当前应加大对房地产行业纳税评估 完善税收征管

第一篇：当前应加大对房地产行业纳税评估 完善税收征管

当前应加大对房地产行业纳税评估 完善税收征管

近年来，随着我国经济高速发展，房地产行业进入了前所未有的高速发展时期。在拉动经济，扩大就业，改善安居等方面做出了积极的贡献，不仅成为国民经济的支柱产业之一，也是税收收入的一项重要来源。

以某地县级市国税局辖区内的房地产开发企业从2000年的13户增长到2009年的43户，税收从2005年745万元增长到2008年的2300余万元，占地方税收的比重从10.3％提高到31％，且呈继续上升趋势。在房地产行业税收高速增长的同时，因房地产市场连续升温及房地产企业新的经营模式、多样化的销售方式给税收管理提出了新的课题，监管不力、管理滞后、欠税多等诸多难题考验着税收征管能力。为进一步规范房地产行业健康有效发展，维护市场经济秩序，严肃税收法律法规，遏制房地产行业税收管理缺失，结合工作实际，现就某地辖区内的重点房地产企业如何通过纳税评估进行管理定位，并对纳税评估中发现的问题及征收管理中存在难点进行分析。

一、房地产行业纳税评估及税收管理中存在的主要问题

（一）房地产行业征管难度较大。房地产企业具有开发、销售周期长，成本费用项目多，会计核算复杂，涉及税种多的特点，其收入和税前扣除项目的计算，受纳税人会计核算健全程度影响较大，税务机关管理难度较大。

（二）房地产行业纳税意识不强。目前，房地产行业进入门槛不高，许多房地产公司仅仅靠所取得土地或所拥有土地而成立，其纳税意识淡薄，对自身纳税义务和预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等税收政策知之甚少。一些房地产公司是地方政府通过招商引资方式开办的，这些企业往往曲解地方税收优惠政策，甚至认为自己是招商引资企业，理所当然在税收方面享有优惠。

（三）房地产行业流动性强。作为房地产行业的共同特点，许多房地产开发企业无固定办公地点，房屋开发到哪里，办公地点就设在哪里，给保持税收征管的连续性带来很大难度。

（四）税收管理外部环境有待改善。虽然《征管法》明确规定了有关部门协税护税的职能，但现实中由于部门利益驱动，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善，不能实现有效资源共享和信息互换。此外，有些部门不能正确认识涵养税源和依法征税的关系，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够，也一定程度上影响了房地产行业税收管理的实际效果。

（五）房地产行业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全，有的甚至无帐。二是收入不实。有的房地产企业采用预收款形式销售房屋，因未开具正式发票，预收款长期挂账不做收入。三是虚列成本。多数房地产开发项目由于工期长，与建安企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制和配比原则，仍按收付实现制核算成本，对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入与成本不配备，无法核算其真实成本和无法真实反映企业

盈亏情况。部分企业按预计数字入账，造成成本虚增。大量不合法凭证入账或根本没有取得合法凭证做账的现象比比皆是。

（六）房地产企业普遍存在着逃税和少缴税款的现象。从对房地产行业纳税评估情况来看，纳税人不列、少列收入、多列成本、挤占当期税款的现象比较普遍，其方面形式包括：一是不列收入。部分企业以不了解相关规定为由，对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税；二是少列收入。部分企业对样品房、转作经营资产用房及抵偿材料款、工程款等应视同销售的收入未纳入当期应税所得申报纳税；三是多列支出。如一次性全额列支借款费用、预提维修基金、擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围且存在一块成本多头列支等；四是混淆预售与销售的概念。少数企业工程尚未完工，即以已向用户开具正式发票为由，采用确认销售和配比成本的方法计算申报当期应税所得。由于工程尚未完工，其总成本无法确定，则采用预算成本配比，达到挤占当期应税所得的目的；五是少数开发企业纳税意识淡薄。房地产行业本身所具有的行业特点导致了开发企业偷税侥幸心理，偷逃税现象比较严重。

（七）当前纳税评估中存在的问题及缺陷。

一是对房地产行业纳税评估工作定位不够准确。就纳税人而言，纳税评估工作是通过资料分析、评估约谈等方式查找税收问题，近似间接的纳税检查。而对评估人员而言，评估工作的目标和方法也主要倾向于个案查出多少问题。导致目前纳税评估工作方式类似税务稽查，但手段和实际效果又不如税务稽查。同时，由于有效监控机制还未真正建立，纳税评估工作在设计上存在一些不足，对对报表、查查数据、与企业核实疑点问题等静态监督形式无法了解企业动态实际情况，无法掌握外部相关信息，形成评估盲点。

二是信息资料来源不够广泛。纳税评估工作离不开数据资料的搜索、采集、积累和掌握，纳税评估过程中要进行大量的指标测算、资料比对等定量、定性分析，没有数据资料，纳税评估就成为无源之水、无根之木。目前，纳税人报送的纳税申报数据和财务数据，不包括生产经营类信息、经营核算类信息及其他诸如登记注册类、价格类等相关信息。由于第三方信息的缺失，造成了纳税评估中许多主要指标如土地价格等重要信息无法掌握，导致不仅纳税评估效率低，且评估误差较大。

三是纳税评估指标体系存在一定局限性。现行的纳税评估指标体系是参照房地产行业内平均值确定的，实际上是企业真实纳税标准的一种假设。一般评估指标的测算结果都直接与行业正常值进行比较，即企业被测算指标只要处于正常值的合理变动幅度内，就被认为已经真实申报。实际上，评估对象的规模大小，企业产品多少等因素都对“行业峰值”产生较大影响。此外，单凭评估指标测算和评价很难正确判断申报的合法性和真实性，企业还经常受到所处环境、面临风险、资金流向等诸多因素的影响。纳税评估指标体系的局限性，制约着纳税评估工作的效果和开展方向。

