2013年中国房地产市场形势总结

第一篇：2013年中国房地产市场形势总结

1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

(1)中央新思路：坚持调控整体平稳，推进全面深化改革

年初国五条加码调控，坚持从紧遏制房价快速上涨

“国五条”为全年调控定调，力保房价平稳。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】），表明中央政府高度重视坚持房地产调控，彰显调控决心，“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定市场预期。两会前后中央及部委密集表态坚持调控不放松，彰显调控决心。2010年《政府工作报告》中表态“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，2011-2012年分别为“坚定不移地搞好房地产市场调控”和“继续搞好房地产市场调控”后，2013年更是提出“加强”房地产市场调控。两会期间，住建部多次表态一定严格执行“国五条”；前国土资源部部长徐绍史表示今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数；央行行长周小川答记者问时表示可以通过结构性的信贷政策实现控制房价的目标。

年末三中全会定调全面深化改革，更加注重长效机制建设

三中全会强调全面深化改革，促进房地产长效机制建立健全。11月12日，十八届三中全会胜利闭幕。会议审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，强调进行全面深化改革，放眼于房地产市场的长期健康发展，从顶层设计上为房地产长效机制建立建全指明方向。未来政府将更多的集中在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置。在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，保障行业的长期健康发展。

(2)地方新局面：市场分化推动政策调整，地方调控导向分化 各地落实“国五条”力度不一，北京最为严厉

年初“国五条”出台后，北京、广州等热点城市随之出台地方细则，而大多数城市仅公布了本年度的房价控制目标。在公布细则的城市中，对国五条各项调控政策的落实力度也存在差异，仅有北京、上海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。同时，部分城市继“国五条”细则落地后调控政策进一步细化加码。北京提高二套房首付比例、限制开发商资金、调高非普通住宅的预售许可门槛，广州、郑州加强住宅预售价格和预售许可控制发放，上海、厦门、天津、等十余城市相继出台政策收紧公积金贷款。

三中全会前后市场走势不同促地方政策调整分化

一线城市调控政策全面升级，二线城市扎堆加码。热点城市房价持续高位，年度控制目标难以达成，在此压力下，一线城市和部分二线城市调控政策陆续收紧，地方政府继续加大调控力度，通过各种方式平抑市场预期。9月郑州首先对调控加码，开启政策收紧的大幕。继10月深圳、北京出台“深八条”、“京七条”加码调控后，11月上海和广州分别出台“沪七条”和“穗五条”，至此一线城市调控政策全面收紧。随后这一趋势蔓延至二线城市。11月25-27日短短三天内，七个二线城市扎堆颁布相关措施。纵观各地调控内容，可以看出，地方政府调控思路有所转变，除部分城市提高二套房首付要求外，绝大多数城市更加强调增加土地和普通房供应，改善供需平稳房价。

图：各城市出台收紧政策时间表

资料来源：中国指数研究院整理

少数三四线城市灵活调整，适时松绑政策。与热点一二线城市不同的是，三四线城市更多面临的是市场发展问题。受前期房地产市场相对低迷影响，8月温州首先放松限购人群，成为46个限购城市中首个对限购令调整并得到中央默许的城市。其后芜湖也对政策松绑，规定本科生买房可免契税并获2万元补助。11月徐州对限购进行调整，不仅提出通过区域上的放宽来推动本地购买需求，还尝试从限购户型和限购人群的调整来刺激市场，在保证自住型需求的同时释放高档需求以推动市场发展。

2.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高(1)价格：今年以来百城价格指数持续上涨，一线及少数二线城市涨幅尤为突出

百城均价绝对水平持续上扬，11月环比涨幅明显缩小

图：百城住宅均价及环比变化

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

百城均价绝对水平创新高，今年累计涨幅明显高于去年，但11月涨幅降至今年以来最低。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月止跌后连续18个月环比上涨，今年以来整体涨幅明显高于去年。具体来看，一季度百城均价涨幅明显，环比上涨1%左右，二季度涨幅逐渐收窄，7月涨幅进一步扩大，至10月环比上涨1.24%，涨幅达到今年以来的最高水平。随着10-11月多个城市房地产调控政策的相继出台，市场看涨预期得到有效控制，11月均价达10758元/平方米，为2010年6月以来的最高水平，但环比涨幅明显收窄至0.68%，为今年以来的最低水平，分别比10月和今年以来的平均水平（0.93%）低0.56和0.25个百分点。同比来看，百城住宅均价自2012年12月以来连续12个月上涨，涨幅持续扩大至10.98%。

