第一篇：从一起案件谈物业服务合同与小区车辆安全
从一起案件谈物业服务合同与小区车辆安全
发布日期：2010-06-28 文章来源：互联网
[要点提示] 除非业主与物业公司另行订立保管合同，一般情况下，二者之间应该是公共服务性质的物业服务合同法律关系，物业公司负有法定的一般注意义务。如果业主的车辆在物业公司管理范围内被盗，物业公司只承担因未能履行物业服务合同约定的安全防范义务而引起的车辆损失的相应法律责任。
[案情]
原告：王某，女，山东某监理公司东营分公司副经理。
被告：东营某物业服务有限责任公司。
东营区人民法院经审理查明：原告为东营某住宅小区的业主，被告是该小区的物业服务公司。2007年7月21日晚23时40分许，原告发现其居住的小区68号楼室内的一个电脑包被盗，包内装有鲁EAE797奥迪车钥匙一把、酷派手机一部、小灵通一部、现金人民币18000元以及各类重要文件和合同等。在原告处居住的人员遂拨打110报警并通知被告，被告方张某及保安人员到场。22日0时30分许，警方人员进入原告住处，此时，鲁EAE797奥迪车尚停在原告楼下后院。被告遂安排保安人员巡逻排查。被告监控录像显示：22日2时19分左右，有一辆机动车外出。被告东门保安当班记录载明：2时19分有一辆银白色奥迪车外出，车号鲁EAE797，经查有出入证，按规定放行。7月22日上午，原告及在原告家中居住的阎某、周某等人发现鲁EAE797车被盗。10时10分阎某遂向东营市公安局东城分局报警。公安局侦查人员及被告方人员遂赶到现场。该车至今下落不明。
原告诉称，作为物业公司，被告依法负有保护业主人身、财产安全不受损害的义务，且在原告明确要求被告履行保护原告财产安全、被告承诺保护的情况下，原、被告已形成车辆保管合同关系，因被告重大过失，致使原告遭受重大财产损失，被告应当赔偿原告的全部经济损失。除去保险公司赔偿原告的373 670元外，原告尚有179 282.5元的损失，这部分损失应由被告赔偿。
被告辩称，原告所称的“被告依法负有保护原告人身、财产安全不受损害的义务”于法无据，被告对此不仅没有法定义务，而且没有约定义务。原告称原、被告已形成车辆保管合同关系的主张不能成立。假使原告车辆真的丢失，也是刑事犯罪和原告自身过错造成的，被告没有过错。保险公司赔偿原告373 670元是对原告车辆被盗损失的全部赔偿。保险赔付与购置车辆之间费用的差价是原告自己选择了放弃。原告对自己已放弃的权利无权再行向被告主张，不应得到支持。
[审判]
东营区人民法院认为，关于原、被告之间法律关系的问题，原告作为被告的业主，已向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司应按规定提供相应的物业管理服务，原、被告形成物业管理服务合同关系。原告提供的业主使用手册明确载明物业公司只负责小区内的车辆管理，不负责车辆的保管保险责任，故原告主张原告交纳的物业费包含安防费用，原、被告形成保管关系，理由不当，法院不予采信。原告主张其车钥匙丢失后，被告承诺不让车辆离开小区，其提供的录音资料不能证明被告承诺为其保管车辆。
关于被告是否对原告车辆丢失承担责任的问题，一审法院认为，原告在发现车钥匙丢失后，即报警并通知被告，被告方人员亦到场，而此时原告的车辆尚未丢失，原告应预见到丢失车钥匙继而造成车辆丢失的后果，原告应对自己的车辆采取合理的保护措施却未采取，且原告在车辆停放后将车辆的出入证置于车内，从而加大了丢失车辆的安全隐患；而被告作为物业管理公司对业主的车辆负有管理义务，在一般情况下，应尽到善良管理者的普通注意义务；在本案中，被告虽配有值班人员、巡逻人员，采取了一定的保安措施，但其在知晓原告车钥匙丢失后，应对原告的车辆出入采取比一般车辆更加谨慎的注意义务，被告对原告车辆丢失未尽应负的注意义务。综上，原、被告对造成原告车辆的丢失应负同等责任，被告对原告的损失应承担50%的赔偿责任。依照《 中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，法院判决：
一、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某车辆损失46 965元；
二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
一审宣判后，被告不服，提起上诉。
二审法院查明的事实与一审相同。
东营市中级人民法院认为，在涉案车辆钥匙丢失后，被上诉人及时报警并通知了上诉人，上诉人在知情的情况下，对被上诉人车辆的出入应尽到比一般车辆更加谨慎的注意义务，上诉人对被上诉人车辆的丢失未尽到应负的注意义务，对此，上诉人对被上诉人车辆丢失造成的损失应当承担相应的责任。被上诉人在其车钥匙丢失后，未积极采取相应的保护措施，对车辆丢失所造成的损失亦存有过错，对此亦应承担相应的责任，原审法院据此判决上诉人与被上诉人涉案车辆丢失所造成的损失各担50%的赔偿责任并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
[评析]
近年来，像本案这样因小区内停放的车辆被盗而引发的索赔纠纷时有发生，已经成为物业管理纠纷中的一大热点、难点问题。司法实践中，如何界定这类纠纷的性质，是正确处理这类纠纷的首要法律问题。
车辆被盗的纠纷尽管具体情况有所不同，但其共同的事实有：当事人之间即业主与物业公司之间存在合同关系，常被称为“物业服务合同”或者“前期物业服务合同”，而且一方提供服务，另一方支付报酬，因而是双务、有偿的合同；车辆被盗后业主如果要求物业公司承担责任，即使约定不清，也一定是合同约定的责任，即违约赔偿责任，而不可能是法律规定的责任；丢车的业主与物业公司之间都是特定的，具有相对性，被损害的权利也具有相对性；从损害后果来看，无疑都是财产性质的。所以，物业公司与丢车的业主之间的纠纷无论定性、审理和判决依据都应当按照合同法的原则和规定进行。因此，因车辆被盗而引发的业主与物业公司之间的纠纷，是合同之债而非侵权之债。
在明确合同责任的基础上，还要具体区分合同的性质或类型。实践中，业主和物业公司之间通常不会就车辆停放与管理问题成立专门的合同，而只会按照《物业管理条例》第二十一条成立“前期物业服务合同”或根据《物业管理条例》第三十五条第一款订立“物业服务合同”。这两种物业服务合同，通常具有一定的特殊性，即为一种集体合同及附合合同，表现为格式条款，单个的业主一般没有自主选择的余地，而且车辆保安的内容通常会作为物业服务合同的一项附加条款。在这种情况下，如何界定“物业服务合同”的性质便显得尤为重要。对于“物业服务合同”的性质，目前审判实务中主要存在着“保管合同说”和“服务合同说”两种观点。“保管合同说”认为业主与物业公司之间成立特约服务性质的车辆保管合同法律关系。在物业管理区域内存放的车辆，应当属于车辆保管合同中的保管物；物业公司作为保管人对保管物负有特殊注意义务，即特定关系中所产生的善良管理人的注意义务，对于一切因自己过失而给保管物造成的损害，保管人都应承担赔偿责任，这种损害既包括车辆的被盗，也包括车辆的毁损，哪怕是划伤。“服务合同说”认为业主与物业公司之间成立公共服务性质的物业服务合同法律关系，物业公司负有法定的一般注意义务。《物业管理条例》第四十七条将这一注意义务表述为“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。除非业主与物业公司另行订立保管合同，否则物业公司只承担因未能履行物业服务合同约定的安全防范义务而引起的车辆损失的相应法律责任。“相应”是指过错在造成损失的原因力中所占的比例份额。可见，这两种观点的区别直接导致了赔偿责任的大小与赔偿金额的多少。如果业主与物业公司之间成立保管合同，那么，根据保管合同的规定，物业公司就要承担车辆被盗的大部分甚至是全部损失；如果业主与物业公司只是成立服务合同的话，物业公司则承担管理不到位的责任，即使赔偿也只占实际被盗车辆的很小金额。笔者赞同“服务合同说”，主要原因如下：
第一，保管合同的实质构成要件，要求托管人实际转移保管物的占有，并且在领取保管物之前事先通知保管人。从物业服务合同的形式来看，业主通过向物业公司每月缴纳一定数额的管理费用，将车停在小区的指定位置。表面上看起来，物业公司好像已经实际管理车辆。但事实上，车辆管理权还是由车主本人掌握，并没有实际转移车辆的占有，车主还可以随时使用车辆，并不需要事先通知物业公司。上述特征与保管合同的构成要件大相径庭。
第二，从物业公司设立的目的来看，小区全体业主为了能够获得一个良好的居住环境，委托物业公司对其小区进行管理，提供服务。物业公司履行职能是基于小区全体业主的委托，履行职能的目的也就是为了维护好全体业主（或大多数业主)的共同利益，如小区环境卫生、安全等。维护好小区居民的财产安全也就是物业公司的一项重要职责。但是物业公司是否就负有绝对的安全和保管义务呢？这无疑是不现实的，事实上物业公司也不可能做到。正如世界上不可能有一劳永逸的安全手段一样，物业公司也不能承担起小区的所有安全任务。物业公司对小区只能尽到基本的安全义务，如安排保安对小区进行连续巡逻，安置必要的小区周边监视装置，实行门卫登记制度等。除此之外，除非物业合同中有特别规定或者是物业公司的重大过失和故意，否则，物业公司不再承担责任。