四是纳税评估人员综合业务素质亟待提高。目前，从事评估的人员都是税管员，在负责征管的同时进行纳税评估，没有专门从事评估的人员。税管员素质参差不齐，部分评估人员

知识面窄，掌握评估方法不够，只停留在看看表、对对数、查查抵扣发票信息的较浅层次，不善于从各种涉税信息中寻找和挖掘深层次问题，使评估工作流于形式，评估效率不高。

（八）一线力量尚不能满足对房地产行业实行精细化管理的业务需求。一是一线人员对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生；二是对所得税及房地产业相关税收政策的了解和掌握相对不足；三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练；四是一线征管力量的不足与繁重工作任务、不断提高的要求的矛盾持续加剧；五是一线人员缺乏掌握房地产行业会计规律的基本素质，不能满足税收工作对房地产行业管理的需要。

二、加强对房地产行业纳税评估及税收管理的对策

（一）做好基础工作，加强日常监管。开发初期，税务机关可要求房地产开发公司提供项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额、营业执照、税务登记等资料，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报《存量房产盘点表》，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。建立日常监控管理台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况。

（二）实行一体化管理，密切部门协调。严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号）和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发〔2005〕156号）的规定。房地产税收采取“一窗式”征收和“联网控管、先税后证、项目跟踪、过错追究”的控管办法，实行一体化管理。国税机关应主动加强与工商、国土、规划、建设、房产、和地税等部门的联系，争取政府支持，力求通过信息交换和分析比对，最大限度的掌握有关涉税信息，通过信息交换，有助于一线人员进一步掌握与了解房地产项目开发的经营规律和运行状态，增强该行业税收管理措施的实时性、针对性和有效性。

（三）建立健全科学的纳税评估体系。一是构建制度框架。根据《税收征管法》及实施细则、《纳税评估管理办法》等有关政策依据，研究制定《纳税评估实施方案》和《评估工作规程》等一系列管理办法，设置纳税评估总流程图和不同内容的文书表格，制定纳税评估与“征、管、查”业务部门的协调、衔接办法，使税收评估工作逐渐融入征管体系。为对评估全过程实施管理和监控，在纳税评估的不同环节设置《评估对象信息记录》、《零税额申报信息记录》、《纳税评估成果信息记录》、《重点监控信息记录》等四个信息簿。对每位评估人员工作完成的质量情况进行信息记录，为岗位目标考核提供依据。二是科学界定评估步骤。按照《纳税评估实施方案》及规程要求，制定具体的操作程序：一是资料受理传递岗将评估对象申报资料传到分析岗;二是通过综合征管系统数据和人工采集的其他企业信息进行逻辑分析核对，通过初审发现疑点;三是对评估疑问户下达《评估自查表》、《评估调查表》或《零申报说明书》，针对疑点内容开展自查；四是对自查后仍存在问题的企业下达《评估约谈通知书》，通知约谈；五是制作《约谈记录》；六是评估完毕下达《纳税评估结论》，存在问题的企业制作《申报错误报告表》，责令限期改正（调账、补税），并制作《纳税评

估报告》；七是评估发现问题严重的，制作《评估移交表》，移交到稽查科等相关科室，并回收《纳税评估移交问题反馈单》存档备案；八是月底汇总评估结果写出《纳税评估小结》，指出存在问题，提出合理化有价值的建议及加强管理的办法。三是明确评估人员职责。为确保评估工作质量，从制度建设入手,制定行之有效的纳税评估定率考核制度，考核定率包括数据接收率、数据正确率、评估处理正确率、复审评估正确率、评估税款入库率等，通过这些指标将纳税评估具体细化、量化，对未按比例、按质量完成评估任务的操作人员，依岗位职责予以扣分，达到监督检查纳税评估工作的目的，增强评估人员的责任心。四是精选评估对象。坚持人机结合的办法，一是根据预警值运用纳税评估软件，自动筛选纳税评估对象；二是税收管理员根据日常巡查、涉税事项调查核查等日常管理工作中了解和掌握的纳税人实际生产经营情况，人工分析筛选纳税评估对象。五是探索可行的纳税评估分析方法。对纳税人申报纳税情况的审核分析是纳税评估工作的关键。在实际工作中，总结归纳了一套简便实用的纳税评估分析方法，简称“四比较法”。一是申报数据与财务报表之间的比较；二是申报数据之间横向与纵向比较；三是税种之间的关联性比较；四是申报纳税情况与实际经营情况的比较。

（四）从提高纳税评估人员自身素质出发，打造一支符合实际需要的纳税评估队伍。纳税评估要求税务评估人员不但要了解税收工作本身，而且要了解企业的生产经营全貌及纳税人的详细情况，掌握审核、评析、测算、取证、质询的全部技能。因此，在加强干部培训过程中，要有重点地开展税收、财会理论培训，鼓励干部参加专业学历考试和执法资格考试，并给予一定的物质奖励，调动干部自学的积极性。为加强纳税评估队伍还可聘请具有专业知识的中介机构和会计人员对房地产行业进行专业纳税评估。实践中，评估人员在确定评估对象后，要即使参与管理性检查，通过对比检查结果，检验评估确定的疑点是否全面、正确，为今后评估工作积累经验。在转向评估结束后，组织评估人员进行案例评析，逐项分析评估方法、过程和结果，总结出较好的评估方案并全局推广。

三、我们的具体做法

（一）及时制定了《纳税评估操作规程》，针对当前纳税评估工作中存在的热点难点问题，通过近年来纳税评估工作的实证分析，详细的补充和完善了纳税评估规程的内涵与外延、特征与分类、原则与职能，特别是针对行业纳税评估案源选择等做了进一步修改，使之适合地域特点和实际操作，并及时组建纳税评估机构，成立纳税评估领导小组，按所辖的企业分类分片全面开展纳税评估。