(2)需求：政策预期加速市场变化，全年成交总量为近四年最高

整体表现：全年总量为近四年同期最高，3月成交量创2010年调控以来高点

图：2010年至今代表城市月度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

全年总成交量为近四年同期最高，3月为2010年调控以来高点。2013年1-11月，50个代表城市 住宅月均成交2626万平方米，同比增长16%，比2011年和2010年同期均高出25%以上，处于近四年同期最高水平。

具体来看，1-2月房地产市场淡季不淡，市场趋热导致“国五条”政策出台，在政策预期和推盘量低位回升等多重因素带动下，3月成交量超过3000万平方米，达到2010年调控以来单月最高。二季度以来，“国五条”细则落地促使成交量高位持续回落，新政出台后3个月内代表城市月均成交量较出台当月（3月）下降18%，明显低于“国十条”的42%和“国八条”的39%。伴随政策效应的逐渐淡化以及供应加大，成交量自8月起止降回升，10月成交量比3月高点仅低4%，达到年内次高水平。11月，受部分热点城市调控政策陆续升级影响，成交量小幅回落，但仍处于较高水平。

(3)供应：新增供应为近四年最高，多数城市高于上年

整体表现：新增供应为近四年最高，“金九”仍为年内高点

图：2010年至今代表城市新批上市面积走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com 新增供应总量为近四年同期最高，“金九”达年内高峰。2013年1-11月，20个代表城市 住宅月均新批上市1419万平方米，同比增长15%，比2011年和2010年同期分别高9%和17%，为近四年同期最高水平。单月来看，今年以来新增供应逐步回升，供应量在4月达到阶段性高点后持续回落，7月起供应量止跌反弹并于“金九”达到全年最高峰，单月新批上市面积近2000万平方米，10月供应量季节性回落（回落幅度低于历年同期），11月受企业年底加大推盘带动，新增供应量环比增长6.5%，超过1800万平方米，为年内第二高，处于最近四年的较高水平。

1、重点城市共50个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。

2、重点城市一共20个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括杭州、武汉、南昌、苏州、大连、重庆、天津、长沙、无锡、沈阳、郑州等11个城市；三线城市包括芜湖、东莞、扬州、南通、惠州5个城市。

(4)供求对比：不同城市供求关系表现分化，库存小幅回升，出清周期略有延长

销供比：总体接近于1，下半年供应逐渐超过需求，不同城市表现分化

图：重点城市销供比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

2013年下半年新增供应逐渐超过需求，使得今年成交量增速略低于供应量。今年1-11月，10个代表城市成交量同比增长10%，供应量同比增长12%，销供比达到1.02。其中，受供应不足影响，北京今年市场供不应求矛盾加剧，销供比提高至1.55；大连销供比也明显提高，达到1.44；上海、广州、武汉、长沙虽销供比略有提高，但市场整体供需基本均衡；苏州由于去年大量保障性住房入市，今年成交量明显下降，销供比由去年的1.87大幅降至0.92；惠州和杭州销供比下降，由上年供不应求态势转为供过于求；尽管深圳销供比略有提高，但在代表城市中仍为最低，为0.78。

库存及去化：可售面积较年初小幅上升，出清周期略有延长但仍处低位

图：2010年以来代表城市 库存量与出清周期对比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

2013年上半年，代表城市库存高位盘整；下半年，随着供应量的增长和成交量的小幅下滑，库存逐步回升。截至11月底，10个代表城市可售面积为7894万平方米，环比增长2.5%，与年初相比增长9.1%，比2012年底增长3.5%，已高于2012年阶段性高点。从出清周期来看，截至11月底，代表城市平均出清周期为11.1个月，较今年年初延长2.0个月，但仍处2010年来的较低水平。

