司法鉴定中房地产评估存在的问题及对策

第一篇：司法鉴定中房地产评估存在的问题及对策

司法鉴定中房地产评估存在的问题及对策

临汾信誉房地产估价有限公司 王勇

[摘要]：随着经济纠纷、诉讼案件的增加，需要进行司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多,司法鉴定评估由于其独具的“公正性、严肃性、复杂性、精确性”区别于其他评估业务。由于司法鉴定评估往往直接关系到当事人双方的切身利益，从而产生了房地产评估中的诸多问题。本文从工作实践出发，按评估工作流程对司法鉴定进行了探讨，从而分析针对问题采取相应的解决对策。

[关键词]：司法鉴定 房地产评估 问题 对策

随着经济纠纷、诉讼数量的增加，需要进行司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多，作为我们房地产评估、土地评估的中介机构，非常重视这类业务的发展。由于司法鉴定评估往往直接关系到当事人双方的切身利益，从而产生了房地产评估中的诸多问题本文从工作实践出发，按评估工作流程对司法鉴定进行了探讨，从而分析针对问题采取相应的解决对策。

一、司法鉴定评估的定义

所谓司法鉴定评估就是房地产估价机构依法接受人民法院的委托，运用专业的估价知识和方法，依照法定的程序，对与司法案件有关的涉讼标的房地产价值进行专业判断的一种活动。

我国的司法鉴定评估业务不过短短几年的历史。随着经济纠纷、诉讼数量的增加，需要进行司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多，由于法律制度完善、权利意识增强以及房地产市场发展等外部环境因素的共同影响，房地产评估鉴定已逐渐成为司法环节中一项不可或缺的技术工作。

二、司法鉴定评估的特点：

司法鉴定涉及的房地产评估是一种司法鉴定行为，是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。其次才是房地产价格评估行为，是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托，派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。这些特殊的因素决定了司法鉴定评估区别于其他评估的特点，总结如下：

1.目的的“公正性”

与国有资产转让评估的保护性、抵押贷款评估的谨慎性不同，司法鉴定评估当事人双方具有平等的法律地位，其根本目的是为了当事人的合法权益，体现司法公正原则，为人民法院妥善处理经济纠纷提供参考。

2.行为的“严肃性”

司法鉴定评估报告一经当事人认可及人民法院确认，就具有法律效力，并将作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的切身利益。司法鉴定评估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开，严肃的对待每一个评估环节。3.过程的“复杂性”

司法鉴定评估过程的复杂性源自于案件本身和估价对象两个方面。司法行为的特点决定了估价师在估价目的确定、现场勘察、权属资料取得、评估解释等过程中必然会受到各种复杂关系的影响和限制；另一方面，司法鉴定的估价对象往往存在权属不清、面积不明等复杂情况，这都给司法鉴定评估工作带来了挑战。

4.结果的“精确性”

司法鉴定评估所具有的法律效力使得估价结果直接关系到当事双方的切身利益，许多估价结果不可避免的要接受当事各方对其精确性的严格审查。这和我们估价行业以往常常强调的“估价结果允许有±10%的误差”有着明显的矛盾。

三、司法鉴定房地产评估中存在的问题

1、首先，司法鉴定涉及的房地产评估具有特殊性。它首先是一种司法鉴定行为，是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。其次才是房地产价格评估行为，是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托，派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。由此可见，司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师除遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。实际工作中，司法鉴定房地产评估主要为确定房地产拍卖底价、确定抵债协议金额、延迟履行的执行等目的服务。

2、由其特殊性决定房地产估价师在执业过程中应充分认知司法鉴定房地产评估业务的严肃性，从前期现场勘查、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。

比如当法院通过摇号确定评估公司后，评估公司没有特殊原因应该立即承接业务，并在工作中与委托法院保持联系，在合理时间内完成评估工作；同一项目尽量不更换估价师，保证评估工作的连贯。

另外，在现场勘察时估价人员一定要认真对待，严格按照估价程序作业。如最基本的应按照约定准时到达现场；当事人不予配合不能入户勘查、拍照时，应及时与委托法院联系、沟通情况，以便尽早想办法解决问题；现场勘察应该细致，避免出现漏评现象；评估公司最好派两名估价人员进行现场勘查，并保证现场勘查人员与评估报告的签字估价师一致。

3、关于评估报告的具体内容，是双方当事人最关注的部分。评估公司出具的估价报告应语言清晰明确，没有错别字；评估依据充分，提供对委托方有价值的参考信息；价格内涵准确；最终价格水平客观合理；报告附件全面，所附照片应为彩色；另外报告中注明的提交报告时间应与实际交付报告时间一致。

4、关于增值服务的问题。按照评估规程，一个评估目的出具一份估价报告，相应的出具一个评估价格。司法鉴定房地产评估业务中有些特殊情况，如为抵债目的进行评估，因为抵债协议确定后房地产要过户，委托方除要明确抵债房地产价值外，还需要了解房地产过户所涉及的税费种类、数额，尤其是土地增值税的情况；对于拍卖后需要补缴土地使用权出让金的情况，委托方需要了解出让金大致数额等。笔者认为，在评估工作前期应充分了解委托方的评估目的及房地产拟处置方案，就委托方的需求，在工作量不大的情况下，评估机构可以为委托方提供类似的增值服务；如果工作量较大，可以与委托方协商适当增加评估费用。

5、评估机构在工作中应与委托法院相互配合，积极做好各个环节的工作。如目前一般由评估公司持法院提供的相应证明材料到房屋、土地行政主管部门落实房地产权属的工作，但有的区、县房屋、土地行政主管部门不对评估公司提供这项服务，给房地产权属认定工作带来不便。如果法院能与市一级的房屋、土地行政主管部门协调这项工作，具体操作仍由评估公司来做，权属认定工作将更为顺畅。

6、时限短。正常资产评估有充裕的时间调查取证，而司法鉴定评估在时间上受限制，这就为评估造成不便。

7、取证难度大。正常资产评估由企业配合收集资料，有的企业甚至成立专门的配合评估班子，这就大大的减少了取证难度。而司法鉴定评估就不一样了，被告方不配合，甚至销毁资料；司法评估是追索性评估，现在评估前两年的资产，这就需要花费大量的时间调查当时的物价，当时的资产状况，因此更需慎重的取证。

8、估价报告有效期的问题，目前房地产市场价格波动较大，评估公司出具的房地产估价报告有效期一般为半年，而法院的工作程序中如送达不顺利或拍卖公告等需要一定的时间，通常案件未结但评估报告已过有效期，这就需要评估公司充分理解法院的工作特点，双方协商解决好这个问题。

