，注意均衡发展、防止大起大落。近几年来房地产对GDP的贡献越来越大，与此同时，大城市尤其是像北京、上海等特大型城市的环境、就业、人口、道路交通、水电煤等能源支持压力也明显增加。因此，必须加强对城市经济、社会、环境、人口协调发展的综合研究。

加快产业结构的升级和调整

现在“千军万马过独木桥”搞房地产说明经济结构尚不合理，尚处于低级阶段。出现“凯恩斯依赖症”，内生需求不足，通货紧缩明显，中国当前GDP增长对房地产、交通基础建设依赖过高，明显地带动了固定资产投资的增长，扩大了投资的乘数效应。政府靠积极扩张的财政政策和稳健的货币政策来拉动内需，一旦政策的效应发生递减，例如旧区改造的逐步减少、集中买房以后的时间断层周期、房贷政策的调整、高价房供应偏

大等，房地产会出现过热调整，对整个宏观经济将产生十分重大的影响，需引起高度重视和综合、全面、深入的研究；况且人们的消费、投资短期内过度向房地产倾斜，也会造成经济学意义上所说的“挤出效应”，表现为其他消费的紧缩，这也许是我国最近几年除房价以外其他商品价格均下跌、国民经济仍未摆脱通货紧缩的一个重要原因。目前中国房地产投资增长率、新开工增长率均超过了销售增长率，并且供需结构失衡，潜在压力增大。因此，怎样走好“科教兴国”这“华山天险一条路”籍以优化我国的产业结构？怎样以“信息化来带动和促进工业化”？怎样提高产业结构的能级以及实现产业结构的升级？已显得迫在眉睫，必须引起方方面面的高度重视。

逐步尽快地建成市场经济秩序

市场经济本质上是法制经济和信用经济，要理论创新、体制创新、机制创新、科技创新和人才创新，要转变政府职能，尽快建立、健全相关法律法规体系，尽快建立现代企业制度和诚信制度，催生真正的品牌企业

第四篇：房地产经营管理制度

房地产经营管理制度

一、工作范围：

1、对公司拟开发项目进行可行性研究并提供可行性研究报告。

2、拟定公司总体发展计划报总经理批准。

3、负责办理预售证等有关手续的报批、领取。

4、开展市场调查，收集处理市场信息，作为公司决策的依据。

5、制定并执行公司的销售计划和资金回笼计划。

6、公司销售广告策划。

7、对公司所设销售点进行管理，为客户办理各种购房手续。

8、负责销售房的验收、交接及同客户签订物业管理协议。

9、汇总公司的各种经营报表并上报各有关部门：管理销售档案及经营部的其它档案：统计销售中的各种有关数据并上报总经理及公司有关部门。

二、岗位职责

（一）经理职责：在副总经理的直接领导之下，对公司拟开发项目进行可行性研究，并提供可生性研究报告。制定全公司的总体计划并配合各部门顺利执行。组织公司商品房的销售工作，在开拓市场、加速资金回收方面负有全面责任。

1、组织经营部及其他部门的有关人员，同时综合市场住处及公司的财务、工程等各方面的情况，制定出切实可行的全公司总体计划，提供给总经理。

2、负责办理预售证等有关手续。

3、负责组织房地产市场调查，进行信息分析、评价、提交市场抽查报告，为公司经营策略的制定提供依据。

4、组织制定销售计划和资金回笼计划，建立销售网络，开展销售活动。

5、会同总会计师，总经济师制定公司的开发商品房价格定位，编制售楼价格表及其他有关技术资料，报请总经理批准。

6、制定广告策略，组织广告宣传。

7、组织编制销售报表，掌握销售进度，提出销售建议，定期报送副总经理。

8、配合物业管理，开展售后服务及用户查访。

9、参加工程方案的设计委托、扩初审查、施工图会审、设备选型等讨论，参加工程验收并提出建议。

10、根据公司有关规定，对经营部聘任职员进行考核，提出建议。

（二）销售组设销售经理，下设三个销售小姐，销售小姐设销售主任，每个销售主任带领4--5名销售员。

A、销售经理职责：

销售经理负责管理三个销售组，负责评估销售组的业绩。

销售经理按公司统一规定折扣进行销售，超出规定折扣由主管经理/副总经理审批。

B、销售主任职责

销售主任对每一项销售合同跟踪落实。销售主任负责业务员的考勤管理、业务管理，提出业务员的辞退申请。

C、业务员职责

根据公司政策进行销售活动，服从销售主任的管理。

（三）内务组职责：（销控、信息、服务三个小组|

A、销控小姐：掌握销售状况，制作销售合同，进行合同管理，负责按揭办理。

B、信息小姐：负责信息收集分析，http:///提出销售笄意见，联系广告宣传媒传。

C、服务小姐：处理客户投诉，办理客户入住，联系相关部门。

三、经营管理工作程序：

售楼管理程序网络图（略）

四、经营佣金管理办法：

经营部销售组衽佣金制，内务组实行定额销售奖励制。

说见附件（11）经营佣金管理办法。

五、销售业务日常管理规定。

销售业绩关系到资金回笼、项目动作周期、投资效益回报至关重要的关键。抓好销售业务的管理，是企业管理重要的一环。

详见附

件（12）销售业务日常管理规定。

六、业务员的录用、辞退办法：

由于业务员实行佣金制，其录用以及辞退均根据此制定。业务员经销售经理、部门经理以及主管领导考核后，签定“业务员聘用合同”后录用，经过统一培训，经销售经理考核后安排上岗。业务员实行佣金制，除了底薪、佣金外不再享有其他收入，上岗后二个月没有业绩降薪200元；三个月没有一套业绩，再降薪200元进入察看期；四个月没有一套业绩，则予以辞退。

第五篇：《房地产经营》提纲

题型及分数：

名词解释5题 共25分

选择题10题 共20分

是非题10题 共10分

简答题5个 共30分

论述题1个 共15分

一、名词解释

1.房地产

2.房地产市场细分

3.房地产经营

4.房地产开发

5.房地产业

6.房地产市场调查

7.土地使用权出让

8.房地产抵押

9.房地产市场预测

10.地产经营

11.房地产企业

12.建设工程监理

13.房地产泡沫

14.房地产过热

二、简答题

1、简述房地产按照用途的分类

2、简述房地产业的特点

3、房地产市场的特点

4、开发商取得土地使用权的方式

5、物业管理的主要特点

6、房地产市场细分的方法

7、房屋拆迁的方式

8、房地产经营的方式

9、物业管理的基本原则

10、房地产经营的内容

11、住宅开发项目特点

12、当前物业管理的模式

13、房地产需求的特点

14、房地产开发企业成立的条件

15、建设工程监管的主要内容

16、房地产开发前期工作阶段的影响因素

17、房地产投资得分弊端

18、房地产开发的程序

19、我国招标的主要方式

20、房地产投资面临的主要风险

21、房地产企业行业管理的主要内容

22、房地产供给的影响因素