（二）从难点疑点抓起，抽丝剥蚕，抓出实效。该局管辖房地产企业43户，年缴纳税收2300余万元。但从房地产行业的实际开发情况和房地产行业税收实际征管情况来看，税款流失较为严重。为此该局组成房地产评估小组，对辖区内房地产企业进行了重点评估。通过资料调阅，发现许多房地产企业不是亏损就是微利，且申报的当期销售收入起伏较大，缴纳的营业税与预收账款金额不相符，费用列支不符合规定，企业所得税和土地增值税都未按规定预缴，印花税、土地使用税和房产税都出现少缴或不缴的现象。在与企业法人或财务人员针对上述情况约谈时，对存在问题含糊不清，避重就轻，也没有具体的举证说明。实地核查时，通过对比纳税申报和账面数、企业签订合同和实际完工数，发现（1）售房款以定金名义不做预收账款处理。（2）拆迁房屋建还的部分不做收入，只记成本。（3）销售合同已

签但印花税未申报缴纳。（4）以房地产行业的特殊性为理由，长期不结算，也不预缴企业所得税和土地增值税。（5）土地使用税和房产税以不清楚规定为由，少缴或不缴。

（三）通过此次初步评估部分房地产企业，共查出各项税款7563284.13元。其中应补缴的企业所得税3267129元，占2009年房地产行业缴纳所得税的45％；各种地方税

4296155.13元,由此证明房地产行业严重存在不按期纳税的问题。实践证明，开展纳税评估对提升税收征管质效有着巨大的推动作用。一是深度挖掘了税源。通过纳税评估，企业主动申报税款金额达636.24万元。二是提高了申报真实度。经评估的纳税人，实际税负都达到或超过了行业平均水平。三是提高了纳税遵从度。通过评估，纠正了因企业办税人员对政策和程序理解上的偏差而导致的错用税率，超范围超标准抵扣、漏记少报收入、未按规定开具发票等一般性问题，经督促，纳税人均自行作了补正申报、补缴税款、调整账目等处理。

四、思考和建议

（一）虽然房地产行业在拉动经济，扩大就业等方面作用巨大，但是房地产行业工期长、投资大、经营隐蔽性强，导致其在依法纳税方面存在较多问题。应加大对房地产行业的纳税评估。

（二）房地产行业环节多，所征税种也多，如营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用税、印花税、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等，加之企业法人、财务人员对税收法律法规的了解和掌握有限，影响了税法的遵从度。应加强对企业财务人员的税法培训。

（三）房地产行业承建的工程大部分实行转包、分包，甚至存在挂靠等现象，导致选择征税主体具有一定难度。房地产企业采用“工程大包”的经营模式，将收入的一部分分拨施工单位作为工程款，施工单位多数未办理税务登记，没有合法发票抵作工程款，不但造成成本核算混乱，而且扰乱了发票管理。

（四）税务机关自身管理不到位：一是税法宣传不到位，教育培训跟不上，客观上造成企业对税法了解掌握不清。二是疏于管理，淡化责任，日常检查不够，特别是案头稽核不深不细，各表之间没有比对，各勾稽关系没有分析透彻。三是稽查力度不大，没有针对该行业的特殊性和隐蔽性开展有效稽查。

（五）工作建议：一是强化管理，加大征管力度，房地产行业的特殊性决定了必须强化行业税收管理，特别要实现日常监管和案头稽核有机结合，运用一系列的指标体系分析该行业的收入、费用、成本是否合理。二是加大宣传力度和培训力度，对新上岗财务人员或新办房地产企业加强税收法律法规培训，增强企业依法纳税意识。三是扩大委托代征范围，实行属地征收，如对合同的贴花委托工商部门，公证部门实行源头代征，对土地使用税委托土地管理部门实行代征。四是加大第三方信息的获取，实行资源共享，与建委、城建、工商、经贸委、司法、公安、地税等部门建立一系列的合作机制，定期不定期召开联系会议，收集信息，特别要与建委、城建等部门直接联系，取得第一手资料，从源头了解掌握房地产行业信息。五是加大税务稽查力度，严厉打击偷逃税违法行为。税务稽查部门要针对房地产开发企

业中容易偷逃税的环节，加大稽查力度，并公开曝光。六是进一步完善纳税评估机制，使之真正成为税收征管的补充，并正确界定纳税评估与税务稽查行为的差别，对其法律后果予以规定。山东省临清市国家税务局副局长

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第二篇：加强房地产行业借款费用税收征管管理

加强房地产行业借款费用税收征管管理

日前，我们在对某一房地产企业的纳税检查中，发现企业的“管理费用”项目下包含有大量的资金监管咨询服务费、财务顾问费等费用支出，于是，对企业提供的相关协议逐条进行了审查。我们发现这几项费用支出都与一份“借款合同”有着密切关联，如果没有该项专门借款的客观存在，企业是不会向贷款人支付这几项费用的。可以明确，上述几项费用支出都属于企业为取得该项专门借款而支付的相关成本，都应该予以资本化。同时，我们在“财务费用”项目下发现了企业为“贴现”所支付的费用明细，这些费用支出也应予以资本化。

这几个看似不重要的会计核算科目，一项看似不会出现大问题的借款业务支出，让我们的稽查工作找到了突破口。最后，我们对该房地产企业依照税收政策“实质重于形式”的原则，把资金监管咨询服务费、财务顾问费以及票据贴现费用都作为借款费用处理。按相关税收政策进行归集调整，进行资本化，共查补企业所得税460余万元、同时给予了相应处罚。法理分析

近几年我们在对多户房地产企业的纳税检查过程中，发现一些税收工作人员对房地产企业的“借款费用”的资本化方面都存在一个认知误区，认为“借款费用就是指借款利息，对借款利息费用的资本化就仅仅是对借款利息本身的资本化；票据贴现不是银行贷款业务”。可以看出，在税收管理中大家容易忽略对因借款而发生的其他相关成本的资本化，没有严格审查企业借款合同的有关条款及与借款合同紧密关联的其他协议，没有去核实企业是否存在因借款而发生的其他相关成本。同时，对企业为票据贴现而支付的费用也只是认为属于一般费用，没有作为借款费用按相关税收政策进行处理。