第三，从权利义务相一致的原则分析，等价有偿是民事活动的一般准则。物业公司作为盈利性的机构，自身要追求一定的经济利益。此时，经济利益的获取，表现为物业公司通过提供优质、良好的物业服务，来赢得大多数业主的认可，从而获取一定数额的物业管理费用。反过来，一定数额的物业管理费用也就在很大程度上决定了物业公司的服务手段和服务质量。现实中，从小区停车费缴纳的数额来看，通常是车主每月缴纳数十到数百元不等的费用，该费用相对于车辆的价值而言，自然微不足道。当物业公司在已经尽到管理义务的情况下，再就车辆的价值进行赔偿，显然有失公平。另外，就停车费的性质而言，小区的资源归全体业主所有，车辆地面固定停放位置属小区全体业主所有，除对停车费有特别约定以外，停车费须纳入物业维修基金，归全体业主所有，以用于公共设施的维修、更新，也就是说业主的停车费仍然是归业主所有，停车费并非保管费。物业公司作为小区业主的代理人，小区车位的划定与使用实际上是为了全体业主的利益，保障小区内空间的合理使用。
需要指出的是，上文所谈到的物业公司对于小区车辆的被盗不承担保管责任，并非否定物业公司不承担任何责任。因为物业公司的管理职责本身就意味着其应当担负起维护小区安全的责任。若物业公司对被盗事件存在过错，那么物业公司必须承担责任。物业公司对小区车辆被盗减轻责任的前提，是自身已经尽到了应尽的管理义务，如确保专人巡逻，对于进出小区的车辆都进行必要的登记和询问等。否则，物业公司就必须承担因管理不善而导致车辆失窃的赔偿责任。
当然，如果业主与物业公司事先有签订保管合同的明确约定，双方当事人在自愿的情况下达成车辆保管的协议，此时，物业公司就当然地被赋予了保管车辆的义务，其对于车辆被盗就理所当然地承担保管责任。
就本案而言，原告与其居住小区的开发商于2004年12月31日签订了前期物业服务合同，合同约定：该房地产开发公司聘用被告对该小区物业实施前期物业管理。2005年2月22日，原告签署了小区业主临时公约。被告向原告发放业主使用手册，手册载明了物业管理、物业管理服务费、安全护卫管理规定及智能系统管理、车辆管理等事项。其中车辆管理载明：本小区车辆进出实行登记管理，有车辆的业主、住户请到物业管理中心办理车辆进出证（卡），物业公司只负责小区内的车辆管理，不负责车辆的保管保险责任，提请业主保管好自己的车辆并加入车辆保险。可见，原告与物业公司之间并没有成立保管合同关系，原告不能以被告保管不善为由，要求物业公司对此承担责任。但是，基于双方的物业服务合同关系，被告负有对小区公共秩序和小区业主财产的安全防范义务。特别是被告在知晓原告车钥匙丢失后，应对原告的车辆出入采取比一般车辆更加谨慎的注意义务，因此物业公司对业主车辆丢失未尽到应负的注意义务，应承担部分赔偿责任。同时，原告在丢失车钥匙后，对自己的车辆应采取合理的保护措施却未采取，且原告在车辆停放后将车辆的出入证置于车内，从而加大了丢失车辆的安全隐患，也应承担部分责任。
作者： 杨美香 张俊峰 任爱娟
第二篇：物业服务合同与小区车辆安全
物业服务合同与小区车辆安全
1999年3月18日，原告顾某在购买房屋时，与被告物管公司签订了一份《物业管理合同》。该合同约定：由物管公司对X泉家园小区进行物业管理；小区实行全封闭式庭院管理，24小时保安系统，防火、防盗监控系统管理；物管公司保持小区的所有公用设备、机械、包括小区消防系统、保安系统、电话系统、电梯系统、煤气系统、给排水系统等性能良好和运作正常。
2003年12月31日，顾某购置一台原田牌助力自行车，价值1950元，未办理牌照。2004年1月9日晚，顾某将助力自行车停放在小区西南角的车棚内，后发现助力自行车丢失。顾某遂向派出所报案，派出所出具了刑事案件发、破案登记表。同时，顾某向被告物管公司反映了车辆丢失情况，物管公司与顾某共同观看了事发时间的监控录像资料，录像中图像显示为空白。2004年11月4日，顾某向人民法院提起诉讼，以物管公司安全防护管理不善为由，要求物管公司赔偿其丢失的车辆损失1950元。
以案说法
审理过程中，顾某诉称：合同约定物管公司应实行24小时保安系统，防火、防盗监控系统管理；可案发后，物管公司提供的监控图像资料显示为空白，表明防盗监控系统存在问题，物管公司违反双方管理合同的约定，未尽安全防护管理职责，因此，应承担违约赔偿责任。
被告物管公司辩称：双方签订的《物业管理合同》中约定物管公司负责小区的保安工作，包括定时巡逻、维持小区秩序、对小区进行一般性的治安管理。但《物业管理合同》不能视为保管合同。物管公司对顾某的自行车不具有合同保管义务。本案中自行车丢失结果发生原因是因犯罪行为所致的，与物管公司无因果关系。物管公司已履行应尽的安保义务，故无需赔偿原告任何经济损失。对于监控图像资料显示为空白，物管公司解释为：当时录像显示并无异常，因该录像无保留价值，故已被删除。
审理期间，人民法院组织双方到现场进行勘察，发现车辆被盗当日该小区监控设备全部停用，物管公司称设备故障已停用几天，正在维修，而最近时间的录像资料，也因录像带使用年限过长，已经报废处理，无法提供。
人民法院另查明，物管公司在该小区设置二处简易、无封闭的自行车棚，未设专门管理人员，双方均承认对自行车在该二处车棚的存放未发生保管费用。
综上，人民法院认为：
1、关于双方对车辆的存放是否存在保管关系的问题。物管公司在小区内设置了二处无人看管的自行车棚，为小区业主提供了自行车存放的配套服务设施，而对自行车的存放问题，双方未签订书面的保管合同，物管公司未收取、顾某也未交纳该项保管费用，故双方并不存在符合法律规定的保管合同关系。对顾某车辆丢失的损失，物管公司不承担保管合同法律意义上的赔偿责任；
2、关于物管公司是否存在违约的问题。在双方所签订的管理合同中，已明确了物管公司的管理职责包括负责小区的保安工作，保持小区的正常秩序和尽力使业主或用户免受骚扰，保持小区的所有公用设备、机械包括保安系统等性能良好和运作正常。物管公司已设置防盗监控系统，该系统系属整个保安系统的重要组成部分，设置防盗监控系统的目的在于便于保安人员全面掌握小区安全管理中的动态情况，及时处理各种突发事件，在发现业主的人身、财产遭受不法侵害后，有义务及时予以制止或协助报案，同时，录像资料中对事件真实客观的反映，作为证据中原始的视听资料，也有义务及时保留、封存、提供为公安机关侦破案件、为业主挽回、减少经济损失提供帮助。顾某车辆丢失后已向物管公司进行反映，并向公安机关报案，但在事发时间监控录像的显示情况上，双方陈述意见却截然不同，顾某始终称当时录像画面为空白，物管公司却称现场并无异常情况出现，物管公司在无办案机关确认的情况下，未将该录像资料保存，而物管公司对双方存有争议的事发时间其防盗监控系统是否符合规范要求、是否性能良好、正常运作及其已尽到符合管理公约中所尽的义务负有举证责任。因其无有效证据予以证明，可确认其在安全防范中疏于管理，违反了双方所签订的管理合同中保证保安系统等性能良好、运作正常的约定。对此，物管公司应承担违约赔偿责任。
3、关于损失赔偿金额的问题。物管公司疏于安全防范管理，违反了双方管理合同的约定，但顾某的自行车的丢失并不是该违约行为直接造成的，且安全保卫工作是整个物业服务管理中的一个方面，故物管公司不负有全部赔偿责任，可视其违约情况，适当做出赔偿，应酌定按车辆总价值1，950元的百分之二十即390元赔偿为宜。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款
（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条之规定，判决如下：
一、物管公司赔偿顾某原田牌助力自行车损失，按该车原价值1，950元的百分之二十即390元计算，于本判决生效后10日内给付顾某。
二、本案诉讼费由物管公司承担。
专家意见
近年来，因小区内停放的车辆被盗而引发的索赔纠纷时有发生，已成为物业管理纠纷中一大热点、难点问题。司法实践中，如何界定这类纠纷的性质，是正确处理这类纠纷的首要的法律问题。
车辆被盗的纠纷尽管其具体情况有所不同，但共同的事实是当事人之间即业主与物业公司之间存在合同关系，被称为“物业服务合同”或者“前期物业服务合同”，而且一方提供服务，另外一方支付报酬，因而是双务、有偿的合同；车辆丢失后业主如果要求物业承担责任，即使约定不清，也一定是合同约定的责任即违约赔偿责任，而不可能是法律规定的责任；丢车的业主与物业之间都是特定的，具有相对性，被损害的权利也具有相对性；从损害后果来看，无疑是财产性质的。所以物业与丢车的业主之间的纠纷无论定性、审理和判决依据都应当按照合同法的原则和规定进行。因此，因车辆丢失而引发的业主与物业之间的纠纷，是合同之债而非侵权之债。
在明确合同责任的基础上，还要具体区分合同的性质或类型。实践中，业主和物业公司之间通常不会就车辆停放与管理问题成立专门的合同，而只会按照《物业管理条例》第二十一条成立“前期物业服务合同”或根据《物业管理条例》第三十五条第一款订立“物业服务合同”。这两种物业服务合同，通常具有一定的特殊性，即为一种集体合同及附合合同，表现为格式条款，单个的业主通常没有自主选择的余地，而且通常将车辆保安的内容作为物业服务合同的一项附加条款。在这种情况下，如何界定“物业服务合同”的性质？目前，实务中存在“保管责任说”、“服务合同说”和“委托合同说”三种观点。“保管责任说”认为：小区的道路或车位应当是属于业主共有的公共资源，但现实生活中业主往往需缴纳较高的停车费用，因此物业公司管理停车系有偿服务，停车费系保管合同的对价；交付并非特指手至手的交付，因车辆本身具有特殊性，业主将车辆驶入该物业管理区域，并在物业公司指定的区域将车辆停放，就应视为交付的完成；按照合同法第365条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物、并返还该物的合同，上述车辆交付符合保管合同的成立要件。“服务合同说”认为：“服务合同”已为《物业管理条例》所规定，因此已成为典型合同（有名合同）；业主将车辆停放在小区的指定位置，表面上看来，物业公司好像已经实际管理车辆，但实际上车辆的管理权还是由车主本人掌握，并没有实际转移车辆的占有，车主还可以随时使用车辆，并不需要事先通知物业公司，因此上述特征与保管合同的构成要件大相径庭；从物业公司设立的目的来看，维护小区居民财产安全是物业公司的一项重要职责，但物业公司并不负有绝对的安全和保管义务；车主每月缴纳的数十元到数百元不等的费用，相对车辆的价值而言微不足道，因此将合同界定为保管合同有违等价有偿的准则。“委托合同说”认为，该合同属于一种有偿的委托合同；业主委托物业公司处理事务，即提供保安服务及其他服务；业主向物业公司缴纳物业管理费，也就是报酬；物业公司对于业主的车辆所负的是受托人的义务。
