改革开放至今我国出台的房地产政策5篇

第一篇：改革开放至今我国出台的房地产政策

改革开放至今我国出台的房地产政策

1980年

4月，邓小平指出：住房要进行商品化，住房分配制度应该考虑调整，房子可以作为商品出售。1982年

国务院在常州、郑州、沙市、四平4个城市进行了新建公有住宅补贴出售试点。实践证明，这项改革是成功的，取得了较好的效果，积累了一定经验。政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿

政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权 1984年

政策目标：发展房地产业

政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点

1987年

1987年12月1日，中国土地“第一拍”。这是一次历史性突破，是我国土地使用制度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。

政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售

1988年

政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场。

1989年

政策目标：加强房地产市场管理；

政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根。

1990年

上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革。政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；

发布《土地管理法实施条例》。

1991年

11月23日，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确规范了房改的分阶段及总目标、基本原则、有关政策、工作部署、工作领导等。对房改的深化进行起到了重要的依据作用。

政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革。

政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行。

1992年

在邓小平南巡讲话的带动下，我国对外开放及市场化改革的步伐加快。从此，全国房地产价格放开，许多政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，借助宏观经济的“加快改革开放建设步伐”的大环境，中国房地产市场进入了快速扩张期。

政策目标：加快房地产业发展。

政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款。

1993年

6月23日，宣布终止房地产公司上市，控制银行资金进入房地产。6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施，引导过热经济实现软着陆。自此，国家开始了对房地产市场大规模的清理和整顿。

政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展。

政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益；发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》。

1994年

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、新的住房制度的雏形。

政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革

政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序。

1995年

海南地产泡沫破灭。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。

政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程。

1996年

全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进。

1997年

5月，中国人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。实行适度从紧的财政政策和货币政策

1998年

《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）文件出台，这是我国住房体制改革的纲领性文件。决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这项重大改革举措对我国的房地产业的发展产生了巨大的推动作用。至此，福利分房制度被取消。

政策目标：促进房地产业发展

政策内容：发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整。

1999年

1999年4月，建设部发布《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及《城镇廉租住房管理办法》。

实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半。

2000年

2000年房企上市禁令到期，1993年起我国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启。

启动住房消费，促进房地产业发展。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少。

2001年

2001年建设部发布我国第一部《商品房销售管理办法》，重点解决商品房销售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题。该办法的实施，对于规范房地产市场销售起到了一定的积极作用。

2001年7月13日，北京成功申办第29界奥运会，自此，以北京为代表的房地产市场进入“奥运时代”，在“奥运”的强大利好刺激下，中国的房地产市场进入了飞速发展的快车道，几年的时间房价翻了好几番。政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房。

政策内容：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商

业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费。

2002年

1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务

3月：降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公积金管理条例》。7月1日，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（2002国土资源部“11号”令）开始实施，助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，无意中成了房价上涨的助推器。

8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。

2003年

1月1日开始，经北京市区政府批准的土地一级开发项目，都由土地整理储备中心采取公开招标的方式确定一级开发单位，开发商不能再介入这一领域。由此，北京正式进入了以土地储备制度为主要特征的供地新机制时代，实行多年的土地协议转让制度终于寿终正寝。

6月：出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例。

7月：出售的房屋开始征收房地产税。

8月：出台18号文件，促进房地产持续健康发展。

2004年

4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长。

2004年7月，根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。此为房地产业界有名的“8·31大限”。住宅土地用地价格由此一路狂涨。

8月：地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回。

10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点。

12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加。

市场反应：2005年上海房价出现明显下降，最大降幅超过20%；除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨。

2005年

2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)。同年4月，国务院出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格

工作的意见》（25号文）。至此，国家开启了控制房价的大幕。9月：银监会212号文件——收紧房地产信托10月：国税总局重申二手房交纳个税 市场反应：房价继续上涨

2006年

2006年5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37号文）被国务院转发。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。4月：房贷利率再次上调——调控卷土重来 5月

（1）国六条出台——新一轮调控大幕开启

（2）国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系（3）国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场 7月

（1）未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度（2）建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资

（3）108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资 8月

（1）土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规。（2）央行再次加息——宏观调控动用金融手段

（3）建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策。9月

（1）房地产市场整顿，规范交易秩序（2）完善二手房市场交易管理

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加

2007年 1月

（1）建设部规范房地产经纪行业

（2）国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始 3月

（1）通过《物权法》10月1日起执行

（2）央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月：加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热

2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变，是住房新模式的转折点。9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为。

10月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得分割发放土地证。加强土地供应调控，缩短土地开发周期。10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。

12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大。

市场反应:当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，全国房价出现下跌。

2008年

1月：国务院重拳打击囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税

4月：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；

6月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）

9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；

10月：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。

市场反应：其他金融政策权限松绑，09年楼市复苏，后继续大涨。

2009年

规定向中国政府购买土地的最低首期付款为地价的50%，相关土地出让合同订明的分期付款期间一般不得超过一年。除经政府共同批准，相关土地出让合同订明的分期付款期限为2年。如果开发商不能准时缴付，将不被获准收购任何新土地。禁止地方政府给予开发商折扣或容许开发商延迟付款

规定向中国政府购买土地的最低首期付款为地价的50%，相关土地出让合同订明的分期付款期间一般不得超过一年。除经政府共同批准，相关土地出让合同订明的分期付款期限为2年。如果开发商不能准时缴付，将不被获准收购任何新土地。禁止地方政府给予开发商折扣或容许开发商延迟付款

2010年

1月：国十一条

国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。省级政府负总责是该政策的重要关注点。

市场反应：春节后恢复上涨，继续产生高价地王，3月后房价飙升 9月：史上最严厉房产调控政策 <暂停发放第三套房贷>：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

<部分城市限购房套数>：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。<推进房产税改革试点>：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

<囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款>：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

这次调控后的市场，成交大幅下降，增速放缓，观望浓重。

2011年 2011年1月26日“新国八条”出台，地方细则陆续跟进，新政在限贷、限购方面给楼市成交带来了直接和巨大的影响。“限购令”使得大多数投资性和部分改善性购房者失去购房资格，而依然高位运行的房价及贷款成本的提高，也使不少刚性需求购房者力不从心。在双重压力下，市场需求被大大抑制，楼市迅速跌入低迷。

和历年调控政策相比，“新国八条”最突出之处在于，除了通过金融手段，使得二套房贷首付比例达到60%，还通过行政手段要求地方政府出台限购措施，并制定房价控制目标，还将限购范围扩大到全国各直辖市、计划单列市、省会城市等。新政不仅涉及面广，而且调控力度大，超过以往各次调控政策。

2011年5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务，期望以保障性住房代替商品房市场的投资拉动作用，满足部分刚需。

7月6日：金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。受到政府金融政策和住宅成交惨淡等因素的影响，一些住宅开发商开始转战商业地产；保障房建设力度加大，多种因素综合或使商品住宅价格回归理性。

2012年

3月14日，温家宝总理在记者见面会上强调坚持房地产宏观调控政策，促使房价合理回归。3月16日，列入政府工作报告。

3月24日住建部下发《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》，要求各地对保障房将建立项目库，吸引社会资金建保障房，加大基础设施投入力度，加强分配和质量管理，全面推进2012年城镇保障性安居工程建设。

4月13日，国务院常务会议决定绝不让房地产调控政策出现反复。同日，各地重启首套房优惠利率，微调政策鼓励刚需。

在中央调控政策不松动的背景下，2011年以来，19个城市纷纷微调了当地的楼市政策，其中大部分城市的调整幅度较小，而佛山、芜湖等“动作较大”的城市则遭遇了搁浅的命运。

第二篇：2003-2013房地产黄金十年 70项调控政策出台

2003-2013房地产黄金十年 70项调控政策出台

2003-2013，是中国房地产业发展的黄金十年，也是政府对房地产密集调控的十年。2003年121文件开始到2013年，国务院及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。这些政策，产生了怎样的及时和深远影响？十年调控，体现了怎样的思路和趋势？而今回头，怎样看待十年调控和房价变化之间的关系？本文将用10组镜头，进行分析总结。

十年调控 镜头1

2003年“121文件”开始紧缩式调控，潘石屹、任志强等开发商集体反弹。2003年6月13日下午3点，潘石屹回到办公室，拿起办公桌上文件，紧急召开公司会议。由公司常务总裁一字不落地大声朗读，读一段讨论一段。接下来的48小时，公司处于高度紧张的状态，潘石屹彻夜失眠。他形容那感觉“就像正在进行足球比赛，裁判突然吹停比赛，说改排球比赛了，球再不能落地了，落地就算犯规”。

这一幕源于8天前央行制定出台的“121号文件”，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

这一今天看来极为平淡的调控文件，在当时让开发商如临大敌。因为它是中央首次采取抑制房地产过热的措施。

任志强随后通过媒体炮轰“121号文件”，他认为“121号文件”如果严格执行，将使整个经济形势都受到影响，许多房企将面临资金链断裂，银行也将冒着大量贷款无法回收，造成呆账死账的风险。

全国各地的开发商通过开会、发言、撰文等方式，旗帜鲜明地集体反对“121号文件”，北京的开发商们甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”。

各地银行因此迟迟未出台调控细则，所有开发商都无法理解，从1998年至2002年为房地产市场发展的升温期，政策大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主，央行此番为何突然祭出如此厉政打击楼市。

