我国房地产税收制度现状分析与对策

第一篇：我国房地产税收制度现状分析与对策

我国房地产税收制度现状分析与对策

摘要

在房地产行业迅速发展的背景下，税收作为国家宏观调控的重要手段，起着保障政府财政收入的作用。但是在具体的房地产税收征管方面，还存在一定的问题。基于此，本文首先介绍了选题背景，第二部分简单的阐述了房地产税收的重要性，第三部分分析制约我国房地产业税收征管的因素，第四部分针对制约因素提出了相应的解决措施和建议。通过本文的论述，以期对我国其它地区在房地产税收征管方面有一定的理论和现实指导意义。

关键词：房地产业；税收征管；问题；措施

目录

一、引言........................................................................................................................1

二、房地产业税收征管的意义....................................................................................1

三、我国房地产业税收征管存在的问题...................................................................1

（一）房地产业税收体系不完善.........................................................................1

1．税收法律法规的立法层次不高................................................................1

2、房地产税制设置不合理............................................................................1

（二）税收管理部门监督体系不健全.................................................................2

1．税务征收管理监管队伍人员素质有所欠缺............................................2 2．内部监督机制不健全................................................................................2

四、完善我国房地产业税收征管的对策....................................................................2

（一）构建合理的房地产业税收体制.................................................................2

1．降低房地产开发税收征收额度................................................................2 2．降低流通阶段房地产税收征收额度........................................................2

（二）完善纳税管理部门监督管理体系.............................................................2

1．加强法制教育，培养优秀干部和工作人员............................................2 2．政务公开、流程公开，接受人民群众的监督........................................3

结束语............................................................................................................................4 参考文献........................................................................................................................5

一、引言

二十世纪九十年代，随着我国社会主义市场经济体系的建立，城市化进程逐步加快，受居民住房改革和住房消费的双重刺激，我国房地产业迎来了迅猛发展的新时期，并且日益在国民经济发展中占着越来越重要的位置。与此相适应，房地产行业税收成为社会关注的热点，人们普遍认为房地产企业偷逃税情况严重。因此，对房地产业的征管日渐成为税务机关征收管理的重点。以上海为例，2012年，上海税收总额为7366亿元，其中纳税百强的纳税总额占税收总额的30.9%，在此榜中，曾作为顶梁柱的房地产业占比仅2.4%，可见房地产业对税收的贡献在进一步下降。在这种背景下，深入研究房地产业的税收征管问题，提出改进的对策，提高该业的征管绩效，最终实现房地产业的规范、有序和健康发展，具有非常重要的意义。

二、房地产业税收征管的意义

现阶段，随着房地产市场如火如荼的发展，我国各个地方都正在经历一场房地产行业投资开发热潮，并且随着房地产行业投资的急剧增加，房地产行业的相关税收也将准年递增，这些增加的税收可以为我国社会基础设施建设、社会保障体系完善、医疗保障体系改革和发展起到积极的推动作用和资金保障。同时，房地产行业作为我国国民经济发展的重要支撑力量，它的快速、稳定发展必然会带动我国整体GDP的增长，因此，高度重视并完善房地产税收征收的管理工作，对我国整体税收的增长和我国的经济发展有着非常重要的作用和意义。

三、我国房地产业税收征管存在的问题

（一）房地产业税收体系不完善

税收收入的征管工作并不是孤立存在的，税收征管效率很大程度上受税收政策的影响，因此对于房地产业制定科学、合理的税收政策对房地产税收征管有重要意义。1．税收法律法规的立法层次不高

目前，我国只有企业所得税法、个人所得税法、税收征收管理法三部法律是涉及房地产税收的。在法律法规中，涉及房地产税收的多数都是通过条例或暂行条例等行政法规的形式颁布的，例如，营业税、房产税、上地增值税、城镇土地使用税、印花税等。由于税收立法层次不高，法律法规的贯彻落实常常受外界因素的干扰，使政策执行不到位。

2、房地产税制设置不合理

目前，我国的房地产税制设置的特点，即：“重流转和轻保有”。房地产流转环节涉及的税种较多，税收收入占房地产业税收收入的比重大，而保有环节涉及税种少，征管薄弱，其税收收入也很少。并且随着税务机关对房地产流转环节税收越来越重视，保有环节的税收更容易被忽视，出现有交易就征税、没有交易就不征税或少征税的情况，造成房地产税收的大量流失。

务征收管理监督的各级领导和行政人员在工作中转变思想观念，加强道德责任建设，提升为人民服务的意识，进一步减弱官本位思想，对我国现阶段部分地区行政人员行政执法执行过程中出现的的“人治”和“法制”混淆的治理有着非常重要的作用。通过加强相关的法律法规教育和培训，能够让广大领导干部和行政人员在地方房地产税务征收管理监督和具体政策执行过程中始终站在公平、公正、公开的立场考虑问题，这样才能真正做到为人民服务，为百姓服务，减少因为行政人员地方房地产税务征收管理监督管理中不足和执法不公平引发的群众事件。