四、司法鉴定房地产评估中的问题解决对策 1.明确估价目的和范围

在做鉴定报告时，应要求委托方说清鉴定目的，并说清鉴定范围，提醒委托方签定范围要合情、合理、合法，明确委托方要求鉴定的是标的物的直接损失、间接损失或两者兼有，在此有三点应注意：

(a)要注意直接损失、间接损失范围的确定，一定要由委托方确定，中介机构无建议权。

(b)如果委托方提出一些不合理的评估范围，应有权说明情况，认真对待，因为提出不合理的评估范围有可能把责任推到鉴定人身上，鉴定人无必要承担。

(c)一旦确定了鉴定范围；就要严格把鉴定约定在范围内，不可随意超越。

2.合理的价值定义

价值定义的准确与否直接影响到估价结论的可靠性。与其他评估业务价值定义的相对确定性不同，鉴定评估的价值定义往往依估价目的和估价对象的不同，存在较大的差异，对控制估价机构的法律风险至关重要。举例来说，拍卖目的情况下往往评估的是其合法转让条件下的市场交易价值；但对于很多分家析产目的下的鉴定评估，估价对象往往权属资料不齐或受限制(例如宅基地)，这就需要估价师与法官根据估价目的，坚持客观、公正、合情、合理的原则，本着解决矛盾纠纷、维护正当权益的原则，选择适当的价值定义。

合理的价值定义需要估价师在遵循估价基本理论的基础上，与估价的根本目的相结合，避免不假思索的“市场价值”，深刻地理解“市场价值”仅仅是价值的一种形式，从根本上去规避司法鉴定评估的潜在法律风险。

3.谨慎的假设和限制条件

估价师应当谨慎对待假设和限制条件。司法鉴定评估结果必须同价值定义严格对应，才能真正实现估价目的。原则上，估价报告中的每一项假设和限制条件都应得到法院的事先认同，由法官协助判断假设和限制条件的合理性及是否会对审判和执行产生影响。除法院允许外，司法鉴定评估报告中应避免出现对权属、面积、使用标准等重要因素的假设，防止估价报告失去期望的使用价值。

4.科学的估价方法

司法鉴定评估应当紧紧围绕价值定义，优先选用市场比较法进行估价。而在市场比较法使用过程中，必须注重选择与估价对象具有较强可比性的实例，科学地设定价值定义条件下的各个比较因素，使得估价结果不偏离价值定义的内涵。

5.严谨的技术路线(1)现场踏勘 估价师在进行现场踏勘时应当有法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场。现场踏勘过程中，估价师应公开收集各种权属资料，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。估价师必须拍摄估价对象及其环境照片，并与踏勘基本数据填写现场踏勘登记表，注明踏勘日期和踏勘人员，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。

(2)基础资料校核

对于取得的估价对象权属等基础资料，估价师应当通过公开渠道进行校核。对于存在权属不清、基础数据不明的，估价师应当与法官沟通，共同协商解决方案，不得擅自做出假设。

(3)市场数据调研

估价师应当通过公开渠道调查各种司法鉴定评估过程所需的基础数据，并做好底稿的存档工作，对于一些电话咨询、专家咨询等数据应做好书面记录，以备查阅。做市场调查还应考虑以下几点：

(a)自己有无能力承接业务，鉴定机构的规模与委托鉴定的标的物是否协调。

(b)鉴定机构有无该方面的资格，否则将会面临反被告。(c)鉴定人有无该方面的专长，这就要求或放弃业务；或组成专家组进行鉴定。

(d)有无最基本的资料来源，在鉴定业务中，资料来源是成功鉴定的前提，也是鉴定自我保护的重要依据，对于如无特别关键的资料，应主动放弃，无义务编造，由法院来解决。(e)有无影响自己执业的强大的外界干预，因外界干预是不可避免的，执业中会遇到来自各方面的压力，有些压力是不好克服的。在鉴定中，有的委托人先定价，或不让看标的物，这就要引起高度重视，应做到心中有数，基本资料能否收集到，如出入大；最好不要接受。属暗箱操作的，决不能接受。总之，应按有关规定坚持原则，保护各方利益；维护社会安定。

(f)接受委托应了解产权是否清晰，产权不清晰的，应由政府有关部门作出决定，千万不要做产权界定，因其应为政府有关部门做的，如无产权证明，最好不要出鉴定报告。放弃产权界定的风险的方法：

索要有关权威部门证明文件、证书，或临时性文件。第一 不管产权定性，在评估报告中明确揭示，提请报告使用人或有关部门注意。

第二 取得法院、原告、被告三方的认可，由法院牵头并签字、盖章。

(4)估价计算

司法鉴定中的每个估价计算过程和数据来源，必须严格遵循估价规范及相关法律法规的规定，做到有理有据，避免“拍脑门”,确保估价计算过程的科学合理，确保估价结果做到准确无误。

6、司法鉴定评估报告书的特别事项说明

司法鉴定评估报告书的特别事项说明是执业评估师自我保护的重要措施，在做司法鉴定评估时应充分应用。在写特别事项说明应考虑：(1)要说明产权界定的情况。产权界定是否真实、证明的来源委托方是否认同、各方是否还有异议，要明确说明是谁、谁做的界定，如无，应明确本鉴定机构不承担责任。

(2)明确评估报告使用范围，应说明如超越了评估报告的使用范围，后果应由委托方负责。写清该报告仅适用于××案件的索赔。

(3)明确报告的使用期限，司法鉴定评估的使用期限应与委托方在委托单上协商确定，一旦商定后，必须在特别事项说明中明确揭示。

(4)由于司法鉴定评估的特殊性，应明确揭示特殊的评估基准日是应委托方要求确定的。

(5)要声明报告书的附件和工作底稿等证明材料的真实性，由提供方的当事人负责或委托方负责。收集的资料或附件要有当事人签字。

[参考文献]：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》

3、王学哲《论司法鉴定评估工作的风险防范》

4、胡雪丽《浅谈房地产评估中的风险与防范》

5、戴静忠 蔡黛燕《浅议资产评估司法鉴定工作》

6、崔太平《论房地产估价司法鉴定的性质与制度创新》

7、《人民法院司法鉴定工作暂行规定》

8、《司法鉴定机构登记管理办法》

9、《司法鉴定人管理办法》

第二篇：房地产司法鉴定评估

房地产司法鉴定估价规范初步研究

2009-05-07

房地产司法鉴定估价规范初步研究

（作者：崔太平来源：《中国房地产估价与经纪》杂志2008年第6期）

一、物权保护与房地产估价

房地产司法估价与财产保护的关系是什么呢？《物权法》作为保护财产的基本法律，在当事人的物权受到侵犯时，救济的途径和手段根本的就是损害赔偿。损害赔偿离不开估价。其实任何的经济纠纷，甚至是刑事法律纠纷，判决和裁决有几种情形，最严重是剥夺人的生命，第二种情况是限制人的自由。第三种情况是财产处罚，对侵害他人权利的除以财产的处罚，另外是一种处罚性的赔偿。一般纠纷的判决当事人的财产往往是个人的财产，所以从这个角度来说，我们侵害当事人的物权是离不开损害赔偿的，就是估价的。其他的任何民事、刑事的纠纷，就是以上几个途径。所以说司法鉴定估价在一定程度上不仅是财产保护，在相当程度上影响了司法的工作。