由于我们的认知模糊，管理上的淡化随之产生。于是一些房地产企业开始有意无意地利用和银行等部门签订的所谓“资金监管咨询服务协议”、“财务顾问协议”等文书，将因借款而发生的其他相关成本计入“管理费用”项下，否认其借款费用属性，规避借款费用的资本化，多计当期企业所得税的税前扣除额。

政策建议

现行会计准则和税收政策中对“借款费用”、“专门借款”、“票据贴现”的定义以及对房地产企业相关业务核算的要求都有着明确规定。

“借款费用”是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及外币借款汇兑差额等。“专门借款”是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。按照规定，不仅专门借款的利息要予以资本化，同时为专门借款发生的借款辅助费用等，在所购建或者生产符合资本化条件的资产达到可使用或者可销售状态前发生的，在发生时也应予以资本化。

“票据贴现”是指放款人以购买借款人未到期的商业票据方式发放的贷款。它的实质是银行通过买进票据，为出票人预付票款。这是现代商业银行资产业务中贷款的一种特殊形式，是一种类似担保贷款。可贴现的票据包括银行承兑汇票、商业承兑汇票、商业本票、银行票据和政府债券等。按照规定，企业为票据贴现所支付的一切费用都应视为借款费用，符合资本化条件的，应予以资本化。

同时，我们还要注意到，在借款费用资本化期间内，企业符合资本化条件的资产如果占用了一般借款的，一般借款的借款费用要按照一定的比例（税收上称为资本化率）予以资本化。

综上所述，我们应该明确这样一个事实：借款利息仅仅是借款费用总额的一个部分，借款费用还应该包括其他借款成本，发生的这些费用符合资本化条件的，应该全部予以资本化。我们认为，在今后的税收管理中，对借款费用的审查必须予以高度重视。这也将是一个新的税收检查切入点，应强化这方面的管理。

（作者单位：大连地税局第四稽查局）

第三篇：房地产行业纳税评估指标的建立

随着纳税评估在企业增值税中的运用部分地区企业增值税征管水平已有明显提高。同时也为其他税种的纳税评估工作奠定了基础。为了进一步研究房地产企业所得税征管水平。本文选取反映偷选税特征的指标构建针对房地产企业所得税的纳税评估指标体系。

在对增值税纳税评估工作的探索与完善中我国各地国家税务局实现了对增值税一般纳税人缴纳增值税过程的监控。但是作为我国主体税种之一的企业所得税由于缺乏有效的监控手段偷漏税现象仍十分严重房地产业成了各地税务机关的重点监控对象。目前对房地产企业所得税纳税评估工作的开展多数建立在评估人员经验判断和少量指标评估的基础上尚未形成完整的指标评估体系。因此利用具体指标分析有效防止房地产企业因偷逃所得税或错误申报所得额而造成的税收流失是加强对房地产企业所得税管理的内在要求也是深入贯彻落实税收科学化、精细化、专业化管理的重要体现。

一、房地产企业所得税纳税评估的整体构思房地产开发以项目为单位企业所得税申报通常与其开发项目直接挂钩。因此在纳税评估指标体系构建中本着‘评估企业层面着眼开发项目”的原则房地产企业所得税纳税评估整体构思如下。首先立足于房地产企业若干个开发项目对企业税负合理性进行总体评估。房地产企业所得税税负率行业平均水平受土地价格和开发成本影响较大因此考虑采取企业理论税负率与实际税负率的比较进行初步评估。将企业理论税负率与实际申报税负率进行比较初步判定企业是否正常纳税企业实际税负率低于理论税负率一定范围以上视为不合理纳入纳税评估重点对象。其次对纳税异常企业就收入、成本、费用、营业税金及附加等要素分别进行评估进一步鉴别企业所得税申报中可能存在问题的要素。再次对多项目开发企业针对其在收入、成本、费用、营业税金及附加中出现问题的要素运用评估指标深入各项目进行评估单项目开发企业直接运用指标进行评估掌握房地产企业异常纳税的根源。图

房地产企业所得税纳税评估整体构思、房地产企业所得税纳税评估指标的设计原则

全面性原则。纳税评估指标体系应力求全面反映纳税人的真实纳税情况设计的指标既能考核现状也能考察历史记录还能反映发展趋势能够多方面、多层次对纳税情况进行全面考察。

针对性原则。纳税评估指标的选择必须针对房地产企业偷逃企业所得税的不同手法而设计相应指标能够全面、深入地反映纳税评估的各个重要方面形成完整、有机的指标体系。

可行性原则。纳税评估各指标应易于使用便于操作如基础数据易于获取、计算方法简’单易行等。 可比性原则。评估指标既要遵循统一的口径和核算方法来进行又具有企业之间横向的可比性和企业纵向时间上的可比性。

三、房地产企业所得税纳税评估指标设计影响房地产企业所得税纳税评估的主要指标是财务类、生产经营类及税收类等数据。通过分析房地产企业所得税纳税评估的具体活动过程结合相关财务指标和税务指标可将纳税评估体系分为三个层级设计相应的评估指标。第一层级企业总体评估。以房地产企业作为评估对象将计算得到的企业理论税负率与企业实际税负率比较判断企业是否存在异常纳税的情况总体评估税负的合理性初步鉴别是否将该企业作为纳税评估重点对象。在此层级的错误判断将直接导致整个指标体系形同虚设也是企业所得税纳税评估中最基础和最关键的—个步骤。

第一层级涉及两个指标。企业理论税负率。企业理论税负率是税务、机关按照企业申报的材料和第三方信息等推算得到的房地产企业理论税负率水平。房地产企业总利润不仅包括实际的销售利润还包括以预售方式销售的预计利润。房地产企业理论税负率理论销售利润预售收入预计利润一营业税金及附加一期间费用×税率÷【理论销售收入预收账款期末余额一预收账款期初余额】其中理论销售利润为各开发项目当期结转的毛利总和理论销售收入以房管部门与规划部门取得的销售均价和可售面积计算理论销售成本由土地成本、建筑安装工程费、前期工程建设费、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发间接费用组成后五项费用由行业单位面积费用与可售面积相乘计算得到。其余数据来源于企业纳税申报表。企业实际税负率。企业实际税负率中各项数据直接来源于企业纳税申报表。若企业实际税负率低于理论税负率预警范围以上视为不合理纳入纳税评估重点对象转入第二层级评估。