而在当时，一份来自国家发展计划委员会经济研究所发布的《中国行业景气分析报告》流露出调控逻辑。报告指出，中国房地产此前连续几年的消费增长率高于G D P两倍以上，房价持续超出了消费者承受能力，商品房积压持续增加。这一背景促成了2003年以来各类降温政策的加速出台。

专家们解读，央行彼时出台“121号文件”，是意识到始于1998年的房地产信贷已给尚不完善的银行金融体系带来了巨大的潜在风险，特别是在2002年，房地产投资已经占固定资产投资比重二成多，而在2003年上半年，这个势头仍在加速上扬。

央行表示，“121号文件”的出台是为了充分发挥宏观调控作用，保障房地产业持续稳定健康发展，抑制房产投资过热倾向，防范银行信贷风险，保持金融持续稳定。

但“121号文件”对当时房地产市场尚处于发育阶段，多数开发商实力偏弱，抗风险能力较差的背景之下，对大多数开发商无疑是致命打击。因此，在“121号文件”遭遇开发商集体反弹后，对房地产市场并无太多实质影响。因为在相应的地方具体细则尚未出台之前，国务院便于9月18号出台了“18号文件”，将房地产业定位为国民经济支柱产业，再次明确支持房地产的发展。

也就是说，121文件在引起开发商3个月的反弹和恐慌之后，戏剧性地被架空夭折。借着“18号文件”的鼓励，中国房地产步入飞速发展轨道。

十年调控 镜头2

史上最长拍卖：350轮竞价，21.05亿元，南京地王诞生。

一向以高傲倔强示人的任志强首次承认自己失败，是在土地市场的争夺战中。2010年3月15日，经过84轮的激烈竞价，大望京1号地被远洋地产旗下子公司 2

以40.8亿元夺得，楼面价高达27529元/平方米。任志强所在的华远地产在对这块地的竞争中落败，被潘石屹讥讽为“花钱买丢人”。

潘石屹对这一“地王”做过一番测算，结论是：销售单价45000元，才可以有10%的利润。此前，他劝任志强不要去参加拍卖，争不过“国字头”的公司，而任一意孤行，缴了几亿元的保证金去了。

落败后的任志强在微博中表示，自2001年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败，华远无法承受这样的天价，只好承认自己的无能，于是转入二三线城市，希望不是凭胆量而是凭品牌取胜。

这只是近十年来“地王”之争的冰山一角，矛头指向了2004年3月出台的“71号令”。此令要求自当年8月31日起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让，这就是此后开发商们在面对高房价骂声时搬出来逃避责任的“8·31大限”。

继2003年7月严格控制土地供给政策出台后，2004年的“8·31大限”，终结了之前延续21年的土地协议出让制度，自此土地出让只有招标、拍卖、挂牌三种方式。

自此，资金实力成为开发商获取土地的最大决定因素。一些资金实力偏弱的开发商因无力拿地而折戟地产江湖，一些热门地块在多家抢夺之下成为创造新高价的“地王”，这一当时被业界解读为中央从土地供给上抑制房地产过热的杀手锏，逐渐被指为推高地价继而垫高房价的元凶。

当年的数据就有了反映———2004年房地产开发投资额持续增长的同时，地价和商品房价格双双走高，土地购置费同比增长了19.9%，商品房价格同比增长了15.2%。

著名地产评论人袁一泓认为，招拍挂制度客观上唤醒了土地商品属性，而之前协议出让的弊端显而易见，最为人诟病的，是它为利益相关方的土地寻租提供了方便之门。但在开发商任志强说来，土地协议出让，是个别或少数官员拿零头，购房者拿大头，招拍挂出让，是地方政府全部拿走，成本由购房者支付。

从市场此前已步入疯狂局面的角度，“8·31大限”又得到业界某种理解，2003至2004年的急速增长中，原先大量潜在的问题随着楼市的火爆而集中暴露出来，这些问题主要集中在各级政府主导的“圈地热”和日渐增大的金融信贷风险。由此使得2004年的政策不得不集中到调控“地根”和“银根”两方面来。但这波调控并未给市场带来明显触动，反而带来新的问题-飞涨的地价令房价无法遏止。

地价房价像断线风筝一样失控飞涨的深圳，试图采取更加灵活的政策来改变这一饱受批评的局面。2009年12月1日施行的《深圳市城市更新办法》，规定城市更新项目，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或补签土地使用权出让合同，重新公开默许了协议出让土地。这被不少深圳业内人士称为深圳的“土地解放运动”，被业界解读为土地“协议出让”的恢复。

十年调控 镜头3

2005年营业税新政一度让中介集体失业。

2005年6月1日深夜，刚刚在深圳中介行业站稳脚跟的赵子群意气风发，3天前26岁的他带领住宅组6个同事，签下4个意向成交单，同事们正喝酒庆祝。

但两个电话把他的心情拖入冰窖，都是客户打来要求退定金的，因当天刚开始执行营业税新政，一套120万元的房子，瞬间多出6.6万元的交易成本，而这一数额已超过当时这些卖房者1年内的涨幅利润。

很多满怀激情刚入行的地产中介被迫离职。三个月后，赵子群所在的住宅组被迫解散，他也随即离开深圳北上中原。当年深圳的数据显示，6、7、8月二手房成交量较前一季度腰斩一半有余。

翻开2005年6月、7月的各大报纸，二手房交易骤然减少成为普遍的新闻，上海、北京、福州、青岛、济南二手房交易量下挫近30%。福州一家媒体的报道更为惨烈，当年第二季度的二手房业务交易下滑7成，小中介迎来倒闭潮。

按照当时相关部门的统计数据，当期未满2年的住宅流入二手住宅市场的比 4

例约为40%左右，未满两年交易全额征收营业税的举措大大增加了购买方的成本，一套100万元的房产，在当年6月1日之后交易要多付出约5.5万元的营业税。

但8年后的今天，已是珠三角某知名二手中介高管的赵子群，再回顾2005年营业税新政，感觉不算严厉“就那么小挠一下”，因为随后的房地产调控，在税费一块不断加码：2006年6月1日，国家税务总局正式宣布将原定2年的征收期限延长至5年；2008年12月30日，国税总局再次规定：个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税；2009年12月9日国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年；2012年3月1日开始实施二手房交易差额征收20%个人所得税„„

利用税收杠杆，压缩投资者在房地产中获得的利润，达到抑制炒卖炒买、投机楼市的目的，是十年调控中的一主要思路。这一方式对控制房价的效果难以拆分判定，但购房者实实在在感受到的是购房成本的增加，现在一套不满5年的二手房交易所需缴纳的税费平均占到了总价10%左右。

十年调控镜头4

“90/70新政”强制要求多建小户型，从产品结构上进行调控。

2006年9月下旬，四川成都城东建设路某楼盘施工现场，两栋已封顶遮盖绿色施工纱网的楼体，在周边居民惊讶的眼神注视下，在两声短暂沉闷的爆炸声后倒地，腾起一片烟尘。

位于成都核心区域的该楼盘原本规划是一个以100平方米以上大户型为主的高层电梯项目，但在开发商在修建了四五层后，出了“90/70新政”，他们只得忍痛将这两栋半成品楼炸掉，随后建起了两栋以90平方米以下户型为主的“青年公寓”。该项目负责人随后解释炸掉两栋楼的原因时说“长痛不如短痛”，虽然当初的炸楼之举给公司带来了数千万的经济损失，但随后火爆的销售证实了炸楼的正确性。

这只是“90/70新政”后，见诸报端的一个极端案例。当时开发商们或主动或被动地摇起“青年置业”大旗，你推“青年社区”，我推“大社区两房”；你

推“精装两房”，我推“60-70-80面积全系列”。

事实上，在地方细则没有出台前，上海市房地局已暂停了项目施工许可证的发放，这让许多沪上开发商“晚上睡不着”。当年的同期市场上杭州、广州等地上市供应的产品中，90平方米以下的户型迅速占据6成以上的比例。

随后面对市场的变化，“90/70新政”开始变味，开发商已开始打“擦边球”。把相邻的两套小户型设计成一套大户型，把大露台、大阳台、空中花园，简单围合即成房间，且最多只算一半面积。比如89平方米的三房二厅房型，封露台后，摇身变成110平方米的四房。比如两套相邻的70多平方米户型，拼在一起卖就成了140多平方米的大户型。

这些畸形的户型直到现在还在市面上以“高拓展率”、“赠送面积大”、“双拼户型”等营销词汇出现，困扰着购房者，尤其双拼户型到了2010年又遭遇“限购令”，如非深户籍居民限购一套住房，而看中的一套房子又是实际上有两个房产证的“双拼”，咋办？开发商和购房者双双挠头，要么又重新拆开卖，要么再找个假名额买„„

“90/70”这一政策行政干预力度偏大，尤其是被指责为不合理的“一刀切”。王石在2008年底评价：“我们不需要对房地产市场进行挽救，但是我们需要有公平的待遇，我们需要有一些比较不扭曲的政策。”任志强也说：“规定70%住房是90平方米以下的户型，没有任何道理，企业的经营是按照市场的需求由不同的选择做出不同的房子，政府要求所有的人都穿一样的鞋。”

到2008年下半年，上海、南京、成都等多个城市在土地招拍挂操作中，取消了单体项目70%以上建90平方米以下户型的硬性要求，改为全市总量控制，开发商们这才松了一口气。但实际的执行效果如何？不能再监督单个项目之后，这个比例就只能看官方公不公布、怎么公布数据了。