二、房地产司法鉴定估价的现状

（一）估价委托程序不规范

一是，受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部《房地产估价机构管理办法》规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中，却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。二是，委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载。估价对象不明确，谁提供多少资料，这些都没有。法院和当事人配合的义务也没有，或者说不够准确和详尽。三是没有委托合同。委托合同涉及到委托估价的费用、当事人的义务、权利、纠纷的解决等等。四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权

利。一般觉得当事人要抽签或者是原被告双方选择一下估价机构就可以了，其实不然。一个是涉及到纠纷的不动产，要不要估价，是当事人的权利，如果说当事人双方都觉得不需要估价，那么就不用估价。所以说第一个是估价的申请和决定权。决定权最终在法官的手里，实际在当事人的手里，然后才申请，授予。

（二）房地产司法鉴定估价缺乏质证程序

我曾经做过律师事务所主任，如果原告和被告请一个律师，大家在法庭上在以法律允许的范围内申请自己的权利，在这样的博弈中，实现了当事人之间利益的平衡，间接实现了司法公正，间接提高了律师的社会地位。房地产估价师很少针锋相对，司法鉴定估价应该有这样的程序，甚至还可以成为专家作证出庭，像律师一样。

（三）《房地产估价规范》缺乏对于房地产司法鉴定估价的规定

《房地产估价规范》在房地产纠纷估价里面有三条，这些规定在现阶段来看，对指导实践缺乏可操作性。

（四）法院等司法机关对于房地产司法鉴定估价的认识不清晰

一是，对国家的房地产估价制度不熟悉。法院对房地产估价作为国家法定制度、《房地产估价规范》作为国家标准还不十分清晰，对估价对象、估价对象的法律权属状态等还有待专家协助。二是，对房地产司法鉴定估价的范围认识不清。例如，如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂，是否可以？当然不可以。房屋基本单元登记的状态，以及房屋登记办法规定的相关内容，法院在查封和预查封的时候，他们有时也不清楚该查封什么。三是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。

三、房地产司法鉴定估价规范的基本框架

（1）完善房地产司法鉴定估价的委托程序。目前的《房地产估价规范》对实体性的规定不少，对于程序性的规定较少，实际上规范对程序性规定的应该多些。

（2）建立房地产司法鉴定估价的质证程序。

（3）完善房地产司法鉴定估价的技术标准。

（4）建立房地产司法鉴定估价的专家库。专家库的司法鉴定专家，接受鉴定估价委托。并不从事具体的司法鉴定估价业务，而是接受法院咨询，帮助法官对于鉴定估价报告的质证和采信。估价专家也可以接受咨询，帮助法官确定对于不动产的查封、预查封的具体范围。

四、司法鉴定估价业务的承接

（一）明确基本情况

（1）明确估价的基本事项：

估价目的；估价时点；估价对象（实体状况、权益状况）。委托评估范围，不一定就是估价师实际评估范围！

委托方、产权持有者；估价报告的使用限制；估价报告交付时间及方式；估价服务费及支付方式。

（2）明确估价的其他重要事项：

估价的价值定义；委托方提供的估价依据（估价权属资料、身份证明、相关法律文书）。估价依据，应当能够区分哪些是委托方提供，哪些是评估师自己收集掌握的。

对于委托方之外的使用者，应当在委托估价合同中明确。

能力不能胜任的司法鉴定估价业务的委婉拒绝。

（二）明确具体事项

（1）鉴定委托书应当载明委托人的名称或者姓名、拟委托的司法鉴定机构的名称、委托鉴定的事项、鉴定事项的用途以及鉴定要求等内容。委托鉴定事项属于重新鉴定的，应当在委托书中注明。

（2）委托人应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。

（3）对提供的鉴定材料不完整、不充分的，司法鉴定机构可以要求委托人补充；委托人补充齐全的，可以受理。

（4）不能即时决定受理的，应当在七个工作日内作出是否受理的决定，并通知委托人。

（三）司法鉴定机构不得受理的鉴定委托

（1）委托事项超出本机构司法鉴定业务范围的；

（2）鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的；

（4）鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的；

（5）鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的；

（6）不符合民法通则第二十九条规定的；

（7）其他不符合法律、法规、规章规定情形的。

对不予受理的，应当向委托人说明理由，退还其提供的鉴定材料。

五、司法鉴定估价应当遵循的规范

（1）法律法规

（2）《房地产估价规范》等估价规范

（3）《司法鉴定程序通则》

（4）《司法鉴定文书规范》和《司法鉴定协议书（示范文本）》

六、司法鉴定估价风险提示

（1）鉴定意见属于专家专业性意见，其是否被采信取决于办案机关的审查和判断，鉴定人和鉴定机构无权干涉；

（2）由于鉴定材料或者客观条件限制，并非所有鉴定都能得出明确的鉴定意见；

（3）鉴定活动遵循独立、客观、公正的原则，因此，鉴定意见可能对委托人有利，也可能不利。

七、对于房地产司法鉴定估价的质证

（1）房地产司法鉴定估价的质证程序，包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人质询和法官询问、估价师退庭等。

（2）质证内容主要包括：对于鉴定估价主体资格的质证，对于鉴定估价启动程序合法性的质证，对于鉴定估价机构和房地产估价师是否遵循回避原则的质证，对于鉴定估价范围的质证，对于鉴定估价报告规范性的质证等等。