本案中，原告顾某是将其自行车放在小区设置的简易、无封闭的自行车棚，该车棚未设专门管理人员，顾某可以自由存放或取用自行车，且未通知物业管理人员对其进行特别看管，因此，原告顾某与被告物业公司之间不存在保管合同，顾某不能以物业公司保管不善为由，要求物业公司对此承担损害赔偿责任。但是，《物业管理合同》约定“物管公司保持小区的所有公用设备、机械、包括小区消防系统、保安系统、电话系统、电梯系统、煤气系统、给排水系统等性能良好和运作正常”，而原告自行车被盗当日小区的监控设备却全部停用，系物业公司没有按《物业管理合同》约定履行应尽的义务，因此物业公司在合同义务的范围内存在过错。尽管监控设备停用不必然导致原告的自行车被盗，但该行为使车棚处于无监管状态之下，增加了车辆被盗的风险，而且由于无法提供案发当时的情况，不利于公安部门后期对案件的侦查。因此，法院以被告因疏于安全防范管理，违反了双方管理合同的约定为由判令被告承担原告的部分损失。
需要指出的是，目前各地针对小区内的车辆停放问题相继颁布的大量地方法规或规章，规定各不相同。如《上海市住宅物业管理规定》第三十条规定：“车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第30条规定：“物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系,并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。” 也就是说，按照上述规定，只要没有另行签定保管合同的，就推定为双方未订立车辆保管合同关系。而从2004年7月1日起开始实施的《北京市居住小区机动车停车管理办法》规定，停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的，“应达到以下要求：„„有专人对进出停车场的车辆进行登记，进门发放停车凭证，出门查验停车凭证后放行”，“24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取防范措施，防止车辆丢失”，“对临时进出车辆实行收费的，停车管理单位应在车辆进门时发放临时停车凭证，出门时验证收费放行”。按照该规定，进出停车场均应登记并凭停车凭证，并有24小时专人看管或电子监控手段进行监控，也就是说车辆完全处于物业公司的控制之下，所以物业公司与业主如按该规定签订合同内容的，可认为双方订立的是保管合同。
第三篇：小区物业服务合同
小区物业服务合同范本1
甲方： 物业管理有限公司(供电方)
乙方：(业主)
丙方：(承租人)
用电方因经营需要，自用/租赁 大厦号商铺，使用由甲方管理的配电间专用变压器供应之电能，为明确供、用双方在电力供应与使用中的权利和义务，安全、经济、合理、有序地供电和用电，根据电力供应与使用的相关规定，经甲、乙、丙三方协商一致，签订本协议，共同信守，严格履行。
一、基本情况
用电方用电地址位于 大厦号店面房;用电类别为商业用电;用电容量为KW(A)。
二、供电方式
甲方从 大厦配电间专用变压器以相380V/220V伏电压向用电方供电。
三、与用电方之间的供配电设施产权划分及维护管理
经甲、乙、丙三方协商确定，甲方与用电方之间的'供配电设施，其产权分界点在用户计量表计处，即：分界点电源侧供电设施由甲方负责运行维护和管理;分界点负荷侧用电设施属用电方，由用电方自行运行维护和管理，用电方亦可以书面方式委托甲方进行管理维护，甲方根据实际情况与委托方协商收取相应费用。
四、用电计量
1、根据用电方不同类别的用电量，商铺安装有电计量装置。用电计量装置的记录作为甲方向用电方计算电量的依据。
2、用电方安装的计量装置为型安培电
电能表，该电能表需经法定计量单位检定为合格后方可使用。
3、按国家计量法规的规定，用电方计量装置应一律强制性周期检定，用电方不能以任何理由拒绝，用电方应支付检定费用。
五、电费收取
1、甲方按用电计量装置的记录和供电局向甲方收取当期电费电价，定期向用电方结算电费，并随电量征收电能损耗等有关费用。在本协议有效期内，发生电价调整时，按供电局实行电价执行。
2、电能损耗按用电方当期实际用电量的8%计收;公共照明用电按用电方建筑面积分摊计收。
3、甲方每月20日抄表，当月25日到次月10日向用户收取电费。用户不得以任何方式，任何理由拒付电费。用电方对用电计量、电费有异议时，应先交清电费，然后凭电费收据到甲方、或向供电部门查询，如确属有误，按多退少补的原则办理。
六、约定事项及违约责任
1、用电方若对甲方执行电价有质疑时，可向甲方、或向供电部门查询，若确属甲方有误，由甲方予以纠正。
2、甲方可不定期对用电方的用电情况进行检查，用电方应予配合。
3、用电方的用电计量装置管理权属甲方，用电方不能私自迁移、拆装、锁封。用电方若对计量装置的计量有质疑时，可到法定计量单位检定校验。
4、签订本协议时，依据供电局与甲
方签订的“电费结算协议书”相关条款，甲方向用电方收取电费预缴金元，该款项在本协议终止、用电方与甲方结清所有电费后，全额退还用电方。
5、用电方应在供电方规定的期限内全额缴清电费。如用电方不能按期结清电费，甲方在约定用电方缴费期的最后二日向用电方发出书面催费通知，至最后期限仍未缴费的，甲方有权在催缴通知规定的日期中止向用电方供电，无须另行通知，由此造成的一切法律责任和损失与甲方无关。本协议中的乙方为最终缴费责任人。
6、用电方不能按期足额向甲方缴清电费的，应承担电费滞纳金，电费违约金按每日2计算。用电方若无正当理由而拒缴电费及电费违约金，甲方有权中止供电并按法律程序追收电费、电费滞纳金;恢复供电前，用电方须结清相关费用。
7、严禁窃电和违章用电。用电方若有窃电及违章用电行为时，甲方有权按有关规定进行处理，直至中止供电。
七、未尽事宜
本协议未尽事宜，双方协商处理，或向当地人民法院诉讼，或参考《电力法》、《电力供应与使用条例》、《供电营业规则》相关条款办理。
八、协议有效期
本协议有效期自本协议签订之日起，至用电方无需使用甲方变电房供电、或本协议中的乙方、丙方自然人变更止。
九、其它
本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各执一份，经各方代表签字后生效。
甲方： 物业管理有限公司
乙方：丙方：
代表：
代表：
代表：
签约时间： 年 月 日
小区物业服务合同范本2
代表人：_____________
受委托方：____________
地址：_______________
注册地址：____________
联系电话：___________
联系电话：____________
第一条根据《怡清园业主公约》、《怡清园业主大会议事规则》及有关法律、法规，怡清园业主委员会委托________公司为怡清园小区提供物业服务。双方在平等、自愿、协商一致的基础上，订立本合同。受托方提供服务的受益人为本物业区域的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应遵守本合同约定。
第二条委托服务的事项
受托方应提供以下服务：
1、房屋建筑共用部位的维修、养护，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅等；
2、共用设施、设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和运行管理，包括：道路、上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、污水管、共用照明、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、门禁、电梯等；
3、公共绿地的养护与管理；
4、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的处理等；
5、小区内交通与车辆停放秩序的维护；
6、用安全监控、巡视、门岗执勤等手段维持公共秩序，阻止可疑之人进入本小区，将在本小区内作案的犯罪嫌疑人送有司查办；
7、保管与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；
8、按北京市的政府有关规定代收、代缴水电等费用；
9、对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为，根情节轻重采取规劝、制止（限于紧急状态且不得使用器械）向业主委员会报告、向法院起诉等必要措施；
10、其他通常应当由物业服务公司提供的小区公共服务，如业主或物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。
受托方可以选聘专营公司承担本物业的专项管理或服务，但不得将本物业的管理责任转嫁给第三方。