十年调控 镜头5

9·27新政后房价一路大跌，2008年深圳有开发商借低胸美女图打出“不能再低了”的促销广告。

2008年7月22日，在这本该如期偿还房贷的日子，碧水龙庭二期业主李君(化名)却选择了与其他67位业主一起，向按揭贷款银行递交了一份《房贷偿还风险提示函》。在房价缩水比例远远超过首付款之后，他们集体断供了。猝不及防，却又合乎情境。

这份函件中充满了李君们复杂的情绪：愤怒、忐忑、茫然、不解。无处可宣泄情绪，他们选择将矛头对准银行和开发商。彼时深圳掀起断供潮，在各个降价楼盘的销售现场，聚集着大量因房价大降沦为负资产的业主，以各种理由维权、抗议，以自身信用为赌注声称要断供。

而这一切，源于此前的一轮房价疯涨，以及当年9月27日降临的调控风暴。时间倒回至一年前。经过2007年上半年股市的一路狂奔，财富效应使得越来越多从股市获利的人群转向房地产市场。全民炒股，开始转向为全民炒房，房地产市场持续高烧不退。6月份，李君也投身到这波房地产最热的行情之中，成功在碧水龙庭“抢”得3套房，彼时碧水龙庭的均价在1.2万元/平方米。与李君一样奋不顾身地跻身购房大军的，还有成千上万个自住客、投资者、投机者。全国各地的一二手房价，一路高歌猛进。

五次加息仍然难降楼市高温，9月27日，央行终于重拳出击，规定购买二套房必须首付5成以上，利率上浮1.1倍。同年12月，央行、银监会联合下发补充通知，明确第二套房贷以家庭为单位。

楼市风向逆转。当年12月，王石公开表示“楼市拐点已经出现”，与此同时万科在全国范围内扛起降价大旗。次年3月，潘石屹抛出“百日剧变论”，市场预期降至冰点。与一手新盘降价“快跑”相伴相随，二手房价也开始“跳水”，主营二手房代理业务的中天置业、创辉租售、长河地产等地产中介相继爆发经营危机，甚至携款潜逃。

高峰期购房的业主信心降至冰点。李君出手的碧水龙庭从12000元/平方米直降至7800元/平方米，前后仅一年时间，她买的3套房就缩水100万。但对更多购房者而言，2007年底至2008年底的时间里，房价全国大面积下跌，如深圳一些新盘集中的区域甚至出现价格“腰斩”，是近十年里最难得的购房机遇。

可惜当时大多数购房者是“越跌越不敢买”，成交量一再跌入新低，除了对调控之下房价继续下跌的期盼以外，还因为时值全球金融危机，经济环境预期一片悲观。

而今回头看，“9·27新政”开启通过差异化信贷方式调控楼市的首例，它产生了立竿见影的效果，带来楼价大幅度下跌，十年以来，仅此一次。而央行在2007年的屡次加息、上调存款准备金率，如此密集地通过各种利率手段调控房地产金融市场也创下了各项历史之最。

十年调控 镜头6

2009年3月宝安新岸线二期开盘现场购房者排长龙，此为2008年后再度出现的首个“日光盘”。

2009年3月，位于深圳宝安中心区的某新盘开售。在某房企任职的林小姐接到开盘短信后去往现场，惊诧地看到许久未见的开盘盛况———排队抢房。排了几个小时还没被抽中进场选房，林小姐只好四处给业内任职的朋友打电话，希望能够找到开发商的相关负责人，却被告知开发商管理层已因为找关系的人太多，已被迫关机。

最后，林小姐还是发挥了业内人士的优势，半闯半骗地过了现场保安这一关，抢到一套。第二天，这次开盘以“日光盘再现”的标题出现在多家媒体报道中，开发商战战兢兢推出的342套大户型，一天不到即告售罄。

“过了一个年回来，楼市变了天！”如林小姐这样既是购房者又是开发商的人也在惊呼。

从地狱到天堂，从寒冬到热春，当时的开发商们用这些词语描述2009年初的楼市大逆转。“要买房赶快买，我们每个周六都会涨价，每次涨500-800元/平方米不等。”当时南山某楼盘营销经理直接对记者如此放言。

而在此前的大半年，这家地产公司的资金链一度告急，该司负责人试图通过引入更多投资方，来延续项目的销售和开发；深圳楼市大面积调整，部分供应量 8

较大的区房价腰斩，全市新盘价格平均跌幅一度达到30%，即便如此还是成交惨淡。

什么原因造成这样的逆转？“4万亿砸进去，能不响吗？”当时业内专家时不时蹦出的这一句话，说的就是2008年底4万亿救市政策造成对房地产市场的逆转，或者说报复性反弹。

在全球金融危机的大背景下，2008年11月5日国务院常务会议上推出4万亿宏观经济刺激计划，尽管其中除了保障性安居工程、廉租住房建设、棚户区改造、游牧居民定居工程、农村危房改造试点外，并没有再提到房地产市场，但对于楼市的提振作用不言而喻。

时隔5年多，这一经济刺激政策仍备受争议。无论是经济学家还是当初的政策制定者，都在反复梳理这个庞大投资计划，对于中国经济长远发展所带来的利弊，甚至有人认为，这是中国首次面临全球经济危机时慌乱之下的急救政策，其功效旨在见效快，而非治根本。在2013年两会期间，即将卸任的国家总理温家宝再提这一政策，认为历史地看待“4万亿”在金融危机时的特殊作用很有必要。

过去几年里，政府也曾多次否认，4万亿投资流入楼市。曾经呼吁救楼市的叶檀认为这一观点“荒谬”。今年3月8日，叶檀发表《重看4万亿与房地产政策》，对于这一政策给出相对积极的评价，她说“我们必须承认，我们不太懂资本市场与宏观经济的关系，不太懂美国金融衍生品的威力，而在金融危机祸延中国后，我们只能在恐慌中，以高强度的药进行自救。”

这个诞生于经济恐慌，并非针对拯救惨淡的房地产市场的政策，最终意外而笃定地成为房地产市场一剂猛药。放在十年调控的历程中，它是唯一的一次“救市”。当然，这一点是政府断然不愿承认的。

十年调控 镜头7

2010年9·29新政后，不限购不限贷成了炙手可热的广告语。

2010年10月1日，深圳秋季住房交易会现场，那些舍弃长假前来看房或卖房 9 的人都懵了，没时间谈买卖都在想该怎么办——9月29日晚上11点45分，深圳市规划国土委贴出了一纸“限购令”，规定此后深户限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深籍居民家庭，限购一套住房。

“直接不让买了，咋弄？”开发商们表示遭遇前所未有的无力感，认为时下做任何营销都没用。

那一年的秋交会，不少深圳楼盘颗粒无收，倒是有些脑筋转得快的惠州、东莞甚至香港开发商，立马奔来打出“不限购”的旗号，兜着了些一时失了去向的买家。

也就在那个“十一黄金周”，厦门和上海也在北京、深圳之后出台了限购令，到2010年底，全国限购城市(包括全部范围限购的以及部分区域限购的)达到27个，如今超过40个。一时间，购房资格成了稀缺资源，并被人们用戏谑而又无奈的语气称为“房票”。

没有“房票”，有钱也买不了。于是众多声称被政策误伤的“刚需”，以及认为房价仍将见涨的投资客，想方设法弄“房票”。笨办法是赶紧补交社保，或者再拉一个家人过来交社保，交满一年即攒得一张“房票”；巧办法是花钱弄个假社保，或者干脆用他人或公司的名义买；更有极端的不惜动摇婚姻，通过离婚“释放”一个尚有购房资格的人，买了以后再复婚„„

如此种种，原本以为见血封喉的“限购令”，被部分抵消了功力。2011年3月，深圳不得不再出台限购令细则，堵住“补社保”的口子，但基于换房、学位等确实存在的“刚需”，以及眼见房价并未明显下跌的判断，还是有不少人突破限购令买房。

“行政干预”、“违背市场经济”，不少业界人士如此给限购令定性，尤其担心一旦限购放松后势不可挡的反弹，素有“大炮”之称的任志强多次炮轰楼市限购令，称其是“不得已而为之的最烂政策”。

经济学者陈淮则不以为然，认为限购令取得了显而易见的成效，首先挤掉了大部分投机性需求；第二，改善了老百姓的价格预期；第三，维护了国民经济的

平稳运行；第四，给房地产企业以调整战略发展方向的缓冲。但即使如此，陈淮也坦言限购是迫不得已的应急措施———国内房价自2003年开始一路上涨，其间仅经历2008年的短暂下跌，如深圳在2010年已涨至均价破2万元/平方米的高峰，关于高房价的民怨越来越深，而此前七八年几乎一直在采取压抑性的调控政策，税收、信贷等手段一一用过。

但是不可否认的是，限购通过直接打压需求达到控制房价目标的效果是有的，以深圳为例，由于网签数据的滞后性，限购开始的10月当月的成交还是有一个短暂的冲高期，但到11月份锐减了一半左右到23.29万平方米、2518套，而价格也从10月份的21513元/平方米直降到11月的18061元/平方米，至今还保持在2万元/平方米的瓶口之下波动。

当然，2010年的楼市调控不仅仅是限购令的纷纷出台，同时还有差别化信贷政策的力度不断增强，从1月7日“国十一条”出台要求二套房首付款比例不低于40%，到4月17日“国十条”出台时，政策已经转变为首套房首付30%；二套首付50%，利率1.1倍；三套以上可限贷。9月29日国务院重申“国十条”时，直接要求暂停三套以上贷款。