3.二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳

(1)价格：持续上涨但下半年渐趋平稳，绝对水平创新高，热点城市涨幅尤为突出

图：十大城市主城区二手住宅均价环比涨跌幅

注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

十大城市二手住宅均价环比连续第21个月上涨，同比连续第15个月上涨，价格创历史新高。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。具体来看，一季度二手住宅价格环比涨幅逐月扩大，3月受“国五条”预期影响，环比上涨2.8%，涨幅突出；二季度价格涨幅明显收窄，6月环比涨幅收窄至1%以下；三季度以来，伴随政策效应淡化价格涨幅再度扩大至1%以上，但涨幅逐渐趋稳；受近期部分城市调控政策陆续出台影响，11月价格环比涨幅收窄至1.56%，连续第21个月上涨，同比连续第15个月上涨，涨幅超过20%。(2)成交：受3月成交量激增带动，今年以来成交总量大幅超过去年

图：十大代表城市二手房 成交总量及同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

3月成交激增带动今年累计成交量为近四年来同期最高。2013年1-11月，十大城市二手住宅累计成交94.13万套，同比增长64.5%，为近四年同期最高。具体来看，受3月二手住宅成交量激增影响，一季度成交量同比大幅增长2.5倍，3月成交量（18.85万套）达历史单月最高；二季度，政策落地促使成交量明显回落，但同比仍增长44.5%；三季度起成交量逐步回升，截至8月，今年累计成交量（69.8万套）已超去年全年水平；10月成交量季节性回落后，11月止降回升，环比增长10.7%，比去年同期高出19.5%，达8.45万套，处于今年较高水平。

4.土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出(1)供求：成交量增速高于推出量，住宅用地增长更为突出

图：2009年至今全国300个城市住宅和商办用地推出面积及增长率

注：如无特殊说明，土地面积指占地面积。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

各类土地总推出量好于去年，住宅、商办用地增长均超过15%。2013年1-11月，全国300个城市共推出各类用地15.0亿平方米，同比增长6.3%，增幅较2012年全年扩大13.0个百分点。其中，住宅用地推出5.6亿平方米，总量接近去年全年，同比增长17.9%，而去年为下降16.6%；商办用地推出2.4亿平方米，同比增长18.9%，增幅较2012年小幅回落。从不同阶段来看，一季度各类土地推出量同比增长16.5%，二季度以来涨幅逐渐缩小，10-11月，同比下降4.5%，较三季度减少7.4个百分点。其中住宅用地一季度和二季度涨幅均超过20%，10-11月增速降至5.0%；商办用地一季度同比增长49.0%，涨幅明显，10-11月增长18.1%，较三季度扩大13.3个百分点。

图：2009年至今全国300个城市住宅和商办用地成交面积及增长率

注：如无特殊说明，土地面积指占地面积。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

各类土地总推出量好于去年，住宅、商办用地增长均超过15%。2013年1-11月，全国300个城市共推出各类用地15.0亿平方米，同比增长6.3%，增幅较2012年全年扩大13.0个百分点。其中，住宅用地推出5.6亿平方米，总量接近去年全年，同比增长17.9%，而去年为下降16.6%；商办用地推出2.4亿平方米，同比增长18.9%，增幅较2012年小幅回落。从不同阶段来看，一季度各类土地推出量同比增长16.5%，二季度以来涨幅逐渐缩小，10-11月，同比下降4.5%，较三季度减少7.4个百分点。其中住宅用地一季度和二季度涨幅均超过20%，10-11月增速降至5.0%；商办用地一季度同比增长49.0%，涨幅明显，10-11月增长18.1%，较三季度扩大13.3个百分点。