受托方不履行上述某项义务或提前终止合同给业主或物业使用人造成损失的，应当依法赔偿。
第三条服务收费标准
业主或物业使用人应向受托方交纳以下费用：
1、保洁费（含化粪池清掏费和垃圾清运费），由受托方按每套住宅每季____元收取；
2、保安费，由受托方按每套住宅每季____元收取；
3、小区绿化费，由受托方按每套住宅每季____元收取；
4、门禁、监控、消防系统运行费公共照明费，由受托方按每套住宅每季____元收取；
5、水泵费，由受托方按每套住宅每季____元收取，无水泵的二、三号楼不收；
6、电梯费（含电梯检验费与电梯用电费），由受托方按每套住宅每季____元收取，无电梯的'二、三号楼不收；
7、公共设施维修费，由受托方按套内面积每平方米每季____元收取；
8、管理费（含营业税与物业服务公司的利润），由受托方按套内面积每平方米每季__元收取；
9、供暖费，由受托方按套内面积每平方米每个供暖____元收取；
10、停车管理费，由受托方按地上每车每季_________元、地下每车每季_________元收取；停车场地使用费，由受托方按地上每车每季_________元、地下每车每季_________元收取；临时停车，每次逗留时间不超过______小时的来客免收，超过____小时的按地上每车每小时______元、地下每车半小时______元收取管理费，超过半小时算一小时，不足半小时不算，大型车辆加倍。
商铺的管理费、暖气费按套内面积收取。第1-6项收费按每100平米套内面积折算为一户，电梯费暂不收取。如商铺需要经常性地使用电梯，须事先与业主委员会商定电梯费价格。
第四条交费办法
上述第1-7项收费及第9项供暖费、第10项车辆管理费应与受托方完成相关任务的支出（含提供相关劳务的工人工资）相符，多余部分受托方应交给业主委员会，归全体业主共有。停车场地使用费应于收费后按季交给产权人或共同产权人（由业主委员会代表）受托方的利润与受托方管理层的工资只能从管理费中提取。
管理费于提供服务后按季交纳，暖气费按供暖预交，其他费用均按季预交交。相关服务开始提供满一月后尚未交纳的，受托方可以在公告栏公示催交。
业主或物业使用人交纳物业费或由物业代收、代交的费用逾期的，从享受服务满一月之日起受托方可以加收滞纳金：逾期的第一个月，每逾期一天加收千分之一的滞纳金；逾期的第二个月，每逾期一天加收千分之二的滞纳金；从逾期的第三个月起，每逾期一天加收千分之三的滞纳金。
第五条家庭服务
受托方应于本合同生效后一周内制定各种家庭维修服务的收费标准（维修辅助材料如螺丝、钉子、凝结剂等包括在维修服务费内）与保证修理质量的时间，报业主委员会备案后公布。房屋自有部位、自用设备的维修、养护在业主或物业使用人提出委托时，受托方必须接受委托并按公布的标准收费；在保质时间内出现修理质量问题的，受托方应当免费返修。房屋自有部位、自用设备的维修需要的主要材料用户可自行购买，如需受托方提供则应先跟用户就材料价格达成一致意见。
第六条服务标准
受托方的服务质量应达到下列要求：
1、房屋及共用设施设备的维修和管理：定期进行检查，发现问题及时排除，建立维修服务回访制度，每年进行年检并保存大、中、小修的相关记录，保证设备的正常运行。
2、保洁服务：居住区域的道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次，及时清理居住区内公共场所的废弃物，及时清扫积水和积雪，及时组织清理乱堆放的物品、乱张贴的宣传品。
3、保安服务：24小时专人值守，进行日常巡查，对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处理预案并于事发时及时处理，配合派出所处理区内的违法现象，不得对业主及其家属使用暴力，对来犯外人使用暴力时不得超出正当防卫限度。
4、绿化管理：绿地无杂物，基本无裸露土地，草木修剪及时，无明显枯枝及病虫害现象。
5、消防管理：建立消防责任制，定期进行消防训练，定期巡查、检修消防设备，保证消防设备完好并有明显标志。
6、车辆管理：车辆停放有序，设有专人负责看管，对区内停放车辆的人为损伤与区内停放车辆的失窃负补充责任（就侵权人或保险公司赔偿后剩余的损失负责）
7、装修管理：监督业主和施工单位遵照有关规定进行装修并对装修过程进行监控。
8、档案资料管理：设专人管理，建立档案资料管理办法，并对物业基础资料和业主入住后的相关资料统一管理。
9、急修：_________小时内完成，及时率达_______%以上；小修：_________小时内完成，及时率达______%以上。
10、供暖：保证门窗长时间关闭的情况下顶楼北向房间气温不低于15度。
第七条保障措施
为保证以上约定达到目的，委托方享有下列权利：
1、审定受托方制定的物业服务方案及需要业主与物业使用人遵守的各项规章制度；
2、检查受托方管理、服务工作的执行情况；
3、审查受托方的费用支出情况（管理费除外）并在小区内公告；
4、按季（或按半年、按年，依群众意见的强烈程度而定）就业主或物业使用人对受托方工作的满意程度进行民意测验，民意测验的样本数不得低于_________人。
委托方在享有上述权利的同时应履行如下义务：
1、在合同有效期内向受托方无偿提供套内面积____平方米的物业管理用房（已提供）；
2、向受托方提供物业管理所需全部图纸、档案、资料（这些材料已由开发商交给受托方）；
3、当业主或物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助受托方催交；
4、协助处理本合同生效前发生的物业服务与收费遗留问题。
第八条奖惩
受托方提供服务或进行管理应尽量做到服务及时、高效（质量）节约、和善，使业主或物业使用人对受托方的服务与管理满意。民意测验将对本合同第二条、第四条规定的委托事项分别按及时、高效（质量）节约、和善四个指标打分后取平均值。民意测验对受托方的平均满意率达到_________%为受托方取得全部管理费的条件。平均满意率每降低_________个百分点，应扣减测验前一季度和测验后一季度的管理费各_________%.平均满意率不足_________%，委托方可提前单方解除合同并免除负违约责任。平均满意率超过_________%，或平均满意率超过_________%且有明显的通货膨胀（_________%以上），委托方应建议业主大会适当提高下一的管理费标准。
第九条合同终止与合同解除
1、本合同有效期限为一年，自____年____月____日起至____年____月____日止。
2、本合同到期时，任何一方不愿续约的，应当提前_________天告知对方，否则视为同意本合同自动顺延一年。但因服务质量太差导致业主与物业使用人抽样调查平均满意率低于_________%而提前解除合同的，不受“提前告知”条款限制。
3、本合同终止或解除后，受托方必须于_________日内向委托方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，委托方应当采用公告催交、出具证明材料、出庭作证等方式协助受托方追收欠费业主或物业使用人应当交纳的费用。
第十条附则
1、本合同草签后需依《____业主大会议事规则》的规定进行公示，公示_________天后无异议或异议者不足规定人数的，加盖业主委员会印章，合同正式生效。
2、本合同双方协商一致时可对合同条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。但补充协议实质性地修改了合同条款的，需要完成《____业主大会议事规则》规定的公示程序。
3、本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
4、本合同一式三份，甲乙双方及物业行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
5、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，应当向海淀区人民法院起诉。
委托方签章：__________________
受托方签章：__________________
代表人：______________________
代表人：_____________________
____年____月____日
____年____月____日
小区物业服务合同范本3
代出租人： (以下简称甲方)
承租人： (以下简称乙方)
甲、乙双方根据平等互利的原则，经过相互协商，甲方同意将地下停车场的停车位租给乙方使用，特订立本协议，双方共同遵守，具体内容如下：
1、甲方出租的地下停车位位于x社区 阁楼下 号车位，地面质量为水泥砂浆地面。使用面积平方米。
2、租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止。
3、月租金 元整，年租金 元整。交费时间为年租用起始月份前五日内到物业管理办公室交纳。
4、地下车位停泊车辆车牌号 ，车型 ，颜色 ，车位所停车辆必须为此牌号车辆。
5、乙方在租用期内有权使用指定的地下停车位，该停车位仅供停车用途，不得改做其他用途，不得在地下车库内修车、洗车，也不得随意转租给第三方使用。
6、乙方在地下停车场内应爱护公物及消防设施，禁止使用烟火或携带其它危险品，损坏公物要按价赔偿。因乙方原因造成其它车辆损坏的.应承担赔偿责任。
7、甲方应做好地下停车场公共设施的日常维护、维修及监控工作，保持其良好的公共交通秩序，检查和防范消防安全。