接连不断的组合拳叠加效应下，近两年房价总算是被摁着没抬得了头，如深圳一手房价自2010年达到20297元/平方米的高位之后，2011、2012年依次报18988、18906元/平方米，稳中有跌。

十年调控 镜头8

2011年开始大建保障房。2012年9月，经过两周的轮候之后，位于深圳布吉的中海阅景馨园公布入围名单。在周边新房都已卖出2万元/平方米的价格时，这个深圳最大的安居型商品房项目最高售价仅7900元/平方米，且含精装修。尽管申请条件十分苛刻，最终仍有超过12000户家庭在网上提交申请。

而以上超过12000户家庭得以有机会争取到这个大 “馅饼”，得益于近几年举国上下进展得如火如荼的保障房建设。事实上，早在1998年房改之时，政府即已规划楼市格局为双轨制，即市场上70%的供应为保障房，其余30%为商品房。但不幸的是，这一设想从规划到开始实施，前后历时长达10年。直至2008年，缺席

已久的保障房建设才正式进入公众视野。

彼时国务院下发了文件，提出要加大保障性住房建设力度。意见指出，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。但保障房建设真正开始加速“快跑”，始自2011年。

2011年是“十二五”规划的开局之年。在这个影响全中国未来发展的规划纲领性文件中，保障房建设被列为重中之重。规划强调，未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，这大约是过去10年建设规模的两倍。其中2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。

保障房占比大增，在更大程度解决民生住房问题的同时，也将毫无疑问地催生楼市供应结构的革命性变化。但问题亦将如影随形。在保障房建设加速快跑的这几年，已有诸多亟待解决的问题，土地及资金则是最大瓶颈。

在一二线核心城市土地寸土寸金的年代，如何腾挪出大量土地支持保障房建设，是一大现实难题。与此同时，未解决盈利模式的保障房建设，如何吸引社会资金参与，而非政府部门唱“独角戏”，这一问题仍然无解。另外，在保障房建设选址、配套及质量问题饱受争议之时，保障房建成之后如何分配亦受社会诟病。

理想很丰满，现实很骨感。如何让保障房的理想照进现实，当下仍需求解。十年调控 镜头9

对房产持有环节收税，能否有效控制房价？

2011年初，国务院将上海、重庆确定为房产税试点城市，一时间让那里的改善型客户和投资客颇为头疼，不过他们很快就有了自己的应对方法。为了能投资房产，曾有温州投资客通过借用亲戚朋友身份证，再通过专门中介办理社保补缴业务，绞尽脑汁变身首套购房者，享受首付三成、贷款利率八五折的优惠。再私下签了一份协议，证明是这套房的实际所有人。

因要征收房产税，当时两个城市多个社区论坛上，讨论最热烈的话题就是如何规避房产税。“用名下无房的老人购房，然后转赠给子女，这样便不算‘新购’。比如，父母、岳父母一人买一套就有4套，转赠给我，无非一次性交一笔契税而已。”这是当时认为最稳妥的避税方式。甚至还有人建议，如果购买二手房，买家和卖家可以先假结婚，再离婚，房子作为离婚财产分配给买家。

但“瑕不掩瑜”、“方向正确”等，是一些业内专家给房产税政策给的评价，他们认为此前调控不断从房产交易环节加税，既阻碍了市场流通，又转嫁给购房者，还未必见效，而掉头转向从持有环节征收的房产税，让多房者多交，才能更有效地抑制投机。

业内人士曾举例，称韩国就采用这样的方法，自住房不征税，二套住房征收50%的税，三套房则为60%，逐级增加，让投机投资型买家无利可图。

该举措出台伊始，很多民众对此寄予厚望，他们觉得房价应该要降了，或者认为此举肯定能打击投资客大范围囤房，但因收税较低，截至目前还没有体现其威力。

为何不加大推行？能否真见效？关于房产税的争议伴随着多次“即将出台”的传闻，愈演愈烈。

质疑者如开发商任志强，他认为开征房产税没有道理，属于重复征收，评估难度大，不但不会降低房价，还会推高房价。如经济学家成思危，他表示房产税对房价的抑制作用很可能被高估，“如果是第一套房都收，实际就增加老百姓的负担，从另一个角度来看等于是抬高了房价。如果第一套房不收，收第二套房，那就涉及到第二套房怎么认定的问题，而这个问题是非常复杂的。”

此外，业内人士表示，要征收房产税，就得对持有大量房源的利益集团开刀，否则要想使房价回归合理很难。对此，著名财经专家、现任财政部财政科学研究所所长贾康就表示，房产信息联网在技术上没有问题，主要是有些部门和地方存在信息按孤岛来控制的冲动和相关利益，配套改革就要冲破这种既得利益阻碍。

房产税会否成了个“狼来了”的故事，真来了的那天勇不可挡，还不知道。

可以确定的是，2011年“新国八条”终于提出试点房产税时，时值被称为“史上最严调控年”的2010年刚过，岁末年初又有多个城市出现楼市复苏、房价抬头的势头，这让国务院不得不再接着出招。

从“新国八条”内容上看，是对2010年上一轮调控政策的重申和加码，在差异化信贷和行政手段上的运用再度深入，如将二套房的首付比例提高至60%，利率上升为基准利率的1.1倍，如要求各地政府上报房价控制目标，深圳随后即给了开发商们一道“限价令”，不准跌不准涨，否则拿不到预售证备不了案„„

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限购扩大限贷从严，购房者排队离婚

如果你最近路过婚姻登记处，看到有人在排队离婚，千万别惊讶，他们并不是感情不和，多是为了有个购房的名额。在某文化机构工作的小孟，最近就有和老公办理离婚的打算，目前拥有一套住房的她，为了儿子有个学位，打算出手再买一套带学位的二手房，“如果没有新政的出台，可能我们不会这么着急，赶上了，没办法。”

蛇年春节刚过，2月20日下午，温家宝主持召开任期内最后一次国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议要求，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度，简称“新国五条”。

新政的出台犹如一颗炸弹，让还沉浸在去年业绩“逆势增长”喜悦中的开发商们着实一惊。但很快，炸弹留下的硝烟味很快散去，因为他们发现，此次“新国五条”内容与之前政策内容基本无异。随即，在接受媒体采访时，开发商们也多表示，不会因为新政策的出台而轻易改变推货计划。

可是幸福来得快去得也快，仅仅一周左右后，国务院就颁布了“新国五条”实施细则，更加明确了政府控制房价的决心。前后不到十天，“新国五条”细则的出台，彻底打消了一些开发商期待政策松动的幻想，不得不以价换量，快速出

货。3月初，深圳部分楼盘就选择提前开盘入市，只为在地方政府细则出台前完成过户交易。此外，新政内容中，对于二手房交易更加严厉，要求持有房屋的人，交易时个人所得税将按照房屋转让所得收益的20%收取，这相比原来总价1%的费用来说，交易成本大大增加。

虽然“新国五条”与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但这一信号的意义在于，强调楼市政策“高压期”仍将持续一段时间。此外，在保障房方面，在政策实施后，为筹措保障房资金，财政部也与住建部已要求各地多渠道筹措公租房资金，发改委也放开利用债券融资支持保障性住房建设的“闸门”。

第三篇：国家公务员考试时政热点：下半年房地产调控政策出台

国家公务员考试时政热点：下半年房地产调控政策出台下半年稳房地产调控政策

近日，在作国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告时，国家发展和改革委员会主任张平表示，下半年要稳定房地产市场调控政策。

张平称，要坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹;加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。

张平指出，房地产市场调控政策取得阶段性成效，投机投资性需求得到有效抑制，7月份70个大中城市中，有58个城市新建商品住宅价格同比下降。

国家统计局8月中旬公布的“7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，7月全国70个大中城市价格涨幅扩大，另外从北、上、广、深价格指数来看，新建住宅及二手房价格指数也全面止跌。

而就在今年7月，国务院派出8个督查组对16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策情况开展专项督查以后，进一步强化了中央关于严格执行楼市调控的预期。

中原地产中国大陆区总裁赖国强认为，根据当前形势，未来楼市调控仍将持续，只不过“从原来的以调为主，变成以控为主”。他说，调控效果明显体现在购房群体的理性转变上，“尤其最近以来，刚需客户是市场主流。”

第四篇：2009房地产政策

一月

1月1日实施个人住房转让营业税新政

财政部、国税总局联合下发的通知。通知规定，个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

新政执行时间自2009年1月1日至12月31日。

1月1日新修订的《建设项目用地预审管理办法》开始施行

国土资源部最新修订的《建设项目用地预审管理办法》自2009年1月1日起开始施行。根据新修订的《建设项目用地预审管理办法》，项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审核建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。

1月2日 国务院总理温家宝签署第546号国务院令

国务院总理温家宝签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

1月8日加强建设用地容积率管理和监督检查

监察部、住房和城乡建设部联合发出《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，要求加强建设用地容积率管理和监督检查。

二月

2月18日国土资源部网站公布《土地利用总体规划编制审查办法》

国土资源部网站公布《土地利用总体规划编制审查办法》。据悉，该办法为进一步规范规划编制工作和规划审查报批程序，提高土地利用总体规划的科学性和可操作性，于日前出台《土地利用总体规划编制审查办法》，并自发布之日起施行，同时废止1997年10月28日原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》。

三月

3月5日 温总理阐述房地产市场2009年工作任务

国务院总理温家宝在做关于政府工作的报告中对房地产市场2009年工作任务进行了阐述，提出：促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