2．政务公开、流程公开，接受人民群众的监督

在许多地方行政人员地方房地产税务征收管理监督和行政执法过程中，会出现执法部门的“暗箱作业”，这种“暗箱操作”的做法，直接看来就是缺乏公开的做法，表现出有一部分行政人员执行干部综合素质低下，道德责任不足，处理事情态度蛮横，从根本上就是剥夺了群众的知情权，违背了行政执法公平、公正、公开的原则，不敢让工作暴露在人民群众的监督之下。各种迹象表明，行政人员地方房地产税务征收管理监督和行政执法的各项工作只有在广大群众的监督下进行，才能真正做到有法可依，公正严明，群众的基本利益才能得到根本保障。

参考文献

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第二篇：我国房地产税收制度现状分析与对策

一、我国房地产税收制度的特征

(一)房地产税收收入是我国税收收入的重要组成部分随着我国房地产业投资的增加，在建面积和销 面积也大幅增加，涉及房地产业的税收收入随之逐年递增，房地产业税收日益成为国家税收收入的重要来源之一。根据国家税务总局2008 年的统计年鉴，2007年，我国中央税收收入总额为33547.9 亿元，第三产业税收收入共计12923.9 亿元，而房地产税收为554.2亿元，占当年全国税收总收入的1.7%，占第三产业税收收入的4.3%。与2004 年的145.3 亿元相比，房地产税收在短短3 年里增加了281.4%；占税收收入总额的比重由0.84%上升到4.3%，增加了5 倍多； 占第三产业税收收入的比重由2.8%上升到4.3%。在各行业中其增长速度仅次于金融业。（见表1）2004 年房地产业的税收为145.3 亿元，远低于金融业的241.7 亿元，也低于交通运输、仓储及邮政业的147.3 亿元。但随着房地产业的发展，房地产业税收收入逐年递增，2005 年就已经超过了交通运输、仓储及邮政业，对国家财政的贡献越来越突出。由于“十五”期间宏观政策方面经历了从积极财政政策向稳健财政政策的转换，税收宏观调控目标也从刺激投资消费向协调经济稳定发展进行了转变。从2004 年起，税收调控政策在建立合理的税收产业结构，实施促进房地产业健康发展等方面发挥了重要作用。如出台了个人住房销售征收营业税、二手房交易缴纳个人所得税等各项政策，加大了对房地产市场投机炒作的调控力度。进入21 世纪后，我国的城市化建设步伐将不断加快，到2020 年我国的城市化程度计划达到70%左右，大约有超过9 亿的人口将要住在城市。为此,在未来的20 年中，至少要新增住宅1亿多套，也即新建100 亿平方米以上的住宅。这意味着房地产企业发展空间在今后相当一段时间内是非常巨大的，房地产企业税收将在国家税收收入中占重要地位。

(二)房地产税收是地方政府财政收入的主要来源之一纵观世界各国，凡实行分税制的国家，房地产税收基本上都归入地方税收体系，构成地方政府财政收入的主要来源。一般来说，这样一种税收格局把地方政府的事权和财权有机地结合起来，形成了一个良性的运行机制。首先，它激发了地方政府征管税收的积极性；其次，它扩大了地方政府用于基础设施建设和公用事业投资的规模；再次，地方政府可以根据当地经济的实际发展水平和发展情况以及政府的财政支出需要，灵活地制定税收政策，更加有效地刺激当地房地产业的发展，为税收收入的循环增长创造了条件。

从2004 年到2007 年，房地产税收占地方政府税收收入的比重由15.7%增加到19.8%，占第三产业税收收入比重由24.5%增加到31.0%，远远高于其他三个产业所占比重，是地方政府财政收入的主要来源。另一方面，从增长率来看，房地产税收2004 到2007 年年均增长率为34.3%左右，与其他三个产业相比，房地产业税收收入的年均增长速度远远高于其他三个产业。

二、我国房地产税制存在的不足

(一)立法层次低，税权划分不合理

目前，我国涉及的十余个房地产税种，除了《中华人民共和国个人所得税法》与《外商投资企业与外国企业所得税法》为全国人大通过的法律以外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，缺乏应有的严肃性。同时，房地产税收多为地方税，中央统得过死，缺乏必要弹性，既不利于调动地方积极性，也不利于分税制财税体制的客观要求。

(二)税率固定，难以发挥调节功能

税率直接关系到纳税人的税收负担和政府财政收入，是税制的核心所在。从总体上看，我国房地产税制的税率存在着过高与过低并存的结构性问题，即房地产使用占有环节税率较低，而房地产转让、收益所得环节税率过高。具体到各个税种来说，从量计征的城镇土地使用税、耕地占用税的单位税额过低，在抑制土地投机、保护土地资源方面并没有起到其应有的作用； 从价计征的房产税税率也偏低，弱化了其组织财政收入和管理房产的功能作用； 作为特定目的税的城市维护建设税的税率也是偏低的，不能满足经济发展和城市化对公共事业及公共设施建设的资金需要； 土地增值税的税率是30%－60%，再加上5%的营业税和33%的企业所得税，税负明显偏高，严重阻碍了房地产的流动和房地产市场的发展。另外，所有税种的税率标准都还是十几年前确定的，与物