8、乙方需按规定在地下停车场内停放好车辆，锁好车门窗，贵重物品请不要放在车内。
9、乙方向甲方缴纳的租金为停车场地的占用、维护、维修费，甲方不负责车辆丢失等的赔偿责任，应由责任人及所投保的保险公司承担赔偿责任(租用车位必需提供保险公司文件复印件一份备查)。
10、在乙方租用期间内，甲方不得将乙方已租用车位挪作它用或转借。
11、乙方应遵守园区车辆管理的有关规定，配合、服从工作人员的日常管理，不得乱停、乱放。
13、如有违约，双方承担各自违约责任，乙方若因欠费或其它严重违约现象，甲方有权立即终止本协议。
14、本协议在履行中若发生争议，可由双方当事人或委托人进行协商解决，协商调解不成可向法院提出仲裁。
15、出租车位，以销售为先，可通过甲方适当调整车位。
16、另附《地下停车场出入注意事项》。
本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
小区物业服务合同范本4
委托方（以下简称甲方）：________________公司
受委托方（以下简称乙方）：______________公司
为加强_________（物业名称）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对________（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条物业基本情况
1、物业名称：_________；
2、物业类型：_________（住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合）；
3、座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号；
4、占地面积：_________平方米；
5、建筑面积：_________平方米，
其中：住宅面积：_________平方米（分别为别墅_________平方米、复式别墅_________平方米、高层_________平方米、多层_________平方米）；
商业面积：_________平方米；
服务楼面积：_________平方米（含首层停车库）；
其它面积（配电房、地下室等）_________平方米。
6、住宅户数：_________户（截止_________年_________月_________日止，业主入伙户数_________户，_________户未入伙）。
第二条委托管理事项
1、本住宅区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
2、本住宅区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
3、本住宅区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房/棚、停车场等）的维修、养护和管理。
4、本住宅区规划红线内的属配套服务设施（篮球场、儿童游乐园、康乐设施、中心广场等）的维修、养护和管理。
5、本住宅区公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区消杀；公共区域绿化等。
6、本住宅区交通、车辆行驶、停泊及管理。
7、本住宅区的安全管理，实行24小时封闭式管理，对规划红线内范围进行全天候安全监控和巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助当地公安机关做好小区的保安工作。
8、本住宅区的社区文化的开展建设。
9、本住宅区物业、业主、管理服务档案、资料的建立、保管和使用的管理。
10、以及相关法规和行业政策规定的，和在本合同签订后新规定的应由物业管理公司承担的其它事项。
第三条合同期限
本合同委托管理期限为：_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
第四条双方的权利义务
1、甲方权利义务。
（1）代表和维护产权人、使用人的合法权益；
（2）制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；
（3）审定乙方制定的物业管理方案；
（4）检查监督乙方管理工作的执行情况；
（5）审议乙方管理计划、资金使用计划及决算报告；
（6）在合同生效之日起________日内向乙方提供________平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方），由乙方按下列第________项执行；
a、无偿使用；
b 、按建筑面积每月每平方米________元租用，其租金收入用于________。
（7）负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起________日内向乙方提供；
（8）当业主和物业使用人不按规定交纳牧业管理费时，负责催交或以________方式偿付；
（9）协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；
a、_________。
b、_________。
（10）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活。
2、乙方的权利和义务。
（1）根据有关法律、法规及本合同的约定，制定牧业管理方安；
（2）对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
（3）按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理；
（4）选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
（5）负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施；
（6）向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；
（7）每______个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；
（8）对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；
（9）本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。
第五条物业管理服务要求标准
乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到______%。
（1）房屋外观：____________
（2）设备运行：____________
（3）房屋及设施、设备的维修、养护：____________
（4）公共环境：_____________
（5）绿化：__________________
（6）交通秩序：_____________
（7）保安：__________________
（8）急修：__________________
小修：_______________________
第六条管理服务费用
1、本物业的管理服务费按下列第____项执行：
（1）按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积____元
（2）按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积____元；
（3）由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年（月）每平方米建筑面积____元；支付期限：____；方式：____；
2、管理服务费标准的调整按下列第____项执行：
（1）按政府规定的标准调整；
（2）按每年____%的幅度上调；
（3）按每年____%的幅度下调；
（4）按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；
（5）按双方议定的标准调整；
3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
4、房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的`维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
5、本物业的公用设施专用基金共计____元，由甲方负责在____时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。
6、乙方在接管本物业中发生的前期管理费用____元，按下列第____项执行：
（1）由甲方在本合同生效之日起____日内向乙方支付；
（2）由乙方承担；
（3）在____费用中支付；
7、因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第____项执行：
（1）由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月____元；
（2）由甲方承担上述管理成本费用的____%；
第七条违约责任