3月11日 中央今年廉租房投入增数倍达330亿元

住房和城乡建设部副部长齐骥3月11日在全国人大专题采访中表示，今年中央用于各地廉租住房建设的资金投入将达330亿元。齐骥还透露，今年前两个月，相当多城市住房销售出现了回暖迹象。

3月30日 全国保障性安居工程工作会议在长沙召开

全国保障性安居工程工作会议在湖南长沙召开。会议确定，三年内解决750万户城市低收入家庭、240万户林区垦区煤矿等棚户区居民的住房困难。2009年，这两块分别完成260万户和80万户。同时，扩大农村危房改造试点，今年安排近80万户。国务院副总理李克强在会上强调，保障性安居工程事关群众特别是低收入群众的切身利益，事关经济社会发展。要认真贯彻中央的决策部署，坚持以人为本、执政为民，加快建设保障性安居工程，切实保障和改善民生，促进经济又好又快发展。

四月

4月12日银监局重申：非改善型二套房贷 首付至少四成

银监局要求各银行严格按照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的有关精神发放住房贷款。即对于已贷款购买一套住房，但人均面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定，但贷款首付必须至少为四成。

4月27日两部委特急彻查房产项目容积率

住房和城乡建设部与监察部将对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。

4月30日财政部对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整

财政部公布《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》通知，对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整。从2009年5月1日起，各地依法获得批准的新增建设用地，均统一按照经调整的《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》计征新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后，每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。新标准中，前几等的征收等别调整不大，上海九个区仍为一等，北京城八区和上海浦东新区为二等。

五月

5月18日 国土资源部土地利用管理司对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持

国土资源部土地利用管理司发布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。

5月22日住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部《2009～2011年廉租住房保障规划》

2009年5月22日住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部《2009～2011年廉租住房保障规划》，计划用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。

5月24日 物权法两部司法解释出台

最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，明确诸多业主最关注问题，并将于2009年10月1日起施行。司法解释施行前已经终审，解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用此司法解释。

5月25日 国务院公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》

国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，明确指出要深化房地产税制改革。研究开征物业税。而新的物业税实施方案将延续5年前的思路，“对不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关收费”。

5月27日国务院13年来首次下调商品房资本金比例

国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

六月

6月9日 国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》

国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》。要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款，以及房屋售价等。

6月16日 财政部出台新规打击交易避税

财政部和国税总局日前下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定，除了直系亲属等三种情况之外，其他无偿赠与房屋的情形将被征收20%的个人所得税。

在《通知》中规定三种情形中，房屋产权无偿赠与对当事双方不征收个人所得税：这三种情形包括房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。此前国税总局曾经在2006年下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，规定个人无偿赠与不动产行为时只需全额缴纳契税和印花税，而无须缴纳营业税和个人所得税。只有受赠人再次转让受赠不动产时候，才需要缴纳个人所得税。

随着今年二手房交易量的升温，尤其是随着交易价格和成交总价的上升，二手房交易需要交纳的税费也随之水涨船高，不少二手房交易打起了通过无偿赠与来避税的主意。此次财政部和国税总局出台新规也是为了加强个人所得税收征管，堵塞税收漏洞，可以有力的打击通过无偿赠与规避房屋交易税收的行为。

七月

7月17日银监会重申严格执行二套房政策

银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知重申严格执行二套房政策，但仍强调重点支持借款人购买首套及符合改善型标准的自住住房的贷款需求，与之前并无太大区别。政策意图仅针对短期的过度投机行为，并无实质性收紧政策。

7月20日最高人民法院发布《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》

最高人民法院日前发布《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件，成为《意见》的一项重点。统计显示，今年1至6月份，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58%。相关专家表示，这些案件中，增加房地产金融风险的案件大量显现。由于房地产企业的资金多来源于银行贷款，按揭则是购房人支付房价款的主要方式。少数开发商为缓解资金压力，以假按揭等违法方式套取银行贷款，而部分购房人由于偿还能力下降，拖欠银行按揭贷款，加大银行业金融风险。

八月

8月27日 住房部首度摸底限价房公租房关注资金落实情况

今年中央财政安排了330亿元用于廉租房建设，这笔资金是否已经分解至市县一级，地方配套资金是否已经到位？对此，住房和城乡建设部近日下发通知试图摸底。地方需要上报2007-2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金分解下达情况，如省级政府向市级政府分解下达的额度，市级政府向县级政府分解下达的额度，各市财政向辖县（市）财政实际拨付额度等，这些都要一一填写。此外，地方还需要上报2009年实物廉租住房筹集计划进展情况，如通过集中新建、配建、购买、改建等方式各自筹集的廉租住房套数。

九月

9月1日国土部一周连发两文从重治理开发商囤地

继8月24日明确表态要求加强监管之后，国土资源部网站9月1日正式公布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（下称《通知》）。《通知》明确要求，地方政府要加强建设用地批后监管，及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。

《通知》要求，加快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。此前8月24日，国土资源部已经下发“禁令”：在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。同时，对如何治理囤地现象，《通知》也作出明文规定。对因城市规划调整造成已供地项目不能落地的，应允许用地者报经批准后改变土地具体用途，或者通过协商调整安排给其他符合规划的项目，但应依法办理相关供地手续。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。1999年4月实行的《闲置土地处置办法》规定，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，已经满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。

9月4日住房保障时间表初定：三五年内解决困难群体住房

住房和城乡建设部部长姜伟新近日在接受中央电视台采访时表示，对于住有所居的理解，首先是从现在算起的三五年内，要把这些困难群体的住房问题解决掉，在这个前提下，到时再来总结，看是否还需要提出新的工作任务和工作目标。

9月14日国土部摸查地方土地储备 三年卖地收入需上报

国土部14日下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》（下称《通知》）。《通知》要求地方在汇总相关数据后于10月10日前上报国土部，《通知》中要求地方政府上报的数据年份为2006年、2007和2008年。

9月21日第二次全国土地调查抽查核实工作启动

国务院第二次全国土地调查领导小组办公室将派出10个抽查组，分赴耕地、建设用地面积变化较为明显的10个省区市，对第二次全国土地调查成果进行国家级抽查核实。

9月28日银监会摸底土地储备贷款风险

银监会正在紧急招集人马调研各省市土地储备中心的融资状况。调查对象直指商业银行批准的具有政府背景的两大贷款主体——土地储备中心和政府委托的企业法人。主要调研区域锁定在地价和房价屡创新高的城市。

9月29日国土部：囤地要征增值地价

国务院最新发布的《关于集约用地的通知》（下称《通知》）对开发商囤地行为再出狠招，除重申要严格执行土地闲置两年无偿收回的政策外，《通知》明确，国土资源部正在制定办法，将对闲置房地产用地征缴增值地价。

十月

10月1日 保监会：保险资金投资房产不得开发地产和炒楼

新修订的《保险法》已于10月1号正式实施，明确保险资金“可投资不动产”。保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。

10月16日住房城乡建设部：住房公积金结余将建设保障房

住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门日前联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，按照利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。该意见对试点目标原则、职工权益保障、资金使用方向、贷款风险防范、工程建设质量等方面做出了明确规定。

10月21日银监会强调严格执行“贷”政策 加强监管

中国银监会二十一日发布消息称，要科学把握信贷节奏，加强风险管理制度和机制建设。而在公众关注的“二套房”方面，银监会主席刘明康明确表示，要严格执行“二套房贷”政策不动摇。

十一月

11月16日国土部设限住宅用地出让面积

防止开发商垄断国土部设限住宅用地出让面积国土部近日印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》（下称“新目录”），对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

11月25日 住房等补贴将纳入工资管理不纳入福利费管理

财政部发布的《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》要求，企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理。

11月26日 国税总局：个人转租房屋征税

国税总局发布《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（以下简称《通知》）。通知称，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

十二月

12月3日国家发改委：抑制部分行业产能过剩和重复建设

国家发改委等部门12月3日召开“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”第三次部门联合信息发布会，由发展改革委产业司、工业和信息化部原材料司负责同志介绍抑制钢铁、水泥、平板玻璃行业产能过剩和重复建设，引导产业健康发展等方面的有关情况。

12月9日个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施；将减征1.6升及以下小排量乘用车车辆购置税的政策延长至2010年底，减按7.5%征收。

会议指出，明年中国经济发展面临的困难和挑战仍然很多，为实现经济平稳较快发展，仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。总的原则是，促进消费的政策必须进一步加强，现行政策大部分要继续执行，同时为了进一步加强对农民和困难群众的消费支持，并且根据经济结构调整和环境保护的要求，对一些政策进行必要的调整和完善。

第五篇：房地产政策

试论房地产调控政策对当前常德市房地

产市场的现状

作者：不详 更新时间：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年来，房地产调控政策一直是人们关注的焦点，作为一个发展迅速的地级市，常德房地产市场在这几年也经历了快速发展的过程，当前房地产市场经如何发展，政策调控起着至关重要的作用。

【关键词】调控政策；常德市；房地产市场；影响

自住房制度改革以来，我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段，2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例，分析了房地产调控政策的影响，并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。

一、2012年上半年常德市房地产现状

自住房制度改革以来，我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段，2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例，分析了房地产调控政策的影响，并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。