价水平变化严重脱钩。

(三)征税环节不合理，重交易轻保有

目前，我国房地产税制体系中的主要税种都集中在房地产的交易环节，并且常常是对同一课税对象数税并课，税负很重，而对房地产的保有环节只征少量税收。特别是个人非营业用房地产一律免征房产税的规定，进一步加剧了税负结构的不合理和税负的畸重畸轻状况。由于房地产交易环节的税负重，使房地产拥有者不愿意出售其多余的住房，不利于房地产的合理流动和资源的优化配置。更重要的是，房地产商必然会通过提高房地产销售价格的方式进行税负转嫁，势必会进一步加剧目前房地产价格过高的局面，阻碍房地产市场的健康有序发展。现行房地产税制设计的重要初衷之一就是通过强化房地产税制，抑制过快增长的房地产投资，防止房地产泡沬的产生。但实践证明，现行 重交易、轻保有的房地产税制不仅没有达到预定目的，反而阻碍了房地产市场的发展。

(四)存在着税基窄、税种复杂及税收不公平等弊端

税基窄主要表现在两个方面：一是房地产税不具备完全的财产税性质，大量的个人所有非营业性用房产被排除在课征范围以外； 二是有关房地产流转或经营的税负过高，导致部分房地产通过隐性市场交易，逃避纳税义务。可见，税费设计的不合理或税率倒置，从某种意义上非但不能增加税费收入，反而会造成绝对额的减少。税种复杂的结果是一方面让部分逃税者有机可趁，另一方面却又让部分纳税者有被重复征税的可能。税收不公主要指目前我国并存内外两种不同的税制，外资的房地产企业税负水平要远低于国内企业。

三、我国房地产税制改革的具体建议

(一)完善房地产税收法律制度

在我国当前的房地产税收立法中，有关程序性的法律法规较少，应把程序法定的强化作为重要的价值趋向，这也是反映一个国家法治水平高低的重要标志之一。具体而言，必须进一步完善《税收征收管理法》，使其成为名副其实的税收程序法。在此基础上制定规范的《税务代理法》、《纳税人权利保护法》、《税务机关组织法》等，全方位地保障纳税主体权利、监督纳税主体义务的履行并规范征税主体的行为。

(二)完善房地产税制体系

1．完善我国土地税法体系，加强土地资源保护。土地是不可再生资源、稀缺性资源。随着房地产业的发展，特别是近几年经济的高速发展，我国的土地资源存在着既紧张又严重浪费的矛盾局面。为了合理而有效地利用有限的土地资源，我们应当进一步完善我国的土地税法体系，充分利用税收杠杆的调节作用。建议完善我国现有的耕地占用税及土地增值税，并新增土地闲置税。土地闲置税的具体设计是： 征税对象为闲置土地的行为；从量计征，计税依据是闲置土地的面积；采用地区差别定额税率，同时考虑土地的闲置年限、未利用程度而区别对待。一般是闲置年限越久，税率越高；未利用程度越高，税率越高。

2.规范房地产交易税收，降低该环节的税负。在我国的房地产交易过程中，契税和印花税有重复征税的情况，而对房地产的继承取得和赠与行为却没有相应税种对其课税。总体来说，房地产交易环节的税负较重，阻碍了房地产的流通和房地产市场的发展。具体来说，就是要归并契税和印花税，并适时开征遗产税和赠与税。

（三）改进税收征管手段

从税收机制运行的特点来看，一个完善的税制不仅要税种设置合理、税制内部构造科学、税负适度，还需要一个合理的征管机制。有效的税收征管是税收政策目标得以实现的保证。由此，完善房地产税制也需要在优化税制结构的同时建立起与之相配套的税制实施机制，即完善的税收征管模式。第一，税收征管部门要会同土地和房管部门建立和发展专业化的房地产定价和评估机构，并建立与税收征管有关的信息数据库。第二，财政、税收部门要加强与土地开发规划部门、房产和土地管理部门等 相关部门的联系与协作，建立高效、准确的房地产信息系统，从而加强对房地产税源的监控，减少税收流失。第三，利用现代化网络资源和电子商务手段开发“房地产网上办税”操作平台，在其上广泛开展税务登记、纳税申报、网上审批以及税收缴纳等业务。不仅可以大大降低纳税人和税收征管部门

双方的成本，而且还可以及时发现并制止偷税、漏税行为的发生。（作者单位:1.四川天一学院； 2.西南石油大学）

第三篇：我国房地产现状分析

学号：20***姓名：冯安中

我国房地产现状分析

一、行业的供需分析

从供应和需求来看，现阶段我国房地产市场处于供过于求的状况，但是房价依然上涨，不过由于需求下降的原因，房价的涨幅与2013同期相比普遍缩小。在供应方面现阶段，住宅的供应为五年同期最高，半数城市商品房库存量上升。而成交方面，成交量明显回落，同比下降19%，但仍处于历史最高水平。

二、宏观环境的分析

宏观经济方面，经济开局乏力，“稳增长”仍将是经济发展总体目标，在保持合理的经济增长速度的同时，注重调整优化经济结构。我国经济预计将继续保持降速、平稳前行的态势，为房地产业提供良好的发展环境。