（3）鉴定估价的质证程序，还应当包括：建立法官直接询问、当事人

交叉询问规则，房地产估价师分别出庭接受质证规则，以及房地产估价师适时退庭规则。

（4）对于估价工作底稿的质证

工作底稿分管理类工作底稿、操作类工作底稿。

管理类工作底稿包括：估价业务基本事项的记录；估价业务约定书；估价作业计划；估价业务执行过程中的重大问题处理记录；估价报告的审核记录。

操作类工作底稿通常包括：现场调查记录与相关资料；收集的估价资料；估价测算过程记录。

（5）对估价报告假设限制条件的质证

估价报告中的假设和限制条件应说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理对抵押价值可能的影响及本估价报告使用的限制条件。

注册资产评估师不得滥用估价假设前提，估价假设前提应当具有合理性。评估师应当对于估价的假设前提在估价时点的实际状况进行必要的披露和阐述。

在市场波动较大时，评估师要特别关注价格的下跌风险；金融机构续贷涉及房地产抵押价值的估价，注册房地产估价师对已经发生的市场不利变化，应给予充分重视；注册房地产估价师对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素应谨慎处理。

（6）对估价对象法律权属状况的质证

估价师应当知晓评估对象法律权属对估价结论有重大影响。估价师执行估价业务，应当关注估价对象法律权属并予以恰当披露。

对估价对象法律权属确认或发表意见，超出估价师执业范围。估价师不得明示或暗示具有对估价对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对估价对象的法律权属提供保证。

对委托方和相关当事方提供的估价对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围明示或暗示承

担验证估价对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。

对估价对象法律权属瑕疵状况予以充分披露。

以设定产权为前提对委托方不具有所有权的房地产进行评估，应当对估价对象法律权属和设定产权前提予以充分披露，并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别。

（7）对估价有关事项披露的质证

对估价结果会产生重大影响、需要提醒估价报告使用者关注的事项,注册房地产估价师应当在估价报告中予以披露,并揭示披露事项对估价结果的定性或定量影响。披露事项包括但不限于：

（一）估价对象的权利人、建筑面积、土地面积及其用途等有矛盾，存在异议、疑义的；

（二）存在共有权人和他项权利的；

（三）房地产的土地剩余使用年限或建筑物耐用经济年限较短的；

（四）根据调查和委托人书证已存在的具有法定优先受偿权的款项；

（五）实地查勘受特殊因素制约的；

（六）估价所需资料缺失及对缺失资料的处理方法；

（七）估价对象房地产附有长期及短期租约的；

（八）估价时存在建筑物损耗的；

（九）有关法律、法规规定的针对估价对象的抵押限制条件;

（十）其他应当披露事项。

八、完善房地产司法鉴定估价技术标准

实行房地产估价师负责制度，遵循回避制度，实行房地产估价师出庭作证制度等等，均是鉴定估价技术标准应当考虑的内容。另外，作为鉴定人的房地产估价师，有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人，这既赋予估价师权利义务，又是对诉讼当事人配合义务的规定。

房地产司法鉴定估价实施，应当遵守法律、法规，遵守职业道德和职业纪律，尊重科学，遵守技术操作规范。

在房地产司法鉴定估价当中，补充鉴定估价、重新鉴定估价屡屡发生。这需要在鉴定估价的技术标准当中，明确当事人申请重新鉴定的审查标准。

第三篇：房地产估价司法鉴定实践中存在问题浅析

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房地产估价司法鉴定实践中存在问题浅析 作者：罗静

来源：《法制博览》2013年第09期

作者简介：罗静（1963-），女，四川峨眉人，主检法医师，研究方向：房地产评估、土地评估、资产评估。

攀枝花市中级人民法院，四川攀枝花617000

【摘要】本文阐述了房地产评估在司法鉴定中的重要性，分析了我市涉案房地产评估存在的问题，提出了房地产评估过程的建议和对策，为进一步在司法鉴定中房地产评估做出更为科学、合理的价值评估提供一点看法。

【关键词】房地产评估；司法鉴定；问题；对策

一、房地产估价司法鉴定的定义

房地产估价全称房地产价格评估，是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价的目的，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定的时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质不是估计人员的定价，而是模拟市场价格形成过程，将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验的结合。

房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。

房地产估价司法鉴定，是立足于为解决房地产纠纷中房地产价值的评估，它不同于房地产转让、房地产抵押、房地产保险所涉及的一般房地产估价；房地产司法鉴定估价的估价结论，作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。总的来看，司法鉴定中的房地产估价工作，首先是一种司法鉴定行为，是由法院委托具有相关资质的房地产估价公司进行评估；同时，它也是专业房地产价格评估行为，是对估价房地产的估算，判断其在估价时点的客观合理价值的活动。

二、房地产估价司法鉴定中存在的问题及对策

2010年至2013年4月，攀枝花市中级人民法院共受理鉴定、评估、财务审计及拍卖案件211件，其中涉及房地产评估案件为121件，占整个对外委托案件的57.35%。121件案件中，单纯涉及房地产评估案件106件，涉及房地产评估、资产评估、土地评估案件15件。121件案件中，因资料不齐或当事人达成和解协议而撤回评估的案件有9件。

121件房地产评估案件呈现以下特点：

（1）由于法院在执行过程中，被执行人因执行其财产出现不满，部分当事人出现法院组织评估机构选择时不到场、不提供房产资料、不配合评估机构的现场勘查等。

（2）部分当事人因对评估结论不满而拒绝交纳评估费用。

（3）当鉴定、评估公司出具鉴定、评估征求意见稿时，法院会将该稿提交当事人。有些当事人在异议期内不提出异议，而在异议期过后提出异议。

（一）房地产估价司法鉴定中存在当事人不配合问题

房地产估价司法鉴定，受诉讼案件各种背景条件影响，为满足案件判决和执行的需要，估价结果价值种类较多，例如，用于协议转让的，为快速变现价值；以资抵债的，为抵偿价值；用于财产分割的，为现有公开市场价值；用于拍卖执行的，为拍卖参考底价。在房地产估价司法鉴定实践过程中，由于诉讼案件的背景复杂，各种各样的情况都会存在，进而造成房地产估价司法鉴定实践过程中会出现和普通房地产估价多且复杂的问题。

笔者结合多年房地产司法鉴定评估工作实践及遇到的一些实际案例，认为在房地产司法鉴定评估实践中，最为突出的问题就是评估过程中相关当事方的配合难问题，下面就对该问题及解决对策谈一点浅见。