图：2009年至今全国300个城市住宅和商办用地成交面积及增长率

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

各类土地成交量同比增长13.1%，增速高于推出量，其中住宅用地增速高达34.2%，为2010年以来增速首次超过商办用地。2013年1-11月，全国300个城市各类土地共成交12.6亿平方米，同比增长13.1%，增速明显高于推出量，而2012年全年为下降8.7%。其中，住宅用地成交4.6亿平方米，超过去年全年总量，同比大幅增长34.2%，结束连续两年的同比下降趋势，且增速自2010年后首次超过商办用地；商办用地成交1.9亿平方米，同比增长27.8%，增幅较2012年扩大15.0个百分点。从不同季度来看，住宅用地在前三季度同比增幅均超过30%，其中二季度增速最大为46.6%，10-11月同比增长18.5%，增速较第三季度缩小11.8个百分点；商办用地在一季度大幅增长75.3%，10-11月同比增长4.8%，增速较第三季度缩小28.3个百分点。

(2)价格：楼面均价上涨明显，溢价率止跌反弹，住宅用地尤为突出 图：2009年至今全国300个城市住宅和商办用地楼面均价及平均溢价率

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

各类用地楼面均价同比上涨显著，住宅、商办用地增幅均超过25%。2013年1-11月，全国300个城市各类用地楼面均价为1174元/平方米，较去年同期上涨32.5%。其中住宅用地楼面均价为1610元/平方米，同比上涨25.9%，商办用地为1428元/平方米，同比上涨26.6%。具体来看，今年以来住宅用地楼面均价上涨明显，特别是9月，楼面均价达2165元/平方米，为历年唯一一次突破2000元/平方米，11月价格为1897元/平方米，为2010年来次高水平。今年以来开发商回归一二线热点城市，拿地积极性高，总价和单价“地王”频现，不断拉高全国住宅用地价格水平，特别是9月4日由融创竞得的北京朝阳区农展馆地块，在剔除配建医院后楼面均价达7.3万/平方米。商办用地6月以来楼面均价低于住宅，价格较平稳，保持在1300-1800元/平方米之间。

溢价率止跌反弹，住宅用地明显高于商办用地。1-11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为16.3%，较去年同期提高9.4个百分点。其中，住宅用地溢价率为19.5%，商办用地为12.7%，分别比去年同期高11.3、6.0个百分点。具体来看，今年以来各月住宅用地的溢价率均超过10%，其中7月突破20%，9月溢价率提升至今年以来的最高水平25.1%，近两个月略有回落，11月溢价率为20.9%；商办用地各月的溢价率普遍在10%以上，4月达到最高18.4%，8月以来溢价率持续下滑，11月降至9.4%，今年以来波动较大。(3)出让金：总额超去年全年，十大城市较去年同期增长一倍

图：2009年至今全国300个城市土地出让金总额及同比增长率

1-11月出让金总额已大幅超过去年全年，同比大幅上涨。2013年1-11月，全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，已大幅超过去年全年（2.1万亿元），同比增长62.2%。其中住宅用地出让金为1.8万亿元，同比增长69.8%；商办用地出让金为6611亿元，同比增长72.7%。从不同阶段来看，三季度各类土地出让金最高，达8957亿元，同比增长69.0%；10-11月涨幅回落至35.7%，涨幅较三季度收窄33.2个百分点，其中住宅用地10月以来出让金同比增长34.6%，涨幅低于商办用地。

5.企业：销售业绩再上新台阶，拿地回归一二线，融资渠道多样化

(1)销售业绩：品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高

图：2010年至今代表企业月度销售额及销售面积总和

注：代表企业包括万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、富力、金地。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

今年以来，代表企业销售业绩显著增长。受益于企业加大推盘力度以及市场活跃度攀升，2013年1-11月，十家代表企业销售金额及销售面积分别为8172亿元和7942万平方米，同比分别增长32%和26%。具体来看，一季度受“国五条”预期和季节性回升等多重因素带动，购房需求持续释放，销售额同比增速持续在40%以上。二季度伴随调控细则落地，企业业绩增速回落。三季度以来企业主动加大推盘促销售业绩逐月上升，10月份达到全年峰值，多家房企 取得历史最高单月销售额，11月部分企业在实现销售目标后放缓推盘导致销售业绩环比下降，但总体依然处于近几年高位。