三、从我国实行的货币政策分析

货币政策方面，货币信贷环境将加强宏观审慎管理，引导货币信贷和社会融资规模的“适度”增长。近期A股房企再融资的放开，非上市企业的融资门槛或将进一步提高，将推动房地产行业的集中度持续提升。

四、从房地产企业的利润率分析

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房地产企业的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政

府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高涨，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房地产企业不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

然而在宏观经济学中我们学过是否要对新的实物资本进行投资取决于这些新投资的利润率与购买这些资产而必须借进的款项所要求的利率比较。前者大于后者时，投资是值得的；前者小于后者时，投资是不值得的。所以投资者会减少投资使得房地产行业降温，房地产产业也会趋之稳定。

五、从风险与投资的角度分析

在现在消费者消费越加理性，而且出现了部分宁愿租房也不愿意买房的新兴群体。地产商的投资需求也会考虑到风险，投资是现在的事，而收益却是未来的事，所以作为一个理性的投资人，地产商也会注意到这些风险，从而进行投资，但是由于当前市场并不是那么的好，所以地产商的投资较同期比较涨幅下降。

为什么说“下降”但是还要“涨”，我在前面行业的供求方面也说过虽然现在房地产市场处于买方市场但是房价依旧要涨，只是涨幅下降，其实很大的原因取决于我们的国情，房地产产业在我国有着特殊的经济地位，可以说它是我国经济的一个大支柱，这同时也是上一届政府出台许多相关政策却没有取得什么明显效果的原因，所以说“下降”但还要“涨”。

六、从土地的供求方面分析

2014年，全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前两月市场维持火热，3月成交热度消减；价格方面，全国300个城市各类用地楼面均价上涨显著，同比上涨27.0%，溢价率为13.0%。房企扩展一线布局，稀缺地块争抢白热化；各类城市，土地市场分化显露，一线城市成交面积及金额同比增长迅速，二、三四线城市成交面积同比小幅下滑。

从以上的数据不难看出由于土地的资源稀缺，导致了土地价格的上升，也相当于开发商的成本上升，也不难令我们揣测成本推动导致的通货膨胀毕竟房地产产业的业内经济变动对于我国的经济影响是很大的。

总之，我通过分析得到的结论就是：房地产对于中国经济来说就是一把摩克利斯之剑，它需要市场的自我调控，同时也需要政府适度的引导。

第四篇：2014我国房地产现状分析

2014年我国房地产行业现状分析

房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。现在对2013年我国房地产行业现状进行回顾。

2013年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。

1、2013年房地产行业运行情况总览

2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%。

2013年的行业数据显示，2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。

2、行业供需分析

供应层面，2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。其中，工矿仓储用地21万公顷，同比增长3.2%；房地产用地20万公顷，同比增长26.8%；基础设施等其他用地32万公顷，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。

2013年，房地产行业土地购置与房地产投资同向恢复。房地产开发企业购置土地面积38814万平方米，同比增长8.8%，比上年增速提升28.3个百分点。土地购置面积的加大显示房地产投资热情正在快速恢复，开发商补库存意愿强烈，未来房地产行业供应增加。

2013年，土地成交价款9918 亿元，增长33.9%，比2012 年增速提升50.5个百分点。土地成交价款的大幅增长显示土地市场的热度持续上升，房企对行业前景较为看好。

需求层面，2013年商品房销售额达8.14万亿，同比增长26.3%，较2012年的10%扩大16.3个百分点；实现销售面积约13.06亿平，同比增长17.3%，增速较2012年1.8%的增长15.5个百分点。由此可见，2013年房地产行业的需求面持续改善。

3、2013年房地产行业重点上市公司运行情况

目前，全行业146家上市公司中已有45家企业发布了2013年业绩预计公告。其中，预增公告33家，排除部分异常增速后的平均预增幅度为 117.87%；预减公告12家，平均预减幅度为-172.49%。如此大的预增与预减绝对值幅度显示该行业内的上市公司正出现显著的业绩分化，呈现出强者愈强、弱者愈弱的局面。

龙头公司受益于行业整体的回暖态势，销售与业绩状况表现优异。基于已公布的业绩预计公告，我们发现以金地、华夏幸福和荣盛发展为代表的一线龙头房企销售较上年保持较好增幅；

二、三线代表公司中阳光城、泰禾集团、世茂股份2013年也有30%以上销售增长。据预计，一线龙头公司2013年业绩预计平均增长 24.62%，二三线龙头公司预计平均增长22.03%。

在经济平稳运行的同时，行业政策趋向平稳宽松。十八届三中全会提出，市场化在资源配置中起“决定性”作用，表明对房地产的直接调控干预程度会降低，更多依靠长效机制发挥作用。在经济利好与政策松动的大背景下，2014年我国房地产行业将继续保持平稳向上的增长趋势，但其房价的涨幅将大幅放缓。以下是对2014年我国房地产行业现状分析：