1.2012年1-6月常德市房地产环比价格指数波动较小，同比价格指数小幅度回落。2012年1-6月常德市房地产环比价格指数分别为99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地产同比价格指数分别为100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城区商品房销售面积和销售量缓慢下降。上半年城区商品房销售面积为29.28万m2，1-6月商品房销售面积分别为63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地产调控政策的影响，商品房销售数量缓慢下跌，1-6月市城区商品房销售量分别为609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根据市房管局数据显示：市城区商品房库存量持续减少，截至本月底商

品房库存量大概在2500-3000套，比上季库存有所减少。

3.市城区商品房销售额缓慢下跌。上半年市城区商品房销售额12.7亿元，1-6月商品房销售额分别为2.63亿元、1.29亿元、2.52亿元、2.16亿元、2.16亿元、1.94亿元。其中2月包含春节，是房地产市场的传统淡季，故销售额较小。

二、常德市房地产市场观望加剧的主要原因

1.国家宏观调控政策影响明显。和2009-2011年常德市房地产市场的快速发展相比，2012年上半年，全市房地产市场一方面受调控政策的持续影响，投资型需求和改善型需求都受到抑制，银行信贷额度的控制也使得部分刚性需求被暂时限制。另一方面，持续从紧的调控政策使得消费者对未来市场预期持谨慎态度，加上部分项目在价格上采取明升暗降，使得消费者对房价下降期望值加大，加上大众对房地产市场不看好，市场观望氛围浓厚。

2.开发商新开盘和每月推出房源减少。2012年上半年，在调控政策未出现任何松动迹象之时，常德市房地产市场总体上处于一种胶着状态，开发商、购房者都在博弈。上半年常德市房地产开发商平均每月新开盘3-4个，推出房源300-400套，今年开发商推出房源和去年同期相比减少，一定程度上抑制了购房者购买需求。

3.购房者买涨不买跌的心理影响。在这种卖者看涨保值、买者看跌观望的僵持局面中，潜在购房客户由客户看多、买少，转换到了看少、买少的局面。上半年房地产销售价格虽然较去年同期略有上涨，但房地产商为促进销售采用送面积、现金返还甚至是直接价格折扣等方式来吸引购房者，实际成交价格和去年同期相比基本持平。购房者预期房价持续走低，导致购房者延迟购房需求，市场观望加剧。

三、促进常德市房地产市场可持续发展的对策建议

常德市房地产市场的发展既要保护低收入群体和普通大众的购房需求，也应促进常德房地产市场可续续发展。房地产行业是上游行业，辐射影响到建材、建筑等相关行业，对常德市经济发展具有推

动作用。

1.保持调控政策的连续性和权威性。对当前的过火房地产市场需持续调控，加强宏观管理，充分考虑政策的延时性，增强政策的前瞻性，保持其连续性，进行适当的预调、微调，促进房地产市场健康发展。2011年，“新国八条”、“限购令”、“调整个人住房转让营业税”相继出台，各种调控政策在很多人看来仍然是政府的暂时民意的妥协，但坚持到现在，很多开发商、个人已经谨慎起来，认真面对这些政策。现在房价上涨的压力仍然存在，但只有政府继续严厉的调控，房地产市场才能保持可持续发展。

2.建立健全完善的土地管理审批制度。有一些企业无视国家土地管理法律法规，擅自改变土地用途，搞起来房地产开发；还有个别主管部门隐瞒不报，导致一些违法问题长期得不到解决。这说明我国目前的土地管理审批制度不够完善。只有进一步推进国有土地的市场化供应，不断规范土地供应方式，完善供应市场，使土地资源在市场机制的作用下实现供需平衡，为房地产市场的稳定、持续发展提供坚实的基础。

3.政府各部门要贯彻落实房地产调控政策。各相关部门须严格执行国家和省一系列房地产的调控政策，建立和完善房地产市场价格调控管理措施，包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施。加大房地产市场价格执法力度，从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为，维持良好的房地产市场秩序。

4.加快建设廉租房和经济适用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地产市场发展过程中必须要考虑到低收入群体的购房需求，要求开发商建廉租房和经济适用房要占到新建住宅比重的10%左右，缓解低收入群体的购房压力，使低收入群体能够感受到社会经济发展带来的好处。

5.切实强化价格监测工作。基层房地产市场监管部门需建立和完善价格监测制度，及时收集和掌握房地产市场价格信息，科学研判市场价格走势，对市场价格变化情况及时进行分析、研究，对重大的异常波动情况及时搞好预警、预报，为房地产价格调控管理提供有效的信息服务。

6.全面落实明码标价规定。政府相关部门一方面应加大政策宣传力度，提供政策咨询服务，及时搞好商品房销售明码标价的相关法规和政策宣传，帮助房地产经营企业做好商品房销售明码标价工作，做到“一套一标”。另一方面，组织开展对城区各在售楼盘的定期巡查或不定期抽查，督促房地产经营企业进一步完善商品房销售明码标价内容，对不符合规范或者涉嫌价格违法的行为及时纠正，对存在价格违法行为又屡教不改的企业予以严厉查处，确保商品房销售明码标价工作的有效落实。

2012年半年报常德市城区房地产市场价格情况的调查

住房问题是重要的民生问题。加强房地产市场调控、保持房地产市场价格的合理水平，也一直是人们普遍关注、关心的问题。前段，根据市委主要领导的批示，我们深入到市相关部门走访调查、召开部分房地产开发商座谈会，并组织相关工作专项检查，对我市城区目前房地产市场价格情况进行了调查研究。从调研的情况来看，我们总的认为，我市城区房地产市场价格呈现高位平稳运行态势，政策调控仍需继续坚持、不可放松。具体情况如下：

一、目前我市城区房地产市场价格现状

近两年来，我市积极贯彻落实国家宏观调控政策，加强房地产市场的调控和管理，切实促进房地产业的持续健康发展，努力维护房地产市场价格的基本稳定。2011年，我市城区商品房投资建设、供应销售均维持了一定的增长，保障性住房建设规模明显加大。2012年以来，市城区商品房开工建设、供应销售有所下降，但新房峻工仍有较大增长，保障性住房建设继续保持了强劲势头。同时，房地产市场价格除了一段时间出现小幅波动外，总体上保持了基本稳定。

1、商品房销售价格持续上升，且呈现高位平稳运行态势。近两年来，我市城区商品房销售价格保持持续上升。2011年，市城区商品房成交均价为4171元/平米，同比上涨32%，其中商品住宅成交均价为3472元/平米，同比上涨22.73%。当年的商品房销售价格走势主要是一季度房价上涨较大，自4月份起，在国家一系列调控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陆续上市，市城区商品房销售价格出现一定程度的下滑，成交均价一度跌至每平米3000元左右。进入2012年，市城区商品房销售价格出现强力回升，1-4月，商品房成交均价达4656元/平米，同比上涨13.42%，创2009年以来的新高，5月份房价仍在每平米4600-4700元之间。据有关方面的信息表明，今年我市城区商品房销售价格将会维持在高位平稳运行的水平上，后期还会有小幅走高的趋势。

2、商品房销售价格秩序基本正常，但个别企业行为不够规范。近两年来，我市城区商品房价格虽然呈现持续上升势头，但是房价秩序总体上保持了基本正常，大多数房地产开发企业或销售企业都能够诚信经营，极少出现价格垄断、价格欺诈、价格暴利等价格违法问题，也未出现过严重的“炒房”

现象和“天价”楼盘。据从市物价局“12358”价格举报中心了解，这两年该中心很少接到消费者关于房价的价格违法问题的举报投诉。但是，也有个别房地产经营企业不严格遵守和执行有关调控和监管规定，商品房销售价格行为不够规范。如，有的擅自突破备案的预售价格，有的不严格实施明码标价，有的搞虚假宣传，蒙骗消费者，还有的推出畸高房价，且不服从相关管理，等等。可见，规范房地产价格行为还有许多工作要做。

3、商品房销售出现小幅下滑，消费者等待观望成为主因。近两年，我市城区房地产建设总体是平稳的。进入今年以来，房地产市场出现了偏冷的现象，1-4月份，市城区商品房供应和销售分别比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的销售金额却同比增长3.92%（这也表明我市城区商品房销售价格是较为强劲的）。我市城区商品房销售出现小幅下滑，从原因上分析，除了国家宏观调控政策的影响以及保障性、福利性房源较多上市外，消费者等待观望、持币待购应该是主要因素。据一些新开楼盘的房地产经营企业反映，当前消费者看房的多、咨询价格变化情况的多，普遍持有等待房价下降的心理，真正下决心购房的少。有关专业人士分析说，我市城区商品房价格回归到一定水平、且稳定一定时期后，消费者的购房欲望会被较大激发，商品房销售便会较大地拉动起来。

二、物价部门前段在房地产价格调控中所做的工作

根据现行价格法律法规和政策规定，目前，省以下物价部门仅对经济适用住房价格、国有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房实行政府定价或政府指导价管理，而商品房价格实行的是市场调节价。在这种情况下，近两年来，我市物价部门认真贯彻落实国家、省调控政策措施，在房地产价格调控管理方面也做了一些积极工作。

1、搞好商品房价格监测和信息发布。按照省物价局要求，我局积极开展商品房价格监测工作，监测内容包括多层经济适用房、不同地段高层及多层普通商品房、写字楼和商业用房的价格情况。为此，我们确定市房管局和金城房地产开发企业为商品房价格监测点，定时采集房地产价格，并做好房地产价格走势的分析工作，确保监测数据的准确性和及时性，为全省房地产宏观调控提供数据支持。从2011年开始，我们固定每周四对江北城区、江南城区、德山开发区三地进行采价，选取的采价楼盘均为价格处于中等、品质较好的楼盘，像富华东郡、江山如画和生活湾等，并通过市物价局网站、常德政府网和常德民生报开辟的《物价与民生》专栏发布商品房价格和其他重要民生商品价格，让市民及时了解目前市城区各地楼盘均价及走势，同时起到督促各楼盘明码标价、实时实价的作用。