在司法实践中，房地产因其自身价值大的特点，往往在民事经济纠纷中占有关键性的地位。因此，房地产估价结果对案件中的各方当事人的切身利益会产生重大影响。并且，不同的诉讼背景因素会让当事方产生完全不同的态度。例如，如果诉讼背景为以资抵债，那么房地产资产拥有方就会倾向于其房地产估价结果越高越“合理”；但同样的情况，如果诉讼背景变成了财产分割，那房地产资产拥有方自然又会倾向于其估价结果越低越“合理”。由于房地产评估在司法鉴定中的特殊影响，造成在工作实践中，估价过程得不到相关当事人的积极配合。

首先，当事方的不配合问题有时表现在相关资料的提供上。在工作实践中，我们曾遇到过这样的情况，该案例中，估价对象为一中型电冶金工业的配套生产厂房，诉讼背景为以资抵债。在整个估价工作过程中，当事方都拖延甚至以种种理由拒不提供房地产评估的相关资料，造成估价工作很难顺利进行。当评估机构将估价结果初稿提交法院后，当事方又拿出原拒不提供的资料，以此为据，对评估机构出具的估价结果提出异议。当事方的如此行为，造成了该司法鉴定评估工作的反复拖延，进而严重影响了整个司法审判的正常进度。

其次，最常见的情况是，现场勘察时相关数据的收集（如商业房地产的租金收益情况），往往从当事方那里得不到准确数据，而估价人员在对周围类似情况房地产调查时也常会受到当

事方一定程度的干扰。在遇到此类问题时，我们在工作实践中一般会要求评估人员在不同时间段对估价对象房地产进行多次独立勘察，从而收集到客观数据，在此调查基础上采用科学的评估方法得出客观的、令人信服的估价结果。

另外，在工作实践中，我们发现有时当事方的不配合，是由于一些客观原因（比如对房地产一些专业知识的所知不够）造成的。在一宗财产分割案件中，被告方所属住宅房地产为“房改房”，未进行过房屋分户平面图测绘，原告方在评估现场勘察过程中提出他们认为房屋的实际大小与资料（房产证复印件）数据不符，认为资料不真实；而被告方认为自己有理，对评估勘察工作有抵触。评估人员为当事双方就此种“房改房”的特点及房屋测绘的相关知识做了较为详细的说明，最后在法院工作人员调解下，当事双方均作出让步，同意就以现有资料数据作为评估依据。从以上情况可以看出，在这种类型的配合问题处理上，评估机构和法院之间的沟通，以及评估机构与当事方之间的沟通是很重要的。作为法院更应该支持、配合做好评估工作，这样才能保证房地产评估顺利进行。

（二）房地产估价司法鉴定中评估机构收取评估费用存在的问题

房地产评估机构在接受法院委托房地产评估的案件后，按照法院的要求完成房地产评估工作，因此依据司法鉴定收费标准收取评估费用是合理、合法的。评估机构以往是在评估工作结束后再向当事人收取评估费用，但在房地产估价司法鉴定中，当事人时常出现因对鉴定结论或对案件判决不满意拒绝交纳评估费用的情况。

根据《四川省高级人民法院委托鉴定管理办法》第十七条规定：“鉴定费用应当由当事人交纳的，由司法技术管理部门通知当事人在5日内向鉴定机构交纳，并告知当事人逾期不交将视为自动放弃鉴定申请，并承担相应法律后果”。针对以上存在的问题，我院要求涉案的当事人向评估机构先期预交部分评估费用，待评估机构的正式报告发出前，交清剩余评估费用。但对于经济条件确有困难的当事人，评估机构应承担专业机构的社会责任，建立“鉴定救济”制度，可根据实际情况对确有困难的当事人实行减、免、缓交评估费用。

（三）关于当事人在异议期内不提出异议，而在异议期后提出的问题

根据《四川省高级人民法院法院委托鉴定管理办法》第二十二条规定：“当事人应当在收到征求意见稿5日内，以书面形式向司法技术管理部门提交回复意见，无正当理由，逾期不提交的，视为无意见”。法院司法技术管理部门在将鉴定、评估报告征求意见稿提交给当事人时，即会书面告知当事人的异议期限和逾期未提交异议应承担的法律责任。如果在异议期未提出异议，视为当事人对鉴定、评估报告征求意见稿无异议。当事人在异议期后提出的异议，法院将不予认可。

三、结语

综上所述，房地产估价司法鉴定在司法实践活动中起着十分重要的作用，因而也承担着较为重大的责任。要顺利完成法院委托的房地产评估案件，法院及评估机构应做好以下几方面工作：1.法院司法技术管理部门应要求当事人积极配合房地产评估工作，提供房地产评估的相关资料；当事人拒不提供的，法院将依法在房产及土地管理部门提取相关资料；2.在房地产评估机构进行现场勘察时，法院司法技术管理部门应通知双方当事人到场；确有必要的，还要通知案件承办人到场。法院司法技术管理部门应告知当事人在现场勘察时不到场应承担的法律后果；3.房地产评估机构应组织有资质的评估人员开展评估工作；4.评估机构应按规定出具评估报告，并加盖评估机构印章。在评估报告中应有评估人员本人签名，及加盖本人房地产注册专用章。

要圆满完成房地产评估项目，只有法院与评估机构积极沟通、配合，才有利于司法鉴定各个环节工作的顺利开展。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.[2]卢新海.房地产估价—理论与实务[M].上海：复旦大学出版社，2006.[3]叶剑平.房地产估价[M].北京：中国人民大学出版社，2002.[4]吴翔华.房地产估价案例与分析[M].北京：化学工业出版社，2008.

第四篇：房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

一、房地产行业税收管理中存在的主要问题

1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。

2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

5、发票管理相对薄弱。绝大多数房地产开发企业在收取预售房屋款时，采取白条或收款收据收款，有的用建筑材料发票冲抵售房款，从而造成收入体外循环，致使发票管理没有有效发挥控税效应。

6、税收管理管理人员的素质有待提高。房地产行业是一个新兴行业，由于房地产市场尚不规范，涉及的税收问题比较复杂，房地产行业税收管理政策性非常强，对管理人员的综合业务素质要求比较高。管理人员不仅要全面掌握房地产行业税收政策，也要熟悉国家有关房地产有业的其他政策。国税人员由于受传统的“两税”影响，所得税分享制度改革后，在所得税的管理方面有所欠缺，加之房地产行业是新兴行业，基层税务人员接触较少，有的在管理上感到力不从心。

7、税收管理外部环境有待改善。虽然新的《征管法》对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善，更增加了管理难度。此外，据调查，有些地方的政府部门不能正确认识涵养税源与依法治税的关系，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够，也在一定程度上影响了对房地产行业税收管理的实际效果。