2014年房地产行业现状分析与预测

基于2013年房地产行业运行态势，我们预测房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势。中性预期下，2014年1季度新开工增速将保持在8%和10%之间，房地产投资预计在19.5%。此外，2014年行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面；房企利润率继续在低位徘徊；而一二线重点城市房价仍会进一步上涨，但其增速将大幅放缓，预计在5%左右。

1、城市格局分化

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。

以恒大地产为例，2007年至2012年期间，恒大以“规模+品牌标准化运营”为战略，主要布局在二三线城市的优质区域。2012年恒大完成的 923.2亿元的合约销售金额中，二线城市销售额占比44.8%，三线城市销售额占比54.4%。这一战略为恒大赢得了可观的业绩增长。然而，进入 2013年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。恒大地产把握这一市场趋势，大规模从三四线城市撤离，转战一线城市，共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

我们预测2014年城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

2、房企格局分化

由于整体行业背景的变化，近几年房地产行业分化加剧，集中度持续提升。根据45家房地产上市公司发布的2013年业绩预告，业绩增长的公司其平均预增幅度达到117.87%，业绩下滑的公司其平均预减幅度达到-172.49%，预增与预减幅度绝对值的较大差距显示了房企业绩的分化。

房地产行业呈现出强者愈强的格局，主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力。首先，龙头房企由于其资金实力雄厚和品牌影响力较大，因而在取地节奏上远高于其他梯队的房企，充足且合理的土地储备保证了龙头房企未来更高的增长速度。其次，龙头房企具有更加多层次和畅通的融资渠道，其融资成本也往往低于中小房企，因此龙头房企在规模扩张方面有更为优异的表现。最后，中小型企业在资源、人才储备方面相对落后，同时限于企业规模，在品牌建设、布局战略等方面也受到掣肘，市场份额逐年缩小。

基于以上分析，我们预计2014年行业集中度会继续提升，房企格局分化持续存在。

3、房企利润率低位徘徊

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

4、一二线重点城市房价将延续上涨态势

我们预计，2014年我国一二线重点城市的房价仍将延续增长态势。

首先，我们预测2014年的宏观经济走势将稳步上行，经济发展的可持续较强，整体支撑了房地产行业的发展。另外，货币发行不断增加，市场流动性应该不会发生大的变化，这些因素将继续支撑房价的上涨。

从房地产行业需求角度考虑，土地户籍改革引发的城镇化加速进一步扩大了住房刚性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未来房地产的需求将居高不下。另外，长期来看，在利率市场化和金融管制放松的大背景下，国内银行很可能会

增加按揭贷款占总贷款的比重，加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升，未来的住房需求得以巩固。因此，房地产行业的高位需求决定了2014年房价很难下跌。

基于政府降低土地供应量将导致地价上抬，人工成本与资金成本没有下降。要素价格的上涨导致房价短期内难以下跌。由于房价本身的组成要素没有一个能降得下来，地方政府对土地财政的依赖依然突出，地方政府对房地产的维稳意愿强烈，土地市场热度持续。

5、一二线重点城市房价增速将大幅放缓

尽管我们预计2014年中国一二线重点城市的房价会延续上涨态势，但其涨幅将大幅放缓。

首先，2014年土地供应增加，供需矛盾有望缓解。从2013年9月份开始，中国土地的负增长接近0，10月份变成了正增长，11月份超过9个点，12 月份继续增长，到2014年1月份依旧是正增长。假定2014年土地仍然是持续正增长的情况下，2014年的土地供应要比2013年增加很多，供求关系有望大幅缓和，因此房价涨幅将大幅下降。

另外，不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施将成为稳定房地产市场的一项长效机制，有利于降低地方政府推高地价的冲动，并控制投机性需求，因此有利于降低房价的涨幅。

综合以上考虑，我们预计2014年房价增幅比国内生产总值增长略高，大约为5%左右。

第五篇：我国生态旅游发展现状与对策分析

我国生态旅游发展现状与对策分析 生态旅游是二十世纪八十年代后期在国际上产生并迅速发展起来龙之谷外挂论坛一种新兴旅游产业，它是一种不以牺牲环境为代价，与自然环境和谐发展稀土资源资料汇编经济活动，它体现在使游人能够参观、理解、珍视和享受自然和文化区域，同时不对其生态系统产生无法接受的影响与损害。研究我国生态旅游的发展现状、问题及其保护对策，对于建设和谐社会有着积极的理论和现实意义。我国生态旅游开发现状及其存在问题

我国地域辽阔，地貌、气候的多样化造就了生物的多样化；同时中华民族历史悠久，文化遗产丰富，这些构成了中国得天独厚的生态旅游资源。随着生态旅游在我国的广泛开展，相关领域的专家学者加强了对生态旅游研究，本文在总结前人工作的基础上把我国的生态旅游归纳为6种基本类型，并对每种生态旅游类型所特有的生态旅游价值作了简要分析。

1、1我国生态旅游地的类型

(1)森林休憩生态游

森林休憩生态游是人们在天然或人工的森林生态环境里所从事的以休憩活动为主兼有其他活动的旅游活动。风景秀丽、气候宜人的森林的生态旅游价值主要体现在：①森林中富含的负离子氧能使人消除疲劳，提高人体免疫能力；②一些植物分泌的芬芳和气味能够杀菌和治疗人体某些疾病；③森林美景能够给予人美的享受，陶冶情操；④森林中千姿百态的景物能够激活人的想象力和创造力；⑤森林中所蕴含的大自然的奥秘能够激发人更深层次地认识生命的价值，热爱大自然，自然地树立环境意识，是回归大自然的理想场所。