1、甲方或甲方承租人违反本协议及该物业管理文件的规定属违约，若因甲方或甲方承租人违约而造成该物业管理失当或乙方的损失，甲方或相应责任人应予赔偿，赔偿以实际损失额为限。甲方或甲方承租人因违反管理公约等文件，构成的违约行为，责任方还应按该等文件规定向乙方交纳违约金。
2、若因乙方管理不当、疏于管理而造成甲方的物业的损失，乙方应负责修复。若因代表_____分之_____以上物业所有权的业主联名投诉或联名提议要求撤换乙方，乙方自愿终止本合同，将物业完整地移交甲方。
第八条其他事项
1、双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5、本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
6、本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
7、本合同自签订之日起生效。
甲方（盖章）：_______________乙方（盖章）：_______________
_________年_______月________日_________年_______月________日
小区物业服务合同范本5
委托方XX业主委员会
代表人：
地址；
联系电话：________
受委托方：________
代表人：________
注册地址：________
联系电话：________
物业基本情况
物业类型：住宅及配套设施
座落位置：北京市海淀区永泰庄北路甲19号
占地面积：平方米
建筑面积：____平方米
第一条 根据《怡清园业主公约》、《怡清园业主大会议事规则》及有关法律、法规，怡清园业主委员会委托________公司为怡清园小区提供物业服务。双方在平等、自愿、协商一致的基础上，订立本合同。
受托方提供服务的受益人为本物业区域的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应遵守本合同约定。
第二条 委托服务的事项
受托方应提供以下服务：
1、房屋建筑共用部位的维修、养护，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅等；
2、共用设施、设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和运行管理，包括：道路、上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、污水管、共用照明、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、门禁、电梯等；
3、公共绿地的养护与管理；
4、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的处理等；
5、小区内交通与车辆停放秩序的维护；
6、用安全监控、巡视、门岗执勤等手段维持公共秩序，阻止可疑之人进入本小区，将在本小区内作案的犯罪嫌疑人送有司查办；
7、保管与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；
8、按xx有关规定代收、代缴水电等费用；
9、对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为，根情节轻重采取规劝、制止（限于紧急状态且不得使用器械）向业主委员会报告、向法院起诉等必要措施；
10、其他通常应当由物业服务公司提供的小区公共服务，如业主或物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。
受托方可以选聘专营公司承担本物业的专项管理或服务，但不得将本物业的管理责任转嫁给第三方。
受托方不履行上述某项义务或提前终止合同给业主或物业使用人造成损失的，应当依法赔偿。
第三条 服务收费标准
业主或物业使用人应向受托方交纳以下费用：
1、保洁费（含化粪池清掏费和垃圾清运费），由受托方按每套住宅每季XX元收取；
2、保安费，由受托方按每套住宅每季 XX元收取；
3、小区绿化费，由受托方按每套住宅每季 XX元收取；
4、门禁、监控、消防系统运行费公共照明费，由受托方按每套住宅每季XX元收取；
5、水泵费，由受托方按每套住宅每季XX元收取，无水泵的二、三号楼不收；
6、电梯费（含电梯检验费与电梯用电费），由受托方按每套住宅每季XX元收取，无电梯的二、三号楼不收；
7、公共设施维修费，由受托方按套内面积每平方米每季XX元收取；
8、管理费（含营业税与物业服务公司的利润），由受托方按套内面积每平方米每季 X元收取；
9、供暖费，由受托方按套内面积每平方米每个供暖 XX 元收取；
10、停车管理费，由受托方按地上每车每季 XX元、地下每车每季 XX元收取；停车场地使用费，由受托方按地上每车每季XX元、地下每车每季 XX元收取；临时停车，每次逗留时间不超过2小时的来客免收，超过2小时的按地上每车每小时 1 元、地下每车半小时 1元收取管理费，超过半小时算一小时，不足半小时不算，大型车辆加倍。
商铺的管理费、暖气费按套内面积收取。第1-6项收费按每100平米套内面积折算为一户，电梯费暂不收取。如商铺需要经常性地使用电梯，须事先与业主委员会商定电梯费价格。
第四条 交费办法
上述第1-7项收费及第9项供暖费、第10项车辆管理费应与受托方完成相关任务的支出（含提供相关劳务的工人工资）相符，多余部分受托方应交给业主委员会，归全体业主共有。停车场地使用费应于收费后按季交给产权人或共同产权人（由业主委员会代表）受托方的利润与受托方管理层的工资只能从管理费中提取。
管理费于提供服务后按季交纳，暖气费按供暖预交，其他费用均按季预交交。相关服务开始提供满一月后尚未交纳的，受托方可以在公告栏公示催交。
业主或物业使用人交纳物业费或由物业代收、代交的费用逾期的，从享受服务满一月之日起受托方可以加收滞纳金：逾期的第一个月，每逾期一天加收千分之一的滞纳金；逾期的第二个月，每逾期一天加收千分之二的滞纳金；从逾期的第三个月起，每逾期一天加收千分之三的滞纳金。
第五条 家庭服务
受托方应于本合同生效后一周内制定各种家庭维修服务的收费标准（维修辅助材料如螺丝、钉子、凝结剂等包括在维修服务费内）与保证修理质量的时间，报业主委员会备案后公布。房屋自有部位、自用设备的维修、养护在业主或物业使用人提出委托时，受托方必须接受委托并按公布的标准收费；在保质时间内出现修理质量问题的，受托方应当免费返修。房屋自有部位、自用设备的维修需要的主要材料用户可自行购买，如需受托方提供则应先跟用户就材料价格达成一致意见。
第六条 服务标准
受托方的服务质量应达到下列要求：
1、房屋及共用设施设备的维修和管理：定期进行检查，发现问题及时排除，建立维修服务回访制度，每年进行年检并保存大、中、小修的相关记录，保证设备的正常运行。
2、保洁服务：居住区域的道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次，及时清理居住区内公共场所的废弃物，及时清扫积水和积雪，及时组织清理乱堆放的物品、乱张贴的.宣传品。
3、保安服务：24小时专人值守，进行日常巡查，对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处理预案并于事发时及时处理，配合派出所处理区内的违法现象，不得对业主及其家属使用暴力，对来犯外人使用暴力时不得超出正当防卫限度。
4、绿化管理：绿地无杂物，基本无裸露土地，草木修剪及时，无明显枯枝及病虫害现象。
5、消防管理：建立消防责任制，定期进行消防训练，定期巡查、检修消防设备，保证消防设备完好并有明显标志。
6、车辆管理：车辆停放有序，设有专人负责看管，对区内停放车辆的人为损伤与区内停放车辆的失窃负补充责任（就侵权人或保险公司赔偿后剩余的损失负责）
7、装修管理：监督业主和施工单位遵照有关规定进行装修并对装修过程进行监控。
8、档案资料管理：设专人管理，建立档案资料管理办法，并对物业基础资料和业主入住后的相关资料统一管理。
9、急修：12小时内完成，及时率达95%以上；小修：72小时内完成，及时率达80%以上。
10、供暖：保证门窗长时间关闭的情况下顶楼北向房间气温不低于15度。
第七条 保障措施
为保证以上约定达到目的，委托方享有下列权利：
1、审定受托方制定的物业服务方案及需要业主与物业使用人遵守的各项规章制度；
2、检查受托方管理、服务工作的执行情况；
3、审查受托方的费用支出情况（管理费除外）并在小区内公告；
4、按季（或按半年、按年，依群众意见的强烈程度而定）就业主或物业使用人对受托方工作的满意程度进行民意测验，民意测验的样本数不得低于100人。
委托方在享有上述权利的同时应履行如下义务：
1、在合同有效期内向受托方无偿提供套内面积____平方米的物业管理用房（已提供）；
2、向受托方提供物业管理所需全部图纸、档案、资料（这些材料已由开发商交给受托方）；
3、当业主或物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助受托方催交；
4、协助处理本合同生效前发生的物业服务与收费遗留问题。
第八条 奖惩
受托方提供服务或进行管理应尽量做到服务及时、高效（质量）节约、和善，使业主或物业使用人对受托方的服务与管理满意。民意测验将对本合同第二条、第四条规定的委托事项分别按及时、高效（质量）节约、和善四个指标打分后取平均值。民意测验对受托方的平均满意率达到60%为受托方取得全部管理费的条件。平均满意率每降低5个百分点，应扣减测验前一季度和测验后一季度的管理费各5%.平均满意率不足40%，委托方可提前单方解除合同并免除负违约责任。平均满意率超过80%，或平均满意率超过70%且有明显的通货膨胀（10%以上），委托方应建议业主大会适当提高下一的管理费标准。