(2)拿地情况：规模大幅增长，一二线城市占比上升使得平均成本明显提高

图：2010年至今十大代表性企业拿地情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

品牌房企拿地规模和金额大幅增长。2013年前11月，十大代表性企业累计拿地金额为3086亿元，同比大幅增长87%，比去年全年水平高出31%；累计拿地面积为10435万平方米（按建筑面积计算，下同），同比增长47%。具体来看，一季度企业延续去年下半年拿地积极态度，随着一二线城市优质地块推出，二三季度企业拿地热情有增无减，9月达到全年最高水平。总体上，品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，与去年谨慎拿地不同的是，品牌房企针对一线城市优质地块不惜重金争夺，催生出高总价、高溢价地块不断出现。

(3)资金状况：不同企业分化加剧，融资多元化保证长期发展

短期资金偿付压力不大，现金覆盖比例小幅提高，不同企业分化加剧。截至2013年前三季度，A股房地产上市公司因销售回款良好，偿债能力得到提升，其货币资金对短期负债的覆盖比为105.7%，较2013年中期提升3.7个百分点，明显高于2011年最差时93.2%的水平，上市房企整体资金偿付能力在融资环境改善情况下继续提升。但不同企业分化明显，中小企业面临更大的资金压力和融资成本，从三季度末短期偿债压力的角度观察，去除招保万金的A股房地产企业的现金覆盖比例仅为96.8%，远低于招保万金的平均值138.3%。年中由于银行资金流动性紧缩导致的“钱荒”导致房企资金链面临紧张局面，融资渠道较为单一的中小企业中长期资金风险仍然存在。2013年进入海外融资潮，低利率环境下获取廉价资金。2012年下半年以来，各国政府普遍实施宽松的货币政策，境外资本市场低利率环境得以持续，房企海外发债持续升温。由于在当前的监管环境下，无论是人民币或是外币债券，大陆上市房企以境内母公司身份在海外市场直接发行债券的难度较高，内地龙头房企纷纷通过搭建的A+H双重融资平台，顺利实现海外发债融资，并且凭借企业品牌影响力获得较高的信用评级，实现低成本融资，万科、保利、绿地、万达等龙头企业在2013年均首次通过境外上市子公司发债，并通过创新债券融资方式获取大额低息资金，资金实力大大增强。

第二篇：2013年1-6中国房地产市场形势分析

2013年上半年中国房地产市场形势分析

[摘要]2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，抑制热点城市投资投机需求再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。在限购、限贷等阶段性调控政策收紧的同时，中央加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、渐具雏形的住房信息联网及不动产登记条

(1)政策：“国五条”定调全年调控继续从严取向

2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，抑制热点城市投资投机需求再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。在限购、限贷等阶段性调控政策收紧的同时，中央加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、渐具雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等，在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

(2)新房：百城指数涨幅渐趋平缓，重点城市成交量冲高回落，全国销售同比大幅增长 价格方面，百城价格指数在3月涨幅达到阶段性高点后持续收窄，政策效果逐渐显现，但6月均价绝对水平创历史新高，多数项目涨价意愿强烈，部分城市价格上涨压力仍大。成交方面，上半年重点城市住宅成交量为近四年同期最高，三四线城市同比增长最显著，其中3月需求集中释放，多数城市成交量达到2010年调控以来单月最高水平；受新政落地影响，二季度成交量高位持续回落但环比降幅逐步收窄，“国五条”影响逐步消退。供应方面，上半年重点城市新批准上市量为近四年同期最高，2.5线城市同比增长最为显著；二季度新增供应量同环比均有增长，多数城市销供比降至1以下，库存水平有所上升，但多数城市出清周期仍处于近年低点。全国来看，商品房销售面积和销售额同比大幅增长，绝对水平为历史同期新高，但增速在1-5月持续放缓，特别是一二线城市增幅收窄较为明显；投资平稳增长，增速维持在20%以上；新开工面积与去年基本持平，1-5月累计同比增长1%，增幅较年初收窄14个百分点。

(3)二手房：价格涨幅持续收窄，成交量3月冲高后明显回落，波动幅度大于新房 价格方面，2013年上半年十大城市主城区二手房价格累计上涨10%，其中3月涨幅最为明显，环比上涨2.8%，其后涨幅持续缩小，6月降至1%以下。成交方面，上半年十大城市二手房总成交55.80万套，同比增长122.9%，已接近去年全年的64.82万套的水平；受“国五条”细则出台前集中备案影响，3月二手房成交量激增，创历史单月最高纪录，4-6月成交量逐步减少，波动幅度大于新房，绝对水平仍为2011年以来的较高水平。