2、大力推行商品房销售明码标价工作。去年以来，我局通过会议和文件、公告等方式，全面部署全市商品房销售明码标价工作，从2011年5月1日起正式施行。商品房销售明码标价要求房地产经营企业在开盘前一次性公开全部销售房源，在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表、公告牌或者价格手册，有条件的还可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式对商品房价格和收费进行公示，并要求商品房销售明码标价实行“一套一标”，除标明总价外，还应当标示建筑面积单价。随后，我局多次组织对商品房销售明码标价情况的巡查、检查，落实效果较好。目前，市城区在售的商品房全部实行了明码标价，且绝大部分实行了“一套一标”，促进了公示价格及实际成交价格的统一，防止了价格欺诈等行为的发生。对于执行明码标价不严格、不规范的，及时督促整改。如，今年4月，在对市城区15个在售商品房销售明码标价情况的检查中，发现北金城、金色家园、雅林春晓、馨香东庭、富华东郡、鸿正苑二期、三一翡翠湾等7个项目的商品房销售明码标价存在不同程度的缺失，我局及时责令其限期整改，并对未在限期内整改或整改未达到要求的，依法予以了行政处罚。

3、积极规范商品房交易价格行为。商品房实行的是市场调节价，物价部门对其实施管理主要是规范价格行为。近几年，我们在规范商品房价格行为上做了一些积极的工作。2009年，我局会同市房地产管理局联合下发了《关于贯彻〈湖南省新建商品房交易价格行为规则〉的实施意见》，主要从商品房销售的信息发布、价格构成、合同签订、前期物业管理等方面规范房地产经营企业交易价格行为，严禁商品房销售价外收取水、电、气等开通费，切实落实“一口价”规定。同时，我局还多次组织开展包括房地产经营企业在内的价格诚信单位评选活动，树立价格诚信的典型，引导企业搞好价格自律。

4、切实加强保障性住房价格管理。近年来，我们在规范商品房价格行为的同时，还注意加强保障性住房价格管理，支持和促进其发展。2011年，我局根据省政府办公厅《关于进一步加快廉租住房建设意见的通知》精神，会同住建、财政等部门制定了保障性安居工程项目建设相关优惠政策的文件，降低保障性住房有关行政事业性收费和服务性收费标准，减轻建设成本，促进保障性住房建设。同时，我们注意保持廉租房、公租房租金和经济适用住房价格的合理水平。目前我市城区廉租房、公租房的租金标准继续控制2004年的水平未作调整。经济适用住房价格在严格实行成本审核、成本公开的基础上，按照保本不盈利的原则制定价格标准，保持经济适用住房与普通商品房的适度差价，减轻了困难群众的住房支出负担。

三、下一阶段加强房地产价格调控管理的对策建议

近几年来，我市在落实国家、省房地产调控政策上做了许多积极的工作，取得了良好的成效，但工作上也还有不少需要完善和加强的地方，保持房地产市场价格合理水平和平稳运行的任务还很艰巨。为此，提出如下意见建议：

1、坚决贯彻落实国家、省房地产调控政策。首先，要进一步统一思想，坚定决心，切实做到抓好房地产调控管理不动摇、不松劲。其次，要严格执行国家和省一系列房地产的调控政策，贯彻落实市政府《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（常政发〔2011〕18号）文件精神，建立和完善房地产市场价格调控管理措施（包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施），加大房地产市场价格执法力度，从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为，维持良好的房地产市场秩序。

2、切实强化房地产市场价格监测工作。进一步完善和合理布局采价、监测网点，建立和完善日监测、周报告的价格监测制度，及时收集和掌握房地产市场价格信息，科学研判市场价格走势，对市场价格变化情况及时进行分析、研究，对重大的异常波动情况及时搞好预警、预报，并做到每半年专题分析、报告一次房地产市场价格情况，为房地产价格调控管理提供有效的信息服务。

3、全面落实商品房销售明码标价规定。一方面，加大政策宣传力度，提供政策咨询服务，尤其是对新进入常德市场的房地产经营企业，及时搞好商品房销售明码标价的相关法规和政策宣传，帮助其做好商品房销售明码标价工作，做到“一套一标”。另一方面，组织开展对城区各在售楼盘的定期巡查或不定期抽查，督促房地产经营企业进一步完善商品房销售明码标价内容，对不符合规范或者涉嫌价格违法的行为及时纠正，对存在价格违法行为又屡教不改的企业予以严厉查处，确保商品房销售明码标价工作的有效落实。

4、探索加强商品房价格备案管理。研究并建立商品房价格备案管理制度，明确房地产经营企业在获得商品房预售许可之后，及时向物价部门报送预售价格，搞好明码标价前的备案把关，促使预售

价格与明码标价、实际售价相衔接、相统一，促进商品房销售价格的合理、规范。

5、积极开展重点商品房开发成本调查。为进一步规范房地产经营企业价格行为，对于在备案管理或市场检查中发现的过高价格的商品房楼盘，有重点地对其建设成本费用（包括土地取得费用、建安成本、税费、配套及财务费用等）开展调查，及时纠正成本虚高等问题，并将成本调查情况适时予以公布，以提高商品房价格透明度，让市民明明白白消费。

常德市房地产价格发展趋势分析

湖南省统计局 2005-08-11 16:00:2

4近几年来，在第三产业中，常德市房地产业增加值比重日益增大，与餐饮、交通、金融、旅游等强势行业成鼎足之势，住房消费已成为当前国民经济的重要增长点。2004年，常德市房地产投资?23.97亿元，占全社会固定资产投资总额的16.5%，实现增加值25.22亿元，占第三产业增加值的12.7%。然而，近年不断上涨的房地产价格抑制消费结构升级，影响着国民经济健康发展，也引发了一些社会问题，成为社会各界关注的焦点。2005年5月11日，国家建设部等7部委出台了《关于做好稳定住房价格工作意见》（“新国八条”），宏观调控房地产价格上涨过快及房地产市场发展的问题。房地产价格作为房地产市场的核心，是政府宏观调控的切入点。本文从目前常德市房地产价格的现状、上涨过快的成因入手，对房地产价格发展趋势分析。

一、现阶段房地产价格涨幅超出居民实际购买力

所谓房地产价格，是房地产开发生产和经营全过程中的全部社会必要劳动时间而形成的价值和土地资本化的货币表现。房地产价格是调节房地产合理收入和社会公平分配的重要经济杠杆，也是国家征收房地产税费、制定房地产金融政策的客观依据。

据统计资料显示，2004年，常德市房地产价格的房屋销售指数为106.4，土地交易

价格指数为111.2，房地产价格涨幅分别高于同期商品零售价格涨幅的6个和10.8个百分点。

商品住房作为最终消费进入居民家庭，尽管住房信贷按揭，延缓了居民现金支付时间，依然与居民家庭现金数量多少密切相关。改革开放以来，地方生产总值大幅度增长，为居民收入增长打下了坚实的基础。2004年，全市城镇居民人均可支配收入8871元，比“十五”时期开局年2001年增长42.1%，比上年增长12.3%，使居民商品住房购买能力相应得到不断提高。如何衡量商品住房价格是否过高，对不同的国家和地区来说，其货币表现则不尽相同。依据国际上认同的一个通用标准，商品住房价格与居民家庭年收入比例的合理区间一般为1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房价格过高。以市辖区武陵区为例，多数商品住房价格为1300—1700元/平方米，中心繁华地带为1800—2400元/平方米，最高达3100元/平方米。据城镇住户抽样调查资料，同期武陵区城镇居民家庭户均可支配收入25726元，如购买一套中等户型115平方米的住房，一般楼盘耗资14.95万元—19.55万元，中心繁华地带楼盘耗资20.7万元—27.6万元，分别相当于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消费支出，用剩余的收入部分金融资产（手存现金、存款、有价证券、贷款）户均13987元，则相当于居民家庭最大可能储蓄倍数更大。

诸如上述，目前常德市房地产价格价位超越了合理区间，价格涨幅与居民收入不相适应，已超出了居民实际购买能力。

二、构成并推动房地产价格上涨的原因

常德市房地产价格涨幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消费需求拉动，价格内在因素和外在因素的不合理性，成本推动和利益驱动下的投机行为的综合作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。

第一、居民消费水平提高、城市化进程加快和城市功能提升，使住房需求加大，总需求与总供给关系相互作用推动房地产价格上涨。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其

根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果，主要表现在占80%以上的住房消费需求的作用。其一，居民消费结构升级转型，住房消费有效需求拉动。常德市人均GDP突破1000美元大关之后，城镇居民已进入以改善住房条件和购买小汽车为代表的消费结构升级转型初期，加快了住房消费有效需求释放。其二，城镇化快速发展，住房消费被动需求推动。2003年，常德市城镇化率上升到30%，进入人口城镇化快速上升阶段，2004年新增城镇人口9.76万人，比上年以1.5个百分点的速度发展，农民工大量进城，旧城改造和居民拆迁，推动了住房消费被动需求释放。其三，投资性需求膨胀是高档房价过快增长的直接动力。大批投资性资金流向房地产市场，购房以豪华和高档商品住宅为主要对象，反过来又直接拉动其价格快速增长，进而造成整个房地产价格上涨和结构扭曲。其四，房地产开发商的投机行为与房屋销售市场炒作现象的不利影响，使房屋销售市场存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市场销售的价格，最终转嫁到消费者。