第九条 合同终止与合同解除
本合同有效期限为一年，自____年____月____日起至____年____月____日止。
本合同到期时，任何一方不愿续约的，应当提前30天告知对方，否则视为同意本合同自动顺延一年。但因服务质量太差导致业主与物业使用人抽样调查平均满意率低于40%而提前解除合同的，不受“提前告知”条款限制。
本合同终止或解除后，受托方必须于10日内向委托方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，委托方应当采用公告催交、出具证明材料、出庭作证等方式协助受托方追收欠费业主或物业使用人应当交纳的费用。
第十条附则
本合同草签后需依《怡清园业主大会议事规则》的规定进行公示，公示15天后无异议或异议者不足规定人数的，加盖业主委员会印章，合同正式生效。
本合同双方协商一致时可对合同条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。但补充协议实质性地修改了合同条款的，需要完成《怡清园业主大会议事规则》规定的公示程序。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
本合同一式三份，甲乙双方及物业行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，应当向海淀区人民法院起诉。
委托方签章： 受托方签章：
代表人： 代表人：
第四篇：从一起案件谈融资时贸易合同的法律风险
从一起案件谈融资时贸易合同的法律风险
2012年5月，原告A公司向上海市浦东新区人民法院起诉称，其与被告一B公司、被告二C公司在2011年签订了《煤炭贸易合作协议》，约定：原告提供2000万元预付款给被告一，被告一每月提供60000吨煤炭由原告销售给被告一指定的客户，原告每月在煤炭贸易中获得固定回报50万元。被告一负责购销煤炭，包括数量、质量、价格、保管等经营活动。同时，被告一负责原告销售给指定客户后全部货款的回笼，当月货款回笼后，次月原告再支付预付款给被告一开展业务，合作期限为一年。被告二承担连带保证责任，如被告一不能按照约定保证当月资金及时回笼，原告有权于次月直接向被告二追偿。协议履行至2012年3月，被告一资金链断裂，未能继续履行合同，原告遂起诉被告一，请求返还预付款2055万元并要求被告二承担连带保证责任。本案经上海市浦东新区人民法院两次开庭审理，原告与被告
一、被告二最终达成调解协议，由被告一返还预付款2055万元及利息，被告二不承担连带保证责任。
案件法律评析
（一）《煤炭贸易合作协议》的合同性质及效力
本案中《煤炭贸易合作协议》看似简单平常，但经过对条款内容的仔细研究发现，该协议却甚是蹊跷，其背后反映了复杂的贸易关系。该协议的表象看似是一份煤炭购销协议，但其实质反映的却是一种融资性贸易关系，即以贸易作为手段，真实目的是规避国家关于禁止企业间相互拆借资金的规定，从而达到借贷目的。
本案中的被告二作为担保方，未曾参与原告与被告一之间的任何交易，无法得到原告与被告一之间的任何交易资料，且庭审中被告一法定代表人因涉嫌诈骗已被批准逮捕而未到庭，更使得原告与被告一之间的贸易关系变得扑朔迷离。因此，单纯从协议条款和推断来论证协议具有借贷属性是相当困难的。为此，在假设实为借贷的前提下并结合协议中关于“固定回报”的约定，合同型联营法律关系映入代理律师眼帘，并成为本案中抗辩主攻的重点。在案件庭审中，原告承认该协议为含保底条款的联营合同。双方在庭审中争议的焦点逐步明确为：《煤炭贸易合作协议》是“含保底条款的联营合同”还是“名为联营实为借贷的合同”。
1、《煤炭贸易合作协议》为“名为联营实为借贷的合同”下的抗辩理由，主要基于以下几点：
（1）从双方订立合作协议的性质及内容来看，原告在经营中不承担任何风险，不论盈亏均应收回本金的利润，具有借贷性质。联营合同是联营各方共同出资、共同经营、共同管理、共负盈亏、共担风险。共同经营与承担相应风险责任是联营合同的重要特征，也是联营合同与借贷合同的根本区别。
（2）从合同履行情况看、虽然原告提供了与被告一之间的购销合同、付款凭证、发票及销售给最终客户的发票，但这些都不能证明原告参与了经营。共同经营双方的行为应是合同事项的具体实施行为，合同双方意志与行为目的是一致的。为单方利益的行为不具有共同的意志和共同的行为目的，就谈不上共同经营。原告无论赢亏，只收取固定利润，不能认定为参与共同经营。
（3）是否参与经营主要看三个要素：物、款、票，而货物是最为重要的一个环节，付款和发票必须是以存在货物作为载体，否则就失去了付款和开票的前提条件。本案中，交易的货物为煤炭，从原告提供的补充证据来看，原告既是买方又是卖方，原告从被告一处采购煤炭，按双方的《购销合同》，平仓交付，应提供出货港口的货权转移凭证、水运单（记载承运人、船号、收货人、总运吨）、煤炭质量验收单、到货港的交接单据、销售给下家的货权转移凭证等，来证明煤炭真实存在和在买卖双方之间的流转。事实上，原告根本无法提供上述单据。
2、《煤炭贸易合作协议》为“含保底条款的联营合同”下的抗辩。
如果《煤炭贸易合作协议》定性为“含保底条款的联营合同”，那么，原告的诉讼请求数额将作出相应变更，主要基于：按照最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第4条第（一）项的规定，联营合同中的保底条款，“通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款”。此种保底条款因违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。但是，保底条款无效，并不影响整个合同的效力，出资方仍应承担联营体的亏损。在认定为联营合同的情况下，联营双方需共担联营体的损失。根据原告提供的补充证据，并通过对煤炭交易过程的调研发现，原告与被告一发生的5次交易均可能存在大量的亏损，我们拟申请法院委托会计师事务所对原告与被告一《煤炭贸易合作协议》项下发生的交易进行专项审计，以确定损失额，原告仅能对原诉讼请求与损失的差额请求返还。如此一来，本案诉讼时间将被拖长，原告不仅请求被告一返还的数额将大打折扣，也无法锁定被告二承担担保责任，这是原告不希望看到的结果。
（二）本案担保的效力及责任
如果本案系争合同被认定为“名为联营实为借贷的合同”，那么，依据主合同无效、担保合同亦无效的法律规定，担保条款应属于无效条款，这时担保责任的承担就取决于原告与被告二的过错责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。
关于担保人是否存在过错，本案中还有一个情节：就是被告二同意担保的股东会决议存在严重瑕疵，股东代表签字系他人伪造且关联股东未回避表决。被告二将其作为证据提交并当庭质证，以证明原告在知悉股东会决议无效的情况下仍同意被告二进行担保，庭审中原告也承认其收到过股东会决议的传真件。这样一来，即便最终被告二承担担保责任，也可以将担保责任控制在被告一不能清偿部分的三分之一以内。
反思与启示
（一）融资性贸易蕴藏的法律风险
由于本案最终是调解结案，法院并未对《煤炭贸易合作协议》项下的法律关系作出明确定性，上述分析仅为笔者个人办案观点。作为参与企业间融资交易行为的当事人，我们需要做的是以上述案件为戒，对潜在的法律风险深刻认识并做好防范措施。原告作为资金出借方，对于企业间借贷的法律风险的估量是否到位？为规避法律禁止性规定做了如此多功夫，假合同真交易纷繁复杂，私下按真交易主张利息等其他利益，一旦遇到债务人无力清偿等意外情况，又开始想方设法以合同下的虚假贸易主张合同项下利益。从法律角度而言，一旦“假贸易、真融资”面纱被揭开，合同无效将是铁定的结局。因此，我们在为客户提供法律服务的过程中，面对该类型交易应及时向客户揭示法律风险，做到事前预防。
（二）办案收获与启示
1、团队协作，制胜法宝。本案中，在仅有一份《煤炭贸易合作协议》的情况下，代理律师及时召集各位律师研究讨论，并最终揭示了合同借贷的本质，从结论入手来寻求突破口，体现了团队相互协作的精神。
2、精心准备，有备无患。“凡事预则立，不预则废”，本案中代理律师做了大量的准备工作，包括搜集案例、查找法规、分析和小组论证、模拟抗辩等。针对本案中涉及到大量的煤炭交易的实务操作，积极当面向专业人士咨询，以探究煤炭贸易中真实的交易程序及相关配套文件。
3、主次分明，策略得当。律师办理诉讼案件要集中力量总结争议的焦点，而不是四面出击毫无重点。本案中，我们主攻三个要点：一是合同定性为名为联营实为借贷；二是担保范围；三是过错责任。各要点间相互联系又自上而下形成逻辑严密的证据链。
4、庭审表现，不容忽视。庭审中并非照本宣读代理意见或答辩状，也非简单地将自己的观点阐述出来就算完成任务，庭审需要“眼观六路、耳听八方”。庭审中需要不断观察对手对每份证据质证时的表现以及法官的态度，重点关注法官的后续发问阶段，这就是法官对案件总结的“焦点”。
5、尊重客户，尊重对手。律师在办理诉讼案件过程中，应积极与委托人沟通案件的最新进展情况，并及时听取客户的建议，以便最大程度了解客户的真实想法。律师代理诉讼案
件虽各为其主，但从解决问题、化解社会矛盾为出发点，即便法律上再站得住脚，也要给予对手充分尊重，这样才能为客户谋取更大的权益，赢得对手的尊重。
第五篇：从一起离婚案件谈对《婚姻法》第47条的理解与适用.