(4)土地：一二线城市量价增长显著，带动全国各项指标明显好于去年

供求方面，2013年上半年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长13.2%、11.4%，一线城市增长最为明显。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨

36.6%，溢价率为14.5%，二季度住宅、商办用地溢价率均为近两年的最高值；各地地王频现，房企拿地积极性未减。在一二线城市供求和价格水平恢复带动下，300个城市上半年土地总出让金达1.2万亿元，同比增长64.1%，其中北京、上海的住宅用地出让金增长超过2倍，杭州高达30倍。

(5)企业：销售业绩稳步上升，拿地更关注一二线城市热点地块

销售方面，2013年上半年，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长34%和29%，超半数企业销售目标完成率超过5成；上半年，品牌房企市场份额稳步提升，十家代表企业销售额占全国的比重达14.7%，较2012年提高4.2个百分点，行业优势日趋明显。拿地方面，代表企业拿地积极性明显提高，拿地面积和拿地金额同比分别增长29%和236%，加大在一二线城市拿地力度是拿地金额增幅明显高于拿地面积的主要原因。资金方面，销售好转的同时拿地支出增加更加显著，若银行慎贷局面持续，企业面临的资金风险有所上升。

第三篇：房地产市场发展形势分析

房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增

加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。

宏观调控得到落实执行

2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。

正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。

不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。

在长沙，从2000年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。

同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

保障性住房开发规模增加

目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。

2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

市场竞争更

第四篇：中国钢管市场市场形势

中国钢管市场市场形势[1]

深度分析中国钢管市场的需求和供应

我国钢管业的市场为四大部分，国外市场、企业市场、政府市场、消费者市场，这其中主要有三大块：石油天然气管线，城市燃气管网，机械和建筑结构用管。下面从宏观层面评估这三大块为主的市场形势。

1，关于石油天然气管线市场

1)天然气管线用钢市场

国家发展改革委员会最近提出我国天然气发展的策略是：“立足国内，利用海外，西气东输，北气南下，海气登陆，就近供应。”预计到2020年投资2200亿人民币用于天然气基础设施建设，计划建设5×104km天然气管线(测算为1500×104t钢管)，形成百万吨级的液化气运输能力，将在长三角、环渤海地区、泛珠三角地区建设10个左右的LNG接收站，到2020年形成进口5000t规模LNG接收设施。使天然气在一次能源消费中达到12%。也有人认为到2020年需建设天然气管线为2.5×104km。

2)石油管线用钢市场

目前没有见到今后石油管线建设的规划数字，但有油气管线近年的统计数字，约125×104t/a。在分析油与气管线的比例之后，便可估出油管线当年的重量。这要分析一下油气管线之间的比例。

从世界上来看，1995年全球油气输送干线160×104km，其中天然气管线约占55%。

从中国40年来目前已经建成的油气长输管线，按长度计，约4.06×104km，其中陆上原油管线占44.4%，陆上天然气管线占35%，陆上成品油管线占 15.7%，海底管线占5%。由此，可以看出：由于天然气管线建设的比较晚，所以占的比例略小，随着今后天然气的发展，天然气管线建设速度必将赶上石油管线，由于可以得出预测：天然气长输管线与油品管线的长度比约为1：1。

从中国目前已经建设的石油天然气管线的统计资料，按大于Ф508mm口径计算，天然气管线约300t/km，原油管线约200t/km，成品油管线约 100t/km，因此，天然气管线与原油和成品油管线每公里的重量比为3：2：1，按西气东输工程两年共同管157×104t，平均每年用管约 78.5×104t。由此，近年油管与气管重量估计各约60×104t/a和80×104t/a。