第二层级企业各要素评估。根据企业所得税计算公式以第一层级评估中发现的纳税异常的房地产企业作为评估对象分别评估影响所得额的收入、成本、费用、营业税金及附加等主要因素构成的合理性进一步鉴别纳税申报的准确性重点掌握企业所得税申报与缴纳中存在的问题。在此层级中首先对企业理论毛利率与实际毛利率进行比较判断收入与成本是否异常。若正常申报则主要对期间费用和营业税金及附加类指标进行评估减少评估工作量。针对房地产企业所得税纳税申报中出现的主要问题第二层级指标设计主要运用税种之间的勾籍关系、会计科目之间的密切联系以及相应财务指标对影响所得额的四个主要方面进行横向和纵向比较层层剖析房地产企业异常纳税的症结所在。通过第二层级指标分析可以判断异常纳税企业可能存在的异常申报要素继而针对异常要素转入第三层级评估。第三层级项目评估。对在第一、二层级评估中发现纳税异常的房地产企业及税收构成要素基础上进一步以单个开发项目为评估对象运用相应指标评估测算深入发现所得税申报与缴纳中问题的根源。由于财务上房地产企业对期间费用的归集在企业层面体现对单个项目期间费用的评估难以实现因此第三层级评估涉及收入、成本、营业税金及附类指标。项目成本类指标的设计是个难点本文的主要思想是通过对房地产样本企业的工程预算、结算书信息进行整理分别计算各项单位面积成本在足够样本数据的基础上由各地税务部门确定计算房地产企业各项单位面积成本的行业平均水平进而与评估项目实际数值进行比较。在第三层级评估中由于项目评估指标所涉及的部分数据在企业申报表及会计报表上没有体现因此税务部门需要向评估企业提出要求在汇算清缴申报时作为附送资料报送。本文设计的三级指标体系理论上能较为全面、深入地分析企业乃至单个项目的纳税情况发现和掌握房地产企业偷逃所得税的手段及证据进一步为税务稽查工作提供并明确方向。各评估指标的合 万方数据表房地产企业所得税纳税评估指标体系层级指标类别指标名称指标含义企企业理论税负率与企业理论税负率理论销售利润预售收入预计利润一营业税金及附加一期间费用业总实际税负率比较×税率【理论销售收入预收账款期末余额一预收账款期初余额】体企业实际税负率企业申报缴纳所得税额【销售收入倾收账款期末余额一预收账款期评估初余额】毛利率企业理论毛利率理论销售收入一理论销售成本理论销售收入企业实际毛利率销售收入一销售成本销售收入懒营业税测算收入实际缴纳营业税溟算当期预售收人当期预售面积×预售均价销售商品、提供劳务收到的现金一销售收入企其他应付款变动率期末其他应付款一期初其他应付款期初其他应付款砦销售成本类销售成本率销售成本艄售收入黍销售成本与发出存货比率销售成本期初存货一期末存货本期存货增加藉期间费用类期间费用占开发成本比率期间费用开发成本销售费用率销售费用销售收入销售管理费用率管理费用销售收入销售财务费用率销售费用销售收入营业税金及附加类营业税申报率申报缴纳营业税【销售收入预收账款期末余额一预收账款期初余额定金】×土地增值税申报率申报缴纳土地增值税【销售收入预收账款期末余额一预收账款期初余额定金】预征率蝴??营业税测算收入‘实际缴纳营业税测算当期预售收入当期预售面积预售均价项销售商品、提供劳务收到的现金一销售收入目其他应付款变动率期末其他应付款一期初其他应付款期初其他应付款霜成本类各项单位面积建造成本各项建造成本÷可售面积各项建造成本包括建筑安装工程费、前期工程建设费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费营业税金及附加类营业税申报率申报缴纳营业税销售收入预收账款期末余额预收账款期初余额定鲴×土地增值税申报率申报缴纳土地增值税峭售收入预收账款期末余额一预收账教期初余额定金】预征率理性判断主要以与预警值的比较确定若在预警范围内指标判断合理反之则判断异常。由于该指标体系涉及面广挖掘面深某些评估数据需要企业另外报送因此税务部门可以考虑当地税务管理水平、评估人员数量以及房地产企业规范程度等实际隋况灵活选择纳税评估的层级、指标及评估步骤。

四、实际应用与结论为验证房地产企业所得税纳税评估指标体系的可行性在税务机关协助下

本研究对杭州市部分房地产企业进行抽样调查得到相关行业平均水平及预警区间范围并运用所设计的指标体系对杭州两家房地产企业进行案例分析。结合纳税评估指标测算和确定的预警值分别对这家房地产企业进行企业总体评估、企业各要素评估和项目层面评估后发现企业在收入、期间费用及项目成本上存在涉税问题。经过对企业的约谈企业对我们所做出的评估结论基本认同。本文在房地产企业所得税纳税评估指标体系建立上的创新之处在于运用了分层级评估的思路将企业理论税负率与实际税负率比较进行初步评估一定程度减少了由于房地产企业开发产品成本差异性大造成的税负率行业平均水平可比性不强的问题并对纳税异常企业各要素和具体项目进行评估层层剖析房地产企业所得税申报与缴纳中存在的问题

第四篇：纳税评估是现代税收征管的一项重要举措

纳税评估是现代税收征管的一项重要举措，它对于加强税收管理、提高征度质量、增强内部监督制约机制，实现税收征管的科学化、精细化管理具有十分重要的作用。我国目前的纳税评估从机构的质量、指标的采用等方面还存在不足，需针对不足之处采取相应措施以提高纳税评估的质量。