我国具有代表性的森林体憩生态旅游地有：吉林长白山国家森林公园、云南西双版纳热带雨林、陕西太白山国家森林公园、湖南张家界国家森林公园、浙江千岛湖国家森林公园、广西十万大山国家森林公园等。

(2)草原风情生态游

草原是指在半干旱条件下，以旱生或半旱生的多年生草本植物为主的生态系统。我国草原的主要类型为温带草原，集中分布在东北地区西部、内蒙古、黄上高原北部以及海拔较高地区的高山草甸。各类草地总面积约4亿公顷。草地植被主要有4大类型，共56种生态系统。由此可看出不管从量上还是从种类上我国都具有丰富的草原生态旅游资源。

我国有代表性的草原生态旅游景区有：内蒙古呼伦贝尔草原、锡林郭勒草原、河北北部坝上草原、新疆阿尔金山高山草甸、天山高山草甸等。

(3)湿地观鸟生态游

湿地是一种多功能、独特的生态系统，根据《国际湿地公约》定义：“湿地指不问其为天然或人工，长久或暂时之沼泽地、湿原、泥炭地或水域地带，带有或静止或流动、或为淡水、半咸水或咸水水体者，包

括低潮湿水深不超过6米的海域”。在我国湿地鸟类占全国鸟类总数的２６％，丰富多样，自然而然，观鸟活动便成为众多湿地的最热门的专项旅游活动。但是，必须强调的是，湿地核心区应受到绝对的保护，严禁进入，观鸟等旅游活动只能在湿地的边缘保护带有限制的开展。

我国有代表性的湿地观鸟生态旅游地有：青海湖高原湿地生态系统和珍稀鸟类自然保护区、黑龙江扎龙丹顶鹤等珍禽及湿地生态系统自然保护区、江西都阳湖和湿地生态系统自然保护区、江苏盐城珍禽自然保护区等。

(4)沙漠探险生态游

沙漠是在干旱、极端干旱的地区降水量不足200毫米，蒸发量超过2 00毫米的条件下，地表裸露，植物生长极为贫乏之地。沙漠也是地表生态系统类型中的一种。

一般人认为“生态”便意味着生机盎然、郁郁葱葱。作为不毛之地的沙漠不可能成为生态旅游之地。但是，沙漠生态系统凭借其苍凉荒芜的原始自然景色、神奇的沙漠海市蜃楼、壮观的风蚀地貌及沙漠探险中所蕴含的冒险精神强烈地吸引着众多的探险旅游者。

沙漠中可以开展的生态旅游活动有：沙漠探险、科考、游览、观光、滑沙等。在我国的北纬30－50东经75—125的北方内陆盆地和高原，形成了一条西起塔里木盆地西端，东迄松嫩平原西部长约4 500km宽约600k m的断续沙漠弧形带，广泛分布于新疆、内蒙占、甘肃、宁夏等省区。其中，在许多资源和市场条件都具备的地方已开发有沙漠生态旅游项目，如宁夏中卫的沙坡头地区、内蒙古鄂尔多斯的库布齐沙漠等地已开发了极具市场潜力的沙漠生态旅游项日。但是值得注意的是，沙漠的自然生态环境本身已十分脆弱，一旦破坏，再难恢复。因此沙漠地区开发旅游项目应坚持保护为主，开发为辅，以利用促保护的方针，防止沙漠化的扩大。

(5)农业体验生态游

农业体验生态旅游主要包括乡村生态旅游和观光农业旅游。前者是指以古朴、原始、自然的乡野自然风光及与其和谐相伴相生的独特的农业文化景观、农业生态环境、农业生产活动以及传统的民族习俗为资源所开展的旅游活动；后者是指以农业资源为基础，以生态旅游为主题，利用城乡差异来规划、设计、组合农业资源以引起旅游者特别是城市居民的消费欲望，满足旅游者吃、住、行、游、购、娱的需求并体验新型农业技术与生态农业等具有大自然情趣的一种旅游形式。

我国典型的乡村生态旅游景区有：云南罗平的油菜花节、云南元阳哈尼族人所建的“哈尼梯田”等。观光农业景区有：江西井冈山观光农业旅游区、北京郊区观光农业带、上海浦东虹桥观光农业区等。

(6)海洋度假生态游

未受污染的沙滩和海水，充足的日照阳光，温暖湿润的海洋气候是吸引人们到海滨或海岛旅游的重要条件。在国外３S(Sun 阳光、Sand沙滩、Sea海水)旅游一直是最具魅力的旅游形式。海洋度假生态旅游的特色主要表现在：一是空气和阳光，海滨或海岛空气清新阳光充足是理想的体闲、度假、疗养的胜地；二是海洋资源，一望无际、波澜壮阔的海水本身就是美丽壮观的景色，五彩斑斓的充满神秘的海底世界更是诱人；三是海蚀地貌，海蚀柱、海蚀穴、海蚀平台等海蚀地貌形态各异，气势壮观，构成海滨独特的自然景观。