若按到2020年需建设天然气管线5×104km，则需要钢管1500×104t，若天然管线为2.5×104km，则需750×104t的钢管。

又有文献认为，今后10～15年中国需要油气长输管线的钢管重量约1000×104t。因此，综合上述资料的分析，笔者估计今后15年中国需要油品长输管线重量约为1050×104t。)油井管用钢市场

油井管的需求量与天然气和石油产量有关。据第二轮全国油气资源评价结果，我国常规天然气资源量44.47×1012m3，其中陆上40.9×1012m3，海域3.57×1012m3，探明天然气地质储量4×1012m3，可采储量约2.5×1012m3。预计国内天然气市场需求量2005年将达到 636.6×108m3，2020年达到1068×108m3。我国石油地质资源量940×108t，可采资源量为140×108t。预计2005年我国原油产量达到1.7×108t，海外份额油2300×104～3300×104t/a，2010年～2015年我国原油产量基本维持在 1.8×108～2.0×108t，海外份额油5000×104～7000×104t/a。

现在每年钻井进尺约1500×104m，油气井深一般为3000～10000m。目前国内油井管年产量达到130×104t/a。预计未来15年内油井管年用量平均150～180×104t/a，其中套管(Ф114.3～508mm×5.21～12.7mm)占21%，采用J55，K55，K55，P110 钢级占总量的85%～90%。直径Ф219～Ф508mm的钢管主要是用做表层套管，约占总量的10%～15%。

我国东部地区油田的原油产量增长缓慢，西部和海洋原油产量增速较快，因为地质条件较差，要使用较高等级的油井钢管，还有一些我国目前不能生产或不能批量生产，将约有30×104t/a的缺口需要从国外进口。)海外油气管线用钢市场：

一个国家的能源政策，若不站在全球的角度去考虑，可能就不是一种切实可行的方案。因为现在所有国家都是整个全球市场的组成部分。从这个观点出发，我国石油企业必须“走出去”，以市场化手段，积极架构国际化经营战略。简言之，“走出去”买油不如“走出去”采油。

中石油正在执行的44个海外石油投资项目，分布于世界4大洲18个国家，基本上形成了4个海外油气生产基地，即：北非地区、中亚地区、南美地区和亚澳地区。中石油还将在委内瑞拉15个地区(储量达1亿桶)开采石油。

中石化目前已经在伊朗、沙特、加蓬、哈萨克斯坦、也门和厄瓜多尔5个国家参与了当地的石油及天然气项目，并于2003年12月31日在伊朗卡山区块风险勘探中成功打出高产的油气田井；同时，正式登陆世界最大的油气富集区——沙特阿拉伯。

中海油2002年斥资12亿美元收购了澳大利亚和印度尼西亚的三块石油天然气田，特别是以5.6亿美元购买西班牙瑞普索公司在印尼5个海上油田的部分石油资产。2004年12月中国油同缅甸签署海上石油气开发合同，开发缅甸A4和M10区块海上油气田。目前，中海油已经购得权益份额储量约10亿桶的油气当量的海外资源，相当于上市时中海油资产的50%。

随着国际石油市场的变化，各国对石油资源的争夺将更加激烈，我国石油企业要全面掌握并灵活运用国际市场的游戏规则，闯出海外拓展效益之路。而制管企业则要具有技术竞争力，夺取海外油气田用管市场。

2，城市燃气管线市场

天然气长输管线建成后，为了很快取得效益，要求城市管网必须同步建设(不等于同步建成)。由于国际市场石油和燃煤价格近期持续大度上涨，一定程度上凸显了天然气的性价比优势，淡化了“高气价”的消费心理；又由于当前我国城市用气人口的普及率已经相当高，因此，城市燃气管网的建设必须把未来城市用气人口的增加放在城市化速度加快的新增人口上。到2020年，城市新增人口约2亿5千万，除新建管网外，更新陈旧的城市燃气管网约投资400～500亿人民币。那么，城市燃气管道在未来15年内建设速度如何评估呢？

目前规划中涉及天然气利用的城市约400多个，从国外的经验可知，城市配气管网与长输管线的长度比，美国为75.5%：24.5%，法国为 83.36%：16.64%，前苏联为85.9%：14.1%，澳大利亚为82.7%：17.3%。按我国的建设经验，两者的比为 87.5%：12.5%。由此，若按15年内天然气长输管线建设为5×104km，则城市管网(网状部分)长度为35×104km。