纳税评估工作是国家税务总局加强税源管理的一项重要举措，它是通过税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人(以下简称纳税人)纳税申报(包括减免缓抵退税申请，下同)情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。是介于申报征收与税务稽查之间的一道“过滤网”，具体表现为税务机关通过对纳税人纳税情况的真实性、准确性、合法性进行综合评定，及时发现、纠正和处理纳税人纳税行为中的错误，实现对纳税人整体、实时的控管，以促进纳税人的真实申报和提高税收监控管理水平。纳税评估工作是税源管理的重要内容，是税收征管工作一次“质的飞跃”，是加强对税源的科学化、精细化管理的客观要求，是强化税源管理和监控，不断提高税收征管质量和效率的重要手段，是税收内部基础管理制度在税收征管工作中的重要体现。因此，在现代税收征管中需要全面实行纳税评估制度，以加强税收管理，提高征管质量，增强内部监督制约机制，实现税收征管科学化、精细化管理的目标。

一、开展纳税评估的必要性及其作用

(一)开展纳税评估的必要性

1、开展纳税评估，是当前税收征管环境的需要。目前我国的税收征管环境不甚理想，税源监控乏力，大量的税源不能转化为税收，主要表现在：一是市场经济不发达，现金交易普遍，纳税人依法纳税意识淡薄，偷税、漏税、骗税现象突出，税收流失严重；二是一些社会中介机构、会计从业人员执业素质不高，申报信息失真严重，税企之间信息明显不对称；三是社会各部门对税务机关依法治税的支持、协助不够，没有形成社会综合治理的氛围，社会舆论对税务工作支持程度有待进一步提高；四是税收法律体系尚需完善，税收执法手段刚性不足，威慑力不强；五是税收征管现代化程度较低，虽然计算机网络技术在日常征管中得到广泛应用，但征管的科技含量、信息化应用程度较低，计算机的管理功能、分析功能、数据处理和交换功能、监控功能没有充分发挥出来。因此，需要一个比较科学的方法帮助税务机关了解哪些税源有问题，需重点掌握，而纳税评估，则能很好地满足这一要求。

2、现行税收征管体制不够健全，需要开展纳税评估加以完善。主要表现在：(1)部分单位把税收工作重点片面放在稽查和征收环节，对征管基础工作重视不够，从而导致管理弱化，漏征漏管现象较为严重；(2)税务部门提供纳税服务有限，税企之间缺乏有效的桥梁联系，税务机关对纳税人的生产经营情况心中无数，知之不多，从而缺乏对税源变化的有效监控；(3)机构设置不合理，征管岗责划分不清晰，征管各环节不能紧密协调，形不成合力，突出表现在：征收、管理、稽查各系列职责不清，各环节缺乏相互制约的信息传导机制，造成相互扯皮、责任不清、效率低下甚至腐败，出现“疏于管理，淡化责任”的局面，征管查整体效能得不到充分发挥。

(二)开展纳税评估的作用

1、有利于增加纳税人的纳税意识和提高申报质量，融洽征纳关系。(1)在我国公民纳税意识普遍不高的环境下，通过经常性的纳税评估分析，可以有效地对纳税人的纳税状况进行及时、深入的控管，及时纠正纳税人的涉税违法行为，提高他们依法纳税的自觉性；(2)纳税评估将评估结果与当事人见面，通过约谈或质询等方式让对方说明、解释，是对纳税人进行税法宣传解释，帮助他们提高纳税意识的有效途径；(3)纳税评估对一般涉税问题的处理，解决了纳税人由于对税收政策不了解、财务知识缺乏而造成的非故意偷税现象，减少了税务机关和纳税人双方直接冲突的可能；(4)纳税评估通过计算机对纳税人整体纳税情况的监控，体现了税收的公平、公正，有效控制了偷税等不良行为的发生，减少了纳税人进入稽查的频率，起到了服务纳税人，优化经营环境的目的。

2、提高了税务机关的执法能力，形成了工作合力。首先，纳税评估作为一项新的税收征管形式，它具有前瞻性、及时性和反馈性，它不但能发现、纠正纳税人的涉税违法行为，起到督促、监控和检查的作用，而且也可以发现税收征管中的薄弱环节和存在的问题，有利于提高税收征管水平。其次，纳税评估是连接征收与稽查的有效载体。纳税评估通过对申报资料的稽核，成功的为“集中征收”增添了有效的“后续”，在征收和稽查之间增加了一道“滤网”．是税款征收和税务稽查的结合点，可以有效防止两者之间的脱节与断档，做到了申报资料的最大利用，使税款征收与税务稽查有机地联系在一起。再次，纳税评估是税务稽查实施体系的基础，开展纳税评估，有助于税务稽查整体效能的发挥。一方面纳税评估经过评估分析，发现疑点，直接为税务稽查提供案源，不仅可避免稽查选案环节的随意性和盲目性，而且可使稽查的实施做到目标明确，重点突出，针对性强；另一方面，纳税评估有利于稽查内部的专业化分工并对稽查实施产生制约。有利于发挥税务部门的整体效能。

二、当前评估工作存在的主要问题

(一)纳税评估的机构有待落实。纳税评估工作的推行与开展，要以专业化组织机构设置为保证，目前，大多数税务部门没有在税收管理员制度的基础上，成立专门的纳税评估机构开展纳税评估工作，使纳税评估工作在组织机构上得不到保证。

(二)纳税评估人员素质有待进一步提高。纳税评估工作是一项业务性较强的综合性工作，要求税务机关对纳税人的涉税信息全方位、大容量、多角度地搜索和掌握，要求评估人员依据国家的税收政策及自身综合知识，定性与定量分析相结合，从多层面对税源状况、纳税行为进行细致的案头分析，逐步审定申报数据的真实性、合法性。这就要求评估人员应具备较高的业务素质。但是．目前评估人员的业务素质参差不齐，不善于从掌握的涉税信息中找出蛛丝马迹，挖掘深层次的问题，使很多评估工作流于形式，停留在看看表、翻翻账、对对数的浅层次上，使评估工作的作用没有充分发挥。