中国已开发的海洋度假生态旅游地主要有：海南三亚的珊瑚礁，连云港连岛海滨旅游度假区，北戴河旅游度假区，青岛海滨旅游区等，福建福鼎、广西北海和海南文昌的红树林生态旅游区等。

1、2我国生态旅游发展存在的主要问题及其原因

我国生态旅游虽比世界某些旅游业发达国家起步晚，但发展势头却非常迅猛。因此，引发了许多的问题，主要表现在以下四个方面。

(1)不合理的规划建设造成生态旅游资源本身的破坏

综观全国许多新开发的生态旅游地，存在问题还很多。其中没有规划、规划和建设不合理的问题尤其突出，成为生态旅游资源受破坏的首要因素。比如张家界作为我国第一个森林公园，其内的武陵源景区由于缺乏正确规划与科学论证，一些旅游服务设施建设如游道、宾馆、索道等小仅破坏植被，而且把区域生态环境改变得支离破碎，不利于生物多样性的保护。如兴建黄石寨索道破坏了百余亩森林，并且噪音的增加打破了原来的张家界森林公园的宁静与清新，许多野生动物逃而远之。一些景区的管理者和开发商，无视规划的重要性，仅仅凭自己的感觉来“规划”，或者请专家规划后，目的并不是要按照规划文本来做，而是成为摆设，成为向上面要钱、显政绩的资本，实际中根本不予落实。另外，不少开发商、管理者将景区的“精品化”建设误解为多盖建筑物，结果造成了很多景区“城市化”。这也与各地执法不严，监督不力有关。如国家有禁止在各风景名胜区内兴建污染和破坏环境的工程、设施的规定，但某些领导受各种人情关系的影响，批条子、打招呼，结果造成了很多违章建筑。仍以武陵源为例，其内充斥的建筑面积达36万平方千米，其中违章建筑3.7万平方米，著名的景点锣鼓塔成了一座“宾馆城”。以至于1998年世界遗产组织官员对景区旅游造成的环境污染，景区城镇化给予了“黄牌警告”。

(2)许多旅游地管理粗放，旺季游客量大大超过旅游地承载力

一些经济落后的地区，希望通过旅游收入促进经济发展的心情强烈，但在缺乏经营和管理人才，对旅游资源认识不足的情况下，却采取掠夺式的开发，短期效益明显，但景区管理显得十分粗放。这种片面追求外延扩大的发展模式，损害了旅游资源的不可再生性，降低了旅游质量，造成景观衰退，使真正的生态旅游难以开展。与此同时，许多旅游地为短期经济利益所驱动，在接待游客时来者不拒，使得旅游旺季的游客人数远远超出旅游容量，尤其是在“五一”、“国庆”、“春节”长假期间。旺季游客量大大超过旅游地承载力，给景区造成了很大的环境压力。据中国人与生物圈国家委员会2005年的一份调查显示，我国己有22%的自然保护区由于发展生态旅游而造成保护对象的破坏，11%出现旅游资源退化，44％存在垃圾公害，12％出现水质污染，61％存在建筑设施与景观环境不协调或不完全协调的现象。很多地方本来规划就不合理，又超饱和接待游客，游客素质又普遍不高，环境破坏已不可避免，结果生态旅游成了“破坏生态”的旅游。

(3)一些旅行社、景区把“生态旅游”作为绿色标签，滥贴乱用

由于“生态旅游”这一名称迎合了游客向往自然的心理，市场吸引力大，蕴藏着很大的商机。一些旅行社在没有搞清楚什么是生态旅游、生态旅游产品对旅游经营者究竟有哪些要求的情况下，匆忙地推出许多“生态旅游线路”。这些旅行社推出的生态旅游产品，其主要特征就是以自然区域为旅游目的地，如森林、乡村田野、海滨沙滩等。在整个旅游行程中，许多导游并不知道生态旅游导游与传统导游的区别，自己应该具备什么样的专业知识，没有发挥、也无法发挥导游在生态旅游活动中应有的教育和管理作用。这就使

得目前进行的“生态旅”实际上与传统的大众化旅游活动没有什么区别。另外，一些自然景区，哪怕没有任何科学规划和经营管理规范，没有任何生态环境教育意识，都称自己是“生态旅游景区”。“生态旅游”一词不断被滥贴乱用，成为一个时髦的“绿色标签”，成了招徕游客的幌子，无形之中误导了消费者。生态旅游活动被庸俗化了，负面影响很大。有的学者甚至提出不愿再使用生态旅游一词而使用“绿色旅游”的概念。