从一起离婚案件谈对《婚姻法》第47条的理解与适用
作者：张颖
〔案情〕
A和B是大学同学，1988年大学毕业后一同分到某中学教书，1989年登记结婚，1991年生一子C。1996年学校实行房改，A和B共同购得一套三居室住房。1997年A辞职下海，就职于某电脑公司，并很快升至主管，收入颇丰。2000年中起，双方开始有所疏远，2001年底，A的公司奖励给A一套四居室住房，价值30万元，A将此房给其父母居住，且未告知B。2002年初，双方开始分居。2002年中，A又花20万元购得一辆轿车，A亦未告知B。双方分居后均感觉分歧越来越大，于2003年7月协议离婚，约定：C由B抚养；三居室房屋归B;A每月支付C是抚育费700元。四居室房屋和轿车未纳入分割。2004年春节，B偶然得知A还有房产和轿车，到有关部门一查，果然如此。于是一纸诉状将A告上法庭，要求再分割夫妻共同财产。此时房屋已升值至45万元，轿车的市场价只有14万元。
〔判决〕
一审法院判决四居室房屋归B,轿车归A。A不服上诉，二审法院查明事实后裁定驳回上诉，维持原判。
〔评析〕
本案是一起在离婚时一方为侵占对方财产而隐藏财产，导致对方在离婚后起诉要求再次分割夫妻共同财产的案件。
我国《婚姻法》第四十七条规定：“离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方的财产的，分割共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分，离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。” “人民法院对前款规定的妨害民事诉讼的行为，依照民事诉讼法的规定予以制裁。”该条是在《婚姻法》2001年修订时新增加的内容。在此之前，最高人民法院为遏制离婚当事人不择手段非法隐匿、转移、毁损夫妻共同财产，致使另一方当事人利益遭受损害的现实问题，于1993年11月3日发布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二十一条规定：“一方将夫妻共同财产非法隐藏、转移拒不交出的，或者非法变卖、毁损的，分割财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损财产的一方，应予以少分或不分。具体处理时, 对隐藏、转移、变卖、毁损财产作为隐藏、转移、变卖、毁损财产的一方分得的财产份额，对另一方的应得的份额应以其他夫妻共同财产折抵，不足折抵的，差额部分由隐藏、转移、变卖、毁损财产的一方折价补偿对方。对非法隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产的一方，人民法院可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定进行处理。”
前述两规定殊途同归，为的是同一个目的，就是遏制离婚当事人不正当处置财产或伪造债务侵犯对方财产，保护另一方当事人的权益不受损害。对这两条规定我们应当从一下两个方面进行理解：
一、离婚时，夫妻一方非法私自处分夫妻共同财产的，可以少分或者不分。
首先，必须肯定，离婚时一方私隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产的的行为是违法的。在我国《婚姻法》第十七条规定：“夫妻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）从事生产、经营的收入；
（三）知识产权的收益；
（四）因继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第（三）项规定的（即遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产）除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。”“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”这一规定涵盖了夫妻关系存续期间夫妻双方共同或一方的绝大部分收入，并将之规定为夫妻“共同所有”。对此处的“共同所有”，在理论上和审判实践中均倾向于理解为是“共同共有”，只有是“共同共有”，才会产生“平等处理权”。任何一方私自处分大额共同财产，均构成对他方财产权的侵害。
其次，非法私自处分夫妻共同财产的，可以少分或不分。法律之所以这么规定，是考虑到私自处分夫妻共同财产的一方多是离婚案件的有过错一方，并且在经济能力上处于相对优势地位，对财产的控制程度也相对较强，“私自”处分财产的可能性也大于对方。《婚姻法》的这一规定，体现了人性化和救助弱者的法律理念。
第三，法律规定“不分或少分”带有处罚性质，是对侵犯他人财产权益的制裁，此时，强调法律的制裁性质的成分较重。而一般情况下，对夫妻共同财产的分割，通常是均分，并兼顾妇女儿童权益的保护。虽然如此，我们还应当注意到，《婚姻法》中使用的是“可以”，而不是“应当”或“必须”，因此，对具体案件应当具体分析，针对不同的情况作出适当的裁判。
二、离婚后，发现夫妻共同财产被对方非法处分的，可以请求再次分割。
由于私自处分财产的行为具有隐蔽性，这种行为相对方在离婚时往往并不知晓。为保护受害方的权益，婚姻法设定了离婚后再次分割请求权予以救济。
对再次分割请求的处理，有几个问题值得注意：
首先，分割的范围，应仅针对被隐藏、转移，变卖或毁损的财产，不应包括已被依法分割的财产中的合理部分。有一种观点认为，离婚后要求分割的财产范围应是离婚时的全部财产，包括已分割的部分，我们认为不妥。第一，我们应当注意到，《婚姻法》中使用了“再次分割”，而不是“重新分割”。既然是“再次分割”，也就是第二次分割，只能是针对未分部分，而非全部；第二，已分割部分，法律文书多已生效并实际履行，对生效的法律文书的内容进行改变，根据诉讼法的规定，应当是审判监督程序，而不是一审程序。也就是说，一审程序不能改变已生效的裁判所确定的内容，这是保证裁判文书既判力的基本要求。
其次，财产的价值，应以离婚时的价值为基准，并参考请求权行使时的现值。在市场经济条件下，商品的价格是在不断变动的，因此，在不同的时间点，被擅自非法处分的财产的价值表现也就有所不同，经过一段时间，有的商品表现为大幅度上涨，而有的有下降不少，特别是在股票、房屋、汽车等大宗财产上表现得尤为明显。所以，确立再次分割财产的价值基准点，在审理此类案件时显得特别重要。笔者以为，应以离婚时，也就是离婚案件裁判时或离婚协议签署时的财产价值为价值基准点，并参考请求权行使时的资产现值（不是净值），只有这样，才能既体现裁判的公平与正义，又能达到惩罚违法者，保护受害人的立法目的。
其三，诉讼时效，应适用普通时效两年的规定，从“知道或应当知道”权利被侵犯之日起算，并适用最长时效20年的规定。关于在离婚时隐藏转移，变卖或毁损财产的性质，存在两种不同的理解：一种认为属于财产权属纠纷，而另一种认为是侵权纠纷。基于这两种理解，与之相对应的在是否适用诉讼时效上也有两种不同观点：前者认为，所有权是对世权，因此不应有诉讼时效的限制；后者认为，应按侵权，适用普通诉讼时效两年的规定。笔者倾向于后一种观点，理由是：
1、非法处置夫妻共同财产，这不仅侵犯了对方的合法财产权，还侵犯了对方知情权，应属侵权。
2、设立诉讼时效制度的本意在于在一定程度上维持社会经济秩序的稳定，督促权利人及时主张权利。在此类案件中，如果排除对诉讼时效的适用，允许受害人一方随时主张权利，经过太长时间以后，有的财产势必会几易其手，更有的会灭失，对离婚时财产的价值难以确定，必然会给诉讼程序带来极大的麻烦。
使本案中，四居室房屋属夫妻共同财产是没有争议的，对轿车，有人认为是夫妻双方分居后A用个人收入购买的，并用于个人工作和生活所用，属于个人专用物品，不应属于夫妻共同财产。这种观点是错误的，我国现行婚姻法中，在夫妻关系存续期间的所以所得是以夫妻共有为原则，以归个人所有为例外，例外只有两种：一是夫妻双方的约定；二是遗赠人或赠与人的明确指定，在两种情况在本案中均不具备，所以，轿车也是夫妻共同财产。
从上面的分析，我们可以看出，本案的判决是正确的。虽然A在离婚时，故意隐瞒夫妻共同财产的内容，使得四居室住房和轿车未纳入夫妻共同财产进行分割，其本意是多占有夫妻共同财产，从某种程度上讲，其目的也已经达到了，但是，俗话说“不是你的，终究不会是你的”，由于婚姻法赋予了受害一方在婚姻后请求再次分割的权利，并且B也适时地主张了权利，使得结果大出A的预料，也A自食苦果，真可谓是“机关算尽太聪明”。
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