(三)纳税评估指标存在一定的局限性。现行的纳税评估指标体系一般是确定行业内平均值，实际上是企业真实纳税标准的一种假设，一般这种评估指标的测算结果都直接与行业正常值进行比较，也就是说该企业被测算的指标只要处于正常值的合理变动幅度内，就被认为已真实申报。实际上，评估对象的规模大小，企业产品类型多少等因素都对“行业峰值”产生较大影响。另外．单凭评估指标测算和评价很难合理确定申报的合法性和真实性，企业还经常受到所处的环境、面临的风险、资金的流向等诸多因素的影响。纳税评估指标体系的局限性，制约着纳税评估工作的效果。

(四)纳税评估与征收、稽查各环节的关系不够理顺。纳税评估作为一种新的税收管理手段，与征收、稽查环节有着密切的联系。首先，评估工作是建立在深化征管改革的基础之上，若没有一定征管基础，纳税评估将是无源之水，而评估工作反过来又对加强税收监控起到促进作用；其次，评估工作是介于征收与稽查间的“滤网”，能够解决一般性税收违规问题，缓解稽查压力，增强选案准确性，有利于稽查“重点打击”作用的充分发挥。目前，评估工作还处在探索阶段，在与征收、稽查等环节的联系过程中，因工作衔接、资料传递等程序没有一种明确的机制加以限制，常常出现一些问题，具体表现为评估与征收的不理顺、评估与稽查的不理顺。

(五)信息渠道有待进一步拓宽。纳税评估工作开展的基础和前提，是税务机关内部各岗位在日常征管工作中形成的各种资料、数据，以及外部单位提供的信息资料。因此，资料信息的完整性和准确性直接影响着评估工作的效率和成果，但是税务部门自常形成的数据资料真实性较低，成为制约评估准确性的限制因素。

三、对提高纳税评估质量的对策和建议

(一)设立纳税评估机构。鉴于纳税评估内容广泛、专业性强、人员素质要求高的工作特点，根据工作需要，税务机关应设置专业的组织机构，具体负责评估指标体系的建立、评估范围、评估手段的确立、评估内部工作管理等事项，保证纳税评估工作的有效开展。

(二)强化培训，提高评估人员的综合业务水平。在实际工作中，首先应选择综合素质较高的人员从事评估工作；其次，坚持学习经常化、制度化，使评估人员在日常工作中多学习、勤实践，精通业务知识，掌握各项税收政策，熟悉企业财务制度，精通财务核算方法；再次．要加强对纳税评估人员的培训，对评估工作涉及的税收业务、财务管理、计算机相关知识进行系统学习，不断提高评估人员素质，培养出一批能够胜任评估工作的“专家”。

(三)完善评估方法，提高纳税评估的工作实效

1、实行分类评估管理。对大型企业集团或重点税源，依靠计算机网络、信息数据库和企业的会计电算化和电子报税，逐步实现税企联网，利用纳税评估软件对企业的生产销售全过程实施全方位的控制；对中小企业实行行业税收监控管理，通过行业税收评估指标体系的建立和统计分析，对纳税情况实时监控，及时发现问题．确定评估对象，进行评定处理；对个体工商业户l，可采取事前测定评估方法，即计算机定额管理系统管理，将个体业户的平均经营水平和销售水平，用保本推算或实地调查相结合的方法，利用计算机得出一个定期内与营业规模相适应的较为合理的应纳税定额。完善纳税评估指标体系，做到定量分析与定性分析有机结合。一是注重调查，不断丰富和完善评估分析指标体系。在对纳税人涉税信息全面收集整理、抓好评估基础指标测算的基础上，对纳税人正常经营状态下的经营额、经营成本、流动资产等指标进行纵横向对比分析和综合测定，建立较为完善的评估指标体系，做好评估“量化”分析，以准确体现纳税行为的共性和规律，不断提高“筛选”异常信息的准确性，为评估的实施提供真实的指导信息。二是建立模糊分析体系。将评估范围扩大至纳税人的经营能力、经营规模等方面，实现对经营情况的全方位分析，应用经济指标，进行非量化的模糊分析，将定性分析与定量分析有机结合以提高分析的科学性、准确性。

3、简化工作程序，规范评估运作。首先要简化工作程序和文书数量，提高评估工作的可操作性。要本着简化、实用的原则，合理确定工作程序和文书，增强评估方法的可操作性，以免评估工作流于形式。其次是规范评估运作。通过制定相应的制度和方法，加强对评估工作质量全过程控制，明确评估工作中征收、管理、稽查的相互协作关系，使各环节、各项工作互相紧密衔接，保证评估管理操作行为规范运行。

(四)依靠科技手段，提升纳税评估的水平

1、结合税收征管实际，开发纳税评估软件。税务机关要以综合征管软件为核心，以税收管理员制度为基础，以各行业相关税收预警指标为参数，开发出符合税收征管实际的纳税评估软件，提高纳税评估的工作质量和效率。

2、建立和完善评估信息提供机制。税务机关要在不增加纳税人负担的前提下，制定纳税人必须提供的信息项目和具体要求，以确保评估信息的准确全面。

3、依托计算机网络，提高信息收集能力和质量。以多元化电子申报为切入点，加强评估所需信息的电子转换能力，减少人工输入信息量，提高工作效率和质量；重视信息的管理和应用，集中人力、物力、技术，改变信息处理各自为战的分散局面，实现信息处理的集中加工与广泛共享，提高信息的加工能力和利用效率。

第五篇：青岛李沧国税局实践专业化税收征管模式行业纳税评估突显特色

青岛李沧国税局实践专业化税收征管

模式行业纳税评估突显特色

专业化征管体系运行以来，贯彻市局工作思路，李沧国税局积极探索实施新的纳税评估管理模式，依托一体化联动机制，从行业和项目入手，增强评估检查工作的主动性和视野敏锐度，提高案头分析质量，通过循序渐进、逐步深入的方式摸清了行业管理的共性问题，积累了行业管理经验，提高了税源管理水平。