(4)社区有效参与程度低，带动当地经济发展的潜力有待发挥

造福当地社区，帮助当地居民解决就业和发展，本是生态旅游的应有之义，也是国内外许多学者的共识。但目前的情况并不乐观，许多地方在发展生态旅游时，社区有效参与程度低，带动当地经济发展的潜力远没有发挥。一方面，具有发展生态旅游资源条件的地方，往往经济落后，当地政府资金缺乏，这直接影响其开发规模和投资能力。不少生态旅游地长期“开”而不“发”，“启”而不“动”，分散的旅游资源得不到整合、盘活，旅游基础设施和配套设施更是长期得不到完善，丰富的资源优势无法转化为现实的经济优势。这种宏观环境，要想通过有限的生态旅游活动来带动当地居民创收和促进经济的发展，有“杯水车薪”之感。另一方面，通过引进外资开发起来的景区，当地政府往往让利较多，社区利益难于保障，如多数经营管理者是开发商从外地招引而来。不仅如此，当地居民几乎无法参与景区的规划和经营管理工作(少数是象征性的)，多数只是在基层从事一般性接待服务，属于季节性临时员工。无论是管理者、经营者，普遍存在着忽视甚至排斥当地社区利益的现象。

实际上，国内生态旅游发展中存在的问题还有很多，如政出多门、管理混乱，许多生态旅游区归属不清，景区经营权和所有权高度统一，等等，其中的一些问题，不仅仅是生态旅游发展中的问题，也是传统景区面临的问题。

2、我国生态旅游的发展对策

生态旅游要持续发展，应是一种不以牺牲环境为代价，与自然环境相和谐的旅游，必须把握适度的开发速度，控制接待人数，增强环保意识。为使我国生态旅游得以持续发展，针对上面提到的问题，笔者认为应采取以下措施：

2、1加强森林公园建设，保护森林资源

森林是陆地最大的生态系统，是自然界物质和能量交换的重要枢纽。森林公园则是在社会文明的发展中形成的一个相对独立的生态经济系统，因此，有效地保护生态环境、加强森林公园建设是保证生态旅游持续发展的一项重要措施。

2、2统一规划，有序开发

在编制旅游区总体规划时，必须对旅游区的地质资源、生物资源和涉及到环境质量的各类资源进行认真的调查，以便对开展旅游活动所带来的环境损害进行足够的准备，并采取积极措施，消除或减少污染源，加强对环境质量的监测。另外，为保证生态旅游的环境质量的高品位，旅游区的有关建设必须遵循适度的有序地的层次开发的原则，开发那些不影响或少影响生态环境的旅游项目，不允许任何形式的有损生态环境的开发行动，以维护生态系统的平衡。

2、3强化法制观念，加大执法力度

生态旅游一定要加强环境立法和管理，制定和完善旅游资源开发的政策和法规，严格执行和遵守我国的《环境保护法》、《森林法》、《文物保护法》、《野生动植物保护法》等与旅游密切相关的环境保护法律和法规。增加补充规定对违反法规的开发行为和破坏自然资源的行为，进行严厉惩罚，加大执法力度，使其承担相应的民事和刑事责任。

2、4健全生态旅游的资格认证体系

国家旅游主管部门及相关部门应健全生态旅游的资格认证体系，命名一批符合条件的生态旅游区，规范生态旅游市场，约束旅游经营者的行为，同时建立生态环境信息反馈机制，用来检测生态旅游的功效。

2、5加强生态旅游的科研力量，充实生态旅游的科技内涵

利用科技手段建立维持生态系统相对稳定的经营模式，借以资助旅游业的可持续发展。主要是利用多学科交叉研究的方法，建立起以科技为先导的资源利用形式。一是通过研究生物间的拮抗、互促、富集、同化等作用，构建起完善的生物调节体系。如在游人较多的控制流域，通过设置芦苇、水浮莲等生物屏障，可有效同化与消除水体中的有害物质；二是通过非生物因子(包括自然及部分人为因素)的研究，探讨影响生态系统稳定发展的要素，制定出缜密的防止生态灾害(如滑坡、泥石流、森林火灾等)发生的应急预案；三是充分利用新技术、新材料，尽量减少游客及旅游经营者对生态环境的不利影响。如推广使用双降解材料餐具来禁堵白色污染，利用沼气、太阳能、风力发电等技术，促进清洁能源的使用。

2、6加强生态教育，树立环保意识

通过宣传，让游客在旅游中获取生态知识，在享受自然的同时，把保护环境变成自觉的行动，做到休闲娱乐、环保两不误。因此，大唐无双地图在倡导生态旅游时，必须树立生态保护第一的思想，加强宣传教育，转变公民观念。首先，应把生态教育和生态道德教育纳入国家教育计划，在小学、中学和大学国情教育中增设这方面的教育内容使大唐无双剥皮分布图的子孙后代从小就开始重视自然资源的持续利用，爱护自然景观和人文景观，保护野生动物和植物，理解大自然、热爱大自然。使生态善恶观、生态正义、生态义务成为青年的自觉行为和道德规范。其次，充分利用旅游这一生动活泼的大学校，使生态旅游的过程，成为生态教育和生态道德教育的过程。在大自然中接受生态教育和生态道德教育，使每一个旅游者从自己做起，从每一件保护环境的小事做起。只有置身于大自然中，大唐无双 保护令才能从体验自然、了解自然，到享受自然、热爱自然，再升华到保护自然。自然和谐发展的最高境界使旅游者感悟到自然美，创造环境美达到心灵美。