二、规范房地产行业税收管理的对策

1、优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册，在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式，将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员；二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度，规范财务核算，减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识，使之熟练掌握税收知识和办税技能，用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。

2、强化培训，提高税务管理人员的素质。结合税收形势的发展变化，加强对税务人员房地产行业有关税收政策、其他国家政策、生产经营、财务管理、征管技巧等诸多方面的知识培训，提高他们的理论水平和征管技能。

3、有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全，税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户，可以采取核定征收管理方法，包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收，在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额，按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。

4、提高房地产领域税收管理信息化水平。将计算机技术和CTAIS等软件充分运用到房地产税收管理，包括税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等各个环节，通过全面、科学采集各类信息，努力实现房地产行业登记管理的及时性、纳税申报的准确性、税源监控的有效性和行业管理的规范性。

5、探索实行户籍管理办法。可以把每一个单项房地产开发项目做为一户纳税企业进行管理。考虑到目前挂靠户、承包户、私人开发商等仅仅是收取管理费的“影子公司”，必须加强对建安公司、项目工程、子工程的三级管理，建立健全单项工程档案管理。

6、加强重点监控和重点稽查。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控，同时抓好房地产行业专项稽查，堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法；对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重，造成不良影响的，予以严厉打击并公开暴光，起到打击一个、震慑一片的作用，确保房地产业税收不流失。

7、加强发票管理。结合国税部门和地税部门开展的发票双奖活动，认真落实好全面开票制度，规范房地产开发企业在生产经营过程中取得、使用的发票，确保其合法性和真实性，充分发挥以票控税的基础性作用，对预收款项收据列入发票进行管理。

8、加强部门配合，开展综合治税。房地产开发涉及面广，有时会涉及多个方面、多个部门的利益关系。房地产开发行业的特殊性对加强部门配合、健全协税护税网络、开展社会综合治税提出了更高的要求。建议在原有协税护税组织的基础上，各乡镇政府、县直各部门、各企事业单位、行政村、居委会都要确定一名综合治税信息员，公检法司等部门要发挥职能，为综合治税工作保驾护航，形成以协税护税和涉税信息提供为主要内容的社会综合治税网络。严格纳税户登记管理。建立工商、国税、地税、技术监督等部门间的工作联系和信息共享制度，进一步明确工商和技术监督部门的信息传递要求，加强源头控管，确保业户及时办理税务登记，及时纳入正常管理；财政、计划、经贸、建设等部门要及时向税务部门提供房地产和各建设项目的信息资料，建筑施工企业必须依法开具、使用发票，否则房地产开发企业不得与其结算工程款。

第五篇：浅析纳税评估存在的问题及对策

浅析纳税评估存在的问题及对策

纳税评估是税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人、扣缴义务人纳税申报的真实性和准确性进行综合评定，并限期依法处理的管理工作。通过对纳税人当期纳税情况真实性、准确性和合法性进行综合评定，查找申报错误和分析具有普遍性、规律性的异常申报问题，及时纠正和处理纳税人纳税行为中的错误，实现对纳税人整体、实时的控管，同时为稽查环节提供案源信息，并为评定纳税人的信誉等级提供依据。因此，有必要将纳税评估引入当前税收征管模式，建立纳税评估体系，全面实行纳税评估制度，以加强税收管理，提高征管质量，增强内部监督制约机制，形成较为合理的、科学的税收管理新格局。

一、目前纳税评估需要解决的问题。

（一）纳税评估的观念有待进一步树立。随着经济的发展，我国的税收征管水平与市场经济和现代税制的要求还很不适应，矛盾十分突出。各级税收管理部门都在努力地探索适合我国目前的经济发展要求，并与之相适应的征管模式，从而产生了纳税评估，纳税评估是在新的经济环境中的产物，是为适应市场多样性及经济全球化，多元化，是税收征管适应经济发展的一种趋向。

1、缺乏统一认识，对纳税评估的内涵、作用认识不足，如何开展纳税评估概念模糊，致使评估工作流于形式，评估工作的质量难以提高。

2、对纳税评估执法方式认识不一致，未能正确认识税收稽查与管理评税的区别，评估工作未能有效开展。相当一些地方认为纳税评估仅是一种案头的税务审计，不能实地进行评估，未能将案头审计与实地检查测算相结合，评估方法单调且缺乏推理性判断。

（二）纳税评估的法律地位有待提高。纳税评估工作缺乏法律依据，评估工作无章可循。在有关纳税评估的法律依据方面，目前《税收征管法》及其《实施细则》均无有关纳税评估的相关规定，仅有2001年12月下发的《国家税务总局关于加强商贸企业增值税评估工作的通知》的规章文件和国税发[2005]43号国家税务总局关于印发《纳税评估管理办法（试行）》的通知，善未解决纳税评估的程序问题。管理人员如何进行纳税评估？评估工作是一个人就可以开展？还是必须两人以上等等？纳税评估应按什么方式及程序，没有统一规定，各地的做法不一。而且其评估文书复杂而不规范，可操作性差。

（三）纳税评估的信息渠道有待于进一步拓宽。

1、信息直接影响着评估工作的效率和成果，税务机关信息来源渠道受限制，加强信息的横向与纵向联系，信息量不足,现有技术手段低下，大量的信息孤岛造成难以实现信息共享与交流。例如CTAIS系统与金税系统的数据核对就是我们日常工作中面临的难题，更无法谈得上与银行、海关、工商、质量技术监督等跨部门的信息交换。信息资源无法共享制约了税务机关对纳税人信息的完整性和正确性的判断能力，目前税务机关上下级之间以及内部的征收、管理、稽查各部门之间协调不够，许多必要的相关资料没有得到收集和确认整理与公开，信息数据不能充分共享，缺乏统一的“税务数据仓库”。因此，许多地方纳税评估还是停留在“以表审表”阶段，信息来源单一，除了申报数据，没有其他可以利用的数据，影响了纳税评估的深度与广度。

2、纳税人提供的信息数据质量不高。目前我们纳税评估的主要信息来源，是纳税人的纳税申报资料和财务数据，但这些资料信息的可靠性和真实性较差。根据纳税评估工作办法，增值税评估属于税务机关的内部管理工作，在评估过程中，不宜调帐，不宜实地核查，仅凭案头资料分析，在不太了解、掌握企业实际生产、经营的情况下，往往由于纳税人采取以假造假的手段把购进、耗用材料、资金、存货增减等同口径的缩小，从案头分析中无法发现异常申报，往往耗时多，效率低下，难于发现纳税人的虚假申报现象。特别是为数众多的中小企业、股份合作企业、个体私营企业，由于受到利益驱动，大多法律意识淡薄，财务核算不太健全，有的企业甚至故意做假账，试想在资料不全，相关信息不足，财务不健全、数据不准确，有些财务人员了解了税务评税的方法，甚至会在财务指标上采取倒杂推算法，至使评税指标“100%”正常，以此为计算的评估指标，参考价值不高，至使评估效果不显著，质量难以提高。