取我国城市燃气管网(网状部分)的钢管重量(以40t/km计)，在2020年前约需要1400×104t，每年建管网所需钢管约90×104t，按我国400个城市需要建设燃气管网，平均每个城市年所需钢管2250t。

3，机械和建筑钢结构用管市场

到 2020年我国新建的建筑面积约300亿m2，中国建筑业与世界先进水平的差距在于建筑结构：日美等发达国家65%以上的建筑都是钢结构(S结构)，而我国的钢结构建筑面积不到5%，基本停留在传统的钢筋混凝土结构(RC结构)。据说，钢筋混凝土结构耗能是钢结构的5倍左右。所以，由北京奥运会、上海世博会、广州亚运会的推动发展钢结构是大势所趋，因此，钢管占钢结构的比例在用量上也较大。

2005 年预测建筑用管1260×104t，占钢管消费量60%；机械用管480×104t，占23%。建筑用管分两大块，一块是地上建筑部分，一块是地下管道部分，包括输水、燃气、取暖蒸汽等。2005年预测建筑用管1260×104t中，用于地上部分主要有镀锌钢管约630×104t。钢结构用管约 250×104t，；地下部分用于输水、取暖蒸汽、燃气管道约380×104t，其中燃气管道约90×104t。扣除城市燃气管道，建筑用管约 1170×104t。由于建设部已经确定今后我国城市建设重点由“地上”转为“地下”，城市输水，供热管网的建设力度要加大。因此，估计今后15年内我国建筑用管每年按1200×104t左右，则2020年我国建筑用管约18000×104t。

关于机械用管，主要是指压力管(含钢炉管)，机械结构管等。平均年用量：锅炉管100×104t，其中低中压锅炉管约占2/3，高压锅炉管约占1/3。机械结构(含汽车用管)380×104t。由此，2020年前需机械用管7200×104t，4，石油化工用管

石油化工用管包括碳素钢、合金钢、不锈钢管，据统计，年用量约100×104t左右。

5，轻工业用管

轻工业用管主要有自行车、家具、家用电器等。预计今后自行车用焊管一般约每年70×104t，家具、家用电器用管一般约每年30×104t。总计约100×104t/a。

6，国内外用管行业需求研究

从输送管线来看，海底管线、极地管线、富气输送管线、油田油气集输管线、液化气管线、气液多相管线等对输送管提出了严格的要求，沙漠、深海、冻土带等地质条件恶劣的油气田以及深井、高压高温和含腐蚀介质的油气井对油井管提出了更高的要求；原子能电站、核岛用高压锅炉钢管的高性能要求；航天、航海(核潜艇)对钢管的苛刻要求；石油化工系统(石油裂化管、化肥、化工、化纤)对钢管的严格要求，现代钢结构的建筑对钢管性能也提出了高要求，防火、耐高温、耐候、耐腐蚀以及强度等级的提高等等。

过去讨论钢管市场，往往重点在管线管、油井管、锅炉等等，而未列入不锈钢管，致使已入会的不锈钢管企业有意见，甚至退会，而新入会的基本没有不锈钢管企业。这个现象值得引起重视。实际上这个领域的钢管技术含量较高，生产难度较大，而附加值也较可观。

第五篇：2012年一季度中国房地产市场总结

2012年一季度中国房地产市场总结

1.政策：中央坚持调控不动摇，合理需求得到保护

2.新房：百城价格继续下跌，一季度成交、供应均下降，3月市场回升

3.二手房：节后成交回升，但仍低于去年同期，3月价格略有上调

4.土地：量价继续回落，溢价率降至历史最低，出让金降幅扩大

5.企业：房企策略更趋谨慎，加大促销力度、减少拿地支出 2012年中国房地产市场趋势展望

1．政策环境：继续坚持调控不放松，促进房价合理回归

2．市场态势：价格稳中有降，成交量回升有限，库存仍在高位

3．房企策略：适时调整经营策略，销售目标更加保守务实，谨慎拿地