第二、房地产价格内在构成不合理形成高房价基础。在价格构成中，成本是形成价格的主体部分，一般规律的比例70%左右。据调查，目前商品住房每平方米价格构成中，建筑安装费用占的比重仅在40%左右，而60%来自各项政策性税费、房地产业利润及其它行政性收费。具体来讲，一是税费种类繁多，税制结构不合理。现行房地产税收制度主要涉及14个税种，实际征收的12种，占全国实际征收税种数量（24种）的一半。收费项目就更加繁多。由于现行房地产政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦售租，则数税并课，造成房地产交易环节和保有环节税负偏轻，而流转环节税负过高，如土地增值税的税率高达30%—50%，企业的平均税负水平达到40%以上，致使征收额占到商品住房价格30%左右；二是房地产行政事业重复收费。市政建设重复收费，如企业缴付了土地出让金，还要缴纳综合性的市政建设配套费、单向性的配套设施建设费；征地费与土地使用费重叠；对土地转让收益重复计征；某些管理费重复收取。三是房地产业利润太高，利润率普遍在20%以上，经济适用房的利润率也不低于15%。由于房地产价格内在构成的不合理，形成了房屋销售价格过高的基础。

第三、高档房地产项目投资过快增长，拉动房屋销售价格过快上扬。目前，高档房地产项目（别墅、高档公寓、写字楼）具有高定价和丰厚的利润，驱动房地产开发商竞

相投资，出现了过快增长，一般住房建设投资的比例呈下降趋势。一方面增加建筑成本的需求，拉动建筑费用的过快上涨；另一方面由于一般住房建设和高档房地产项目建设在成本上相差不大，但利润却非常悬殊，因利润的不均衡性，导致房地产开发商的盲目攀比，为追逐均衡利润，追风涨价，带动住房销售价格上扬。

第四、建筑装饰材料等价格大幅上涨，使房地产开发成本不断提高，对房屋销售价格上涨形成了推动力。2004年，全市固定资产投资价格比上年上涨5.5%。其中，建筑安装工程价格上涨7.9%、材料费价格上涨4.29%，而建筑领域最受关注的建筑用钢材价格上涨14.46%。在住房销售价格中，作为成本的原材料和建安工程费用所占比重在不断增加，成为推动房屋销售价格上涨的内在动力之一。

三、下半年乃至近两年房地产价格的变化趋势判断

在国家出台一系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。据湖南省统计局提供的数据，1—5月，全省房地产开发投资140.56亿元，同比增长33.2%，比去年同期增速回落15.4个百分点，比今年一季度和4月份分别回落12.2个和1.6个百分点。增幅在中部地区低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋销售价格指数（105.4）环比回落1.1个百分点。常德市房地产开发投资排在全省第四位，1—6月，投资9.44亿元，比去年同期增长17%，增速回落29.2个百分点。这些信息可见，房地产市场房屋销售价格正在下滑，尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落。

自2003年以来，全国房地产业进入了一个快速发展通道，目前正处于房地产市场发展的关键和敏感期。那么，在宏观调控的大背景下，今年下半年及近两年常德市房地产价格走向如何？可从以下几个角度加以判断。

——从供求发展趋势角度看，回落的幅度不大。

从下半年开始，近两年内，需求会受到一定的影响，房屋销售价格出现平稳回落。房地产市场需求分为生存需求、改善需求、投资需求和投机需求。生存需求和改善需求是刚性的，当前，可能有部分消费者预期房屋价格下跌，持币待购，但这部分需求是客观存在的，且数量巨大，必然要释放出来。据业内人士分析，全市综合经济环境客观力量推动，测算市城区房地产市场需求，近两年每年需增加住房建筑面积160万平方米。对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策调控作用下，近两年内这部分需求肯定会大幅度下降。如今后投资渠道不畅，至于这部分从房地产市场中撤出的资金仍有可能重新回归，将继续推高下一轮房地产市场行情。在目前情况下，供给状况近两年内难有大的改观，房地产开发投资规模存在过大，进一步加快房地产开发投资是不现实的。因此，供求双方的发展趋势表明，下半年及近两年内居民房屋巨大需求与供给短缺的矛盾会持续存在，房地产价格增长速度呈现回落态势，但回落幅度不会太大。

——从房屋价格构成角度看，下跌的空间不大。

土地成本走高。国家一些有关土地和拆迁政策的出台，使土地取得费、前期工作费、施工工作费上涨，土地补偿费用的提高。据湖南省统计局最新发布的价格调查资料显示：今年二季度全省土地交易价格与一季度相比走高，同比上涨6.3%，升高3.3个百分点，全市也仍维系上高涨幅。加上土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。

建安成本增长。建筑安装工程中，人工费和机械使用费价格呈上升势头，今年上半年人工费上涨7.1%，比去年底多涨3.2个百分点；机械使用费上涨5.7%，比去年底上涨了2.1个百分点。从建筑材料费看，各种建材价格仍持续全面上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的上涨，2004年全市商品房平均竣工造价比上年增长13%。尽管近期建材价格涨幅有所回落，但电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续，建材价格仍维持在高位。另一方面，随着商品房屋的品质逐步提高，配套设施和环境的不断改善，在一定程度上将加大商品房屋的开发成本。

开发利润难降。由于房地产开发企业的人力成本特别是专业技术人员工资将会持续上涨，项目期间的费用短期内也不可能明显下降，挤压利润空间，同时对于企业的开发利润，国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，预期会下降一些。但房地产企业作为市场法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，开发利润难以明显下降。

——从房地产市场主体行为角度看，下跌的动力不足。

地方政府关键抓稳定住房价格。地方政府是房地产市场的最大受益者，对巨额土地收益和房地产交易费的高度依赖，房地产价格上涨既增加地方GDP，又获得更多的土地出让金，却又没有付出任何经济上的成本，也几乎不承担因房地产业膨胀带来的土地减少、银行坏帐、资源衰竭的最终责任。因成本和收益的极端不对称性，决定了地方政府严厉调控房地产价格的力度，着力点放在稳定住房价格，而不希望房地产价格的大幅度下降。

商业银行对房地产价格大涨大跌都不希望，其影响是中性的。从银行业的利益出发，房地产价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益，商业银行对房地产价格的影响基本上是中性的，对房地产开发企业的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。但在目前商业银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，房屋销售价格下跌会直接影响信贷资金的回收，隐含着巨大的金融风险。

房地产开发企业力保自身利益，期盼房地产价格涨声不断。作为供给方的房地产开发企业期盼有良好的房地产价格走势，肯定不希望房屋销售价格的下跌，他们会跟进地方政府的博弈选择相应的对策，力保自己的利益最大化。如果房地产开发企业真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果盈利空间不大，那么住房销售价格下跌的结果是房地产开发企业停止开发，甚至破产。

多数最终消费者迫切希望买到低价适用住房。房屋最终消费者行为是选择、购买和使用房屋的各种行为。影响他们购买决策和行为有经济与非经济因素，房屋作为大宗商品，对购买行为理性的购房者来说，“买涨不买跌”已经一去不复返了，肯定希望价格

下跌，买到廉价适用的住房。

以上分析可见，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房地产价格的下跌，总体希望近两年内房地产价格增长保持相对稳定状态。

四、稳定房地产价格的几点政策建议

房地产价格运行是否稳定，取决于房屋总供给与总需求两者关系的平衡，供给减少引起价格上涨，供给增多导致价格下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，稳定房地产价格，最终基本上使房地产价格与居民的收入水平相适应创造条件是可取的，需要做好各项工作。

1、积极发挥地方政府的作用。中央政府宏观调控政策的是稳定房价，不是打压房价，相应地方政府的政策跟进，也应是出于同样的目的。宏观调控的切入点是房地产价格，因此需要地方政府的积极作为。首先，应该努力阻断房地产业投资规模过大和投资性需求过旺两条不良传导链，恢复宏观经济的正常运行。具体要加强房地产开发项目的规划许可监管，加强对建设用地供应调控和做好对闲置土地的清理工作。其次，强化城市规划调控，改善房屋供应结构。要完善房屋供应政策，加强经济适用房的建设和管理，增加普通商品住宅供应。建设（房地产、规划）主管部门要会同有关部门提出近两年普通商品房和经济适用房的建设规模，要以中低价位、中小套型普通商品住宅和经济适用房项目为主，明年的项目要纳入近期建设规划，做出具体的进度安排，并有效解决商业营业用房空置较突出、高层建筑来势太猛等问题。

2、努力按照市场规律办事。要及时进行房地产市场运行态势及价格变动情况分析，科学预测房地产开发对土地的需求，适时披露房地产市场供求及房价、地价变动等信息。为避免下半年和明年初出现房地产价格反弹，要继续扩大房屋供应总量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市节奏，保持供给略大于需求的较好格局。

3、坚持工业化、城镇化、农业产业化“三化”建设发展目标，增加居民收入，大力

提高普通百姓的购房能力。切实提高城镇居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，继续发挥公积金对居民购买自住用房的支持作用，并帮助普通家庭改善住房条件。

4、相关部门要加强对房地产开发企业房屋销售利润的监管，限制获取暴利，遏制投机炒作。

[常德市统计局 许维焕 供稿]