3、评估分析指标体系的科学性、实用性、适应性有待提高。现行的纳税评估体系是确定行业内平均值，实际上是企业真实纳税标准的一种假设，企业被测算的指标只要处于正常值的合理波动幅度内，就被认为已真实申报，实际上，评估对象的规模大小，所处的环境、面临的风险、资金流向等诸多因素的影响，企业产品类型多少等因素，都对“行业峰值”产生较大影响。企业的经营情况千差万别，以假设的行业平均指标进行评估分析难免有其局限性，加上行业分类无法过多过细，分析指标的科学性、实用性、适用性就大打折扣了。以零售行业为例，根据国民经济行业分类的国家标准，零售业下属有9个中类、45个小类，如果粗放地以几个行业小类为代表，对其他行业小类就难以适用，如果要涵盖所有行业小类，进行指标的调查分析测算，就是一项巨大的工程，测算分析、维护调整的难度可想而知。纳税评估指标体系的局限性，制约着纳税评估工作的结果和开展方向。基层管理单位只对本辖区内的企业进行管理，无法了解更大范围同行业企业的状况，以及整个行业的平均水平，缺乏评估的参照物，只能按照个人业务知识和工作经验进行评估，当然难以做到有效、深入的评估，这是评估的内在缺陷，有待于形成比较系统的评估体系。

（四）纳税评估的范围有待进一步扩大。纳税评估实施的范围有限，目前《纳税评估管理办法（试行）》虽提到评估涵盖所有税种，但各地纳税评估的范围基本局限在一般纳税人的增值税申报分析上，对消费税、所得税和对进出口企业的免、抵、退情况等评估进展非常缓慢，缺乏评估需要的指标和参数。对税款流失严重，监控难度大的小规模企业、个体工商户有些地区虽也运用纳税评估，迫于信息等原因成效有限。

（五）纳税评估的信息化运用有待加强。计算机依托不足，目前可供使用的纳税评估应用软件主要有两个，一个是CTAIS中的纳税评估子系统，另一个是金税工程二期拓展的纳税评估子系统。其数据的整合与提炼需要有个统一的软件，各地虽也相继开发出各自的纳税评估软件，由于开发的软件不同，数据库的不统一，给信息共享带来技术障碍。纳税评估软件的开发应着重从加强预警系统上的评估数据库的采集与共享，做到及时更新，其数据应来自市场。评估的效果不是简单的评估软件所能达到的，手工作业与软件生成相结合是评税的最佳方式，评估的结论应由管理员根据实际情况综合推算掌握。

（六）管理与稽查未相配合，影响纳税评估的成效。实施征管查分离改革以后，管理职能与检查职能的分离在一些地方形成了管、查割裂的状态，稽查局负责专业稽查，管理系列的检查职能被严重削弱，管理人员的检查意识薄弱，在评税中纳税人不愿提供更多的信息及数据。多数管理人员没有税务检查证，合法、规范的检查难以实施，管理人员通过日常检查手段获取企业生产经营情况、防范企业违法违章于未然的工作方法遭遇销弱。从目前管理系列下户检查的流程看，它是在申报审核、案头稽核、约谈质疑之后的最后手段，形成了对日常检查的不重视不主动。而对于稽查系列来说，专业的稽查过程，很少有管理人员参与，甚至出于对案情的保密等原因，稽查情况在小范围内公开，管理人员得不到相关的信息，管、查割裂明显，有机联系不足。纳税评估人员在无法全面了解企业实际经营状况的情况下，和对精心策划的虚假申报进行纳税评估工作，显然难有成效。

（七）纳税评估工作人员的综合业务素质有待进一步提高。纳税评估专业化管理的最终目的就是要有专业化的评估人员，不但要掌握税收业务知识、财务会计知识、法律知识、计算机应用基础知识，而且要了解企业的生产经营全貌及纳税人的详细情况和特点，掌握审核、评析、测算、取证、质询的全部技能，但目前的纳税评估人员均为一人多岗，除正常的纳税评估工作外，还须承担企业的各类涉税管理事项，日常管理事务较多，难于确保有充足的时间和精力去专门从事纳税评估工作。同时，各级业务部门的培训尚未到位，评估人员队伍的整体素质在实践中虽有一定的提高，却依然跟不上纳税评估深层次信息化管理的要求，同时还要求纳税评估人员有一定的责任心、事业心，而目前符合上述条件的干部在数量上还不能满足纳税评估的需要，纳税评估尚停在表层的分析，为评估而评估，工作基本处于应付状态，因而使纳税评估显效缓慢，同时也难于调动评估人员的积极性。

（八）纳税评估的经验不足。我国的纳税评估的时间较短，经验不足，在处理有关纳税评估事宜不够成熟，在开展纳税评估程序、方法不够完善，在许多方面还都是空白。

二、进一步完善纳税评估体系，夯实税源管理基础的对策 要提高纳税评估的工作质量和效果，就要针对上述问题对症下药，采取积极有效的措施，系统地、全面地解决纳税评估工作所面临的问题。要从制度建设、软件开发、日常管理、人才培养等方面多管齐下，使纳税评估工作成为税收征管的顶梁之柱。

（一）提高思想认识，摆正纳税评估在税收征管中的地位。当前，我国的税收征管水平与市场经济和现代税制的要求还很不适应，在经济发展迅猛的今天，矛盾十分突出。在人力资源无法到位，在考虑纳税成本和社会效益。因此，目前需要拿出一个比较科学的方法帮助税务机关了解哪些税源有问题，需要重点监管。评税体系就是通过建立不同的评价标准和体系，对纳税人或者税务机关可能存在的问题。利用评税体系可以使税务部门对企业的发展和税源情况心中有数，是为适应市场多样性，以及经济全球化，多元化，是税收征管适应经济发展的一种趋向，是在新的经济环境中的产物。也已经被许多发达国家在税收管理和税源监控中得验证，是一个行之有效，可以节约人力资源的有效途径，各级税务机关应统一思想认识，加强对纳税评估的组织领导。