2010年1-8月份，该局共对市局下发的16个评估项目和本局立项的20个评估项目加大评估力度，先后对物流行业、种植业、房地产企业、小汽车销售行业、纺织业税负率偏低企业、工艺品及其他制造业税负率偏低企业等行业集中开展了专业化评估，共评估税款1405.44万元，加征滞纳金4.11万元。根据行业特点，重点对企业所得税贡献率低的行业进行评估，取得了明显的效果。根据市局第三次讲评会通报，该局所得税应纳税额与利润之比2009年为11.99%，2008年为8.50%，提高41.06%。

（一）“两分析、两约谈”，严把约谈质量关。

评估过程中，该局严把约谈质量关，注意找准突破口，制定详尽的工作预案。约谈中按照由表及里、由次到主、循序渐进的发问方法，因势利导，做到教育与惩戒相结合，取得纳税人的积极配合，增强征纳双方的互信度，努力实现“以评促管”。前期，该局对物流行业所得税集中开展了专业化评估，通过“两分析、两约谈”、逐步深入的方式摸清了行业管理的共性问题，积累了行业管理经验。

一期约谈时，通过案头分析摸清疑点问题的具体特点，找准突破口，分别选择法人、财务人员等有的放矢地进行约谈举证、验证疑点。告知企业疑点信息，宣传相关税收政策，教授自查方法，引导企业自查自纠。一期约谈结束后，我们对纳税人的自查反馈结果进行了进一步的分析汇总，选取3户问题明显的纳税人进行实证，初步总结了该行业的共性问题，并制作了模板式约谈笔录《物流行业纳税评估对照检查建议书》进行二次集中约谈，二次约谈主要通过企业自查反馈，详细了解核实以下问题：一是了解企业运营能力。包括企业自有和租赁运营车辆数量，载重量和运输路经，测算其运营能力与其营业收入是否匹配；二是了解企业挂靠经营和租车大包问题。包括企业是否有挂靠经营，是否为挂靠营运者代开发票，是否将挂靠营运者的运输费用列入本企业营运费用；三是了解企业是否存在隐匿收入情况。包括挂靠管理费是否入账，是否存在“回程零散配货收入”不入账问题；四是了解企业是否存在虚列费用问题。包括未投保的工人工资列入经营费用；假发票列支；虚列油费和路桥费等费用问题。

通过“两分析、两约谈”，物流行业企业自查补税面均达到100%。评估的16户疑点纳税人09年所得税贡献率达到1.38%，是08年（0.19%）的7.26倍，其中两户实证企业09年所得税贡献率分别达到1.43%和1.89%，分别是08年（0.14%和0.03%）的10.21倍和63倍。

（二）典型引导，建立行业管理长效机制。

为有效解决以往的纳税评估工作中追求短期效应，分析评估补税结束后，由于后续管理跟不上造成相同问题重复出现的弊端，该局确定行业评估的目标是实现分析一个行业，评估一个行业，规范一个行业，建立行业管理长效机制，提高税收征管质效。按照正常的程序完成行业评估后，根据本行业评估的共性特点，本着企业自愿的原则，从该行业中选定1-2个遵纪守法、配合工作的典型企业建立评估分析联系单位，进行长效跟踪。一方面我们随时通过该联系单位及时发现行业共性的指标数据在该企业产生的动态变化和差异，及时改进征管措施；另一方面，给与该联系单位税收政策方面的个性化指导和服务。通过对评估分析联系单位实施个案评估跟踪，由点到线、由线到面指导整个行业的监控管理，力争做到评估一个行业，就建立一个行业的纳税评估指标体系，规范行业的长效税收征管。

（三）阳光评估，保证评估结果的公平公正。

从制度层面对分析立项、约谈自查、实证调查、复查评价等环节规范评估程序。立项前先进行深入细致的数据分析，有针对性的开展约谈、实证。评估过程中，实行项目负责制，每一个评估项目对评估对象和评估人员的安排均实行随机设定，并随着评估项目的更新实行流动管理，建立回避制度和交叉评估制度，从管理体制上建立相互制约、相互监督的工作流程。通过实施阳光评估，杜绝垄断式评估和暗箱操作，保证了评估结果的公平公正。

（四）确立“服务型”的纳税评估，促进税收公平。

一是突出纳税安全服务理念，引导纳税人合理防范纳税风险。该局将纳税评估作为一项深层次的纳税服务手段，把纳税评估寓于纳税安全服务之中，通过纳税评估促进安全纳税。评估过程中通过纳税辅导达成共识，突出为守法纳税人防范纳税风险，综合运用评前告知、约谈提醒、先行自查、自纠轻罚、税务建议等方式有针对性地向纳税人宣传税法，督促纳税人及时自查自纠，提高纳税遵从，构建征纳和谐。

二是以纳税评估促进税收公平。纳税评估作为税收征管的重要环节，是联结税款征收与税务稽查的重要纽带，又是为纳税人创造公平、公正、公开的税收法律环境和提高专业化税源管理水平的重要途径。通过对纳税人各项纳税指标和财务指标进行分析，及时发现并纠正纳税申报中的错误与偏差，有效遏止偷税、骗税等税收违法行为，为纳税人公平税负，创造纳税风险可合法规避的税收环境，体现税收公平。

（五）创先争优，提高纳税评估队伍技能。

为加快专业化税收征管体系运行，发挥先进模范的表率带头作用，培养造就一支适应新征管格局的高素质纳税评估干部队伍，该局制定了《李沧国税局纳税评估创先争优实施意见》。在全局范围内按季评选评估先进，包括纳税评估能手和纳税评估最佳项目，明确了评选依据、评选方式和奖励方式，号召全局税务干部踊跃参与到纳税评估争先创优活动中去，积极实践，勇于创新，努力提高自身的评估业务技能，提高全局的纳税评估工作质效。