（二）健全纳税评估的法律地位，规范评估制度。建立健全纳税评估的法律地位是纳税评估工作的基础，规范纳税评估操作规程是纳税评估成效的保证。国家税务总局应在《纳税评估管理办法（试行）》的基础上进行完善与补充，建议制定《纳税评估工作操作规程》，对纳税评估的概念、评估的范围、内容、岗位职责、执法方式、工作规程、评估程序、责任追究以及纳税评估分析方法、评估文书资料等予以明确与统一，还应将评估资料归档，同时在适当的时机，将纳税评估作为税源监控的重要内容纳入《征管法》或《征管法实施细则》之中，使评估工作有章可循，有法可依。

（三）拓宽信息渠道，提高信息质量。

1、从横向纵向拓宽纳税评估的信息渠道：（1）加强信息的横向联系，与地税、银行、海关、审计、水电供应、外贸等部门密切联系达到数据共享，同时应象稽查一样以法律的方式取得数据，保证分析数据来源准确性；（2）完善信息纵向联系，在税务机关上下级之间以及内部的征收、管理、稽查各部门之间加强配合，对相关资料进行收集整理与公开，建立内部信息共享的“税务数据库”。

2、充分运用《征管法》所赋予的权力，全面收集评估信息。加强税法宣传，从严治税，按《征管法》所赋予的权力，通过法律程序要求被评估方必须提供相关信息，以确保评估信息的准确和全面，以及评估结果的法律效率。

3、完善纳税评估分析指标体系，建立市场调查部门，对不同行业及不同规模以及不同的营运方式分门别类地进行调查，区分不同行业、不同规模、不同生产能力、不同经营方式、不同登记注册类型，丰富完善科学的指标分析体系，并随着社会经济的发展变化和税收征管的发展变化，不断地进行更新完善，做到与时俱进。做到评估结果有根有据，有说服力，能让纳税人心服口服。

（四）开展多税种评估，拓宽评估的范围。要在加强对增值税评估的基础上，积极探索消费税、所得税等税种评估方法，使纳税评估系统涵盖所有税种，同时加强对小规模及个体户相关信息的收集，整理和归纳其在经济运作中的有价值的数据与指标，为对其评税提供基础数据和理论支持，从而实现对纳税人的综合管理和全面监控。

（五）加快纳税评估的信息化建设。

1、依托计算机网络，提高信息收集能力和质量。（1）以多元化电子申报为切入点，加强评估所需信息的电子转换能力，减少人工输入信息量，提高工作效率和质量；（2）重视信息的管理和应用，集中人力、物力、技术，改变信息处理各自为战的分散局面，实现信息处理的集中加工与广泛共享，提高信息的加工能力和利用效率。

2、加快研发纳税评估的专业应用软件，充实软件的评估分析内容，提升纳税评估的智能化程度，并与金税工程、税收征管软件等税收管理软件紧密结合，有些地区已建立起纳税预警系统，应进一步完善预警系统，提高其准确性，提示出辖区内申报异常企业。同时应正确认识评估软件与手工操作的辨证关系，（1）每个企业的经营都有其自身的个性，单靠电子软件是不可能准确地体现千差万别的众多企业。（2）市场经济的复杂性，又注定了电子软件无法正确的展现企业的状态。（3）手工操作虽效率差，但能较全面地综合地考虑不同企业的个性。（4）一味地追求、依靠纳税评估软件是错误的。

（六）管、查辨证协作，分清各自职责。在评税中不仅要以稽查为后盾，而且还要有稽查的意识，敢于发现问题，敢于深追问题，没有稽查支持的评税，评税是软弱无力的，其效果是可以想象的。评税与查税是有本质的区别，纳税评估是一项税收管理活动，侧重于对纳税人履行纳税义务的事前、事中也有事后（在评估中纳税人意识到少交税款而主动补交税款）的监督，对纳税人补税一般不作处罚，但应确定所属期限加收滞纳金，这是体现税收的严肃性。评税的目的是让纳税人及时主动，改正错误，不够成犯罪。查税发现的问题是要追究法律责任。实践中容易造成纳税评估成为一种“协商式稽查”，往往在稽查中可能遇到难点问题，会采取以评税的方式处理，从而影响了税收的公平性和税收环境，纳税评估监控地位得不到体现。因此，纳税评估应与税务稽查划清界定。在管理评税中应坚持三个移交、二个不评：评税解决不了的移交稽查、企业不服从评税结果的又无正当理由的移交稽查、有偷税行为的移交稽查；有明显异常的不评、稽查正在或近期涉入过的不评。

（七）建立纳税评估工作的质量考核体系，加强干部培训全面提高干部队伍的整体素质。

1、建立激励创新机制。营造良好的干部间的和谐环境是建立激励创新机制的宗旨，没有好的和谐环境，激励机制就不能取得好的效果，甚至适得其反，因此，建立激励机制必须服务于干部间的和谐环境。（1）以加强税收文化建设，提高干部的综合素质，以文化建设促和谐环境，从而培养评估人员爱岗敬业精神；（2）实施能级管理，要充分考虑干部间的各自的优势与特点、特长，注重工作实绩，兼顾职务与专业等级，择优上岗，要建立在和谐的基础上，不能由于能级管理的制定而影响干部的工作积极性，在干部队伍中形成立足岗位、系统学习、奋发向上的良好局面。

2、加大干部考核工作力度，强化干部队伍管理，科学合理设置考核指标，将评估工作列入岗位责任考核内容，对达不到评估质量要求和完成不了评估指标的，追究主管负责人和评估有关工作人员的责任。

3、大力开展干部教育培训，不断提高评估人员政治、业务素质。加强对评估人员的培训力度，对评估工作涉及的税收业务知识、财务会计知识、法律知识、计算机应用基础知识等内容进行系统培训学习，而且要请经济管理方面的专家教授来给干部讲课，让评估人员了解企业的生产经营过程及企业经营的详细情况和特点，掌握审核、评析、测算、取证、质询的全部技能。加强经验交流总结，切实提高培训学习的质量和效果，培养出一批能胜任评估工作的“专家”，和一支富有战斗力的评估队伍。

（八）我国的纳税评估应借鉴国外的做法。我国纳税评估起步晚，要尽快让评税工作起到应有作用，就要借鉴国外的一些做法。如新加坡、英国等在纳税评估方面起步较早的国家，纳税评估为发达国家提高税收征管效率起到了非常积极的作用，他们的经验为我们加强纳税评估提供了借鉴依据，有益于加快我国的纳税评估步伐。